宁夏银川塞上文化城项目营销推广案.ppt

,塞上文化城项目营销推广塞上文化城项目营销推广,第一部分,产品分析与功能定位,1 产品分析11 产品背景银川市是宁夏回族自治区首府，是全区经济、政治、文化、交通、信息的中心。作为全国历史文化名城，银川市素以“塞上江南、西部明珠”之美称闻明中外。宁夏五十大庆的重点建设项目共有 13 项，正在不同的“进行时”过程中，建设热度搅热今冬银川。其中 2008 年主要推进的塞上文化城（以下简称文化城）：它的设计突出了中国古代建筑风格，东、中、西工程包括沿北京路建设的民族特色小吃店、茶座、笔墨纸砚经营场所，规划设计了 10 座小型四合院建筑。西侧紧邻的艾依河将作为水系带和建筑物相互映衬，形成水城一色的仿古建筑景观。文化城建成后，将成为集文化、休闲、旅游等功能于一身的公众场所，全力打造塞上文化城。12 地理位置宁夏，是中华民族的重要发祥地之一，也是多元文化汇聚之地。农耕文化、草原文化在这里共生，丝路文化、移民文化、伊斯兰文化在这里交融，史前文化在这里大放异彩，塞上江南的独特景观令人称奇所有这些，都成为宁夏的宝贵资源。“塞上文化城”位于宁夏银川首府市金凤区中心，新区三管两中心艾依河水系西侧、北京路与上海路之间，与拉普斯森公园隔北京路相望，是集古玩、字画、奇石等文化收藏品及文化用品、民间艺术、民俗文化展示和交易为主体功能的综合性文化经营载体，总规划建筑面积 59200，框架结构，其中中区建筑面积为 20255 的，15 栋、1 3 层的仿古建筑已完成土建主体。13 建筑规划131 建筑风格塞上文化城整体造型采用了中国传统建筑的形式，力求创造出富于自身独特魅力的建筑形象，使之成为银川市最引人注目的建筑群。本组建筑高低错落，层次分明，形体组合丰富，气势恢宏，建筑的细部处理手法简洁流畅统一。规整的建筑格局具有强烈的群体气势和震撼力。1 32 建筑平面设计中区 1-15 号楼均采用柱网开间为 4 米局部 6 米，进深为 4 米或 8 米的联营商场内连续排列商铺方式，一层外廊净宽为 2 米，二、三层局部采用外廊连接并设置若干疏散楼梯间。,共 52 页第 1 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广东区四合院主要采用 4 米行业 42 米开间；75 米和 66 米进深。大部分分为两层。本建筑主体高度 181 米，建筑层高为 39 米和 42 米。1 33 原建筑结构与功能运作依据功能与实施顺序要求，本规划设计计划分（中区和西区）为该文化城商业街以文物、字画、古玩零售街区，沿北京路一侧为特色餐饮；（东区）为接待区主要为政府和大型企业接待区，其中功能要求具有：餐饮、娱乐、接待和住宿等。如图所示中区和西区分为商业街东区为接待区1 34 现状中区工程进度表根据现在工程进度状况，先以完成中区的整个主体建设及功能定位。如图所示：,共 52 页第 2 页,2/10/2008,4,4,塞上文化城项目营销推广工程进度明细表（中区）,楼,号,1#,2#,3#A,3#B,4#,5#,6#,7#A,7#B,总建筑面积,1490,1458,2856,546,546,516,3986,总层数一层高度 m,23.9,23.9,13.9,23.9,13.9,13.9,13.9,23.9,33.9,二层高度 m,3.6,3.6,3.6,3.6,3.6,三层高度 m,总高度 m,10,10,7.1,13.35,7.097,7.097,7.097,11.2,16.65,楼,号,8#,9#,10#,11#,12#,13#,14#,15#,总建筑面积总层数一层高度 m,180823.9,89423.9,48323.9,43613.9,46713.9,32513.9,395633.9,40813.9,二层高度 m,3.6,3.6,3.6,3.6,三层高度 m,总高度 m,13.35,11.202,9.898,8.714,8.714,8.714,16.65,8.714,共 52 页第 3 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广2产品功能定位21 产品功能定位背景文化城在最早的产品功能规划过程中东、中、西区功能完善，现因东、西区工程尚未开工，导致无法达到文化城整体面市条件，而中区工程主体现以达到面市条件，故将中区产品功能二次重新规划，打造一个独立完整的功能主题。