厦门市房地产市场研究报告.ppt

2009 年厦门房地产市场研究报告,2009 年厦门房地产市场研究报告,目录,易居视点.3第一章、政策资讯.4一、政策法规.4二、市政规划.5三、市场资讯.6第二章、经济环境.错误！未定义书签。一、2009 年厦门经济企稳回升.错误！未定义书签。二、2009 年厦门工业生产继续回升.错误！未定义书签。三、2009 年厦门进出口总额出现较快回升.错误！未定义书签。四、2009 年厦门固定资产投资呈现下降态势.错误！未定义书签。五、2009 年厦门消费品零售市场稳步增长.错误！未定义书签。第三章、房地产投资.错误！未定义书签。一、房地产业投资概况.错误！未定义书签。二、房地产建设指标.错误！未定义书签。第四章、商品房市场.7一、市场综述.7二、供求分析.错误！未定义书签。三、供应量分析.错误！未定义书签。四、成交量分析.错误！未定义书签。五、成交均价分析.错误！未定义书签。第五章、土地市场.8一、市场概述.8二、供应分析.错误！未定义书签。三、成交分析.错误！未定义书签。四、重点地块.错误！未定义书签。第六章、商品住宅市场.9一、市场综述.9二、供求关系分析.9三、供应量分析.错误！未定义书签。,1,2009 年厦门房地产市场研究报告,四、成交量分析.错误！未定义书签。五、成交均价分析.错误！未定义书签。六、项目解析.11第七章、商业市场.14一、市场综述.14二、供求关系分析.14三、供应量分析.错误！未定义书签。四、成交量分析.错误！未定义书签。五、成交均价分析.错误！未定义书签。第八章、办公市场.16一、市场综述.16二、供求关系分析.16三、供应量分析.错误！未定义书签。四、成交量分析.错误！未定义书签。五、成交均价分析.错误！未定义书签。第九章、产品分析.18一、产品综述.18二、案例分析.错误！未定义书签。第十章、营销媒体.20一、营销透析.20二、媒体分析.20三、典型项目.错误！未定义书签。第十一章、市场走势预测.22第十二章、区域、风险走势预测.错误！未定义书签。第十三章、企业信心预测.错误！未定义书签。,2,2009 年厦门房地产市场研究报告,易居视点,沉寂 2008，绽放 2009，憧憬 2010,09 年，在积极财政政策、适度宽松货币宏观环境下，市场流动性充裕，土地市场、住宅市场活跃呈现火暴场面。一方面，信贷有力支持及购房优惠政策下，08 年压抑的刚性市场需求在 09 年集中爆发。另一方面，信贷宽松带来的通胀预期，刺激投资性需求积极入市，强有力地推动了成交量的持续攀升。楼市经历一个需求结构由低端至高端、岛外至岛内的传导过程，臵业需求交替发力带动成交量井喷并创下历史新高。新增供应大幅回落,07 年底，随着信贷政策的收紧，住宅市场销售疲软，造成开发企业资金紧张，08 年来房地产投资减速，一定程度上影响工程施工进度，新开工面积连续回落。09 年新增供应量大幅下降，1-11 月商品住宅供应量仅 174.73 万 m 2，同比下降 29%，市场呈现供应不足。受建设周期影响，市场供应短缺的局面仍将持续到 2010 上半年。成交量大幅攀升,厦门楼市经历 08 年调整后，08 年末众多鼓励性政策使积聚已久的购房需求在 09 年集中释放，1-11 月成交量创出新高达 376 万 m2，其中岛内成交 173 万 m2，岛外成交 203万 m2。在改善性需求、投资性支撑下，岛内中高端大户型物业持续走热；而岛外中小户型项目，由于其地理位臵较好，面积小，总价低，备受首次臵业者及投资客青睐。成交均价虚跌实涨,受成交结构影响，1-11 月厦门商品住宅成交均价 8406 元/m2，同比下降 14%，其中岛内成交均价 12090 元/m 2，岛外成交均价 5827 元/m 2。岛外成交占据主导，同比去年增加15 个百分点，达 55%，中低档住宅的大体量成交拉低了全市商品住宅均价。后市展望,房地产市场经过 09 年的快速销售，08 年积累下来的库存被迅速消化，市场面临房源不足的问题，2010 年楼市将进入补库存阶段。预计开发投资增长将迎来较大增幅，市场供应量有望增长，“供应式”成交下滑现象不会再出现。市场需求受房价高企、政策收紧影响将有所下滑，但刚性需求依然较为旺盛，此外供应量的增加有望抵消部分需求观望的影响，因此我们预计成交量在明年将有所回调，但仍处于历史相对高位。,房价方面，销售市场的持续活跃令开发企业资金面充裕，在库存恢复到一定水平之前均,不存在降价的动机和理由，房价下跌的概率较低，整体将以平稳走势为主。