8月乐山房地产投资环境分析.ppt

BROL,乐山房地产投资环境分析,2010.8,企业发展部,目 录,乐山自然地理状况分析四川21地市州社会经济比较分析乐山区域内部经济条件分析乐山城市规划分析乐山房地产发展环境分析乐山房地产市场现状,一、乐山自然地理状况分析,1、乐山区位条件分析,乐山市位于四川盆地的西南部，北连成都平原，西接川南山地、东及东南跨川中丘陵。乐山跨成都、川南、攀西三大经济区，是川南经济区联结成都经济区、攀西经济区的重要门户，成都经济区通江达海的重要口岸，在全省经济发展格局中具有重要战略地位。随着成渝经济区、川南经济区发展规划的启动和成贵铁路、成绵乐城际铁路以及岷江航电的建设与开发，乐山将成为成渝经济区区域性中心城市和成都平原城市群南部中心城市之一，成都经济区水运通道的重要港口城市和航运中心。,2、乐山行政区域及人口概况,乐山幅员面积12827平方公里，山地、丘陵、平原分别占66.5%、21%、12.5%。乐山辖4个区（市中区、五通桥、沙湾、金口河）、1个县级市（峨眉山市）、4个县（犍为、井研、夹江、沐川）和2个彝族自治县（峨边、马边）2009年，乐山年末户籍人口为353.22万人，常住人口337.98万人。全市城镇化率39.4%,3、乐山自然资源状况,乐山素有“天下山水之观在蜀，蜀之胜曰嘉州”美誉，乐山风景旅游条件得天独厚，是四川省旅游重点地区。辖区有峨眉山和乐山大佛国家级5A级景区2处、4A级景区1处，国家级风景名胜区2处、自然保护区1处、森林公园2处、地质公园1处。乐山是四川省重要的水能、磷盐化工、建材工业基地。境内江河纵横，拥有岷江、大渡河、青衣江和众多中小河流，水力资源理论蕴藏量790万千瓦，经济可开发量670万千瓦。已探明矿产资源29种，岩盐、磷矿等资源丰富，是全国卤（井）盐的主产地之一，马边磷矿储量居全国八大磷矿第4位。,4、乐山交通条件分析,公路：乐山市北距成都130公里，到成都主要通过成乐高速；东离重庆300多公里，经自贡到内江上成渝高速。铁路：境内主要的对外交通为成昆铁路水路：乐山港还有通达宜宾、泸州、重庆的客轮，通过成乐双方达成的协议，乐山港已经成为成都水路的对外交通港口。航空：目前主要还是通过到双流机场。未来可能将夹江或乐山的军用机场调整为民用机场，已经立项，但未最终选址。,4、乐山交通条件分析,乐山市综合交通规划确立了以“两航”核心，以“四铁、八高速、一枢纽”为重点，统筹规划航运、公路、铁路、航空、管道及客货站场，逐步构建以岷江航运为依托，公路、铁路为主体，航空、管道为补充，贯穿南北、承东启西、通江达海的综合交通运输体系。目前已经筹建开工的包括的成贵高速铁路、成绵乐城际铁路、乐山-自贡、乐山-宜宾高速公路；规划筹建乐山大件码头、乐山机场。乐山通过实施“千亿交通工程”，与成都、重庆、宜宾、西昌、贵阳等重要城市的交流更加便捷，在川南经济区的交通枢纽地位日益明显。两航：岷江航电综合开发和乐山机场四铁：绵成乐城际铁路和成贵铁路、成昆铁路成燕复线、乐自铁路八高速：乐宜、乐雅、乐峨、乐自、乐汉、成乐西、绕城、成乐扩建一枢纽：乐山港综合交通枢纽,二、四川21地市州社会经济比较分析,1、宏观经济比较分析,各市州地区生产总值总量和人均比较,1、宏观经济比较分析,数据来源：四川统计信息网,1、宏观经济比较分析,乐山GDP增速,数据来源：乐山统计信息网,1、宏观经济比较分析,乐山三次产业变化情况,2008年各地市州三次产业构成,数据来