世邦魏理仕天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告172PPT.ppt

天津环外综合体写字楼项目发展顾问最终报告呈交:天津津滨万宁有限公司2007年4月,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,背景城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,背景,世邦魏理仕接受天津津滨万宁有限公司的委托，于2007年2月开始，为天津环外综合体写字楼项目提供顾问服务工作。此次顾问服务的目标是通过相关研究为项目提供适当的市场定位、适宜的发展内容组合、投资分析以及设计建议。此次汇报的重点内容包括基础研究、市场研究和分析、项目发展机遇和项目市场定位等相关内容。,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,报告摘要城市宏观分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议,地理概况人口概况经济概况城市定位基础设施条件城市规划区域发展前景,城市宏观分析,地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里。城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里。行政区划分包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域。,天津市区图,背靠北京，面向渤海的优越地理位置国内重要城市、国际港口城市、直辖市,充足的经济发展空间强劲的城市发展动力,地理概况,2005年底常住人口1043万人，户籍人口939.31万人，市区人口为384.57万人。整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显。天津市城市总体规划(2005年-2020年)提出，2020年天津城镇化水平将达到90%。,人口分布向城区外围扩展,城市化进程加快,区域功能加强,人口郊区化，推动商务和商业设施的发展城市进程的加快导致商业和商务区格局发生变化，为本项目提供了发展潜力,1.45倍,人口概况,城市宏观分析,资料来源：天津市统计网,GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平。人均GDP突破5,000美元，达到中等收入国家平均水平。2006年前9个月固定资产投资达到1334.9亿元同，同比增长27%，固定资产投资保持了高位平稳运行的态势。在国家诸多发展政策的利好因素的推动下，天津经济有望在今后510年进入高速发展阶段,各项经济指标的表明，经济发展后劲充足。经济的快速发展必将促使物业市场需求稳定快速增长,经济概况,城市宏观分析,资料来源：天津市统计网,截至2006年底，世界500强跨国公司在天津投资建厂或设立办事处达121家，外商投资企业对天津经济发展起到了巨大的推动作用。除滨海新区之外，随着市区和其他开发区的更多优惠的提出，外资企业的比重将越来越大全年服务业合同利用外资42.59亿美元，占全市合同利用外资额的比重达到52.5，比2005年提高11.2个百分点。,经济概况,城市宏观分析,投资规模大，增资势头强劲主要集中于资本密集、技术密集及知识密集的行业 投资领域逐步拓宽，第三产业投资比重上升各种优惠政策对外资进入提供了客观条件,随着外资企业在津投资的增加，对高端办公物业及零售物业的需求也将随之增长,资料来源：天津市统计网,2006年国务院通过了天津市城市总体规划(20052020年)总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位新的城市定位确定出天津将重点向东及向南发展，南部区域将延续原有良好的基础，优于东部区域的发展，预计将在5-8年内初步成熟,城市定位,城市宏观分析,天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇本项目区域发展的起步区，有着得天独厚的优势，将逐步成为城市南部核心区域城市空间布局规划在突出中心城功能的同时，加快了多中心布局的完成，对项目所在区域也将有积极的影响,中心城区形成以“两横、两纵、两环、两条联络线”快速路网为骨架的环放式路网，四级道路系统改善中心城市交通现状轨道和快速公交形成中心城市交通骨架，轨道交通将为未来城市的发展提速，大大影响城市未来的交通中心城区以发展金融、商贸、科技等第三产业为重点，逐步形成以服务型经济为主的产业结构通过海河两岸的综合开发改造，带动城市功能调整和布局完善,规划和基础设施概况,城市宏观分析,城市规划更多的是以产业带发展为重点,突出了以多中心带状发展代替圆心发展的模式 