威海华侨城策划方案.ppt

,0,华侨城策划方案,项目概况市场分析规划建议销售及物业服务,策划综述,项目概况,项目概况1、项目地理位置华侨城项目位于威海文登南海新区，高岛路以南，金海以东，滨海路以南的香水海B2 地块。项目北临 B3 地块目前为卓达香水海启动项目“英伦湾”，项目向南约 1000m 为万亩松林，向南约 1500m 为 12 公里金滩海岸。滨海路是连接青、烟、威的交通要道，,城市运营中心,本案,而本案又位南海金滩核心旅游度假核心位置，对提升本案人气指数将起到不可估量的作用。,项目概况,2、项目指标及规划优势,2.1 B2 地块技术指标,占地面积：约 1100 亩,建筑面积：88 万,容 积 率：约 1.2,按照规划思路，华侨城将分为 4 期进,行开发建设，每期开工面积约在 22 万左,右。,2.2 规划优势,B2 地块紧邻香水海休闲度假生活城的启动区 B3 地块，交通位置优越，地理环境优美，适合华侨群体尊重健康、,亲近海洋的人居需求，更是建设精品住宅和文化住宅的首选区位。,此外，还可借势英伦湾的开发氛围迅速提升华侨城项目的去化，首先开发建筑沿街商业，与英伦湾项目的沿街商,铺形成人气商圈，最大程度减少区域荒凉感与陌生感。,项目概况,3、项目四至,英伦湾,高尔夫,世界风情商业街,本案,城市运营中心,栈桥别墅万亩松林,注：部分项目为规划中项目,市场分析,531.1,150.5,15.58,5000,4900,4998,4958,9000,8000,7000,8420,8219,6348,4800,4700,4660,普通住宅,6000,5000,4000,高档公寓均价,4600,3000,4500,2000,1000,4400,环翠中心区,高区,经区,0,环翠中心区,高区,经区,市场分析1、市场环境分析1.1 威海楼市数据,商品房,增长率,竣工面积,增长率,商品房,增长率,销售额,增长率,人均,2003年2004年2005年2006年2007年,施工面积538.7723.8835.171067.29,20%1.40%34.40%15.40%27.80%,169.7155.3188.6230.5261.6,0%-9.20%21.40%22.10%13.50%,销售面积196190.3225.28328.83,24.20%30.30%-2.90%18.40%46.00%,24.835.337.151.9992.16,21.60%42.30%5.10%40.20%77.30%,居住面积16.4517.7218.3118.79,各区普通住宅均价,各区高档公寓均价,5000490048004700,4998,4958,4660,普通住宅,900080007000600050004000,8420,8219,6348,高档公寓均价,46004500,300020001000,4400,环翠中心区,高区,经区,0,环翠中心区,高区,经区,1200,1000,800,600,400,200,0,531.1,20%,538.7,1.40%,40%,40%,1067.29,35%,34.40%35%,835.17,30%,30%,723.8,27.80%,723.8,25%,20%,15.40%,15%,10%,5%,0%,商品房施工面积,增长率,350,300,250,200,150,100,50,0,24.20%,150.5,328.83,50.00%,46.00%,40.00%,225.28,30.30%30.00%,30.00%,20.00%,18.40%,10.00%,0.00%,-2.90%,-10.00%,商品房销售面积,增长率,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,300,250,200,150,100,50,0,169.7,0%,155.3,-9.20%,21.40%,188.6,25%,22.10%261.6,20%,20%,230.5,15%,13.50%,10%,5%,0%,-5%,-10%,-15%,竣工面积,增长率,100,90,80,70,60,50,40,30,20,10,0,24.8,21.60%,42.30%,35.3,5.10%,51.99,40.20%,92.16,92.16 