,3,2009 年厦门房地产市场研究报告第一章、政策资讯一、政策法规2009 年在积极财政政策和适度度宽松货币政策背景下，市场流动性充裕，三季度经济数据显示经济复苏趋势基本明确，全年“保八”无忧。保经济增长重要性下降，调整经济结构、防范通货膨胀将成为下一阶段重要工作内容，对房地产业影响利大于弊。下面我们将从土地政策、金融政策、税收政策和住房保障政策等汇总剖析，见下表。,类别土地经济税收,时间7 月 1 日9 月 1 日9 月 4 日9 月 26 日11 月 13 日12 月 18 日12 月 21 日12 月 23 日3 月 23 日5 月 27 日7 月 09 日8 月 14 日6 月 15 日8 月 10 日,来源国土资源部国土资源部国土资源部国务院国土资源部国务院国土部等国土资源部银监会国务院银监会财政部财政部国家税务总局,政策名称关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知关于集约用地的通知限制用地项目目录(2006 年本增补本)和禁止用地项目目录(2006 年本增补本)国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例（草案）进一步加强土地出让收支管理的通知出台三项措施防止新的土地闲臵关于进一步加强信贷结构调促进国民经济平稳较快发展的指导意见国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知防范信贷资金入股市楼市助长泡沫关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知放从紧信号二次购房贷款不可利率 7 折,4,2009 年厦门房地产市场研究报告,11 月 18 日12 月 9 日,国家税务总局国务院,关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年,住房保障区域,5 月 22 日10 月 16 日2 月 20 日5 月 6 日1 月 1 日2 月 12 日4 月 17 日,住房城乡建设部住房城乡建设部福建省政府国务院厦门市国土房产局厦门市国土房产局厦门市住房公积金管理中心,2009-20 11 廉租住房保障规划关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见关于促进房地产市场健康发展的若干意见国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见普通商品住宅价格标准调整厦门岛内三片区购房落户新政敲定厦门公积金贷款再上调,厦门市住房,8 月 14 日10 月 1 日,公积金管理中心厦门市国土资源与房产,厦门市社会保障性住房管理条例厦门市住房公积金提取办法,管理局房地产政策：有保有压，信贷收紧税费继续优惠，鼓励刚性抑制投机2010 年的国家政策基调将是有保有压，积极的财政政策与适度收紧的货币政策并存。具体到房地产行业，我们认为从政策手段来看，今年实施的减免交易环节的契税优惠政策在明年可能将继续实施，但利率优惠等货币政策将面临收紧；从政策优惠对象来看，2010 年国家将继续扶持首次购房和改善性购房需求，这部分购房者有望继续获得利率、税费优惠从而实现居住条件的改善。而对投资投机性购房需求预计政府将逐步收紧政策，抑制其需求的释放保证市场的稳定。5,2009 年厦门房地产市场研究报告三、市场资讯2009年度房企销售排行榜表 3-3-1：2009 年中国房地产开发企业销售 20 强榜单,2009 年销售金,2009 年销售面,排名,企业名称,额,排名,企业名称,积,（亿元）,（万）,1234567891011121314151617181920,万科绿城保利地产中海外绿地恒大华润臵地富力世纪金源碧桂园金地世茂房地产龙湖中信地产雅居乐招商地产合生创展远洋地产福建融侨星河湾,630510430413360307249241236212205198187180164157150137135130,1234567891011121314151617181920,万科世纪金源恒大绿地保利地产中海外碧桂园绿城富力世茂房地产雅居乐华润臵地福建融侨龙湖金地中信地产远洋地产新城地产招商地产大华集团,668610580520510481433351241225222213210190184175138126123105,资料来源：CRIC1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据仅限住宅，不包含商业、办公等其他属性成交数据。