厦门房地产市场研究报告1.ppt

,2010 年城市房地产市场研究报告,2010 年厦门房地产市场报告,此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,1,序,2010 年城市房地产市场研究报告,目,录,言.4一、城市经济.51、城市宏观经济.5（1）、2010 年厦门经济企稳回升.5（2）、2010 年厦门工业生产持续回升.5（3）、2010 年厦门进出口总额出现较快回升.6（4）、2010 年厦门固定资产投资呈现回升态势.6（5）、2010 年厦门消费品零售市场稳步增长.7二、产业政策.81、城市政策综述.82、城市政策解读.83、城市政策展望.12三、土地供求.141、经营性土地供应量.142、经营性土地成交量.143、经营性土地成交价格.15四、行业发展.161、房地产开发投资.162、房地产建设规模.16五、市场交易.181、商品房市场.18（1）、市场综述.18（2）、供求关系分析.192、住宅市场.19（1）、市场概述.19（2）、供求分析.19（3）、供应分析.20（4）、成交分析.22（5）、价格分析.23（6）、项目分析.253、商业市场.26（1）、市场综述.26（2）、供求关系分析.264、办公市场.27（1）、市场综述.27（2）、供求关系分析.272,2010 年城市房地产市场研究报告,六、2011 年房地产市场预测.28,1、政策预期.282、土地供需.283、市场走势.29（1）、市场供求走势预测.29（2）、房价走势预测.30,3,2010 年城市房地产市场研究报告,序,言,2010 年可谓宏观调控最热闹的一年，信贷、税收、融资、土地、限购等全方位的多项措施先后出台，力度空前严格，受此影响市场表现大起大落。截至目前，宏观调控的效果却尚不明显，主要城市房价依旧高位运行。2010 年，厦门房地产市场整体来看，成交量出现回调，成交均价再创新高，各季度表现依然跌宕起伏。一季度受春节季节性影响，同时由于 2009 年政府救市优惠政策到期，刚性需求提前释放，成交量回落，进入 3 月下旬，在岛外新城启动、福厦高铁、翔安隧道即将通车等多重利好下，成交量有所反弹；但随着一系列房地产宏观调控政策的深入实施，二季度，成交量继续呈现调整和回落。三季度，随着政策逐步进入平淡期，4.17 新政后积累的刚性自住需求开始积极入市，使得楼市成交量明显增加，而四季度虽然政策面依旧趋紧，但随着观望逐步减弱和赶搭“末班车”心理促使成交量继续攀升。综合看来，在银根持续收紧等一系列政策措施之下，2011 年房价上涨压力仍较大，尤其是在保障性住房尚未成体系的前提下。可以预计，调控仍将是 2011 年楼市的主基调，未来房地产市场将进入频发式、常态性的调控阶段，并趋向于成为实施解决居民住房和促进房地产市场平稳健康发展的综合性政策方案。从目前政府的调控取态来看，今年的政策环境依旧偏紧，体现在房产税出台势在必行，土地增值税也将逐步落地，此外，交易环节利得税调整及房产交易税也都有望出台，而限购令仍将作为调控的重要手段，在今年进一步推行并向更多二线城市蔓延。4,2010 年城市房地产市场研究报告一、城市经济1、城市宏观经济（1）、2010 年厦门经济企稳回升2010 年 1-11 月，厦门实现生产总值 1826.87 亿元，比去年同期增长 15.3%，其中，第一、二、三次产业增加值分别为 19.51 亿元、966.77 亿元和 840.59 亿元，分别增长 3.1%、21.3%和 9.1%。三次产业结构为 1.1：52.9：46.0。全市经济保持了良好的发展势头。经济继续回升将对房地产业提供良好基本面。预计 2011 年厦门经济增速将呈现稳步增长态势。图 1-1 厦门市 2003-2010GDP 走势图（单位：亿元）,2000150010005000,20%15%10%5%0%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010.1-11,GDP,增幅,资料来源：厦门统计局（2）、2010 年厦门工业生产持续回升2010 年 111 月，厦门市规模以上工业累计完成工业总产值 3323.87 亿元，已超过年初制定的 3100 亿元目标，增长 35.2%；累计实现工业增加值 804.99 亿元，增长 25.2%。