【商业地产】东莞万科翡丽山项目营销策划案82PPT.ppt

东莞豪宅新力量万科翡丽山项目思考,合富辉煌房地产（东莞）,翡丽，又见翡丽！,“没有人能拥有百达翡丽，只不过为下一代保管而已。”You never actually own a Patek Philippe,You merely look after it for the next generation.,真正优秀的表，在与肌肤相亲近的瞬间，便能感受得到。这是一种无形、无声的情感交流，只存在于表与主人之间，仿佛共守着一个心灵的家园，在私默中聆听时间的流淌。人生走到尽头，时间依旧向前。生命的意义由后代血脉相传；而表传至下一代手中，继续与下一代一起守望时间。,一件真正的传世佳品，它的价值注定超越物理意义上的使用功能，而是承载更多关于生命的思考。名表也罢，房子也罢，最终，在心灵里的走向是一致的。,所以，关于万科翡丽山，欲实现其作为东莞富人的第一居所的目标，有效实现溢价，要点有二：产品形象深入富人阶层，气质令其心动。怎样的理念与工艺生产出来的房子，品自不凡。我们先从翡丽山的项目气质发掘，寻找与东莞富人阶层的对话方式。,翡丽山的房子，除了物理空间，除了山的环境，还关乎生命与生存，关乎财富与传承，关乎时光与经典让我们重新解读房子背后的蕴意，富人深层的心理,东莞的富人们,时光倒转20年，今天的富人们那时候还很年青，也没有从父辈那里继承到更多的财产。财富在10多年的时间里迅速积累起来，富人们也经历着财富带来的心理转变。修养积累改变着个体，而时间改变着群体。富人们同样也要经历消费品位的转变。,第一代：物质奢华,以“占有”为显著消费特征的第一代富人，有着鲜明的时代特征。由于财富的骤然聚集，产生了大批富人和巨富，对于金钱消费，由于无消费前例，多受西方早期奢靡生活影响，无所不欲用其极，他们对于财富的理解，如同享受黄金的璀璨外表，只看重其外在的“富”与“豪”。表现特征：开最好的车，喝最好的酒，住最有影响力的豪宅。,在时间的磨炼中，成功后的富人对财富的理解开始出现分化，成为第二代富人。财富观从原先的“消费财富”转变为“驾御财富”，同时，财富的迅速积累和极度挥霍也给心理带来了冲击。有些富人在成功后愈加张扬，而有些人则在张扬后锋芒开始收敛。一如生活选择：财富追求后的人生得与失，让富人对物质的享受不再仅仅停留于表面，而更注重格调、品位和“骨子里的豪”，开始追求平淡却景致独到，选择豪且有品的生活。,第二代：精神奢华,真正成熟的第三代富人已进入返朴归真的人生境界，财富的体现已转化为“善财观”，即以富人对社会慈善事业做出的贡献作为其“富”的衡量标准，由西方顶级巨富（如巴菲特，盖茨等集中反映）对世界富人群产生影响，目前中国还很少。,第三代：社会奢华,当富人消费观反射到豪宅的发展上，同样也反映了不同时代的豪宅要求和特性。,面对中国暴富一代的兴起，豪宅一度风生水起。此时豪宅的定义，是要用物质尺度的“大”达到放大生活方式的目的：大尺度，大空间，大规模，极尽夸张，甚至曾经在广州出现了“镶金豪宅”；“草原上的帐篷像星星一样多，配得上成吉思汗的只有一座”。,第一代：物质尺度的“大”,然而，第一代富人开始成熟，开始对物质、对享受进行反思，生活和精神回归了。很多年前，台北的豪宅就已散发着淡淡的沉静气质，记得有一个楼盘的广告标题有这么一句：“人如雨滴，少许流入仁爱路，多数流落去远方。”,第二代豪宅不再满足于呈现物质尺度的“大”，而是在更深的纬度上，用精神尺度的“大”来达到放大生活方式的目的，品位，格调，情感，艺术，“豪且有品”代言了“新奢华”。它是生活方式对精神追求的包容，而精神的力量同时也放大了生活本身的感受和内涵。,第二代：精神尺度的“大”,第三代豪宅将更注重在社会层面上的价值体现，是以社会尺度的“大”来达到放大富人生活方式和价值实现的目的。对于目前的中国，第三代豪宅时代还未真正来临。