合肥信地国际商业广场市场分析与营销思考246PPT.ppt

1,2,市场分析与营销思考,信地国际商业广场,3,项目报告,商业部分市场调查分析,商业部分定位及营销,项目SOHO部分营销,项目整体研究分析,4,项目报告,商业部分市场调查分析,商业部分定位及营销,项目SOHO部分营销,项目整体研究分析,5,项目区位图,6,信地国际商业广场概况,占地面积：279473平方米（419亩）建筑面积：85万平米(其中地上建筑面积75万平方米，地下 面积10万平方米的停车场)项目规划：城市商业（及商业配套）15万平方米、专业市场20万平 方米、城市综合体18万平方米，住宅22万平方米。项目将打造为购物、餐饮、娱乐、休闲、物流、酒店、会展、商务、金融和旅游、居住等为一体的城市综合体。,7,项目开发背景分析,片区商业环境日趋成熟国内外知名商家纷纷进驻，商业日趋活跃,经济发展势头强劲城镇居民人均可支配收入11013元，同比增长13.7%；社会消费品零售总额384.31亿元，同比增长18.5%，到2010年GDP总量将达到1500亿元；,新站区发展前景优越新站区逐步成为在安徽省占主导地位的商贸物流综合区。,项目区位优势明显人流、物流、商流十分集中，地理位置优越，商业气氛浓厚，交通优势明显。,8,项目S-W-O-T分析,地段优势：项目处于新商圈核心地段，交通优势：新站拥有合肥汽车总站，旅游汽车站，火车站,可以有效聚集大量流动人口；规模优势：总体商业面积达48万平方米；业态优势：零售业态20万平方米，拟引进百货店、超市大卖场、家用电器、家具建材、娱乐影城、图书文化城、各类连锁店、室内室外步行街、餐饮一条街等。开发商优势：品牌优势，资金优势，经验优势,政府支持：政府重点开发项目元一不是真正意义上的SHOPPINGMALL，只是商业裙楼，比不上本项目合肥商业正处于升级换代，是打造SHOPPINGMALL的最佳时机新站商圈集中了60多个高尚住宅区，商圈3公里覆盖消费人群多达60万人。,公交系统不完善，不能方便快捷输送消费群站前商圈商业主要以批发和物流为主，零售商业氛围较差新站SHOPPINGMALL的消费意识还不成熟，需要培育市场新站片区居民的消费能力不高新站商圈的辐射范围有限，目前还难以和老城区商圈竞争,元一MALL和短期内合肥市有类似于本项目的大型商业中心出现（如明发商业广场，安福南门项目），产生竞争威胁各商圈形成自己的商业势力范围，群雄割据，单个商业 的影响范围越来越小，跨区消费受到限制；政府对本区域定位为批发、物流中心，与大型购物中心缺少一致性,优势,劣势,机会,威胁,9,项目可辐射范围,有效辐射整个合肥市 地区及周边地区,直接吸引新站、老城区、肥东消费群,信地国际广场,10,消费人群分析,消费人群特征：本项目是大型购物中心，其消费群体是综合性的 核心消费群多以中青年人为主 中年人消费理性，以居家生活型为主，有一定的经济基础，消费 能力强；他们掌握、传播资迅信息快，易于接收新鲜事物；青年消费频率快，个体消费水平不高，但整体消费量大；他们比较寻求有个性、时尚和潮流的消费方式，他们既易冲 动又具有超前消费意识。少年儿童喜欢对新奇事物感兴趣，对于玩具、电子游戏，大型游 乐场所较为钟情。,11,小 结,地段决定价值,主题决定特色,体验决定差异,人流决定成败,信地国际广场,信地国际广场凭借其优越的地理位置、无可比拟、不可复制的商业人流以及片区未来的发展潜力，是发展商业项目的“金矿”之地。规划打造中国一流的国际休闲、购物中心，我们有理由相信信地国际广场将成为安徽新商业、新商务、新社区的典范之作。,12,项目报告,商业部分市场调查分析,商业部分定位及营销,项目SOHO部分营销,项目整体研究分析,13,Section 1：,Shopping Mall 市场调研分析,14,合肥商业市场环境分析,精品商铺势头看好商业物业的开发正逐渐走向专业化、精品化、规模化。主题商城独领风骚,国内外知名商业企业纷纷进驻“一站式”休闲购物理念日趋流行部分商铺也存在销售和招商困难的情况,总体形势概述,15,合肥市商圈分布图,16,老城区商圈是合肥市传统的经济、文化、科技、商务、旅游中心以市府广场、四牌楼、淮河路、三孝口、寿春路为支撑骨架该商圈也是合肥最核心、最大的商圈。,老城区商圈及主要商业点,17,该商圈有火车新站、合肥汽车站等交通配套，成为合肥市主要物流集散地随着周边大型楼盘的开发，很大程度的提升了片区商业布局及商圈价值。该商圈商业的主要支撑是现代购物、服装、日用品批发和合肥现代物流中心。