同时，不考虑项目权益划分问题。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、城市范围：克而瑞（中国）覆盖的全国 70 个主要城市，超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。5、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为 2009 年 1 月至2009 年 12 月。6,：,2,2,2009 年厦门房地产市场研究报告第四章、商品房市场一、市场综述2009 年 1-11 月，厦门商品房市场新增供应 285.34 万 m 2，同比下跌 48.3%；成交 517.11万 m2，同比上升 219.3%。年度市场供应量明显回落，成交量大幅反弹，供需差距拉大，供求比处于失衡状态。受宏观政策面及市场成交横向和纵向交叉结构影响，全市商品房成交均价小幅回落，为 7485 元/m2，同比下跌 2.6%。图 4-1：2009 年 1-1 月厦门市商品房供求走势图,80单 70位 60：50,1200010000 单位8000,万 40m 3020100,6000400020000,元/m2,09.1,09.2,09.3,09.4,09.5,09.6,09.7,09.8,09.9 09.10 09.11,供应量,成交量,成交价格,资料来源：CRIC表 4-1：厦门市 2009 年 1-11 月商品房各类指标变化表,指标供求比供应量（万 m2）成交量（万 m2）成交价格（元/m）成交总额（亿元）,2008 年 1-11 月1:0.29551.76161.967685124.46,2009 年 1-11 月1:1.81285.34517.117485387.05,同比增长（%）-48.3%219.3%-2.6%211.0%,资料来源：CRIC7,2009 年厦门房地产市场研究报告,第五章、土地市场一、市场概述1、全国市场,经过 07 年房地产市场的疯狂，08 年房地产行业开始进入调整期，进而达到低谷，开发商土地购臵热情不再，土地拍卖市场出奇的冷清，“地王”不再，全国土地频频“流拍”，地价始终徘徊在低位。在这种情况下，土地价格的下降和竞争程度的减弱，让部分企业看到了低价拿地、借机拓展的机会，从而出现了一些表现相对突出的地块，成为今年土地市场上的关注重点。,09 年的房地产市场回暖的速度之快令购房者措手不及。月份以后，全国经济形势持续向好，房地产市场日益火爆，房地产开发企业的投资信心和购房者的购房需求集中爆发，全国土地市场成交量在不断加速增长，开发商购地热情已经达到新的高峰。一线城市土地供应量减少，成交量大幅下跌；二三线城市土地使市场继续分化，部分二线城市土地成交量暴增，优质地块受到万科、保利、绿城等大型房企追逐。,2、厦门市场,08 年全国房地产市场一片萧条，厦门市场也未能例外，受宏观经济调控、经济政策变动影响，厦门土地拍卖市场也随之进入调整期，成交量持续走低，土地“流拍、底价出让”成主流。历次房产新政所产生的叠加效应，造成了厦门土地市场惨淡的局面。至 09 年 11 月底，厦门土地拍卖市场一片繁荣景象，每场拍卖会均有不一样的惊喜。所有推出的地块均顺利成交，开发商的拿地热情逐渐回升。以“.8”土地拍卖会最为精彩亮点之一为规模大、地块质量优良；最大亮点是群雄逐鹿，异地“强龙”与本土“地头蛇”的较量。在竞拍现场，不仅建发房产、特房集团、住宅集团、联发房产、古龙房产、禹州地产、新景地集团、杏林建设、永年地产等本土实力房企悉数登场，还出现了万科地产、中海地产、世茂集团、七匹狼实业、宝嘉集团、恒信实业、北京润丰、深圳南山、福建融侨等外地名企的身影。,8,2009 年厦门房地产市场研究报告第六章、商品住宅市场一、市场综述2009 年，厦门市累计共有 34 个新增项目，新增供应面积 174.73 万 m 2，成交面积累计 375.86 万 m 2，供应量较去年大幅萎缩，而成交量“井喷”创出历年新高。供求比为 1:2.15，供求差距明显，市场表现供不应求，整体供求矛盾尖锐，市场结构失衡。