源：乐山统计信息网,1、宏观经济比较分析,2008年各地市州的规模以上企业主要指标比较,1、宏观经济比较分析,从全省21个市州经济总量比较来看，乐山的经济总量位居前列，2008年经济总量位居第七位，人均GDP位居第五位；然而，就其经济增长水平来看，其经济增长速度一直处于中等水平，2009年其经济增幅达到15.6%，达到乐山连续十年的最好水平，但折算名义增长率也仅为11%，与南充、达州、德阳、绵阳等城市相比，乐山的经济增长还是稍显疲软。,乐山整个产业结构，与GDP总量处于第二区间和第三区间的其他地市州相比，第二产业比重较大，第三产业比重偏低，其产业构成与其旅游城市的身份不太相符。2008年乐山三次产业构成比重为16.6：58.7：24.7，在省内各地州城市中，乐山第二产业比重位居第二位，仅次于攀枝花；而2008年乐山规模企业增加值也达到302亿元，排在成都、德阳、宜宾之后，位居全省第四。于此同时，规模企业利税总额和利润分别位居第三。规模企业效益总体好于绵阳、达州、南充等城市。乐山作为四川重要的旅游城市，其第三产业较比重低，与2008年全省34.78的平均水平，低10.1个百分点，但是随着乐山基础设施和交通条件达改善，乐山作为四川重要的旅游目的地和旅游城市，第三产业发展挖掘的潜力仍然很大。,2、社会消费环境比较分析,2008年各地市州的财政收入、居民收入以及社会消费,3、辖区和人口比较分析,数据来源：四川统计信息网,4、城镇化率比较分析,数据来源：四川统计信息网,总结：乐山在21个地市州中，从人口规模来看的角度来看，其地方财政收入和社会消费能力都是都是比较强的，地方财政收入2008年达到29亿元，高于德阳、绵阳、达州、南充等城市。社会消费品方面，2008年更是达到了196.72亿元，人均消费到达5564元，除了成都、攀枝花外，均高于其他地市州。在人均收入方面，乐山城镇居民可支配收入和农村居民收入虽然分列第八位和第七位，但就具体数额上，与绝大多数地市州的平均水平接近，和德阳、绵阳等城市相当，但要好于宜宾。城镇化水平方面，省内成都和攀枝花的城镇化水平较高，均在60%以上，乐山和自贡、德阳、绵阳等城镇化水平差异不大，处于二线。,三、乐山区域内部经济条件分析,1、乐山在川南经济区的地位,2008年乐山市在川南经济区中的排位情况,2、乐山各行政区总体经济情况,数据来源：乐山统计信息网,3、乐山各行政区规模企业效益,数据来源：乐山统计信息网,4、乐山各行政区消费环境,数据来源：乐山统计信息网,5、乐山各行政区综合实力,5、乐山各行政区综合实力,数据来源：四川省2009年县级经济综合评价结果,总结：乐山在川南经济区中，无论是经济总量、企业效益、财政收入等主要指标上都位居前两位，经济地位非常突出。乐山地区生产总值以及地区财政收入的来源主要依靠市中区、峨眉山市、沙湾区以及五通桥区，这三个区域的地区产值位居前列。在全省县域经济综合排名上，这几个区也在前40名之内。但是乐山所属各区市县经济发展水平差距较大，全市有5个县GDP总量排在全省100位以后。特别是峨边县、马边县以及享受民族地区优惠政策待遇的金口河区，其地区生产总值较低，2008年地区生产总值分别只占全市生产总值的3.7%、2.6%和2.7%，总量不到全市的10%，其中，马边县还是国家扶贫工作重点县。,四、乐山城市发展规划分析,1、乐山城市发展定位,乐山城市定位：融入成都经济区、联动川南经济区和攀西经济区的四川经济发展重要增长极，西部交通次级枢纽、成都经济区南部中心、中国一流旅游目的地。