深圳福田保税区项目定位及物业发展建议116p.ppt

深圳福田保税区项目定位及物业发展建议,花样年深圳地产市场策划部二九年九月十一日,花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告,宏观背景顺势而为,项目定位有的放矢,市场环境纵揽全局,地块分析自我解析,物业发展建议设计要点,战略选择方向思考,地块分析,第一部分 地块分析,市花路,广深高速公路,福荣路,益田路,意向地块,紫荆路,长平大厦,位于福田保税区，市花路和紫荆路的交汇处。广深高速、益田路、福荣路连接该片区，交通便达性较好。,一、地理位置,市花路,紫荆路,意向地块,地块四至：北向,地块四至：西向,地块四至：南向,地块四至：北向,二、四至范围,地块方正,宗地编号：B105-30权属单位：深圳市汇恒置业有限公司使用权出让类型：股权转让用地性质（土地用途）：仓储用地用年限：50年，从1993年02月12日至2043年02月11日止地理位置：深圳福田保税区三号门附近市花路和紫荆路交汇处,三、地块基本状况,四、规划设计要点,N,市花路,紫荆路,意向地块,五、地块现状,场地平整，现有货柜车停放地块内。,市花路,紫荆路,意向地块,六、周边环境,东临紫荆路单向车道（由北向南）：对面为一栋6层高的物流公司,南临金花路单向车道（由东向西）：和英达利数码科技园一路之隔,西临红棉路双向车道：为一块空地视线无遮挡,北临市花路双向车道：与长平商务大厦一路之隔合理楼间距并不影响北面单位采光等,周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注,小结,1、优势：仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间容积率2.5，属于低密度办公区域，具备打造生态商务办公产品的条件2、劣势：项目体量和规模中等，受容积率、层数、40米总高度等各指标限制，难以达到传统的“地标”级别的影响力；地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求；仅剩余34年的使用年限。,花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告,宏观背景顺势而为,项目定位有的放矢,市场环境纵揽全局,地块分析自我解析,物业发展建议产品建议,战略选择方向思考,宏观背景,第二部分 宏观背景,一、深圳发展远景,深圳2030的发展目标设定为“建设可持续发展的全球先锋城”,二、深圳城市功能定位,国家级高新技术产业基地,区域性物流中心城市,与香港共同发展的国际都会,三大功能定位,国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地；区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心；与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。,全国层面：辐射内地的桥头堡作用；地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用；深港层面：建设“深港双城”，走向国际市场。,三、未来深圳区域发展战略,东拓西连，南北贯通，中心强化,四、未来深圳核心区的定位,五、福田区的发展规划,1+3（总部经济+三大支柱产业）经济架构总部经济+高新技术产业、高端服务业、文化产业,发展总部经济是福田区进一步促进辖区经济发展的战略决策。发展目标是：充分发挥福田作为全市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心的地位，发挥深圳CBD的独特优势，发挥福田保税区政策优势和物流功能，并利用辖区内老工业区改造拓展的空间，加大宣传推广和招商引资力度，吸引国内外大型工业企业和引导现有的大规模工业企业把总部设在福田区，设立“前店后厂”型的总部、研发中心、设计中心、物流中心和营运中心。