不动产权籍调查技术方案解读..ppt

不动产权籍调查技术方案解读,国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布不动产登记暂行条例，自2015年3月1日起施行。,条例共6章35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。,不动产权籍调查技术方案解读,早在2007年就已将“国家对不动产实行统一登记制度”写入中华人民共和国物权法。但不动产登记“九龙治水”的管理模式让统一登记面临部门利益和职权再分配等难题，加之一系列的法律难题，致使统一登记进展缓慢，甚至一度陷入停滞。,2013年11月，国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责。,不动产权籍调查技术方案解读,国土资源部会同住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局，建立不动产登记工作部际联合会议制度。明确了各自的登记责任。,2014年3月，不动产登记工作部际联席会议第一次会议召开，明确用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度。5月，经中央编办批复，在国土部地籍司加挂成立不动产登记局。将不动产登记职责统一到一个部门，实行“一站式”服务。,不动产权籍调查技术方案解读,2014年11月28日，中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心，主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面的支撑工作。与此同时，各地方政府也已成立了不动产登记主管部门，并开展相关工作。,2014年7月30日，国务院常务会议讨论不动产登记暂行条例（征求意见稿），决定向社会公开征求意见。,不动产权籍调查技术方案解读,2014年12月22日不动产登记暂行条例正式公布。与征求意见稿相比，条例主要涉及明确不动产登记类型等5处修改。5处修改明确了不动产登记员制度、增加了对不动产登记类型的规定、调整了登记审查要求、增加了登记错误的赔偿责任规定等。,国土资源部2015年3月26日就不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2015年4月25日。,同时国土部要求做好“过渡期”（条例实施时起至不动产权籍调查规程出台前这段时期）的不动产权籍调查工作意义重大，保证现有各类不动产权籍调查工作的平稳过度，实现过渡期不动产权籍调查的有效衔接。,不动产权籍调查技术方案解读,做好过渡期间不动产权籍调查工作,一、统一基础，做好调查工作的有效衔接（一）坚持地籍调查作为不动产权籍调查的基础。以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地组织开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量工作，避免因调查基础不一而可能导致的权力交叉、重叠、信息不对称等问题，依法保护权利人的合法权益。,（二）坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。以现有地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料，开展不动产权籍调查。,二、多规程并行，保持调查工作的连续稳定（一）继续沿用现行的不动产权籍调查标准。为保证不动产权籍调查工作的连续运行和平稳过渡，过渡期间继续执行现行的地籍调查规程、房产测量规范、农村土地承包经营权调查规程、海籍调查规范等标准规范。,（二）协调一致现行调查标准间的差异。现行不动产权籍调查标准在数据基础、精度要求等方面的要求存在差异，对于不一致的，原则上以不动产权籍调查技术方案（以下简称技术方案）的要求为准。,做好过渡期间不动产权籍调查工作,三、合一调查，坚持调查工作的便民利民（一）实施各项不动产权籍调查的一体化。一个不动产单元的权籍调查事项应尽可能由一家调查机构主导完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。,（二）合理确定不动产权籍调查内容。不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容。,做好过渡期间不动产权籍调查工作,四、严格要求，规范调查结果（一）调查成果须经相关部门审核确认。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。在前期行业管理中已经产生或部分产生并经行业行政主管部门或授权机构审核确认的成果，可继续沿用。,（二）规范提交不动产权籍调查成果。