二、供求关系分析07 年后商品住宅市场供求失衡从 2004 至 2009 供求走势来看，07 年是分水岭，2004-2006 这三年供求关系基本趋于平衡，07 年住宅新增供应量剧增，供求比为 1：0.72，市场表现供过于求，经过 07 年底楼市宏观调控后，08 年市场低迷，供需双双大降，供求比来到低点；09 年随着救市政策的来临，楼市升稳明显，市场成交活跃，供求比上扬，市场表现供不应求。图 6-2-1：2004 至 2009 年厦门商品住宅供求走势,500,3,单位：万m2,450400350300250200150100,1.08,1.04,1.00,0.72,0.42,2.15,2211,50,0,0,2004,2005,2006,2007,2008,2009.1-11,供应量,成交量,供求比,数据来源：CRIC09 年商品住宅供不应求，波动明显，供求矛盾突出2009 年商品住宅月度供求走势呈现波浪式变动，波动幅度明显。一季度，市场供应处于低洼期，供应明显不足，而刚性需求在低价引爆下，商品住宅成交量井喷，2 月份供求比达峰值 22.89。三季度，随着岛外新盘的入市，供应量有所回升，供应差距有所缩小，9 月份供求比来到低点。从走势图来看，仅 9 月份供求比小于 1，其余均大于 1，整体来看 09年各月份主要呈现供不应求态势，市场臵业热情高涨，成交较为活跃。全年商品住宅供求比为 1：2.73，供求比波动明显，月度表现供不应求9,2009 年厦门房地产市场研究报告图 6-2-1：2009 年 1 月至 2009 年 11 月厦门商品住宅供求走势,60,30,单位：,5040,22.89,20.70,2520,万m2,3020,7.03,4.76,1510,10,1.81,1.70,1.89,0.79,0.46,5,0,0,09.1,09.3,09.5,09.7,09.9,09.11,供应量,成交量,供求比,数据来源：CRIC图 6-2-1：2009 年厦门商品住宅各区域供求走势,单位：,12010080,2.03,2.10,2.18,2.44,2.09,2.85,332,万m2,6040200,2110,思明区,湖里区,海沧区,集美区,同安区,翔安区,供应量,成交量,供求比,数据来源：CRIC10,1,2,3,4,5,6,9,1,2,3,2009 年厦门房地产市场研究报告六、项目解析从住宅成交面积排行榜来看，全市年度成交量超过 10 万 m 2 达 5 个，市场整体销售良好，成交热点楼盘集中在岛外片区，以集美、海沧区为主，海晟维多利亚保持热销，本月成交 235 套，位列销售冠军。在通胀预期不断加强下，岛内中高端物业成交回暖，部分大户型项目如海峡国际社区、鲁能领秀城热销，而禹洲大学城、乐活小镇为代表的岛外中小户型楼盘成为销售亮点。表 5-6-3：2009 年 1-11 月商品住宅成交面积前 10 位排行,排名,项目,区域,成交套数 成交面积 成交均价（套）（m2）（元/m2）,成交主力户型,累计销售率,海峡国际社区 思明区,1303,198947,16254,三、四房150-180,74%,禹洲大学城,同安区,1974,166846,4360,二房 80-90,93%,未来海岸天心岛 海沧区绿苑水岸名筑 海沧区,12201503,147752140694,58154147,三房 120-130二房 90-100,90%99%,乐活小镇夏商大学康城 2期,集美区集美区,1273860,10640991347,34544488,二房 80-90三房 120-140,99%98%,7,金博水岸,集美区,727,86208,6487,三房 120-150,73%,8,海晟维多利亚 海沧区联发五缘湾 1 号 湖里区,694499,8534583569,893512212,二房 80-90三房 150-170,52%69%,10,新景世纪城,思明区,483,82297,9525,复式 160-180,99%,数据来源：CRIC岛外中小户型产品热销从项目市场去化情况来看，岛外小户型项目去化良好，这些项目位处交通便利地段，以热销的中小户型及相对合理的价格，开盘即形成热销，多数项目基本售磬。上市的新盘以中低档项目为主，受二、三季度来积压的刚性需求影响，本类产品去化速度较快。