住宅区将逐步退出中心区，向城市外延发展,城市交通系统和设施的水平提高直接从正面影响到本项目未来和中心城区连接的便利性多中心发展的规划，为项目区域未来发展成区域商圈创造了条件,天津近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段,原有的城市格局和商圈格局将发生变化，直接促使本项目所在区域发生质的变化本项目周边的便捷交通也将改变人们对传统办公区域的依赖，从而给本项目带来潜在的发展机会,城市发展的主轴由京津走廊构成，高速便捷的交通将促进城市的一体化进程城区重点发展区域将同步进行，会带来市场的大变革南部区域的住宅规模化，人口高素质，将带来商业、商务的繁荣,城市重点规划及基础设施概况,城市宏观分析,从梅江南的地理位置来看，正处于河西区、津南区、西青区的交界处，因此，这三个行政区的经济发展和城市规划对梅江南的开发进程起着至关重要的作用,区域发展前景,城市宏观分析,资料来源：世邦魏理仕,区域发展前景,南部区域围绕自身的发展方向，在规划和资源配置上会把物流、信息流、资金流、人流引导到合理的位置，形成多个城市次级商圈，所以也为本项目的商务办公提供了发展机会,各区基于产业优势对未来的产业结构进行了调整 产业结构的调整在区域城市化进程中是重中之重，因此，区域商业、服务业等第三产业是未来的发展重点,城市宏观分析,资料来源：世邦魏理仕,城市对比,城市宏观分析,资料来源：世邦魏理仕,城市对比,城市定位的转变和城市商务区的发展对于本项目有很大的启示作用，天津未来商务办公的发展也会遵循城市发展的轨迹本项目所属区域有条件逐步发展成为天津又一个新兴的综合性商务区,经济中心的定位对商务办公需求的带动作用很大，北京、上海的商务区发展得到了很好的证实城市的发展都是由以前的单一核心向多核心发展，各个区域根据产业的不同特点发展新的商务区,各城市的GDP对比中可以看出，上海和北京历年的经济发展要明显高于其他三个二线城市，这也是上海和北京的商务办公比较成熟的原因之一从几个城市商务区的发展对比中看出：商务区都是由市中心的核心商务区向多个区域发展，靠经济和投资的拉动作用成长起来,城市宏观分析,资料来源：各城市统计局,经济的持续高速增长是商业房地产市场发展的提前条件主要产业的增长带动第三产业的快速增长，产业结构的调整必将刺激商务办公的发展城市定位转变的重大机遇，给城市商贸发展带来了前所未有的机遇城市规划促进形成多个城市中心和商务圈城市交通系统和基础设施的改善使城市投资环境产生了质的变化随着道路、地铁和轻轨的投入使用，将大大缩短市民出行所花的时间，改变了出行习惯，扩大了生活和工作的活动范围天津在经济发展、城市建设方面的巨大变化，刺激了国内外投资者投资的积极性,对项目的影响,城市宏观分析,项目处于较好的宏观背景条件下，发展前景良好,城市经济,城市定位和规划,基础设施条件,投资前景,报告摘要基础分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议,写字楼市场,写字楼市场,研究范围针对天津有影响力的写字楼项目研究区域包括：友谊路/围堤道区域、海河/东站、海河区域、南京路区域、小白楼/CBD区域、奥运板块、卫津南路、解放南路其中重点区域为：友谊路/围堤道区域、奥运板块、卫津南路、解放南路研究时段：2003年2006年市场参数：供应量、租金、空置率、吸纳量,在示意图上划定研究范围，建议以天津城四区为主,研究范围,研究范围,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,国际大厦,甲级写字楼标准,写字楼市场,商务区分布,主要商务区分布图（现有及未来）,目前整体市场物业档次不高，但未来将有提升的趋势不成熟的市场环境下，可能催生商务格局的转变,项目北部商务氛围较好，特别是友谊路/围堤道区域，对本项目有一定的辐射作用,南京路沿线,友谊路/围堤道,小白楼/CBD,本案,海河沿线,老城厢,奥运板块,海河/东站,主要商务区目前南京路沿线友谊路/围堤道小白楼/CBD海河/东站奥运板块卫津南路解放南路目前商务区主要在市中心形成，未来城市热点开发区域将成为新兴的商务区，现有商务区发展不成熟，定位的差别不明显，因此部分商务区