如图所示：中区现以主体达到面市条件西区尚未开工东区尚未开工22 总功能定位概念中区是文化城中心功能定位区，根据现状既定为集古玩、字画、奇石等文化收藏品及文化用品、民间艺术、民俗文化展示、交易及餐饮、娱乐、接待和住宿为主体功能的综合性文化经营载体的总体功能区，它包囊的两大主题四大功能区板块：一大主题既为：动区A、文化产品展示交流功能区；（古玩、字画、奇石、贺兰砚、仿古家具、协会办公厅、多功能厅、拍卖厅、展厅）B、文化产品交易功能区；（古玩、字画、奇石、贺兰砚、仿古家具、剪纸、刺绣、陶泥、民族服饰店、民乐音响店、,共 52 页第 4 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广民族书吧、刻章、民族乐器店、笔墨纸砚店、休闲体验区）C、旅游产品交易功能区；（宁夏土特产五宝）另一大主题既为：静区D、综合配套服务区（酒文化区、特色餐饮区、茶楼娱乐文化区、贵宾接待、客栈、便利店、银行邮局、物业办公用房、食堂及保安室）23 分区域功能规划展示明晰位置图231 两大主题：动区和静区主要说明人流动线及出入口主次方位，如图所示：静 区次入口1,动 区,主入口,次入口3,次入口22.3.2 动区中的三大功能区A、文化产品展示交流功能区和 B、文化产品交易功能区，如图所示；,共 52 页第 5 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广A、文化产品展示交流功能区和B、文化产品交易功能区7-113,14,12,10,8,6,3B3A功能区域明细表：3号楼A区笔墨纸砚店(128)民族书吧,民族服饰店(171),(84),刻,民族乐器店(192),章(32民乐音响店(75),共 52 页第 6 页,单,层,2/10/2008,64,绣,塞上文化城项目营销推广,3号楼B区,刺,贺兰石(288),仿古家具市场,奇石馆,(160),便利店32,(755),(192),一,层,二,层,便利,8号楼,店仿古家具市场(570)马社火、农民画、皮影、花灯（288）剪纸、泥塑、雕刻（320）,一,层,二,层,共 52 页第 7 页,2/10/2008,157,作,区（,塞上文化城项目营销推广,雕刻,糖果,6 号 搂,单,层,室,屋,（48）,（48）,刺绣坊(60),剪纸(50),陶土吧(130),泥塑屋（80）,雕刻创作区（192）书画创7号楼1局部,单,层,）,共 52 页第 8 页,2/10/2008,96,128,塞上文化城项目营销推广10号楼,（,字,（,剪,）,画,一,条,街,）,纸创作区,首,层,字 画 一 条 街（360）,二,层,12号楼,单层公共盥洗室,字 画 一 条 街（208）,(64),共 52 页第 9 页,首,层,13号搂,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广盥洗室,古玩店,多功能厅面积：338,协会办公厅,14号搂,三,层,套数：15套,面积：184,面积：478,古玩店,拍卖厅面积：338,协会办公厅,二,层,套数：15套,面积：184,面积：478,古玩店,展 厅面积：384,首,层,套数：15套面,面积：209,B、旅游产品交易功能区，如图所示：C、旅游产品交易功能区911功能区域明细表：,共 52 页第 10 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广9号楼,宁夏五宝（254）,宁夏五宝（288）,二,层,首,层,公共盥洗室,(60),11号搂,宁 夏 土 特 产、旅游纪念品区（356）233 静区中的功能区共 52 页第 11 页,单,层,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广D、综合配套功能区，如图所示：D、综合配套功能区15,功能区域明细表：,茶楼,7-24,51,7-22,1号楼银行（128）共 52 页第 12 页,邮局（128）首 层,公共盥洗室（64）,（461）二层戏园子（421）,管理用房,管理用房2/10/2008,塞上文化城项目营销推广,二,层,特色精品菜（手抓羊肉）（882）号楼,首,层,酒吧一条街（320）,公共盥洗室（64）特色精品菜（手抓羊肉）（882）茶楼(棋牌室),(120),茶楼(棋牌室),4 号 楼便利店,单,层,(344),保安用房(48)药膳房(120),(64)酒文化展示厅,共 52 页第 13 页,(328),单,层,5号楼,2/10/2008,回,廊,塞上文化城项目营销推广,客 栈(208)客 栈（384）地方精品小吃街（厨艺大比拼）7号楼一层局部2,贵宾接待室（176）客 栈（384)7号楼二层局部2一连二商铺共16套，1216,私,房,菜,七号楼局部2三层面积384,贵宾厅（40）通,贵宾厅道,前,厨,房,共 52 页第 14 页,通贵宾厅,道贵宾厅,2/10/2008,104,安,办,公,区,（,塞上文化城项目营销推广保物业管理用房（96）房32）15号楼食堂,共 52 页第 15 页,单,层,（88）,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广第二部分 塞上文化城营销环境分析1项目 swot 分析1.1 优势：1)本项目是宁夏五十大庆献礼项目，是政府工程，所以在优惠政策上优惠幅度较大，能够吸引投资者的目光。