（十、一五规划）,八卦岭工业区,华强北商业区,福田科技广场,深圳中心区及中央商务区,泰然天安科技园区,福田保税区为福田六大重点发展区域之一，位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位。,福田保税区,小结,深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展；深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。,对本项目的启示,深港同城，走向国际市场区域级物流中心，高新技术产业基地中心强化，向南贯通香港可持续发展先锋城,保税区的发展将借此东风，顺势而上,花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告,宏观背景顺势而为,项目定位有的放矢,市场环境纵揽全局,地块分析自我解析,物业发展建议产品建议,战略选择方向思考,市场环境,第三部分 市场环境,1、供应方面商务物业供应大增：2009年上半年深圳写字楼新增批准预售面积15.80万，与2008年上半年相比增加8.37万，同比大幅增长113%。写字楼批售套数727套，同比增加15.8%，09年上半年新获批的写字楼项目单位户型面积与08年上半年相比普遍要大；供应格局趋向“核心”区域：新增推售的3个项目分别为福田区的卓越世纪中心、福田车公庙的NEO企业大道一期、南山后海的天利中央广场二期，地理位置均十分优越，处于该区域的“核心”位置。,一、深圳2009年上半年写字楼市场,2、成交分析,2.1流动性充裕，写字楼成交趋向活跃：2008年底以来，国家出台一系列经济刺激方案，信贷规模持续增长，增量资金开始流入深圳写字楼市场，写字楼成交9.46万，同比增加4.3倍，写字楼成交套数552套，同比增加2倍；2.2商务公寓投资门槛低，去化迅速：随着住宅投资的升温，不少投资客将目光转向商务公寓，促使2009年上半年商务公寓成交率高达70%，远高于写字楼48%的成交率。,3、价格,3.1高端写字楼入市，一手均价5月之后快速上扬，2009年上半年写字楼物业一手成交价格较2008年上涨6.62%；3.2片区报价以福田中心区居首：卓越世纪中心地理位置优越，以开盘价为30000 元/平方米的价格居于首位。,4、三级市场,4.1二手写字楼价格企稳 2009年深圳写字楼的挂牌均价有逐月回升之势，深圳甲级写字楼在09年春节后没有继续下跌，开始企稳，空置率下降。进入5月后，福田中心区、福田中心西区写字楼三级市场租售价格上升最为明显。但整个上半年的写字楼挂牌均价同比出现了大幅下跌17.4至17773元/（2009年1-6月加权均价）；,4.2租金大幅跌落后小幅回升深圳上半年的写字楼租金同比大跌20.4，为74元/月（1-6月加权平均）；所监测的3个行政区的写字楼租金都大幅下跌，罗湖区和福田区同比大跌约24，上半年写字楼租金分别为62元/月和79元/月，南山区同比下跌11.1，上半年写字楼租金为64元/月；深圳甲级写字楼在今年春节后开始企稳。随着春节后空置率下降，租金整体有所上涨，普遍在每平方米10-20元左右。,5、2009年写字楼下半年市场预测,5.1 2009年下半年写字楼潜在供应量57.52万,09年下半年写字楼潜在供应建筑面积比重中，福田以35%的比例位于首位,5.2都市综合体将成写字楼发展趋势,2009 年上半年，卓越世纪中心、NEO 企业大道为两个都市综合体项目；卓越世纪中心规划总建筑面积46.6 万，集写字楼、商业、酒店多种业态为一体的大型综合项目，号称为“深圳CBD 超级商务航母群”；NEO 企业大道涵盖写字楼、高星级酒店、高级商务公寓、高档商业等多种业态，总建筑面积达25 万；深圳作为日益国际化的商务城市，都市综合体将成为深圳写字楼发展趋势；2009 年下半年，深圳将有大中华国际金融中心、东海商务中心两个都市综合体项目发售，未来还将有京基金融中心广、中航城等更多项都市综合体项目入市。,5.3总部经济建设正在提速，中小科技类企业发展得到扶持,面对国际金融危机，深圳综改总体方案通过国务院批准实施，粤港澳合作以及“深莞惠”合作正在紧密展开；早在2008年，平安、招商证券等一些金融公司就在福田中心区获得土地建设总部大厦。今年，百丽、周大福等知名公司也开始在深圳建立办公大厦。