万恒易谷葛店策划报告87p.ppt

,承接武汉朝阳产业 集结葛店精英力量,万恒易谷葛店项目策划报告投资咨询部顾问一组,2012.6,【目 录】,I,项目本体认知,项目属性界定,项目核心问题,鄂州占位8+1城市圈核心辐射区，一体化进程的大背景之下，城市快速发展，毗邻武汉，地缘优势突出，发展机遇极大。,武汉东大门鄂州市“8+1”城市圈最具地理优势的城市之一，毗邻武汉，鄂州经济总量的40%来自于武汉企业，在资源对接上优势明显；同时也是全省城市化水平和地均产出排名第二的重要工业城市。武鄂黄城市一体化加快在建的武黄城际铁路和汉鄂快速通道计划于2012年初建成启用，联动效应将有效推进城市一体化进程，加速鄂州城市发展。城市正经历一轮发展扩容鄂州正处于城市建设开发的高速发展期，城南大规模的商品房建设展现了鄂州城市建设的成果，随着“东进西拓”规划的确立实施，城东开发即将全面启动。,城市认知,城市经济：鄂州GDP总量增速高居8+1城市圈第一位，人均GDP增幅位列第二，经济处于高速发展阶段。,数据来源：各城市2009年国民经济和社会发展统计公报,鄂州经济实力较强，房地产开发具备较好的产业条件支持,鄂州市GDP总量为308.54亿元，总量增速高居8+1城市圈第一位，人均GDP鄂州仅次于武汉及宜昌，增幅位列第二，属于湖北的第二梯队。,城市认知,城市产业：工业经济占比近6成，产业基础强势的新生代工业城市。,鄂州市鄂东工业走廊上的重镇，第二产业在GDP中占比接近6成，城市产业结构的偏重，快速发展后的城市面貌改善。,鄂州产业规划1）生物医药产业：利用现有生物医药技术优势，继续加大优势领域的研发力度，将“药谷”品牌做大做强；2）精细化工产业：对接武汉化工新城，发展乙烯下游化工产业；3）电子信息产业：主动接受“武汉中国光谷”的辐射，重点发展玻璃基微硬盘、热、压、光敏系列元器件、电子化学产品、计算机外围产品、电子类消耗材料和应用软件；4）光机电一体化：重点发展汽车特别是轿车关键零部件、发动机、车身设计与电子控制等设计技术和核心产品。5）现代物流业：依托港口、铁路、多条区域性干道，发展现代物流业；6）现代商住业：一方面对接配套化工新城的居住服务功能，另一方面发挥自然条件优势,在南部的湖系周边地区，大力发展房地产业,吸引武汉居民购房居住,实现“居住在葛店，工作在武汉”的目标，同时成为葛店科技新城工作人员的生活区。,城市认知,区域功能：葛店科技新城是鄂州市与武汉市对接的桥头堡，定位为“中国药谷”。,葛店科技新城在武鄂黄城市发展带上，紧邻武汉市东部、位于鄂州市西北部，西距武汉主城22公里，东距鄂州主城32公里。葛店科技新城规划范围为：东至华容镇，南达鸭儿湖、与红莲湖旅游度假区遥相呼应，西接武汉市洪山区左岭镇，北抵长江，规划面积78.66平方公里。,区域认知,区域经济：葛店经济处于高速增长期，为产业发展提供了绝佳环境。,葛店开发区社会经济概况：2005年，葛店开发区实现工业总产值61.7亿元，“十五”期间年均增长26.5；至2005年底，在区各类企业210家，全年实现工业增加值17亿元，是2000年的2.68倍，五年平均增长速度27.9；实现利税总额13.2亿元，是2000年的5.1倍，年均增长速度50.3。可见，葛店开发区近年来一直保持持续快速增长。葛店镇社会经济概况：葛店镇是2004年湖北省重点乡镇的第四名，也是全国1887个重点镇之一，2004年，葛店镇实现国内生产总值7.7亿元，较上年增长11.5,区域认知,区域产业：初步形成了以生物技术与新医药产业为龙头，以新材料、电子、信息以及光电一体化为四大主导产业的产业格局。,在葛店开发区投产企业68家，其中科技含量较高的企业55家，占66.6%。