704443489青岛李沧奥克斯商业项目策划定位服务报告（318页） .ppt

奥克斯青岛商业项目策划定位服务报告,2012.6.20,青岛世睿企业管理咨询有限公司,1,青岛市商业概况,2,李沧区商业概况,3,典型商业状况与分析,4,本项定位分析,5,项目规划,6,主要商业企业项目访谈概要,7,项目风险评估,目 录,8,经营建议,一、青岛市商业概况,目 录,青岛,北京,上海,青岛位于山东半岛南端黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方千米，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳等七区）为1159平方千米，所辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市为9495平方千米。青岛是全国15个副省级城市之一，国家5个计划单列市之一。第六次全国人口普查全市常住人口为871.51万人，其中市区人口为371.88万人，是山东省市辖区人口最多的市。2008年北京奥运会、残奥会和2009年十一运会分赛场设于青岛，2014年世界园艺博览会将于青岛举办。,城市概况,山东省第一大城市东北亚国际航运中心中国优秀旅游城市国际滨海旅游度假胜地国家历史文化名城国家园林城市中国十大最具经济活力城市中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”全国两个“中国品牌之都”之一荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名，荣获2005年“中国人居环境奖”2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”青岛是中国重要的外贸口岸之一和中国重要的海洋科研基地,城市概况,全市总面积为10654平方千米，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳等七区）为1159平方千米，所辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市为9495平方千米。,城市概况,青岛市商业概况,目 录,据青岛市2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全市常住人口为871.51万人。其中，男性为439.18万人，占总人口的50.39%；女性为432.33万人，占总人口的49.61%。总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)为101.58；0-14岁的人口为117.17万人，占13.44%；15-64岁的人口为664.95万人，占76.30%；65岁及以上的人口为89.39万人，占10.26%；具有大学教育程度的为 129.54万人；具有高中(含中专)受教育程度的为150.82万人；具有初中受教育程度的为334.22万人；具有小学受教育程度的为170.77万人(以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生)；,人口概况,从上图可以看出，青岛市人口的自然增长率较低，但人口每年增长绝对值却较大，由此可以看出，青岛是一个移民城市，外来人口较多。,人口概况,青岛市商业概况,目 录,青岛经济增速很快，平均增幅高达 17%，人均GDP增速15.3%，经济发展潜力很大。青岛作为山东最重要的港口、工业城市，其经济贡献在山东省有相当重要的地位，发展潜力巨大。,宏观经济,青岛社会消费品零售总额平均增幅20%以上，增长速度很快。青岛居民年人均可支配收入和消费性支出的增长都较快，平均增幅在10%以上。青岛人口收入增长较快，消费意愿及消费能力较强，对未来商业发展起到积极作用。,宏观经济,青岛市商业概况,目 录,从零售业商品分类销售额构成来看，食品类占总销售额的28%，即2283777元；服装针织类占总销售额的27%，即2140788元；家电音像类占28%，即2284408元。以上三类为居民主要消费性支出构成。,零售业构成,青岛市商业概况,目 录,物价指数,青岛市商业概况,目 录,青岛是国内外人士旅游目的地城市之一，国内外旅游人数和旅游收入一直保持良好增长态势。旅游业的蓬勃发展，促进了相关行业的发展，其中，对商业零售消费市场的发展起到了积极的推动作用。,旅游经济,青岛市商业概况,目 录,环湾发展,以环胶州湾地区为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，规划建设滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团。