10月16日北京、鄂尔多斯项目考察报告.ppt

北京、鄂尔多斯项目考察报告,2011.10.16,2011年10月8日12日，在北京、鄂尔多斯六个楼盘考察、交流,钓鱼台七号院,北京星河湾,鄂尔多斯星河湾,伊泰华府世家,伊泰华府领秀,金茂府,二、本次考察项目的借鉴点,一、考察项目分析,钓鱼台七号院北京星河湾金茂府鄂尔多斯星河湾伊泰华府世家伊泰华府领秀,目录,4,Document number,钓鱼台七号院北京星河湾金茂府鄂尔多斯星河湾伊泰华府世家伊泰华府岭秀,一、考察项目分析,5,Document number,1.1 钓鱼台七号院,一、考察项目分析,1.1 考察项目分析钓鱼台七号院,7,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院项目概况,地段是项目最大卖点：位于京城西贵核心区域，钓鱼台国兵馆的西北侧,8,长安街北，钓鱼台旁 钓鱼台七号院院，距钓鱼台国宾馆300米，南临玉渊潭80米，西达西三环900米，北接阜成路400米，行至二环路2900米，尽享四通八达的交通网络，项目区域比邻金融街，北望中关村，云集百万庄、三里河至玉泉路一带的大量党政军机关，以栋梁荟萃的地脉资源，开启新的传统；,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院项目概况,9,项目于2009年7月开盘，截止目前已去化73%，我们自今年6月开始对项目销售情况进行监测，从图表中不难看出，项目去化情况平稳，成交价格总体呈上升态势。,1.1 考察项目分析钓鱼台七号院,销售情况,10,【建筑设计】清华大学建筑设计研究院【园林设计】EDA国际【项目物业】凯莱物业【室内设计】李玮珉、Gensler、David加拿大戴维国际设计公司,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院合作团队,11,项目总占地1.6万平方米,建筑面积4.3万平方米，整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打造四栋人文建筑，精装106席300-600平方米湖岸大宅,沿玉渊潭湖面由东向西一字排开，全部南向面湖。3.4米豁朗层高，7-12米客厅面宽，270度瞰景户型，首层复式与顶层大平层设计 建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭的水相得益彰，隐喻山水相映，符合中式传统理想的人居观念。不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线。,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,总平规划,12,自然和贵，气韵亲和园林规划遵循中西合璧的造园理念，建筑北侧园林端庄、雅致，极尽亲和与便利；南侧与玉渊潭公园一栏之隔，湖岸近百米绿地整体重新规划，充分彰显北派园林的气韵，追求人与自然、建筑的相融共生。钓鱼台七号院院，园林与湖面交相辉映，呈自然和贵之势，开启新的传统。,园林规划,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,13,立面设计手工砌筑，顶礼而成根植于800年地脉环境的历史文化之上，运用现代砌筑工艺及传统砖石材料，精雕细琢，建筑整体彰显西洋建筑精粹，尊崇中国传统建筑礼制，使其流露出端庄、低调、内敛的高贵气韵。钓鱼台七号院院，顶礼而成，开启新的传统。,建筑特色,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,14,现代砌筑工艺钓鱼台七号院院，外墙砖的砌筑工艺，采用干挂式清水砖幕墙系统，在每层的3.4米层高处均有结构挑板承载每一层的砖荷载，在每一层1.7米处均增设钢结构角钢，在砌筑砖的过程中每隔3-4块砖设水平向拉结筋，纵向每隔0.6-1.2米通过三也砖的砖孔纵向穿钢筋，内灌砂浆，与水平筋拉结，形成整体板状墙体并与预埋在混凝土结构墙体内的钢制预埋件形成刚性连接，使之整体稳定。,建筑特色,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,15,材质红砖、原铜、石材【红砖】建筑采用95万块经传统工艺烧制的红砖，通过现代砌筑的手法，应用于建筑立面的墙身、墙柱、屋檐、腰线等部位，更显质朴和亲切。【原铜】建筑细节采用原铜作为传统建筑装饰材料，通过传统工艺精雕细琢，应用于建筑窗下墙、阳台外饰板、栏杆、扶手等部位，更显沉稳和庄严。【石材】建筑细节多处采用材质朴实凝重的石材装饰，如：柱头、门头柱、线角、墙身等部位，通过手工打磨的石材，在古朴的红墙中透射出现代的气息。,建筑特色,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,16,设计细节十二章纹钓鱼台七号院院在建筑外立面中运用十二章纹等设计，在细节中体现高贵气韵。