5,2010 年城市房地产市场研究报告图 1-2 厦门市 2003-2010 工业总产值走势图（单位：亿元）,3500300025002000150010005000,2010年,增幅,40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%,资料来源：厦门统计局（3）、2010 年厦门进出口总额出现较快回升2010 年我市出口市场恢复增长，1-11 月,全市完成外贸进出口总额 515.58 亿美元，比去年同期增长 32.1%。图 1-3 厦门市 2003-2010 进出总额（单位：亿美元）,6005004003002001000,40%30%20%10%0%-10%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010.1-11,进出口总额,增幅,资料来源：厦门统计局（4）、2010 年厦门固定资产投资呈现回升态势2010 年我市固定资产投资呈现回升态势，1-11 月全市累计完成城镇投资 899.93 亿元，增长 33.0%。6,2010 年城市房地产市场研究报告图 1-4 厦门市 2003-2010 固定资产投资总额（单位：亿元）,10008006004002000,80%60%40%20%0%-20%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010.1-11,固定资产投资总额,增幅,资料来源：厦门统计局（5）、2010 年厦门消费品零售市场稳步增长社会消费品零售总额呈现总体快速增长。1-11 月，全市实现社会消费品零售总额 627.24亿元，比去年同期增长 21.1%，增幅比去年同期提高了 7 个百分点；剔除商品零售价格因素增幅为 17.6%，仍比去年同期提高 0.6 个百分点。图 1-5 厦门市 2003-2010 社会消费品零售总额（单位：亿元）,7006005004003002001000,25%20%15%10%5%0%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010.1-11,资料来源：厦门统计局,2010年7,增幅,2010 年城市房地产市场研究报告,二、产业政策,1、城市政策综述,2010 年，“4.17”第一轮政策调控强势推出，“9-29”第二轮史上最严厉楼市调控纷至沓来，随即而来的限购、限贷、限外、限年龄等一系列政策层层加码，取态愈加严厉和强硬。可见国家对楼市调控的决心，势将抑制房价的非理性上涨。,房地产调控政策密集。中央政府敦促各地方政府加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施力度，完善差别化信贷政策；同时调节住房交易环节契税以及实行个人所得税优惠政策，大力增加住房有效供给，加大保障性住房建设力度，调整市场供求关系；多管齐下，楼市组合拳重磅出击，对房地产影响巨大。,“929”国家房地产新政出台后，厦门市国土房产、金融管理、税务等七个单位立即于 9 月 30 日联合下发了关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见规定，从 10 月 1 日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在厦门新购买一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。相比其他城市的政策，厦门的限购令比较温和，楼市的调控力度明显低于预期。,土地调控是今年房地产调控的重点内容。严厉打击囤地炒地，大力增加土地供给，特别是中小型商品房和保障房的用地，加大对土地闲臵的查处和惩罚力度，强调了“增加供应、降低风险”的调控主旨，使得政府出让以及开发商拿地都显得更为理性。,今年的金融政策仍是延续 09 年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。由于 CPI屡创新高，市场通胀预期加大，中国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民还贷压力，配合楼市调控。预计货币政策的从紧，将抑制部分楼市需求，或给厦门楼市带来一定变数风险。