2)在建筑手法上是宁夏第一个中古式建筑。建筑形式在宁夏前所未有，是宁夏建筑系统的又一大亮点。3)业态划分合理、功能规划突出（规模超大，业态齐全）。4)地域优势：依托三馆两中心，坐落于优越的成熟社区内，环境良好，是天然氧吧，城市绿肺。5)文化城的诞生基于宁夏已初具规模的文化市场基础上，具有优越的文化产业发展空间。赋有宁夏历史底蕴，为投资者创造了良好的投资环境，也为中外商业有识之士联手开发提供了有利的商机。6)为宁夏旅游产品提供了集中的展示地。1.2 劣式：1)本项目由于目前还未被全面推广，所以知名度不高。2)对市场未来运营前景发展处于未知状态。3)规模大，客户资源有限，能否满足原有规划商家的入住。4)业态规划在投资运营之后，应该根据市场需要来进行调整，可能目前规划面积与市场所需面积不想符合。5)没有形成成熟的文化商圈气氛，没有成熟的客群。1.3 机会：1、本案是政府重要支持项目，大打政府品牌，有利于促进本案的去化。2、开发理念创新，业态模式合理，经营策略改善，均为本案提升了招商机会。3、锁定文化产业行业协会的关系网，使之为本案创造最大的商业机会。4、以往文化市场散乱，不具规模经营，给此项目提供了有利的入市机会。5、宁夏非物质文化遗产的保护对文化城项目的机会。6、作为文化交流的平台，从招商环境上为招商提供了有利的机会。,共 52 页第 16 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广1.4 威胁：1、此项目以北的配电站给本项目带来的噪声、电磁辐射威胁。2、以往已初具规模的店铺对本项目构成了客源威胁。3、目前规划中，客户的引进与业态分布、楼层功能布局、品牌构建比例的妥当性直接影响着本案的成功与否。2本项目在银川地区存在的竞争关系主要针对两个市场，即文化产业市场和旅游产品市场。2.1 银川市文化产业和旅游产业投资环境介绍银川市是宁夏回族自治区首府，改革开放以来，银川市城乡经济建设快速发展，人民生活水平日益提高，投资环境明显改善；全市经济技术开发区、科技工业园区、生态旅游园区、文物名胜景区、外资合作企业逐年增多。随着一系列优惠政策的出台，国内外名优企业独资和合资开发项目逐年增多，发展态势良好。多年来，在塑造包容、自强、诚信、创新的城市品格，营造胸有四海、信立八方、尊重规则、善待竞争的发展氛围，倡导团结拼搏、务实创新、只争朝夕、追求卓越的创业精神。树立塞上湖城、西部古都、回乡风情的文化形象，创建西北地区最适宜居住、最适宜创业的现代化区域中心城市等方面，银川市励精图治、成效显著。随着经济、文化环境的改善和生态旅游业、文化旅游业的崛起，全市文化产业的发展逐渐成为备受关注的新的投资热点与增长点。近年来，银川市文化产业发展格局初步形成，民办文化产业持续发展、市场管理逐步规范，文物保护不断推进。2006 年 7 月银川市被国家广电总局确立为全国农村电影数字化放映四个试点城市之一；同年 8 月，大连万达集团投资 1500 万元合作项目银川万达国际影城成功实施、运营良好。目前，银川市拥有国办文化艺术单位 23 家，艺术院校（系）3 所，影剧院（艺术中心）8 个，县级以上文物保护单位 66 个，国家 AAA 级以上旅游景区 6 处；非国办文化公司 108 家，互联网吧、文化娱乐、电子游艺、图书经销、音像制品等各类文化经营场所 2792 家。银川市有着丰富的人文历史、远古遗迹、原始生态、旅游文化、文物古迹、风景名声等资源优势，也有着深厚的文化底蕴和多民族文化的积淀。在民族特点、地域特色、环境条件、资源优势等方面，银川市具有十分优越的文化产业发展空间。这一切，为文化产业的成熟积累和跨越发展奠定了基础条件、创造了良好的投资环境，也为中外商家企业与有识之士提供了投资开发、联手合作的无限商机。,共 52 页第 17 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广2.2 银川古玩市场现状分析银川收藏在十年前还只是个别人的爱好，收藏人群包括集邮者不过千余人，古玩交易只是在没人管理的湖滨地摊马路边上进行，古玩商店也只有屈指可数的几家。