,新站商圈,18,该商圈随着马鞍山南路的开通及周边生活社区的建成，人气渐旺新都会环球广场的开业、法国家乐福超市的进驻、苏宁电器的加盟，再加上原有的合家福购物中心，该商圈逐渐成为合肥市东南区一个主要的次级商圈。,马鞍山路商圈,19,该商圈交通便利，人口众多，消费能力强随着家乐福超市、家福特和国美电器进驻国购广场，使该次级商圈更加完善成熟。逐渐形成以现代购物为主体的区域综合性商圈,三里庵商圈,20,该商圈是一个传统综合商圈和IT商圈的复合体，借助科大等高校的支持，市场影响力较强根据合肥市发展高科技为主导经济产业的城市战略定位，未来合肥将积极推进高新技术产业的发展。南七商圈沿金寨路一线布局，呈细长行分布，凝聚力不强。,南七商圈,21,规划转向,商业转型,商圈转址,消费转新,零散街铺向大型商业演变，MALL概念开始引领商业市场。,消费特征呈多元化趋势发展，时尚创新成为消费潮流。,随着元一时代广场、环球广场、国购广场的开业经营，合肥的商圈重心开始从“一个中心”（老城区）转为“遍地开花”。,政府商业规划的重心由老城区向市内各片区转向，形成次商业中心，这将为片区商业带来良好发展契机。,合肥商业的“四个转变”,合肥商业市场环境总结,22,合肥市大型购物中心市场分析（已营业及筹备中）,23,元一时代广场购物中心,业态分布,24,项目分析,是合肥唯一一个真正意义上具有SHOPPINGMALL业态组合的购物中心，促进了新站区乃至整个合肥的商业升级换代。但是其体量稍小，引进的主力店及品牌店国际知名度一般，不能形成强有力的市场聚集效应，辐射范围狭小，经营效果一般。由于元一SHOPPINGMALL是裙楼商业，规划设计和商业空间划分难以实现完美。内外动线组织存在不合理之处，难以形成商场的整体均好性。,25,安徽国际购物广场,业态分布,26,总建筑面积：约75881，商业模式：引进SHOPPING MALL国际商业流行理念，集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的“一站式”购物中心。经营模式：统一管理、统一营销、分散经营主力店：法国家乐福、深圳家福特建材、国美电器、屈臣氏、运动100、味千拉面、美高美国际俱乐部、肯德基等国际知名品牌。,安徽国际购物广场,项目分析,点评：在合肥的几个大型购物中心里面，国购广场的销售额最高其地理位置优越，公交系统发达，周遍高校云集，能吸引众多的年轻客户群。国购广场的开业确立三里庵商圈在合肥的次商业中心地位不足之处是外部人流动线混乱，没有设置天桥和地下通道引导长江路对面的客流,27,新都会环球购物广场,业态分布,28,位置优越：位于马鞍山南路和屯溪路两条干道交汇处 商业总面积：达万余平方米。主力店：家乐福商场定位：“吃、喝、玩、购”的一站式消费停车位：万平方米的合肥最大型停车场商场外观：外墙采用全通透玻璃幕墙设计目标市场定位：中青年时尚人群,新都会环球购物广场,项目分析,点评：区域性的商业中心，辐射力不强，业态单一，只是“百货+超市”的商业形态，难以满足客户群的全方位消费需求，算不上真正意义上的SHOPPINGMALL,29,合肥明发商业广场,位于合肥市北二环与四里河路交汇处，占地18万平方，建筑面积共58万平方，包括了购物、旅游、休闲、游乐等四大体系项目已经于4月29日动工，拟引进家乐福、香港新世界、英国百安居等众多主力商家香港明发集团实力雄厚，已成功开发二十余项高品质住宅项目500万平方米。在厦门、无锡、扬州、南京、合肥、淮安等地区相继启动了一系列商业地产项目总面积达200多万平方米。通过以上分析，明发集团具有丰富的在非商业旺区打造大型商业项目的成功经验，其到合肥开发商业项目应是有备而来，,30,该项目占地面积213亩，总建面积72万平方米，是金寨路杜岗村“城中村”改造项目。将规划建设成南合肥的集商业中心、星级酒店、写字楼，大型商场、休闲娱乐、住宅五大业态为一体的城市综合体。省投资集团及国内其它大型投资集团正在运作当中,合肥市南门换乘中心安福项目,31,合肥购物中心市场总结,32,Section 2：,建材 Mall 市场调研分析,33,前景广阔建材工业发展速度高于国民经济发展速度5，到“十一五”末，仅装饰建材工业产值将达万亿元，已成为国民经济的重要增长点。建材市场的发展前景非常乐观，仍将有一个持续发展的阶段。,国内建材市场情况,34,大致是经历了如下几种形态。由摆地摊的初级形式起始，建材批发市场一条街、建材综合性市场、建材连锁超市、建材MALL、家居生活MALL等。