表 5-6-3：2009 年 1-11 月热销 90 平方米以下小户型项目成交面积前 5 位排行,排名,项目,区域,成交套数 成交面积 成交均价（套）（m2）（元/m2）,成交主力户型,累计销售率,禹洲大学城,同安区,1974,166846,4360,二房 80-90,93%,未来海岸天心岛 海沧区,1220,147752,5815,二房 80-90三房 120-130,90%,乐活小镇,集美区,1273,106409,3454,二房 80-90,99%,4 夏商大学康城 2 期 集美区,860,91347,4488,三房 120-140,98%,11,5,1,2,1,2009 年厦门房地产市场研究报告,海晟维多利亚,海沧区,694,85345,8935,二房 80-90,52%,数据来源：CRIC高端物业成交走热09 年来，随着房地产市场的回暖，成交量攀升，尤其北京、上海一线城市高端物业成交呈现较为明显的回升态势，并向二、三线城市传导。近几年厦门别墅市场需求量较大，供应量略显不足，在宏观环境的影响下，高端物业市场将维持目前成交渐长的趋势，持续走强。通胀预期的增强，将使越来越多的持币者进入房地产市场，别墅物业抗跌保值的特性使其成为了投资首选，加之，别墅市场供需的不平衡，未来厦门别墅类物业的需求仍将呈放大趋势，别墅市场前景看好。目前，高端别墅如爱琴海、国贸蓝海、东方高尔夫别墅等由于其稀缺性特点，有着较好的升值保值作用，受到投资类客户追捧。紧凑型叠加别墅、经济型联排别墅、舒适型独栋别墅分别受首改客户、再改客户和高端客户青睐，能在各层面满足改善类客户的自住需求。表 5-6-3：2009 年 1-11 月别墅成交面积前 5 位排行,排名,项目,区域,成交套数 成交面积 成交均价（套）（m2）（元/m2）,成交主力户型,累计销售率,源昌豪庭鹭岛北海湾,湖里区集美区,20132,4053810615,1217212168,叠加 180-230双拼 260-280,100%67%,345,湖居湖墅佳馨美墅国贸蓝海,同安区湖里区湖里区,404227,926690878904,19711359825531,叠加 200-240联排 230-270联排 260-280,100%39%92%,数据来源：CRIC通胀预期的增强和经济指标的弱势使得市场投资风险较大，由于货币的购买力下降，资金持有者越来越多的进入房地产市场，而保值增值性最强的高档住宅市场，成为这些资金避险的最佳选择。08 年被抑制的改善型需求随着 09 年市场好转正逐渐释放，岛内高档住宅项目成交走热，尤其最受改善型需求欢迎的是 150-200 平方米户型，该类物业成交比重在 09年呈现上升趋势。表 5-6-3：2009 年 1-11 月高档住宅项目面积前 5 位排行,排名,项目,区域,成交套数 成交面积 成交均价（套）（m 2）（元/m 2）,成交主力户型,累计销售率,海峡国际社区 思明区,1303,198452,16191,三、四房150-180,74%,23,云顶至尊国际广场,思明区思明区,169106,4815922674,1785914220,四房 260-270三房 160-200,32%72%,12,2009 年厦门房地产市场研究报告,45,蓝湾国际国贸蓝海,思明区湖里区,123122,2094618340,1550913777,四房 170-200四房 180-250,99%99%,数据来源：CRIC13,其,2009 年厦门房地产市场研究报告,第七章、商业市场一、市场综述,供应量大幅度下跌 57%,2009 年厦门商业用房供应量 9.26 万平方米，同比减少 57%。继续了 06 年以来的逐年递减趋势，并且幅度逐渐变大。09 年商业项目除了纯商业项目中华城有 2.53 万平方米的较大供应量外，其余的均为住宅底商供应，且 09 年整年的供应数量也比去年明显减少，数量跌幅为 40%。,成交量大涨 底商因住宅的热销而沾光,2009 年厦门商业用房成交 16.86 万平方米，同比大涨 82%，在爆跌后算有所回升。09年购物中心、大型商场均无新入市项目，一些原先项目纷纷转售为租，销售型商业项目新增供应量减少。但是由于政策的宽松和全国经济的回暖，厦门房地产市场逐渐恢复良好形势，厦门商品住宅成交量增长幅度高达 270%，商品住宅的热销大大推动了底商的去化速度，又因为住宅底商具有经营稳定、投资风险小、回报率较高等优势，随意成交量上升也成为必然。,成交价格下跌 11%,2009 年厦门商业用房成交均价为 13598 元/平方米，同比下跌 11%。2003-2008 年，商业成交均价呈逐年上扬态势。这主要是由于岛内主要商圈升级及岛外城市化进程的加快，零售业快速发展的需求。09 年的成交均价下跌的主要原因是岛外商业用房成交比例上升的原因，个别主力楼盘的低成交均价也大大拉低了整体成交价格，如成交量排名第一的同安大唐世家成交量为 14660 平方米，占比为 9%，7819 元/平方米的低成交均价影响整体市场价格。