今天，银川的古玩、书画、艺术品商店据不完全统计就有二百余家，仅西塔古玩市场上就有近百家，西塔古玩市场的年成交额就达数千万万元。西塔古玩市场既是收藏者淘金的宝地，也是外地人来银川旅游购物的一道风景。所以，银川的古玩市场发展前景是非常乐观的。但就目前的西塔市场还存在着诸多的现状问题。主要问题如下：1)功能分区不完善。主要是针对古玩，字画，奇石等没有明确的分开。精品区和非精品区混为一潭，造成一些精品投资者提高不了档次，文化水平拉低。2)商铺面积过小。由于目前西塔市场商铺面积过小，一些投资者已经无法展示自己的藏品，对文化购物起到消极作用。（附抽样面积比例租金水平表）,名称,面积（）,年租金（元）月租金（元）,元/,1318,800010000,667833,5146,古玩字,23,12000,1000,43,画玉器,3550,1500020000,12501667,3533,3)市场管理松散。针对以上问题，本项目在建设规划以及功能划分上都作出了明确的说明。本项目是完整的仿古建筑，再建筑类型上与古玩市场相匹配。商铺面积均在 32 150 不等。满足各种投资者的选择，功能上按照人流动线统一规划，将文化城动静分离，降低了管理难度。租金水平见招商策略中的价格建议表。23 银川旅游市场现状分析根据走访调查显示，宁夏特产专营店主要集中在兴庆区商务中心区内，依靠四星级红桥大酒店及新百大型百货商场的专营店居多，大大小小 30 余家，店铺面积均在 2050 平米左右，现租金水平均在 75125 元/平米左右。,共 52 页第 18 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广调查结论得出，土特产主要是以中宁枸杞和各种二毛皮为主。在走访时，许多经营业主的反馈信息是，对文化城的地理位置还是比较模糊和不确定，最主要是关心客户人群的转移和此地的集中收益。（附抽样面积比例租金水平表）,名称,面积（）,年租金（元）月租金（元）,元/,2026,3000032000,25002667,125103,宁夏土特,31,34000,2833,91,产专营店,3550,3400045000,28333750,8075,24 文化产品专题241 宁夏非物质文化遗产与文化城机会点根据联合国教科文组织 2003 年 10 月 17 日通过的保护非物质文化遗产公约中的定义，“非物质文化遗产”指被各群体、团体、有时为个人所视为其文化遗产的各种实践、表演、表现形式、知识体系和技能及其有关的工具、实物、工艺品和文化场所。各个群体和团体随着其所处环境、与自然界的相互关系和历史条件的变化不断使这种代代相传的非物质文化遗产得到创新，同时使他们自己具有一种认同感和历史感，从而促进了文化多样性和人类创造力。非物质文化遗产包括：a.口头传统和表述；b.表演艺术；c.社会风俗、礼仪、节庆；d.有关自然界和宇宙的知识和实践；e.传统的手工艺技能。据初步统计，宁夏非物质文化遗产有近百个品种，分布在 20 个市县区，其中有代表性的有回族花儿、回族口弦、民间刺绣、剪纸、社火、皮影、泥塑、回族乐器（泥哇呜、羊头弦子、口弦、咪咪、苇箫）、贺兰石雕刻系列、阿文书法以及有成果的书籍、音像制品、农民画等，包括器乐、服饰、高台社火、刺绣等民俗等，在全国乃至世界历史文化宝库中占有一定位置。为了加强非物质文化遗产的保护，2005 年 8 月，自治区政府决定全面实施宁夏民族民间文化保护工程实施方案，对珍贵、濒危并具有历史价值的非物质文化遗产采取普查摸底、建立档案资料数据库、建立分级保护名录、利用科技手段对濒危文化遗产进行系统抢救、建立民族民间文化传承人（传承单位）的认定和培训机制等多项措施进行保护。本项目是政府工程，在保护宁夏非物质文化遗产方面，将起到重大贡献，对于宁夏 50 大庆,共 52 页第 19 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广来说，本项目应重视非物质文化遗产保护。引进以上文化遗产，增加本项目的知名度和文化档次。242 文化城在综合业态中的文化表现中国历来不乏酒文化，宁夏地区也有极具地域特点的历史文化与酒文化。党项族内徙以后以今宁夏为国都建立了西夏国，随着农耕生产的发展，酿酒业出现了广阔的前景。西安榆林窟第三窟的西夏壁画酿酒图描绘了西夏时期家庭酿酒的情景。西夏文字典文海中也有酿酒的记载，还发现了黄酒的记载。这些对酒的记载可以看出西夏酒文化历史的悠久。这些历史都是宁夏酿酒业形成品牌文化的基础。从中我们可以寻找和挖掘可以跟品牌内涵相结合的品牌故事，形成具有宁夏历史人文特色的品牌文化。