,我国的建材市场的发展历程,35,全球第三、欧洲第一全球排位第四的家居建材零售商欧倍德百安居已成功收购欧培德，其建材超市垄断地位已经形成全球最大的家居建材零售企业美国“家居货栈”谋划中国攻略同样蓄势待发的还有全球排位老二的美国劳氏。法国建材超市乐华梅兰已经在中国开业。瑞典宜家是全球最大的家居用品零售商之一，于1998年进入中国。,外国大型建材市场进军中国,36,合肥建材市场发展历程合肥建材市场发展分为3个阶段98年之前小建材商店、建材批发市场一条街为主的商业格局及形态；1998年安徽红旗建材批发市场成立，由此合肥建材市场转入建材综合性市场的发展阶段；2006年欧洲第一、世界第三的国际建材超市集团英国百安居(B&Q)正式入驻合肥，标志着合肥建材市场国际化时代的来临，也标志着合肥建材超市、建材连锁商城时代的来临,合肥建材市场发展历程及现状,37,合肥建材市场现状东边日出西边雨目前合肥建材市场处于一个传统的建材家居市场与现代建材超市并存的时代，就目前合肥建材市场情况而言，几家新型的连锁建材超市(如东方家园、家福特建材连锁超市、好美家建材连锁、百安居等）经营情况较一般，而传统的如红旗建材市场、东方商城却较为火爆。,38,几家家居建材超市的业绩不断下滑。原因可归结为：首先，区域性连锁经营并未形成，规模性效益无法体现，现代超市的物流无法形成，价格难以控制到较低，进而影响了消费；其次，经营者大都是跨行业而来对周边市场需求分析不够，操作和营销出现偏差。而传统建材市场的理念重组，转型崛起；第三，国内外文化差异，外资略显水土不服。与此同时，合肥的建材市场也经历了一次全面转型与变革。其经营理念日趋成熟，服务在不断提升，价格体系逐渐完善，市场占有份额不断增大。市场管理者也加大对商户干预力度，并联合华东地区的总代理和制造企业的销售公司，依托他们的供货源头，将价格控制在最低范围，从而营造巨型批发兼零售市场，以此吸引消费。,39,蠢蠢欲动另最近如还未面世的上海亿丰时尚装饰广场、金苹果装饰中心等分别导入了主题式和体验式新型购物理念。竞争白热化合肥建材市场开发量相对较大，其整体体量与南京接近，市场竞争日趋激烈。,40,建材市场综合情况？,41,租金及经营状况,42,五里庙装饰世界 位于巢湖南路与二环路交口南淝河路与二环路交口，五里庙装饰世界（首期）于2005年5月18日建成开业，系2005年合肥市政府“1346”重点工程，是由合肥市包河区骆岗街道五里庙社居委投资兴建的大型现代化建材批发市场。,43,安徽金三角建材商城 安徽金三角建材商城是合肥雄风实业公司投资15亿元创建的占地面积28700平方米的大型综合商贸城的首期工程。它位于望江路与合巢路、美菱大道交汇处的“黄金”三角腹地(故称金三角)。,44,安徽红旗建材批发市场 安徽红旗建材批发市场成立于1998年8月，1998年合肥市政府为民办实事十大工程之一，也是安徽省目前最大的融建材产品展示、交易、信息、储运、加工、配送和相关配套设施为一体的专业化、综合性建材市场，市场地处城郊结合部，交通十分便捷，是合肥市唯一的二十四小时可以出货运车辆的建筑装饰材料市场。,45,安徽家饰佳装饰精品总汇位于淮河路商业步行街，交通比较便利营业面积约20000余平方米，入驻厂商近200户，主要经营各类高中档家装建材产品.,46,红旗美家居装饰广场 美家居装饰广场位于青阳南路安居苑对面，营业面积55000平方米，经营十二大类 4万多种产品，目前，美家居拥有安徽省单体面积最大的陶瓷卫浴城、最大的油漆城、最大的木地板城和最大的橱柜城.,47,东方商城：市场位于明光路上，拥有来自全国各地入住客商2000余家，主要经营名品灯饰、陶瓷卫浴、板材木线、五金水暖、给排水管管材管件、石材、木地板、电工电料、橱柜、防盗门、油漆涂料、窗帘布艺等建筑装饰类材料。,48,东方家园建材超市 共经营16大类五万余种建材家居商品，汇集了国内外众多知名品牌，,49,好美家装潢建材超市 合肥好美家装潢建材公司坐落于合肥新站开发区，经营面积达2万8千平方米。,50,家福特建材超市 深圳家福特建材超市有限公司合肥店于2004年12月28日隆重开业,家福特合肥店位于合肥市蜀山区长江西路安徽国际购物广场负一楼，毗邻家乐福超市和安徽国购时尚广场。家福特合肥店的经营面积超过15000平方米，经营商品超过50000种。,51,环宇家居合肥环宇家居位于长江东路628号。是以经营中高档家具配套系列为主的大型综合性市场，环宇家居装饰博览中心市场总建筑面积8.5万平方米。