十二章纹为中国帝制时代的服饰等级标志，指中国古代帝五及高级官员礼服上绘绣的十二种纹饰，它们是：日、月、星辰、群山、龙、华虫、宗彝、藻、火、粉米、黼、黻。,建筑特色,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,17,共106套，户户南向全景观湖（玉渊潭），大空间大尺寸，300多平米左右三房，400多平米的四房,户型设计,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,18,入口处玄关设计，符合中国传统；入户的L型通道，保证休息区的私密及安静；会客厅与家庭厅相互独立，又可相互联动，尺度超大，适于举行小型聚会，大面积南向落地窗，采光观景效果良好；大面积厨房与餐厅联动，主人可在此享受烹饪快乐；主人房配超大衣帽间，超大尺度卫生间，品味浪漫真谛；南向户型，三面采光；卧室均为套房设计，彰显尊贵身份。,三室两厅四卫,户型设计,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,19,入口双开门及玄关设计，感受尊贵私密居家体验；大面积会客厅，270度全景落地窗及露台,打造居家社交平台；大尺度开放式明厨，与餐厅实现互动关系，尽享美食盛宴的乐趣；豪华餐厅，大宴宾客，回归望族鼎食气韵；双主卧朝南，面积开阔，配有休闲区，尽享家居生活意趣；主人房配超大衣帽间，超大尺度卫生间，明卫设计品味浪漫真谛，主人房亦可从户外单独进入，保证私密性及安全性；卧室均为套房设计，彰显尊贵身份;南向户型，三面采光；独立保姆间设计，主僕分梯入户。,四室两厅四卫,户型设计,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,20,装修配置,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,精装成本在6000以上，设施设备使用比较高端，硬装大量采用石材，但在室内设计中未充分考虑到使用功能的需求（如收纳空间较少），装修施工细节处理方面是这次考察项目中最为粗糙的,21,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院产品特征,装修样板间：客厅,硬装采用了较多的石材和实木，但是在设计和施工的细节处理粗糙，与项目宣传的装修效果相差甚远,图片全部为效果图，未能拍摄到实景图,22,面积：2000平米，位于第一下一层配置：特设家庭会客式私属会所，是家庭空间的延伸。私属会所除包括25米长游泳池、会客厅、健身房、瑜珈房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能厅等会所功能外，还提供了私人酒窖储藏等高档会员定制服务,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院会所,23,钓鱼台七号院的地下停车场速宾地下停车系统,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院地下停车场,24,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院,借 鉴 意 义,借鉴一：户型设计上力求大空间大尺寸，300多平米左右三房，400多平米的四房。该项目大户型销售速度较快，说明这类奢华空间产品已得到越来越多的客户认可借鉴二：极致的设施设备，需要有较为精细的硬装设计和施工来配合。在硬装无法达到星河湾的标准时，可以从设施设备的极致化方向努力，但是，糟糕的室内空间设计细节和装修施工细节的处理，会让好的设施设备事倍功半借鉴三：针对业主的私属会所放置地下一层，并且在地下车库中，将会所、访客和业主的车位进行区域划分,25,Document number,产品特征会所项目核心价值点项目借鉴,1.2 北京星河湾,一、考察项目分析,2001年开始开发，位于朝阳区朝阳北路的北京星河湾。该项目用地面积520亩，总建面约60万平米。项目在开盘前投入15亿，以打造现楼实景的开发模式运作四年。2005年6月，北京星河湾第一期畅园20多万平方米的产品首次公开亮相，社区立体化园林、高品质室内装修，重点小学、双语幼儿园、四季会、酒店式公寓等同期形成，成为当时北京高层豪宅的标杆 项目已经售罄，目前二手房的价格在4-5万元/平米。,1.2 考察项目分析：北京星河湾项目概况,北京星河湾,营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。（促进人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系）强调居住的均好性采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）完善的配套公建。