贵州铜仁市房地产、酒店、商业市场调查报告（中） .ppt.ppt

贵州铜仁市房地产、酒店、商业市场调查报告,2012,(中）,宝鑫大酒店,酒店地处铜仁火车站清水桥头，主楼高十五层。总建筑面积两万平方米，总投资近五千万元。客房共157间（套），其中总统套房1间、商务单间12间、商务标间18间，商务套房1间、豪华套房7间、单间21间，标间82间，高级单人间6间，豪华娱乐房9间。设有餐位628个，中餐厅、中餐包房、西餐厅、多功能宴会厅和大堂酒吧、会议室、桑拿休闲中心、足浴房及KTV包房并备有车位60余个。,宝鑫大酒店是铜仁市区目前入住率最高的酒店，入住率到达95%以上，在节假日或周末时需提前订房。,君逸凯悦大酒店,酒店位于铜仁市东太大道与共青路交汇处，是市政府07年招商引资的重点项目之一。酒店拥有多间风格各异的豪华客房，包括各式装饰华丽高雅的套房及专崇商务客房。酒店提供各式餐点，可满足中餐、西餐服务，并提供停车、休闲、会议等方面服务。,君逸凯悦大酒店是一家集住宿、餐饮、会议于一体的高档酒店，入住率到达75%以上。,温州大酒店,铜仁温州大酒店是一家按绿色五星级标准建造的涉外旅游商业酒店，酒店经营面积约13000平方米。酒店主楼有各类客房130间，有大使套房、行政豪华套房、豪华双人客房、豪华单人客房、商务双人房、商务单人房等。,酒店一楼设有专业的咖啡厅、简餐，二楼是中餐厅，三楼设有功能最完善的会议展览中心，商务中心、大中小会议室及多媒体会议厅等配套设施，适合大型团队会议、洽谈及商务展览的需要。,江华国际大酒店,江华国际大酒店位于铜仁市火车站转盘处。酒店四至十一楼为豪华客房；四楼为酒店无烟层并设有女宾房；六至七楼为铜仁首家地热标准的地热豪华客房。酒店设有行政商务套房、豪华套房，商务大床房、豪华双人房。,酒店负一层设有大型停车场；一楼接待大厅布局辉煌、格调高雅、色彩爽宜；封闭式公用电话、商务中心、商场、业务洽谈室等。酒店二楼同时容纳400多人用餐的多功能豪华中餐宴会厅。三楼是别具一格具有地方民族特色的VIP豪华包房、休闲茶餐厅及可容纳约100人的多媒体会议室。,由于旅游城市，酒店市场潜力较大；酒店入住率较高；但有档次、配套齐全的酒店较少；管理混乱，没有统一的收费标准；建筑风格单一，外立面、大堂无档次；硬件设施滞后，服务质量差；,铜仁酒店市场小结,经济发展远景规划、城镇化规划“十二五”期间，经济和社会发展的总体思路是：深入实施“构建两带两圈产业体系、推进六个新跨越”发展战略，着力打造“三区一中心”（把铜仁地区建设成为国家级营养健康产业示范区、黔东北经济转型示范区、国际知名国内著名的旅游区把铜仁市建成省际区域中心城市），力争新型工业化、城镇化、文化旅游产业实现率先突破，实施追赶战略，经济总量在武陵山区力争赶超周边地区，全面提升我区综合实力，实现全区经济社会又好又快、更好更快发展。经济发展目标经济发展目标：到2015年，全区生产总值年均增长17%以上，达到650亿元，力争年均增长19%以上、比2010年增加1.5倍、突破740亿元；人均生产总值突破17000元；财政总收入年均增长25%以上,突破100亿元；全社会固定资产投资年均增长35%以上、突破1000亿元，力争翻两番；全社会消费品零售总额年均增长25%以上、比2010年增加2倍，力争突破240亿元；招商引资到位资金年均增长40%以上、比2010年增加4倍，力争突破600亿元。