,52,金苹果装饰中心金苹果购物中心位于长江西路三里庵（原金色巴黎购物中心），其占据该购物中心2F3F4F,现已进行内部装修，总建筑面积20000平方米，共3层，该项目以家居体验馆做为项目总体定位（也是目前合肥第一家提出家居体验的建材类市场）。,53,亿丰时尚装饰广场位于瑶海区，占地面积53亩，是由安徽海和置业有限公司开发建设、上海亿丰集团开发建设、安徽亿丰商业经营管理有限公司投资并运营管理的合肥市高档装饰建材营销展示中心，致力于营造合肥市唯一的以建材为“主题”购物天堂。于07年 6月8日开始认购,54,百安居英国百安居(B&Q)正式入驻合肥，经营总面积达10400平方米的百安居瑶海店,55,建材MALL 市场调研总结,56,Section 3：,服装 Mall 市场调研分析,57,服装作为生活的基本消费品，需求量大但技术含量、经营成本相对较低，为一个大众经营商品，不断吸引着大批经营者的加入。许多服装经营商通过租市场的商铺经营，积累资本。当一些初步完成原始资本积累的经营户，希望有自己的商铺，一辈子安安心心做生意时，服装经营户对商铺的需求，刺激了服装市场的发展，第二代服装专业市场涌现了出来。随着市场经济的发展，社会消费观念的变化，一批投资型的服装专业市场业主，他们将服装市场的商铺买下来，租给对商铺有需求但无力购买的经营户。这些炒卖商铺的投资型业主的出现，使商铺的需求在表面上忽然热了起来。这种需求引来了大批房地产商，对服装专业市场的投资骤然升温。,58,以史为鉴，可以知兴替,合肥服装专业的市场演变,59,第一阶段：地摊式（80年代早期）,以沿街（三轮车、行军床、绑上竹杆）为市场特征。这个时期真正的服装市场并未形成，主要是个体商贩的自发经营。而经营的服装几乎没有品牌的要求。由于当时合肥没有专业的服装批发市场，服装来源主要是商贩从江苏、浙江一带贩运至合肥。,代表市场：坝上街,60,第二阶段：搭棚式（80年代末期到90年代）,第二代服装市场在第一阶段发展起来，主要是以棚架、大棚式为特征，或沿街设置棚架或划地搭棚。其经营的服装大多为廉价、品质较差的服装，针对的客群也主要是经济收入较低的人群。,代表市场：南七市场,61,第三阶段：单间室内市场（90年代至今）,第三代服装批发市场是以室内市场为特征。这时候，服装经营开始走向固定化、区域化经营。并开始有一批品牌服装的采用专卖店的形式，租用单间街铺门面，对外经营。这个时期的服装产业获得了较快的发展，人们开始更加注重品牌与服装的品质。,代表市场：城隍庙服装市场,62,第四阶段：商场式（90年代中期至今）,第四代服装批发市场是以登堂入市进入高楼大厦为特征，由于扶梯、垂直升降电梯出现，使楼层差异大大缩小，中央空调的使用使市场四季如春，综合布线使商家通讯方便及信息捕捉更快，商铺越来越大，买卖双方均感环境更舒适，经营环境与大型百货市场接近，且规模越来越大，电子监控、自动喷淋出现使经营更安全。,代表市场：白马服装城、光大国际服装城、上海七浦服装城,63,第五阶段：Shopping mall 式（21世纪）,第五代服装批发市场是以服装跨入殿堂为特征，具体特征为：超大规模，更注意品牌形象，展示更精巧，超市特征更明显，硬件更完善，并且已超过大型百货商场，服务更到位，电子商务开始应用，宽带网络广泛运用。,64,小结,从合肥服装市场发展的几个阶段来看，合肥的服装业发展迅速，服装市场集群正逐渐形成，不仅吸引了众多外地品牌前来设立一级代理商，也带动了安徽服装业的发展。,服装产业的发展也带动着专业市场商业地产的开发，而专业市场的开发也为服装产业发展提供良好的经营场所。两者相互影响，相得显彰。,服装产业走向专业的shopping Mall 形式，走向品牌化，集团化已是大势所趋。,65,以市场为镜，可以明得失,合肥市服装市场的发展现状调研,66,第一：合肥的经济首位度不够，从地理位置和经济发展在全省所占的比重来看，其实安徽已经形成了很多板块，一个是被南京辐射马芜铜板块，一个是受苏北影响的皖北板块等等，其实合肥对这些城市影响的程度并不是很大，换而言之就是辐射能力不强；,合肥服装市场的整体情况,第二：合肥在服装方面是流通环节，自身并无太强的生产能力。因此作为流通环节，那么就限制了其辐射力。而且在新站及其周边已经聚集了大量的服装类市场、包括安徽大市场等，市场已经接近饱和；,第三：批发兼零售，定位为中高档服饰。这种定位又势必跟市中心的一些商场相竞争，当然从地段和商业传统上，无疑又受到市中心老商业中心的冲击。,67,合肥服装业布有着自己的特点，在发展的过程中形成了批发市场相对集中，零售市场相对分散的格局。