未来可能有融合趋势,潜在海河沿线老城厢板块,解放南路,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,南京路商务区,1,2,3,4,5,写字楼市场,小白楼/CBD,3,1,3,4,5,6,9,7,8,2,10,11,12,写字楼市场,友谊路/围堤道,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,写字楼市场,海河/东站,2,1,3,写字楼市场,奥运板块,2,1,3,写字楼市场,解放南路,1,写字楼市场,卫津南路,2,1,3,4,写字楼市场,天津甲级写字楼供应量较少，目前仅为为136,701平方米目前分布在南京路两翼及小白楼CBD区域，未来主要以南京路及海河沿线为主目前单体体量集中在以2-5万平米，未来有扩大趋势项目区域内无甲级写字楼供应，但一些写字楼的硬件水平接近传统意义上的甲级写字楼,真正意义上的甲级写字楼较少，主要分布在传统商务区内，未来在海河沿线、南京路沿线、新兴商务区（南站CBD、奥运板块）等潜力区域有扩充发展的趋势甲级写字楼市场尚不成熟,未来新的市场供应将引发产品品质的变革在区域分布上将有所突破，开始由点、线向面的转化，主要表现由传统商务区向城市边缘扩展的趋势，距传统商务区较近的区域发展优势较大,津汇广场,ICTC/平安大厦,国际大厦,甲级写字楼供应量,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,06年底，乙级写字楼总供应量为1,144,200平方米受90年代中前期经济的影响，97-98年供应量突然放大，随后平稳；03年前后开发节奏加快，05-06年市场也呈现出供应量增多的局面主要分布在小白楼CBD、友谊路及围堤道区域，且品质较好。未来老城厢、海河沿线等区域发展势头较好项目区域内乙级写字楼供应较多，占据市场总量的1/3左右,乙级写字楼相对较多，竞争激烈友谊路及围堤道、小白楼CBD区域为乙级写字楼集聚效应最为明显,位于南部的友谊路及围堤道区域的金融商务区将带动区域商务的发展,乙级写字楼供应量,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,现有供应项目,规模目前天津的写字楼单体规模较小，集中在2-4万平米,层数一般在25-50层之间,标准层一般在1500平米以下较其他城市较小，无法满足大型企业的办公需求,租售策略发展商自持项目较少，其余项目均采用整售或者散售的推广方式,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,现有供应项目,总结市场起步较晚，发展速度缓慢供应量较大，但多数产品档次不高、种类雷同，缺乏产品创新,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,潜在项目为48个，建筑面积260-300万平方米08年为供应高峰，08-09年每年约为50万平米，2010年达到100万未来市场供应的热点区域将集中在海河沿线、友谊路/围堤道沿线、小白楼CBD区域、老城厢板块未来供应中有不少知名开发企业开发的项目，如和黄项目、津汇二期、嘉里中心、津塔、天津中心、合生创展北安桥项目等,未来23年内，供应量非常大，市场竞争加剧中央商务带南北两翼河西友谊路与南站CBD、老城厢区域，将有部分写字楼入市，形成一线为主，两翼联动的格局,城市南翼商务区的扩展，为本区域的发展带来利好主流商务区最有可能推出大规模、高档次写字楼,供应量,未来供应,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,甲级写字楼06年第四季度的平均租金为5.19元/天*平米乙级写字楼06年第四季度的平均租金为2.35元/天*平米各个商务区中，奥运板块、卫津南路、解放南路区域内租金最低，目前为1.5-2元天*平米本案所属的友谊路围堤道区域均为乙级写字楼，硬件水平、软性服务等水平不高，租金处于全市中游水平,整体呈现出“北高南低”的市场特点甲级写字楼的租金水平保持坚挺乙级写字楼的租金较低，在一定范围内保持震荡,未来短期内，甲级写字楼的租金将会保持小幅上扬，但是个别高端项目由于总体供应量短时间内增加，将出现租金下滑的趋势未来乙级写字楼的品质将有所提升，租金也将有一定的上升空间，尤其是目前水平较低的南部各板块,双线表示甲、乙级写字楼的租金走势,租金,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