,2、城市政策解读,（1）、关于贯彻落实福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知的若干意见,8,、,2010 年城市房地产市场研究报告,政策要点：,2010 年 2 月 11 日，为加强房地产市场监管，切实维护广大人民群众的合法权益，根据福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知，厦门市国土房产局制定了几项新规定：房地产开发企业在申报预售许可时制定的预售方案中应按“一房一价”的原则如实申报预售价格，经批准预售的商品房项目应一次性将许可预售的全部房源对外公开预售价格；房地产开发企业对外销售商品房应实行明码标价制度，按申报价格公开销售，销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。未重新申报预售价格的，房地产开发企业不得销售，房地产交易登记机构不予受理合同登记备案和预告登记；房地产开发企业应保证公开信息的真实性，确保购房者的知情权；商品房预售合同签订后，应在 10 日内向房地产交易登记机构办理备案证明；进一步加强商品房预售动态监管。,易居视点：,厦门在新规未出台之前，由于商品房预售管理制度不完善，以致开发商捂盘惜售、随意涨价等违规行为频出。此次政策将焦点对准了商品房预售管理，但还需要政府建立明确的惩罚机制才能起到实效。,（2）关于进一步加强土地出让收支管理的通知,政策要点：,为贯彻落实五部委关于进一步加强土地出让收支管理的通知，厦门市国土资源与房产管理局 2010 年 3 月 19 日发布公告，对厦门市土地出让价款支付方式做出规定。根据公告，首次缴纳比例为成交价款的 50%，在成交之日起 5 个工作日内付清，否则取消竞得资格，不与竞得人签订合同，不予退还竞买保证金。,易居视点：,土地出让金的有效管理和合理利用对规范土地市场有着决定性的影响，大量的土地问题其根源即在于土地出让金管理和运用的不规范。通知对于土地出让金的缴纳期限和首付比例进行了明确的规定，促使开发并降低开发商未来拿地的资金杠杆，从另一个角度收缩了开发商的流动性。这样，一方面可以在一定程度上消减开发商高价拿地的热情，另一方面也可以促使开发商加大销售力度，增加供给,加快销售回款，甚至降低其涨价的动力。,9,、,2010 年城市房地产市场研究报告,（3）关于促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见,政策要点：,5 月 7 日，继国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和福建省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知下发后，厦门市政府制定并发布关于促进厦门市房地产市场平稳健康发展的意见，再推十一条措施，通知切实加强和改善房地产市场调控，引导居民住房理性消费，遏制房价过快上涨的势头，解决城镇居民住房问题。进一步加强土地供应管理。实行房地产开发利用申报制度。加大对土地出让合同的监督检查力度。依法开展闲臵土地的清理。进一步规范商品房预售管理。强化商品房预售动态管理。加大对商品房违法违规销售行为的查处力度。进一步健全房地产市场监测和信息发布。各商业银行要严格执行国务院住房信贷政策。继续加快保障性住房的建设速度，实行以需定建，确保符合保障条件的中低收入家庭、引进人才和其他“夹心层”人群得到合理的有效保障。,易居视点：,正是在楼市成交下降、外部经济面临二次探底的背景下，厦门楼市新政细则出台。2010年 5 月 7 日，厦门出台了旨在稳定厦门房地产市场的厦门版“国十一条”，给处于混沌等待的厦门楼市一个明确的信号。厦门版楼市调控政策被冠以“温和型”，它对杀伤力最强的外地客层限购未实施、同时未来明确停贷第三套房政策，总体调控政策相对温和，整体楼市的调控压力得到一定程度的缓解。,（4）、厦门户籍新政 8 月 1 日起施行,政策要点：,2010 年 6 月 22 日，厦门市政府召开新闻发布会，公布了新修订的厦门市户籍管理规定及其实施细则，外来人口持厦门暂住证或者栖身证满 8 年，且具备一定条件者，可在厦门落户。新规明确人才引进户口政策，允许海外人才、留学人员落户本市。落户岛外，门槛相对较低，“连续满 8 年”放宽至“连续满 5 年”，其它条件和岛内落户一致。对夫妻投靠、未成年子女投靠、退休父母投靠子女的“三投靠”，可不受拥有合法固定住所条件的限制。购房入户也有新规定：两人以上共同买房且没有直系亲属关系，只能给一名按份共有比例不低于 30%的所有权人按规定落户，其他所有权人应经公证同意放弃办理本次购房落户。上述新规，将于 2010 年 8 月 1 日起施行。,10,2010 年城市房地产市场研究报告,易居视点：,户籍制度本来是一种按住户登记的人口管理制度，但由于中国特殊的国情，使得户籍与福利长期捆绑。