应以不动产单元为单位，按照技术方案要求的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式提交纸质成果和相应的电子数据。,做好过渡期间不动产权籍调查工作,（四）建立不动产权籍调查数据库和管理系统。应以现有的地籍数据库为基础，建立不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用，并结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级，满足不动产权籍调查的信息共享和成果利用。,（三）不动产单元应具有唯一代码。不动产登记暂行条例明确规定不动产单元应具有唯一代码。,做好过渡期间不动产权籍调查工作,一、权籍的有关概念,一般来说土壤是地球表层含有腐植质，能够生长植物的疏松表层。2.土地(1)含义：一般认为，土地是指地球表层的陆地部分(包括内陆水域和沿海滩涂)及其以上一定高度和以下一定深度范围内的土壤、岩石、大气、水文和植被所组成的自然资源综合体。,土壤,(2)性质,土地具有自然属性的，它是自然的产物，是财富之母土地的面积是有限的，具有总量不变性和位置的固定性。围海造田也只是改变了土地的形态和位置，不是创造新的土地。c.土地具有永久利用性。只要人类重视对土地的保护和改良，土地就具有永久利用性，这与一般的生产资料是不同的。,3.国土,它指的是一国主权管辖范围内的版图，包括其领土、领海和领空。国土是政治的产物，它可以随着政治的变化而变化。,4.宗地 土地权属界线封闭的地块或者空间。,5.房屋 土地（海域）上的建筑物、构筑物，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。,6.定着物 固定于土地（海域）并不能移动的房屋、森林、林木等有独立使用价值的物。,一、权籍的有关概念,7.不动产,土地、海域以及房屋、林木等定着物。,8.不动产单元 权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。,9.地籍 记载有关土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图薄册及数据，也可形象地将地籍喻之为土地的户籍,是土地诸要素的隶属关系综合成统一体的总称。简言之，地籍就是土地的户籍。,10.地籍区及地籍子区 在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道办事处为基础结合明显线性地物划分的土地管理区域；根据实际情况，可以行政村、街坊为基础将地籍区再划分为若干个地籍子区。,一、权籍的有关概念,（二）、调查内容 以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物的不动产单元的状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。,二、权籍调查,1、宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等土地状况。针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是否基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容。,（一）、权籍调查的含义,是政府为取得土地权属和利用状况等基本权籍资料而组织的一项系统性社会调查工作。,2、宗海信息。查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、用海类型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳情况、使用期限、共有情况、构（建）筑物基本信息等内容,二、权籍调查,3、房屋（建、构筑物）信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。,4、森林、林木信息。针对林地使用权宗地，还应查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。,（三）、调查的依据与任务1、主要技术依据房产测量规范（GB/T17986.1-2000）、土地利用现状分类（GB/T21010-2007）、地籍调查规程（TD/T1001-2012）、海籍调查规范（HY/T 124-2009）、农村土地承包经营权调查规程（NY/T 2537-2014）、不动产登记暂行条例（国令第656 号）、不动产登记暂行条例实施细则、不动产登记簿,二、权籍调查,2、技术路线 以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。