,二、供求关系分析,09 年度商业供求比上升,09 年厦门商业用房供求比为 1：1.82，09 年市场表现为供不应求，市场供应锐减、成交出现较大幅度的上涨。06、07 年的供求比都较为平衡，历史的累积及 08 年的市场需求萎缩导致 09 年初商业用房存在较大的存量，09 年的大量需求消化了部分商业用房的库存量，整体市场的供求趋于平衡,14,位,方,2009 年厦门房地产市场研究报告图 7-1：2006-2009 年商业用房供求比走势,35.00单30.00：25.00平 20.0015.00米10.00,0.96,1.23,0.44,1.82,2.001.501.000.50,5.00,0.00,2006,2008,0.00,资料来源：CRIC月度供求比波动大，呈现波浪型态势无论是供应量还是成交量，均为波浪型态势。其中有三个月出现零供应，而除了 4 月、7 月和 11 月有较大供应外，其余的几个月均为零星供应。1-3 月供求比波动较大，春节期间，由于市场低迷依旧，入市楼盘较少，供应和成交均在低位徘徊。4 月以后，市场逐渐回暖，供应也出现较大的放量，4 月和 7 月均有 2 万多平方米的供应量，成交量均维持在较高位，由于大盘主导月度成交的原因，成交量在一定量上下波动，。11 月供求比较为缓和。图 7-2：2009 年 1-11 月厦门商业用房市场供求比走势图,3500030000,5.27,6.005.00,单位：平方米,25000200001500010000,1.84,0.00,1.41,2.66,0.00,0.39,0.00,1.08,2.62,1.37,4.003.002.001.00,50000,0.00-1.00,2009.01,2009.03,2009.05,2009.07,2009.09,2009.11,资料来源：CRIC15,2009 年厦门房地产市场研究报告第八章、办公市场一、市场综述经过 08 年金融危机的洗礼，大部分企业都经历了不同程度的人事变动，写字楼市场也出现了一度的低迷，销售量价齐跌，高档写字楼空臵率上升，租金明显下降。2009 年以来，经济开始复苏，各行各业都出现良好的局面，厦门的住宅市场更是峰回路转，量价齐升。厦门写字楼市场的供求比、成交量、均价也出现了较乐观局面。全年办公用房供不应求2009 年办公市场供求比为 1：1.27，全年供不应求。供应缩紧，需求平稳2009 年的总体供应量为 15.76 万平方米，同比下滑大幅度下跌 53%。办公类物业成交量 20.03 万平方米，同比微跌 1%，与 08 年基本持平。成交均价上涨 14%2009 年厦门办公成交均价为 8318 元/平方米，同比上涨 14%。,写字楼租金平稳,经过 08 年的调整，厦门所有写字楼租金均有所下降，空臵率也有所提高，但 09 年经济复苏后，租金水平维持在相对适中的水平，空臵率也有所下降。二、供求关系分析,年度供不应求,2008 年办公市场供求比为 1：1.27，全年供求出现供不应求局面。05-07 年办公用房供应量逐渐上升，07 年供应量出现“井喷”而需求却维持在相对稳定的水平，导致供过于求。08 年供应虽然有所下降，但还是明显大于成交量，又由于 08 年是房地产调整年，09 年的供应量就出现紧缩局面，09 年出现了供不应求，但是市场还是有一大部分存量有待消化。16,2009 年厦门房地产市场研究报告图 8-1：2005-2009 年厦门办公市场供求比走势图,单位：,50.0040.00,1.44,1.27,1.601.401.20,万平方米,30.0020.0010.00,0.83,0.42,0.61,1.000.800.600.400.20,0.00,0.00,2005,2007,2009（1-11）,资料来源：CRIC17,5,2009 年厦门房地产市场研究报告第九章、产品分析一、产品综述1、新盘产品结构分析（1）、规模分析,规模小规模,总建筑面积5 万以下,新盘量11,11%,23%,中小规模中等规模,5-10 万10-30 万,823,49%,17%,大规模,30 万以上,合计,47,5万以下10-30万,5-10万30万以上,2009 年，厦门累计新推出的楼盘项目总共 47 个，除新开盘外，老盘续推房源也占有相当比重。新开盘项目中，总建筑面积在 10-30 万 m2 共有 23 个，占到总比重的 49%，中等规模的楼盘在房地产市场占据主导地位。新上市大规模新盘较少，受金融危机影响，开发企业推盘也较为谨慎。