全区共实施国家863计划项目4项，国家火炬计划项目12项，国家级重大攻关项目2项，国家级新产品项目7项，获科技部科技型中小企业创新基金资助项目5项，其它省市科技项目60多项，拥有国家级工程（技术）研究中心2家。初步形成了以省医工院科益药业、人福科技、武大氨基酸等生物医药产业为龙头，以省化研所、江禄塑料、信息陶瓷等新材料及电子信息为两翼，以晨光实业等光机电一体化为主体的四大产业群。,区域认知,地块概况：项目依托于良好的地理区域优势，衔接东湖高新与鄂州发展中间地带，推动鄂东南区域经济的迅速发展，强化武汉对1+8城市圈经济发展的带动作用。,项目整体规划为2000亩，一期先行启动450亩，用地性质为工业用地（50年产权），目前主要规划区域即为一期450亩土地，后继土地将作为预留地。西临建设大道，后期规划为城市主干道；北侧有高压线，东侧紧邻太子花苑，其东侧创业大道沿线有大量产业园。拥有极其便利的物流交通体系，并且随着武汉1+8城市圈发展的将日趋成熟。,地块认知,地块认知,产业分布图,能源产业,医药产业,制造产业,地块周边：项目西侧和南侧，大量分布产业园，产业类型覆盖能源、医药和制造等。,问题梳理,项目面临规划布局凌乱、内部交通匮乏和配套设施缺失三大现状问题，对项目后期运营造成一定障碍。,项目地块平整，体量大，市场培育期长，开发上面临一定的阻碍，后期将滚动开发，克服困难。,项目整体认知,葛店新城为鄂州市产业中心，规划和区位优势明显；新兴工业集中区，整体未形成规模优势，但缺乏配套和人气。,项目属性界定,I,项目本体认知,项目属性界定,项目核心问题,政府目标：提升产业活力，实现经济持续增长，保证就业水平。产业目标：在葛店产业规划的方向下，实现产业的升级和新产业的培育；经济目标：在有限投入前提下，通过招商引资，增加税收；战略目标：改善园区的整体形象，增强园区的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升；,区位：地处8+1城市圈核心区域，无缝对接武鄂城市资源；区域：区域环境较差，区域形象差，认知度低；交通：地块周边交通通达性较好，省级道路、铁路等较集中；资源：环境差，缺乏自然、教育等资源；配套：周边聚集厂区、生活配套设施不足，且现有档次很低；,核心问题是什么？,项目核心问题,核心问题解析,Q1：在葛店的规划背景下，项目价值体系能否支撑什么产业的发展？Q2：本项目在宏观大势的引导之下，怎样找寻适合自己的产业，精准定位，促成后期成功运营？,基于项目前期沟通达成的一些共识，聚仁认为项目应该解决的核心问题是：,本项目如何占位未来？助推区域价值的腾飞，实现项目可持续发展，提升土地产值。,II,项目价值体系,项目价值梳理,区域规划方向,项目发展方向,区位价值,站位8+1核心地段，武汉和鄂州交界处，无缝对接两市价值流动。,葛店科技新城既位于长江经济带内武汉、鄂州两市的双重辐射范围内，又紧靠316国道、武九铁路、沪蓉高速公路、葛店港码头等国家干线基础设施，尤其是武汉东湖新技术开发区对外经济技术扩散的影响力对开发区具有最直接、最便利的辐射作用。,2001年12月，国家科技部批准在葛店设立全国第一家生物与新医药生产基地。同年，开发区在国家工商总局成功注册“中国药谷”商标。随着武汉城市圈的加速建设，葛店开发区无疑成为武汉市与鄂州市对接的切入点。葛店开发区正紧紧抓住这一机遇，充分利用自身的优势和区位条件，精心打造，使“中国药谷”成为武汉城市圈中的一大亮点。,“中国药谷”的品牌优势，吸引产业投资投资入驻。,品牌价值,公路交通：规划空间结构为“三横二纵”高速公路、“一横二纵”快速公路、“一横二纵”国道公路和多个方向交通走廊，形成以中心城区为主轴，区、乡、镇、村相互通达的“半小时经济圈”，加快与武汉、黄石、黄冈的对接；轨道交通：假设轨道交通线九条，武汉到黄石城际铁路放射线，武鄂冈城际铁路支线，武汉城市圈城际铁路环线等，缩短与周边城市的交通时间，加强城际联系；水运交通：推进武汉、鄂州两市港口合作。