（幼儿园、小学、会所、便民商业街，以外向型布局，既服务本区又向社区开放）,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,总平规划,大围合，突出整体性、向心性、均好性，以高层板式为主的住宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住户南北朝向，避免了南北行列式的呆板和单调。,与建筑交融的绿化体系。（连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，以花园围绕建筑，建筑坐落在花园中）主动创造场地高差。（庭院空间的高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互相渗透，而又不失私密性。下沉式花园结合地下车库。下沉的园区泳池结合地下室。）注重园区周边环境的改造。（星河湾对小区周边环境的改造，不局限于小区本身）。,建筑以清雅的格调，质朴的材质，柔和的色彩，亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林中,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,建筑特征,住宅首层抬高。（住宅首层抬高1.5米，可使地下车库直接采光通风。1.5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰）立面设计细节丰富、美观，檐口富于变化建筑符号的重复运用，“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,园林景观,大手笔的周边环境改造、创造性的“北温带园林再造工程”、社区园林景观的极致打造,1、大手笔的周边环境改造将社区环境的外延延伸到了周边的非红线内的青年沟、朝阳北路、四周边的围墙、道路改造和绿植。对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树2、建筑与园林的完美结合注重住宅建筑与绿地的形式、布局的结合。(大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的、流动的景观空间)强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。(利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间)。3、主动营造高差 采用广州星河湾独特的立体式园林景观，主动创造场地高差，通过36种高差的变化，形成自然的起伏。使园林景观产生丰富的层次感，便于植被搭配，实现大小乔木、灌木、地被植物的结合增强首层住户的私密性，使其与环境形成有一定距离的亲近感,豪华装修的双大堂,每个单元都设地下、地上双大堂，且以相同标准打造；大理石拼花地面、穹顶装饰、大理石马赛克拼图的墙面挑高超过6米,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,公共部位,平层公寓的设计手法也呈现出别墅的特点，不是简单的各功能空间尺度的扩大，而是功能的完善，如：中西餐厅设置、全套房的设置、：最低3米6的层高、独立电梯入户、全套房设计、男女双主卧，奢侈的功能标准以及空间”十字轴”设计都是高端的标准，甚至是一些享受型的功能都在平层公寓中体现，如：泳池的设置这些也都反应了奢侈的住宅就是需要有空间用来浪费和享受的,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,室内设计和装修,户门：木饰面防火门，配防盗眼及意大利Salice taolo门锁房门：“树熊牌”木饰面门，配德国“海福乐”门锁木地板及乳胶漆：采用加拿大“卡佛”乳胶漆，地面铺“树熊牌“木地板地柜与吊柜：德国“菲林格尔”高级地柜及吊柜厨房设备：德国“德格”牌煮食炉、洗碗机、烤箱、微波炉，伊莱克斯电冰箱，德国汉斯格雅水龙头卫生洁具：德国“豪式”牌高级按摩浴缸，配当代牌洗浴水龙头及花洒，日本（TOTO）牌豪华电脑控制坐厕（主卧卫生间），TOTO牌双洗面盆，杜拉维特豪华坐厕（客卫）空调：采用日本“三菱”户式热泵中央空调含新风系统电气：配法国罗格朗开关面板及插座，客厅配置法国罗格朗楼宇可视对讲机,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,室内设计和装修,装修标准在5000元/平米左右，硬装是装修的主打，大量运用石材和名贵木材；厨房、卫浴等设施设备采用的国际中端品牌，舒适系统主要是中央空调和集中式供暖,名贵石材、木材大量使用,地面大面积大理石铺设、墙角部位装饰、大理石实心柱、灯台、门框等室内使用大理石品种多达十几种地板全部为黑檀木贴面所有门及门套全部采用黑檀木贴面（包括阳台上的管道井门）,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,室内设计和装修,精装修：大量细节,厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理，便于操作,大理石边缘结合部圆角处理，卫生间大理石台面的角线处用石材镶边后再进行打磨、雕刻花纹。