764837260地产项目 报批报建能力体系的建设方案(11月)54p.ppt

报批报建能力体系的建设方案,2010年11月,报批报建管理能力体系的构成,报批报建管理理念报批报建管理体系构成2.1报批报建涉及的公司内部部门、政府部门和合作单位2.2报批报建管理体系的建设2.3报批报建管理体系建设的难点及对策报批报建优化3.1报批报建优化的关键环节3.2报批报建作业指引3.3报批报建案例报批报建相关流程与模板4.1项目报批报建模板4.2报批报建相关流程,报批报建管理理念,目的梳理内、外部可控因素，进一步优化报批报建流程，提高报批报建效率，降低企业经营风险，知识与经验共享，避免重复犯错。,目标高效建立专门的报批报建部门或小组，配备专职的、熟悉报批报建业务流程的人员，加强公司内部各部门的合作，提高报批报建效率；有序梳理公司内部、外部可控因素，建立报批报建管理体系，优化报批报建流程，确保报批报建工作有序进行；合理报批报建指标合理，公司对报批报建工作的完成具有较强的事前控制能力。,报批报建管理理念,说明,提高报批报建效率，定位报批报建的关键线路至关重要，报批报建的管理和优化一定要尽早展开，并与项目开发纲要紧密结合；报批报建要抓住关键难点，识别关键部门和关键人物，主动应对，就能做到事半功倍要建立报批报建管理指标体系，进行纵向、横向、外部等多角度比较分析。,及时动态反馈报批报建信息，实现动态跟踪管理；与设计、营销、工程、项目等部门密切配合，并发挥合作方的积极性，提高报批报建效率。,及时整理报批报建文件资料，完善报批报建资料库；总结报批报建中的经验教训，形成案例并汇编组织专题研究，针对重要内容系统研究，提升专业能力,2 报批报建管理体系的构成,报批报建管理理念报批报建管理体系构成2.1报批报建涉及的公司内部部门、政府部门和合作单位2.2报批报建管理体系的建设2.3报批报建管理体系建设的难点及对策报批报建优化3.1报批报建优化的关键环节3.2报批报建作业指引3.3报批报建案例报批报建相关流程与模板4.1项目报批报建模板4.2报批报建相关流程,2.1报批报建公司内部涉及相关部门,土地获取,预售,交付,开工,报批报建 向政府部门征询相关条件、申报资料收集、跟进政府批复进展情况工程（项目）部 核实现场实际与报送资料是否一致、监控项目实施进展情况，配合开工验收、现场 进度、竣工验收设计部准备并提供与设计相关的各种报批资料拓展部土地资料（属性、用地条件、隐患）收集及确认营销部市场及产品定位，规避不利销售的因素财务部提供报批时的资金证明、股权资料、财务报表等成本部 提供成本方面的数据资料采购部 提供各种合同（总包）行政部 提供营业执照、资质证书、公司章程等客户服务部提供事先沟通渠道，减少交付后业主使用不满意,公司内部涉及相关部门,2.1报批报建公司外部涉及相关政府部门涉及合作部门,公司外部涉及相关政府部门 国土局、建设局、房管局、发改委、规划局、环保局、城管局、人防办、质监站、消防局、园林局、教育局、水务局、供电局、地震局、白蚁防治办、招投标中心等,公司外部涉及合作部门 环评公司、人防设计院、审图公司、消防公司、测绘大队、勘测院、规划院、交通院、信息中心、造价咨询公司、消防检测公司、工程咨询公司、防雷设计检测中心、建筑工程检测公司、电力公司、自来水公司、燃气公司、电信公司等,土地获取,开工,预售,交付,项目经理（xxx）,报批报建指导委员会（xxx）,内部专业顾问（xxx）,外部专业顾问,IT技术支持,专业项目经理（xxx）,各专业部门（设计、营销、拓展、成本、采购、行政、财务、客服）,核心成员报批报建专员,变革管理（宣传策划）,电话 邮件 访谈 集中,宣传 沟通 培训 推广,资料收集 访谈,系统需求 系统实现,项目小组成员每周一次沟通会 双周/里程碑向项目指导委员会汇报项目进展情况,项目报批报建组织,2.2 报批报建管理体系的建设,2.2 