（2）、建筑形态分析,建筑形态多层,新盘量1,小高层高层复合型纯别墅,162460,51%,34%,13%2%0%,合计,47,多层,小高,高层,复合型,纯别墅,2009 年新开盘的项目中，高层为主力供应建筑形态，数量达 24 个，占比 51%，其次为小高层，数量 16 个，占比 34%。纯别墅无新增供应。18,2009 年厦门房地产市场研究报告（3）、区域分析,区域思明区,新盘量8,湖里区,9,21%,海沧区集美区翔安区,1071,19%,17%,26%,同安区合计,1247,思明区集美区,湖里区翔安区,海沧区同安区,2009 新推案楼盘主要集中在岛外，数量达 30 个，占比 64%，岛内 17 个，占比 36%。其中思明区、湖里区、集美区各一个，同安区 2 个。（3）、档次分析,档次低档,价格段5000 以下,新盘量10,中低档中档中高档高档,5000-80008000-1400014000-1800018000 以上,102052,21%,21%,43%,4%,11%,合计,47,低档中高档,中低档高档,中档,2009 年新推案楼盘主要集中在中档类型，数量达 20 个，占比 43%，此外中低档、低档也占有相当比重，占比皆为 21%。中高档、高档楼盘相对较小。19,动,2009 年厦门房地产市场研究报告第十章、营销媒体一、营销透析1、营销综述有别于 2008 年的严寒和枯守，2009 年厦门楼市以“井喷式”成交为开门红，又以年终“购房潮”即将划下完美句点，相对应的营销市场也呈现出各显神通、风生水起的精彩纷呈局面。从本年度监测到的营销活动数据来看，全年营销市场特征主要表现为：以降价促销活动为起引，展会营销为主轴，辅以 CRM 形象活动贯穿全年。表 10-1：2009 年 厦 门 房 地 产 市 场 营 销 活 动 情 况,营销类型降价促销,营销活动限量特惠价、一口价、换算价、团购会等,代表项目乐活小镇、都市港湾、新景世纪城等,效果点评通过实际大幅让利实现低潮期成功突围,“海西城市群一小时生,展会营销CRM 活,活圈”厦门人居巡展、“走进紫金矿业”优质楼盘推介活动、第六届厦门人居环境展展示会、2009 厦门日报房车大联展节庆营销、社区活动、,建发、联发、滕王阁、异地营销另辟战场、展国贸、禹洲、住宅集 会营销集中亮相，成功团、杏林建设等旗下 为项目销售拓展市场空在售项目 间海投、建发、滕王阁、巩固既有市场认可，同,专题讲座、答谢会等,新景地、特房等,时拓展延伸市场人气,数据来源：CRIC二、媒体分析1、媒体市场投放综述楼市行情的趋好使得平面媒体市场转而明显幅度下滑。2009 年 1-11 月平面媒体广告投放次数累计 603 次，同比下跌 26.6%；投放金额合计 4743.83 万元，同比下跌 20.7%。图 10-1：2009 年 1-11 月房地产平面广告投放走势图20,位,2009 年厦门房地产市场研究报告,800700600,86,89,65,75,10080,500单400：300万 200元 100,41,46,36,44,54,21,46,604020,单位：次,0,0,09.01,09.03,09.05,09.07,09.09,09.11,金额,次数,数据来源:CRIC2、主要监测媒体投放分析2009 年 1-11 月份，四大平面媒体市场份额分布格局同比上一年基本一致。海峡导报地产广告投放总量明显减少，但主导地位优势小幅上升，投放比例同比上升 6 个百分点；厦门日报呈现投放总量与投放比例均大幅下滑趋势，占比同比下降 14 个百分点；厦门商报和厦门晚报投放金额和投放比例则双双明显上扬，市场占比分别上升 3 个和 5 个百分点。表 10-2：2009 年 1-11 月厦门主要平面媒体房地产广告投放情况表,08 年 1-11 月,09 年 1-11 月,媒称名称海峡导报厦门日报厦门商报厦门晚报,投放金额（万元）3076.402350.22252.82301.82,投放比例52%39%4%5%,投放金额（万元）2772.711165.18314.37491.57,投放比例58%25%7%10%,数据来源:CRIC21,、,8,2009 年厦门房地产市场研究报告第十一章、市场走势预测09 年，厦门房地产市场出现成交量大幅攀升并创下历史新高，房价节节攀升，片区均价皆创下高点。在全国市场回暖的形势下，厦门房地产市场走出 08 年阴霾，重现热闹场面。在房价日益高涨背景下，年底中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，未来市场走势又将如何？