,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,室内设计和装修,卫生间地面预留高低差，大理石踢脚线，门套置于大理石之上，保证了木门的长期使用。,木质橱柜，防虫防霉，内设冰箱，能够存储最为奢华的衣着饰品,精装修：大量细节,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,室内设计和装修,作为交付标准：大面积的大理石拼花：拼花制作、精准铺设；肉眼无法看到接缝、手摸感觉不到接缝；多层吊顶、弧形吊顶：弧线的平滑和对称、大量线条的制作；,精装修：大量细节,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,室内设计和装修,A 石材工艺无缝拼接：毫米级拼缝，肉眼无法看到接缝、手摸也感觉不到接缝水刀拼花：两块石材通过编程之后用水进行切割。把一朵花嵌入一块石头，首选在此时石头中雕刻出花的形状，在另一块石头再雕刻一朵花，这两朵要吻合得自然、精密手工打磨：全部直角手工打磨，需要工人消除钝度，方形磨边、防止碰伤B 墙纸工艺对缝拼花：为演绎奢侈华美，运用大循环花饰，即使某一处墙纸只用一米，另一朵花必须和前一朵花拼接，要求拼缝严密，耗材巨大；C 吊顶工艺：弧线的平滑和对称、大量线条的制作；,精湛工艺,大量先进工艺的运用,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,室内设计和装修,北京星河湾四季会，由专业的酒店管理公司进行管理经营，开发商收取租金1.4万平米的精品会所，包括餐饮、俱乐部等多种功能，分为地下一层和地上两层，三面环抱下沉式园林；,1.2 考察项目分析：北京星河湾会所,会所概况,整个会所三面环抱下沉式园林景观，视野开阔，满目美景,1.2 考察项目分析：北京星河湾会所,会所概况,1.2 考察项目分析：北京星河湾会所,会所概况,四季餐厅的最大包间，最低消费18000元，其余小包间最低消费2800元,1.2 考察项目分析：北京星河湾,项目借鉴意义,借鉴一：园林景观的极致打造，尤其是错落有致的坡景、下沉式景观，使得园林景观富有层次感觉，在视觉上拉大楼间距，并能为会所的配置提供丰富的景观资源借鉴二：会所充分利用下沉式园林景观，极大提高了会所的商业价值；将会所的成本计入住宅成本中让会所无本经营；聘请专业的会所（或者酒店）管理公司进行经营借鉴三：虽然星河湾的硬装用材和工艺很难模仿，但是，星河湾对室内空间的功能空间和使用方面的细节处理值得学习，细节决定成败,42,Document number,1.3 金茂府,一、考察项目分析,金茂府八大核心卖点,1.3 考察项目分析：金茂府,项目基本信息,广渠路15号地 09年地王项目 广渠金茂府,项目定位：崇尚低调奢华的高端财富层项目特色：中式地产；高端生态花园居住府邸项目依托：金茂府生活圈，与国贸商圈、华贸商圈，三圈合一 一期 销售均价：45000元/平米,基本信息,1.3 考察项目分析：金茂府项目概况,基本信息,项目区位图,广渠金茂府位于东四环与东三环间，大郊亭桥的西北角 项目东至东四环路，南至广渠路，西至大郊亭中路，北至百子湾南路 项目距城市中心直线距离7.4公里 毗邻CBD核心区，项目西侧1.7公里处为地铁10号线双井站未来地铁7号与14号换乘站,金茂府,距CBD核心3公里，天安门7.4公里，交通方便，区域位置优越,CBD核心圈,距CBD核心3公里,地铁换乘,1.3 考察项目分析：金茂府项目概况,基本信息,1.3 考察项目分析：金茂府项目概况,产品情况,总体规划,整个地块分为4个部分，地块西北组团和地块东南组团是大规模规划建筑用地西北组团规划条状组团高品质住宅，地块右侧为幼儿园和小学组成的教育用地，并且靠近公园绿地东北组团为公园东南组团为规划商住用地，前面18#19#楼为板楼，后面15#16#17#为塔楼西南组团右侧规划两座住宅售楼处：放置在西南组团靠近广渠路，交通便利，展示性和景观较好。