报批报建管理体系的建设,识别并最小化不可控因素的影响，提前预警并应对最佳实践的快速固化和推广,政策法规库,业务流程,操作指引,标准文档,政府,公司,不可控,可控,报批难点列表,关键人物列表,案例库,关键政府部门列表,第五周,第四周,第三周,第二周,第一周,3月,现状分析及数据收集,3,项目启动及详细计划,1,项目试点及调试,5,解决方案及系统实施,4,第四周,第三周,第二周,2月,第一周,第五周,第四周,第三周,6,NO,推广应用,关键任务,第五周,第二周,第一周,第五周,第四周,第三周,第二周,第一周,第五周,第四周,第三周,第二周,第一周,1月,12月,11月,各地流程差异表,现状数据收集,各地难点及关键部门及人物列表,系统需求分析,知识库建立,流程优化及指引,系统上线,总结与推广,启动试点,试点优化,报批报建管理体系建设计划（里程碑）,2.2 报批报建管理体系的建设,2.2 报批报建管理体系的建设,可衡量的/直接效益：报批送审资料（一次+二次成功率）单项报批周期平均缩短 相关部门的报批资料准确率和及时性不可衡量的/间接效益：管理层满意度提高项目相关人员（设计、项目部等）时间成本减少完整的报批报建模型建立（流程知识管理）,B：报批报建流程及知识库的建立,持续改进,A：通过实际行动改进不足,D：推广及应用,C：收集运营数据，分析并改进,2.2 报批报建管理体系的建设,A：良好的公共关系和丰富的工作经验技巧的熟练运用,B：报批报建流程及案例库的建立和分享,持续改进,C：相关部门高度的团队合作精神,D：不折腾,一次把事情做对,持续改进,如何提高报建效率,2.3 报批报建管理体系建设的难点及对策,3 报批报建优化,报批报建管理理念报批报建管理体系构成2.1报批报建涉及的公司内部部门、政府部门和合作单位2.2报批报建管理体系的建设2.3报批报建管理体系建设的难点及对策报批报建优化3.1报批报建优化的关键环节3.2报批报建作业指引3.3报批报建案例报批报建相关流程与模板4.1项目报批报建模板4.2报批报建相关流程,3.1报批报建优化的关键环节,开工前报批报建流程图（东莞）,签定出让合同,施工前主要需完成18个重要的证件和批复，所有证件和批复环环相扣，缺一不可。,国有土地使用证国土局20个工作日,房地产暂定资质15个工作日,标准地名使用许可证5个工作日,环境影响报告书环评公司120天,初步规报市府论证市府两三个月开一次,选址意见书或批准书规划局15个工作日,立项发改革局7个工作日,建设用地规划许可证规划局15个工作日,规划总平图规划局15个工作日,建筑设计方案规划局15个工作日,人防报建人防办10个工作日,工程规划许可证规划局15个工作日,建设工程放线规划局5个工作日,消防备案消防局5个工作日,初步设计审查建设局技术科25天,施工图审查备案建设局质安科5天,邀请招标交易中心30天,质、安监督城、镇区城建办15天,施工许可证和安全措施备案建设局5个工作日,3.1报批报建优化的关键环节,开工工后报批报建流程图（东莞）,施工后主要需完成9个重要的证件和批复，所有证件和批复环环相扣，缺一不可。,预售许可证建设局15个工作日,消防备案消防局5个工作日,人防验收人防办7个工作日,规划验收规划局15个工作日,环保验收环保局20个工作日,现场验收市质监站20个工作日,竣工备案证明书建设局15个工作日,确 权房管局60个工作日,小业主产权房管局80个工作日,3.1报批报建优化的关键环节,开工前报批报建流程图（武汉）,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,房地产开发企业资质申报表；营业执照副本；企业章程复印件；验资证明复印件；企业法人代表、总经理任职证明和身份证明复印件；工程技术、财务负责人任职证明、资格证书和劳动合同复印件；专业技术人员的资格证书和劳动合同复件；土地证明文件复印件;受理部门:建设局房管科,房地产暂定资质建设局15个工作日,注意事项：一般刚成立的房地产公司营业执照和公章等还没有及时办下来，对于加速项目注意相关部门的配合和街接相当重要！,标准地名使用许可证5个工作日,建筑物命名审批表;国土证(出让合同或成交确认书);命名申请;总平图;受理部门:市地名办,费用2000元,注意事项：标准地名办好后，往往营销会在报建进行到一段时间时，又会提出更名的需求。万科案例：“松山湖1号”最早定的名称是“蓝桥圣菲”，当时标准地名、选址意见书已经办好，立项也已经在过程中，设计部所有的图纸都是写的“蓝桥圣菲”最后还是决定变更为“松山湖1号”为此公司付出了大量的人力物力和财力成本；运河东1号也在类似事件；应对措施：项目名称确定后，营销部如果提出更名需求，报建依然采用标准名称不变，营销可以用他们喜欢的名称进行推广和宣传，销售合同上加一个补充说明即可。