中国房地产行业政策深度研究报告.ppt

二零零七年度房地产行业政策深度剖析 房地产政策周期与1978-2007年行业政策全面回顾,上海策海房地产营销策划有限公司市场研究&战略顾问部2008年02月28日,第一部分 行业周期与中国房地产发展阶段划分第二部分 政策周期与中国房地产政策全面回顾第三部分 二零零七年度房地产行业政策深度剖析第四部分 二零零八年房地产行业政策预测与展望,目录,第一部分 行业周期与中国房地产发展阶段划分,房地产行业波动 政策周期同行,1.1美国、日本及香港房地产行业周期1.2影响房地产行业周期的主导因素1.3中国房地产周期主因及阶段划分,第一部分 行业周期与中国房地产发展阶段划分,表1.美国房地产行业发展周期（20年左右）,美国房地产业的每一轮都要经过复苏、高涨、转折、萧条这4个阶段，这4个阶段完全完成需要10-14年的时间，而上升期则在5-7年；一个完整的行业周期为20年左右。,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,表2.美国住房投资变动情况（1946-1985）,从美国住房投资幅度变动情况来看，大约4-5年左右时间经历一次循环。,表3.日本房地产行业地价周期（10年左右）,日本以地价指数增长率为标准的地价周期一共经历5次循环；地价周期平均长度为113个月，大约每10年为一个周期。,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,表4.日本土地资产及GDP变动情况（1976-1999）,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,从日本土地资产增长幅度变动情况来看，大约10年左右时间经历一次循环。,表5.香港房地产行业景气周期（10年左右）,香港的房地产平均以10年左右完成一次周期波动；最短的约6-7年，最长历时12-14年。,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,表6.主要国家或地区房地产行业周期汇总,总体而言，大多数国家或地区的房地产行业会经历10年左右的一次循环。,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,1.2影响房地产行业周期的主导因素,表7.房地产行业周期的一般成因汇总,长、中、短期因素分别主导形成20-40年的长周期、10-20年的中周期、5年左右的短周期。,1.2影响房地产行业周期的主导因素,宏观经济对房地产业产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周期呈同向发展趋势，房地产周期略早于宏观经济周期。,自由市场经济：（西方国家）,“经济周期决定房地产行业发展周期”,1.2影响房地产行业周期的主导因素,表8.宏观经济周期与房地产周期的关系,政府主导市场经济：（中国）,“政策周期主导中国房地产行业发展周期”,1.3中国房地产周期主因及阶段划分,由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济发展呈现周期性发展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业发展周期。,表9.历届政府主要领导人构成情况,1.3中国房地产周期主因及阶段划分,政府主要领导人的周期性更替对中国宏观经济发展产生重大影响，并间接决定房地产行业的周期性变化特征。,1.3中国房地产周期主因及阶段划分,由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济发展呈现周期性发展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业发展周期。,表10.中国政府高层领导与房地产业的关系,1.3中国房地产周期主因及阶段划,表11.中国房地产行业政策周期与行业发展阶段划分,在政府因素的主导下，中国房地产行业以10年左右为一个周期。