,合肥服装市场的分布格局,68,合肥服装批发市场主要集中在新站开发区内的站前路沿线，目前已经有8个以上的专业服装批发零售广场在站前路聚集，总体量已达28万平方米。同时，华孚纺织品市场也以其10万平方米的体量，成为家纺及服装市场发展一个新的集中地。,由于服装零售市场因其主要面对分散的客户群体，造成合肥市的服装零售市场也比较分散，主要分布于合肥的各大商业中心或商业副中心。其中最大的是城隍庙服装零售市场和四牌楼商圈服装零售市场。,服装批发市场,服装零售市场,69,从以上的调查分析，我们看出新站区已经成为目前合肥市服装批发市场最大的聚集地。对该片区服装批发市场的经营情况，足以代表合肥市服装批发市场的情况。因此，我司市场调研部门对该区域的市场进行了深入的调研与分析。,70,新站区服装专业市场概况,2004年之前，安徽服装市场以二级零售市场为主，没有一家真正意义上的服装专业市场。自2004年开始，新站区立足于合肥火车站坐落区内的优势，促进安徽服装业进入高速发展的快车道。仅合肥市新站区站前路一公里范围内，就有七家市场，经营面积突破30万平方米，铺位4000多个。吸引了越来越多的国内外品牌前来设立一级代理商。市场发展速度之快，规模之大，在全国服装界空前罕见。,2006年6月新站区站前路被中国商业联合会市场专业委员会命名为“安徽服装第一街”。,71,新站区各服装市场的分布,在不到2公里的范围内分布了白马服装城（一期、二期）、光大服装广场（现为光大鞋城）、宝业家纺广场、中绿服饰广场、四季青女装广场、上海七浦服装城、安徽大市场服装品牌广场等专业性的服装市场。,72,安徽白马服装城是安徽省目前规模最大的品牌服装一级批发市场，首期经营面积42000平方米，于2004年10月18日开业，二期经营面积6万多平方米，2006年10月开业。安徽白马服装城一期入驻了一千多个知名服装品牌，云集全国各地22个省市，有着成熟服装经营经验的厂家及省级代理商近千家，二期入驻品牌余家。,白马服装城,73,安徽光大国际服装城位于合肥新站区胜利路、站前路交叉口。商城总体建筑面积6.8万平方米，一期2.3万平方米，拥有商铺600多间，于2005年12月10日正式开业，光大国际服装城共五层，前期规划一层经营男装休闲运动系列；二层经营新潮女装、广货天地；三层经营职业女装、套装；四层精品女装展示厅；五层精品男装展示厅.,由于经营不善，项目经营情况较差，于2006年改变业种业态，转以鞋类批发为主的商城。名称也更改为光大国际鞋城。,光大国际服装城（光大国际鞋城）,74,该项目基中商业面积约为27000。商业共分为三层，每层面积约为9000，独立产权式商铺。一层层高为5.4米，二三层的层高为5.1米。商铺面积范围在2040之间，以23的门面为主，公摊为45%左右。商业定位为家纺专业市场，三层的经营业态主要为：床上用品，布艺，窗帘等家纺产品。,宝业家纺广场,75,中绿服装广场,安徽中绿服饰广场规划总建筑面积13万平方米(中绿广场一期建面4.1万平方米)，是拥有全省唯一的2万平方米休闲广场以及6.5米的层高，超一流硬件设施的大型综合商业广场。中绿服饰广场商品组合以服饰鞋帽、儿童用品批发为主，零售为辅。,76,震荡服装市场的“中绿事件”,2006年5月23日，安徽市场报刊登了名为中绿服饰广场商户关门歇业的头版标题文章，合肥晚报等报纸花了大量报道进行宣传和披露，一时间媒体对于中绿广场的关注度空前，对于原本生意清淡的市场更是雪上加霜。报道已经刊出，负面影响已经是无法挽回的。这一事件不光中绿声誉严重受损，其影响面以及波及到火车站周边的服装专业市场的生意以及信誉。甚至使整个新站开发区服装批发市场整个板块。,中绿广场因在服装的定位上与其他商场并无明显的差异，在地理位置上又处于安徽大市场商圈和白马光大服装圈的薄弱地带，再加上内部管理问题，自然最早“崩盘”。,77,该项目由安徽华威房地产开发有限公司开发。总建筑面积达：16269.65平方米。一楼、二楼为精品服饰，三楼为窗帘精品城的纺织精品旗舰式市场。,七浦服装批发市场,78,四季青安徽服装批发市场由安徽宝钻置业投资有限公司投资开发，总建筑面积超过40000平方米，大型地下停车泊位数超过200辆。一至四层商业用房，共2万平方米商业面积，商铺共600多个可随意分隔，4门升降电梯，八门自动扶梯，40多个自用广告位，统一标识系统。,“四季青”拟率先将信息化管理引入服饰市场，正式开通全省首家网上专业服装市场,四季青,79,安徽大市场服装鞋类品牌广场由香港信地集团投资开发。项目总建筑面积达：35000平方米。