90.00%,80.00%,77.30%,70.00%,60.00%,50.00%,40.00%,30.00%,20.00%,10.00%,0.00%,销售额,增长率,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,市场分析,威海市03-07年房屋施工面积,威海市03-07年商品房销售面积,120010008006004002000,531.120%,538.71.40%,1067.2934.40%835.1727.80%25%20%15.40%15%10%5%0%,商品房施工面积增长率,350300250200150100500,24.20%150.5,196 30.30%190.3-2.90%,225.2818.40%,328.83 50.00%46.00%40.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%,商品房销售面积增长率,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,威海市03-07年房屋竣工面积,威海市03-07年房屋销售额,300250200150100500,169.70%2003年,155.3-9.20%2004年,21.40%188.62005年,25%22.10%261.6230.513.50%15%10%5%0%-5%-10%-15%2006年2007年,竣工面积增长率,1009080706050403020100,24.821.60%2003年,35.342.30%37.15.10%2004年2005年,51.9940.20%2006年,90.00%77.30%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2007年,销售额增长率,市场分析,1.2 数据简析,施工面积：威海市房地产施工面积保持稳定增长，表明房地产投资比较稳定。,竣工面积：竣工面积除05年因宏观政策影响，出现负增长外，其他年份均稳中见涨。,销售面积：销售面积近两年呈跳跃式增长，一方面因为市民为改善居住环境换房较多，另一方面反映出威海,已经出现大量投资性客户，外来置业、投资的拉动快速走强，楼市需求强劲。,销售额：销售额的增长不仅因为销售面积出现大幅度增加，也受威海整体房产价格上涨的驱动。,人均居住面积：威海人均居住面积指标仍然很低，改善居住环境等对房产的刚性需求将在未来几年逐步释放。,威海市房产相较于其下属城镇，属于较为发达的区域，但同时也表明这一区域发展前景相对弱于周边地区,1.3 结论,威海楼市发展前景较大，尤其在周边具备突出优势资源的地域,经过 08 年楼市调整之后，将有更大量的资金进入楼市,投资型客户及度假型客户青睐威海房产,市场分析,2、目标客群分析,2.1 海外华人华侨以及归国华人华侨,2.1.1 人口数量,至 2008 年，世界各地分布有四千八百万华侨华人，其中世界各地的”新华侨华人”总数超过六百万。,2.1.2 地域分布,世界华侨华人分布在五大洲的 160 多个国家和地区，其中绝大多数已加入所在国国籍，属外籍华人。从大洲,分布来看，亚洲占 83.7，美洲占 9.9，欧洲占 4.9，大洋洲占 1.2，非洲占 0.3。按国家和地区划分，,华侨华人的 85.5集中在东南亚地区，仅印尼（600 万）、泰国（465 万）、马来西亚（509 万）三国就有 1574,万人，占世界华侨华人总数的 60多。,但在各个历史时期，华侨华人的地区分布呈现不平衡、动态变化趋势。当前，亚洲尤其是东南亚地区，华侨,华人绝对数量增加，但所占比例却相对减少。世界其他地区，尤其是北美洲和欧洲，因为华侨华人再移民以,及大陆新华侨华人汇入等原因，华侨华人数量迅速增长。,2.1.3 祖籍分布,按”老华侨”的祖籍划分，广东籍占 54，福建籍占 25，海南籍占 6，其他省、市、自治区共占 15（其,。,市场分析,中以台湾、广西、山东、新疆、云南为主）,与老华侨华人主要出自东南沿海地区不同的是，新华侨华人出自全国各地，分别为福建省 110 余万，浙江省,145 万，广东省 100 余万，上海市 50 余万，北京、天津各 30 万人，东三省共计 40 万人。,2.1.4 行业分布,新华侨华人除了劳工之外，还有留学生(包括公派和自费)、专业技术移民和投资移民等。,“新华侨华人”的职业结构最显著的变化是，从事技术类及服务类职业比例在不断上升，从事实业和商务贸,易活动的人数显著增加。欧洲境内出现了许多中国移民开办的进出口公司、批发商行以及贸易商场。,最近几十年，华裔第二、三代通过教育在不断向上爬升。