,第三代：社会尺度的“大”,我们发现，东莞的富人群体这三种特征或多或少同时存在。表现为：消费仍然很高。他们乐于去香港购物，常有奢华的夜生活。但他们对知识也很向往。他们很重视对下一代的教育，对真正有学识的人也很尊重。他们把今天的成就理解为机会、拼搏和运气，所以对慈善事业有低调的热衷，对风水很在意。例如在我们认识的东莞富豪中，有人在西藏捐建了一家医院，很长时间里连他太太都不知道；有人长期在支持某贫困地区的学校等设施，但并未被媒体探知。,针对东莞富人群体这三种并存的心态特征，我们的项目也应有相对应的思考：以高端的产品、稀缺性的资源，满足富人群体的“物质占有”情结；以独特的气质，不俗的品位，让他们在精神内涵上获得高度的心理认同。通过高端慈善拍卖义演等营销活动，让他们更好地实现“回报社会”的高尚追求。这三个方面，事实上正对应着我们在项目营销中要解决的三个问题：产品力、形象力、营销手法,产品力发掘,地缘优势,本项目位于南城区环境优美的西南部，道路设施完善，交通便捷，项目距离东莞市主干道2.8公里，离东莞市行政中心办事中心5.7公里。项目所在的南城区为东莞的新城市中心，近年来建设进展迅速，也是房地产发展的龙头区域。在一刻钟车程内，项目可辐射至东莞中央生活区、中央商务区两大繁华区域，地缘优势明显。在项目周边，虽然生活设施配套暂显不足，但亦有东莞南开实验学校、康华医院等高水准的教育、医疗配套设施。,环境优势,项目所在的水濂山片区是东莞传统的环境优美之区，山水资源非常丰富，水濂山水库、森林公园、绿色世界等景观中心集中反映出这一区域的环境优势。从项目往市中心，青山夹道，绿意盈眼，对于未来的业主而言，回家的路程可谓是愉悦的驾车时光。想象未来的山居岁月，看山可怡情，登山可健身，环境的美好更会酿就心境的美好。,生产工艺,所有奢侈品的形成，都是源自最考究的工艺。翡丽山欲成为值得传之后世的房子，建造工艺将是构成产品力的重要一环。而万科素有精品口碑，对细节的重视，对材质的精选，对工艺的严格，当在翡丽山项目表现得更上层楼。,处于不同的地理位置、不同的文化背景、不同的定位理念之下，高端住宅有着差异化的形象演绎。,现代主义风格 讲求简约、明晰、通透、真实、理性化，倡导高技术、个性化、时代象征感；新古典主义风格 追求精美、繁复、细腻的装饰手法，以勾勒出西欧古典主义形象风格；ART Deco风格(装饰艺术风格)是从新古典主义过渡到现代主义之间的一种艺术风格，强调几何线条、强调对称、干净利落，建筑立面大块整洁；,高端住宅的建筑风格取向,产品风格建议,不同的建筑风格能为本项目注入迥然不同的价值品味，从以下3种高端住宅建筑风格的比较分析中，判断出较为合乎本项目定位的建筑风格。,本项目位于东莞的新兴贵地，应能体现内敛、文化、智慧与时尚的文化内涵。我们建议采用“ART Deco风格”。,高端住宅的建筑风格取向,传统特征ART deco建筑的造型设计中多采用几何形状或用折线进行装饰；线条明朗，过渡温和，表现夸张，纹饰多种多样建筑的传统造型多为钢筋混凝土结构，外墙近人尺度使用花岗石,借鉴建议意向建筑的外观，以能表达强烈的石材质感，来体现大气、浑厚的ART deco建筑风格外墙铺砌进口瓷面砖及麻石等石材,借鉴建议意向建筑的外观，也应能反映现代新技术新材料带来的ART deco风格的创新力量,现代应用现代的ART deco勇于尝试诸如钢铁、玻璃等新材料，并运用一些豪华的装饰来提升设计品位,金属、玻璃等材质通常用于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位，内部门窗、栏杆、家具细部等,ART Deco风格的建筑表现,建议意向建筑细部通过门窗、阳台、顶部构架、铺地、线脚、装饰、材质、色彩的品质设计，以配合表达ART deco建筑特有的文化气息。