,空置率,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,截至06年底，写字楼售价从03年的6301元/平米已上涨至8647元/平米3年来，平均每年上涨近782元/平米，平均增幅约为11.1%部分新推项目中，其均价已达到9500元/平米以上未来2-3年内，随着上市项目的增多，增幅保持平稳目前，友谊路/围堤道区域成交均价为8896元/平米，位于中上等水平，未来短期内，将很难突破万元大关,上涨的趋势明显，但是相对住宅市场的发展，仍较为滞后，与其他高速发展的城市存在一定的差距,整体市场的价格上扬，增加了新项目的机会，但仍要保持谨慎的态度,售价走势,售价,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,销售率,所研究写字楼平均每季度销售1600-2000平米，一般需要2年以上时间才能达到销售80%以上目前部分项目（如信达广场）成交量出现萎靡状态，主要是由于价格过高所引起，超出的购买者（投资者）的心理承受范围进入尾盘销售后，销售速度明显下降未来项目在价格合理的情况下，预计销售速度类似，但由于市场供应的放大，短期内会产生一定的波动,销售率受产品档次和销售价格的影响很大，价格较高的项目，即便位置占有较大优势，销售速度也会受到一定的影响,资料来源：世邦魏理仕,销售率,写字楼市场,价格敏感度较高，各商务区内价格对销售速度影响较大项目自身品质、区域发展前景等因素可以在一定程度上保证其价格与销售率的双赢,友谊路/围堤道区域内，原有项目中除峰汇销售速度缓慢外，销售率基本在85%以上小白楼区域内，除信达项目外，销售率均在90%以上奥运板块内项目全部采用出售的方式，目前已销售完毕海河/东站区域内，港湾中心项目销售率已达到90%以上，其余项目均在06年三季度后推出，销售率为10-27%目前市场上，均价在8500以下的项目，销售速度尚可，景观及人文环境、所属区域发展潜力等优势明显而拉高价格，市场认可度较高,资料来源：世邦魏理仕,写字楼市场,吸纳量,市场供应的放大，将会在一定时间内出现供大于求的局面，而相对而言，市场需求不能跟上市场供应的步伐，相互争抢客户将会是各物业必须面对的问题差异化将成为项目获得竞争优势的重要手段,资料来源：世邦魏理仕,优质写字楼比较,写字楼市场,优质写字楼比较,写字楼市场,写字楼市场,大宗交易,平安大厦,丽晶大厦,天津的写字楼市场中整栋买卖不活跃但从交易价格看，整买价格于零售相差不大，多为投资加自用但天津客户中，国内和本地比例较大，不少企业倾向于购买办公物业,写字楼市场,小结,甲级写字楼较少，乙级较大逐渐从传统商务区向新发展区域扩展,本项目在规划上也是新发展区域，区域前景良好,单体规模有明显增大的趋势产品品质与发达城市项目差距较大,产品对项目的带动作用比较明显,甲级写字楼市场表现良好，主要为持有乙级写字楼价格随产品提升稳步提升，但普遍消化速度较慢,定位准确和产品差异化将成为吸引客户的重要手段,传统行业仍是市场的主要支撑，但比例将有所降低新旧行业正都处于快速变化之中,适应目标客户群的变化对项目的定位和发展至关重要,报告摘要基础分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议,区域写字楼市场,写字楼区域市场,区域市场的划定,划定的原则商务区影响行业类型距离城市规划,研究范围：北至友谊北路、南至西青开发区，东至陈塘庄工业园，西至新技术产业园区主要包括友谊路/围堤道、卫津南路、解放南路、宁家房子区域、奥运板块及西青开发区、华苑产业园区,本案,写字楼区域市场,目前分布和供应,区域内写字楼类物业面积为82.9万平米综合类项目较少，以纯写字楼为主，有少量密度较低的项目每年平均增长量约为7-8万平米目前区域写字楼主要分布在友谊路/围堤道沿线，占总供应量的71%，其次为卫津南路区域及奥运板块区域无甲级写字楼，乙级占59%以上，其次为商住类和低档写字楼目前区域内写字楼的硬件设施、车位配置、外观设计、内外部装饰等方面均存在一定的不足,由于历史原因，区域内写字楼建造时间较长，硬件设施及软件服务水平均与高档写字楼物业存在一定差距，无法吸引更多的较优质的大宗客户落户区域条件适宜发展商务办公物业,依靠产品的提升，在区域脱颖而出，能够较好的吸引目标客户群友谊路区域的金融功能将带动写字楼市场的良性发展，中短期内档次提升趋势明显,资料来源：世邦魏理仕,写字楼区域市场,目前分布和供应,资料来源：世邦魏理仕,写字楼区域市场,未来分布和供应,未来市场供应量较大