,经济发展面临的发展环境和条件 国家发展的宏观环境总体趋好；国家实施新一轮西部大开发的机遇；国家推进城乡基本公共服务均等化带来的机遇；贵州省实施工业强省战略和城镇化带动战略带来的机遇；铜仁自身发展基础和条件的不断改善；“十二五”期间，贵州省将进一步加快以交通、水利为重点的基础设施建设，着力构建现代交通体系和现代水利体系，贵广高速公路、贵广快速铁路将建成通车，县县通高速公路的进程进一步加快，特别是长（沙）昆（明）铁路客运专线、渝（重庆）怀（化）铁路二线和杭（州）瑞（丽）高速公路等一大批基础设施的建设将极大改变铜仁地区交通状况，构筑对外连结的大交通，为加快融入黔中经济区、成渝经济区和长珠潭城市群，促进区域经济合作奠定了良好的基础；,经济发展面临的制约及挑战复杂变化的外部环境和经济社会各类矛盾的交织，给铜仁地区未来的发展带来一定的不确定性，使铜仁地区经济社会发展面临挑战：经济社会发展的基础较为薄弱，自我发展能力不强；外快内畅的大交通格局的形成尚需时日；传统产业竞争力不强，转变发展方式任务艰巨；传统落后思想观念的束缚和体制机制的制约；科技创新能力弱和技术人才短缺；各种社会矛盾交织，统筹协调各方面的难度和保持社会和谐稳定的压力进一步加大。,构建城镇化发展新格局积极构建以高速公路和快速铁路为主轴线，以铜仁中心城市为龙头，以玉屏、松桃、思南、德江、印江、沿河、石阡、江口等县城为重点，以主轴线上的其他小城镇为依托的各具特色、布局合理、有产业支撑、协调发展的城镇体系，推进大中城市和小城镇协调发展。“十二五”期间，重点扩大铜仁中心城市规模，加快构建铜仁城市经济圈，培育发展松桃、玉屏和江口卫星城市。依托贵州东北部交通枢纽建设，重点培育发展德江、思南、印江中等城市，构建德（江）思（南）印（江）城市组团。,加快做大铜仁中心城市按照把铜仁市建成贵州省东北部100万人口区域中心城市、黔渝湘鄂边区商贸集散地和山水园林旅游城市的要求，全力支持铜仁市加速发展，加快城市规模扩展和产业、人口集聚，推进铜仁松桃、铜仁万山一体建设，积极构建以铜仁为中心的城市经济圈。努力使铜仁市在全地区率先实现工业化、城镇化，率先建成全面小康社会。按照地市共建的原则，制定全力支持铜仁中心城市加速发展政策措施，完善加快城市经济圈发展的管理机制，打破行政区划，统筹推进城市经济圈发展，赋予铜仁城市经济圈先行先试的权力，引导生产要素在城市经济圈内优化配臵，推动科教文化和信息资源整合，促进区域内资源共享、生态共建、环境同治、产业互补、协调发展。,“十二五”期间，围绕铜仁“撤地设市”目标，重点加快铜仁市一城两区中心城市建设，着力提升铜仁老城区的功能和承载水平，打造中央商区，将老城区的人口保持在30万人左右；加快推进万山资源枯竭型城市转型，把谢桥新区打造成承接万山转型的行政商贸物流功能区，人口发展到20万人左右，把万山原址打造成为我省的工业重镇；加速推进大兴新区建设，围绕把大兴新区远景建成60万以上人口的城市新区，对大兴科技工业区、川硐教育园区、凉湾行政区三大核心区进行科学规划、合理布局，加快建设进度、加大开发强度，力争到2015年，大兴新区建成区面积达到15平方公里。到2015年，铜仁市城市人口达到40万人以上，城镇化水平达65%，城镇经济占80%左右。,2010年1月，铜仁市六届人大常委会第二十二次会议审议通过了铜仁市城市总体规划（2009-2030）。本次总体规划范围北起牛堰水库，南到石灰坡，西以川硐河、流沙湾为界，东至石竹河与锦江交汇处，面积51.2平方公里，建成区面积18平方公里，规划人口规模85万。本规划合理地确定了城市性质，即：把铜仁建设成为一个经济发达、环境优美、设施完善的山水园林城市。在城市功能定位上，把城市分为三个片区，并明确了功能，即：旧城区主要以公共设施和居住为主；谢桥片区主要以小区建设为主，并配有一定的无污染工业；灯塔片区以工业和仓储为主。,空间布局结构-“两带两圈”战略规划区总面积907.5平方公里，其中中心城区面积490平方公里，由两大城区共六个片区一个组团构成。各片区的功能定位为：建成区：是城市核心区，突出商业、金融、居住、旅游服务及文化娱乐功能，其中谢桥片区行政办公、金融、居住及文化体育功能。川硐新区：突出行政办公，教育科研、文化体育、居住等功能。三寨片区：是集旅游服务、商贸、文化、高等教育、居住等功能。