建设武汉城市圈沿江港区，构建沿街产业带。,交通价值,完整的水铁公交通网络，拉近项目与武汉以及8+1城市圈的交通距离。,产业发展规划将使得主城区在两方面得以收益：一是承接武汉产业转移带来的经济助理。钢铁、医疗化工、建材产业转移以及东湖开发区的溢出效应，扩大了中高收入群体的外部导入。强化了主城区与郊镇的产业依存度。产业互补的加强有利于城市向心力的凝聚。,产业价值,武汉产业大量外移，项目区域顺利承接外移产业，产业集群效应逐步显现。,政策价值,葛店科技新城内葛店开发区为了吸引外来客商来开发区投资，制订了葛店开发区管理委员会鼓励外来客商投资的优惠办法。优惠办法在税收、土地、水电和其他方面制订了一系列的优惠政策，未来可在整个新城内推广。,政策条件优惠招商优惠政策众多，鼓励和吸引外来客商到开发区投资。,规模价值,工业园区动态发展的三个层次：,本项目作为城市单元体，是城市的重要补充，也是片区的核心主体。,本项目作为城区的工业园区，从2000亩（1.3平方公里）的规模来看，对城市的建设和发展具有重大的影响。,II,项目价值体系,项目价值梳理,区域规划方向,项目发展方向,葛店融入大武汉，产生同城效应，并且承接武汉的资源转移。,武汉城市圈发展将构建“一核一带三区四轴”区域发展框架和“一环两翼”的区域保护格局：以武汉都市发展区为城市圈发展极核；以武汉东部族群、鄂州市区、黄石市区、黄冈市区为主体，共同构成的武鄂黄城镇连绵带，这是武汉城市圈城镇化的主体和核心密集区；构建西部仙潜天、西北孝应安、南部咸赤嘉3个城镇密集发展协调区，是武汉城市圈城镇化发展重点和二级密集区，成为城市圈重要支撑；以武汉为起点，分别向鄂东、西部江汉平原、鄂西北、鄂西南发展延伸构建4条区域发展轴，以此促进产业空间集聚，成为区域发展脊梁。,空间规划,突破地域壁垒，实现无缝对接，有利于加快产业资源流动，扩大产业辐射范围，吸引人气，发展葛店新城。,建设以高速公路与铁路、城际轨道交通为主体的快速交通网络，形成从武汉至周边8市“一小时经济圈”和圈内各城市间的快捷交通，同时形成圈内公交一体化大交通的营运格局。,交通同建,一体化趋势之下，城市产业实现优势积蓄，错位发展，产业升级拉升区域向心力。,按照研发、营销、总部经济向武汉市集中，一般性加工制造业向城市圈其它城市发展思路，产业园区互动发展将得以有效推进，进而带动各城市的产业升级和向心力增强。,产业互补,葛店承接武汉大都市产业转移，将导入大量产业资源，对产业园发展有极大支撑。,2009年5月，武汉城市圈产业转移步入科学决策层面和具体落实阶段；鄂州未来将主要承接武汉市石化中下游产业、钢材加工产业、建材产业以及东湖新技术开发区外围辐射区的导出，其中前三项均为鄂州的主导产业，将推动三大产业的进一步做大做强；高新产业的外衣，也将拉动与武汉相邻的葛店板块的产业发展，形成补差效应。,产业转移,综合以上分析，规划葛店科技新城有以下六大主导产业：1）生物医药产业：利用现有生物医药技术优势，继续加大优势领域的研发力度，将“药谷”品牌做大做强；2）精细化工产业：对接武汉化工新城，发展乙烯下游化工产业；3）电子信息产业：主动接受“武汉中国光谷”的辐射，重点发展玻璃基微硬盘、热、压、光敏系列元器件、电子化学产品、计算机外围产品、电子类消耗材料和应用软件；4）光机电一体化：重点发展汽车特别是轿车关键零部件、发动机、车身设计与电子控制等设计技术和核心产品。5）现代物流业：依托港口、铁路、多条区域性干道，发展现代物流业；6）现代商住业：一方面对接配套化工新城的居住服务功能，另一方面发挥自然条件优势,在南部的湖系周边地区，大力发展房地产业,吸引武汉居民购房居住,实现“居住在葛店，工作在武汉”的目标，同时成为葛店科技新城工作人员的生活区。