（预计将要经历大概4个周期，在2020年左右，中国房地产行业才能成熟）,1.3中国房地产周期主因及阶段划,表12.中国房地产投资与固定资产投资（1986-2007）,1986-1996的房地产投资经历较大波动幅度；1997-2007则相对平稳增长。,第二部分 政策周期与中国房地产政策全面回顾,中国房地产行业政策 十年一个轮回,2.1 改革开放前期行业政策概览（19781987）2.2 中国房地产行业政策周期（上）（19881997）2.3 中国房地产行业政策周期（下）（19982007）2.4 近年行业宏观调控专题回顾（20052007）,第二部分 政策周期与中国房地产政策全面回顾,2.1改革开放前期行业政策概览（19781987）,表1.行业政策周期划分方案说明,备注：到目前为止，中国房地产行业大致经历了3个完整的政策周期；但是，鉴于改革开放初期（1978-1987）房地产行业的规模小、市场化程度低；所以，本报告重点研究1988-1997和1998-2007两个政策周期。,表2.改革开放前期房地产行业政策汇总：政策周期（一）,2.1改革开放前期行业政策概览（19781987）,住房消费的计划经济特征明显；商品化住房处于推行试点阶段。,2.2中国房地产行业政策周期（上）,表3.中国房地产行业第二个政策周期阶段划分,从土地批租制度改革起，通过10年左右的房地产制度调整以及系列法规的颁布，为中国房地产行业的全面商品化奠定政策经验及制度化基础。,2.2中国房地产行业政策周期（上）,表4.政策周期（二）温和阶段,全国城镇土地批租制度的改革，为商品化住房市场形成奠定最根本的制度基础。,2.2中国房地产行业政策周期（上）,表5.政策周期（二）扩张阶段,土地使用制度改革继续推进；通过刺激消费与投资，积极扩大房地产市场规模。,2.2中国房地产行业政策周期（上）,表6.政策周期（二）稳健阶段,开始加强房地产市场宏观管理；控制投资规模及规范投资主体行为。,2.2中国房地产行业政策周期（上）,表7.政策周期（二）收缩阶段,继续从紧财政货币政策，颁布系列法规，酝酿住房制度变革。,2.3中国房地产行业政策周期（下）,表8.中国房地产行业第三个政策周期阶段划分,从信贷、市场、行业投资监管到土地政策、住房保障制度初步建立及房地产相关法律的出台，房地产行业调控手段日趋完善；中国住房制度化、法律化呼之欲出。,2.3中国房地产行业政策周期（下）,表9.政策周期（三）温和阶段,通过税收优惠、积极财政及住房分配货币化政策促进房地产行业快速发展。,2.3中国房地产行业政策周期（下）,表10.政策周期（三）扩张阶段,通过二手房、租赁市场及公积金贷款利率下调等手段促进房地产市场繁荣；同时，通过税收优惠等措施消化空置商品房。,2.3中国房地产行业政策周期（下）,表11.政策周期（三）稳健阶段,信贷、投资政策基调开始转变，土地及市场的监管整顿力度逐步加强。,2.3中国房地产行业政策周期（下）,表12.政策周期（三）收缩阶段,由对房价的调控到对住房结构的调整，再到住房保障制度的建设，政策渐趋深入。,表13.近年主要房地产行业政策汇总(2005年度),2.4近年行业宏观调控专题回顾,对快速上涨房价的稳定与市场调控成为2005年度政策的主基调。,表14.近年主要房地产行业政策汇总(2006年度),2.4近年行业宏观调控专题回顾,住房供应结构调整成为年度政策重点，同时，土地、税收、信贷等相关政策也频繁出台。,2.4近年行业宏观调控专题回顾,表15.近年主要房地产行业政策汇总(2007年度)（上）,2007年的税收、信贷及市场、投资监管频出，政策调控“组合拳”开始发力。,表16.近年主要房地产行业政策汇总(2007年度)（下）,2.4近年行业宏观调控专题回顾,住房保障制度成为07年度重头戏，土地新政加强；在此基础上，物权法等相关法律出台。,第三部分 二零零七年度房地产行业政策深度剖析,贰零零柒年 房地产行业政策频出,3.1 货币信贷政策（消费、投资）,3.2 财政税收政策（成本）,3.3 行业监管政策（投资、市场、中介）,3.4 土地管理政策（供应）,3.5 住房保障政策（公共保障）,3.6 相关法律制度（制度化建设）,第三部分 二零零七年度房地产行业政策深度剖析,3.1 货币信贷政策,存款,表1.