大兴工业区：为新材料、电子电器、绿色食品加工、烟草加工、生物制药等高科技与劳动密集型工业区。灯塔与寨桂组团：为城市工业仓储和物流区。滑石片区：为城市远景发展区。,两大片区和三个组团规划新区的重新界定：2000年规划的谢桥新区：修建性详细规划范围东以木双河沿岸的河滨步行道为界，南止收费站，西以谢桥片区规划的西外环路为界，北至大江，规划用地面积约2.4平方公里，规划人口为2.6万人，是一个以居住为主，集商业、贸易、行政办公、文化教育于一体的综合型新区。2009版新区规划：川硐-谭木桥新城片区，由川硐分区和谭木桥分区组成，片区人口控制在50万人左右。老城区由旧城区与谢桥分区组成 2009版新的老城片区：由老城分区和谢桥分区组成，是城市的核心区域，片区人口控制在30万人左右。,人口发展规划总人口控制目标：2015年人口自然增长率控制在6.5以内，总人口控制在55万人；2020年人口自然增长率控制在6以内，总人口控制在75万人；2030年总人口控制在100万人。城镇人口发展目标 2015年城镇人口达到32万人；2020年城镇人口达到53万人；2030年城镇人口达到85万人。城镇化目标 2015年城镇化水平达到58%；2020年城镇化水平达到70%；2030年城镇化水平达到85%。,商业规划 在规划中，将提升商贸流通业，按照做大做强的原则，建立大市场，发展大贸易，搞活大流通，将铜仁市建设成为黔、湘、渝、鄂四省（市）边区商贸集散地。,规划基本指标,近期目标：社会消费品零售总额计划达到48.9亿元，年平均增长19%，实现税收2.4亿元。人均拥有商业营业面积达到1.2平方米。,远期目标：社会消费品零售总额计划达到107.3亿元，年平均增长18%,实现税收5.4亿元。人均拥有商业营业面积达到1.5平方米。2010年2030年铜仁远景规划明确城市向北发展的远景规划，同时提出了2015年大力发展谢桥片区，使之与老城区实现无缝连接，目前铜仁市政府机关已经基本集中在该区域，未来铜仁设立立地区以后，现办公场地将变成万山特区的行政中心。,谢桥新区规划：根据新的规划，谢桥区域将建成一个以居住为主，集商业、贸易、行政办公、文化教育为一体的综合性新区。该区域目前仅有少量的住宅开发，周边配套尚待完善，区域形象较差。,小 结,铜仁市经济稳定快速增长，整体增长速度维持在20%左右，不仅使城市整体建设得到发展，而且为房地产业的发展奠定坚实基础。房地产开发投资额高速增长，房地产市场开始进入快速发展阶段。铜仁市人口增长速度缓慢，房地产市场的消化必须依赖外来的消费群体。城镇居民收入虽有所增长，但整体增幅并不高。居民可支配收入高速增长，显示铜仁市居民的收入渠道多元化。城市居民的富裕程度与日俱增。铜仁市经济处于高速发展的阶段，房地产市场已经进入快速发展的轨道，在本地居民的财富快速累积，铜仁市区以外的人口开始进入铜仁市区，包括铜仁市属下县区，未来周边人口进入城市中心的趋势将会日渐明显。预期在未来几年内，房地产市场将进入市场容量、市场价格同步升高的状态，房地产开发正步入成熟成长时期，随之而来的将是市场激烈的竞争。,汇报思路,城市分析,房地产市场分析,土地成交市场分析概况,重点项目分析概况,1,3,商品住宅、商业市场分析概况,2,消费者调研分析,同行业访问分析,2011年铜仁市土地实际成交结果：,2011年铜仁市土地实际成交结果：,2012年土地成交情况（数据众多，此处只列举地产相关地块）,铜仁市城区房地产市场主要分布在五大片区：城北片区、亮水井片区、北门片区、城南片区和谢桥新区。,城北片区,凉水井片区,城南片区,北门片区,谢桥片区,铜仁房地产按江为分界线主要集中在五大片区,城北片区（火车站版块）：城北片区（火车站版块）交通、生活配套等相当完善，开发较早，区域优势非常好，大量的人流和车流聚集了相当的人气，目前已是铜仁市的新型居住区，产品破具规模，定位档次较高，居住品质较好；,凉水井片区（包括金滩区域）：该片区围绕东太大道和金滩大道发展，现已经步入成熟，交通便捷，各种生活配套完善，形成集餐饮休闲住宿为一体的娱乐一条街，是商务会务的聚集地，建立了金滩大型综合批发市场和家用电器一条街，商业氛围浓厚，人气十足，构建成金滩大型商住聚集地。