宿迁市中豪国际广场推广方案 44P.ppt

中豪国际广场推广方案,城市变迁,宿迁2008年商业分布整个形状成一椭圆型，商业模式处于单核向复合商业模式过渡阶段，商业的中心还是以百货形式为主，,宿迁商业的整体布局变迁,宿迁商业的整体布局变迁,2011年，宿迁的城市的中心已经由原来的老城区转移到以楚街为核心的霸王举鼎商圈。商业模式已经有原来的单核转变成复合核模式阶段，真正的商业体开始出现。现代化商业结构已成雏形。,宿迁市目前主要商圈是以西湖路的老城区 和以楚街为中心的霸王举鼎商圈，本案处于霸王举鼎的中心位置，是未来宿迁的新城市核心区。整个宿迁商业布局发生了巨大裂变。,总结:由于宿迁城市化的高速发展，城市的主力商圈逐步迁移，以楚街为核心的霸王举鼎商圈的迅速崛起，整个城市形成了小城市多商业的市场格局,直接导致了市场的供大于求的供应量，区域内竞争激烈，给本案在销售上带来了困难。,市场格局,周边商业分析 楚街,总建筑面积：68500定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、住宿、文化于一体的楚汉仿古风格商业街档次：中低档商铺数量：500余个商铺面积：纯1层门面40-60/间，可打通，2-3层120-500不等出租情况：出租率95%以上经营状况：白天人气较差，夜间餐饮休闲人气较旺主要消费群体：以本地居民消费为主，附带一些商务消费和宿迁学院学生消费。租金水平：北段25-50元/.月；中段20-40元/.月；中段2层15-20元/.月；南段60-80元/.月 业态：KTV、宾馆、服装、小型特色餐饮,楚街以宾馆、KTV、娱乐等为主业态，购物功能相对弱化，商业档次整体较低，街区夜间人气较旺，经营已较为成熟。,楚街休闲娱乐业态发达，但整体档次低。,周边商业分析 凯琳瑞巴黎都市,凯琳瑞巴黎都市未全部开街，人气不足，商业气氛低迷,总建筑面积约 17万定位：集购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游、运动七大主题于一体业态：。高档住宅区、现代化写字楼、酒店式公寓、商务酒店、临 街商铺、多条景观商业街和一个立体式休闲广场档次：中高档商铺面积：30-800 销售模式：一拖二销售出租情况：出租率达90%以上经营状况：因整个项目未全部营业，人气较差主要消费人群：以本地居民消费为主，附带一些商务消费租金水平：沿西湖路30-40元/月，其他路段15-20元/月业态：银行、宾馆、网吧、小型特色餐饮即将推出物业：26层近100M的酒店式公寓。1-4层定位为大型高档餐饮、酒店、休闲KTV、酒吧等，5-26层是极具时尚气息的45-60M2之间的酒店式公寓。,凯琳瑞巴黎都市因未全部开业，导致人气不是很足，商业气氛低迷，但租金价格已经初见端倪。,11月25日推出公寓300多套,凯琳瑞巴黎都市,周边商业分析 宝龙城市广场,宝龙城市广场休闲娱乐发达，档次相对较好,总建筑面积约50万定位：集购物、餐饮、休闲、娱乐、于一体档次：中高档商铺数量：1000余个商铺面积：40-1000/出租情况：出租率95%以上经营状况：餐饮娱乐人气较旺主要消费群体：以本地及周边居民消费为主，附带一些商务消费。租金水平：1层150元/月，2层90元/月，3层36元/月，4层30元/月业态：影院、KTV、超市、百货、特色中高档餐饮,宝龙城市广场商业氛围已经形成，依靠餐饮带动消费，在宿迁形成了良好消费场所。,宝龙城市广场,周边商业分析 金鹰国际天地,金鹰国际天地档次高，消费人群较少,金鹰国际天地商业氛围在慢慢形成中，消费档次在宿迁最高，但消费力暂时达不到。,金鹰国际天地,明年推出高档住宅区,总建筑面积约60万，商业约20万平米，住宅约40万平米。定位：集金鹰大型百货精品店、高档餐饮、品牌专业经营步行街（店）、滨河休闲风光带以及高尚生活居住小区为一体的综合性开发项目。档次：中高档商铺数量：39-658商铺面积：150-200出售情况：1F沿河内街均价26000、2F均价20000、3F均价18000、4F自持经营状况：餐饮娱乐人气较旺主要消费群体：以本地及周边居民消费为主，附带一些商务消费。租金水平：一二层租金30元/月，2层租金36元/天业态：影院、KTV、超市、百货、肯德基、必胜客、特色中高档餐饮,周边商业分析 用世水韵城,用世水韵城全业态，产权式商铺是本案最大竞争项目,总建筑面积：190000定位：集餐饮、购物、休闲、娱乐、旅游、文化教育、金融、办公八大功能于一体，打造领先国际前沿的“漫”生活主题商业建筑。