他们相当多人从事专业和当白领，只有少数人继续,从事父辈移民所经营的行业。一些具有高知识背景的华人或实力雄厚的东南亚国家或地区华商的第二代，开,始在美国、加拿大、英国等地开办高科技企业。,2.2 鲁籍华人华侨,山东是全国重点侨乡省份之一，山东籍海外华侨华人、旅居港澳同胞约 120 万人，分布在世界 96 个国家和地区；,省内归侨侨眷约 120 万人，多分布在烟台、潍坊、威海、青岛、日照、临沂、济南等地市。,威海籍海外侨胞和港澳同胞有 12 万多人，遍布世界各地，威海还有 8 万多归侨侨眷。,市场分析,2.2.1 人口数据,20 世纪 20 年代，全山东省在国外的华侨、华工达到 100 余万人。据 1987 年普查，全省现有华侨、华人 40,万，分布在 5 大洲 93 个国家和地区。其中以韩国、美国、日本、俄罗斯、印度、新加坡、印尼等国家最多。,近年来山东华侨不断向西方流动。特别是旅居韩国的华侨向西方移民尤为明显。此外在港澳地区约有 15 万山,东人谋生发展。,统计至 1998 年有华侨、华人眷属 60 万人；归国华侨 18700 人；主要分布在沿海地区，以烟台、威海、潍坊、,青岛、日照为最多。,2.2.2 鲁籍华侨与山东交流,文化交流频繁，如祭孔活动和省内旅游。,经济交流与合作：改革开放以来，华侨华人、港澳同胞在山东省投资企业数和合同利用侨资总额均占山东省,外商投资企业和合同利用外资总额的半数以上。在省外商投资企业中，属于华侨华人及港澳同胞投资企业占,70以上。,世界各地的山东籍华侨都建立了华侨群众团体。如各地同乡会、华侨华人社团联合总会等，已经有 120 个山,东华人华侨社团与山东建立了联系。,市场分析,2.2.3 侨居现状：,韩国华侨山东籍贯比例大，但山东华侨在国际华侨社会中处于非主流地位。92 年韩中建交后，许多华侨通过民间,往来提高了经济地位，回访祖籍的人增多。,2.3 其他客群分析,2.3.1 投资型客户,中国楼市在经历了 08 年较大的低谷，房价的不断下跌令众多投资型客户持币代购，投资型房产在 08 年可谓是“压,抑”的一年，大量资金处于不流通状态，加之股市的低迷，更导致众多资金无处投资。随着 09 年楼市逐步缓慢回升，,全国各地楼市销售逐步提升的情况表明：大量的民间资本又开始把投资目标锁定在房地产行业。,住宅投资客，通常在项目启动期内介入，以获得较低的成交价格，其最理想的投资物业是中心景观区内、户型适,中、楼层位于建筑物三分之一与二分之一间的部分。对于项目本身应考查的就比较多了，最主要的是位置，一个相对,有发展的位置会使物业价值实现大幅提升，通常位置选择在市区边界或风景区内，未来有大规模建设的规划。华侨城,依托卓达香水海整体规划，如果以低价入市，其无限得升值前景，将是投资型客户的最佳选择,2.3.2 度假型客户,随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。5+2 的生活工作方式，三个黄金假,市场分析,期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作,为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正蕴酿着新一轮,旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。,华侨城依托威海优势旅游资源，同时借助卓达香水海本身强大的休闲度假功能，将满足周边城市乃至全国居民,短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求。这部分客户在置业方面主,要考虑以下几点：,中意的物业类型：物业面积集中在 2060 平方米之间，其中购买面积在 50 平方米左右的最多。居住的频率：除长期居住外，有一周住 2-3 天的，或者夏天 7、8、9 三月避暑才入住的。,对物业的满意度：居住者对周围环境和空气质量较为满意，其次是相对便宜的物管费用和房屋修建质量。,喜欢的休闲度假房地产所在区域环境：休闲度假物业的优势区域应该是一个能避暑的地方，而且要有山、有,水、有林，空气要好。,结合以上几点我们不难发现，华侨城将对度假型客户产生强烈的吸引力。,2.3.3 产业移民型客户,这类客户在所属公司进行大规模产业地域转移后，对新区域住房需求刚性极强，通常这类公司在进行产业地域转,市场分析移时，都将在目的地委托开发商进行职工住房建设，但是这类住房居住条件一般，且在住房数量上难以一步到位，这就为周边楼盘带来了强大的销售契机。