,四大途径：打造三大千亿产业，提升核心竞争力：重点发展硅材料及太阳能光伏、冶金建材和盐磷化工3个千亿产业，打造乐山高新区多晶硅及光伏产业园区、五通桥盐磷化工产业园区、沙湾冶金建材产业园区、夹江陶瓷产业园区、峨眉山市工业集中区5个百亿园区。打造次级综合枢纽，提升区域竞争力：以“两航、四铁、八高速”建设为支撑。建设最佳旅游目的地，加快旅游型态转变：把乐山打造成为“国际知名、国内一流、四川第一”的中国最佳旅游目的地。建设百万人口大城市，加快城镇化进程：以中心城区带动县城发展，以县城发展辐射小城镇建设，快速提高城镇化水平，促进城乡发展融合，把乐山建设成为成都平原城市群的南部中心城市。,2、乐山城市发展目标,乐山主要发展目标：,3、乐山城镇规划,根据四川省人民政府关于加快四川省城镇化进程的意见，四川省将形成“一核三区四轴”的城镇格局，以成都市为核心，发展成都平原城镇连绵区、攀西城镇发展区、川南城镇密集区，形成宝成、成昆、成达、成渝四条交通干线为轴线的城市群体。而乐山正位于成昆主轴线的中部，是9个大城市之一。起着区域性经济中心，岷江中游的经济中心作用，北对眉山、南对宜宾的屏山筠连等地，东对自贡内江部分地区、西对雅安西昌的周边地区有一定的辐射作用，对贵州北部偏远地区也有一定辐射力。,3、乐山城镇规划,乐山着眼于构筑大城市框架，实施“1266”城镇群发展布局，建设中心城区1个大城市（含市中区、五通桥区和沙湾区），峨眉山市和犍为县2个中等城市，其余6个县级小城市和60个重点中心镇。,到2012年，中心城区人口达到56万人；2015年，达到75万人；2020年，达到100万人。,4、乐山中心城区规划,乐山突出乐山中心城区核心地位，强化城市的规模效应，优化城市功能分区，按照“东抑、南进、西连、北拓”思路，大力实施“三片、两带”发展规划，加快大城市建设步伐。,东抑：保护大佛景区，控制并优化岷江东部地区的建设活动。南进：以乐山港综合交通枢纽、临江工业园和高新区为依托，规划建设100平方公里的城市新区。西连：通过乐峨高速公路建设，将现有乐峨快速通道改造成为城市干道，加快峨眉山市融入中心城区步伐。北拓：沿岷江两岸向北，拓展城市生活空间。三片：开发建设通江、牟子、苏稽三大片区。两带：打造岷江、大渡河两岸观光带。,5、城市功能分区,绿心：城市布局结构的中心。主要以各种生态绿化建设为主，有少量的用地可用于发展休憩、娱乐功能；旧城区：以服务业、居住为主；柏杨新区：以居住、商贸休闲娱乐为主；肖坝综合文教区：以现有高校和科研院所为基础，建设综合文教区；通江居住综合区：以生活服务为主；棉竹片区：以服务、商业为重点的多功能区；青衣综合区：以居住生活服务功能为主；牟子综合区：以居住为主的综合型新区；苏稽综合新区：市中区行政中心所在区，逐步形成一个内部功能齐备的综合型新区；高新区：以高新技术产业为主；冠英：规划建设机场、码头、仓储、火车站，形成交通、物流中心。,牟子综合区,肖坝综合文教区,青衣综合区,通江居住综合区,苏稽综合新区,高新区,冠英,柏杨新区,绿心,棉竹片区,旧城区,四、乐山房地产发展环境分析,1、乐山房地产投资情况,单位：万元,乐山历年房地产投资情况,乐山房地产投资呈现逐步上升态势，但是总体投资量不大，即使处于高点的2008年也仅有34亿元，还是比较合理，房地产投资没有出现井喷状态，商品房建设投资比较理性。