一层：精品皮鞋经营区；二层：运动休闲区；三层：精品女装、牛仔区；四层：针织、童装区；五层：5700平方米配套仓储,安徽大市场服装鞋类品牌广场,80,价格调研,81,服装市场调研小结,新站区服装类专业市场体量已经达30万平方米，并在不断增加。服装市场的竞争压力较大。,目前在售中的服装市场和已开业经营的服装市场，在初期销售过程中都 有过不错的销售业绩，也就自然的形成了价格不断上升的趋势,市场经营情况呈现冰火两重天的形势，一方面开业较早，运营较成功的市场，如白马服装商城的经营情况较好；而另一方面，地段位置较差，运营不成功的市场却处于倒闭的边缘。,租金差距较大市场上租金最高的是“白马”达到150元/，最低的5楼也要25元/；而其它的市场租金都维持在1560元/之间,82,项目报告,商业部分市场调查分析,商业部分定位及营销初解,项目SOHO部分营销,项目整体研究分析,商业部分整体定位Shopping Mall 市场定位建材 Mall 市场定位服装 Mall 市场定位项目商业整体营销思路,83,Section 1：,项 目 整 体 定 位,84,项目总体定位,随着合肥的国际化进程加块，导致城市功能多元化、社会需求多样化的发展格局。客观上催生了信地国际广场的开发建设。我们综合了安福项目的本身内在素质，同时考虑其它方面的积极因素与项目外部可用资源，我们将信地项目定位为：,一个集大型商业、高档写字楼、酒店、住宅及公寓为一体的项目综合体，即是一个“城”；一个在北城兴建而成的，承担着南合肥未来发展繁荣历史使命的项目，即是“第一城”；一个拥有安徽最大体量商业和最高档写字楼的物业，无论其规模与品质都是安徽的旗帜，即为“安徽第一城”,85,几乎每一个国际化大都市都有自己的标志性城市综合体项目，从某种角度看，这些建筑综合体就能树立城市的形象与品牌，带动城市经济向现代化与国际化迈进。安福国际广场不仅将成为合肥最著名的休闲购物目的地，而且将创造为整个城市所向往的、都市与自然相融合的、商业与文化共振的复合区域，逐渐演变为合肥未来的购物休闲中心、商业中心和商务中心。信地国际广场的建成，无疑将形成合肥一个崭新的、值得期待的、办公与生活相结合的最为国际化的新型商圈。信地国际广场，作为合肥有史以来规模最大、品质最高的综合性商业建筑群，将以商业巨擘般的姿态，舞动合肥最灿烂的商业繁华,86,Section 2：,Shopping Mall 市场定位,87,项目ShoppingMall定位,形象定位:,档次定位:中档偏高,88,信地shopping mall是一个贩卖快乐的体验式商业！体验安徽最大主题购物乐园！体验大型商业中心创造的现代建筑艺术！体验大型商业中心主题化室内设计概念！体验现代高档商业中心营造的舒适浪漫情调！体验现代商业中心吃喝玩乐为一体的功能配套！体验综合商业中心开创的家庭式娱乐消费新模式！体验现代商业中心全方位的感观享受和记忆！体验商铺资源整合之后的购物乐趣！体验商家新概念的特色经营之道！体验一个全新商业时代的合肥商业地标！,项目体验定义,89,功能定位:安徽首席集购物、美食、娱乐、休闲、康体、服务于一体的一站式消费场所,项目ShoppingMall定位,90,消费群定位:合肥市主城区及周边区域,项目ShoppingMall定位,91,目前合肥商业地产总体量在120150万平方米之间；按照国际惯例，一个城市的商业地产容量约为人均0.51个平方，随着合肥城市的发展，到2010年，合肥的人口总量将达到300万，就意味着合肥的商业地产的最大容量可达到300万平方左右，商业地产未来发展前景广阔。项目周边3公里范围内可辐射60万人，根据商业经验，每20万人可以支撑起10万平米的商业体量，项目规划为10万平米的购物中心，有稳固的市场基础，,1、人口支撑,项目打造SHOPPINGMALL的依据,92,2、经济支撑,根据合肥市十一五规划：到2010年，合肥地区生产总值将确保1900亿元，力争达到2100亿元。2010年，合肥城市建成区面积达到300平方公里，全市市区人口达到300万人，城镇居民人均可支配收入确保1.6万1.8万元，农民人均纯收入55006000元。,经济是基础，收入是保证,93,3、地域支撑,新站及瑶海区承东启西，合肥最大的物流、人流和成熟商圈，可顺利吸引全市各区和全省各地市的人流、资金流，为项目的商业提供有力的支撑。,94,新站商圈借助合肥火车新站、合肥汽车站等交通配套，成为合肥市主要物流集散地，很大程度的提升了片区商业布局及商圈价值。