，综合体项目增多分布区域变化不大“低密度”、“生态类”概念产品将增多乙级及商住产品仍将占市场主流,项目的入市时间应该慎重考虑，尽量降低风险,截至2010年，区域将新增82.6万平米写字楼，同当前比将近增长一倍主要分布在友谊路/围堤道区域及奥运板块08年是区域供应的高峰，09年后有所下降未来写字楼品质将有明显的提升，主要表现在综合化、物业品质提高和物业服务趋于成熟等方面未来将借助区域规划特征、区位优势，主推“低密度”、“生态类”概念的产品将增多,资料来源：世邦魏理仕,写字楼区域市场,未来分布和供应,资料来源：世邦魏理仕,写字楼区域市场,租金情况,由于区域产品档次较低，缺乏吸引高档客户的能力，因此租金表现较差接近中心城区和新入市项目表现出了较好的租金趋势,在产品品质提升的驱动力下，租金水平将有一定的上涨空间,区域内90%以上写字楼采用出租方式区域写字楼的平均租金为2.14元/天*平米，在全市范围内属较低水平其中友谊路/围堤道、奥运板块内租金水平在2.2元/天*平米，其余商务板块内租金范围在1.8-1.9元/天*平米租金最高的项目为位于友谊路，租金为3.2元/天*平米未来随着入市项目档次、品质的提升，预计租金将会有所提高,资料来源：世邦魏理仕,写字楼区域市场,售价情况,销售均价略低于天津的整体平均水平价格涨幅低于高档住宅友谊路/围堤道区域内新入市项目价格上升势头明显,区域价格上涨较慢，主要受产品和市场整体水平影响临近交通较好的地段售价较高,近年来，区域整体售价有较大的提升趋势目前整体成交均价为8515元/平米，与全市平均水平相差130元/平米区域市场04-05年开盘的项目目前整盘均价在7800-7900元/平米，而新增供应的成交均价在10000-11000元/平米友谊路/围堤道商务区单价最高，接近8900元，且涨幅明显，目前，银河大厦项目均价已超过10000元/平米解放南路区域价格最低，地理位置较差成为制约项目价格水平提升的主要因素,资料来源：世邦魏理仕,写字楼区域市场,空置率和销售率,区域平均空置率为21.2%除少量项目外，销售率均尚可,空置率将在一定时段内增加销售速度将会随供应量的剧增而放缓,区域写字楼的平均空置率为21.2%，其中友谊路/围堤道、卫津南路板块内由于有新项目入住，因此空置率较高，在23-25%之间友谊路/围堤道区域内销售率基本在85%以上，奥运板块内项目全部售罄，解放南路与卫津南路区域在售项目较少，销售率约为30-60%由于大量同质化写字楼同期入市，因此空置率将在一定时段内增加，同时销售率亦会受到一定的影响。,资料来源：世邦魏理仕,写字楼区域市场,区域行业和客户群特征,竞争区域的划定,关注项目所在区域的产业发展格局将是非重点商务区内商务类产品发展的关键项目的自身条件可以满足对面积需求较大的客户的要求,区域客户群包括保险、金融类；国内贸易和咨询和服务类公司，知名企业较少内资企业占90%以上，同时私企占一定比例需求面积，100-300平米占据区域主流。而500平米以上所占比例较少，不足10%大单成交占一定比例。同时，大宗客户所带来的上下游企业也是项目成交的次重点客群。随项目档提升，入住客户的品质将有所提升，成为分流传统核心商务区客源的主要区域,写字楼区域市场,区域主要产业园区包括华苑产业区和西青经济开发区华苑产业区位于市区西南部，是天津园区的主体产业区和中心区,占地12平方公里，被称为：天津高新区现有企业2000多家，包括海泰发展、天大天财、中天通信、天药药业和微软、西门子、NEC、三美电机、三洋等外资企业区内办公物业主要以少量办公楼、孵化器为主，规模约3040万平方米，但可办公用房较少，大部分和厂房混合使用区内办公物业售价早期在3000元/平米左右，目前达到5000元/平米左右，租金基本上都在1元/天*平米左右,待开发地块,园区规划平面图,环内部分,产业园区,目前区内办公物业大多管理水平低，配套设施不健全，交通不便利，园区吸引企业投资的唯一方式就是优惠政策和低廉物业租金/售价水平近期未来规划包括科研产业区和服务产业区两大功能区域，规模超过100万平方米，包括医疗、商务、文化、金融、酒店以及综合服务设施,写字楼区域市场,产业园区,资料来源：世邦魏理仕,写字楼区域市场,西青开发区开发区毗邻梅江生态居住区，距离市较近，交通非常便利园区云集了世界五百强企业14家和许多知名企业，如：中芯国际、飞思卡尔、松下电子、三和电机、罗姆电子等区内主要物业为工业厂房，同时入住企业可以买地自建物业园区内60%为外资企业，从数量上而言，日资、韩资企业占据主流园区长期规划为100平方公里，目前已开发17平方公里。