,3、基本任务,是查清每宗地（海）的权属、界址、位置、面积、用途等资料。,4、基本要求,按统一的技术规程和符合质量要求的图件进行调查以权源文件或权属双方指界签约或协议书为依据，办理不动产登记后，权籍成果方能生效。,二、权籍调查,5、权籍调查的目的,权籍调查目的在于弄清不动产的基本状况，并把它们反映到权籍调查表中和地籍图上。,6、权籍调查的原则,为了保证权籍管理工作顺利开展，避免不应有的矛盾，权籍调查应遵循以下原则：,遵守国家土地、房产和不动产等有关法律的原则,2.遵守实事求是的原则,依法并与现状结合的原则 充分考虑历史背景的原则,3.遵守权籍管理的原则,符合国家统一规定的基本制度 保证权籍资料的现势性和系统性 保证权籍资料的可靠性和精确性 保证权籍资料的概括性与完整性,二、权籍调查,4.多用途的原则,以宗地（海）为单位进行权籍调查 调查前应收集有关测绘、地政、房产、规划、建筑物报建、海域、林地等资料 应采用空间上全覆盖的调查方法,二、权籍调查,7、地籍区和地籍子区的划分,a）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。b）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分地籍子区。c）地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线应保持稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变化而调整。d)海籍调查可不划分地籍区和地籍子区。,二、权籍调查,8、宗地(宗海)划分,a）在地籍子区内，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地等。b）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。c）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。d）土地权属有争议的地块可设为一宗地。e）公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。f）在县级行政辖区内，划分宗海。,二、权籍调查,9、调查程序,不动产权籍调查按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。1）、准备工作 根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查机构应做好收集、整理和分析等相关资料，制定调查方案，发放指界通知书，计算测量放样数据等工作。不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，调查机构应携带不动产权籍调查资料协助查询单到相关行政主管部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上加盖档案资料专用章。,二、权籍调查概述,2）、权属调查 权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。权属调查工作的主要内容为：,二、权籍调查,（1）核实确认不动产的现状 根据申请调查的材料和档案资料查询结果，核实确认不动产的权属现状，首先需要确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。,界址是否发生变化的具体情形如下：,（a）新设界址和界址发生变化的情形有：征用集体土地；城镇改造拆迁；划拨、出让、转让国有土地使用权或海籍使用权，包括宗地或宗海分割转让和整宗转让；权属界址调整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重划；宗地或宗海的界址因自然力作用而发生的变化等；由于各种原因引起的宗地或宗海分割和合并。,二、权籍调查,（b）界址不发生变化的情形有：转移、抵押、继承、交换、收回土地使用权或海域使用权；违法不动产经处理后的变更；宗地或宗海内地物地貌的改变；如新建建筑物、拆除建筑物、改变建筑物的用途及房屋的翻新、加层、扩建、修缮等；精确测量界址点的坐标和不动产单元的面积；权利人名称、不动产位置名称、不动产用途等的变更；不动产所属行政管理区的区划变动，即县市区、街道、街坊、乡镇等边界和名称的变动；权利取得方式、或权利性质、或权利类型发生变化。,(2）新设界址与界址变化的不动产权属调查 根据不动产现状确认的结果，针对新设宗地与界址发生变化的情形，依不动产的类型，其权属调查方法为：（a）房屋的权属调查方法按照房产测量规范（GB/T17986.12000）执行，并填写新的不动产权籍调查表。