当然如果项目定位完全颠覆性的调整，更名还是必须的，如“万科.麓湖”从原来的高层调整为别墅指标,显然“四季花城”名称就不合适了,故在立项时需要重新更名,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,环境影响报告批复环评公司60天,建设单位营业执照复印件1份;总投资等项目详细资料;项目总平面布置图;国土证或成交确认书或出让合同复印件1份;建筑物明细表;受理部门:市环保局(环评单位协办),费用10万元左右,注意事项：找本地和环保局建立良好关系的环评公司来负责报告书，并在合同中约定在指定的时间包通过，同时要求协助验收；批复完成时间不能影响立项开始时间。,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,初步规报市府论证市府两三个月开一次,总平面图3份（1:500或1:1000的蓝图，设计单位盖出图章，配电子文件）;规划设计方案2册（总平面效果图、沿街立面图、夜景效果图、鸟瞰图各1份；配电子文件）;受理部门:市规划局规划科,注意事项：市府联协会开会时间的不确定性和方案有可能在会上被否决是影响项目的开发进度的关键因素，因此密切了解开会时间和会前争取了关键人物对方案的认可就是重中之重了,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,选址意见书或批准书规划局15个工作日,注意事项：不同方式获取土地办理的证件不一样。划拨方式：如学校；协议、转让方式：如万科麓湖；出让方式：如松山湖1号。,选址意见书：建设项目选址申请表1份（须按要求填写并盖公章）；提交项目背景介绍材料或可行性报告1份；地界图1份（在1：500或1：1000现状地形图上划出用地界线并标注坐标，须加盖地属单位及四邻单位公章，配电子文件）；总平面图1份（1:500或1:1000的蓝图，配电子文件）；建设项目的规划方案1册（含总平面图、专项规划图、单体建筑选型、设计说明、总平面效果图、沿街立面图、街景透视图、夜景效果图、总体鸟瞰图等，配电子文件）；（变更时需提供）原建设项目选址意见书原件1份和选址红线图原件2份及“一书两证”变更、遗失补发申请审批表；用地批准书：建设用地规划许可申请表1份；地界图1份（在1：500或1：1000现状地形图上划出用地界线并标注坐标，须加盖地属单位及四邻单位公章，配电子文件）；（容积率2.5及以上地块需提供）地块的规划方案1份（附电子文件）。（变更时需提供）原建设用地规划批准书原件1份和批准书红线图原件3份及“一书两证”变更、遗失补发申请审批表;受理部门：市规划局规划科（市区项目）或村镇科（镇区项目），费用：1000元,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,立项发展改革局7个工作日,注意事项：华润因占14.73%,而变成所谓的最大国有控股公司,整个万科集团仅现在东莞出现这个问题,因此就成了一个典型的沟通和协调案例了。另外项目申请报告需要有资质的中介公司来完成，在将来新项目时需要提前关注。,区府办上报文；申请立项报告；项目申请报告；（项目概况、市场分析及经营计划、建设规划及规模、投资估算及资金来源）环评报告批复；项目选址意见书或批准书；用地预审批复或国土证；营业执照复印件、资质证书复印件；资金证明（自有资金最少占总投资普通住宅20%，其它30%）；是否属于闲置地(如果属于闲置用地,需提供处理证明)受理部门：市发展和改革局,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,建设用地许可证15个工作日,注意事项：在办理用地证之前要提前完成交评报告，从而保证用地证不被耽误。