档次：中高档商铺数量：200余个商铺面积：户型面积18平米起，以50-60平米户型为主力招商情况：招商完成0%经营状况：主要消费群体：租金水平：租金为定业态：餐饮、服装、电玩,单身公寓已销售95%,明年将推出四星级酒店（招租）,商铺已销售70%,用世水韵城,毗邻宝龙、金鹰、楚街，商业氛围比较浓厚，但无沿街商铺，难以使消费者停留，构不成有效的商业动线。,周边商业分析 宿迁国际购物公园,宿迁国际购物公园档次较高，消费人群、购买力低,总建筑面积：200000定位：以生态休闲为主题，兼具购物、餐饮、娱乐、居住、旅游于一体的首席都市生活圈档次：高档商铺数量：200余个商铺面积：20-200，主力户型20-50 招商情况：奥特莱斯品牌折扣店经营状况：主要消费群体：自身及周边消费人群租金水平：租金为定业态：奥特莱斯品牌折扣店为主，特色餐饮、儿童乐园、酒店、,宿迁国际购物公园,单价低，总价低，业态单一，人流无法导入，商业氛围冷清,周边商业分析 雨润广场,雨润广场市中心老城市地标建筑，是本案最强劲对手,雨润广场,总建筑面积：300000定位：购物、居住、办公、酒店、餐饮、娱乐与一体大型城市综合体档次：高档商铺数量：商铺面积：招商情况：经营状况：主要消费群体：自身及周边消费人群租金水平：业态：主题百货店、大型卖场、娱乐休闲等一站式的大型商场,160米综合楼,7栋高端住宅,7层精品商业楼,位置好，整体定位较高，暂时未开盘。,周边商业分析 苏宁1897,苏宁1897市中心，大品牌，市场关注度高,总建筑面积：100177定位：现代体验式购物档次：高档停车位数量：347个商铺面积：招商情况：经营状况：主要消费群体：自身及周边消费人群租金水平：业态：办公、苏宁电器、百货,苏宁电器旗舰店,24层SOHO办公,综合商业,苏宁1897,位置好，整体定位较高，暂时未开盘。,总结：随着楚街的聚变，城市的中心开始迁移，逐渐呈现出以楚街、凯琳瑞、宝龙、金鹰、6大复合商业体，轴心交错、形成六足鼎立的商业格局，导致市场区域供应量比较集中，产品同质化现象严重，区域内竞争激烈。,一盘【珍珑】局，打破原有的局势。,珍珑棋局的分布,凯林瑞 巴黎都市,核心商圈布局图,霸王举鼎商圈,楚街,宝龙城市广场,中豪国际广场,用世水韵城,金鹰天地广场,何去？,何从？,硝烟弥漫、群雄逐鹿,本案,龙抬头,破局之道在于跳出棋局：（珍珑之棋，玄妙万千，身陷入其中，恐难全身而退，唯有跳出局外，方能破解困境。）以西湖路商圈龙抬头”之姿态，跳出竞争格局，化解商圈劣势。,破局自省,项目SWOT分析,项目优势1、中豪品牌住宅项目所积 累的客群保证了其自身的输血。2、体量较大、35万方的商业配套，具有独特性优势。3、霸王举鼎核心位置，政府规划“西进北扩”重点规划，升值潜力巨大。4、临楚街与西湖路商圈，交通便利，商业成熟5、商铺层高5.5米，与当地4.5米层高，存在一定的优势。6、四大主力店铺在成功入驻，为本运营带来利好。,项目劣势1、中豪首次运营商业，客户信心欠缺。2、周边商业环境 较差、停车困难，拉低客户价格预期。3、空间动线规划不合理，电梯配备少，造成客户忧虑。4、商业层数较高，与当地3-4层相比，5层的接受程度较低。5、本案商铺面积规划较大，总价偏高，客群的门槛较高，具备购买能力的客户数量有限。,项目机会1、竞品目前基本已去化，销售已接近阶段尾声。2、楚街的成功运营，加强客户对的投资信心。3、政府规划霸王举鼎地下商业街，为本案带来利好,项目威胁1、周边商业住宅小区入住率不高，人口低2、市场竞品较多，总现供大于求的状况。3、目前市场商铺租金较低，租售回报率低。4、工程，运营管理等不利因素对销售产生一定影响。5、国泰广场失败操作会给本案投资客带来一定的影响,营销症结总结：,1、价格大于价值.,2、供大于求。,开发商品牌,户型,本土资源,规模,业态品牌档次,交通,地段,中豪国际广场,宝龙城市广场,金鹰国际天地,用世水韵城,凯琳瑞巴黎都市,楚街,从交通、本土资源、业态品牌档次方面，本案优势更趋明显。地段：位于西湖路“龙头”、霸王举鼎核心商圈、宿迁地标建筑。交通：霸王举鼎交通密集覆盖-长途汽车站车站、公交客运总站、物流站。本土资源：中豪置业躬耕宿迁7年，在当地拥有良好的口碑和数万名老业主。业态品牌档次：四大主力店、多元化产品，于竞争项目形成一定差异,总结：目前区域内竞争激烈，无论是在地段，还是在价格上差距不大。当务之急，就是要建立差异化形象，在同类竞品中脱颖而出，引导传统消费，增加客户对本案的信心。让市场认同本案的商业投资价值；让投资者认同-稳定的租金回报和增长。,建高度 思深度 瞻远度,如何在同类竞品中脱颖而出？