准备金率调整情况(2007年度),通过10次调整，2007年度准备金率上调5.5个百分点至14.5%。,3.1 货币信贷政策,存款,表2.准备金率调整及股市表现(2007年度),准备金率上调，上半年对基本无负面影响，年末几次调整，股指也微幅下降。,表3.准备金率历次调整情况(19842007年),1985年为10%，1998年提高至13%，2003年降至6%，2007年度准备金率大幅度提高。,3.1 货币信贷政策,表4.央行利率调整情况(2006-2007年),通过6次加息，07年度一年期存款基准利率上调1.62%；一年期贷款基准利率上调1.35%,3.1 货币信贷政策,表5.央行历次利率调整及股市表现(1993-2007年),在牛市行情下，07年以来的加息并未带来股指的相应下调。,表6.存款基准利率、通货膨胀及实际利率(2006-2007年),表7.人民币存贷款基准利率调整表(2007年12月21日),通过对各档次存贷款利率采取不同的调整政策，抑制短期投资消费行为。,3.1 货币信贷政策,表8.个人住房公积金存贷款利率调整情况(2006-2007年),07年共有5次对住房公积金存贷款利率做出相应调整，5年以上贷款利率上调0.45%。,3.1 货币信贷政策,表9.商业性房地产信贷政策,对房地产企业放款条件更加严格；第二套住房以家庭为单位，相应提高首付比例及利率。,3.2 财政税收政策,表10.城镇土地使用相关税收政策,土地增值税从预征到实收，耕地占用税提高约四倍标准，土地使用税开始实施。,3.2 财政税收政策,表11.增值税上缴额方案列举,对发展商的利润并无太大影响，由于成本向消费者转移，但可能导致房价的相应提高5-10%。,3.2 财政税收政策,表12.所得税及物业税政策,个人所得税开始征收，物业税扩大试点范围。,3.2 财政税收政策,表13.个人所得税上缴个案列举,个税的征收，无疑增加了二手房的交易成本。,3.2 财政税收政策,表14.南京某住宅项目主要成本分析,土地出让金14400万元、建安工程费用12800万元、土地增值税6739.79万元、所得税5166.82万元、销售税金及附加3489.97万元构成项目投资主要成本。,3.3 行业监管政策,表15.外商投资监督管理政策,规范外商投资房地产市场准入，房地产行业列入限制外商投资产业目录。,3.3 行业监管政策,表16.房地产市场监管及中介、物业管理政策,整治房地产市场秩序，规范经纪机构及交易行为，完善物业管理制度。,3.4 土地管理制度,表17.土地供应与出让交易政策,经营性用地全面招拍挂牌，土地闲置成本加大；中小套型等住房用地占供应总量的70。,3.4 土地管理制度,表18.土地储备、登记、利用管理政策,土地利用标准化，土地储备管理制度化，土地登规范化。,3.4 土地管理制度,表19.土地市场专项治理整顿措施政策,严肃查处土地出让中的腐败问题，清理整顿全国土地市场；严格禁止“小产权房”。,3.4 土地管理制度,表20.土地市场专项整顿成果,备注：罚款和罚没非法所得接近20亿元；没收地面建筑和拆除非法建筑物2000多万平方米,3.5 住房保障政策,表21.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,以廉租住房及经济适用住房为政策重点，开启中国住房保障制度建设大门。,3.5 住房保障政策,表22.廉租住房与经济适用住房政策,廉租房保障办法、资金管理及经适房管理办法的出台，为具体落实住房保障制度奠定基础。,3.5 住房保障政策,表23.全国主要城市保障性住房建设,廉租房、经适房、两限房，基本形成完整的住房保障体系。,3.6 相关法律法规,表24.物权法与城市房地产管理法,以物权法、城市房地产管理法为代表，房地产业将由政策调控向法律建设转变。