目前与户籍挂钩的个人权利，主要涉及政治权利、就业权利、教育权利、社会保障、计划生育、交通事故人身损害赔偿等。,新的游戏规划一经确定，在厦门楼市掀起了不小的波澜，小户型商品房尤其是学区房一夜之间变得非常抢手，房地产交易中心办理购房入户手续的窗口前，赶搭“末班车”的购房者络绎不绝。户籍新政直接拉动存量房的销售；长远来看，厦门岛内楼市将趋于高端化，购买力向岛外分流的速度将加快。,（5）、关于贯彻落实住建部等五部委房地产宏观调控政策，促进我市房地产业持续健康发展的意见,政策要点：,2010 年 9 月 30 日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，巩固房地产市场调控成果，促进我市房地产市场持续健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知和财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，结合我市房地产市场的实际，厦门市国土局提出以下贯彻意见：,执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。,调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买 90 及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1税率征收契税；对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。,11,2010 年城市房地产市场研究报告,在本市暂时限定居民家庭购房套数。从 2010 年 10 月 1 日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房。,严格商品房预售管理，加强市场监管。一是进一步落实取得预售许可证后 10 日开盘制度，规范商品房销售现场公示，防止开发企业捂盘惜售行为。二是加强价格监管。继续加强“一房一价”、“明码标价”管理，调整价格超10的必须重新申报预售方案。三是规范商品住宅预订行为，已签订认购合同的必须在“网上房地产”公示。四是加强市场巡查，查处违法违规行为，妥善处理投诉建议，切实保障房地产消费者合法权益。五是严格执行商品房预售监管和市场秩序管理的相关规定。,切实加快保障性住房建设和分配。已经开工建设的保障性住房，要加快建设进度，确保按时交房。已具备配租配售条件的，要按照公开、公平、公正的原则，做好配租配售工作。同时根据我市保障性住房需求，新规划建设一批保障性住房和公共租赁住房。,易居视点：,继“929”楼市新政颁布后，月 30 日，厦门迅速出台包括“限购令”在内的调控细则，短短十余日，深圳、上海、宁波、福州等地也相继出台了“限购令”。行政限购成为当下地方政府调控楼市的“利器”，彰显了地方政府遏制高房价顽疾的决心。“限购令”旨在上一轮调控的基础上，巩固调控成果，进一步打击投机购房，从而抑制房价过快上涨。“限购令”的出台，抑制了部分投资需求，但是通货膨胀预期的加大，加速了厦门豪宅的全面热销，成交量持续上扬，住宅成交均价也是稳中有升，本次楼市调控并未达到预期的效果。目前，厦门已明确表示，2011 年“限购令”继续执行。,3、城市政策展望,2010 年堪称房地产调控最为严厉的一年，时值岁末，突如其来的加息令房地产市场再一次感受到“从紧”的气氛。中央经济工作会议闭幕后，房地产主管部门已开始密集部署2011 年调控，楼市调控已经步入常态化阶段，主要在以下几个方面：,第一，信贷方面。12 月的中央经济工作会议表示 2011 年将采取“积极的财政政策和稳健的货币政策”，预计新增贷款可能保持总量维持在 7 万亿左右。同时，因为 CPI 的持续,12,2010 年城市房地产市场研究报告高企，11 月达到 5.1%，较 10 月高 0.7 个百分点，创下近 28 个月的新高，加息呼声此起彼伏，这招致央行第六次上调金融机构存款准备金和第二次加息，不过对楼市的影响还有限。而针对楼市信贷而言，若是这次反弹持续，不排除未来会继续提高首付比例和提高按揭利率水平，未来购房者的信贷成本将会逐步增加。第二，税收方面。在房价水平不断上涨的情况，政府提出的“遏制部分房价过快上涨”的调控目标远未达到，调控或将会成为常态，在房地产市场信贷政策空前紧缩和限购政策陆续出台以后，中央明确提出加快房产税试点和推广工作，2011 年房产税有望在上海和重庆城市试点，对于打击投资需求，遏制房价过快上涨将会起到一定作用。