（b）耕地的权属调查方法按照农村土地承包经营权调查规程（NY/T 2537-2014）执行，并填写新的不动产权籍调查表。（c）海域的权属调查方法按照海籍调查规范（HY/T 124-2009）执行，并填写新的不动产权籍调查表。（d）其他土地的权属调查方法按照地籍调查规程（TD/T1001-2012）执行，并填写新的不动产权籍调查表。,二、权籍调查,(3）界址未变化的不动产权属调查不需要到实地核实调查需要到实地调查，则经实地核实调查后，依不同情形，其处理的方法如下：a.发现不动产权属状况与相关资料完全一致的，按界址点不发生变化的情形处理。b.发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权籍调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权籍调查表。c.发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不动产权籍调查表。,二、权籍调查,1 不动产权籍调查表填写要求1.1 不动产权籍调查表由封面，地籍调查表，土地承包经营权、农用地的其他使用权调查表，房屋调查表，森林、林木调查表，海籍调查表及填表说明组成。1.2 不动产权籍调查表以宗地/海为基础，按不动产单元为单位填写。1.2.1 不同的不动产单元，填写不同的调查表。（1）对集体土地所有权宗地，只需填写地籍调查表。（2）对建设用地使用权宗地，填写地籍调查表。如果其上存在建筑物、构筑物，则还需填写房屋调查表。（3）对土地承包经营权宗地，填写地籍调查表和土地承包经营权、农用地其他使用权调查表。如果是林地使用权宗地上存在森林、林木，还需填写森林、林木调查表。（4）对宅基地使用权宗地，填写地籍调查表。如果其上存在建筑物、构筑物，则还需填写房屋调查表。（5）对海域使用权宗海，填写海籍调查表。,三、不动产权籍调查表的填写,1.2.2 采用活页的形式填写调查表。表格采用活页的形式，对整页无内容的，可不归入成果。如原表格式与本方案规定的表格式一致，并且内容没有任何变化的，其复印件加盖“复印件”印章后，可直接利用归入成果。1.3 不动产权籍调查表必须做到图表内容与实地一致，表达准确无误，字迹清晰整洁。1.4 表中填写的项目不得涂改，每一个项目只允许划改一次，划改符号用“”表示，并在划改处由划改人员签字或盖章；全表划改不超过2 处。,三、不动产权籍调查表的填写,1.5 表中各栏目应填写齐全，不得空项。确属不填的栏目，使用“/”符号填充。1.6 文字内容一律使用蓝黑钢笔或黑色签字笔填写，不得使用谐音字、国家未批准的简化字或缩写名称。1.7 项目栏的内容填写不下的可另加附页。宗地草图/宗海图可以附贴。凡附页和附贴的，应加盖相关单位部门印章。1.8“调查单位”，记录负责承担本不动产单元调查任务的单位全称。“调查时间”，按照“x 年x 月x 日”的形式记载调查的日期。,三、不动产权籍调查表的填写,三、不动产权籍调查表的填写,2.2 界址标示表（后面讲）2.3 界址签章表（后面讲）,2 地籍调查表填写方法2.1 宗地基本信息表（略）,2.4 宗地草图（后面讲）2.5 界址说明表（后面讲）,2.6 调查审核表（后面讲）2.7 共有/共用宗地面积分摊表（后面讲）,（一）、不动产单元的设定,1、国家所有的土地（海域）由国务院代表国家行使所有权，不设定不动产单元。2、集体土地所有权宗地应设定不动产单元。3、有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的宗地（宗海），该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与宗地（宗海）应设为一个不动产单元。其中：1）独立成栋以及区分幢、层、套、间等房屋与宗地（宗海）应设为一个不动产单元。2）同一宗地（宗海）范围内同一权利人拥有的全部整栋房屋等建筑物、构筑物以及定着物与宗地（宗海）可设为一个不动产单元。3）森林、林木与宗地应设为一个不动产单元。,4、无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的宗地（宗海），应设为一个不动产单元。5、海域和无居民海岛使用权界线封闭的范围应设立不动产单元。,四、不动产单元的设定与编码,（二）、不动产单元编码,1、代码结构 不动产单元代码采用八层29 位层次码结构，由宗地代码、定着物代码、校验码三段构成。分述如下：a）宗地代码为五层19 位层次码，按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海、海岛）特征码、宗地（宗海、海岛）顺序号，其中宗地（宗海、海岛）特征码和宗地（宗海、海岛）顺序号组成宗地（宗海、海岛）号。,b）定着物代码为二层9 位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物顺序号。