近年来，随着安徽大市场、白马服装城、元一SHOPPING MALL、沃尔玛（筹建中）等合肥较有影响力的商业项目的开业经营，该商圈逐步成为合肥最为重要的商圈之一。,4、商圈支撑,95,5、项目支撑,庞大的商业体量，完善的商业业态，高档的消费层次，国际化的商业规划，现代的商业架构使之成为合肥，乃至全安徽的购物、餐饮、娱乐、休闲中心。从而吸引省内外的消费群体前来消费、休闲，为项目商业运营、销售提供强有力的支撑。,96,Shopping Mall 物业规划建议,空间布局合理,人流动线均好中庭大气,宽敞,特色每层均设停车位,私家车可直接到达商场内任何一层,有效人流向上引导室内喷泉,绿化,多重景观设计,使商场更具有人性化手扶电梯,垂直电梯,观光电梯相结合,向上层引导人流,97,主力业态,信地SHOPPINGMALL的主力业态包括：“国际购物”、“国际美食”、“国际娱乐”,98,主力业态分布,99,主力业态招商标准,百 货,引 入,加 盟,自 创,引入国际知名品牌百货,通过与国际知名品牌合作，输入其品牌,无主力百货，通过旗舰店和独立店铺组合,超 市,精品、特色新概念超市,国际购物,专卖店,品牌专卖,特色专卖,100,国际美食,中式酒楼,环球美食,美食广场,中式高档商务酒楼，如金海港、金满楼,世界特色风味美食，如意式菜、法式菜,特色快餐，价格实惠，方便快捷,休闲餐饮,如肯德基、麦当劳、比萨、哈根达斯、星巴克,101,国际娱乐,儿童娱乐,特色KTV,真冰场,玩具反斗城,新概念娱乐,奥运体验真冰场,数码影院,五星级数码影院，如好丽友、UA,102,平面布局建议,根据Shopping Mall的商业体量10.7万平米以及各商业形态对面积和规划的要求，建议本购物中心地上五层,地下一层（大型超市和溜冰场），,103,业态规划建议,根据国内一些成功的SHOPPINGMALL的招商经验和良好的经营效果，结合合肥市大型购物中心的业态安排的成败之处，制定出适合本项目的业态,104,项目外部交通人流,105,它山之石，可以攻玉,国内Shopping Mall案例分析,106,深圳华润万象城,定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润万象城借鉴国外购物中心的成功经验，万象城的租户组合方面采取了主力店次主力店专门店的形式。有近300个国内外品牌商家，其中三分之一的是首次进入中国大陆或者深圳市场。,案例分析一,107,业态安排及业态组合,深圳华润万象城,业态组合：主力店次主力店所占比例为40，国际名牌占3，餐饮占15，娱乐占20，精品店占22。,108,深圳华润万象城,主力店,香港嘉禾电影城超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有,Rel时尚生活百货首次进入中国内地,华润万家超市CITYVALUE超级广场将采取错位经营方式,“万象城”溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场,109,深圳华润万象城,特色景观：拥有米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等,商业空间：整个购物中心只有一条主动线，所有店面都分布在动线两边，避免了死角,内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流,层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60），,88部电扶梯与直梯纵横交错,店铺的可视性与通达性强；,无障碍设计给残疾人购物提供了方便,110,深圳华润万象城,111,深圳华润万象城,112,深圳华润万象城,项目特色,地理位置绝佳,市场分析精细,商业规划合理,招商推广准确,运营管理科学,建筑设计完美,专业团队联合,113,广州正佳广场,案例分析二,114,广州正佳广场,115,广州正佳广场,产品设计,设计理念,超前30年,体验式主题购物乐园,116,规划特色,剧场式设计,空间层层递增 