,ART Deco风格的建筑表现,户型示例参考一梯一户独门独户的设计，享有别墅的尊贵品质易于分开组织主仆线路与其功能区域,广州汇景新城 建筑面积350360 4房3厅4卫+工人用房,以较小的户梯比体现豪宅的尊贵性,户型建议,户型示例参考一梯两户入户方式的处理使户型同样有一梯一户独立电梯厅的感受,广州中海观园国际建筑面积2402504房2厅2卫+工人用房,以较小的户梯比体现豪宅的尊贵性,户型示例参考景观因素往往成为豪宅的重要支撑点，户型设计必须考虑景观价值最大化确保户户望景，且开阔无遮挡主要功能空间望景景观展面尺度超常,广州汇景新城南向景观展面达26m主要功能空间朝南并多达6个,上海华府天地南向景观展面达20m主要功能空间朝南，包括客厅/餐厅/主卧等,超宽户型景观展面,户型示例参考豪宅除了保证应有的舒适性以外，更应注重主要功能空间的超常放大，以体现客户备受关怀的尊贵感受客厅、主卧等均采用大开间设计放大层高尺寸平层层高可放大至3.54.0m或采取高厅/复式中空的设计,广州凯旋会主要功能空间尺寸豪华同时增大景观展面,有别于普通住宅的超常空间尺度,户型示例参考豪宅除了保证应有的舒适性以外，更应注重主要功能空间的超常放大，以体现客户备受关怀的尊贵感受客厅、主卧等均采用大开间设计放大层高尺寸平层层高可放大至3.54.0m或采取高厅/复式中空的设计,广州汇景新城复式户型设计客厅尺度超高,复式客厅中空,有别于普通住宅的超常空间尺度,户型示例参考多套房、全套房设计建立生活功能齐全、规格高的主卧套房体系,广州凯旋会主卧套房功能超强全套房设计,功能“超全”的实用性、人性化设计,个性化亮点设计，创造有特色的空间和亮点，提升物业的价值感阳光电梯厅、观光电梯多种入户方式空中漫步走廊、空中花园入户花园、景观平台跃式/复式空间设计270度观景空间,匹配的个性化亮点设计,户型示例参考电梯空间设计创新的电梯厅设计，增加住户的尊贵感与私密感体现尊贵性的双入户设计,广州中海观园国际双开门的电梯创造独立电梯厅，成为住户的私人前厅出入口主仆分离，主人活动不受干扰,主人入户,佣人入户,公共电梯,私家电梯,广州汇景新城设置观光电梯，豪华尊贵出入口主仆分离，主人活动不受干扰,广州汇景新城设置私家阳光电梯，尽享尊贵与私密出入口主仆分离，主人活动不受干扰,匹配的个性化亮点设计,户型示例参考双空中花园设计增加室内居住环境的舒适性，提升户型的价值感,广州金海湾空中花园的设计，给予户内足够的阳光感受与景观感受，从而赋予户型有别墅的味道,超大入户花园,景观花园,匹配的个性化亮点设计,户型示例参考跃式/复式空间设计在尺度被放大的居住空间中，通过设置不同的地坪标高，以适当地界定一些功能范围，以增强大面积住宅的空间感,广州汇景新城,匹配的个性化亮点设计,关注豪宅购房者的生活方式，设定尊贵的生活空间尊贵性突出主要功能空间的豪华设置和景观要求极限私密性避免视线干扰，尽量减少同一层的户数，尽量做到独立电梯厅等高标准，让客户有“自我领地感”生活功能齐全、规格高的主卧套房体系配有独立卫生间配置豪华衣帽间设置相对独立的工作区域(书房等)考虑情趣空间的设置(270度景观飘台、阳光室、露台花园等)明确的主仆分区、双入户方式,户型小结,户型示例参考“楼王”户型，一梯一户4房3厅4卫+工人用房,户型特色借鉴尊贵十足独门独户，享有阳光电梯厅双入户方式，主仆分区明确南北向通风采光主要功能空间朝南望景，并多达6个，景观展面26m多套间设计，体现人性化主卧功能强大(包括：独立豪华卫生间/衣帽间/书房，且景观价值大),主人入户,佣人入户,阳光电梯厅,户型综合建议,户型示例参考复式户型，一梯二户5房3厅4卫+工人用房+储藏,户型特色借鉴空中别墅独门独户，享有私家阳光电梯厅居住功能十分齐全，分布合理主要功能空间朝南望景(包括客厅/餐厅/主卧)客厅中空，气派豪华公共活动空间与私密空间上下分离，互不干扰主卧功能超强(包括：独立豪华卫生间/衣帽间/书房/独立景观阳台，且位置