c）校验码为一层1 位。d）不动产单元代码结构如下图所示：,四、不动产单元的设定与编码,四、不动产单元的设定与编码,2、编码方法 a）第一层次为县级行政区划，代码为6 位，采用中华人民共和国行政区划代码（GB/T 2260）。b）第二层次为地籍区，代码为3 位，用阿拉伯数字表示。海籍调查时，地籍区可用000 表示。c）第三层次为地籍子区，代码为3 位，用阿拉伯数字表示。海籍调查时，地籍子区可用000 表示。,d）第四层次为宗地（宗海、海岛）特征码，代码为2 位。其中：1）第1 位用G、J、Z 表示。“G”表示国家土地所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权争议。,四、不动产单元的设定与编码,四、不动产单元的设定与编码,2）第2 位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y 表示。“A”表示集体土地所有权宗地，“B”表示建设用地使用权宗地（地表），“S”表示建设用地使用权宗地（地上），“X”表示建设用地使用权宗地（地下），“C”表示宅基地使用权宗地，“D”表示土地承包经营权宗地（耕地），“E”表示土地承包经营权宗地（林地），“F”表示土地承包经营权宗地（草地），“H”表示海域使用权宗海，“G”表示无居民海岛使用权，“W”表示使用权未确定或有争议的土地或海域、海岛，“Y”表示其他使用权土地、海域、海岛，用于宗地（海）特征扩展。,四、不动产单元的设定与编码,e）第五层次为宗地顺序号、宗海顺序号或无居民海岛顺序号，代码为5 位。用00001 99999 表示，在相应的宗地（宗海、海岛）特征码后顺序编号。f）第六层次为定着物特征码，代码为1 位，用F、L、D、Q、W 表示。“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物以及各类土地承包经营权。,g）第七层次为定着物顺序号，代码为8 位。1）定着物为房屋等建筑物、构筑物的编码方法前4 位表示房屋为建筑物时的幢号（房屋幢号）或房屋为构筑物时的代号（构筑物代号）。房屋幢号以宗地或地籍子区为编码单位，按照1、2、3的顺序编号，码值为00008887 和88899999；其中，“9999”表示多幢建筑物同属于一个权利人的（机关、大学、厂区等），“0000”表示独立的建筑物。“8888”表示构筑物。,四、不动产单元的设定与编码,后4 位表示房屋为建筑物时的户号（房屋户号）或房屋为构筑物时的顺序号（构筑物顺序号）。房屋户号以幢为编码单位，按户从0001 开始编号，码值为00019999，属于同一权利人的独栋房屋，户号用“0000”表示。构筑物以宗地为编码单位，按照1、2、3的顺序编号，码值为00019999。2）定着物为森林、林木的，以宗地为编码单位，按照1、2、3的顺序编号，码值0000000199999999。3）定着物为其他的，以宗地为编码单位，按照1、2、3的顺序编号，码值0000000199999999。4）宗地（宗海、海岛）内无定着物的，定着物顺序号用“00000000”表示。,h）第八层为校验码，代码为1 位。,四、不动产单元的设定与编码,3、编码变更规则3.1 宗地特征、界址未发生变化的不动产单元编码变更a）宗地号不变。（第四、五层的7位数）b）楼栋的层、套、间界线发生变化需要重新登记的，幢号不变（第七层的前4位数），户号（第七层的后4位数）在原楼栋的最大户号后续编；其它定着物发生变化需要重新登记的，定着物顺序号在相应定着物特征码的最大定着物顺序号后续编。,c）新增楼栋，幢号在原编码单位内最大幢顺序号后续编，户号以幢为编码单位，从“0001”开始编号（即第七层的后4位数）；新增其它定着物，定着物顺序号在相应定着物特征码的最大定着物顺序号后续编。,四、不动产单元的设定与编码,d）宗地以及多栋房屋作为一个不动产单元进行登记的不动产单元编码变更 1）不动产单元中房屋、林木等定着物全部转移给其他权利人的，不动产单元代码不变。2）不动产单元中房屋、林木等定着物部分转移给其他权利人的，不动产单元要求重新编码。3）不动产单元中房屋、林木等定着物发生增加、灭失、改造等变化，不动产权利人未发生转移的，不动产单元代码不变。,四、不动产单元的设定与编码,3.2 宗地特征或界址发生变化的不动产单元编码变更a）仅宗地特征发生变化的，新的宗地顺序号（第五层的5位数）在相应宗地特征码（第四的2位数）的最大宗地顺序号后续编，定着物代码不变。b）宗地界址发生变化的，新的宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续编。1）已经登记的不动产，在申请变更登记时，幢号以地籍子区为编码单位的，幢号与户号不变；幢号以宗地为编码单位的，以新宗地为编码单位，幢号要求重新编码，户号不变。