新增面积约870平方公里，总规划面积达到2870平方公里。,2009年7月青岛市城市总体规划(2006-2020)重新面市：确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略，到2020年近1200万人口、中心城区达到500万、到2050年，成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。,城市规划,一桥一隧,-海底隧道，工程全长6170米。其中隧道长5550米（海域段长3300米），两端敞口段长度各620，总投资31.8亿元，已于2011年竣工开通，胶州湾海底隧道建成通车之后，穿过整个隧道只要5分钟。-跨海大桥，横跨青岛胶州湾，把青岛东、西两个主要城区连接起来，路线全长约35.4公里，其中海上段长度26.75公里，使青岛至黄岛陆路距离缩短近30公里，青岛跨海大桥的总投资99.38亿元，已于2011年正式通车。,城市规划,交通,地铁09年11月30日地铁建设工程奠基，地铁工程正式进入实施阶段。M2和M3号线贯穿市内核心区域和李沧区，青岛外延性大大增加，李沧区与市内联系更加方便。,重庆路快速一期2011年开工重庆快速路将于2011年开工，预计2015年前完工，南起山东路，北至流亭立交，经四方、李沧、城阳三区，全长约20.4公里，是市区规划“三纵四横”快速路网的重要“一纵”。,城市规划,世园会,2014年世界园艺博览会的举办权花落青岛李沧百果山,这是继青岛奥帆赛之后青岛承办的又一次国际活动，对未来经济增长产生巨大效应,城市规划,市北区,2011年市北区将围绕“十二五”规划的指导思想和发展目标，促进城市全面、和谐、可持续发展的部署，积极做好区域发展和旧城改造等项目的工作，重点推进小港湾改造、中央商务区的建设等工程项目。为树立“多彩青岛、特色市北”的新形象，使城区特色更加鲜明，坚持在比较中发现特色，在发展中培育特色，在创新中打造特色，新开工建设了敬老街、红酒坊、德国风情街、樱花小镇、青岛地景大道等5条特色街，市北的特色街区达到17条。,城市规划,四方区,两翼带动，组团发展；园区支撑，轴线辐射,未来规划,如图：1：滨海欢乐城城市综合体和环湾生态走廊。2：新都心概念：以技术，文化，商贸为片区特色的组团发展到引导，规划形成新的园区建设。,如图：“三纵两横”的五条商务景观大道A:四流南路杭州路B 黑龙江路C:大沙路长沙路D:瑞昌路西接环湾大道E:环湾大道,两 翼,轴 线,城市规划,四方区,合力打造青岛市中央文化区（CCD)1:东部卓越四方创意公园组团：依托双山、保儿等村庄改造，构筑创意SOHO群、国际BLOCK街区、企业研发公园等七大功能板块。2:西部欢乐滨海城组团：在胶州湾东海岸2平方公里的填海区，围绕“生态、节能、减排”三个主题，坚持“灵感、灵气、灵动”三区联动，坚持“生活岸线、经济岸线、生态岸线”三线合一。3:南部建筑创意产业园组团：重点发展建筑设计、工程设计、建筑监理等创意产业，打造以建筑设计为主的建筑创意产业集聚区。4;北部科大都市科技园组团：打造成以科研教育、居住为主，兼有体育、休闲功能的科教区。中部城市新都心组打造成集便捷交通生态5:团:、园林、居住功能、成熟生活、商务中心五大功能为一体的青岛城市新都心。,未来规划图,城市规划,李沧区,“一极”就是全力打造区域增长极,以铁路青岛北站为核心，经济增长极。“两轴”是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴“三区”是指交通商务区、现代商贸区和生态居住区“四带”是指“蓝带”李村河休闲产业带、“银带”九水路(九水京口振华)商贸产业带、“金带”金水路商务产业带、“绿带”(百果山老虎山烟墩山)商旅产业带。,“环湾发展，生态商都”随着环湾发展和青岛北站的建设，李沧区发展迎来了新机遇，交通商务区依托青岛北站发展，在北部发展旅游综合服务区，中部形成中央商务区，在南部形成游客集散中心。,城市规划,李沧区,金水路拓宽改造,东西横贯李沧区金水路拓宽改造，将吸纳升平路与沧海路两路段，完工后全长12公里的新金水路将东起滨海大道，西至胶州湾高速路,将成为市区北部标准最高的一条景观大道，也是李沧区第一条东西贯通的道路，将在分流火车新客站客流中发挥重大作用,金水路变身青岛北部香港中路,城市规划,城阳区,2010年2月，胶州湾高速公路取消原双埠收费站，标志着胶州湾海域段将成为市区道路，市区通往城阳的南北联系更加便捷。10年1月，一直备受关注的重庆路高架桥规划方案正式出炉，实现与地面交通完全分离的重庆路高架桥通行能力将大幅提升南北城区联系，进一步打造本案与青岛主城区之间的20分钟生活圈。,胶州湾高速公路取消原双埠收费站使南北联系更加畅通无阻,城市规划,黄岛区,薛家岛整体定位为省级旅游度假区，整体形成滨海旅游产业驱动。