卓达三大板块拥有土地 10 万余亩，包括 4 万亩的香水海和近期 1.2 万亩的产业用地，以及政府预留的 5-6 万亩工业土地。此外，新港建设将带动大面积填海造地，而张家埠新港建造可停靠 30 万吨级船舶的大港需填海 19 公里，可造土地 40 平方公里。为大规模产业移民提供了先决条件，随着香水海、中国先进技术装备园区与临港产业基地等产业联动，将有大量企业进驻。2、目标客群结构比例产业移民型客户30%华侨50%度假型客户8%,投资型客户12%,华侨投资型客户度假型客户产业移民型客户,市场分析,3、市场前景分析,3.1 海外华侨资金综述,海外华人的经济总量相当于一个台湾或接近一个韩国，其资产总额在 2.5 万亿美元左右。海外华人资本或资产究,竟有多少？这是人们在研究和了解海外华人的经济成就或经济实力时难免感兴趣的问题。,海外华侨华人大量聚居在东南亚各国，海外华商的资本和企业在东南亚国家也比较集中。1995 年 8 月中旬，澳大,利亚外交与贸易部发表了一份长达 350 页的海外华人经济网络研究报告，称逾七成的东南亚上市公司由海外华商的资,本控制。略同时期，日本东京的富士通研究所调查了亚洲 5 个主要国家的上市公司，发现其资产额中的绝大部分为华,人所有。,除了上市公司的资产统计之外，分布在亚太国家和地区的华人经济细胞主要是成千上万的中小型商贸企业，它们,为当地社会提供了一半以上的就业机会。近 20 年来海外华人资本在美国、加拿大、日本和欧洲国家，也有相当的发,展。来自东南亚国家和香港、澳门、台湾地区的华人资本，大规模地向澳大利亚输入，对那里的经济增长也起了不可,忽视的作用。,另外有一些研究和报道，涉及全球华人资本或资产的总量问题。进入 90 年代以后，据英国经济学人杂志和,美国俄亥俄大学海外华人问题中心等估计，当时中国境外海外华人的资产约在 1.2 万亿至 2 万亿美元之间；据 2000,市场分析,年 9 月台湾的报纸报道，一项关于海外华人状况的研究估计当时海外华人的一年总所得约有 2.65 万亿至 3.09 亿美元，,其经济总量相当于一个台湾或接近一个韩国，其资产总额可达 2.5 万亿美元。,这些估计虽然只是一种推断的结果，但也可以在一定程度上，显示海外华人资本具有相当可观的经济实力。海外,华人对中国的经济增长发挥了至关重要的作用，自 20 世纪 70 年代末以来提供了大部分的对内投资。据世界银行统计，,中国 2007 年获得的投资将近 260 亿美元，仅次于印度。,3.2“蓝色半岛经济区”的召唤,今年 4 月，胡锦涛总书记在山东视察工作是指出：要大力发展海洋经济，科学开发海洋资源，培育海洋优势产业，,打造山东半岛蓝色经济区。,该指示一出，山东全省一致紧急动员，省市各级机关纷纷为要这一指示重点开展工作，目前出台的实施集中集,约用海打造山东半岛蓝色经济区草案中，前岛机械制造业集聚区就落户于卓达香水海板块内。围绕这一重心，卓,达集团规划的三大板块拥有土地 10 万余亩，包括 4 万亩的香水海和近期 1.2 万亩的产业用地，以及政府预留的 5-6 万,亩工业土地。此外，新港建设将带动大面积填海造地，而张家埠新港建造可停靠 30 万吨级船舶的大港需填海 19 公里，,可造土地 40 平方公里。随着港口和临港配套产业规模的形成，仅新增土地本身就有 10 倍的利润。随着香水海、中国,先进技术装备园区与临港产业基地等产业联动开发将掀起南海新城崛起的新高潮。,市场分析,同时，卓达集团和文登当地政府在大型工业企业的招商中，给予资金、税收、基础配套和土地使用等方面极大的,优惠政策，确保各个产业链的持续良性发展，为未来的土地开发奠定了炙手可热的基础。,此外，文登市是山东省政府确立的胶东半岛制造业基地和山东半岛城市群 8 大核心城市之一，毗邻青岛、烟台、,威海，借助其经济辐射能力带动文登制造业基地的建设和发展。在“十一五”期间，文登已被威海市规划为装备制造,业“两区一带”的“中部制造业聚集区”，装备制造业是“文登市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要”实现,工业强市战略目标的重要手段，并成为文登市实现经济腾飞的突破口。南海新区具有得天独厚的配套优势、土地优势、,交通优势和政策优势，区内已列入的文登南海卓达（张家埠）30 万吨级新港区、以泽库前岛为中心的造船产业区、欧,中汽车零部件产业区、国际发动机基地等项目都将为中国先进技术装备园区今后的发展提供较好的市场配套和协作条,件。