第三，保障房的全面提速。加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。住建部于 2010 年 11 月中向各地发出关于报送城镇保障性安居工程任务的通知，通知明确提出，2011 年计划建设保障性安居工程任务是 1000 万套，相比 2010 年的 580 万套增长72.4%，远远超过此前的预期。相信未来保障房的建设力度将会越来越大，从而逐步分流商品房市场的购房需求，从而避免楼市“愈调愈涨”的尴尬，及调控放松或退出时楼市的反弹。第四，限购令继续执行。限购令带有强烈的计划经济色彩，但由于调控目标尚未达成，预计2011年限购令仍将继续执行，暂时不会退出。2011年保障房的建设将全面提速，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应，遏需求”的政策目标。厦门市国土房产局副局长郭俊胜于12月9日表示，由于厦门房地产市场价格上涨压力仍较大，政府将坚决贯彻国务院和国家相关部委办的一系列房地产调控政策，抑制房价过快上涨，厦门从10月1日起实行的“限购令”没有明确终止期限，2011年仍会继续执行表 1-2 厦门市商品房销售收入增长速度（2003-2010）,年度2010 年2009 年2008 年2007 年2006 年2005 年2004 年2003 年,商品房销售面积（万）432.58529.29389.47497.7433.27326.65305.89265.91,商品房销售收入（亿元）375.73420.82204.7410.59274.7179.75126.8391.95,商品房销售收入增速-10.7%105.6%-50.1%49.5%52.8%41.7%37.9%32.3%,社会商品销售额增速21.1%14.2%20.7%19.9%20.8%20.9%13.0%15.9%,数据来源：厦门统计局13,2010 年城市房地产市场研究报告三、土地供求1、经营性土地供应量2010 年厦门市土地供应 68 幅，土地总面积 444.85 万，环比上涨 42.1%，规划总建筑面积 900.29 万，环比上涨 11.5%。本年供应的土地仍以商住为主，累计供应 36 幅 262.14万，面积占比 58.9%；办公用地 11 幅 12.55 万，面积占比 2.8%；工业用地 3 幅 27.55万，面积占比 6.2%；商办用地 5 幅 59.43 万，面积占比 13.4%；综合用地 5 幅 55.06万，面积占比 12.4%；商业用地 3 幅 18.96 万，面积占比 4.3%；其他用地 5 幅 9.16 万，面积占比 2.1%。今年全市的土地供应岛外仍占较大的比重，其中岛外同安区以 21 幅地块 299.04 万，位居供应面积排行榜榜首，名列第二的是集美区 17 幅 297.31 万，此外，湖里区 11 幅144.62 万，思明区 11 幅 57.44 万，海沧区 2 幅 29.45 万，翔安区 6 幅 72.43 万。图 3-1 2006 年-2010 年厦门经营性土地供应情况,单位：万m 21000,900.29,800600,637.32,615.25,786.49,444.85,400,267.62,227.84,310.67,313.12,2000,119.4,2006,2007,2008,2009,2010,土地面积,建筑面积,数据来源：CRIC2、经营性土地成交量2010 年，在土地供应增加的市场背景下，土地成交也相应增加。本年推出的 68 幅土地中，成交了 63 幅，成交率 92.65%，成交土地总面积 434.11 万，总建筑面积 876.51 万。土地面积环比上涨 38.6%，总建筑面积环比增长 11.5%。14,1000,3770,2010 年城市房地产市场研究报告图 3-2 2006 年-2010 年厦门经营性土地成交情况,单位：万m2800,786.49,876.51,600400200,220.74,491.79,188.24,478.79,69.34,172.2,313.12,434.11,0,2006,2007,2008,2009,2010,土地面积,建筑面积,数据来源：CRIC3、经营性土地成交价格2010 年，受政府宏观调控政策影响，开发商对未来楼市预期不明朗，尽管拿地热情依然高涨，但表现得更为理性，整体土地市场成交价格较 2009 年有所下跌。2010 全市成交楼面价为 3384 元/，相比 2009 年 3796 元/，降低了 10.9%。