园区内将规划酒店、酒店式公寓及大量的生活配套设施。同时未来，园区北部临外环线处，将规划部分商业、写字楼等设施，作为园区的公建配套设施,产业园区,写字楼区域市场,距离市区较近的园区多分布在南部外环附近，距离本项目较近目前区内物业多以厂房等产业用途的建筑为主，也有少量办公楼，但规模小、档次低、不能符合综合性企业的需求目前吸引一些商务企业入住园区的主要原因是园区优惠的政策和低廉的办公成本华苑和西青开发区未来均规划了大量相关商务和商业设施，并也计划引进专业的管理和品牌服务总体来讲，这些园区距离市区较近，且分布于交通主干道附近，其发展对整个天津南部区域发展的影响较大,上述产业园区距离本项目较近，其相对优惠的政策、低廉的办公成本、较大的规模将分流区域部分客源园区未来也将建设商务和商业物业设施，对本项目形成一定的竞争园区规划条件较为宽松，也可以打造环境好、空间舒适的低密度物业产品但根据这些园区发展来看，资金和开发计划尚未落实，距离形成影响力尚有一段时间,产业园区,写字楼区域市场,总结,分布比较集中的区域在友谊路/围堤道沿线、卫津南路区域和奥运板块低密度办公类产品相对集中的区域区域未来供应量较大周边产业园区未来将具有一定的影响,本项目需要在办公物业的开发规模和节奏上有所控制，保证将竞争风险降到最低,区域现有办公物业大多为乙级写字楼，近期出现少量低密度产品大多硬件水平较低，具有较大提升空间,区域在规划商务办公产品方面自身的优势是吸引目标客户群的重要因素,区域租金居于全市较低水平，有一定的上涨空间销售均价略低于天津的整体平均水平友谊路/围堤道区域内新入市项目价格上升势头明显,产品品质对租金和售价的影响较大距离商务区较近或交通便利的项目售价较好,内资企业占90%，外资企业比例少大宗客户是非主流商务区域发展写字楼类项目的主要潜在客源之一,区域需求的变化受区域产业发展的变化较大传统商务区不能释放需求特征将在类似区域解决,报告摘要基础分析写字楼市场研究区域市场研究低密度写字楼研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议,低密度写字楼,低密度写字楼分析,概念和特点,低密度：容积率低、绿化率高绿色环保：多分布于城市边缘区域，周边一般都具有良好的自然环境高效交通：一般位于主要道路沿线创新：突破传统写字楼内部格局和配套方面的标准，突出空间感、专享性，灵活性：在使用分割、内部空间利用、个性化、产权划分等方面都享有非常高的灵活性经过多年发展，目前已经衍生为多种产品:商务花园，综合性较强，功能完善研发空间，突出专业性，与产业联系紧密企业总部，单体规模较大，可以自成体系,低密度写字楼分析,发展历程,天津商务区逐步发展成熟，土地供应逐渐减少，使用成本逐渐增高产业内部的变化开始出现，企业职能增多，一些开始逐步同核心职能分离出来低密度产品逐渐显示出了对传统写字楼的优势，并逐步引起使用者的兴趣,低密度写字楼分析,目前代表性项目全部分布在四环以外地区，这充分反映了该类物业郊区化分布的特性由于开发区廉价的土地和优惠政策以及以进驻企业，不少项目集中在开发区周边规模较大的项目开发和销售周期较长，近期出现销售放缓的趋势 租售价格方面，多数售价65008000之间，以目前的水平来看，大多都低于同区域住宅的价格与传统写字楼相比，价格体现出了较大的优势,在国内各城市中，北京办公类的低密度物业相对发展的较好，目前有超过200万平方米的规模上市,市场发展情况,低密度写字楼的优势在于产品特征和价格优势的结合其目标客户群有限，不能代替传统商务区的功能配套完善、功能齐全的项目销售较好,低密度写字楼分析,市场发展情况,北京典型项目情况,资料来源：世邦魏理仕,低密度写字楼分析,产品特点,资料来源：世邦魏理仕,低密度写字楼分析,天津低密度办公设施现状,低密度写字楼分析,天津低密度办公设施现状,成熟城市发展较快，目前已经显现出过剩的迹象天津虽有一定的供应量，但目前市场消化能力较好，综合项目显示出较好的势头,规模不宜过大，尤其在逐步发展时期把握适当时机，在项目整体成熟初期推出办公物业,已经入市的产品的综合品质大多超过了典型的乙级水平已经入市的在单体规模、冠名权、独享物业方面仍有提高空间,即将入市的低密度项目在设计方面应该重点考虑这些因素,已售项目显示出较高的售价水平但租金尚不理想开发商实力和项目的综合品质表现出了不同的销售结果,从市场表现上来看，目前低密度物业的需求趋势较好，在销售市场方面有较好的前景,市区规模扩大的企业开始寻求在非传统商务区发展低密度物业的特性对新近进入的企业有一定的吸引力,做为细分市场，市场刚刚开始发展，客户