优越),户型综合建议,户型示例参考4房户型，一梯二户4房2厅3卫+工人用房,户型特色借鉴阳光电梯厅设计，尊贵性强双入户设计南向连贯的空中花园设计，大气豪华南北花园阳台设计，通透性强，增强客厅与餐厅舒适性主卧套间功能齐全，双套间设计，体现户型的人性化书房设计灵活，可独立成房，也可与主卧打通相连,户型综合建议,户型示例参考4房+3房+4房户型，一梯三户01型：4房2厅2卫+工人用房，20102型：3房2厅2卫，15903型：4房2厅3卫+工人用房，243,户型特色借鉴01型与03型均南北通风采光 02型与03型南向景观展面无遮挡4房的房型均保持双入户方式，均配备工人用房03型面积相对较大，附加值高配备独立私家阳光电梯主卧套间功能齐全，双套间设计，体现户型的人性化书房设计灵活，可独立成房，也可与主卧打通相连,户型综合建议,结合市场产品分析、及项目的产品定位需要，对于项目主力户型的主要功能空间的开间或面积尺寸、亮点设计提供以下参考：,户型综合指标要点建议,定位表达在项目华贵典雅的ART deco建筑风格的调子之下，其园林风格应以能表达内敛、自然、人文化的气质为衡量标准，使提升项目整体的品质感、价值感、及文化内涵；,项目园林规划主题的诠释项目的园林并非以“量”取胜，而是注重“质”的打造：,基于本项目与自然山景的融洽关系，建议本项目的园林以接近原生态的风格为主。让社区景观巧妙延伸至自然山野。,需要融合项目高尚居住社区的品味，为项目打造出园林空间的领域感与名望感项目也需要通过园林的意境氛围，以提升项目的价值感,高端产品的园林，一般的表达方式 休闲渡假式园林/异国风情主题园林/无敌原生态景观园林.,项目的园林表现,园林建议,林荫大道,林荫风雨长廊,与山相连的小径，略加修饰，保证安全，既便于登山，又不失野趣。,利用山势，修建梯级栈道，使楼梯完美配合园林。植物的种植要注重立体的变化，做到错落有致。,利用地势高差，可考虑做成类似的小溪、流水。,在项目整体文雅气质的统一之下，其装修表现也应能体现出相应的内在涵养，以糅合创意、美感与实用性的原则，彰显住户卓著的生活品味；,需建议把握以下2点注重高档材质的运用追求细节的品味主要着重从以下重要的功能空间中表现公共空间入户大堂/电梯厅户内空间客厅/餐厅/主卧室/卫生间/厨房,项目的室内装饰表现,装饰建议,入户大堂概念建议 四重大堂尺度大小不同的大堂给人不同的亲切感,为整个小区设计了 一个“住区门厅”ART-Deco风格的豪华酒店式大堂，创造一个接待普通客人或出行休息的空间；在每个单元底层我们为住户准备了一个精致的“单元休息厅”，专为单元业主使用；在公寓的标准层，利用电梯厅与共享空间部分精心处理，形成仅供每户人家独享的“楼层客厅”；独有的“地下车库大堂”设计。,公共空间的装饰表现,入户大堂建议意向入户大堂是小区的门面，是带给客户第一尊荣感的场所，应体现其品质感,空间尺度：建议三层挑空，面积在100以上装饰用材：选用名贵/颇具质感/品味的材质体现尊贵气度墙身材质石材/玻璃镜材/金属地面铺装石材/艺术砖/艺术地毯灯具选用水晶灯/吊灯家俱搭配选取古典、艺术、装饰味浓的家俱小品摆设加入窗花、铁花、屏风等艺术元素,公共空间的装饰表现,电梯厅建议意向装饰风格：以简洁大方的风格为主，避免过于繁复的装饰，只在大堂与户内之间起过渡配衬的作用装饰用材：依然建议选用名贵、具质感的材质，以配合表达项目内敛与品味的主调,公共空间的装饰表现,电梯建议意向电梯指标：轿箱一般采用较高的高度，并选用进口高速电梯装饰用材：建议选用高档材质，体现豪华的气派可选用名贵石材/全镜面玻璃/金属饰面板/艺术装饰面板.