,南海新区位于中日韩东亚经济圈的核心区域及环黄渤海经济圈的重点开发地带，基础设施完善，劳动力素质较高，,具有承接国内外产业转移的区位条件、生产要素和产业基础。数万日韩客商云集南海，抢占南海财富先机，在日韩实,现均衡的多样化的国土发展目标方面，西海岸是韩国国土轴中最有前景、最富成长性的经济发展轴。山东半岛与日、,韩的合作无疑具有巨大的发展空间，正成为新一轮日韩制造业转移的首选地，卓达山东项目三大板块都面临难得的历,史机遇。,市场分析,3.3 华侨群体对房产的投资分析：,在华侨群体的购房大军中，人数最多的还是希望叶落归根的早期移民。他们往往不是专业人士，没有美国大学文,凭，英语也不是很好，在国外总没有归属感。尤其是退休后，身边的华人朋友不多，外国朋友又相交不深，孤独感就,更为强烈。同时，这些人的收入不高，仅靠积蓄或政府的养老补助生活，日子并不宽裕。拿着同样多的钱，在中国生,活就舒服多了。因此，回中国养老成为很多早期移民的选择。,买房人中 70%的人是来自香港、台湾这类华裔的移民，20%的人来自浙江、广东富裕地区的移民，10%的人是外,籍人，就是美国当地的人。美国人在海外投资的目的主要有两类，一类目的基本上是用来投资的，这一两年买海外房,子的占 85%-90%，另外还有 10%-15%的人会是为了自用，而买中高端的产品。,山东省的归侨侨眷在 120 万人，如此庞大的华侨群体在山东并没有独立的华侨社区或华侨村，来对他们进行集中,妥善的安置和统一配置高端的物业设施，大都是零散的分布在山东省内生态、环境较为优美的城市和经济发达地区如,烟台、潍坊、威海、青岛、日照、临沂、济南等地市。因此，如果有针对性的对 120 万华侨群体在香水海 B2 地块建,设华侨城，凭借优美的生态环境（滨海、松林、沙滩、阳光、空气）和广阔的投资事业平台（临港产业、装备制造业）,使得华侨们在一座滨海的新城里，完全感受一种最民主、自由、健康、发展的生活方式，无疑这将是一块巨大的潜在,市场。华侨城的建设开发不但能大大提高前期房产产品的销售、丰富香水海高端产品的产品形式和内容，更可以凭借,）,。,市场分析,优越的地理生态环境和产业政策环境吸引华侨和境外资金投资、落户临港产业及装备制造业板块，全面启动产业升级,和联动开发。,在金融危机全球蔓延的时期，境外资金纷纷寻找中国这片避风港，资金和项目都在积极寻找最佳的切入点，华侨,城的开发建设就恰逢时机的提供了华侨和境外资金项目的落地南海新区卓达产业集群的条件。,因为华侨大部分集中在东南亚地区（目前东南亚共有 10 个国家:越南,老挝,柬埔寨,泰国,缅甸,马来西亚,新加坡,印,度尼西亚,文莱,菲律宾.世界各国习惯把越、老、柬、泰、缅五国称之为东南亚的“陆地国家”或“半岛国家”；而将马、,新、印尼、文、菲五国称之为东南亚的“海洋国家”或“海岛国家”，因此在香水海 B2 启动区英伦湾周边土地尽快,启动以东南亚”海岛国家”马来西亚、新加坡、印度尼西亚、菲律宾等国家建筑文化和园林文化为主题的华侨城项目，,既能有效的与香水海世界建筑文化集合的概念统一，又能针对特定华侨人群进行产品定位。同时华侨城的住宅产品定,位又能吸引大批投资置业群体对产品档次和品味的追捧，从而刺激当地的房产消费，吸引更多的消费人群也参与到华,侨城的投资中来。,3.4 华侨归国置业的特点,3.4.1 广东深圳华侨归国置业的特点（以 2002 年为例）,选择区域：主要集中在罗湖区（46%）、福田区（42%）,1),2),3),4),5),6),7),市场分析,产品偏好：,按华侨的关注程度排序，由高到低依次为：,周边环境户型面积价格交楼时间交通便利配套设施物业管理付款方式租金回报。,首要周边环境，一般华侨对生活品质要求较高，对生活环境非常看重,其次考虑户型面积,超过九成的客户希望购置 55-100 之间的住房；同时对置业面积的需求开始放大。户型主要为两房和三,房，共计超过九成,大部分港人要求半年内入伙,要求小区入口附近既有巴士停靠站，同时乘坐出租车便利,除了需要业主接送专车、会所和智能化设施外，还需要楼盘周边娱乐、餐饮、购物、消费场所等齐备,94%的客户的置业主要用途为自用，投资占到 6%,产品档次：大部分华侨客户选择采用单栋设计的楼盘，同时多选择纯高层的楼盘；对于私密性较差的围合式,和组团围合式设计不是特别喜好。一般要求带装修。,总价需求：选择总价在 50-90 万之间的人群占 42%，选择总价在 50 万以下的人群占 29%。