项目较少，区域优势较差。,城南片区（血站附近）：城南片区（血站附近）依托城市东太大道、西环大道周边居住区，市政配套设施完善，具有一定的人气和人流，楼盘较集中，产品规模一般，定位档次不高，居住品质差异化不强；,北门片区（包含老城区区域）：作为成熟居住区，生活配套非常完善，但受城市规划的制约，土地供应量较少，项目分散，楼盘之间各自为营，产品规模较小，定位档次不高，居住品质一般；,谢桥片区：谢桥片区做为老城新区，目前人气还较为欠缺，但发展势头较好，新盘和大盘较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造区域，随着各市政配套设施的不断完善，区域成熟度会逐渐加强，加之各项目都破具规模，定位档次较高，会是数年内铜仁地区房地产集中购买的区域。,2011年铜仁市房地产均价已突破4000元/大关，最高价达到5500元/。纵观铜仁市近几年来商品房价格走势，呈曲线上升态势。由于铜仁市区本身较小，开发商推出楼盘有限，而市场交易火热，因此，成交均价上涨与成交楼盘的业态及品质有较大关系，低密度住宅的成交是铜仁市整体商品房均价上涨的主要原因。,2011年商品房销售面积仍然呈上升趋势，前三季度商品房销售面积达20.3万平方米，同比增长49.5%，说明铜仁购房需求量较大，房地产市场还有很大的发展空间。,近年来，铜仁房地产投资及开发水平正步入成熟成长时期。2009年房地产开发投资额9.3亿元，比2008年上升46.1%，新开工面积31万平米，比2008年同期上升了35.7%；2010年房地产开发投资额14.2亿元，比2009年上升12.25%；2011年前三季度房地产投资完成120756万元，同比增长114.9%。这些数据均说明众多开发商仍然看好铜仁房地产市场，使得开发商在2009-2011年加大了投资力度和开发速度，但其投资增速有所放缓。,铜仁市现有写字楼项目,铜仁仅有一个写字楼项目，业态以酒店、宾馆为主。入驻企业占比不足1/4。,金滩半岛豪苑项目规划有两栋写字楼，开发商对写字楼业态抱着试探性的定位，因市场反映不好现调整为公寓出售。,铜仁市现有写字楼项目,官地汇金国贸一栋商住两用房，部分用于办公。销售至今写字楼销售面积占总方量30%,铜仁市在建写字楼项目,睿力国际城,“睿力国际城”配有一栋地下3层，地上39层超五星级酒店100米高A级写字楼，约10万平方米的大型购物中心；另有中学，小学，幼儿园教育配套项目。建成后“睿力国际城”将成为铜仁市最大规模的高尚综合社区。项目建筑规划采用高层低密度策略，超大间距，极致景观视野；充分利用地形，形成地下半地下车库，车流不进入景观平台，形成人车分流的细腻格局，品质电梯高层豪宅、别墅级花园洋房、办公写字楼、超五星级酒店。繁华商业街区、大型shoppingmall、完善教育配套等一应俱全。,产品线为高层住宅、社区底商（在售），花园洋房、集中式商业，幼儿园、小学、写字楼、酒店规划中。,睿力国际城：项目产品规划,睿力国际城：主力户型浅析,优势：大开间，小进深，采光通风观景效果好，户型方正，流线清晰，主卧室私密性良好，观景阳台舒适度好。劣势：入户处的设计浪费面积较大。,优势：户型方正，采光与通风性能好，双阳台增强了房间的舒适性。劣势：饭厅不好用，浪费面积大。,睿力国际城：主力户型浅析,优势：大开间，小进深，采光通风观景效果好，户型方正，流线清晰，主卧室私密性良好，观景阳台舒适度好，双阳台设计丰富了房间的实用性，空中院馆的赠送增强了房间的可变性和舒适性。,睿力国际城：主力户型浅析,