,“一心”“两带”“三湾”发展原则，其中“三湾”：即薛家岛湾、唐岛湾、前湾。,省级旅游度假景区+综合评价总指数五强国家级开发区商务部关于国家级开发区2009年投资环境综合评价情况的通报显示，青岛开发区在国家级开发区中继续保持了投资环境综合评价总指数前五强的成绩。薛家岛旅游度假区，山东省十二个省级旅游度假区之一，分为山里景区、金沙滩景区、银沙滩景区及竹岔岛景区，是集旅游观光、休闲度假、垂钓娱乐、体育健身等功能为一体的海滨旅游度假区。,城市规划,黄岛区,小范围内揽多方位湾区价值，拥众多国家级旅游资源。,金沙滩旅游度假区：国家AAAA级景区，是我国沙质最细、面积最大、风景最美的海水浴场之一，号称“亚洲第一滩”。,银沙滩景区：省级凤凰岛度假区西南侧，因沙质细腻均匀，太阳下银光四射，宛若镶嵌在蓝色丝绸上的银盘，故名银沙滩。,未来海上嘉年华、上实游艇会项目配建娱乐设施（游艇俱乐部、海上嘉年华娱乐设施）。,唐岛湾海滨公园：相传唐朝时候唐太宗亲自率领水师东征，曾经驻守在这个岛上，所以叫唐岛，开发区政府斥资3亿元打造的海上西湖。,城市规划,胶南市,胶南市城市总体规划（2007-2020）中根据建设青岛现代化国际大城市框架确定了胶南市“东接、北扩、南展”的城市发展战略。总体规划在此基础上确定城市建设发展战略为：产业北扩、生活东延、中心优化、文教南展。,产业北扩：北部发展临港产业、物流业和高新技术产业。,生活东延：结合灵山组团的改造和建设，在灵山组团形成商贸居住综合区。,文教南展：在市区南部规划青岛大学园区，是青岛西翼重要的科教和产业研发基地，为胶南市产业结构的转型和大项目的建设提供人才资源。,中心优化：指结合行政中心的建设在城区东部形成行政文化中心，结合老城区的改造形成全市的居住中心、商业金融中心，结合城中村的改造和工业用地搬迁，建设功能完备的居住区。,灵山卫居住综合区,青岛临港产业加工区,中心优化,南部大学园区,城市规划,即墨市,青岛市旅游规划确定“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。一线指滨海沿线。由海岸带串联胶州湾两翼主要旅游区和度假区，包括环胶州湾地区及田横、鳌山、瑯琊等主要旅游组团。两翼东翼滨海地区自青岛主城至即墨市丁字湾，崂山风景区、鳌山、田横等，以风景名胜、山海景观、温泉度假、海岛风光为主题，分为8个旅游区。二十区全市范围内的20个温泉旅游等特色旅游区。该发展规划的确定，为即墨东部板块高端地产发展创造契机，使其成为重点发展区域之一。,城市规划,青岛市商业概况,目 录,概述,1、青岛商业市场概述确立三主、两副、13区的市、区级商业中心格局。“三主”即中山路、香港中路、台东三个市级商业主中心；“两副”即李村、香江路两个市级商业副中心；“13区”即团岛、辽宁路、浮山后、海云庵、小村庄、水清沟、双山、振华路、麦岛、沙子口、城阳北部副中心、辛安、崇明岛路等13个区级商业中心。市区大中型商业零售网点规划总数为134处。按区域分，市南区25处、市北区31处、四方区17处、李沧区22处、崂山区10处、城阳区11处、黄岛区18处。根据青岛市各区的功能特点和产业构成，依据青岛市城市总体规划和分区规划，到2010年，符合标准的市区商业街达到27条。其中，市南区6条、市北区5条、四方区3条、李沧区3条、崂山区3条、城阳区2条、黄岛区5条。到2010年，市区大型专业批发市场规划总数达到34处。其中，市南区2处、市北区5处、四方区8处、李沧区5处、崂山区2处、城阳区8处、黄岛区4处。在市区73个社区中，按标准配置的社区基本达到拥有商业服务设施不低于15000平方米，每千人拥有社区商业服务设施800-1000平方米。市南、市北、四方、李沧区80社区实现在步行5分钟的半径范围内，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求，提供较为完善的社区商业服务。其他社区实现步行8分钟的半径范围内，提供较为完善的社区商业服务。,商业布局,夜间经济,2、政府繁荣商业的举措2.1、启动夜间经济重点发展餐饮休闲、文化娱乐、购物和旅游4大板块，在市内七区分别形成一个夜生活的消费中心，以点带面，营造良好的夜间生活环境，逐步引导和吸引市民走出家门，打造青岛“不夜城”。在香港中路及沿海一线、中山路、台东、人民路、李村、黄岛香江路，形成设施完善、功能齐全、吸引力强、富有青岛滨海城市特色的不夜消费区。通过实施区域亮化美化、延长商业服务企业和公共交通的营业时间、开展夜间促销和文化娱乐活动、加强治安管理等项措施，为经营企业和消费者打造一个亮化美化、人气兴旺、丰富多彩、消费活跃的夜间经济环境，使我市居民逐步养成夜间消费意识和习惯，企业开展夜间经营的积极性和主动性得到明显提高，使夜生活成为拉动我市消费市场的重要力量。