平均选择总价在 70,市场分析,万元，超过 90 万的楼盘就不能被大部分港人接受。,付款方式：91%的人群选择按揭方式付款。,3.4.2 浙江温州华侨归国置业特点,很多温州籍华侨都有叶落归根的想法，购房潜力大；对这一群体进行抽样调查后发现约有 95%以上的温州华侨会,选择在国内购置房地产。,选择区域：上海、北京等一线城市；威海、青岛等宜居城市；杭州市、温州市等经济较为发达城市,产品偏好：,1)华侨客户对住宅的需求，基本分布在老城区的大南门和江滨区域，一般都是喜欢 144 平方米以上的非普通,住宅或者顶楼跃层，少数华侨购房者也在关注新城的别墅。而从已成交的信息来看，大多数华侨购房者选,择的价位为每平方米 12000 到 15000 元。,2)六成以上的华侨购房者是用于自住，有接近四成的华侨购房者则是为了投资，以长线投资和以后自住为主,购买时间：除了专门组织的“置业团”不定期回国考察外，一部分多在春节前后回国看房购房。,付款特点：少部分一次性付款，大部分选择贷款。,市场分析,3.5 华侨城项目需求分析,本项目对华侨人群最大的吸引力在于项目的规模较大，单方土地成本较低，有一定的价格优势；威海是有吸引力,的滨海度假休闲城市，有一定的知名度。,华侨城主要目标群体的数量和消费比例（120 万山东侨眷，按 10%消费意向比例）约为 12 万人的市场，按照华,侨人群的人居空间要求和经济承受能力，按 30/人的居住面积需求计算，此部分市场将大约需要 360 万的华侨城,住宅产品。目前 B2 地块总占地约为 2000 亩，尚未进行产品规划.如按华侨城住宅产品的基本形式为花园洋房和高层,公寓住宅的结构来分析，该土地约能达到的容积率约为 1，即整个 B2 地块需建设 130 万左右的香水海华侨城系列,住宅产品，从理论上分析，还远远不能达到市场需要。因此就要再在二期取得更多的土地也要进行华侨城的开发，方,可满足此群体的需求。即便如此，距离市场需求的 360 万还有很大差距。,但以上分析毕竟是理论层面上的推算，为最大程度的确保投资收益和市场的稳定性，循序渐进的按步骤开发华侨,城，建议在现有 B3 地块，英伦湾北侧（华侨城 1 期），先期开发建设 27 万的第一期华侨城项目，先做整体规划，,分区开发建设。既能统一在整体规划之中又能分步实施确保投资的稳定。,同时，投资型客户、度假型客户以及产业移民型客户将对华侨客群进行有效补充，极大加快项目去化。,规划建议,规划建议,1、产品定位,威海的新华侨华人数量相对较少，主要以改革开放以前就旅居海外的华侨为主，后者以从事服务业和商贸为主，,部分在韩日等国的华侨亦多数未融入主流社会，预计大多华侨经济能力一般，因此他们对品质较高但价格属于中端的,产品选择可能性更大，而且以户型面积适中的居住类产品为主。对配套的要求比较高，对精装修产品的偏好也较高。,由上，华侨城产品定位应遵循下几点：,面积区间以 60-100 为主流产品 产品以多层建筑为主,带精装修，提高住宅品质,建筑风格需考虑华侨客群居住习惯,价格适中，利于项目去化,2、项目开发策略,根据目前 B2 地块的现状分析，建议将华侨城的规划和开发建设分为 4 期分步开发，先期建议先启动交通条件便,利、紧临英伦湾的地块做为华侨城的一期，建筑面积约为 22 万平方米（容积率 1.2 左右），如第一期的推广销售得到,良好的市场反馈，公司可适时的根据第一期的市场情况进行后续产品的开发调整，全程规避市场风险。,规划建议,3、项目规划建议,卓达集团已有 16 年成功运营经验，其间销售的住宅产品中，仅中小户型既有近百种经典户型广受客户追捧。华,侨城项目将汲取其中的精华部分应用于华侨城的开发建设。,庭院组合：每栋公寓、建筑结合围合、半围合特征，规划淡水泳池、音乐喷泉、亭台小品和乔灌木绿植等，,与高空退台花园形成多层次、立体呼应。,主题景观：在建筑之间，穿插小型主题广场，延伸庭院绿化，营造大面积的游园美境，并与周边水系景观带,联通，形成出入组团处处有风景的诗意享受。,以上均为卓达,集团 16 年经典,户型示例,规划建议,3.1 华侨城一期（22 万）,产品类型：多层住宅 70%、花园洋房 10%、小高层住宅 20%,面积大小：50-60 20%、60-90 60%、90-130 10%、130 以上 10%,建筑风格：以东南亚风情园林和具有新加坡文化特色的文化理念塑造园区环境，并在建筑风格的设计中引入,新加坡时尚建筑元素，打造最具有新加坡风情的人居产品。