以“每天喝一点，健康多一点”打造出全国名酒品牌的宁夏红酒业，秉承塞上酒文化特点，结合酒乡传统酿造工艺和现代生物酿造技术，特别是与五粮液科研所进行技术合作，引进人工老窖技术，经十年磨砺，终推出“塞上江南”系列白酒。原料来自无污染、天然优质的宁南高粱、小麦、玉米，以及灌区大米、糯米五种粮食，保证了“塞上江南”系列白酒产品的优良品质。“村野香廓有琼浆，近水远山醉霞觞。天酿地造春波绿，原来中卫是酒乡。”这是清康熙三十三年，康熙巡视中卫时饮过当地人佳酿之后留下的赞美诗篇。明清时，中卫酒就已广泛融入当地人日常生活中，并且形成了具有进步意义的文化风俗乡饮酒礼，遍布民间。打造出“宁夏红”品牌的宁夏中卫香山酒业集团，为确保香山白酒“塞上江南”的优良品质，在精选原料、精细加工制作基础上，对“塞上江南”系列白酒的包装也进行了精心的设计。为充分展示宁夏酒文化和风土人情，“塞上江南”系列白酒配以雅致的外包装，典雅、温馨，仿佛一位长者，将要给您讲述昨天的故事人们有理由期待：打造出中国名牌“宁夏红”的宁夏中卫香山酒业凭十年一剑推出的“塞上江南”系列白酒，也能够带着美酒之源、神奇宁夏的神韵，给人们的生活带来享受。宁夏茶文化也是别具一格的，盖碗茶，就是宁夏回族茶文化的一大特色。盖碗，上有盖，下有托盘，碗口大底小，造型美观，轻巧玲珑。饮用时将盖与碗轻轻错位，清香四溢，回味无穷。盖碗茶是回族传统饮茶风俗。因盛水的盖碗由托盘，喇叭口茶碗和碗盖三部分组成，故称盖碗或三炮台，相传始于唐朝贞观年间。此茶因配料不同而有不同的名称。一般有红糖砖茶，白糖清茶，冰糖窝窝茶，三香茶（茶叶、冰糖、桂圆），五香茶（冰糖、茶叶、桂圆、葡萄干、杏干），八宝茶（红枣、枸杞、核桃仁、桂圆、芝麻、葡萄干、白糖、茶叶）等。回族讲究沏茶，认为用雪水、泉水沏茶最佳。若待客泡茶时，当着客人的面，将碗盖揭开，用开水烫一下碗，放入糖、茶及其他原料，然后注入开水加盖，双手捧递，一则表示对客人的尊敬，二则表示这盅茶不是别人喝剩的剩茶。回族饮茶除待客外，还用于自己保健。一般会根据不同的季节和自己的身体状况配出不同的茶。夏天多茉莉花茶、绿茶，冬天多饮陕青茶。驱寒和胃饮红糖砖茶，消积化食饮白糖清茶，清热泄火饮冰糖窝窝茶，提神补气、明目益思、强身健胃、延年益寿饮八宝茶。喝盖碗茶时，用托盘托起茶碗，用盖子“刮”几下，使之浓酽。然后把盖子盖得有点倾斜度!,共 52 页第 20 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广特色饮食网!！!http:/特色饮食.cn，用嘴吸着喝。不能拿掉上面的盖子去吹飘在上面的茶叶，不能接连吞饮。要一口一口地慢饮。当喝完一盅还想喝时，碗底要留一点水，不能喝干。宁夏地方特色小吃更是天下一绝。清真菜谱是宁夏回族饮食文化的重要内容，自治区首府银川的饭店餐馆 50以上是清真的。在这里人们可以品尝到不腻不膻的清真菜、清真食品，像手抓羊肉、清炖羊肉、清蒸羊肉、羊肉焖肚饭等等都是富有地方特色的美味佳肴。馓子，是宁夏回族传统食品之一，其配料、制作都很讲究，宁夏的馓子股细条匀，不仅吃起来香酥可口，而且讲究造型美。本项目从酒文化、茶文化、特色地方小吃切入，从饮食文化上，更加提升了文化城的文化形象和文化档次。3塞上文化城招商策略和招商方案31 分类客户营销与招商策略根据市场调查数据得出的结论，文化城客群分为三类：A、大客户经营业主：茶楼、餐饮和客栈的经营客群；理由：从经营业态的角度分析，他们是文化城最大的综合生活配套中枢体系系统，是满足与吃、住，娱的根本保障，而且又是文化城特色配套最为重要的保障之一；他们主要服务的对象是政府接待的高官、大型企业的高层领导及文化大师。招商策略：通过我们推荐的特色配套客群，由政府配合引见驻场，以保证文化城在开业之即得到人气提升，同时对于服务客群体系得到经营保障并持续有效经营。B、不交房租的客群：协会办公厅、大师创作、文艺工作者，包括画家、书法家、雕刻家、以及有名的民间艺人；理由：从文化城品位的角度分析，他们是展现现有文化市场和旅游市场的主要客群，通过他们的驻场，提升文化城整体的文化水平和社会认知效应，以保障文化经营业主的认知保证和经营水平。招商策略：我们将采用由自治区文联，文化厅等相关政府部门推荐，和举办大型的书画等文艺作品比赛，从中选出有名的创作大师，给予文化城规划的大师创作区使其创作，从而提升文化城文化品位与档次。通过营销活动的选拔，提炼宁夏最有影响力的协会办人事和创作大师，使文化城从文化品位上精炼提出，从文化水平上精益求精。