,公园绿地,高品质住宅,教育用地,产品规划分区明显，住宅产品组团式布局,商住用地,高品质住宅,售楼处,回迁房,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,产品情况,建筑外观,颜色：金黄材质：源自新疆的菊花黄石材，通体铺就特点：立面由切割规整的菊花黄石材覆盖，显示出项目与众不同的气质和品位,建筑风格,新 ART DECO 建筑风格立面：对称构图，刚柔并济的横竖条线与浅 浮雕技艺的完美结合气势恢宏的菊花石入户门廊外观没有太多处理和修饰体现了建筑表现力的低调，稳重的石材感流露出产品真实的奢华,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,建筑特征,新 ART DECO 建筑风格,产品情况,一轴、两园、多组团式景观规划设计,一条主景观轴南北贯穿居住区景观轴环形设置在点状组团之间，巧妙沟通组团景观居住区出入口处采取叠水配合树木的景观形式，突出华贵高端品质超大楼间距提供给组团景观布置空间，楼与楼间成为独立景观中心,组团景观,组团景观,组团景观,组团景观,组团景观,市政公园,体育公园,主景观轴,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,景观设计,景观设计,设计风格,景观方案将ART DECO 设计风格贯穿始终,将中国传统造园手法融入其中,低调奢华、细节考究,产品情况,小区入口设计,入口水景设计，彰显小区非凡气质,阶梯式石阶给人以恢弘大气的感受,叠水和绿色植被的配景显示生机,设计理念：公园中的家园，突出区域大景观优势,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,产品情况,建立生态走廊,乔木、灌木、藤本植物搭配，多重景观立体式园林,每条组团小路都能够环绕在绿色之中,坡地设计,小区景观打造900mm-1500mm高的微坡地形,利用1.5m高差实现空间层次变换,利用地形、种植丰富组团空间,中心下沉庭院,景观小品遍布,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,景观设计,产品情况,项目一期：3号楼、9号楼产品分析,A1,A2,A2,A3,两梯两户，电梯入户，三种户型，4-5室,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,户型设计,3#9#楼户型产品分析,户型A2-约270平米,户型南北通透，大面宽设计,双主卧式设计,户型优点,缺少入户玄关,户型缺点,动静分区合理,户型卧室缺失阳台设计,双入户动线设计,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,户型设计,约270平米,3#9#楼户型产品分析,户型A3-约300平米,270度观景，三面采光,户型优点,厨房设计不合理，餐厅没有独立设置,户型缺点,双入户设计，主仆动线分离,全能主卧设计，主卧带书房,产品情况,户型卧室缺失阳台设计,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,户型设计,3#9#楼户型产品分析,产品情况,户型A1-约330平米,一梯一户，电梯直接入户,全能主卧设计，双主卧式设计,户型优点,中西厨式设计，彰显项目档次,户型卧室缺失阳台设计,户型缺点,餐厅位置不够独立,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,户型设计,56,装修配置,精装成本在5000左右，设施设备使用相对高端，卫浴和厨房采用全德系品牌；硬装部分在收纳空间等细节上处理较好，装修施工细节处理不如星河湾但比钓鱼台七号细致,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,产品情况,装修配置,地源热泵生态空调：设备深入地下采集地热，通过毛细管网迅速大面积的把热量传导到室内，设备安静且效率高。24小时置换新风：采取“下送上回”的方式，收集室内废气，提供新鲜空气，安静无噪音 降噪系统：隔音楼板的设计使用降低住户间噪音的影响。同层排水：同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，设备使卫生用水量降低40%以上，综合能耗降低33%。六层安防：从小区入口开始到入户最后一道门，小区提供六道门禁式的安全管理，为业主提供最好的安全保证。低耗能：监控降低科技产品的能源浪费，节能环保 智能家居：电脑智能调节室内空调温度，人性化的同时降低了能源浪费。新媒体：每户入住既有独立的播放媒体，播放背景音乐等，提升情趣。,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,产品情况,样板间情况厅,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,产品情况,样板间情况大堂和入户,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,产品情况,样板间卧室和书房,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,产品情况,样板间卫生间,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,产品情况,样板间厨房,1.3 考察项目分析：金茂府产品特征,1、休闲健身会所配备了室内恒温游泳池、桑拿健康中心、健身中心、SPA水疗、英式桌球等运动健身设施，以及穹顶雪茄吧、各色风情酒吧、中餐厅、西餐厅等高档餐饮娱乐项目。