其中，岛内地块成交楼面价由 2009 年的 8204 元/降低到 5543 元/，降低幅度达 32.4%；岛外地块成交楼面价由2992 元/降低到 2738 元/，环比降低 8.5%。2009 年随着经济的回暖，土地市场量价齐升，2010 年土地成交价格回归理性，近几年土地市场价格增长呈“N”形波动趋势。8 月 8 日，本年度推出的最大综合体 2010P13 地块规划总建筑面积达 49.46 万，由建发房地产集团有限公司以 31.02 亿元竞得，成为总价最高的地块。本年度的单价地王却意外落入同安区，加油加气站用地 2010TP05 地块成交的楼面价高达 33000 元/。图 3-3 2006 年至 2010 年厦门经营性土地成交楼面价走势,12000100008000,10607,8204,600040002000,57241687,4919,4415,2992,55432738,0,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,数据来源：CRIC,岛内（元/）15,岛外（元/）,2010 年城市房地产市场研究报告四、行业发展1、房地产开发投资图 1-6 厦门市 2003-2010 房地产投资总额（单位：亿元）,4003002001000,100%80%60%40%20%0%-20%-40%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010.1-11,房地产投资,增幅,资料来源：厦门统计局受去年底以来土地交易市场回暖的影响，今年我市房地产开发投资高速增长。1-11 月房地产开发完成投资 378.84 亿元，增长 75.4%，其中土地购臵费 250.06 亿元，比去年同期增长 1.54 倍，占房地产投资比重达 66.0%，占城镇固定资产投资比重为 27.8%。2010 年，虽然楼市调控不断，但房地产开发投资的信心和热情并未削减，投资总额同比增长。在物价上涨，通胀压力加剧的情况下，房地产尤其是高端物业是消费者青睐的保值商品，人们看好房地产未来发展的大趋势并未改变。2、房地产建设规模施工面积同比下滑 1.4%受今年新开工楼盘大量增加的影响，全市房地产在建工程总量降幅继续缩小。1-11 月全市商品房施工面积达 3003.09 万，下降 1.4%，下降幅度比上月累计缩小 0.7%。其中全市商品房新开工面积 600.79 万，比去年同期增长 1.9%。16,2010 年城市房地产市场研究报告图 1-7 厦门市 2003-2010 商品房施工面积走势图（单位：万 m 2）,40003500300025002000150010005000,50%40%30%20%10%0%-10%-20%,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010.1-11,商品房施工面积,增幅,资料来源：厦门统计局图 1-8 厦门市 2003-2010 商品房新开工面积走势图（单位：万 m 2）,1200.001000.00800.00600.00400.00200.000.00,商品房新开工面积,增幅,250%200%150%100%50%0%-50%-100%,资料来源：厦门统计局1-11 月待售面积增加 92.9%由于近年房地产项目竣工数量相对较多，导致待售面积大量增加。特别是因为近年竣工的标准厂房、商业店面和写字楼销售状况较差，造成商品房待售大幅增加。至 11 月底止，全市商品房待售面积达 191.84 万，增长 92.9%，其中住宅待售面积 39.22 万，增长 43.7%，占全市商品房待售面积的比重为 20.4%；非住宅类商品房待售面积 162.62 万，增长 111.4%，比重为 79.6%。在非住宅类商品房待售面积中，办公楼待售面积 44.99 万，增长 83.7%；商业营业用房待售面积 35.16 万，增长 152.2%；厂房待售面积 72.56 万，增长 1.2%。17,2010 年城市房地产市场研究报告五、市场交易1、商品房市场（1）、市场综述2010 年厦门商品房市场新增供应 357.94 万，同比增长 15.5%；成交 432.58 万，同比下降 23.3%。年度市场供应量增长，成交量萎缩，供求比 1:1.21，供需差距趋于平衡。受宏观政策面及市场成交横向和纵向交叉结构影响，全市商品房成交均价上涨，为 8686 元/m 2，同比涨幅 14.4%。