,产业定位,六大产业组团，共同推进区域产业价值抬升。,总结分析,本项目可以依托现有优势和基础，承担城市功能和产业发展动力，带动片区和区域的人气与价值的提升。,II,项目价值体系,项目价值梳理,区域规划方向,项目发展方向,项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既承担区域产业升级的引力，又是城市功能的重要组成部分。,项目发展方向,项目发展使命补充城市功能需求，带动区域整体发展，升级葛店产业结构。,III,发展环境研究,中国产业研究,武汉产业研究,区域市场分析,中国金砖四国之一，逐渐成为推动世界经济发展的重要新兴经济体；中国全球金融危机下，为数不多的保持经济高速增长的国家，其亚洲经济龙头的角色将逐步显现并得到强化。,远至2010年中国GDP已达5.8786万亿美元，规模超越日本正式成为世界第二大经济体，时至今日，经济强国地位已然巩固。,中国经济水平,国家功能升级,昔日的农业大国已蜕变为令世界瞩目的高新技术金融服务中心。,高新技术产业和金融后台产业收益能力日益增强，并逐渐成为经济发展的中坚力量，占据了国民收入的大比例范畴，中国经济驶入高新技术助推的快速通道。,新兴产业诞生,节能环保产业,新一代信息技术产业,生物产业,高端装备制造产业,新能源产业,新材料产业,新能源汽车产业,国力全面上扬的大背景之下，催生七大新兴产业的诞生。,七大新兴产业,新兴产业分类,依据产业的运营操作特性，将七大新兴产业归类为以下三大分类。,项目产业匹配,区域发展已成规模，前景良好；规划前景广阔，政府力量注入；雄厚的资金支持，完善的人力储备。,新技术产业化形成的产业,高新技术改造传统产业,公益事业的行业进行产业化运作,配套高新技术产业的服务产业,对于发展成熟度要求不高；前景规划完善，交通产业资源充足；产业积聚在第二产业，类同性较高。,区域发展成熟，有大量的人群集聚；有较强的文化氛围，整体人文素质强；完善的人力储备，政府资源支持。,区域发展成熟，整体经济水平较高；已形成成熟的工业氛围，技术实力雄厚；外部科研实力的冲击，政府机关支持。,通过产业、交通、规划以及现状多维度的比较分析，与本案匹配度最高的是配套高新技术产业的服务型产业，即生产型服务业。,项目发展机会,生产型服务业中小企业的集办公、研发、营销等于一体的企业定制区；冶金、金属制品等企业的展示营销大厅；为园区企业和市场服务的仓储物流。,结合发展商目标，我们需要在生产型服务业上做相应的升级，以更有附加值的产业方式，实现项目的成功运作。即升级版生产性服务业。,涵盖信息化的电子商务功能，集办公、研发、营销于一体，实现可持续化发展。,III,发展环境研究,中国产业研究,武汉产业研究,区域市场分析,中部大崛起，刺激产业资源向外辐射流动，中西部成为产业外移直接大后方。,中国产业东拓,武汉,东部产业向中西部地区转移成为一大趋势，中西部省市把承接上海外移产业放在重要战略地位。,产业转移现状,武汉经济腾飞,实施工业倍增计划，建成全国重要的先进制造业中心。工业投资五年累计超过8000亿元，培育壮大一批千亿产业和百亿企业，到2015年，工业总产值达到15000亿元，产值过3000亿元、2000亿元、1000亿元产业各2个，百亿企业超过20户，共形成电子信息、汽车、食品、装备制造、钢铁、石化等六大千亿元产业。,武汉携工业倍增&经济腾飞的自身优势，具备绝对实力承接东部外移产业。,产业承接模式,武汉承接东部外移产业，主要采用以下五种承接模式。,本案模式选定,基于项目属性的界定，综合外围条件的约束，最适宜本案的模式为市场开拓型。,项目发展机会,适宜本案的市场拓展型产业承接模式，为本案带来了以下九大类型的产业机遇。