配置标准室内恒温泳池。2、商务办公会所首层设有一流的服务设施，会所内外装潢尊贵气派，配套设施一流，旨在为社区尊贵的业主提供最优质的服务。3、餐饮中餐厅、西餐厅：提供五星级酒店标准的餐饮服务。特色酒吧：红酒吧、雪茄吧是现代享受型人士的选择。,3000平米社区五星级会所,产品情况,1.3 考察项目分析：金茂府会所,销售情况,1.3 考察项目分析：金茂府,借 鉴 意 义,借鉴一：坡景设计有利于丰富园林景观的层次感借鉴二：较好的硬装细节处理和较好的设施设备有机组合在一起，会得到很多客户的认可借鉴三：在270、300、330这三种大户型设计上，力求通过卧室或者其他功能房的个数、重要功能空间的尺寸放大来拉开品质差异,65,Document number,1.4 鄂尔多斯星河湾,一、考察项目分析,项目基本信息,项目位于鄂尔多斯康巴什新区和东胜区之间，9月25日开盘，销售价格16000-20000元/平米，开盘销售套数不到150套,1.4 考察项目分析：鄂尔多斯星河湾项目概况,总平规划,1.4 考察项目分析：鄂尔多斯星河湾产品特征,住宅部分A、B、C三大组团相互独立又相互联系，为了适应北方的气候条件，让业主能足不出户通过地下、空中到达各功能区，整体形成四体连通。分别是A、B、C三区地下车库连通、A区与酒店地下车库连通、B区与商业地下车库连通、酒店与商业空中连廊连通最小的户型是304，最大的面积是677，主力户型集中在300-530之间，相比较太原、上海和广州之前星河湾的户型，都有适当的放大,A,B,C,园林景观,1.4 考察项目分析：鄂尔多斯星河湾产品特征,1.4 考察项目分析：鄂尔多斯星河湾产品特征,园林景观,户型,1.4 考察项目分析：鄂尔多斯星河湾产品特征,最小的户型是304，最大的面积是677，主力户型集中在300-530之间，相比较太原、上海和广州之前星河湾的户型，都有适当的放大首层层高全部为4.6米，B、C区的住宅标准层高为3.6米，A区住宅A1户型标准层层高为3.7米，A户型、特A户型的标准层层高为4米,B1户型315-平米四房三厅四卫,装修,1.4 考察项目分析：鄂尔多斯星河湾产品特征,项目的装修依旧复制星河湾的硬装为王的模式，设施设备的标准一般，厨电是西门子、卫浴并未用韦宝等高端品牌，舒适系统主要是集中性供暖、中央空调（带新风）,72,Document number,1.5 伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,占地20万，建筑面积59万，建筑密度仅18.7%，绿化覆盖率高达70%，定制别墅、1000大平层、500平层、城市下跃别墅、湖景复式、企业会所、投资公寓、高端商业等8类全产品线，面积从200-3000，,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,项目基本信息伊泰华府世家,总占地18万平方米，总建筑面积44.96万平方米，建筑密度仅14%，绿化覆盖率高达30%，项目以8-10层的小高层和17-25层的高层住宅为主，全部精装修交付，同时项目地原为东胜区林场，当地唯一的原生态林地，,总占地18万平方米，总建筑面积44.96万平方米，建筑密度仅14%，项目以8-10层的小高层和17-25层的高层住宅为主，全部精装修交付，,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,项目基本信息伊泰华府岭秀,75,均属豪宅，定位不同,世家：家族共享的定制豪宅,岭秀：原生态宜居大宅,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,产品特征,华府世家,华府岭秀,76,B.整体规划同样占有稀缺资源,社区：高品质绿化+河道景观建筑：低板+高层,社区：高品质绿化+原生林木建筑：低板+高层,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,产品特征,华府世家,华府岭秀,77,主力产品面向不同面积需求,户型：豪宅回路式设计建筑：360980平米,户型：南北通透，方正格局建筑：210370平米,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,产品特征,华府世家,华府岭秀,78,户内装修同样精装，不同标准,装标：5000元/平米设备：新风、加湿、VRV空调、韦宝和科勒的洁具、,装标：2500-3000元/平米设备：集中式地暖、中央空调、科勒等中档洁具、西门子等中档厨电,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