金三角客流引导体系,广州正佳广场,117,挑高七米的7000平方米园林生态中庭极富异国情调的欧陆柱廊90台手扶电梯、14台垂直电梯、7台观光电梯,广州正佳广场,规划特色,118,广州正佳广场,中庭开阔，采光效果佳,规划特色,119,6000多种小吃的世界美食广场、拉斯维加斯式等18家异国餐厅,金本台湾涮涮锅,拉斯维加斯式餐厅,食尚引,元绿回转寿司,仙踪林,新泰洋美食广场,广州正佳广场,120,室内水族馆、室内水文瀑布喷泉世界,广州正佳广场,规划特色,121,13间超大型国际电影城、现场影视制作室威尼斯空中水上餐厅10000平方米国际会展中心能容纳5000人的多功能厅（音乐厅/歌剧院,广州正佳广场,122,超大型真冰溜冰场、10000平方米大型室内主题乐园,广州正佳广场,规划特色,123,广州正佳广场,内部平面布局及外观,规划特色,124,项目特色,选址得当，区位优势强,商业规模大，业态齐全,招商推广力度大,运营管理科学合理,建筑设计完美，具有特色,广州正佳广场,125,2004年10月开业，总面积为55.4万平方米，集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体。近10000个免费停车位，200多部各式电梯，1500个休闲座椅，8条大街燕莎商城、贵友大厦、易初莲花、居然之家、国美电器入驻。90余家国内外知名旗舰店，1600多个名牌形成了服装服饰、鞋帽箱包、运动休闲、珠宝首饰、数码通讯等16大类的综合系列。,北京金源新燕莎 mall,案例分析三,126,北京金源新燕莎 mall,地下一层大型超市、溜冰场,易初莲花超市,冠军溜冰场,国内首家连锁溜冰场馆，由众多全国冠军、亚洲冠军、世界滑冰大赛获奖选手组成一支高水准的优秀教练员队伍，实行国际标准化规范教学。,易初莲花金源店位于金源時代购物中心地下一层，是易初莲花在北京的旗舰店，占地2万多平米，商品2万多种。,127,北京金源新燕莎 mall,一层：精致生活层精品百货,128,二层：时尚生活层时尚商务休闲服装,北京金源新燕莎 mall,129,三层：健康生活层体育运动、时尚女装,北京金源新燕莎 mall,130,四层：未来生活层儿童世界、工艺礼品、通信,北京金源新燕莎 mall,131,五层：美食文化广场,北京金源新燕莎 mall,132,红人运动俱乐部位于金源时代购物中心六层，是集多种项目于一体的综合性运动俱乐部。俱乐部整体采用屋顶花园式建筑结构，层高十六米，总面积达一万多平米,北京金源新燕莎 mall,六层：运动俱乐部,133,项目分析,北京金源新燕莎 mall,项目特色,选址郊区，找准了市场空白,商业规模大，业态齐全,知名商家云集,运营管理科学合理,建筑设计完美，空间合理实用,134,上海港汇广场,项目概况,港汇广场总面积40余万平方米，总投资51亿人民币。按具体使用功能区分，港汇广场为大型购物中心，港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓。,案例分析四,135,上海港汇广场购物中心,商场概况,136,上海港汇广场购物中心,负一层联华超市、名店运动城,137,上海港汇广场购物中心,一层品牌餐饮、精品服饰,168米长的欧亚式露天步行街“兰桂坊”为商场增添了异国情调，其中汇聚了十余家东西方餐馆、咖啡吧、水果吧、点心店、茶坊等；,138,上海港汇广场购物中心,二层精品生活用品专卖店,139,上海港汇广场购物中心,三层时尚男女服饰、儿童用品、礼品,140,上海港汇广场购物中心,四层休闲运动、女性用品、床上用品,141,上海港汇广场购物中心,五层新华书店、特色餐饮、橱卫、眼镜专卖店,142,上海港汇广场购物中心,六层电影城、特色餐饮,143,上海港汇广场购物中心,中庭及空间布局,144,项目特色,处于商业旺区，人流量大,商业规模适中，业态齐全,知名商家云集，与片区商业形成互补,运营管理科学合理,建筑外观具有特色，内部空间合理实用,上海港汇广场购物中心,145,华南MALL,号称“全球最大MALL”的华南MALL位于广东东莞郊区万江，占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司开发。华南MALL作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。2005年5月1日正式营业。定位失当，经营效果不佳，铜锣湾百货开业不久便倒闭,项目概况,不成功案例,146,华南MALL,建筑外观,147,华南MALL,内部景观,148,华南MALL,曾经的铜锣湾百货，现已倒闭,149,华南MALL,项目运作不成功的原因总结,选址不准-项目不处于商业旺区,体量过大，没有足够的直接消费群支撑,项目定位脱离市场-客户群定位面向对珠三角，市场前景过于乐观,业态定位偏离市场，购物、休闲、餐饮、娱乐在南面深圳和北面广州都比东莞发达，对外地客户没有足