,发展机会总结,机会来临的同时，项目面临的问题接踵而来：,生产型服务业大大背景之下，是不是市场拓展型涵盖的九大产业，皆适合本案的发展？,我们需要从区域市场寻找机会！,III,发展环境研究,中国产业研究,武汉产业研究,区域市场分析,位于葛店科技新城的北部现葛店开发区位置，依托现有春天药业、科益药业等大型医药企业和葛店科技新城的“药谷”品牌，完善配套设施，形成生物医药产业集群，提升现有的生物医药产业园的功能。规划工业用地243.29公顷，占工业总用地的23.57。,本项目发力点：“药谷”品牌大势已成，配套设施基本完善，并且已形成集群，技术实力抱团运营，与本案距离较远，本案运营此产业难度较大，依托创业大道，建议本案后期配套生物医药产业发展。,生物医药产业,精细化工产业园是主动对接武汉化工新城、延长化工产业链的区域，位于武鄂高速以北、创业大道以西的区域，重点发展乙烯上下游化工产业。规划工业用地300.15公顷，占总工业用地的29.08。污染稍大的化工产业主要布置在高压线以南、武鄂高速以北的区域。,本项目发力点：精细化工产业直接对接武汉化工新城，且产业规模宏大，基本拦截了南扩路线，且污染较大，本案毗邻住宅区，环评较高，不宜发展，建议后期做配套物流。,精细化工产业,现代制造产业园是主动接受武汉东湖高新区辐射，与东湖高新区制造产业对接的主要区域，现代制造产业园位于武鄂高速以南，高新大道以北的区域，以发展光机电一体等现代制造业为主。规划工业用地293.68公顷，占总产业用地的28.45,本案发力点：本案紧靠现代制造产业园区，并且在地块属性上并无优势，后期发展风险较大，建议作为此产业区的补充型方向发展。,现代制造产业,位于高新大道以南、创业大道以西的区域，也是沿高新大道这一信息产业带与东湖高新区直接对接的区域，依托严家湖优美的环境，以发展以研发、开发为主的技术含量高、附加值高的信息产业为主。规划工业用地55.15公顷，占总工业用地的5.34。,本案发力点：信息产业污染小、附加值高，且本案拥有极大的地缘优势，建议借势信息产业，发展电子商务和金融后台相关业务。,信息产业,位于创业大道以西，鸭儿湖畔，依托鸭儿湖优美的自然环境和武鄂高速便捷的对外交通系统，发展高新技术产业，规划工业用地面积57.06公顷，占总工业用地的5.53。,本案发力点：高新技术产业的高技术实力，能极大程度助推本案成长发展，建议借力高新技术，巩固技术后台支撑。,高新技术产业,位于京九铁路以北的鄂州电厂区，一方面扩建电厂，另一方面积聚相应的能源工业。规划工业用地面积82.94公顷，占总工业用地的8.03。,本案发力点：能源工业发展，不利于项目低碳环保形象的包装，且存在相应能源污染，建议本案配套物流。,能源工业,依托长江天然的深水岸线，结合化工新城港口，在规划区域北部布局葛店科技新城的港口物流区，同时将鄂州电厂铁路专用线向西延伸至港口物流区，形成水运、铁路、公路联运的综合物流区。规划用地78.99公顷。,本项目发力点：项目既有良好的物流基础和制造业基础，又有发展商贸业的潜在市场需求，因此可以在物流、制造、商贸三者的互动发展上寻求发力。,仓储物流产业,区域市场总结,项目紧抓仓储物流产业，借势信息和高新技术产业，配套生物医药、精细化工、现代制造以及能源产业。,项目产业选择,项目发力点结合中国产业研究&武汉产业研究研判出的市场发展机会，选定本项目产业类型。,项目产业定位,项目产业定位,IV,项目整体定位,类似案例分析,项目形象定位,项目功能定位,第一企业社区,项目地址：售楼处和项目均位于黄陂区盘龙城楚天大道特一号开发商：武汉卓尔投资有限公司项目面积：总占地面积700亩，建筑面积达58万。物业类型：多层、高层区位交通：西依武汉天河国际机场5公里，东邻阳逻深水港20公里，南临汉口火车站6公里，背靠武汉外环，岱黄高速公路、天河机场高速公路东西相伴。