,产品特征,华府世家,华府岭秀,户内装修,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,产品特征,华府世家,80,物业公司：绿城物业会所服务：长安俱乐部,物业公司：世邦魏理仕会所服务：待定，满足需求,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,物业服务,华府世家,华府岭秀,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,会所,会所,会所面积达12000,集热带风情阳光SPA、四季恒温泳池、私人影院、顶级雪茄吧、私人酒窖、红酒吧、棋牌室、400平方米亲子乐园、全包房式餐厅等高品质配套设施，可提供私人大厨、宴会助理、专业保姆、军警保安等多项顶级会所会员式专属服务。,华府世家的项目会所由北京四大顶级俱乐部之一的长安俱乐部负责经营管理华府领秀的会所定位为高端运动会所，与美国金仕堡健身集团合作,会所面积达4600,定位为高端运动会所，与美国金仕堡健身集团合作，会所设有器械训练区、室内游泳池、室内篮球场、室内羽毛球场、室内高尔夫球场、有氧大操房、动感单车房、高温瑜珈房、武道区、桌球室、乒乓球室、网上冲浪区、沐浴区、体能测试中心、KTV包厢、商务休闲区、SAP美容，,华府世家,华府岭秀,项目借鉴意义,借鉴一：园林景观的极致打造，尤其是错落有致的坡景、下沉式景观，借鉴二：聘请专业的会所（或者酒店）管理公司进行经营，并且会所的定位高端、主题鲜明,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,83,Document number,借鉴一：独特价值主张每一个豪宅需要独特的价值主张借鉴二：规划设计充分利用或改造地块周边的资源借鉴三：内部园林景观景观的高低错落处理、与建筑的有机结合借鉴四：室内设计户型的大空间和大尺寸，已是豪宅高端化的趋势借鉴五：精装修设施设备是另一个通道，但仍需相对细致的装修设计和施工借鉴六：会所豪宅会所力求定位高端、景观极致、管理专业借鉴七：其他共公空间双入户大堂、地下停车场专业化设计等逐渐成为豪宅标准,二、本次考察项目的借鉴点,84,Document number,借鉴一：独特的价值主张,每一个豪宅需要独特的价值主张,精美的生产工艺及品质：,一种崭新的生活方式,星河湾：毫米级的施工工艺，华丽震撼的精装设计和施工；星河湾极致的工艺是较长一段时间难有项目望其项背,金茂府，在京城城东四环边的地王项目，提倡一种“全家庭型生活方式”，“负责任央企+公园地产+德系精装+8大科技系统+教育资源+5星级会所+地铁物业”全方位的支撑这种生活方式的实现,高端住宅的统一特征，是在于其必须创造出不同于其他竞争产品的独特的资源（内部资源或者外部资源），并将其发挥到极致，使之能够产生鲜明的产品特征和差异化定制的产品竞争力，集中吸引认可这种特定生活价值观的顶尖客户群体。,极致的地段价值：,钓鱼台七号院，位于京城西贵的核心区域，紧邻钓鱼台国宾馆、玉渊潭公园，极端稀缺的地段价值吸引了众多权贵财富金字塔尖顶人士的追捧,借鉴一：独特的价值主张,86,Document number,借鉴二：规划设计,充分利用或改造地块周边的资源,在项目规划设计方面，充分利用或改造地块周边的资源 钓鱼台七号院在景观设计、建筑规划设计方面充分利用了玉渊潭公园的外部景观，并将北京独特的红色调建筑外观有机运用；金茂府将周边的公园、地铁有机结合到项目规划设计中；华府世家结合项目周边引水河打造一条独特的白桦林带，极具眼球效应 北京星河湾，当时的小地段条件很差，但通过青年沟、周边老旧社区外观的改造，变不利为有利，充分发挥了经济效益和社会效益，为项目的销售奠定了良好的外部昭示环境和市场口碑效应,借鉴二：规划设计,88,钓鱼台七号院，项目总占地1.6万平方米,建筑面积4.3万平方米，整体规划依据地形条件及地块独特的景观资源，精心打造四栋人文建筑，精装106席300-600平方米湖岸大宅,沿玉渊潭湖面由东向西一字排开，全部南向面湖。3.4米豁朗层高，7-12米客厅面宽，270度瞰景户型，首层复式与顶层大平层设计,金茂府，整个地块分为4个部分。西北组团规划条状组团高品质住宅，地块右侧为幼儿园和小学组成的教育用地，并且靠近公园绿地；东北组团为公园；东南组团为规划商住用地，前面18#19#楼为板楼，后面15#16#17#为塔楼；西南组团右侧规划两座住宅；售楼处：放置在西南组团靠近广渠路，交通便利，展示性和景观较好。