无锡湖滨壹号花园住宅车位商铺销售方案61PPT.ppt

无锡湖滨壹号花园专项问题解决报告,谨呈：香港海外地产,写在解决方案之前：湖滨一号=成长性的A类高端公寓,未来的竞争对手是无锡市众多的高端物业，本案在成长的过程中如何在竞争激烈的市场抢占先机，赢得客户是我司着重考虑的问题。,前言,敬业+专业+客户资源是运作的基础区域市场的客户运营能力房地产相关产业的整合能力成功的保障,前言,目录:,住宅销售方案,车位销售方案,商铺销售方案,住宅销售方案,我司认为住宅1期余房和2期住宅必须联动考虑，好，则相互促动。差，则相互影响。,一期升级方案,一期住宅余房,工序样板区建立,样板区建立,同时为一、二期服务.,售楼处外延，样板区建立,提升项目形象.,现房设置产品说明书,提高现房的服务意识,A区景观示范区改善建议,二期升级方案,二期住宅,景观升级,外立面升级,提升C区楼宇品质的建议,A区C区住宅销售方案,A区车位销售方案,C区车位销售方案,A区商铺销售方案,销售方案,不同产品的销售方案,项目样板区,样板房,一期产品说明书,工序样板区,一期升级,项目样板区,售楼处,样板区里的绿化建议植入部分成熟绿化，尤其是水景部分必须每天开放，定时安排专人打扫。物业管理一定要安排培训，做到每一个人，报案，保洁，维修等人员都要具备服务意识。,建议二期售楼处延伸,把一期整体作为二期的样板区;,建议此处开门，减少看房路线。,建议增加儿童娱乐设施,样板区建议,样板房位置选定：位置选择原则楼宇所处位置行走动线要方便客户进出；楼宇周边环境要最好；可以营造最好的生活体验感觉；要结合小区内样板区营造；具体楼层、户型和剩余房源要有共性；综上所述我司建议样板房位置选择在3号楼 3204#房源 244.18 2803#房源 138.1 2504#房源 137.67,样板房位置建议,3号楼 3204#房源 244.18 2803#房源 138.1 2504#房源 137.67,样板楼建议,工序样板房位置,工序样板区:建议本案在所有的一期房源中设置工序样板区.所有的电路位置,均请专人弹线标示,防止装修失误，操作破坏,人性化服务.所有裸露管道,全部封住,以防有异物落入.,工序样板区建议,地面的制作过程给予展示，并且制作说明牌，从细节处给客户信心。,工序样板区建议,建材现场展示，给客户信心，打造开发商口碑。,工序样板区建议,一起余房产品说明书,一期每套余房全部制作产品说明书,内部有户型图册,以及产品使用说明,未来来看房的客户看房的时候可以观看,增加销售道具.,A区景观示范区改善建议,景观节点冠名事件营销（成熟植被的移植）水景的维护,A区景观示范区改善建议,给每个景观节点都起个名称，并且设置logo让每个身在其中的客户引起共鸣。具体表现企划中有体现。,A区景观示范区改善建议,成熟植被移植,由于目前本案一期植被还不成熟，所以感觉设计很好的绿化没有达到预计效果。我司建议本案可以外部寻找成熟树木，直接移植过来，可以达到两种目的：升级绿化，给客户信心。请媒体炒作本次事件，纳入本案的销售推进中。,A区景观示范区改善建议,水系，水景建议每天都保持运作，前期成本可以从营销费用中支出。,提升C区楼宇品质的建议,景观升级外立面升级智能化设备升级,提升C区楼宇品质的建议,1、纵深有余，横向不够,提升C区楼宇品质的建议：景观升级,小区与外界隔离 出则繁华，入则宁静,坡地绿化,坡地绿化,坡地绿化,提升C区楼宇品质的建议,2、全面但欠火候,本案,可以增加自然的感觉,建议二期销售的同时，景观区可以同步开放。,高端物业外立面对比,涂料逐渐被淘汰，面砖成了高端物业的基本配备,由于本案一期设计的外立面目前难以在周边众多项目甚至蠡湖人家的包围下昭现档次，所以我司建议二期外立面要做升级处理。,豪华型做法：请专门外立面设计公司进行外立面重新包装；经济型做法：在现有的基础，不过多增加费用的基础上作适当修改；,我司认为一味的在建材方面投入，不能算最合理的做法，从精神层面给与建筑气质更能达到事半功倍的效果。,外立面建议,外立面升级,颜色升级 建议颜色既要是一期色彩的延伸，又是独立区别于周边项目，甚至安居房的影响。,线条的升级 建议二期产品突出竖向线条的表现，突出高度，契合项目高端物业调性。,外立面精神升级 可以在外立面的基础上，增加线条的图案性，给予契合项目精神层面的属性。,建材的升级 不必全部使用顶级材料，建议局部使用高级材料，作为放大去炒作的利益点。,某项目外立面中国结的使用。,建议外立面主色调依然使用目前主色调。但是在需要突出表现的线条上显示深蓝色。,某项目竖向线条的表现,可以主要从型材方面考虑。,案例参考(领馆),由于外立面设计属于专业范畴，我司建议本案可以邀请专业的设计公司设计升级。