,商业布局,特色商业街,2.2、命名特色专业商业街目前，青岛市已命名的特色商业街达18条。这些特色专业商业街在发挥聚集效应、引导消费、带动周边商贸的发展、刺激旅游业的发展、促进商业活动与城市建设的有机结合等方面发挥了重要作用。中山路综合商业街（2000年命名）该街是岛城历史上形成的老商业街，已有80余年的历史，全长1360米，门店总数达480户，有国货、第一百盛等大型商厦，是以经营服装服饰等国内著名的综合性商业街。台东三路商业步行街（2000年命名）该街所处位置历史上就是一个商埠。现已形成一条以经营服装、服饰、布料、皮具等为主的商业街。全长1000米，经营门店80余户，有利群商厦、当代商城和千川百货等大中型商厦。向阳路商业步行街（2000年命名）该街位于李沧区李村，全长200米，南起滨河路，北至京口路，共有门店140余处，有崂百、北方国贸和崂山第一商场等大中型商厦，已成为我市北部综合性商业中心。,商业布局,特色商业街,云霄路美食街（2000年命名）1992年开始建设，1999年市政府将其纳入规划发展的小吃街后快速发展，至今该街全长960米，餐饮门店60余家，是一条汇集国内各大菜系的美食街。龙山（地下）服饰街（2000年命名）位于龙山路14号，全长1000米，门店总数达300余个，是我市较早以个体租赁形式为主的服装类商业街。中山商城（地下）服饰街（2002年命名）该商城位于中山路中段，利用原人防工程改造而成，全长约700米，共有各类门店240多家，逐步成为我市白领女性时尚服装、服饰的集中购物地。镇江北路家具街（2002年命名）位于镇江北路，鞍山路至海泊河段，长约700米，共有各类门店约60个，逐步发展成为我市经营家具较为集中的街区，有海博家具、富尔玛、东方家居等大型家具专业店。,商业布局,特色商业街,少山路服装街（2002年命名）位于李村少山路，东起古镇路，西至峰山路，全长约340米，是李沧区较繁华的服装、服饰专业特色街闽江路餐饮休闲街（2003年命名）与云霄路美食街相交，长约1800米，共有各类门店约300家，以餐饮、酒吧、休闲为主要特色。重庆南路汽车贸易大道（2003年命名）自人民路起至郑州路段，全长约5.7公里。目前，共有各类门店400多处，其中有汽车、配件经营、维修服务等网点260余处，正在建设中的青岛市汽车贸易城一期工程占地15.3公顷，总建筑面积约10万平方米，设有14个四S汽车品牌店。延安二路婚纱摄影街（2004年命名）该街位于市北区中部。北起登州路、南至延安路，全长520米，共有各类门店69处。通过近几年的不断发展，婚纱摄影服务业逐步积聚并形成了鲜明的特色。目前该街共有婚纱摄影专业店18处，是全市婚纱摄影网点最集中的区域。,商业布局,特色商业街,啤酒文化街（2004年命名）该街位于市北区的登州路。东起延安二路，西至寿光路，街长约710米，现共有各类门店约50处，其中酒店、啤酒吧、饭店20余处。闻名中外的青岛啤酒厂就坐落在该街，并有啤酒博物馆和啤酒宫等设施，啤酒文化特色鲜明，有较高的知名度。温州路机电贸易街（2004年命名）该街位于四方区。西起长途汽车站，东至小村庄立交桥，全长约600米，共有各类门店150多处，其中经营各类机电、机械产品及有关配件的100多处。另外，该街还有1处机电商品市场，已成为我市机电类商品经营较为密集的商业街。香江路综合商业街（2004年命名）该街位于黄岛经济技术开发区中部。东起武夷山路，西至太行山路，全长800米，共有各类经营网点70余处。其中有利群长江商厦、富时莱购物中心等大中型商业零售网点，电业宾馆、邮电宾馆等大型餐饮住宿企业。同时，该街还有10余家银行保险等金融机构，服务功能较为完善，是黄岛区的一条主要的商业街。,商业布局,青岛市商业概况,目 录,分布,3、青岛商圈分析青岛市的商业业态根据地理位置的不同、经营种类的差异、历史沿革等因素，可以分为中山路商圈、台东商圈、东部商圈、李村商圈四大商圈。,中山路商圈,东部商圈,台东商圈,李沧商圈,开发区商圈,城阳商圈,商圈分析,中山路,中山路商圈：中山路是青岛市繁华的发源地，作为市级商业中心已有百年的历史，是青岛市一张珍贵的名片。中山路商圈，以中山路综合商业街为中轴线，向东西两侧扩大展，中山路综合商业街是岛城的老商业街，已有近80年的历史，它南起栈桥，北至大窑沟，全长1360米，是青岛市著名的商业中心之一。据不完全统计，中山路商圈商铺共649户。经营服装类的商铺共计245户，占总数的38%；其余类型的商铺数量分布较为平均，但是经营范围广泛，市场专业化程度不高。,商圈分析,中山路,中山路商圈具有以下主要特征：以大型百货商场为龙头，例如百盛、发达、国货、东方等。以服装类为市场主要经营形态，占前六位的经营业态分别为服装、餐饮、美容美发、饰品、鞋帽、皮包；商铺零星分布，专业市场尚未形成，缺乏有序化的市场组织。