价格：3380元/，物业费每月每平米1元。,销售情况：一期已经销售完毕，二期已经接近尾声。项目特点：该项目2007年01月29日 就已经开盘销售，属于武汉总部经济的先行者，取得了很好的示范性效果，也赢得了很好的口碑，在销售上占得了产品稀缺性的先机，目前已经基本销售完毕。总结分析：从该项目可看出，项目定位的稀缺性在销售上至关重要，公司项目的定位应当起到填补一个产业环节空白的作用。,项目定位精准，贴近市场需求，紧抓外埠进入武汉的中大型企业客户。,华中国际产业园,项目地址：阳逻经济开发区金阳大道与余泊路交汇处售楼地址：武汉市澳门路澳门银座3楼开发商：德成控股集团项目面积：总占地面积3000亩，总建面300万平米，配套面积80150万平方米，绿化率25%，建筑密度40%。物业类型：集生产、办公、研发、培训、贸易、物流、生活、服务等多功能为一体的产业园。区位交通：经汉施公路与汉口市区相连，经环城高速公路、阳逻长江大桥与青山、武昌以及武汉化工新城相连；坐拥长江最大的航运中心阳逻深水良港；经武汉环城高速公路至天河机场仅30分钟车程，距阳逻机场仅5公里；离京九铁路新洲站仅30公里。价格：单层厂房已卖完，现在只剩多层厂房（一共3层，一层层高4.8m，二层和三层均为3.9m，核载达500Kg/m，在立面设计上以黑白灰三种颜色为主色调），价格为2600元/，员工宿舍价格为3200元/，物业管理费为0.5元/月。,销售情况：项目规划用地3000亩，总建筑面积逾300万平米，建设周期共5年，将分三期建设；其中一期规划建筑面积达60万平方米，涵盖生产研发、生态办公、商务会展、企业孵化器、高标厂房等多种功能。项目特点：1、项目周边的配套齐全，有阳逻电厂、中南石油公司、湖北石化等一批规模较大的油、气库基地，能为园区企业提供能源供给的保障。2、物流优势较大，尤其是重工业企业，可借港口运输重件物资，减少运营的物流成本。总结分析：项目规模较大，开发周期较长，周边的配套较为齐全，尤其是物流方面。园区内的配套也还不错，是我们后期项目的主要竞争对手之一。,借势阳逻港产业资源，紧抓港口经济导入企业客户，物业形态多样性，满足客户多样需求。,美国新都市工业城镇,项目地址：湖北省武汉市汉南经济开发区售楼地址：汉南商贸育才路口开发商：香港武汉华乐地产拓展有限公司项目面积：规划用地面积约1000亩，总建筑面积120-150万平方米物业类型：一共分为七大板块：产业别墅区(企业总部区)、办公研发区、企业定制区、加工生产区、综合产业区、物流运输区和配套服务区。区位交通：毗邻中国现代制造业基地：武汉经济技术开发区。价格：厂房和办公楼的价格基本是一样的，售价为2680元/，租金价格为15元/月。物业管理费价格为1.48元/月。,销售情况：在建的一期项目占地约325亩，规划建筑面积30万平方米。目前已经有一些轻工业商户入驻，例如：格力空调配件，汽车配件厂等。项目特点：1、美国新都市工业城镇生物医药创新创业园被确定为武汉市汉南生物医药产业基地，有望纳入国家级武汉生物产业基地拓展区。2、园区内配套设施齐全，有国际商务服务中心、国际物流基地、企业服务中心、金融中心、工业博物馆、商务酒店、员工公寓、餐饮中心、网球场、果岭高尔夫等等。总结分析：项目规划分区比较清晰，厂房区在两边，中间为综合区，员工生活较为便捷。并且针对不同的产业厂房分为多层和单层，有助于扩大招商的范围。,过度高估区域产业属性，未能精准把握客户需求，概念超前，目前销售情况欠佳。,经过分析，产业的结构调整、升级和聚集等需要园区具有良好的产业基础和政府强势的支持，发展配套服务型对产业的要求不高。,案例,对本项目启示,案例总结,贴近市场需求，找寻市场机会点,项目定位精准，贴近市场需求，紧抓外埠进入武汉的中大型企业客户。