,园林文化：设置新加坡广场，广场上按新加坡雕塑鱼尾狮原型浓缩设计，设置大型音乐喷泉广场，周边设置,大面积绿地和休闲设施，让休闲文化的主题弥漫在整个社区内。楼间绿化按照新加坡园林风情，参照新加坡,植物园的标准进行景观再造，让大量的草地和灌木及木制凉亭、小型循环水系、石桥组合成最具特色的园区,景观。,规划建议,3.2 华侨城 2 期（22 万）,产品类型：多层住宅 70%、花园洋房 10%、小高层住宅 20%,面积大小：50-60 20%、60-90 60%、90-130 10%、130 以上 10%,建筑风格：以中国苏州园林和徽派建筑结合，营造出粉墙碧瓦的苏杭风情,园林文化：参照苏州园林的风格特色及园林文化，在小区中心区域设计中国园，以中心园林（拙政园）为核,心，在楼间绿化中体现中式廊桥、轩榭、太湖石等元素，整体呼应，局部独立，营造纯正的中国风格,规划建议,3.3 华侨城 3 期（22 万）,产品类型：多层住宅 70%、TownHouse10%、小高层住宅 20%,面积大小：50-60 20%、60-90 50%、90-130 10%、130-200 10%、200 以上 10%,建筑风格：以欧洲现代主义建筑风格，结合哥特式建筑风格营造出具有浓郁异域风情的综合社区,园林文化：参照欧洲园林的风格特色及园林文化，在小区中心区域设计欧洲古典园林景观区，采用大量的欧,洲古典故事雕塑作品结合水系喷泉，并结合大量草坪及休闲设施（木质、铁艺欧式桌椅、秋千）营造欧式文,化生活氛围。,规划建议,3.4 华侨城 4 期（22 万）,产品类型：多层住宅 70%、TownHouse10%、小高层住宅 20%,面积大小：50-60 20%、60-90 50%、90-130 10%、130-200 10%、200 以上 10%,仿照优雅、高贵和浪漫的法式风格建筑，建筑多采用对称造型，恢宏的气势，部局合理的空间屋顶多采用孟,莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上设精致的老虎窗，且或圆或尖，造型各异。,园林文化：参照欧洲园林的风格特色及园林文化，在小区中心区域设计欧洲古典园林景观区，采用大量的欧,洲古典故事雕塑作品结合水系喷泉，同时利用项目周边丰富的水系，营造塞纳河风情水系景观。,规划建议,4、项目配套建议,4.1 内部配套,每期项目均按照建筑风格设立相应主题的社区会所，内设配套综合服务区和接待区，专设咖啡厅、书吧、健,身房、棋牌室、台球馆、中西餐厅和茶室等,开辟商业步行街，满足日常生活需求,每期均设立主题休闲广场,社区医院及幼儿教育,规划建议,4.2 卓达香水海大型配套,4.2.1 中国第一海洋公园（在建）,金滩沙细如粉、洁净无污，海水清浅，有“亚洲最优质沙滩”的美誉，百米处水深仅有 1.5 米，且水温比邻海海,域高 35 度，形成奇特的“暖浪”，是沙滩浴、海水浴、天体浴的上上之选。,金滩娱乐配套：,运动类：游艇、帆船、摩托艇、水上蹦极、摩托艇、沙滩足球、排球和沙滩 CS,休闲类：1000 米沙滩木栈道，50100 平米烧烤屋、酒吧、咖啡屋、茶室、休闲凉亭、冲凉区、沙滩休闲,太阳伞等。,规划建议,4.2.2 万亩松林,黑松林能涵养水源，保持水土，可改变太阳辐射和大气流通，对空气的温度、湿度、风速及降雨等气候因素有多,方面的影响。同时，具有净化空气、减少噪音、美化环境和繁衍野生物种等功能。,据测定，每立方米空气的含菌量，林区比城区少 7 倍以上，30 米宽林带可降低噪音 1015 分贝(人说话约 60 分,贝)，绿化街道可减少 810 分贝对人体的危害。,每公顷松林平均可吸咐浮尘 36 吨，产生杀菌素 3.65 吨，释放负氧离子、吸附二氧化碳，使空气更清新，增强血,液中含氧量，以舒畅精神，解除疲劳。,规划建议,4.2.3 近千亩湿地公园（在建）,湿地有丰富的野生动植物资源，既是陆地上的天然蓄水库，在蓄洪防旱、调节气候，控制土壤侵蚀、促淤造陆、,降解环境污染等方面起着极其重要的作用，又是众多野生动植物，特别是珍稀水禽的繁殖和越冬地。,森威国际紧邻卓达湿地公园，该湿地公园临万亩松林而建，对松林产生的天然氧元素起到过滤加湿的作用，两者,相辅相成，再加上浓郁的海洋因子，是中国其他地方绝无仅有的海洋加湿型天然氧吧，各种动植物构筑出一个“一川,稻田绿，十里荷花香，千池鱼虾跳，万顷碧波流”的“世外桃源”。,规划建议,4.2.4 香水海国际高尔夫球场（规划中）,纯正苏格兰 Links 风格，千亩海景标准高尔夫球场，黄金社交圈。