可选配名贵的水晶灯式设计精良的按钮件板配用高档的五金配件,公共空间的装饰表现,其他公共空间建议意向在其他的公共位置，也要注重装修方面的品质打造，如：架空层的铺地/墙身/天花的装饰过道上的艺术品摆设的考究信报箱位置的设计,公共空间的装饰表现,卫生间建议意向功能配置：配备超齐全、优质、豪华的卫生间设备进口品牌洁具按摩浴缸/全自动盥洗式座便器/冷热水龙头及花洒/高级洗面盆无缝仿石台面/精致水晶灯式酒店式浴室电话/恒温热水器/排气系列装置系列浴室架/挂钩/墙身清镜片.品牌配置,户内空间的装饰表现,厨房建议意向功能配置：配备超齐全、优质、豪华的厨房设备高级套装橱柜组合、配台面、连星盘、冷热水龙头整体抽油烟机/3头炉具/排气系统微波炉/烤箱/焗炉/消毒碗柜洗衣干衣机/冰箱人性化的灯具设计.品牌配置,户内空间的装饰表现,形象力研究,一件真正的传世珍品总是有精神力量的。名表如此，高贵的房子亦如是。项目的形象力研究，其实就是发现与塑造项目的精神力量的过程，并用打动人心的方式把它传播开来。,“百达翡丽”成功触动人类迷恋时间、关爱后代的天性，表达自身产品的永久性。这样的意念具有全球性，在世界任何一个角落都能拨动心弦；在此意念推动下，拥有一只百达翡丽表已成为真正爱表者贵族的象征：或是佩戴，或是收藏，因为其价值的久远与悠长。,翡丽山的精神力量来自哪里？事实上，人类迷恋时间、关爱后代的天性不仅超越地域、语言，同样也潜存与不同的物件之中。一只表、一件玉佩、一处房子,正如刚开始时对东莞富人群体的特征分析所言，他们正处于这样一种心理变迁与反思之中：如何从物质生活的进步上升到精神境界的高远？财富能否传之后世？传之后世能否给下一代带来真正幸福？慈善之举带来心灵的慰籍同时，又能积下多少福祗？,“世人行动，实系幻影；他们忙乱，真是枉然；积蓄财宝，不知将来有谁收取。圣经.诗篇,香港高等法院法官任懿君在审理龚如心与家翁争夺遗产一案时，在判辞之前引用了圣经里的这段，读罢令人感慨。生命无常，在财富面前，我们永远只是过客。王石演讲时也说：“生命无常，要及时行乐，还要及时行善”,如何契合客户的财富观,翡丽山怎样才能与他们心灵深处的对财富的态度相和应？仅展现奢华，显然太浅薄。倡导社区生活的优雅与尊贵，仍只能让人感受到个体的安逸。让我们把视界放得更宽些。我们要塑造的形象应该是：东莞的“首善之区”这里是那些拥有财富而正在超越财富的人们的聚居区,我们不妨看这样一个事例：每天早上，都有很多人去爬黄旗山，而去爬山的人中，不少是开着靓车前往山下的富人。爬水濂山的有钱人则更多。我们不难发现，东莞富人群体对于生命的认识，已超越了享受这个层面。有了钱之后，他们更珍视“健康”。,如何契合客户的生命观,翡丽山项目正处于水濂山边上，住在这里，每天起来，不必驱车求远，在家门口即可开始登山。这样的山居生活，对于健康无疑有先天的便利。山景的价值，也不再仅限于欣赏。,米兰昆德拉的小说不朽，讲到了人们对于永恒的渴望。翡丽山如何让富人们也体验到心中暗藏的”不朽“情结？我们想到“时光与传承”，想到生命在代际间的传递。富人们的生活态度各不相同，但对于下一代的寄望却非常一致！翡丽山，应是“世家起源”他们为后世家族的荣耀，来到翡丽山“小时侯，我住在翡丽山”,如何进行形象沟通,唯有引发心灵共鸣的形象描述才是动人的语言。让我们重温那些塑造了产品不同凡响的形象的句子：“你永远不能真正拥有百达翡丽，你仅仅是为下一代保管它而已。”一只可作传世之宝的手表，因为亲情绵延而更加动人。“人如雨滴，少许流入仁爱路，多数流落去远方。”一座内涵深厚的房子，因为远离流俗而更让人留恋。,这让我们思考：与其高调的张扬而落入俗套，何不低调的内敛而更显气度？与其着眼于产品本身，何不直抵精神本质？况且张扬的豪宅路线走的人多了，做法简单，突破也不易。注重精神的豪宅路线，要有一定的精神底蕴才能驾御，走的人少，突破却不难。,当人们从寓意隽永的表达中理解到翡丽山是“首善之区”，是“健康山居”，是“世家起源”我们相信它已具备了一种打动富人心思的精神力量。而这也正是东莞缺少的豪宅新力量。,营销手法初探,当不同一般的项目形象确立之后，我们自然可以衍生出与之相适应的营销手法。