同时，喜之郎集团、中信证券总部正式落户深圳，这将大大提升深圳商务氛围，刺激写字楼市场的有效需求。作为科技创新城市，深圳证券交易所创业板市场开业在即，一大批中小科技类企业发展得到扶持。他们在满足融资需求后，将迅速成长壮大，租用或买入大量写字楼扩大办公面积，作为研发、设计、行政之用。,未来写字楼发展七大趋势独立型企业总部写字楼将会进一步发展差异化产品需求明显增加行业聚集特征愈加明显绿色和节能环保将进一步发展高端写字楼配置升级写字楼的商品化程度提高小户型写字楼将成为投资新宠,对本项目启示,写字楼市场目前表现良好；09上半年，地标级高端写字楼集中放量；福田保税区内除本项目外暂无其他写字楼供应；低密度写字楼属于稀缺产品，项目超低容积率在写字楼市场稀缺，具备打造新型生态写字楼的条件。,地块本身的特殊区位决定了产品的不可复制性，寻求差异化竞争路线，避开竞争热点，抢占市场空白点，是该项目重点思考的方向。,皇岗口岸,代表保税区,中心区,香港,中心区,五、区域分析,福田保税区地处深港各大国际海空港中心，至香港新机场28公里、九龙尖沙咀31公里、葵涌30公里、到深圳宝安机场30公里、盐田港30公里、蛇口25公里，是有效连接香港，辐射珠三角的配送基地。CBD和香港双重辐射地带，但片区商务形象档次不高。,1、区域基本情况,于1991年5月28日经国务院批准设立，1993年2月18日隔离围网设施通过海关总署验收。围网面积为1.35平方公里，为深圳最大的保税区；规划范围：福田保税区东起皇岗口岸，北邻广深珠高速公路，南沿深圳河，西至红树林自然保护区，毗邻深圳地铁与香港西北铁路接驳的皇岗地铁总站。福田保税区建有一号专用通道，经落马洲大桥直通香港。,2、区域属性,区内主要发展高科技工业、现代物流业和国际贸易业务，产品主要为微电子、电脑及零配件、光通讯元器件、生物医药工程等。,功能定位：转口贸易、保税仓储、出口加工，相应发展商品展示、金融、运输、通讯、信息、投资咨询等服务性行业。,优越的交通网络，珠三角和香港经济的桥梁福田保税区位于广深珠高速公路的深圳起点站南侧，皇岗口岸的西侧，东至深圳罗湖火车站10公里，盐田港25公里，西至妈湾、蛇口港25公里，西北至深圳宝安机场30公里，毗邻深圳地铁与香港西北地铁接驳的落马洲；建有一号专用通道经落马洲大桥直通香港，区内企业拥有的香港货柜车可自由进出保税区，经批准的私家车可从香港到保税区并在深圳市内行使。另建有二号通道、三号桥与深圳市区相连，并已开通公共巴士。周边地区高速公路、铁路、码头、机场一应俱全；独特的交通地理优势将保税区和珠三角洲在时空上连成了一体，使福田保税区不仅具有深圳特区，还拥有经济发达的珠三角洲作为自己的市场腹地。处于珠三角洲和香港两个经济发达区域间的福田保税区在地理上已天然地将国际和国内市场连接在一起。,3、交通条件,4、经济实力,截止2008年8月，福田保税区拥有厂房60万，仓库82万，写字楼4万；554家企业中工业企业93家，物流企业115家，贸易企业296家，其它企业50家，其中世界500强企业33家；2007年，福田保税区的工业总产值达621.69亿元（其中联想和晶冠占保税区工业总产值约70%），比2001年分别增长了5.4倍。在国际金融危机等多种不利因素的影响下，福田保税区经济连续8年保持高位运行。,32个国家和地区1533家企业入驻，33家世界500强企业,日立环球（原名国际商业机器）、松下、索尼、东芝、日电、国电、又力、汇丰、英特尔、3M、杜邦、霍尼韦尔、安富利、三洋、理光、住友、丸红、日通、AEON、三井物产、马石油、飞利浦、近铁、UPS、贝塔斯曼等33家。,意向地块,5、福田保税区规划前瞻,高科技工业+现代物流业，一桥之隔自由贸易 深圳福田保税区控制性详细规划修编总平面图，2005年10月,十、一五期间在保税区推行“一区两翼”的发展战略，片区将率先向自由贸易区转型，以全线接轨国际的高度规划未来的发展，要将该区打造成为中国真正意义上按国际惯例运作的特殊经济地带。福田保税区将吸引更多的国内外优秀企业入驻，写字楼市场的发展前景值得乐观。