商铺租金价格差异较大，在6.636元/天之间，像中山商城，专业以经营服装、鞋为主，租金价格在1636元/天之间，而一般沿街商铺价格在6.68.2元/天之间，因此，专业化市场是获得高租金收益的主要方式之一。,商圈分析,东部（香港中路）,东部商圈：青岛市于1992年确定了开发东部的方针，随着市政府的东移，东部地区进入了快速发展的轨道。东部商圈以佳世客为中心点向四周发散，佳世客步行街已形成了东部商圈的中轴线。东部商圈子已成为青岛市目前最具活力的商业区域之一。据不完全统计，东部商圈内的零星商铺共129家，其中餐饮、服装、酒吧、美容美发，共占市场总量的62%左右，占据了绝大部分的市场份额。其它类型商铺如装饰公司、小百货店、音像店、家居店等数量少，而且分布较平均。东部商圈的租金价格在2.718.2/m2/天,价格分布上,专业商业街的价格明显高于零星分布的商铺价格,佳世客地下商业街的租金在15.2元/m2/天左右,而云霄路上的商铺价格在3.6元/m2/天左右。,商圈分析,东部（香港中路）,东部商业圈具有以下明显的特征：商铺的集中程度较高，以专业性市场为主；零星商铺数量少；商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、餐饮、酒吧、美容美发、装饰公司、小百货店；商铺的租金价格在2.7-18.2元/m2/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位；佳世客、家乐福是传统意义的百货商店，经营特色浓郁。,商圈分析,李沧,李沧商圈：李村向阳路综合商业街，该街位于青岛市北部的李沧区李村，全长600米，南起滨河路，北至京口路，共有门店150余处，商业网点密集。该街有崂百、北方国货和崂山第一商场等大型商厦，已成为青岛市北部综合性商业中心。李村商铺的租金价格：商场的租金面积在48m2每年2万至4万元人民币，崂百附近的商铺5m2每年3万至4万元人民币，20m2左右每年10万元人民币。,商圈分析,李沧,李沧商圈具有以下名显的特征:商铺的集中程度较高，形成专业性的市场；零星商铺数量少；商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、鞋帽、通讯、宾馆、餐饮、饰品、小百货、美容美发；商铺的租金价格在1316元/m2/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位；,商圈分析,台东,台东商业圈：台东商业圈是青岛最为火爆的商业区之一也是竞争最为激烈的区域，该商业圈以台东三路商业步行街为中轴线，向南北西侧扩散，台东三路商业步行街所处的位置历史上就是一个商埠，现街长1000米，台东商圈的中心区域。据不完全统计，台东商圈零散分布的商铺共169户，其中服装、餐饮占总量的54%，是市场的主体，其它种类分布散乱，而且种类相当齐全。台东商圈的租金价格，以威海路为主干线，商铺租金在30元/m2/天左右，而位于威海路步行街小区内的租金价格仅为2.3元/m2/天，可见地段因素起了非常重要的因素。,商圈分析,台东,台东商圈的主要特征：零星商铺较少，而且经营范围广泛；市场以沃尔玛、利群、诺玛特等大型百货商厦和购物超市为龙头，辅以国美电器、雅泰电器等大规模专业商铺，积极推动市场；从经营业态分析占前六位的依次是：服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发；租金的价格，优势地段一般在30元/m2/天左右；商业氛围浓厚，但商品档次整体较低。,商圈分析,小结,商圈分析,小结,商圈分析,二、李沧区商业概况,目 录,区位概述,李沧区位于青岛市区北部，属市内四区之一，地处七区中部，“环湾保护、拥湾发展”战略核心圈层的地理中心。东揽崂山余脉，西拥胶州湾畔，南与四方区接壤，北连流亭国际机场，拥有优越的区位优势、便利的交通条件和广阔的发展空间。现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口45万人。在政府的整体规划上，青岛市东西海岸相连，南北区域相通，李沧区处于青岛市区与城阳的城乡结合部位，是青岛市内四区内面积最大的未开发之地。随着青岛市城市化水平的不断提高和规模的不断壮大，受土地资源的限制，向北部地区发展成为必然，给李沧区提供了良好的发展机遇。,李 沧 区 位 图,李 沧 区 街 道 分 布 图,青岛市,李沧区,青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心。李沧区在青岛人传统认知上为城乡结合部。李沧区现状为承接城市外溢人口的中低端居住区。在青岛环湾发展的城市空间格局中，李沧位于城市地理中心。,区位概述,青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙头城市，李沧地处青岛中心位置，未来将承接主城人口居住功能。