群对产品的认知度在逐步提升，对项目的发展有利,报告摘要基础分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议,写字楼竞争分析,写字楼竞争分析,竞争区域的划定本项目所属的友谊路金融商务区/奥运板块办公区域/华苑产业区/解放南路区域主要竞争项目的确定主要以几个商务区的有影响项目和未来成生竞争的项目为主,竞争区域分布图,竞争区域内竞争项目分布图（现有及未来）,竞争区域的划定,竞争项目的划定,竞争项目的划定,友谊路/围堤道,华苑产业园区,解放南路,奥运板块,1,1,2,3,4,5,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,主要竞争区域及项目,写字楼竞争分析,商务区竞争分析,资料来源：世邦魏理仕,写字楼竞争分析,主要竞争项目,写字楼竞争分析,主要竞争项目,写字楼竞争分析,主要竞争项目,写字楼竞争分析,主要竞争项目,写字楼竞争分析,主要竞争项目,写字楼竞争分析,主要竞争项目,写字楼竞争分析,主要竞争项目,写字楼,公寓、商业,大岛酒楼,商业,竞争分析,竞争项目分析,竞争分析,竞争项目分析,竞争分析,竞争项目分析,竞争分析,竞争项目分析,现有的主要竞争是友谊路沿线的乙级写字楼项目和奥运板块的低密度写字楼，未来的竞争项目主要以友谊路沿线的高档次写字楼和松江项目为主现有友谊路沿线项目的整体档次偏低，所以对于本项目的竞争力不是很强，但未来区域内高档次项目为本项目直接竞争对手其次是奥运板块未来大体量的低密度生态办公项目将对本项目大宗客户的购买产生强有力的竞争华苑产业园内的配套商务物业也对本项目产生一定的影响作用,资料来源：世邦魏理仕,竞争分析,小结,本项目将延续友谊路服务型经济聚集带的功能，同时充分利用临近天津两大重要产业园区的产业优势，打造城市新兴商务区在写字楼产品上创新，增加卖点，避开现有写字楼商务区的特点，错位经营未来竞争项目很多，既要把握入市时间，抢占市场先机，又要控制开发节奏，待区域市场成熟后再大规模开发,友谊路的商务区定位的影响和区域产业发展趋势,梅江南大环境和规模优势,天津市各个商务区的竞争比较激烈，尤其是未来的规划体量很大，需求增长短期内较难满足市场的供应量,友谊路区域现有项目竞争力不是很强，整体档次偏低，所以本项目从形象上、物业品质上、环境上可以弥补位置偏远的不足,报告摘要基础分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议,写字楼市场需求,写字楼市场需求,第三产业发展速度快，始终保持上升的势态。就业人口激增，并呈稳步上升趋势。外商投资额增长势头强劲，2003年以后每年新增外资企业数量保持在1000个以上。,刺激写字楼市场的繁荣和兴旺。优质写字楼更受青睐。,宏观需求环境,写字楼市场需求,经济政策对需求的拉动,写字楼市场需求,经济政策对需求的拉动,基础设施的巨额投资,中国北方的制造业基地,天津将成为北方的经济中心新型和成长型企业将成为写字楼需求的主力金融企业对于写字楼的需求十分突出：量大、质优大型制造企业对写字楼的需求也表现旺盛,金融创新中心中国的纳斯达克,写字楼市场需求,需求分析,目前整体年吸纳量为每年6.8万,目前物流、金融、制造为租用面积的前三甲，与目前天津的经济发展状况相适应目前中国、欧美、日本租用的面积为前三甲，尤其中国的租户面积超过一半，预计未来此比例将变化，中国所占比例将下降分公司为目前的绝对主力，预计将来可能会升级为地区总部。,短时期内需求增长速度仍然低于供应量的增长速度，因此提升项目的综合竞争力才是成功的关键,写字楼市场需求,贸易、物流和制造及服务类企业成为租户主流。中小企业为写字楼租赁市场主体外资企业中以日企居多。,租户行业与主流租户行业重合度高。以友谊路和围堤道沿线区域为主。国际分布反应了目前天津写字楼市场总体情况。租户面积以200-300平米为主力租户。,需求访谈,写字楼租户访谈,从上面可以看出，南京路和小白楼等传统中央商务区域的关注度有所下降，说明使用者对交通的便利性、综合办公环境等方面比以往重视奥运和水上区域关注较少，说明客户对区域的了解不够认识不清占到较高的比例，说明对传统商务区持保留态度的增多,需求访谈,写字楼租户访谈,需求访谈,写字楼租户访谈,需求访谈,资料来源：世邦魏理仕,写字楼租户访谈,需求访谈,资料来源：世邦魏理仕,写字楼租户访谈,需求访谈,资料来源：世邦魏理仕,写字楼租户访谈,需求访谈,资料来源：世邦魏理仕,写字楼租户访谈,需求访谈,资料来源：世邦魏理仕,写字楼租户访谈,需求访谈,资料来源：世邦魏理仕,写字楼租户访谈,需求访谈,资料来源：世邦魏理仕,写字楼租户访谈,写字楼市场竞争激烈，小白楼、南京路、友谊路区域表现突出。