,6、区域价值比较,区域分析小结,对比其他其他区域，我们的优势,政策优势：税收优惠、业务运作优惠、金融、外汇等其他优惠政策规划优势：区域级物流中心，和国际接轨行业集聚效应：这里是物流、贸易、电子行业最集中的区域企业实力：这里是世界500强企业在深圳最集中的区域深港同城：从这里到香港无论是走皇岗口岸、还是直接通关，都非常方便,7、区域内企业办公情况 大型公司,光纤生产自有厂房上万平米,飞利浦研发中心租用面积约3000左右,中海物流自有仓库和办公楼，面积在5000以上,7.1大型公司,日立环球公司自有“超级硬盘生产中心”,大型公司的办公面积多在30005000左右，拥有冠名权。大型公司多自有办公楼，但由于保税区目前土地紧缺，后续进入的大型公司多租用办公楼，但目前保税区难以满足如此大面积的需求。,大型公司办公情况小结,7.2 中型公司,四家公司公用，每家面积在1000左右,三洋、国电、宝丽玛共同租用该栋楼，每家在2000左右,创基、海格、群星三家公司公用一栋楼，每个公司面积在1500左右,中型公司的办公面积多在1000-2000左右，没有冠名权，部分拥有墙体昭示面；多为租用办公楼，办公环境一般，每栋楼的公司数量较少。,7.3 小型公司,英达利数码园数十家中小型公司进驻，每家在300左右,万利工业园，35家公司共同办公，每家在200-300之间,数十家公司公用，每家在200左右,小型公司的办公面积多在200-300左右，没有冠名权多为租用办公楼，办公环境不好，且通常会聚集数十家公司,区域内办公情况小结,先进入福田保税区的国内大型企业多为自有办公楼，进入时间较晚的大型企业，因区域内土地供应缺乏，又没有合适物业，多选择租赁的方式进行办公；国外大型企业因企业总公司（如三星）有不允许子公司在境外购置固定资产的规定，该类企业也多为租赁办公楼；贸易、物流、电子类中小型企业，因为行业特征对资金的周转要求较高，多选择租赁的方式进行办公；在选择办公物业时，在面积满足要求的前提下，为彰显企业形象，在大平层和分栋的形式中，多偏爱整栋的形式进行办公。,8、区域内配套,保税区专线1、专线2 以及26，52，60，62，375，385路等公交路线到达长平大厦附近，百佳、人人乐等大型超市购物专车经过，园区内公共交通不是非常便利，生活配套略显不足。,福田保税区专线,对本项目的启示,片区虽知名企业很多，但周围的配套和环境却处于尴尬的境地；片区写字楼供应太少，多数知名企业只能寄居在其他企业冠名的写字楼中；2006年以来出售的写字楼只有长平商务大厦（2006年08月），购买者主要为投资客；为保证项目的整体商务形象和未来进驻的企业品质，在分户小面积划分的基础上，建议尽可能以小体量独栋的形式进行设计，以彰显项目的差异化形象，并满足后续进驻的大中型企业办公的需求。,六、典型案例调研与分析,案例一：北京总部国际案例二：北京总部基地案例三：福田保税区长平大厦案例四：福田保税英达利科技数码园,基本数据：容积率：1.5，绿化率：39.4%，建筑面积22万平方米位置：北京四环建筑形式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110余栋，4-8层的建筑单体总部国际定位：“新派办公，驻京接待，商业展示，科研总部”面积区间：1000-4000平米随意组合，可横向连接销售情况：开辟片区写字楼新高,案例一：北京总部国际,亮点：1、有烟道和天然气管道，可设置厨房2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化3、首层面积设计得很宽绰；层高在4.5-5.8米，在两层以上还设计了不同方向上的挑出4、独立的冠名权,关键词：低容积率、高绿化率、独栋、双拼、连排和小独栋产品1000-4000平米大面积灵活组合、阔绰大堂、独立冠名权。,基本数据：建筑面积140万，独立产权、独立冠名总部楼500多座，绿化率50%项目位置：南四环建筑形式：1200-6000平米独立总部楼区内配套：60000平米6星级酒店，千余套30-50平米总部公寓，12.5万平米商业及休闲配套，几十个200-500平米的餐厅，健身、娱乐等休闲设施齐备进驻企业类型：千余家大中型企业的总部,案例二：北京总部基地,优势：1、享有政策优势，总部集中，商务氛围好；2、独立冠名、独立使用，企业形象好；3、区内生活和商务配套完善；4、环境优美，园林精致错落；5、停车系统方便快捷。