,建高度,所谓高度一建立，价值自然来。,中豪国际广场，究竟有什么？,本案,价值梳理,霸王举鼎核心,西湖路商圈，500米一线临街,5.5米层高，大面宽,3大复合业态,15万方商业旗舰,4大主力店铺,6年品牌租约,8年回本,700%回报率,10万业主消费力,核心价值,产品价值,其他价值,投资价值,定位,项目价值传递,产品价值传递,苏北首个线型综合体 500米临街王铺,思深度,了解客户的需求和要求，广告诉求才能被认可。,客户特征描述：经营私营企业，产业在周边；区域性较强，保值意识较高年龄3545岁之间购买用途：投资重点来源：周边企业、包括个体、民营企业主。,企业投资人,客户特征描述：多为地区级部门相关高级官员，收入渠道多元；商政一体年龄3540岁之间，三口之家对应购买动机：资产保值和投资意识，眼光独到，拥有较高的物质基础条件，收入稳定优厚；重点来源：区域级政府机关,政府官员,客群案例,客户特征描述：经营商业多年，拥有较好的经济实力，朋友圈子广泛，爱好各种社交方式年龄3545岁之间，对应购买动机：投资,个体业主,客户特征描述：商业打拼多年，拥有雄厚的经济实力，见识广泛，朋友关系圈广，社交活动品位高；年龄40-50岁之间购买动机：投资重点来源：大市范围内的经商者,商界精英,客户案例,专业投资客周边中型企业主、银行、保险、证券高层管理；他们具有专业的投资眼光和广阔的信息渠道，属于资产转移的专业型投资客。,客群定位：投资型客户,稳健型投资客属于本地高收入者、企业高管、政府公务员、专业人士等，投资谨慎，有投资理财概念，关注资产保值。属于属于资产沉淀的稳健型资产投资客。短性投机周边个体经营户，私营业主，这类客户基本采取短线投资的方法，实现投资产品的快速转手，以达到滚动投资的目的。一般说来，三年五年的投资产品是目标。属于持有赌徒心理的投机性客户。,客户描述,总结：,从目前意向客户中，目前我们的核心客群属于专业性购买客户，年龄层在3550岁、多为企业高管、中型企业主、银行、保险、证券高层管理。特点：地缘性强，有过成功投资商铺经验，投资谨慎、理性；关注物业长期升值，区域发展、升值潜力。对价格要求苛刻，心理价值低。针对核心客户，广告诉求以资产保值和升值，制定具有震撼力的广告且诉求点精准,以专业性投资客户和稳健投资客户为核心主力客户，同时兼顾部分投机客。,瞻 远度,一个项目的商业的价值，除了自身价值，还应该上升到对对城市的影响,关键词：（高端消费力）城市商业新里程,商业聚合的城市功能，是整个城市的价值，升级商业，让城市迈入高端消费新起点。,关键词：未来城市之心龙头首地，财富引擎,西湖路商圈的财富引擎、蛟龙抬头、机遇爆发，财富仰止，万般繁华皆归统领。,关键词：资本保值（人生财富的延续）,它明白城市里的种种不安，它明白人民对未来美好的向往，它聚集财富、它将人生的财富延续下去,一线铺 一世富,国际一线/500强万豪星级大酒店 国内一线/第一国际影院 苏北一线/旗舰百货中心/宿迁一线/千家惠购物广场,slogan,在商言商，以铺养铺,扼守宿迁生命之线 500米一线临街王铺 首个线型城市综合体,3个代表,500米临街王铺，代表城市商业新里程,4大主力店铺，代表城市消费新标杆,价值支撑,15万方旗舰商业，代表城市商业新起点,三个代表，引领宿迁商战七宗最！,7宗最,宿迁商业最气度 与500强集团万豪国际级酒店共峥嵘,宿迁商业最产品 5.5米 产品层高,宿迁商业最地段 霸王举鼎与西湖路双核心，CBD金三角,宿迁商业最人气 5000名商务白领、30000个家庭，100000人高端消费力,宿迁商业最设计 首个动线型设计，科学导入人流，聚合资源,宿迁商业最潜力 政府重点规划，未来城市中心,宿迁商业最吸金 6年保底经营，8年回本，700%回报率,三个代表，引领宿迁商战七宗最！,价值支撑,推广策略：,两手都要抓，两手都要硬,线上：锁定客户群，线上释放价值信息，炒作事件、话题、活 动，引起市场高度关注。,线下：拓展销售渠道，配合公关活动，利用高端品牌嫁接，赢得市场美誉度，实现促进销售,得势造势,聚势天下,顺势而出,高调入市,耀世宿城,蓄水期,强销期,持销期,蓄水期,强销期,推广战术：,推广主题：,不改变历史，只创造价值中豪国际广场商业拍卖会,以铺养铺 在商言商,只为少数人而来,中豪国际广场巅峰王铺 唯此10席 荣耀开启,铺铺为“赢”,中豪国际广场巅峰王铺品荐会，VIP发售,宿迁大戏揭幕策动2013年宿迁第一事件,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,