,2、乐山各类物业投资情况,单位：万元,乐山各类物业投资情况,从乐山各类物业的投资情况来看，普通住宅的投资比例偏低，商业用房的投资一直保持较高水平。,3、乐山土地开发购置情况,单位：万元、平方米,乐山土地开发购置情况,从以上数据不难看出，乐山土地开发完成量、待开发土地面积、年均土地购置面积都处于较低水平，可与预见，乐山的土地供应和开发量都不大，楼市供应处于偏紧状态。,4、乐山房屋施工竣工面积情况,单位：平方米,乐山各年房屋施工竣工面积,整个乐山的房屋施工面积不大，但是连年保持高速增长态势。2005年施工面积仅为88万平米，到2008年已经增长到269万平米，是2005年三倍。房屋竣工面积也保持类似水平，又05年的37万平米增长到08年的148万平米。就竣工面积与施工面积的比例来说，呈现上升趋势，说明房屋销售势头良好,四、乐山房地产市场现状,1、乐山土地市场情况,乐山2009年土地成交情况,2010年3月26日商住用地11.5亩，拍卖成交60.61万/亩,2010年3月31日纯商业用地79亩，挂牌成交37.32万/亩,2010年4月28日，商住用地地25.73亩，挂牌成交466万/亩,2010年1月20日，商住用地地362.9亩，拍卖成交70.5万/亩,2009年12月11日商住用地141亩，拍卖成交120万/亩,2009年12月11日商住用地110亩，拍卖成交104万/亩,2009年11月27日，商住用地地36亩，拍卖成交516万/亩,2、乐山商品房市场情况,以上数据来源于嘉州房产网统计数据。,乐山全市商品房成交情况,住宅销售状况良好。,2、乐山商品房市场情况,市中区在售楼盘分布图,售价3700-4500,售价4200，临江部分5000,多层4200左右/电梯3900左右,售价3500,售价3700,售价3560-4200,2、乐山在售楼盘情况,3、乐山楼市消费客群情况,从各楼盘销售人员口中得到的信息是，乐山主要的消费客群还是以乐山本地人及周边乡镇客户为主，目前外地购房客户仍然较少，可见乐山房地产市场的投资比重仍然较低。随着区域交通条件的改善，乐山与周边县市的联系势必更为紧密，而乐山的宜居环境较好，因此有利于吸取人群前来购房置业。与此同时，随着乐山城市化进程的推进，乐山潜在的购房客群也会随之增加。,结论,企业发展部认为：1、乐山作为四川和川南地区重要的地级城市，其社会经济环境大环境对房地产的发展具有较大的支撑作用。2、随着乐山千亿产业项目的带动，乐山经济发展具有后续动力。3、随着乐山“两航、四铁、八高速”的逐渐实现，特别城际高铁的开通，对乐山社会经济的繁荣必将带来新的动力，也会使得房地产市场得到长足发展。4、乐山房地产市场供销均衡，房地产市场比较健康，投资和投机比例仍然较少，这在四川诸多二线城市中，具有比较优势。,1、高新区地块宏观区位,地块位置,2、高新区地块微观区位,地块位置,厦门迈士通公司公司准备在该区域圈地2000亩，并要求600余亩作为住宅等生活实施配套。该公司主营互连技术和开发精密连接器、工业控制部件及电子产品,多晶硅,该地块已经被乐山某开发公司获取，用于开发高档楼盘,该地块已经于2009年11月成交，成交价格104万/亩,成贵铁路,乐宜高速,安谷居住区（集镇）,车子居住区,乐自高速,整理土地范围,乐山市区,3、高新区地块现状,宗地内现状照片,4、高新区地块周边情况,宗地周边工业园区照片,5、土地整理测算,6、高新区地块房地产开发测算,Thanks,谢谢聆听！,