,关键词：低容积率、高绿化率、1200-6000平米独立总部、内部配套非常完善、独立冠名权,未来的国际办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象国际化、自由、生态、智能化、人性化的写字楼走上了时代主流行业聚集性愈加明显地块质素有限，发展为第四代写字楼，难以形成项目有效核心竞争力，建议扬长避短，充分利用报税区行业聚集效应，向第五代写字楼方向发展。,小结：北京总部国际和总部基地对项目的启示,项目名称：长平商务大厦 开 发 商：长平发展有限公司 项目地址：福田保税区红花路 项目类型：商务办公 主体建筑结构：地上40层，地下2层，地上1-3为商业裙楼 宗 地 号：B105-43 宗地面积：11190.7 使用年限：50 总建筑面积：79734.19 办公面积：54159.75 商业面积：12423.57容积率：5.95 总户数：994，停车位：216,案例三：福田保税区长平大厦,06年8月份公开发售，07年10月份入伙均价1.1万元/平方米（09年8月二手楼价格：13600.00元/）提出了开辟“人性化生态办公”的口号目标客户群体定位为：保税区内的企业、香港在深圳的分公司及办事机构、成长中的中小企业。,多种户型设计，以45-112平米小面积单位为基本单位，可自由组合的空间。,客户特征,购买客户比例：项目因小面积分割，以投资为主,自用客户构成比例：以内部、周边和港客为主，业务往来和保税区有密切关系,自用客户购买面积比例：自用客户的购买面积偏大，多在300-500左右,自用客户行业构成：项目的主力行业客户为物流、电子和贸易，和区域客户情况吻合,物业管理费：5元/平方米月写字楼租金：55-60元/月，车位租金：450元/位月走道：净高2.4（石膏板吊顶后）,小结：长平商务大厦给项目的启示,在长平大厦自用型客户中，和保税区没有业务往来的人较少考虑在保税区置业，本项目需充分挖掘本区域内客户的需求；在面积分割中，要考虑分户空间组合后的灵活性和相对完整性，以满足后续入住企业对较大办公面积的需求。,项目名称：英达利科技数码园 开 发 商：英达利实业有限公司 项目地址：福田保税区金花路 项目类型：商务办公 主体建筑结构：3栋8层 宗地面积：20200.80 总建筑面积：79734.19 办公面积：52689.19 容积率：2.5 停车位：160个层高：首层C栋6.55m，B栋6m，二、三层4.00m，四-八层3.90m；园林：10000平方米绿化广场、屋顶、平台空中立体花园,案例四：福田保税英达利科技数码园,结构：框架结构外墙：玻璃、铝板幕墙、进口仿铝板幕墙涂料，优质外墙砖大堂：大堂艺术造型吊顶、进口大理石铝塑板墙面，进口花岗岩地坪电梯：“上海三菱”客梯6部（荷载1T），“威得利”货梯6部（荷载2T）、供电：市电供应、中压环网系统：8台进口环网柜、变压器：共6台（SCB9）1250KVA低压配电柜：共42台低压配电柜，每柜2台变压器双电源供电，接置两段母线供13台配电柜，分层分户测量电费、确保电源：配备380KW应急柴油发电机组，并设置了确保电源系统。供水：市政管网供水、自设水泵站，其中生活用水采用变频供水消防：消防栓、自动喷淋、烟、温感探测器、应急照明、气体灭火、自动防排烟通讯：600门直线市话,设备装修,03年10月14公开发售，03年10月30日入伙均价3300元/平方米物业管理：万厦居业物管，3.15元/月C栋每层面积2000，09年8月租金一层55元/月，二层40元/月,客户特征,客户为物流、电子和贸易，和区域客户情况吻合,小结：英达利科技数码园给项目的启示,项目总体规划时，在实现项目价值最大化的前提下，尽可能分若干栋，或每栋若干单元，并预留企业的冠名位，以彰显入驻企业的品牌形象；结合用地条件，尽可能预留相对较为完整的绿地空间，彰显生态办公概念，进一步提升项目个性化形象和市场竞争力；层高划分中，在满足仓储用房层高规范的前提下，在不超过六层、限高40米的前提下，尽可能提高每层高度，提高办公空间分割的灵活性和彰显项目性价比。