（通常在办理用地许可证时可同时提交总平相关资料，注意总平需要电子校核文件）,建设用地规划许可申请表1份;立项批复复印件1份;土地使用证或国有土地使用权出让合同复印件1份;建设项目选址意见书和选址红线图复印件1份；或建设用地规划批准书原件1份和批准书红线图原件3份;地界图1份（在1：500或1：1000现状地形图上划出用地界线并标注坐标，须加盖地属单位及四邻单位公章，配电子文件）;总平面图1份（1:500或1:1000的蓝图，设计单位盖出图章，配电子文件）;建设项目的规划方案1册（含总平面图、专项规划图、单体建筑设计方案、设计说明、总平面效果图、沿街立面图、街景透视图、夜景效果图、总体鸟瞰图等，配电子文件）;提供经东莞市地理信息与规划编制研究中心审核合格的交通影响分析报告;特定项目应视情况提供相关部门（建设、消防、水利、交通、文物、经贸等）意见或规划选址报告、环境评估、交通评估等;受理部门：市规划局规划科（市区项目）或村镇科（镇区项目），费用2000元；交评收费标准：10-50万平米，费用11-33万，沟通可适当下浮,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,规划总平图规划局15个工作日,注意事项：从规划总平开始就需要提供电子文件报批，注意和设计部沟通提前准备，并预留出校核的时间；核对经济指标(用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等）对经济指标的把握，是我们每个阶段的重点，一定要考虑后续阶段的工作，如方案阶段的经济指标，一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理，工程证上的面积直接影响到预售证面积和竣工验收及确权；案例：运河东1号花园，最后一批验收时发现车位没做够！,规划方案送审表1份;现状地形图1份（比例1：500或1：1000，配电子文件）;总平面图3份（1:500或1:1000的蓝图，设计单位盖出图章，配电子文件）;规划设计方案2册（含修建性详细规划图纸、说明、效果图，配电子文件）;经批准的建设项目选址意见书或规划条件或建设用地规划许可证及附件的复印件1份；住宅房地产项目提交所在街道办事处的中小学配套证明;提交建设项目经济技术指标校核意见书1份;经市地理信息与规划编制研究中心校核后的日照分析报告;（变更时需提供）原批准的总平面图原件2份;受理部门：市规划局规划科（市区项目）或村镇科（镇区项目）,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,建筑设计方案规划局15个工作日,注意事项：电子报批要前置，以免影响方案批复；另外注意和经办人保持良好畅通的沟通，将非正式的修改意见第一时间交设计院修改，将大大节约时间提高效率。,建筑设计方案申报表1份；总平面图（含庭园管网图）2份；申报项目的技术指标及功能情况表1份；属重报项目，须提交前一次已审查方案及批复文件；属房地产项目，须提交房地产立项文件（复印件）；建设用地规划许可证复印件1份；规划用地红线图原件1份；建设项目规划建筑设计要点复印件1份；国有土地使用证或国土局批复文件复印件1份；建筑设计方案平、立剖面图纸2套（包括总平面图蓝图1份）；电子报批的项目，提交建设项目经济技术指标校核意见书1份;透视图1套；较大的建筑群须提供鸟瞰图；在城市主干道或指定道路两侧的建筑方案须提供灯光夜景效果图（配电子文件）；用地面积30000平方米以上，提供规划科审批方案图复印件1份；住宅项目，需提交该住宅小区视频监控系统设置布局总平面；受理部门：市规划局报建科（市区项目）和村镇科（镇区项目）日照分析报告和电子报批费由设计部与规划局相关部门结算,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,初步设计审查建设局技术科25天,注意事项：项目是否要做深基坑、高支模等问题，如果需要在审图前就需要跟进项目部进行，因开专家评审会至少需要一个月时间，以免耽误时间。案例：松山湖二期属于施工非常紧的项目，又存在深基坑问题，故很早就完成了深基坑专家评审，一点都没有耽误后期的报建工作。,东莞市建筑工程初步设计审查申请表；两套拟建建设场地的工程地质勘察报告；两套初步设计图纸、结构原始数据电子版；项目立项批准文件；建设用地规划许可证和用地红线、建筑 红线、道路红线的规划建筑“三线图”；市规划局审定的总平面和单体方案图；国有土地使用证；拍卖用地需提交土地拍卖书；环评审批；已办理消防、安全生产、卫生防疫等其它行政主管部门批准文件的，应提供相关批准文件（注：未办理的可在办理施工许可时提交）；加盖建设局公章的该项工程勘察、设计承 接业务记录表复印件。