2）尚未登记的不动产，在申请登记时，定着物顺序号按照不动产单元编码的要求进行编码。,3）楼栋的层、套、间界线发生变化,在申请变更登记时，幢号以地籍子区为编码单位的，幢号不变，户号在原楼栋的最大户号后续编；幢号以宗地为编码单位的，以新宗地为单位，幢号要求重新编码。,四、不动产单元的设定与编码,4）新增楼栋，幢号以地籍子区为编码单位的，在地籍子区内最大幢顺序号后续编；幢号以宗地为编码单位的，以新宗地为单位，幢号要求进行编码。户号以幢为编码单位，从“0001”开始编号。5）新增其它定着物，定着物顺序号在相应定着物特征码的最大定着物顺序号后续编。6）宗地以及多栋房屋已经登记为一个不动产单元的，在申请变更登记时，采用新的宗地顺序号。房屋、林木等定着物顺序号要求重新编码。,四、不动产单元的设定与编码,3.3 县级行政区界线发生变化的不动产单元编码变更a）县级行政区界线发生变化引起地籍区、地籍子区发生整体划入的，在确定新的地籍区、地籍子区后，重编地籍区代码和地籍子区代码，宗地号和定着物代码不变。b）县级行政区界线发生变化引起地籍子区发生部分划入且划入部分并入已有地籍子区的，划入部分的宗地编号在新地籍子区最大宗地号续编。房屋幢号以地籍子区为编码单位的，幢号在新地籍子区最大幢号后续编，户号不变。房屋幢号以宗地为编码单位的，幢号和户号不变。,3.4 宗海（海岛）特征、界址未发生变化的不动产单元编码变更a）宗海号或海岛顺序号不变。b）宗海（海岛）范围内定着物新增、灭失、变更需要登记的，定着物顺序号在相应定着物特征码的最大定着物顺序号后续编。,四、不动产单元的设定与编码,3.5 宗海（海岛）特征、界址发生变化的不动产单元编码变更a）新宗海顺序号或海岛顺序号在相应宗海（海岛）特征码的最大宗海（海岛）顺序号后续编。b）已经登记的不动产单元代码不变。c）已经赋予编码的不动产单元代码不变。d）新宗海（海岛）范围内定着物新增、变更需要登记的，定着物顺序号在相应定着物特征码的最大定着物顺序号后续编。,四、不动产单元的设定与编码,3.6 不动产灭失的不动产单元编码变更原不动产单元代码不再使用。4 代码表 为使不动产单元代码标准文本格式整齐统一，按照GB/T20001.32001(标准编写规则第3 部分：信息分类编码)制定的不动产单元标准文本格式。,四、不动产单元的设定与编码,5 校验码生成规则校验码应已确定的本体码为基础，按下列公式计算生成：（10+an）|102）|11+an-1）|102）|11+ai）|102）|11+a1）|10=1式中：n包括校验码在内的字符串的字符数目；i表示某字符在包括校验码在内的字符串中从右到左的位置序号；ai第i 位置上某字符的字符值（当ai 为*时，ai 取0）；当ai 为字母时，A、B、Z 所对应的字符值分别为10、11、35；|10除以10 以后的余数，如果其值为零，则用10 代替；|11 除以11 以后的余数，在经过上述处理后余数的值不会为0。,五、不动产测量,1.不动产测量的含义,不动产测量是调查和测定土地(宗地或地块)及其附着物的界线、位置、面积、质量、权属和利用现状等基本情况及其几何形状的测绘工作，是进行土地管理的一项十分重要和必不可少的基础性工作。,2.不动产测量的特点,不动产测量与基础测绘和专业测量有着明显不同，其本质的不同表现在凡涉及土地及其附着物的权利的测量都可视为不动产测量。,五、不动产测量,1）不动产测量是一项基础性的具有政府行为的测绘工作，是政府行使土地行政管理职能的具有法律意义的行政性技术行为。2）不动产测量为土地管理提供了精确、可靠的地理参考系统,3）不动产测量是在地籍调查的基础上进行的 4）不动产测量具有勘验取证的法律特征 5）不动产测量的技术标准必须符合土地法律的要求 6）不动产测量工作有非常强的现势性 7）不动产测量技术和方法是对当今测绘技术和方法的应用集成 8）从事不动产测量的技术人员应有丰富的土地管理知识,具体表现如下：,五、不动产测量,1)地理性功能 2)法律性的功能3)税收或经济性的功能4)土地利用管理和规划性功能,3.不动产测量成果资料具有的功能：,（2）对于分散、独立的建设用地，可采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积；也可采用图解法测量界址点坐标，此时，宜实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积。（3）对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地的面积，如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要素法计算房屋面积。,五、不动产测量,（1）对城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，宜采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采用几何要素法计算房屋面积。