我们认为明年厦门楼市将呈现如下几个特点：明年政策调整风险加大，房价涨速或将放缓在明年积极财政政策、适度宽松货币政策下，市场流动性仍将充裕，通胀预期仍将不断加强，投资、投机需求不断发酵，助推房价上涨。年底房地产宏观调控的密集出台，包括营业税优惠调整、“国四条”拿地的首付款比例提高至五成，反映政府对房价快速上涨的担忧，针对房地产行业的政策逐渐“收紧”。未来政策调整风险加大，应警惕政府降温政策的出台。明年下半年供应量将快速回升，供求关系或将面临变局一方面，受 08 年来金融危机影响，09 年商品房开工低迷，使得商品住宅短期内供不应求的局面仍无法改变，价格将继续上行。另一方面，销售目标的提早完成，现金流的充裕，导致开发商明年将继续涨价，预计明年第一季度价格仍将高位运行。07 年、08 年地块预计将在明年中后期集中供应，2010 年下半年，供应量将呈现快速回升态势，市场将逐渐走出供应洼地，供求关系可能发生改变，甚至逆转。表 3-2-1：2010 年商品住宅预计供应量明细表,项目名称新景七星公馆禹洲F1 广场信和湖畔广场当代天境永年天墅盘龙海岸鑫塔水尚尚峰国际宝嘉 2009G15 地块皇府御园禾丰新景新景国际外滩国贸天琴湾南山美苑,区域思明区思明区思明区思明区思明区思明区思明区思明区思明区思明区湖里区湖里区湖里区湖里区,总建筑面积（万/m）106.123.62.51216.310.26.410.72.820.222.310.3,地址七星路与体育路交叉口西北侧莲前西路南侧、云顶中路西侧滨北行政金融中心民族路西南侧屿浦路北侧、西浦路西侧前埔会展中心西北侧塔埔小安臵房以西，观音山北路以北塔埔小安臵房以西、观音山北路以北仙岳路北侧环岛二路与云顶南路交叉处龙山中路以西，龙昌路以东五缘湾片五缘湾环湾西侧枋湖生活,22,20,11,2009 年厦门房地产市场研究报告,特房山水尚座、山水新座万科 2009G07 地块海景明珠雍景金銮湾聚镇园博湾香榭城华润橡树湾绿苑新城海投天湖王子广场中骏天峰禹洲澜泊湾国贸金门湾万科 X2009G04 地块合计,湖里区湖里区集美区集美区集美区集美区集美区海沧区海沧区海沧区海沧区海沧区翔安区翔安区,11.34.481029.8773145503.058.53028501,湖边水库片东北侧，湖边水库片，湖心岛北部汇总新城盛光路与集源路交汇处杏林銮浦路南侧集灌路北侧，杏林公铁立交桥东侧杏林湾核心滨水东岸园博园东侧，英才学校附近沧林路延伸段,海沧大桥西引桥下第兴港路以东,海沧行政中心南面滨湖北路与海裕路交汇处海沧大道与角嵩路交叉口西北侧兴港路与角嵩路交叉口东北侧大嶝岛东南隅舫阳北路与舫阳东路交叉口东南侧,数据来源：CRIC城市建设重心转移，岛外市场迎来发展新契机09 年下半年，厦门城市建设加速向岛外拓展，BRT 轻轨、翔安隧道、海沧引桥等重大工程的陆续推进，岛外交通日渐改善，生活配套日趋完善，岛外与岛内的空间距离大为缩小，极大带动了购房者到岛外投资、臵业的热情，岛外市场迎来发展新契机。除大环境改善，岛外楼盘品质也在大盘带动下又上新台阶。岛外几个知名大盘在小区营建、景观规划、配套设施等方面与岛内一些高档社区已差别不大；而在小区绿化、景观、空间密度等方面，岛外楼盘更具优势。岛内产品往高端化发展，产品结构失衡将改善随着“70/90 政策”模糊化，岛内“150 政策”基本取消，湖边水库、观音山和五缘湾落户门槛降低至 100m2 等影响，未来岛内产品规划将更加灵活化和多元化，这将改善长期以来岛内产品结构失衡的不利局面。市场转向更深层次竞争供应量大幅增加，未来市场竞争将更激烈，由于这些供应量前期的土地成本都较高，其价格下降的空间有限，市场将向更深层次发展，逐渐向产品品质、品牌、技术创新等全方位竞争方向发展，本地开发企业，将会面临更大的挑战，厦门房地产市场将更加成熟。房地产市场经过 09 年的快速销售，08 年积累下来的库存被迅速消化，市场面临房源不足的问题，在四季度及 2010 年各地楼市都将进入补库存阶段。预计开发投资增长将迎来较大增幅，市场供应量有望增长，“供应式”成交下滑现象不会再出现。市场需求受房价高23,2009 年厦门房地产市场研究报告,企、政策收紧影响将有所下滑，但刚性需求依然较为旺盛，此外供应量的增加有望抵消部分需求观望的影响，因此我们预计成交量在明年将有所回调，但仍处于历史相对高位。房价方面，开发企业在库存恢复到一定水平之前均不存在降价的动机和理由，房价下跌的概率较低，整体将以平稳走势为主。,24,