,公园绿地,高品质住宅,教育用地,商住用地,高品质住宅,售楼处,钓鱼台七号院,金茂府,借鉴二：规划设计,北京星河湾青年沟改造,伊泰华府世家白桦林带,鄂尔多斯星河湾人工河木栈道效果图,借鉴二：规划设计,90,Document number,借鉴三：内部园林景观,景观的高低错落处理、与建筑的有机结合,91,借鉴三：内部园林景观,内部园林景观与项目的规划、建筑设计理念有机结合，满足或者放大设计的优点，甚至弥补设计上的一些难以避免的弱点 在具体处理方式上，本次考察的项目中，北京星河湾、鄂尔多斯星河湾、金茂府、伊泰华府领秀采用了坡景和下沉式庭院景观，有利于营造园林景观的层次感，在视觉上拉大楼间距，扩大项目的园林景观面积,92,借鉴三：内部园林景观,伊泰华府领秀园林景观,效果图,样板区实景图,样板区实景图,1.2 考察项目分析：北京星河湾产品特征,北京星河湾园林景观,94,Document number,借鉴四：室内设计,户型的大空间和大尺寸，已是豪宅高端化的趋势,95,借鉴四：室内设计,考察项目的大户型基本上位于一梯一户的板式建筑中，建筑层高基本上在3.3米3.6米，星河湾的600多平米的大户型层高达到4米 入户门：基本上为2415的字母木，其中星河湾400多米以上的户型为双开门 户型功能布局上：力求少房间大，空间大尺寸，部分项目300多平米户型仅为三室 如，钓鱼台七号院350平米左右的三室、华府领秀326平米的三室 双主卧设计：300平米以上的户型，大都做成双主卧，主卧配置阳光房或者书房，至少四件套的主卫 特色空间：一些别墅项目特有的功能逐步在350平米以上的大平层中出现，如家庭厅、视听厅、酒窖等，但室内游泳池鲜有配置 中西厨配置基本上成为标配，但保姆间在部分项目、部分300平米以下的户型中未配置,96,Document number,借鉴五：精装修,设施设备是打造另一个通道，但仍需相对细致的装修设计和施工,97,借鉴五：精装修,除伊泰华府领秀外，其他五个项目装修标准（成本）在4000-8000元/平米，基本上以硬装作为精装修的发力点 硬装是星河湾的标志，具有其他项目难以撼动的市场地位。但金茂府将设施设备来作为突破口之一，并同时在硬装上重视空间处理人性化、施工的细节处理、装修风格与目标客户的匹配等，以实现相对较低的硬装成本实现超值的硬装效果 如金茂府运用较高端的全德系厨卫设施、配置8大科技系统，同时在硬装上不出现明显的瑕疵，获得了市场的较高认可；而钓鱼台七号，虽然设施设备的配置和硬装的用材比金茂府更高端，但是硬装的处理过于粗糙，并没有体现应有的装修配置效果,98,金茂府装修配置,精装成本在5000左右，设施设备使用相对高端，卫浴和厨房采用全德系品牌；硬装部分在收纳空间等细节上处理较好，装修施工细节处理不如星河湾但比钓鱼台七号细致,借鉴五：精装修,金茂府装修配置,借鉴五：精装修,金茂府装修配置,借鉴五：精装修,101,Document number,借鉴六：会所,豪宅会所力求 主题鲜明、定位高端、景观极致、管理专业,102,借鉴六：会所,本次考察的六个项目都配置有高端会所，面积最小的2000平米，最大的14000平米；会所都设有业主专享会所区（部分项目的会所为业主专享）；非专享区与专享区进行区隔，业主在非专享区可享受优惠 聘请专业的会所管理公司来管理和经营会所，并且将会所的设计施工和装修等成本计入销售物业的成本中，为会所的后期经营创造有力的成本条件 豪宅会所愈加重视利用地下一层（通常作为业主专享区），在不占有容积率的情况扩大会所面积，同时将会所与下沉式园林景观又结合，极大化会所的价值,整个会所三面环抱下沉式园林景观，视野开阔，满目美景,借鉴六：会所,北京星河湾会所,104,1.5 考察项目分析：伊泰华府世家和伊泰华府岭秀,会所华府世家、华府岭秀,会所面积达12000,集热带风情阳光SPA、四季恒温泳池、私人影院、顶级雪茄吧、私人酒窖、红酒吧、棋牌室、400平方米亲子乐园、全包房式餐厅等高品质配套设施，可提供私人大厨、宴会助理、专业保姆、军警保安等多项顶级会所会员式专属服务。,华府世家的项目会所由北京四大顶级俱乐部之一的长安俱乐部负责经营管理华府领秀的会所定位为高端运动会所，与美国金仕堡健身集团合作,会所面积达4600,定位为高端运动会所，与美国金仕堡健身集团合作，会所设有器械训练区、室内游泳池、室内篮球场、室内羽毛球场、室内高尔夫球场、有氧大操房、动感单车房、高温瑜珈房、武道区、桌球室、乒乓球室、网上冲浪区、沐浴区、体能测试中心、KTV包厢、商务休闲区、SAP美容，,华府世家,华府岭秀,105,Document number,借鉴七：其他共公空间,双入户大堂、大开间电梯、地下停车场专业化设计等逐渐成为豪宅标准,106,借鉴七：其他共公空间,豪华双入户大堂（地下一层和地上一层的入户大堂）基本上成为标配 保姆电梯与主人电梯分开入户，电梯门开间1米及以上、载重1000公斤以上、时速至少2.5米/秒的一线品牌的电梯基本上成为标配 地下停车请专业的公司进行设计，如业主、会所、访客的停车位进行分区，地坪漆、消音坡道等技术的运用,北京星河湾豪华装修的双大堂,每个单元都设地下、地上双大堂，且以相同标准打造；大理石拼花地面、穹顶装饰、大理石马赛克拼图的墙面挑高超过6米,借鉴七：其他共公空间,108,钓鱼台七号院的地下停车场速宾地下停车系统,1.1 考察项目分析：钓鱼台七号院地下停车场,109,Document number,