受理部门：市建设局技术科,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,人防报建人防办10个工作日,注意事项：提前确定自建还是易地建设；人防设计院提前确定，设计院设计的图纸要经过区域专业人员会审，成本方面会有收获；案例：万科城三期人防和金域蓝湾二期设备人防从五级调整至六级为公司成本节省几千万，这可是纯利润呀！,一、人防自建报建步骤：防空地下室设计要点（人防报建登记表、建设用地批准书、建设用地许可证、规划设计要点、已批单体方案本、已批总平图）；防空地下室方案初步审查（防空地下室设计人点、人防地下室设计图全套）；施工图审查（人防设计要点、人防方案审查意见书、人防施工图全套、人防设计计算书）；二、易地建设易地建设申请书、用地批准书、地质勘察报告等，1800元/平米交易地建设费；受理部门:市人防办，易地建设费：1800元/平米,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,工程规划许可证规划局15个工作日,注意事项：规划证的完成时间直接影响施工证和预售证的办理时间，故时间要求很高；电子报批、人防的办理、楼盘明细表等工作要前置，其中人防前置是重中之重；另因需交纳大笔费用，需提前算出让财务做好准备。案例：金域华府因人防问题耽误拿证！,报建表1份；建设报建项目附表一或建设报建项目附表二1份申报项目的技术指标及功能情况表1份；建设用地规划许可证、规划用地红线图、建设工程规划设计要点复印件各1份；国有土地使用证或相关批复文件复印1份；建设工程建筑方案审查意见书、获批准的设计方案图纸1套；建筑施工图纸2套、结构施工图纸1套；电子报批的项目，提交建设项目经济技术指标校核意见书1份;人防地下室施工图设计审查意见书或防空地下室易地建设申请审核意见书或防空地下室易地建设缴费证明书复印件1份；使用标准地名许可证复印件1份；经公安部门确认的楼盘（幢）地址明细表；提交住宅小区视频监控系统设置布局总平面图、施工图;超高层建筑，对消防有特殊要求的建筑或构筑物，应提交消防部门组织的专题研究和论证报告；房地产立项文件、东莞市房地产开发项目手册复印件各1份；提交小区视频监视系统施工图纸1套；提供规划科审批方案图复印件1份；受理部门：市规划局报建科（市区项目）或村镇科（镇区项目），费用：村镇设施配套费或城市基础设施配套费和公共设施配套基金(拍卖用地不需要支付)，费用以十万元为单位，具体费用另述；,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,消防备案消防局5个工作日,注意事项：新消规出台后，消防不需要报审只要备案即可，这就对消防图纸的设计提出更高要求和标准。,一、建筑施工图设计备案建筑消防设计防火备案表；立项批复；工程规划许可证复印件;建设用地许可证、红线图；建筑方案本、消防设计专篇说明；二、自动消防设施备案自动消防设施设计防火审核备案表；自动消防系统设计单位资质证明及设计人员合格证；消防系统设计图纸；设计说明；受理部门：市消防局（消防施工单位协办）,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,建设工程放线规划局5个工作日,注意事项：施工前的规划报建基本完成，这个阶段就是协调经办人尽快完成放线，早日拿到规划证，如果有时间方面的压力建议在放线前先协调打证，证上的日期就可以提前。,建设工程放线申请表;用地红线图、建设工程规划许可证复印件各一份；已批复总平面图、首层平面图原件各一份；总平面图电子文件一份;受理部门：市规划局编研中心，费用：648元/点，4点/栋,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,施工图审查备案建设局技术科5天,注意事项：属于正常手续备案，对于工期紧的项目，这里可以节省出时间，注意和经办人和科长保持良好沟通，工程规划证出来后争取第一时间拿到备案批复。