,4.3.5 香水海世界风情商街（规划中）,汇集各国文化、建筑风情，融合休闲娱乐、特色餐饮等多元业态组合，50300 双向营业，商、住一体。,4.2.6 卓达城市运营中心,住宿、餐饮、休闲、办公、接待，五区连廊相通，提供综合性服务。,规划建议,4.2.8 国家三级医疗体系（规划中）,香水海将建成具备五百张以上床位，向周边几个地区，包括威海、烟台、青岛提供高水平专科性医疗卫生服务和,执行高等教育、科研任务的区域性以上的医院。,4.2.9 世界一流的教育示范基地（规划中）,卓达香水海教育示范基地，是为创办规范加特色学校，培养合格加特长人才，学校从优化小学、强化初中入手，,以质量求生存，以学生为主体，以特色促发展，全面实施素质教育，强化创新思维，使学生各方面素质得到和谐发展。,做到尊重每一个学生、公平友爱地对待每一个学生：坚持因材施教，实施分层教学，要让不同层次的学生都有适合自,己的成长土壤、发展空间和奋斗目标，要让每个学生都能体验到成功的快乐，要让每个学生都能成为最好的自己，力,求让每一只鸟儿都歌唱，让每一朵花儿都绽放，让孩子真正赢在起跑线上。,销售及物业服务,销售及物业服务,1、项目销售,1.1 项目推广,1.1.1 华侨城 1 期,案名定位：蔚蓝东南亚、侨都国际、卓达新侨城,推广定位：30 万新加坡园林，6000 位华侨业主的钟爱,1.1.2 华侨城 2 期,案名定位：红色中国城、锦绣侨都、卓达汇侨公馆,推广定位：30 万中国古典园林，8000 颗赤子中国心,1.1.3 华侨城 3 期,案名定位：哥特公园 1 号、碧海侨城、新侨 house；,推广定位：来自欧洲的风情，感动每一位爱海的绅士,1.1.4 华侨城 4 期,案名定位：塞纳之恋、卓达汇侨公馆,推广定位：碧波万顷的倾城之恋,销售及物业服务,1.2 销售团队,1.2.1 遍布全国的销售网点,经过16年发展，卓达集团项,目遍布河北、北京、天津、山东、呼伦贝尔、三亚等多个地域，并正以强劲的发展势头进军全国。,依托各地直销网点，华侨城项目将在最短的时间内被市场消化。,销售及物业服务1.2.2 营销团队架构山东销售总公司,销控中心,客服中心,策划中心,销售现场,直销网点,威海直销中心,淄博直销中心,东营直销中心,河北销售公司,山西销售公司,黑龙江销售公司,三亚销售公司,天津销售公司,北京销售公司,呼伦贝尔销售公司,销售及物业服务,2、物业服务,2.1 物业社养服务模式,物业社养服务模式，作为卓达物业最重要的服务模,式之一，是卓达物业领跑行业新的驱动力；是卓达全,龄化服务型养老社区的核心内容，是客观面对我国国,情来解决我国老龄化社会问题的重要途径和必由之,路；是卓达集团关注社会和杨卓舒总裁心系民生的深,切表达。,卓达物业所独有的社养服务模式，将极大的增加,项目附加值，作为卓达集团差异化优势之一，将快速,提升项目品质，带动项目去化。,共推出七大系列，26 个类别，672 条服务，3000,项服务规范，其涵盖了老人所需的方方面面。,销售及物业服务,2.2 物业社养内容,2.2.1 老有所医,通过从硬件到软件的周到配置、从预防到治疗的全程关护、从获知到就诊的信息传递等，打造便捷可靠的医疗与,保健环境，使凡进住社区的老年人实现：无病有指导预防，小病在社区康复，大病可定向医治，急救能快速上门，帮,护能立即到位，老年人的健康需求将在这里得到细致入微的关注与呵护。,销售及物业服务,2.2.2 老有所为,老年人最怕寂寞，从忙碌的岗位上退休，没有了职场的叱诧风云，没有了人来人往的尊重，空虚、寂寞、孤独随,之而来。,这个平台为了使老年人的职业重心在我们的社区得以延续和发展，以积极主动地心态再次绽放生命的二次青春，,将余热贡献社会。,销售及物业服务,2.2.3 老有所养,围绕老人“衣、食、住、行”以及帮办、家庭照料、生活呵护等开展工作。,销售及物业服务,2.2.4 老有所乐,依托卓达老年大学、老年活动中心和室外广场，根据老人的精神需求，倡导老人快乐的积极人生观，鼓励社区老,人积极参与活动，充分享受美好生活。,销售及物业服务,2.2.5 老有所学,主要以创建、传播高雅文化、组织健康活泼的文艺活动、学习各项文艺为主要内容，充分调动老年人的参与热,情，倡导“活到老、学到老”健康人生观，确保老人每一天都过得充实和愉悦。,销售及物业服务,2.3 物业团队及荣誉,2.3.1 物业团队,卓达物业管理总公司，是专业从事住宅物业、工业物业和商业物业管理的大型物业管理企业。,基于“建设城市、服