李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。随着“环湾保护，拥湾发展”战略的实施，李沧西部将成为该区“拥湾发展”的主力。大交通的规划（轨道交通、快捷路网）将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难题，并拉动市民到李沧置业。,区位概述,李沧区是青岛市内四区之一，位于市区北部，北接城阳，南接四方，远可将莱西、平度等五市的企业总部深加工基地吸引过来；近可接受市内三区及高科园的辐射，利用交通、运输成本较低等优势做好高新技术产业及出口创汇企业的孵化器。商业的发展壮大，更是加强了李沧区在青岛市的主导地位，原有的三大传统百货奠定了李沧区商业的发展基础，并且吸引了市内的大批消费群体；正在建设和即将进驻的商业巨擎，必然会给李沧区的商业繁荣和壮大起到推进性的带动作用，其未来在青岛市的商业地位不可低估，目标客群不仅仅是李沧区及周边区域，而是整个的青岛市消费群体。,区位概述,李沧区商业概况,目 录,人口概述,李沧区辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处。现有人口50万人，人口密度为每平方公里5000多人。李沧区人口的构成，主要有以下几类：1、外来企业来青岛投资人员，这类人员素质相对较高，消费能力较强。对商业品质要求较高，但流动性较大。2、各类企业中高层管理人员及本地企业主、高层技术人员。此类人员有本土也有外来，具备相当的消费能力。此类人群消费稳定，对商业品质有一定要求。3、外来打工人员。这类人基数较大，消费潜力较大，4、各类工商业从业者，小业主，经商人员。此类人员占有一定比例。消费能力相对较强，客流稳定，传统消费偏好为主要特点。对消费品质要求一般。5、周边区域县区来青岛投资、置业定居人员。6、其它人员。主要为本地户籍人员，消费能力较大。其中2、3、4、5、6三类人员，构成李沧区商业消费的主力人群，消费能力逐年提高，消费档次和品质要求不断增强，消费品味和偏好，也会水涨船高，是市场消费的主力军。,人口概述,李沧区商业概况,目 录,一极：全力打造区域增长极。两轴：打造重庆路与黑龙江路两条联系青岛城区南北、承接中心城区功能的发展轴。三区：共划分为三大功能区块，分别是交通商务区、现代商贸区、生态商住区 四带：分别是：李村河休闲产业带（蓝带，全长17公里）、九水路商贸产业带（银带，全长12公里）、金水路商务产业带（金带，全长12公里）、（百果山老虎山烟墩山）商旅产业带（绿带，全长14公里）,整体规划,立足环胶州湾地区发展，构建以环胶州区域为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，着力推进山东半岛区域一体化进程。,青岛作为山东省经济发展的龙头、全力打造半岛城市群龙头城市，未来随着工业化程度的进展，大量产业工人将成为青岛购房的主要潜在客群。,整体规划,四方、李沧至城阳环湾区域积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升级换代都市产业，建设以高端生活性服务业、都市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为主体功能，集工、商、住一体的现代化滨海城市组团。目前，李沧西部的新客站及周边片区的详规已经出台，将开展工矿企业的搬迁改造，打造集金融、办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域核心区。,“环湾保护、拥湾发展”战略的实施，使李沧从青岛的“后院”走向“前厅”，成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区,四方、李沧至城阳环湾区域,整体规划,西部打造胶州湾东岸核心商务区西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从这里崛起。中部打造青岛北部商贸中心中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是青岛的北部商贸中心。东部打造青岛中央居住区东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成青岛的中央居住区。,李沧规划：两区一心,整体规划,相关阅读：李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区,整体规划,2014年在青岛举行的世界园艺博览会，将为加快李沧基础设施建设缩小南北差距提供有利契机。未来两年，李沧区的道路、管网等基础设施建设将全面加速，城区承载能力和服务能力将全面提高。