,花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告,宏观背景顺势而为,项目定位有的放矢,市场环境纵揽全局,地块分析自我解析,物业发展建议产品建议,战略选择方向思考,战略选择,第四部分 战略选择,扬长避短，制造亮点,项目体量中等，自身资源有限,产品差异化,挖掘内部客户,贴合客户需求,都市综合体、标杆级产品竞争激烈,CBD和香港双重辐射，但形象有待提升,大中型企业，对于物业的空间及环境有较高要求,差异化地段，打造差异化产品、用差异化树产品卖点，引起市场主动关注,一、物业发展战略思考,项目经济指标,后期入市项目,项目所属区位,目标客户特征,二、项目SWOT分析,SWOT矩阵发挥优势、克服劣势、利用机会、转化威胁,三、竞争策略,形象上的挑战者，产品上的补缺者,形象,产品,花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告,宏观背景顺势而为,项目定位有的放矢,市场环境纵揽全局,地块分析自我解析,物业发展建议产品建议,战略选择方向思考,项目定位,第五部分 项目定位,以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主,1、福田保税区客户分析,以物流、贸易、电子为主，大中型企业为主；衍生产业：实业、咨询、管理机构以及建筑设计、设计装饰等其他类型企业；保税区的政策优势和未来的规划更加强现有物流、贸易、电子等类企业行业集聚效应。,一、客户定位,100-300,300500,500-1000,1000以上,2、福田保税区各等级客户分析,大中型企业需求强劲，充分挖掘片区内主流客户需求,偶得客户,贸易（16%）、物流（12%）、电子类（12%）大中型企业客户（共约40%）；创意设计类企业（如建筑设计、环境设计、服装设计等智力密集型企业，共约30%）；,贸易、物流、电子类小型企业客户（10%）；衍生产业的相关企业，如咨询、管理机构及其他企业客户（10%）。,其他：实业类等企业客户（10%）,主流客户,辅助客户,3、项目客户定位使用客户,70%,20%,10%,在重点关注区域内贸易、物流、电子类大中型企业客户的基础上，对于一些创意设计类如建筑设计、环境设计等智力密集型企业，也是我们重点争取的对象。,营运阶段：处于稳定发展阶段，已经积累了一定资金实力，支付能力较强；前瞻性视角：企业看好保税区的地理位置、良好的通达性，尤其是福田保税区产业定位的良好平台，以及政策和深港的地缘优势，为企业创造更多发展壮大机会；,3.1主流客户：贸易、物流、电子类大中型企业客户,办公地点：对办公物业的占有欲较高，并希望借助福田保税区产业的相对集中为公司的发展提供更多便利，对办公物业的冠名权非常关注；通勤：普通员工对公共交通的依赖性较大，尤其是地铁、轻轨线路；主要骨干人员拥有私家车比例高；办公时长：因行业的特殊性，该区域的企业因生产、跟单等原因，公司员工加班成为普遍现象。,他们的公司经过多年的发展，已颇具规模和实力,他们多从事物流、贸易和电子行业，目前的办公面积在1000平米左右他们的发展离不开保税区，因为这里是商机的源泉现在的办公环境和90年代的写字楼相比没有什么太大的区别他们想要拥有一个足够匹配的空间，可以商务谈判，可以闲情逸致这样的要求，虽然简单，但在目前的保税区却难能满足。,主流客户素描,小型企业大多30人左右，规模不大，所需办公空间基本都在200-500平米之间，少数发展成熟的企业需求面积在500-2000平方米以上；他们之中不凡有业界响当当的名企，产品畅销国内外；他们在成立之初都选择租赁相对便宜的物业，随着在业内名气提升，逐渐积累了购买办公物业的实力，对办公物业具有独特的审美和产品需求；白天总有开不完的“头脑风暴会”和沟通讨论会，公司的会议室永远是超负荷运转；他们特立独行，品味不俗，生活方式随意，喜欢玩空间、摆酷，以设计能力论高低；他们爱看国外的大师级设计作品寻找设计灵感，对国内的设计产品评头论足。,3.2主流客户：建筑、环境、服装创意设计类企业,营运阶段：企业成立5-10年，处于高速成长发展阶段，已经积累了一定资金实力，支付能力较强；前瞻性视角：企业看好项目地理位置和福田保税区低密度、生态开阔的办公环境；人员状态：属于智力密集型行业，主要赢利板块的员工大多时间在公司内部办公；为了提升人员的工作效率，注重办公内部环境的舒适和配套的便利；办公地点：对办公物业的占有欲较高，并有购置企业固定资产的强烈欲望；通勤：普通员工对公共交通的依赖性较大，尤其是地铁、轻轨线路；主要骨干人员拥有私家车比例高；,主流客户素描,深圳市某建筑设计公司企业背景：约30人规模，经过一定时间的发展，积累一定资金，且企业对资金的周转要求不高。