C、现有文化市场和旅游产品市场客户：古玩、字画、贺兰石、奇石、民间艺术、土特产、休闲体验区及跳蚤市场客群；理由：从招商经营的角度分析，他们是文化城招商对象的核心，是体现文化城文化体系经营的最终表现，也是文化产品最终的交易平台。招商策略：通过系列的营销优惠活动和宁夏收藏家协会的活动宣传，引进有品牌经营效应的文化经营业主，建议重点采用招商优惠政策进行吸引，大量的广告投放，使专业市场与平民大众,共 52 页第 21 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广了解文化城、认识文化城。对文化城树立信心，为文化城文化产品交易平台提升档次，同时证明经营业主在文化城持续有效经营的信心。,共 52 页第 22 页,2/10/2008,1,2,3,塞上文化城项目营销推广招商进度表：,2008 年 4 月,2008 年 5 月,2008 年 6 月,序号,工作内容,开始时间,完成时间,10,13,15,19,22,25,28,30,1,3,5,7,9,10,15,18,21,24,28,30,1,3,5,7,9,10,15,执行单位,配合单位,大客户（重点）协会办公厅、大师创作、文艺工作者,2008041520080410,2008051520080510,城投城投,信达行信达行,现有文化市场,和旅游产品市,20070415,20080615,城投,信达行,场客户备注：最终工作节点以实际工作过程中为准，一切可根据实际执行阶段进行相应调整。,共 52 页第 23 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广32 价格与分阶段优惠政策321 价格建议根据市调价格的数据显示：西塔市场的月租金水平均在 33-51 元/平米，由于本项目是政府工程，为了迎接宁夏回族自治区 50 大庆献礼所以租金以及优惠政策充分考虑到商户的利益。根据市场走访，目前西塔市场的租金水平是 40-60 元，而本项目是在三年后的成熟时间达到这个值，以每年租金水平递增 10%计算所得。30(1+10%)3=40(元)所以三年后的租金水平是西塔市场目前的中等租金水平，这对于投资者来说回报率是非常明显的。塞 上 文 化 城,贸易区文化产品交易展示区休闲体验区,业态划分刺绣、贺兰石、奇石馆、剪纸、泥塑、雕刻、马社火、农民画、皮影、花灯、字画一条街、古玩店、便利店仿古家具市场宁夏土特产、旅游纪念品区民族服饰店、民乐音响店、民族书吧、刻章、民族乐器店、笔墨纸砚店刺绣坊、剪纸、陶土吧、泥塑屋、雕刻室、糖果屋322 招商政策招商优惠政策：大型商家免 2 减半、中型商家免 1 减半、小型商家免 1 减半招商时间：2008 年 4 月 15 日6 月 15 日例：进入的商户统一免 2 减半，如果一次签四年合同的，只交一年的租金。共 52 页第 24 页,模拟租价35 元/25 元/30 元/30 元/25 元/2/10/2008,1,2,3,塞上文化城项目营销推广分阶段优惠政策,2008 年 4 月,2008 年 5 月,2008 年 6 月,序号,工作内容,开始时间,完成时间,10,13,15,19,22,25,28,30,1,3,5,7,9,10,15,18,21,24,28,30,1,3,5,7,9,10,15,执行单位,配合单位,大型商家免 2 减半中型商家免 1 减半小型商家免半减半,200804152008041520070415,200805152008053020080615,城投城投城投,信达行信达行信达行,注：优惠政策的前提以商铺认租须知为准交租进场装修大型商家在 4 月 15 日4 月 30 日定铺，享受优惠政策：免 2 减半；5 月 1 日5 月 15 日定铺，享受优惠政策：免 1 减半；超过优惠政策期外按减半执行。中型商家在 4 月 15 日5 月 5 日定铺，享受优惠政策：免 1 减半；5 月 6 日5 月 30 日定铺，享受优惠政策：免半减半；超过优惠政策期外按减半执行。小型商家在 4 月 15 日5 月 15 日定铺，享受优惠政策：免 1 减半；5 月 16 日6 月 15 日定铺，享受优惠政策：免 1/3 减半；超过优惠政策期外按减半执行。备注：最终工作节点以实际工作过程中为准，一切可根据实际执行阶段进行相应调整。,共 52 页第 25 页,2/10/2008,1,2,塞上文化城项目营销推广33 招商中心建设与招商团队管理331 招商中心建设选址、装修风格及办公区域功能配比（硬件）塞上文化城招商中心场地选址建议在西塔古玩市场内部，面积在 200 平米以内即可，这样可以直接的与市场投资者进行一对一的有效沟通，在宣传推广上可以直接深入市场内部了解投资者心理需求，营造招商气氛。