图 5-1 2010 年 1-12 月厦门市商品房供求走势图,单位：万m 2706050403020100,单位：元/m 2120001000080006000400020000,10.1,10.2,10.3,10.4,10.5,10.6,10.7,10.8,10.9 10.10 10.11 10.12,供应量,成交量,成交价格,数据来源：CRIC表 5-1 厦门市 2010 年 1-12 月商品房各类指标变化表,指标供求比供应量（万 m 2）成交量（万 m 2）成交价格（元/m 2）成交总额（亿元）,2009 年 1-12 月1:1.82309.91563.897596428.33,2010 年 1-12 月1:1.21357.94432.588686375.73,同比增长（%）-15.5%-23.3%14.4%-12.3%,数据来源：CRIC18,2,2010 年城市房地产市场研究报告（2）、供求关系分析供求比趋于平衡，供求结构改善2010 年厦门商品用房供求比为 1:1.21，供应量较上一年有所增长，而成交量在宏观调控影响及大市走势的作用下同比下跌。2009 年市场供应节奏滞后的情况在 2010 年有所缓解，供求结构逐渐改善。2、住宅市场（1）、市场概述从 4 月 17 日出台的“国十条”之后，9 月 29 日又出台了深化调整的“国五条”，调控成为 2010 年楼市的主旋律。经过两轮调控后，厦门楼市成交量虽然下滑明显，但成交价格依然坚挺。表 5-1 2010 年商品住宅各类指标变化表,指标供求比供应量（万 m 2）成交量（万 m2）成交价格（元/m）成交总额（亿元）,2010 年1：1.01228.53231.1011672269.74,2009 年1：2.22184.32408.848881363.07,同比增长24%-43%31%-26%,数据来源：CRIC（2）、供求分析2004-2006 年，商品住宅逐渐升温，市场成交活跃，供求关系基本趋于平衡，07 年住宅新增供应量剧增，供求比为 1：0.72，市场表现供过于求，2008 年受金融危机影响，市场低迷，供需双双大降，供求比来到低点，2009 年在政策扶持下，市场迅速回暖，供求比上扬，市场表现供不应求。2010 年，经历了“4.17和”9.29两轮调控，需求量大幅萎缩，在供应量回升下，市场供求趋于平衡。19,09 07,2010 年城市房地产市场研究报告,图 5-12.52,2004 至 2010 年厦门商品住宅供求走势,2.22,1.510.5,1.08,1.04,1,0.72,0.42,1.01,0,2004,2005,2006,2007供求比,2008,2009,2010,数据来源：CRIC图 5-2 2010 年 1 月至 2010 年 12 月厦门商品住宅供求走势,单位：万50403020100,2520151050,10.1,10.2,10.3,10.4,10.5,10.6,10.7,10.8,10.9,10.10 10.11 10.12,供应量,成交量,供求比,数据来源：CRIC（3）、供应分析从 2004-2010 商品住宅新增供应量趋势线来看，年商品住宅新增供应量最少，年达到供应高峰为 442 万 m2。2005-2007 年，商品住宅新增供应量呈递增，07 年底，国家出台一系列调空政策，对厦门楼市影响显著，再加上 08 年全球金融危机影响，楼市成交低迷，许多项目推迟入市，07-09 年供应量呈递减趋势。在 09 年市场回暖带动下，2010 年市场新增供应面积小幅回升，商品住宅新增套数20426 套，新增供应面积 228.53 万，同比增加 24%。图 5-3 2004-2010 年厦门商品住宅供应量走势图20,9,2010 年城市房地产市场研究报告单位：万m 25004003002001000,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,数据来源：CRIC金九银十，供应井喷2010 年 1-12 月，厦门新增供应主要集中在传统的销售旺季期“金九银十”。开发商推盘力度加大，市场供应量达到高点。一季度，受传统淡季春节及 09 年末调控影响，全季度市场供应量偏低，供应量凸显不足。进入四月份，市场供应有所反弹。二季度，4.17 新政出台后，开发商暂缓推盘计划，使得市场供应持续走低，6 月份达到低谷。三、四季度，传统销售旺季刺激消费，月份开发商集中释放供应，造成供应井喷局面，供应量陡然上升。