,施工图审查备案表、节能备案表；施工图审查合同；施工图审查报告及合格书；审查合格的施工图；三线图；建设工程规划许可证；初步设计审查批复受理部门：市建设局技术科,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,邀请招标交易中心30天,注意事项：尽可能争取立项批复时是自行招标，如果立项时采用邀请招标，运营在制定计划时将需要考虑施工证的办理时间将会滞后。,施工图审查备案凭证；施工图；预算；工程规划许可证；用地规划许可证；选址意见书或用地批准书；立项批复；监理进度计划；监理合同；开发商资金证明，按预算总价来计算开发不到一年50%，超过一年30%，；受理部门：建设局交易中心，招标代理费2元/平 方米，预算费：0.75元/平方米，场地 费：中标价的万分之五,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,质监、安监督城建办15天,注意事项：通常是由各项目部完成此项工作。注意提醒施工单位备好相关资料，并提前做好施工前期条件审查；另外一般和当地城建办建立的良好关系都能提前完成。,质监、安监登记表；工程规划许可证；中标通知书；建设单位营业执照、资质证书、公司章程、立项批复；施工企业营业执照、资质证书、项目经理证、安全生产许可证；施工总承包合同；监理合同、监理单位营业执照、资质证书；地质勘察报告；社保证明；施工单位；施工图审查备案凭证、合格书、施工图纸；东莞建设工程施工、监理合同备案表受理部门：各城镇区城建办,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,施工许可证和安全措施备案建设局5个工作日,注意事项：办理前需要做大量的资料准备工作，同时很多工作需要前置和同时进行，另外施工单位、监理亦需准备很多资料和协作，任何一步出了问题，完成时间都会受到影响；故经验和良好的共公关系尤为重要；案例：松山湖施工证的办理。背景：单体批复4月15日，工程证4月28日；初步设计审查从4月18日非正式审核到到5月13日取到施工证，中间有很多突发事情，还有6天的五一假期，需要80天完成的工作用了不到20天的时间完成了。再次证明了没有做不到的事情，只有想不到的办法！,东莞市建筑工程施工证申请表;建设工程规划许可证复印件;建筑工程消防设计审核意见书；施工、监理备案凭证复印件；施工图设计审查备案凭证复印件；施工单位安全生产许可证；东莞市建筑工程监督登记表；使用袋装水泥和现场搅拌混凝土申请表;建设工程地质勘察报告复印件;建设、施工、监理单位盖章的场地示意图；参保登记证明和地税部门工伤保险缴费凭证;已审查的全套施工图纸和建施图各一份;建筑施工安全管理人员联系表;施工合同、监理合同、保函备案；施工、监理单位承接业务登记；施工许可证及安全施工措施备案；受理部门：建设局。红色字体需要时间提前介入，在办理施工许可证及安全施工措施备案时需交散装水泥基金3元/吨，墙改基金8元/平米，可退；,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,预售许可证建设局15个工作日,注意事项：09年5月1日实施交楼标准样板房制度，加大了办证难度和时间，过程中如何提前各环节的工作准备，经办人不但要对每个环节和流程熟悉以外还要灵活处理才能以不变应万变，另外提前注意车位的合理办证时间。案例：万事俱备的条件下，如何配合营销在指定日期快速办好预售证？高尔夫七期分四期办理预售证心得分享。,工程进度七层以下（含七层），已完成结构工程并封顶；七层以上完成三分之二结构工程；合理工期计算方式：30天（地基基础工程）30天/层（地下室工程）5天/层（主体工程）；东莞市商品房预售申报表（一式二份）房地产开发资质证书和营业执照复印件（提供原件核对）；国有土地使用证(原件和复印件)；建设工程规划许可证及其附件的复印件（提供原件核对）；建筑工程施工许可证复印件；商品房预售款监管协议及预售款专用帐户印鉴卡（原件核对）；经市房管局备案的房屋白蚁预防合同（提供原件核对）；房屋买卖合同（示范文本）（提供原件核对）；商品房预售方案，方案应包含以下内容:1)说明预售商品房的位置（附：经市规划局审定、建设局备案