为了便于企业的发展和形象的展示，希望有一个通达性好、品质形象高的办公物业，500平方米左右的面积，既可以作为固定资产投资，又可以解决企业员工办公；偏爱福田保税区区位的通达性，及福田保税区整体低密度、舒适的办公环境；注重产品的高性价比；因为工作性质，偏爱生态、休闲的办公氛围，和6米的层高，通过设计改造后，让办公室充满设计的灵动气息。,营运阶段：处于起步发展阶段，支付能力较弱；前瞻性视角：企业看好保税区的地理位置、良好的通达性，同类产业的聚集性，尤其是福田保税区产业定位的良好平台，以及政策和深港的地缘优势，为企业创造更多发展壮大机会；办公地点：对办公面积需求较小约在200-300左右，希望借助福田保税区产业的相对集中为公司的发展提供更多便利；通勤：普通员工对公共交通的依赖性较大，尤其是地铁、轻轨线路；主要骨干人员拥有私家车比例高；办公时长：因行业的特殊性，该区域的企业因生产、跟单等原因，公司员工加班成为普遍现象。,3.3辅助客户：20%,贸易、物流、电子类小型企业客户：10%,主要为贸易、物流、电子行业衍生的咨询、管理机构等相关行业；注重办公物业的整体形象，追求实惠、超值，需求面积约在200平方米左右；前瞻性视角：企业看好保税区500强企业，及贸易、物流、电子类行业的聚集性。,衍生产业的相关企业如咨询、管理机构及其他企业客户：10%,国内贸易、物流、电子类大中型企业客户（20%）；创意设计类企业（如建筑设计、环境设计、服装设计、平面设计等智力密集型企业）（30%）；其他：实业、咨询、管理机构及其他企业客户（10%）。,自用客户,投资客户,3、项目客户定位购买客户,60%,40%,投资客。,具有相对比较专业的房地产知识和长远的眼光；随着市场长期以来对住宅投资高涨的热情，所引发的写字楼价格低于住宅价格的“倒挂”现象，意识到写字楼投资潜力的巨大；强调产品的高性价比、低总价门槛；看重福田保税区的产业规划、经济高速发展及世界500强企业聚集的品牌效应，及由此引发的区域发展潜力；在现有产品供应量大增的市场中，易被差异化的形象定位和新的评估标准所打动。,主流客户投资客特征,低密度生态商务办公基地,1、产品属性定位,二、产品定位,一个具有可塑性、延展性、能激发创造活力的办公空间；一个将思想解放的商务地；一个为企业总部独享的个性领域“他”，契合片区典型办公群体，强调建筑在内涵和外延上的原创性，成为片区的商务办公新领地。,第一总部尊享深港同城，企业国际总部,2、产品形象定位,项目VS区域内的写字楼、仓储、厂房拥有品质感更高的商务立面形象；拥有甲级商务写字楼的硬件配置；纯正5A级写字楼智能化标准配备；拥有相对独立的分栋或分单元设计，更便于彰显企业总部形象；拥有空中花园和生态广场的休闲商务空间，让办公更生态。,项目VS福田、南山等地标性的甲级写字楼低密度生态化办公6米层高的设计，企业办公空间更灵活小体量分栋设计，总部形象更鲜明福田保税区无可替代的区位优势,恢宏前广场、个性外立面我们具有成为福田保税区地标的实力6米的层高阔绰的空间的奢华上演5A级的软硬件配置我们可以比肩中心区甲级写字楼个性空中花园、小区园林迷失在办公室和公园之间,欣年广场释义：本义：喜悦，欣悦、欣喜、欣羡、欣戴、欣欣向荣之意。“欣年广场”寓意项目以及未来入驻的企业随着深圳总体的良好发展态势，以及福田保税区特有的产业定位和规划，将呈现出一片欣欣向荣的美好局面；测试：天赋吉运，德望兼备，继续努力，前途无限。（吉）+财+官。,案名建议一,3、案名建议,福年广场释义：“福”、“富”互训,以明家富则有福。本义:福气,福运。古称富贵寿考等齐备为福。“福年广场”寓意尊享福田保税区的福址、便利交通、政策利好以及未来的发展潜力；测试：有贵人助，可成大业，虽遇不幸，浮沉不定。（吉）+官。,案名建议二,案名三：富年广场测试：杨柳遇春，绿叶发枝，冲破难关，一举成名。