完成招商中心外部环境整改及内部装饰工作,2008 年 2 月,2008 年 3 月,序号,工作内容,开始时间,完成时间,10,13,16,19,22,24,25,29,1,3,5,7,9,15,18,21,24,28,30,执行单位,配合单位,招商中心内,部装修方案,20080222,20080224,城投,信达行,的选定确定招商中,心内部装修实施公司，,20080225,20080315,城投,装修单位,并最终完成备注：最终工作节点以实际工作过程中为准，一切可根据实际执行阶段进行相应调整。塞上文化城招商中心装修建议采用中式仿古装修，要求给人一种古香古色，简洁流畅统一的视觉效果，招商中心要包涵中国传统文化的感觉，符合文化城的配置，可以作为仿古样板间供投资者欣赏。,共 52 页第 26 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广招商中心区域功能配比一览表,功能区接待区会客区休息区办公区卫生区,子项区前台资料展示架桌椅沙盘展示区贵宾接待室桌椅饮茶区经理室财务室多功能会议厅男女间,硬件配套审案仿古博古架仿古桌椅总体、单体套间仿古桌椅（唐椅）饮水机套间套间套间三件套,数量2 张2 张3 张桌 9 把椅1 总 3 单一间3 张桌 9 把椅1 台一间一间一间2 套,备注出产地：四川出产地：四川根据现场而定根据现场而定根据现场而定根据现场而定矿化水根据现场而定根据现场而定根据现场而定根据现场而定,注：1、看房车 2 两，金杯面包 11 坐（做车身广告）；2、建议利用西塔墙体做外场广告位。办公固定资产用品清单,名称打印扫描复印一体机计算机（上网）招商电话机笔记本电脑,数量1 台3 台3 部1 台,备注三星戴尔电信专用电话戴尔,名称投影仪保险柜办公资料柜办公桌椅,数量1 台1 台3 台3 件套,备注戴尔虎牌仿古仿古,备注：最终工作节点以实际工作过程中为准，一切可根据实际执行阶段进行相应调整。332 招商队伍的组建及招商人才的培训1)人员配置第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：A、招商经理 1 人职位描述：需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其要擅长招商运作），懂企划，善管理，具有出色谈判技巧和人格魅力。B、商务助理 2 人职位描述：主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。C、招商顾问 6 人职位描述：顾客（散户）接待、谈判、签约；催收个人发生交易的物业销售回款，接待回访客户,共 52 页第 27 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广工作。D、其它服务人员如策划、文案、平面设计。2)招商培训要点招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：A 项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。B 沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），培养团队成员的职业感。C 招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。D 招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。,共 52 页第 28 页,2/10/2008,1,2,3,4,5,6,7,8,9,塞上文化城项目营销推广完成销售体的组建、培训、考核及上岗工作。（备注：最终工作节点以实际工作过程中为准，一切可根据实际执行阶段进行相应调整。）,序号,工作内容,开始时间,完成时间,25,2008 年 2 月26 27 28,29,1,3,5,7,9,10,11,12,2008 年 3 月15 16 