,第一企业社区,借势区域强势产业资源，紧抓产业客户,借势阳逻港产业资源，紧抓港口经济导入企业客户，物业形态多样性，满足客户多样需求。,华中国际产业园,科学评估产业属性，合理控制开发高度,过度高估区域产业属性，未能精准把握客户需求，概念超前，目前销售情况欠佳。,美国新都市工业城镇,案例分析,配套大光谷片区的，以金融+电商为核心的，辅佐新兴产业的多元化现代产业园。,项目发展战略,IV,项目整体定位,类似案例分析,项目形象定位,项目功能定位,IV,项目整体定位,类似案例分析,项目形象定位,项目功能定位,复合园区目标,产业协同,生态安全,资源节约,环境友好,力图将本项目打造成为绿色、生态、低碳、环保的现代化复合型产业园区。,建成大光谷最具标志性、新颖性的一流建筑群，现代科技与绿色环保、人性化设计相结合，展示先进产业园的靓丽形象。打造成为规模、品牌、信誉、环境全面占优的现代化复合型产业园区。,规划理念,地块六紧邻建设大道，未来通达性、昭示性优，但噪音污染严重；三、四地块私密性好；地块一临高压线，造成一定的污染，其昭示性、通达性一般。,地块价值分析,占地面积：5.25万容积率：0.7建筑面积：3.5万,占地面积：14.75万容积率：1.5建筑面积：21.9万,占地面积：4.5万容积率：2.6建筑面积：11.9万,占地面积：0.3容积率：19建筑面积：5.7万,占地面积：3.2万容积率：2.5建筑面积：8万,A,B,C1,C2,D,占地面积：2万容积率：1.5建筑面积：3万,E,规划布局建议,B区：底层设计3F集中商业，上面写字楼双子塔设计。,C2区：根据地块大小，采用“回字形”办公楼设计，或板式办公设计。,C1区：板式结构办公楼设计。,A区：建筑以1F仓库为主，办公楼采用板式建筑形式，5F。,规划建筑形式,充分利用建设大道与规划道路交叉口地块昭示性和可进入性，打造金融后台区，成为金融机构创新发展的重要支撑；打造金融银行的办公总部，是提供服务和支撑的功能模块和业务部门。,金融后台区,建设大道沿线地块昭示性和可进入性好，带动内部地块发展，打造商务办公区；打造金融银行的办公总部，是提供服务和支撑的功能模块和业务部门。,商务办公区,依托项目所属区域现有便利交通体系，打造物流生产区；作用：服务商流、保障生产、方便生活；功能：运输、装卸搬运、流通加工、包装、配送、信息处理、储存。,物流生产区,集商业、居住等功能的现代化居住环境；,生活服务、商业配套区,V,招商运营思路,营销运作思路,项目自身,期望目标,产业公园物流生产专业市场电子商务平台金融后台服务中心,1、逐步树立公司商业地产的品牌形象；2、保证在5-10年内的规划的先进性与适用性；3、实现政府、开发商、入驻企业三方共赢；4、实现项目的较高价格快速销售；5、保障后期经营顺畅。,营销运作方向,两条（营销）路线相互促进,产业路线直接销售目标大光谷区域产业客户,投资路线主力目标：武汉投资客户,经营户：大部分为自营，经营有保证,产业路线促进投资路线,投资路线促进产业路线,投资客：高价值产业铺，大批投资客看中，有升值空间，租不如买,总体营销战略营销路线,以服务切入销售,销售方式,招商的成功与否，是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之一,也即是说,它不仅关系到发展商的资金能否顺利回笼,也是影响后期经营的关键。作为立于企业的战略高度的招商营销，怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第一步。由于本项目细节存在不确定性，目前先针对整体策略、招商客群、招商方式、招商推广作初步阐述。,招商方案,主力商户（品牌连锁店、经销商，本地售后服务大户），主要采用直接招商的形式：,散户招商采用常规推广模式：,采取自主招商为主,A,B,Thanks！,