图 5-4 2010 年厦门商品住宅供应量月度走势图,单位：万m250403020100,单位：套40003500300025002000150010005000,10.1,10.2,10.3,10.4,10.5,10.6,10.7,10.8,10.9 10.10 10.11 10.12,数据来源：CRIC,新增供应量21,套数,2010 年城市房地产市场研究报告（4）、成交分析2010 年商品住宅成交平淡2004-2007 年，厦门楼市进入快速发展期，楼市成交活跃，商品住宅成交量维持在 300万 m2 左右波动。2008 年，受金融危机、“9.27”新政的出台影响，导致 2008 年以来商品住宅成交低迷，成交量来到低点 102 万 m 2，主力支撑 2007 年厦门商品住宅成交的投资需求极大程度地排挤出了市场，楼市陷入自 2004 年以来前所未有的低迷。2009 年，在经济逐渐回暖和多重优惠政策的刺激下，08 年末抑制已久的购房需求在09 年集中释放，成交量创出新高达 376 万 m 2。2010 年，政府打击房地产过热的力度加强，连续出台的各项法规对地产形成“围剿”之势，受政策影响成交量从 09 年的高位急速下落，全年房地产销售整体平淡。图 5-5 2004-2010 年厦门商品住宅供应量走势图单位：万450400350300250200150100500,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,数据来源：CRIC楼市调控下，成交量再度下滑综观全年楼市，市场成交分为三个阶段：调控前，第一轮调控期，第二轮调控期调控前（1-4 月）：1-2 月，春节传统淡季，市场成交冷淡，市场观望情绪，进入 3 月下旬后，厦门楼市在岛外新城启动、福厦高铁、翔安隧道即将通车等多重利好下，前期观望的潜在客户纷纷出手，投资客重回市场，市场成交活跃，成交量大幅反弹，上演“小阳春”行情。22,2010 年城市房地产市场研究报告第一轮调控期（5-9 月）：楼市呈现先抑后扬，4 月中下旬，一系列新政密集出台，市场调整的预期在供求双方逐渐形成，开发商纷纷延迟推盘，购房者选择观望，投资客也逐渐离场，成交出现明显萎缩，5-7 月成交量持续走低。金九银十”来临之际，9 月份岛内外楼盘扎堆推向市场，不同档次的楼盘给广大购房者更多的选择空间，第二轮调控期（10-12 月）：楼市二轮调控出台，但对市场影响低于预期，购房者信心逐渐恢复，另外开发商开始调整营销战略，低调开盘，采取适度下调售价的方式，并取得较好的效果，成交量逐渐攀升。图 5-6 2010 年厦门商品住宅成交量月度走势图单位：万4035302520151050,10.1,10.2,10.3,10.4,10.5,10.6,10.7,10.8,10.9,10.10 10.11 10.12,数据来源：CRIC（5）、价格分析成交均价稳步上扬，2010 年均价突破万元大关从整体来看，2004-2008 年至今房价整体保持一路上升的态势，住宅市场成交均价呈现跳跃上升趋势。2008 年，受国内外经济环境的综合影响，住宅成交市场陷入低迷，直至 2009 年房地产市场再次迅速回暖，但因岛外成交占比大幅上升，商品住宅价格小幅调整至 8881 元/。2010 年全年成交均价达到 11672 元/，环比上涨 31%，呈现跳跃式上涨并首次突破万元大关。经过 09 年的楼市疯狂销售后，开发商的资金较充足，岛内高端楼盘相继入市并拉高全市均价。23,11568,2010 年城市房地产市场研究报告图 5-7 2004-2010 年厦门商品住宅供应量走势图单位：元/m 214000,1200010000,9456,9795,8881,11672,8000,6719,60004000,4394,5162,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,数据来源：CRIC2010 年厦门住宅成交价格呈现波浪震荡2010 年厦门全市商品住宅成交均价为 11672 元/。今年房价走势在不同阶段呈现以下特点：1-3 月，在新政调控和成交量大幅跳水下背景下，销售价格上涨乏力，房价高位盘整。从项目实际价格来看，开发商在等待两会后政策的走向，基本处于观望阶段，个别项目采取的活动、折扣措施也仅仅是为了吸引人气，基本无实质的降价，因此实际项目价格仍保持在高位。4-6 月，新政伊始，楼市成交量萎缩，而厦门限购令的出台更是限制投资、投机性需求，受成交结构及成交量下滑影响，4 月起，价格初现下降趋势。9-10 月，受新盘、新推案上市的影响，楼市上涨趋势明显，全市商品住宅成交表现价量齐升，成交量及成交面积均大幅上涨，同时结构性原因导致住宅均价上涨。图 5-8 2004-2010 年厦门