18,19,20,21,24,28,31,执行单位,配合单位,招聘广告的发布销售体成员的招募销售体的组建完成确定销售体最终参与培训人员制定培训手册（答客问及培训计划）行业道德、公司状况培训销售流程、规章制度培训本项目细况介绍设计理念及基础知识,200802252008022720080303200803072008022520080312200803122008031520080311,200802252008030320080307200803102008031020080312200803152008031520080316,城投信达行信达行信达行信达行信达行信达行信达行信达行,信达行城投城投城投城投城投城投城投设计单位,1011121314,物业管理及装修标准合同及补充条款策划理念培训考试、考核，并筛选最终上岗人员分阶段项目知识补充,2008031120080316200803112008031020080311,2008031620080318200803162008031920080316,信达行信达行信达行信达行信达行,城投律师行城投城投,共 52 页第 29 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广333 招商流程与法律文书1)招商流程塞上文化城招商排号通知单塞上文化城商铺认租须知认租手续交铺标准塞上文化城商铺认租书签订租赁合同,塞上文化城商铺租赁合同,时所需缴交的,费用入场装修上货营业,共 52 页第 30 页,2/10/2008,类，,号码为,塞上文化城项目营销推广2)法律文书（附件）招商各类表格及文书的应用A 招商排号通知单招商排号通知单编号：,尊敬的,：,联系电话,请到财务部交纳（人民币）￥,作为塞上文化城租赁商铺的排号押金，第,号。公开招商时，顾客根据号码的先后顺序进行商铺的挑选及租赁。,第1类第2类第3类第4类第5类,m2-m2 商铺排号订金为 1 万元m2-m2商铺排号订金为 2 万元m2-m2商铺排号订金为 3 万元m2-m2商铺排号订金为 4 万元m2-m2商铺排号订金为 5 万元,（以上所指面积为建筑面积）招商顾问：塞上文化城招商部,注：财务部与招商部各存档一份共 52 页第 31 页,年2/10/2008,月,日,元,塞上文化城项目营销推广B塞上文化城商铺认租须知欢迎各商户前来承租塞上文化城商铺，在签订认租书前请仔细阅读本认租须知，如有任何查询或疑问，请随时与我司联系。,一、,租赁资料,1、租期：两年至五年，视乎位置而定。2、租金：详见租金表（租金管理费）3、装修期：15 天至一个月（视商铺面积而定）4、预约金：认租一套商铺的预定金为 1000 元。5、管理费：每平方米建筑面积￥6、电费：按商铺内电表显示电量计收。,二、,认租手续,商户到塞上文化城招租处办理认租手续时需递交的资料：（A）承租人为公司1、加盖公章的有效营业执照原件及复印件2、加盖公章的法定代表人及合同签署人的身份证原件3、公司法定代表人证明及授权委托书原件（法定代表人授权给签署人签署合同）4、公司法定代表人证明书及授权委托书原件（法定代表人授权给合同登记办理人办理合同登记）（B）承租为个人5、承租人的身份证原件6、授权委托书原件（承租人授权给合同登记办理人办理合同登记）7、开业前须提供合法有效的营业执照并须到出租方办理租赁合同转名手续（将承租人由个人名义转为营业执照上载明的公司，该“个人”须为该公司法定代表人或负责人）商户并同时交一年租金之定金并签订认租书，商户必须在签订认租书的七个工作天内,共 52 页第 32 页,2/10/2008,塞上文化城项目营销推广到塞上文化城招租处签订银川市房地产租赁合同及有关补充协议，并交纳保证金(不同商铺不同保证金，承租三年以上)。逾期签订租赁合同及缴交上述款项则作放弃认租论，业主可另行安排出租并没收定金。,三、,签订租赁合同时所需缴交的费用,租户在签订银川市房地产租赁合同时一次性向业主支付：,1、保证金（,）元（扣除已付之定金）,2、有关税费及其他费用按国家及当地规定执行(执行所承诺的优惠政策),四、,交铺标准,参照交铺标准附件,共 52 页第 33 页,2/10/2008,。,年,月,塞上文化城项目营销推广C 塞上文化城商铺认租书编 号：甲方：地址：电话：,乙方：法定地址：通信地址：,经营品牌：经营范围：经营年期：,联络电话：,传,真：,法定代表人：,身份证号码：,现经营地址：,邮,编：,乙方同意根据本认租书所列条件承租甲方在条款（1）中所指定的物业。,1、承租物业：,商铺。,（下称：该商铺，见附件“平面图”加盖公章或涂抹部分）如甲方因场地布局需要调整乙方到其它位置，乙方接受此安排或有权取消本认租书,2、面积：该商铺的建筑面积约为3、经营范围：该商铺的经营范围是,平方米（该面积仅供参考，最后以房管局批核面积为准）。，乙方必须自己领取有效的营业执照。,4、租赁期：,年自,年,月,日始至,年,月,日止。,5、装修期：6、交铺日期：暂定,天。,日（若有变更应以甲方向乙方发出的书面收铺通知书为准。,7、租金：第一年：￥,元/月（￥,元/平方米）。,8、押金：共 52 页第 34 页,元。,2/10/2008,年,月,。,塞上文