,设计前,设计后,每个项目在产品上都有符合项目调性的硬件配置；建议本案在智能化设备中增加性价比高的设备，例如一卡通系统，电梯刷卡进出，保证业主隐私以及安全；,智能化设备升级,A区C区住宅销售方案,A区余房分析 销售策略价格策略销售节奏,售楼处位置选择,1,2,3,4,A区C区住宅销售方案,5,余房特征高总价高楼层,A区C区住宅销售方案,08年8月,08年9月,08年10月,08年11月,08年12月,09年1月,样板区建立,工序样板区建立,商业氛围建立,招商手册制作,招商PPT制作,强销期,持续期,一期余房,商业,二期,开盘,基础物料,销售,蓄水期,DS期，招商期间,核心价值建立,强销期,二期开盘前一期销售价格保持在7800元/-8200元/二期开盘后平层反推5%,价格8200元/-8600元/复式公寓价格提升到9000元/10000元/采用买一套公寓送两个车位的策略进行销售，车位价格反映在总价中。复式公寓作为价格标杆,有利于一期余房以及二期公寓销售。拉高项目调性。,C区住宅销售方案：,非常规媒体通路选择：,二期产品建议：,不建议二期住宅顶层作复式公寓,建议平层处理.降低销售风险.,A区车位销售方案,现有销售情况分析产品分析以及优化方案销售方案付款方式,A区车位销售方案,A区车位销售方案,虽然是车位,但是品质也不容忽视,现状,希望达到状态,清晰的引导系统干净的地面,以及清晰的地面划分系统.,投入不多,但是不光提升了车库的档次,更增加楼盘的档次,增加消费者信心.打造开发商品牌.,从目前的销售情况来看，影响客户选择车位位置的因素有三个：车位距离电梯的远近以及进出动线的合理性停车的便利性,建议不同位置的车位可以有不同的价差；停车动线明显不合理的车位和最好位置的车位有价差；最差位置的车位建议和好旁边车位打包销售，增加弱位置的车 位去化速度；如果车位有拓展的空间，建议改装成车库，专为对价格无所谓，在乎隐私的客户服务；将部分相对弱位置的车位打包改装车库销售，内部还有储藏空 间，专为多车家庭服务；,打包销售的车库建议在总价上有所降低，增加去化速度；,A区车位销售方案,靠边车库停车不方便。建议和旁边车位改装成车库打包销售。,车位旁边有浪费面积建议改装成独立车库销售。,新的优化方案实施以后，我司将专门印制销售车位、车库销售手册，邮寄到业主手中进行销售；物业保安处也可以有专门的人员进行派发。,付款方式：最多可以实施三年分期付款业务；对于正常付款的客户给与一定折扣，增加一次性付款比例，,A区车位销售方案,C区车位销售方案,产品分析优化建议销售建议付款方式销售时间销售节奏,C区车位销售方案,C区车位销售方案,出入口与内场的进出尺寸只有2.8米,建议合理调整.,C区车位销售方案,类似的车库建议作为车库整体出售,售价可以略高.,6米,C区车位销售方案,建议位置后移,作为车库处理,增加大尺寸豪华车库,C区车位销售方案,产品需要升级,建议达到图片展示状态.,C区车位销售方案,部分后端车位可以一定比例改成车库打包销售.建议预估车库售价后，捆绑住宅总价同时销售。将待销售的车库及车位进行一定房源比例搭配，减少客户 购买的选择余地，也将增进客户购买的紧迫性。前期现场口径一致，项目不存在短期租赁车位，只有长期 租赁。一期物业,物业公司要对路面停车、乱停车等现象严加管理。,C区车位销售方案,销售时间:原则上和住宅同时蓄水,前期住宅销售同时即明确意向位置,住宅销售后在某一天集中销售车库,利用现场气氛尽可能多去化车库.原则上在c地块二期住宅销售后一个月即可销售,预计在2009年6月左右.,销售价格:价格根据合理市场价格制定,但是销售前期根据车位位置合理安排车库价格,好弱位置间拉开价格差距。,C区车位销售方案,业态分析产品优化建议销售方案投资回报率分析销售价格招商方案,A区商铺销售方案,A区商铺销售方案：位置,沿街铺,商铺,商铺,商铺,位置好，但是内部不规整，适合需要人气型商业经营。,内部方正，位置一般。适合中等规模商业经营.,位置一般,内部实用性受到柱网影响,难以利用.,位置 一般,内部方正.,现 状,现 状,A区商铺销售方案：业态建议,装修咨询五金店净水站,办公室,可的等便民超市,美容、美发店.烟酒经营店、饼屋等业态.,网吧,服装、百货、品牌家电维修.,龙头店,银行、培训、咨询、文化、干洗店等业态,销售方式：营销团队现场销售+现场租赁+DS销售,Ds对象是我司在无锡操作项目积累下的大量客户：大型国企企业：每年都会有固定的预算购买物业，尤其是一些急速扩张的企业。（中国移动、中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、永安保险、邮政局等公司）中型扩张性企业：对于新市场的开发十分重视，尤其是区域消费型商业会感兴趣（克里斯汀饼屋、稻香饼屋、山禾药业、等中小型公司）,投资性客户的DS我司在销售往年项目时，积累的意向客户。金色江南、奥林花园、中大颐和湾、香榭丽舍、阳光城市花园、长江绿岛、金马大厦、崇安寺等商业的近1000名两年内购买商铺的客户。,谢谢观看！,