通过世园会的影响和带动，吸引一批高端项目落户李沧，将吸引更多高端人才入住李沧、创业李沧。结合大项目实施，李沧区交通规划整治和城市管理都将提升到新的水平。同时，居民的文明素质和城区的文明程度将大大提升。李沧百果山作为世园会首次在山地地形举办的承办地，将极大地提升李沧的知名度。奥帆赛让世界记住了青岛，世园会将会让世界记住青岛、认识李沧。通过国内外各种媒介的全面宣传，李沧必将成为投资创业的一片热土。特别是6个月内初步预计1100万人次的国内国际游客流量，将大大提升李沧在省内、国内乃至国际上的知名度和影响力，必将为李沧区打造成为区域发展高地发挥重要积极作用。世园会将实现李沧旅游产业的真正破题加快产业结构调整步伐。在世园会启动之初，展会与文化旅游将得到有机融合，大型文化旅游综合景区等的开发将至少辐射山东、河南两个省份，这必将使李沧区的文化旅游业实现质的飞跃。同时，宾馆酒店业等相关产业也借以获得较大提升，李沧区的第三产业比重相应扩大，李沧区的产业结构将得到进一步调整。,整体规划,李沧区商业概况,目 录,重庆路将建设贯穿市区南北的快速公交系统;青银高速李沧收费站将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环。2020年之前将建成M2、M3、M1地铁，2020年之前将建成的M2、M3、M1地铁，将在李沧的中西部设立多个站点。,在整体城市形象和市民居住环境方面，明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧置业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键。,M2：一期（20092014）M3：二期（20132017）（北到金水路）M1：三期（20162020）,四横三纵快速路网,轨道交通建设规划,交通规划：对城市扩容产生长远影响,交通规划,李沧的新客站，跨海大桥等重大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势。,交通规划,李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁的建设，将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外溢，使李沧区更加成为人口的聚集地。,轨道网由轨道交通M1、M2、M6及L2号线构成环湾轨道交通线。通过M3及M5号线可增强环湾带与城市中心地带联系。地铁M2线：太行山路李沧东部。线路经黄岛区政府、薛家岛、青岛火车站、台东、市政府、啤酒城、李村，到达李沧东部。,交通规划,交通规划,目前李沧区公交线路共有36条，覆盖整个青岛市，具有较高的通达性，且公交运营时间跨度较长，发车密度较大，因此可以为项目商业和其他物业类型的运营提供基础。,李沧区,李沧区商业概况,目 录,消费经济,2011年，全区完成社会消费品零售总额194.3亿元，同比增长17.3%。其中，103家限额以上贸易企业累计完成社消额85.6亿元，同比增长39.1%，占全区社消额的44%；限额以下贸易企业及个体户累计完成社消额108.8亿元，同比增长4.4%，占全区社消额的56%。三大商贸集团（维客集团、北方国贸、利客来集团）累计完成社消额59.9亿元，同比增长22.1%，占全区社消额的30.8%。,李沧区商业概况,目 录,近几年来李沧区再次成为市内四区房地产成交最好的区域，从2010年以来市内四区占比来看，李沧区和四方区所占比例大幅上升，市南区、市北区所占比例下降明显，未来随着环湾发展，青岛中心逐步北移的发展方向，未来李沧区和四方区仍会成为市内房地产市场更加火热的区域。从成交价格走势来看李沧区成交价格增长较平稳，价格一直呈现增长走势。显示出李沧区房地产市场的繁荣，量价齐升，随着更多大型知名开发商的进入，李沧区未来房地产发展将迎来一个新的台阶。随着李沧房地产市场不断完善和交通条件的改善，越来越多的市区客户逐渐导入李沧区购房，且本区域客户更加看重区域发展，客户出现本区域客户固守和市内其他区域客户导入的现象。,房地产经济,李沧区商业概况,目 录,李村商圈：人气最大、商业氛围非常浓厚,商圈分析,功能划分,规划以向阳路步行街为主轴线，以维客广场为中心，形成综合购物区、餐饮娱乐区、文化休闲区、商务办公区。,区位属性,消费者来源,主力店,业态构成,租金水平,李村商圈最早形成以李村大集为基础；该片区处在青岛的城乡结合部，当地人的消费观念较低、地理位置和环境等因素的限制，发展比较缓慢。随着大青岛城市战略规划的实施和旧城旧村改造工程的实施，青岛中央生活区（CLD）的规划出台，李村东部的建设前景也逐渐明晰。,客户群范围广泛，主要以青岛大众化消费及中端消费者为主，多数居住或工作于李村周边位置。,中高档百货有利客来购物中心、崂山百货、北方国货、书院商城。