,4.不动产测量的方法,五、不动产测量,5.不动产测量的内容,不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。（1）控制测量对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照地籍调查规程（TD/T1001-2012）执行。对海域及其房屋等定着物，控制测量技术、方法和精度指标按照海籍调查规范（HY/T124-2009）执行。过渡期间，在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和投影方法，并适时建立与2000 国家大地坐标系和1985 国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000 国家大地坐标系和1985 国家高程基准。,五、不动产测量,（2）.界址测量,界址点是土地权属界址线的转折点。界址线是宗地的边界线。界址点坐标是在某一特定的坐标系中利用测量手段获取的一组数据，即界址点地理位置的数学表达。它是确定宗地地理位置的依据，是量算宗地面积的基础数据。界址点坐落对实地的界址点起着法律上的保护作用。,界址点坐标的精度，可根据测区土地经济价值和界址点的重要程度来加以选择。,五、不动产测量,界址调查包括指界、界标设置、界址边长丈量等工作。指界实地核实权属来源资料中的界址，依情况分别处理：无变化的宗地：无需指界 界址不明确的宗地：需要指界 界址与实地不一致的宗地：需要指界 无土地权属来源资料的宗地：需要指界,五、不动产测量,a)界址点设置 1)界址点的设置应能准确表达界址线的走向。2)相邻宗地的界址线交叉处应设置界址点。3)土地权属界线依附于沟、渠、路、河流、田坎等线状地物的交叉点应设置界址点。4)在一条界址线上存在多种界址线类别时，变化处应设置界址点。,五、不动产测量,界标设置 1)在界址点上应按规定设置界标，界标类型由界址线双方的土地权利人确定。设置界标有困难时（如界址点在水中），应在地籍调查表或土地权属界线协议书中，采用标注界址点位和说明权属界线走向等方式描述界址点具体位置。2)损坏的界标，可根据已有解析界址点坐标和界址点间距、宗地草图、土地权属界线协议书等资料，采用现场放样、勘丈等方法恢复界址点。,五、不动产测量,c)界址边长丈量,1)应实地丈量界址边长。2)解析法测量的界址点，每个界址点至少丈量一条界址点与邻近地物的相关距离或条件距离；未采用解析法测量的界址点，每个界址点至少丈量二条界址点与邻近地物的相关距离或条件距离。3)确实无法丈量界址边长、界址点与邻近地物的相关距离和条件距离时（如界址点在水中等特殊情况），应在界址标示表中的说明栏中说明原因。4)采用钢尺（尺段规格为30m或50m）丈量界址边长时，应控制在2个尺段以内。超过2个尺段时，解析法测量的界址点，可采用坐标反算界址边长，并在界址标示表的说明栏中说明。,五、不动产测量,界址点的恢复,在界址点位置上埋设了界标后，应对界标细心加以保护。界标可能因人为的或自然的因素发生位移或遭到破坏。为保护地产拥有者或使用者的合法权益，需及时地对界标的位置进行恢复。,恢复界址点的放样方法一般有：直角坐标法、极坐标法、角度交会法、距离交会法、这几种方法其实也是测定界址点的方法，因此测定界址点位置和界址点放样是互逆的两个过程。,无论是测定界址点，还是恢复界址点，都要量测界址边长，作为检查，填写界址边长误差表。,五、不动产测量,（3）.宗地图、宗海图和房产分户图的测制,不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，其中不动产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图等。1）宗地图的测制。以已有各种地籍图为工作底图测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗地图。测绘方法按照地籍调查规程（TD/T1001-2012）执行。2）宗海图的测制。以已有海籍图为工作底图测绘宗海内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗海图。测绘方法和内容按照海籍调查规范（HY/T 124-2009）执行。3）房产分户图的编制。以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为工作底图绘制房产分户图。房产分户图的编制要求和内容参照房产测量规范（GB/T17986.12000）的规定要求执行。,五、不动产测量,（4）.面积计算,1）宗地或宗海面积计算。根据实际情况可采用解析法或图解法计算宗地或宗海的面积。