,第四部分 二零零八年房地产行业政策预测与展望,贰零零捌年 新一轮政策周期起航,4.1 08年政策基调研判4.2 08年主要行业政策预期4.3 08年后行业政策建设展望,第四部分 二零零八年房地产行业政策预测与展望,4.1 08年政策基调研判,根据中国房地产行业政策10年左右经历一个周期历史经验，在3月份政府换届因素的作用下以及行业发展环境的（国际、资本、市场等）变化；预计在2008年下半年前后，房地产行业政策将趋于温和，开始新一轮的政策周期。,表1.影响08年政策基调的主要因素,4.1 08年政策基调研判,美国次贷危机 全球经济增速放缓导火线 国内外宏观经济环境趋冷，政府政策基调面临重大调整,美国次贷危机的影响远超人们的普遍预期；从近期以花旗银行为代表的金融巨头表现 及全球股市场的持续低迷表现来看，或许，美国次贷危机，日益全球经济增速放缓 导火线，甚至，可能成为全球经济衰退的分界点。全球经济的低迷，必将全面影响“以出口为导向”的中国的经济增长；如果国内固定 资产投资及国内消费不能实现稳定的增速的话，中国经济将面临严峻考验。而从近 年的数据与事实来看：房地产行业的确对固定资产投资及国内消费的拉动作用不小。以万科为代表的国内发展商，席卷全国的“降价风暴”，在大幅降低国人对楼市行情信 心指数的同时，也预示：“楼市拐点”或许确实来临。,4.1 08年政策基调研判,建设部政策研究中心主任陈淮认为，在房地产行业政策方面，08年国家仍将贯彻近年以来的调整结构和稳定房价政策，但明显变化是，在一定程度上关注重点从市场转向了保障。,表2.政策体系与基本基调,07年宏观调控政策出台全面而密集，涵盖房地产的各个方面：从土地、金融、产品供应结构、交易环节税费、房屋贷款等，除了持有环节的物业税，房地产市场的各个环节都已有政策“把守”。随着保障性住房、金融政策、土地政策等这些宏观政策的进一步落实，房地产行业势必出现变化，如果再出台更为严厉的政策，无疑会对房地产业产生更大的甚至是巨大的影响，估计国家也会考虑到这一点，因此如何将今年的政策真正贯彻将是2008年的重头戏，这也是业界最为关注的事情。,政策基调预期：由从紧转向温和 调控从宏观走向务实，重点是落实和完善现有政策,说明：政策如何真正贯彻落实，将是2008年的重头戏,4.1 08年政策基调研判,在今2007年12月中央经济工作会议上，提出“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”这也是中国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，央行除了会进一步运用利率和存款准备金率这两个手段之外，适度放宽汇率政策可能也将成为一种选择，并且可能会借助必要的行政手段来控制放贷规模，比如通过季度平均放贷规模的控制、严格要求银行的贷款审批制度等等。这些都将可能成为2008年货币政策调控的方式，避免经济从过快向偏热转变，并且受到2007年美国次级债危机的影响，防范房贷风险也成为众多银行必须面对的问题，对银行而言，给“过于乐观”的房地产行业进行风险评估更加慎重，选择优良资产进行放贷更加明显，发放贷款也更加谨小慎微。2008年房贷政策的趋紧似乎已成一种必然。,货币信贷：从紧似成必然，零八年下半年或趋于温和,说明：根据市场行情变化，上半年“从紧”为主，而下半年或转为“稳健”。,4.2 08年主要行业政策预期,24号文是2007年国家宏观调控的重头戏，也是今后的主要方向；2008年国家将以推进住房保障体系为主，保障性住房将满足更多人的住房需求，但同时，商品房市场也将有序发展，与保障房构成市场的住房体系。2008年对于住房保障来说，是一个真正的开局之年，也是至为关键之年。国土资源部相关负责人在解读“39号令”时也强调：2008年要保障住房供应量，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。由于“39号令”等相关土地政策的落实，2008年，随着保障性住房及“90/70”政策的落实，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。,住房保障体系：重点推进，保障性住房比例将会加大,说明：保障性住房与商品化住房共舞，构成2008年的主旋律。