（吉）+官 案名四：华年广场测试：有贵人助，可成大业，虽遇不幸，浮沉不定。（吉）+官 案名五：荣年广场测试：有贵人助，可成大业，虽遇不幸，浮沉不定。（吉）+官,其他案名建议和思考,1、价格测算说明市场比较法；假设项目在2010年10月份预售；采取市场比较法对项目的预期售价进行预测，选取区域内长平商务大厦、中心区现代国际（19层以上复式产品）和卓越世纪中心等三个项目进行比较。,三、价格定位,2、参考项目基本信息,3、市场比较法测算,假设项目在2010年10月份预售，综合考虑保税区项目所处的区位及产品品质，按照目前市场表现及价格变化趋势，预计未来一至两年内价格呈稳步略涨的趋势，保税区项目在2010年05月份预计可实现销售均价约为：21000-22000元/。注：该处暂未考虑到34年剩余使用年限对售价的不利影响。,4、结论,花样年深圳福田保税区项目定位及物业发展建议报告,宏观背景顺势而为,项目定位有的放矢,市场环境纵揽全局,地块分析自我解析,物业发展建议产品建议,战略选择方向思考,物业发展建议,第六部分 物业发展建议,一、物业配比建议,二、设计要点提示,1、分栋和分单元小体量设计 在整体规划布局时，在满足项目价值最大化的前提下，尽可能通过多栋小体量建筑和一栋多单元形式的形式进行设计，并充分考虑大企业入驻的冠名位置和企业形象展示，以彰显企业总部概念。2、花样年集团总部 对于花样年集团总部的自有物业，在6米层高的基础上，预留2000平方米的建筑面积，尽量保证空间的完整性和独立性，优先考虑小独栋设计，在指标规划允许的条件下也可考虑局部顶层；,3.1项目形象和人行主入口：考虑项目形象的彰显，及人行的便利性，建议项目主形象和人行入口设置在地块北侧临市花路方向；3.2项目车行主入口：综合考虑交通的便利性，及进入的舒适性和品质感，建议设置在东侧临紫荆路方向作为项目主入口。,车行入口,3、主入口建议,项目主形象人行入口,4、建筑层数、层高建议,5、户型面积划分,从使用时空间组合的灵活性和便利性考虑，主力户型面积为120150（75%）；端头稍大户型建筑面积240左右，最大不超过300（25%）。,无论是个性实用的复式，还是阔绰的大平面，第一总部的自由空间随您处置,6、空中花园,争取每层每单元都送有一个这样的空中花园；工作累了，不用下楼，个性的空中花园就可以尽情放松，随您吹吹风、晒晒太阳，养养花草、展示茶艺,7、地标级前广场,通过在前广场设置异型结构，打造个性地标级前广场；充分体现项目品质、档次和价值，我们要我们的业主为我们的前广场骄傲；方向思考：可考虑结合立面设计和集团品牌的色彩组合，设计一花开中国的雕塑作品。,8、个性化的立面设计,采用玻璃幕墙+彩色钢质格栅；既彰显高品质的商务办公形象，又通过钢质格栅色彩的点缀使建筑在区域内多以灰色、白色的建筑立面中脱颖而出。,9.1电梯配置及指标考虑到福田保税区客户的特殊需求，客梯满足20-30人乘坐，货梯满足2000KG货物运送；项目未来办公人数预测44922.651.510/人=6738人。9.2电梯内装客梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报等商务信息；内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁；电梯内设置空调及音乐系统。,9、电梯比甲级写字楼更胜一筹,10、用大堂彰显品质和形象,10.1 功能定位：设置水牌、接待台、洽谈、商务休闲等功能；10.2 面积建议：主大堂建议约500；10.3 层高建议：连同架空层，10米层高；10.4 大堂风格：协调立面风格，现代、简约、时尚、简洁、通透、空间感强，用材考究。,11、让空调成为甲级羡慕的理由,大堂安设新风系统及中央空调，大堂空调费通过物业管理费分季节收取；分户VRV空调（预留设计考虑，后续由入驻企业自行安装），节能、分户计量，降低空调交叉污染，满足客户24小时全天候无时差办公需求，降低运营成本的同时，符合目标客户需求特征；立面设计中的空调位要满足室外机摆放的合理尺寸；空调外机需要考虑统一标准摆放，并设置隔栅确保外立面统一。,空调节能、环保是客户关注的主要因素,第一总部保税区新形象标志不在高度，贵在价值,THE END，THANKS!,