优质写字楼在市场竞争中处于优势地位。,总的来说，甲级写字楼满意度相对乙级较高。不满意方面较多的反映在物业管理上,友谊路和外环线交通便利区域开发和配套设施的逐步完善有利于增加区域的商务氛围。,价格在租户选址时比较敏感，但不是最重要因素。一些大牌企业在选址时往往得到较优惠的价格,产品的配置应该考虑市场的变化和增长的客户要求。,高档居区的概念认可度很高，有充足的发展潜力，尤其随着城市的发展更突显其区位优势。,物业服务对提高项目综合品质的作用非常关键,总体来讲，比较乐观。差异化即符合区域特征又能争取到市场。需要3-5年培育期。,写字楼的历史与未来,决定办公地点的因素,对硬件的要求,对软件的要求,满意与不满意之处,租金与售价,对梅江区域的看法,对本项的看法,需求访谈,写字楼市场需求,国家政策、投资环境、产业发展提供了较大的需求空间,高新企业、生产服务型的中小企业增长迅速 传统行业处于快速变化阶段,以优质企业为主体以形象和办公条件为目的以企业业务的便利性为导向,地段、区域商务环境为首选交通、价格为次选区域未来发展潜力为再次选择,目前由于对项目了解不够，正面反映有限第一、商务环境不成熟第二、由业务方面便利性决定,对未来天津物业方面将产生强劲的需求，尤其是高端办公物业和住宅物业更为突出。,规模方面，产生两种极端，小型企业和超大规模企业。,小企业向商务区聚集部分企业向城市边缘转移大企业更注重企业形象,营造良好的商务氛围，发挥梅江大环境优势。,但绝大部分租户对梅江区域和写字楼项目比较看好。具有鲜明特色的产品还是很有吸引力的。,租户需求小结,基础分析写字楼市场研究区域市场研究低密度办公物业研究竞争分析需求分析地块分析定位分析财务分析设计建议发展策略建议,地块分析SWOT分析,地块分析,梅江南板块是当前天津地产市场的热点区域，位于天津市正南部，地处河西、津南、西青三个区的交汇处地块周边路网发达，解放南路、友谊南路、外环线是重要干线及城市快速路，通行顺畅，出行快捷目前梅江南区域开发以中高档住宅为主区域自然条件保持良好，高大建筑少，视野开阔，具有一定的景观优势和环境优势,处于天津的高档住宅区，生态环境良好，产业资源优势明显,区域配套设施的极度缺乏为项目的商务办公及商业配套提供了较大的发展机会,本项目,核心商务区,商务区,行政中心,机场,天津站,新兴商务区,地块位置,地块分析,周边三公里范围内，有多种物业类型，主要包括：居住区、商业区、商务区和产业园区地块周边主要是高档居住区，商业设施比较缺乏友谊路商务区是近年来形成的金融商务区地块处于梅江南生态区内，周边高档住宅林立，环境良好；,居住档次高，商务、商业氛围不浓厚商业氛围正在形成中，需求潜力很大未来的商务办公物业将有很大发展机会,未来，友谊路区域商务物业品质的提升，将使区域的商务环境产生质的飞跃产业园区的飞速发展和产业结构的调整将对发展商务办公物业提供了契机,地块周边物业环境,地块分析,周边土地开发较快，区域正加速成熟东部、北部以居住用地为主，为项目提供高素质人群，对发展高端商务和商业提供了好的人文条件南部和西北部、东北部均为产业园区，在其核心产业及相关产业链的带动下，将延伸产业、配套产业以及第三产业的发展,充分利用区域的知名度、优势，生成卖点，在项目发展初期重点突出，为后期市场营销打下良好的基础,地块周边物业环境,地块分析,周边交通环境及地块可达性,道路路网发达，同时邻近外环线，与外部区域的连接性极为便利,交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜力道路、地铁及与机场的距离对于本项目发展商务办公提供了交通的便利及人流量的支撑城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，将最有可能成为新兴的城市商务带,地块分析,友谊南路,主要车流,次要车流,主要人流,次要人流,地铁出入口,项目主入口及临街展示面可设在东侧主要道路友谊南路地块南侧缺乏吸引人流的客观条件地块西侧是支路，面临铁路，可达性最差，可作为项目内部停车区域地块北侧规划路是与北部居住物业分割的缓冲区域，不建议规划与住宅类产品融合性差的办公类物业,友谊南路不仅是本项目通往市区和外环各个区域的重要交通纽带，也是区域未来商业和商务物业发展的主要载体外环线是连接城市外围主要目的地的纽带外环辅路是项目的内部通路，使项目与外界达到动静有机分离北部规划路是连通梅江湾与海逸长洲项