,4.2 08年主要行业政策预期,明年土地市场整顿力度可能会加大，国土资源部可能会在几个大城市加大力度查处囤地行为。土地供应有限，因此供不应求仍是房价上涨的主要原因，加大土地处置力度，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。因此，2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向。2008年，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供给，必将成为政策调控的一个主要方向，开发商的囤地成本必将大大增加，这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期，起到增加房产供应的效果。,土地市场：清理整顿力度有望进一步加强,说明：07年出台系列土地新政，配合保障住房建设，土地违规违法行为查处力度将加强。,4.2 08年主要行业政策预期,2007年10月1日起执行的物权法，已经为物业税的开征创造了法律条件；而物业税空转试点也从原先的6个城市扩大到10个城市，这说明政府正在加快步伐来推进物业税政策的出台。虽然物业税实施的相关操作细节比较难于界定，物业税全面实施的时间表还很难确定，但是，政府可能实施这样一种模式，先通过选择部分城市的真正试点，从而全面推进实施。因此，2008年，物业税或许会在部分城市率先试点实施，并且试点实施过程中的相关针对性操作细则将会是房产市场的主要焦点。,物业税：或将从“空转”转入到实收，部分城市试点开征,说明：由于条件尚不成熟，近期出台的可能性不大，扩展部分试点城市是现实选择。,4.2 08年主要行业政策预期,今年年初，建设部就出台了资金监管等相关规范交易结算资金的政策，但是11月初仍然爆发了深圳“中天置业”卷款逃跑事件，表明各地对于相关政策的落实方面仍有待进一步的加强，而这必然预示着在2008年整体宏观政策趋紧的大背景下，对各地的中介行业进行又一轮的规范将是大势所趋。从加强存量房交易信息的管理和建立规范、完善的存量房交易信息发布平台角度来说，在2008年全面推进存量房网上签约将是一个必然，并且当前的存量房交易过程中，存在一些通过经纪公司交易的但采取了“假自行交易”的模式，那么，为了彻底消除这种状况就需要执行全面的存量房网上签约。同时，为了进一步确保存量房交易资金的安全，规范经纪公司的交易行为，必然会加大存量房资金监管的执行力度，这也将会让资金监管涉及到的相关配套环节进一步的完善。,中介行业：进一步规范，将成为大势所趋,说明：市场条件的恶化将加速中介业的竞争并产生系列问题，中介业的规范势在必行。,4.2 08年主要行业政策预期,应当该看到，光靠中央的政策指导是难以让住房保障制度落到实处的，必须通过法律的途径来确保该项制度的实施。因为没有法律规定与约束，使地方政府将有限的土地资源都拿去搞商业开发，将有限的财力都拿去搞各种面子工程和形象工程，而公共住房保障制度被忽视。因此，要从根本上改变我国住房保障制度的现状，有必要制订一部住宅法，对住宅的建设、消费、分配等环节进行规范，确定政府在住房市场的责任和义务，明确政府在住房市场的角色，使得目前的政府政策真正实现制度法制化、规范化。早在2001年，中国就曾经酝酿制订全国首部住宅法并上报全国人大，但这一法律却迟迟没有正式诞生。最近，随着对住宅保障法律体系的讨论日渐深入，随着物权法开始实施，住宅法将再度受到关注。2007年全国“两会”期间，有人大代表提出了住宅法立法案的议案。（日前，建设部等部门正在积极研究制订住宅法）,4.3 08年后行业政策建设展望,说明：中国房地产行业日益成熟，由政策调控向法律制度建设转变成为历史必然。,展望：建设重点由政策调控到法律制度 公共住房保障政策频出，住宅法出台指日可待,说明：系列房地产相关法律制度的出台，从而形成美国住房模式、日本模式；以美国、日本发展经验来看，到2020年左右，中国将构建起相对完整的房地产行业法律制度体系，并形成中国住房模式（消费、投资）。,4.3 08年后行业政策建设展望,表3.美国及日本住房法律体系,以上结论及研判，只代表本机构观点；仅供参考。,