,总体营销推广策略：大范围小圈层深度体验式营销，走高贵而不高调的营销路线。,小圈层营销是豪宅的共性，豪宅只为少数人拥有而存在。口碑仅在小圈层中传播。圈层虽小，影响却大。,营销推广策略,营销策略：“泛营销大品牌”,“泛营销”包容更多非房地产范畴的营销推广方式，扩大营销通路和营销深度。“大品牌”放大项目品牌为生活方式品牌。,1圈层通路,公关推广2,3 party案场模式,“泛营销大品牌”,圈层营销通路 小众营销目的是豪宅的共性，但考虑到项目品牌力的打造和营销达成的有效性，本项目需扩大目标市场外围，首先通过项目形象建立潜在目标客群的阶层认可，既而达成销售。客户本身相互之间的影响才是最有效的说服 对于这样一个顶端项目，我们对于客户的影响是有限的，捆绑品牌能够聚集但无法说服，这些客户相互之间的影响才是最有效的。抓住对客户阶层具有影响力和领导力的的圈层 Key man：结合艺术与财富的人 东莞名流、政要夫人、奢侈品赏鉴专家,圈层营销通路,Party销售 party 聚客：针对潜在客户的生活方式，设计专享PARTY，通过party实现聚客目的和生活方式传播目的。Party销售：利用party现场进行实际销售活动。非卖场的案场：体验式泛销售 做会场销售不做卖场销售：深度体验式销售。建议将售楼处设计为生活方式的深度体验空间。客户数量有限，并且是最重要的通路客户口碑途径，需要通过深度体验形成项目的好感传播。,Party案场模式,新奢华品牌联合推广 与新奢华品牌进行捆绑式公关活动作为主要营销聚客通路，上流社会活动的赞助为主要辅助促销方式。如与Ranger rove汽车等品牌的联合。设立以项目品牌命名的高品级艺术奖项 例如音乐剧创作奖项（可考虑与东莞“音乐剧基地”工程携手）。,公关营销方式,奢华修行活动 美国最著名的ceo教程、GT大欧洲游历青年贵族修炼旅程;世界各大洲名山登山活动、禅宗讲座慈善义演、拍卖活动 邀请形象健康、热衷公益的明星进行义演，现场摹集善款，以直接的方式捐助某些弱势群体；或者与知名的慈善基金、机构合作举行义演、拍卖活动。,私人楼书：一房一楼书,独立别墅单位有独立的楼书，图文并茂，介绍每套单位的渊源和产品信息，形成私人建筑的感受。,参考图,深度营销延展,私人设计师：一房一设计,与室内装饰行业协会及国际建协联办，征集顶尖设计方案。,私人建筑史：纪录建筑背后的故事,与专业出版单位合作，把私人楼书整合客户故事修订后以私人出版物形式作为置业纪念品及传承档案。,CASA国际家居,影像文献Top 10 Houses,在隐去客户信息后，与电视台合作拍摄制作以本项目为题材的专题片，可在电视台的专题节目中播出，也可以在其他媒体单独播放使用。,酒会,委托世界级佳酿机构定制自有品牌酒品，成为东莞的一个私家精品酒目的地。,为适应万科.翡丽山项目作为新型豪宅的营销要求，本公司正成立专门的豪宅销售队伍。我们计划精选招聘12名专职的优秀销售员，组成“合富东莞豪宅十二钗”，对入选者从气质、身高、相貌到谈吐均特别要求，底薪与提成均作特别设置。我们要求销售员与客户之间，不再是简单的房子推销关系，而是能平等交流更多房子之外的话题。,营销队伍准备,The End谢谢您的时间,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户突破竞争H项目将凭借形象取胜J项目各项实力均衡D项目凭借价格在独树一帜,项目,项目,项目,本项目,本项目将通过附加值和产品来突破竞争，取得竞争优势,项目SWOT分析,机会(OPPORTUNITY),威胁(THREAT),劣势(WEAKNESS),优势(STRENGH),项目综合评价：本项目位于极具发展潜力的区域，是目前唯一大型综合体项目，顺承了城市化及 规划地位、交通、产业、经济升级的历史时机，为项目多物业类型的多元化发展提供了巨大机会。,THE END,