的房地产项目规划总平面图复印件，并用彩笔在图上标出申请预售商品房的位置；经公安部门确认的建设项目（幢）地址明细表)；(2)说明预售商品房结构类型、户型、面积、公共和公用建筑分摊办法（附：面积测绘成果报告书；经规划部门审定的预售商品房分层平面图和建筑设计统一说明；预售商品房的价格清单和付款办法）；(3)说明预售商品房装修（交楼）标准；(4)说明预售商品房的投资计划、资金来源、施工进度方案、竣工交付日期（附：由施工企业制定并经建设单位确认的施工进度计划）；(5)说明预售商品房的前期物业管理方案（附：前期物业管理委托协议或前期物业管理服务合同）。办理建筑物内车位预售许可还须补充下列资料：公用停车位说明（占预售项目总车位数的20%以上，说明其位置）；经市规划部门审定的车库平面图复印件（a、编好车位号码；b、用不同色笔画出公用停车位、预售停车位、人防设施的分布位置）；申报地下室车位的，须提供人防设施情况证明。地下室设有人防设施的，提供东莞市人防地下室施工图设计审查意见书和人防地下室平时平面图；没设人防设施的，提供防空地下室易地建设申请审核意见书或地下室没设人防设施的证明文件;受理部门：市建设局房管科，费用：1750元,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,规划验收规划局15个工作日,注意事项：事前了解项目现状和施工图的差异，是否属于硬伤？能否沟通解决？如何技巧性的僻开？验收线路，时间按排等；案例：运河东四期进行规划验收时，由于幼儿园、会所外立面色调和构架现场实体与报建图不符，但经过经办人灵活安排，巧妙妥善处理，顺利过关；,一、规划局收 建设工程规划验收申请表1份；跟踪表；建设用地红线图复印件1份；建设工程规划许可证；现状实测图1份（配电子文件）图纸须测量单位盖章；已办报建的施工图纸1份（验收后退回）二、城建档案馆收 立项报批（项目申请、可行性研究报告及其审批文件）；征地文件（国土证）；选址意见书或用地批准书；建设用地规划许可证、建设项目规划建筑设计要点；红线图、总平面布置图；建设工程规划许可证及附件复印件；工程地质勘察报告；勘察设计承包合同、建筑安装工程发承包合同书、协议、监 理委托同；建筑工程消防验收意见书；现状实测图一份；竣工图纸（含图纸目录）：（1）建筑、结构；（2）给排水工程（消防工程）；（3）电气工程（电力、电讯、电视、照明）;受理部门：规划局法规科和档案馆（市区项目）或村镇科和镇规划所（镇区项目）;,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,消防备案消防局5个工作日,注意事项：09年5月1日新消规出台后，消防部门将不再每次来现场验收，竣工后只要将相关资料提交备案，消防部门再根据情况抽查。这种先松后紧、先易后难的政策不知会不会催生出消防审图公司的呢？公司需要有应对措施出台！,验收备案表；建设、设计、施工和监理单位消防安全质量验收合格报告；设计、施工、监理单位资质证书；施工单位出具的建筑工程消防消防设施系统调试报告、隐蔽工程记录、自动消防设施联动测试报告、工程开通记录和操作维护管理手册、施式质量保修书等竣工资料；建筑防火材料、构造和消防产品、设备的法定检测机构的检验报告；消防产品、设备的生产单位对其产品的数量、型号、使用场所的确认报告；建筑施工图设计审核意见书等有关审核、审批文件及建筑工程施工检查记录表复印件；工程竣工图（土建、*消防、*装修）;受理部门：市消防局（消防施工单位协办）,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,环保验收环保局25个工作日,注意事项：环评单位协办完成，注意找在环保局有一定关系的单位做环评，在环评环节就要加上协办完成环保验收，另外有发电机的项目要充分调动该施工单位参与关系维护。案例：高尔夫六期三标验收，让施工单位提前做好发电机噪音检测工作，同时让其出费用保证发电机验收一次通过。