电子数码专业店有国美、苏宁等。,李村商圈整体租金水为1.4-15.2元/平米/天，该商圈租金水平较高的为向阳路步行街店铺。该商圈整体平均租金约为6.9元/天。,李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%；李村步行街上有部分专卖店/连锁店存在，所占比例为12.58%；金融邮电占比例较少，为2.66%。酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09%。,李沧区现有及未来大型主力店主要有伟东城市广场、银座、崂山百货、利客来购物中心、北方国货、书院商城、李沧宝龙城市广场等。,崂山百货,利客来购物中心,北方国货,书院商城,伟东城市广场,银座,李沧宝龙城市广场,商圈分析,万达广场,苏宁电器,李沧区大中型商业零售网点一览表,商圈分析,李沧区商业概况,目 录,夏庄路商业分析：夏庄路共有大小商铺160余家，基本以沿街商铺为主面积范围20300平方米不等。业态以通信、美容美发、布艺、房介等面积相对较小，在50平方米左右。餐饮和超市便利等业态面积相对较大在100-300平方米左右，部分知名餐饮面积超过1000平方米。沿路网点房的租金分路段也不尽相同，广业锦江大酒店周边网点2.53元/平方米/天，李村公园附近网点34元/平方米/天，虎山路下王埠附件网点1.5-2元/平方米/天。,夏庄路段调研范围为京口路至308国道路段。夏庄路长1100米，是李村通往夏庄、惜福镇进入崂山的主要道路，商业以沿街的商业网点为主，目前最繁华的地段为李村公园附近。,商业街分析,夏庄路两侧业态占前几位的为餐饮、超市和房介。餐饮所占比例最大，占29%，其他各种业态分布相对平均。从目前各商铺的经营状况来看，餐饮业经营状况良好。,夏庄路商业业态构成：,商业街分析,古镇路商业街分析古镇路是综合商业步行街，主要以餐饮为主，目前古镇路的西侧有维客大酒店、肯德基、崂山百货、飞拉力电子信息城、巴黎春天、名品大世界等大型商业设施。,古镇路调查范围京口路至书院路古镇路是综合商业步行街，长度约300米，主要以餐饮为主。,商业街分析,向阳路步行街分析向阳路步行街是李村商圈的核心，共有商铺80余家，集购物、休闲、娱乐于一体的综合商业街。步行街两侧是李村商圈大型商场的集中地，崂山百货、利客来、北方国贸等。步行街两侧商铺面积以40平方米左右为主，部分商铺面积在100平方米左右。各商铺经营状况良好，租金相对较高在1319元/平方米/天。街内所经营商品档次以中低档次为主，产品品种齐全。,向阳路业态构成,向阳路,九水路,夏庄路,商业街分析,峰山路商业街分析峰山路经营业态主要为餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等，经营商铺档次相对较高。,峰山路调查范围京口路至滨河路峰山路，长1262米，处在李村商圈的中心区域，以少山路与京口路段为主，业态有餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等。少山路与滨河路段，主要以中介、装饰公司等为主。,商业街分析,少山路服饰街分析少山路是地处李村商圈的核心区域，全长350多米，目前共有大小商铺100余家。少山路路段相对较短，而且路面宽度不够；服饰街人气相对比较旺。租金相对于较高在1121元/平方米/天，目前此街道商铺出租率较高，几乎无空置商铺；少山路步行街经营以服装和鞋帽为主，其他占较大比例的为美容美发。周边网点密集，客流量大，是李沧区繁华的服装、服饰专业特色街之一，在本区域内有一定的知名度。目前服装专卖店注重装修的档次，于本片区经营红火，店铺租金较高。,少山路业态构成,商业街分析,京口路商业街分析京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以五金电器、通讯和餐饮为主，沿街商铺档次普遍较低。,京口路段调研范围滨河路至君峰路京口路是李村连接沧口的主要道路，目前京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以通讯、五金电器和餐饮为主，大型商业设施有苏宁电器、五星电器、维客超市和利客来购物中心等。新建京口路机电产品街，范围是青峰路至峰山路段，规划长度300米；新建京口路通讯器材街，范围是古镇路至滨河路段，规划长度300米。,商业街分析,书院路商业街分析书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，为商圈内积聚人气的主要路段，商业档次相对较高。,重庆中路,京口路,书院路,书院路调研范围京口路至重庆中路书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