应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理的需要等条件做出合适的选择。宗地面积变更按照地籍调查规程（TD/T1001-2012）执行,宗海面积变更按照海籍调查规范（HY/T 124-2009）执行。2）房屋面积测算。房屋面积测算方法按照房产测量规范（GB/T 17986.12000）执行。,3）面积量算的方法：面积量算方法比较多，但概括起来无非两种：即解析法与图解法。解析方法是一种在实地直接量测有关的边、角元素进行解析面积计算的方法。具体又可分为两种形式：一是几何要素解析法，二是坐标解析法。,五、不动产测量,图解法通常是指从图上直接量算面积，其方法比较多，例如几何要素与坐标量算法、膜片法、求积仪法、沙维奇法、光电测积法以及电算法等。就精度而言均不如解析法。,第一级：以图幅理论面积为首级控制；第二级：以平差后的区块面积为二级控制；,4）图解法的量算原则,图解法通常是以图幅理论面积为基本控制，按图幅分级量算，依面积大小的比例平差计算，自下而上的逐级汇总统计。,5）平差原则,一般按两级控制、三级量算,五、不动产测量,三级量算：1）图幅面积量算 2）区块面积量算 3）区块内宗地（或图斑）面积量算,采用直接解析法测算的面积，只参加闭合差的计算，不参加闭合差的配赋。,六、界址标示表填写要求,界址标示表(略)，接地籍调查表,七、界址签章表填写要求,界址签章表(略)，接地籍调查表,八、界址说明表填写要求,如果界址标示无法说明清楚全部或部分界址点线的情况，则需要填写此表对界址进行补充说明。,界址说明表(略)，接地籍调查表,九、调查审核表填写要求,调查审核表(略)，接地籍调查表,十、共有/共用宗地面积摊表填写要求,共有共用宗地面积分摊表(略)，接地籍调查表,十一、土地承包承包经营权、农用地其他使用权调查表填表填写要求,表2、土地承包承包经营权、农用地 其他使用权调查表填表（略）,十二、房屋调查表填写要求,表3、房屋调查表（略）,表3.1 房屋基本信息调查表（略）,十三、建筑物区分所有权业主共有部分调查表填写要求,表3.2 建筑物区分所有权业主共有部分调查表（略）,表3.3 房产分户图（略）,表3.4 宗地图（略）,十四、森林、林木调查表填写要求,表4、森林、林木调查表（略）,十五、海籍调查表填写要求,表5.1 海籍调查表（略）,表5.2 构（建）筑物基本信息表（略）,表5.3 宗海及内部单元记录表（略）,表5.4 宗海测量记录表（略）,表5.5 宗海位置图（略）,表5.6 宗海界址图（略）,十六、不动产测量报告格式及编写要求,不动产测量报告主要反映日常不动产测量的技术标准执行情况、技术方法、程序、成果质量和主要问题的处理等情况。不动产测绘技术报告是长期保存的重要技术档案，编写要求如下：一、基本要求（一）不动产测量报告技术报告由承担生产任务的项目负责人编写。单位的技术负责人或法定代表人对报告的客观性、完整性等进行审核并签字，并对编写质量负责。（二）内容要真实、完整。文字要简明扼要，公式、数据和图表应准确，名词、术语、符号、代号和计量单位等应与有关法规、标准一致。（三）报告体例中的一级标题不能省略。根据具体的测量内容，如果二级标题所指的内容没有做，则填写“无”。（四）报告中的内容可以增加和细化，但不能减少。,十六、不动产测量报告格式及编写要求,二、内容说明（一）概述1.任务来源。主要阐述委托任务的单位、时间、请求测量的文件等。2.不动产简况。主要阐述不动产的位置、权属性质和类型、权属的历史及其沿革、原有调查测量登记等情况3.测量内容。主要阐述本次需要测量的具体工作，如控制点、界址点、面积、放样、地物地貌等。4.测量工具。说明本次测量所使用的GPS 接收机、全站仪、钢尺等测量仪器的型号和规格及其检定情况。（二）测量技术依据。列出本次测量所依据的技术标准，包括国家、行业、地方等标准。,十六、不动产测量报告格式及编写要求,（三）控制测量具体指明控制坐标是从哪个单位来的，坐标系统名称等。说明清楚控制检查和控制测量的方法和操作步骤。,（四）界址测量说明清楚界址检查、界址放样、界址测量的方法和操作步骤。（五）其它要素测量说明清楚地物、地貌和其他要素测量的方法和操作步骤（六）图件的编制说明清楚宗地图、宗海图和房产分户图的编制方法和程序（七）房屋面积测算说明清楚房屋面积测算的方法和操作步骤。,十六、不动产测量报告格式及编写要求,（八）质量评价主要阐述测量成果的质量状况和可用性。（九）成果目录按照具体的测量内容提交相应的成果。其中现场照片等影像必须提交。（十）成果附件,十七、成果审查与入库,一、成果审查1.不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经其他行政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的