,建设项目竣工环境保护验收申请报告（表）（一式四份）；环保竣工验收报告（一式四份）；第三方编制的建设项目竣工环境保护验收申请报告；水质监测报告；规划用地许可证；国有土地使用证；用地总平图、红线图；下水道管网图复印件；本期建设内容说明；受理部门：市环保局（环评单位协办），费用：1200元,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,现场验收市质监站20个工作日,注意事项：二级监督需要市质检站参与，注意在验收前重视现场的安排，同时注意关系维护，做到心中有数，一般对我司工程质量了解的政府人员基本都能顺利通过；,递交的资料基本上是由施工单位准备；跟进施工单位确保资料尽快通过审核；现场验收主要是出具质量监督报告和安全评价书，故借力施工单位的关系维护很重要；受理部门:市质监站,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,人防验收人防办7个工作日,注意事项：在人防施工过程中一定要注意通知对方来现场查看，特别是每次钢筋绑扎浇灌时一定要通知到对方；案例:高尔夫三期人防验收，在过程每次通知经办人现场查看和指导，验收时对方对我司人防质量非常了解，资料准备齐体现场俱备条件后就通过了；,竣工验收申请书；土建竣工；消防通过验收；建设单位组织初验并提供初验报告；平转战方案;领取标示牌;受理部门:市人防办,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,竣工备案证明书（项目部）建设局15个工作日,注意事项：注意关系维护，只要四个验收全部通过，这个证明书取证时间一天还是五个工作日拿到就看各项目部的能力了。,消防验收、规划验收、环保验收、现场验收全部拿到证件和批复后，直接去建设局递交资料，办理证明书受理部门:市建设局,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,确 权房管局60个工作日,注意事项：现场查看时可能有些在竣工查丈时没计算面积的问题突显出来，故对一些有严重面积问题的项目建议在现场查看前能尽量保持验收时的标准；虽然公司给出3个月确权时间，建议尽量在镇区房所的时间能压缩越短越好，以免夜长梦多，一般市交易所由于人手原因，没有非常明显的问题不去现场。案例：高尔夫车库高度不够的现场验收；万科城别墅增加地下室的现场验收；,竣工备案验收合格后30天内办理商品房产权权属审报表(一式三份)；国有土地使用证；建设用地规划许可证和红线图；工程规划许可证；施工许可证；地址门牌及项目名称证明文件工程竣工验收合格证；预售许可证；开发资质证书（复）；单体平面图和侧视图；小区规划详细平面图；营业执照、法人身份证（复）；法人代表委托书；测绘成果报告书；房屋白蚁防治验收证明文件;东莞市房地产开发项目的册；受理部门:市房管局交易所,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,小业主产权（营销部）房管局80个工作日,注意事项：目前公司都是委托律师行办理，营销除需要协助由公司出具的资料外，另外负责跟进和把控律师行的工作进度。和业主和房管局直接对接主要是律师行，故选择好的律师行特别重要。,业主提交相关资料及证件；地税部门开具相关完税证明；查丈登记表及附证图；受理部门:市房管局，委托律师办证费元/证,3.2报批报建作业指引（东莞万科）,3.3报批报建案例（武汉万科）,3.3报批报建案例（武汉万科）,3.3报批报建案例（武汉万科）,3.3报批报建案例（武汉万科）,3.3报批报建案例,各一线公司和部门在报批报建工作中及时总结经验和教训，并向同行学习,总结形成案例，定期汇编成册,成本管理能力体系的构成,报批报建管理理念报批报建管理体系构成2.1报批报建涉及的公司内部部门、政府部门和合作单位2.2报批报建管理体系的建设2.3报批报建管理体系建设的难点及对策报批报建优化3.1报批报建优化的关键环节3.2报批报建作业指引3.3报批报建案例报批报建相关流程与模板4.1项目报批报建模板4.2报批报建相关流程,4.1项目报批报建模板,4.2报批报建相关流程,1、国有土地使用权证办理流程2、建设用地规划许可证办理流程3、工程规划许可证办理流程4、施工许可证办理流程5、商品房预售许可证办理流程6、竣工备案办理流程7、小业主产权办理流程等,关于应用的简要思考,万科报批报建专业体系里面的精华是什么？有哪些内容可以学习应用？如何推进？,