天健集团沙河新力源工业用地项目整体定位.ppt

天健集团沙河新力源工业用地项目整体定位,2,工作进度安排,前期准备与客户进行首次沟通项目地块现场查勘深圳宏观经济背景研究深圳商务格局研究工业用地转性访谈深圳写字楼市场调研智慧广场调研香年广场调研汉唐大厦调研,项目界定问题结构化分析项目发展方向的研判写字楼市场客户分析参考案例的发展战略借鉴项目整体定位经济测算,将修改意见进一步落实形成本项目的最终成果提交可研报告,第一阶段市场调研阶段及定位初判,第二阶段整体定位及发展战略,第三阶段报告修改与可研报告,市调成果沟通,中期汇报,终稿报告,2010/10/22,2010/11/4,2010/11/9,2010/11/20,3,市场调研,项目实地调研与踏勘,相关专业人士访谈,项目调研,项目区位项目交通条件项目进入性项目四至项目内部资源项目周边区域,智慧广场陈经理香年广场王先生汉唐大厦刘小姐诺德中心李小姐中原何经理世联代理部林总世联估价部陈经理华侨城物业处总经理峰会,智慧广场香年广场汉唐大厦诺德中心海岸城振业国际商务中心 东方银座公馆世联行中原地产,所作的研究,深圳城市发展格局研究工业性质土地转性研究写字楼市场板块格局研究侨香片区客户分布研究深圳写字楼市场研究项目发展方向研究项目整体定位,4,【地块区位及交通】地块位于北环和广深交汇处，深圳两大商务板块的中间地带，华侨城以北，塘朗山以南,地块位于深圳市南山区和福田区的交汇处，华侨城北，两大商圈的中间地带深圳通过30年的发展，已逐步形成了罗湖地王商圈，华强北电子物流园、福田中心区、中心西区、科技园、南山商务圈和前海中心几大商务圈,地块位于南山区北环大道和广深高速交汇处东南边，地块南面为华侨城，北边为塘朗山，东边为安托山工业区，西面为桃源村和科技园地块交通：北环大道、侨香路、广深高速和南坪快速通道四条主要道路,150公里,成都,科技园商务圈,南山商务圈,中心西区,福田中心区,地王商圈,前海中心,地块,南山,福田,罗湖,宝安,华侨城,塘朗山,塘朗山,塘朗山,华强电子物流圈,广深高速,北环大道,华侨城,深南大道,侨香路,南坪快速通道,安托山工业区,塘朗山,塘朗山,香蜜湖,本地块,桃源村,5,【地块指标】总占地面积2.36万平米，目前为一类工业用地，容积率是2.2至3.0,地块基本信息宗地号：7407-0001用地性质：一类工业用地；区位：南山沙河工业区；容积率：2.2-3.0；使用年限：年，2024年7月7日截止；面积：23590平米；地价：7178321元人民币；,地块内部基本情况地块整体用地平整，内部为新力源厂临时建筑，周边地块情况周边为龙华汽车销售中心等临时建筑,6,【周边现状】项目北面是桃源村，东面为政府和深云村规划用地，南面有智慧广场和香年广场，西面为高发工业园,北边桃源村，现正在开发桃源村三期香瑞园住宅区东边现为建工厂，规划为政府社团用地 深云村，规划为居住用地南边现有写字楼智慧广场和香年广场，用地属性仍是工业性质用地西边高发工业园西边，为科技园商务区的边缘地带,7,【天健背景及目标】,客户目标,存在困惑,参考智慧广场的模式3-4亿的利润,容积率达到多少才能实现项目价值最大化工业性质用地如何才能进入市场进行流通？,项目背景,当前，本地块的闲置问题受到政府的重视月日前向政府重新申报规划指标,8,本次汇报的两大部分内容：,1.市场化实现项目价值,2.工业物业商品化路径,报告主体内容,9,第一部分市场化实现项目价值,第一部分,01,02,03,04,项目核心问题界定,深圳商务板块分析,市场机会挖掘及项目整体定位,区域重点项目分析,Chapter 1-项目问题思考,项目核心问题界定,11,深圳产业升级不断深化，商务市场进入快速发展期，未来商务办公市场大势向好,80年代：以三来一补的加工制造业为主,19902010：金融、物流、高科技产业崛起,2010：新能源、互联网、生物、等三大产业壮大,深圳中心区写字楼2010年前三季度销售价格,12,片区位于深圳市内，两大商务板块的结合部，拥有市内独一无二的生态环境、规模、交通等优势,片区拥有发展生态商务的必备条件,13,智慧广场以及香年广场已经验证了区域市场的可行性,智慧广场,华侨城波托菲诺,深云路,本地块,香年广场,智慧广场,香年广场,2010年6月开始销售到10月底已经销售了70，销售均价超过4万/平米,2008年8月开始销售开盘时价格为19000元/平米，目前已经售罄，目前售价超过3万,项目的实现性没有问题,14,结论：本项目的市场化操作难度不大,15,但是项目位于深圳非传统主流商务板块，区域商务氛围不成熟,项目不在主流商务圈内,地块所在侨香区域为工业区，以工厂为主，环境较差，而且写字楼仅有汉唐大厦，香年广场，智慧广场；,地块所在区域商务氛围尚不成熟,地块所在区域与各大商务板块都相隔一定的距离，不在任一商务版块内；,香年广场,智慧广场,汉唐大厦,北环,地块东,地块东,安托山工业区,16,项目的位置、进入性等条件较智慧广场要稍微差一点,北环大道,地块条件比较,地块位置和周边环境,北靠北环、桃源西靠广深、工厂南靠广深、工厂东边为工厂,本地块,北靠物流中心西靠汽车服务中心南靠侨香路，华侨城东靠深云路、香年,智慧广场,北靠广深西靠深云路、智慧南靠侨香路东靠工厂,香年广场,进入性,本地块北环智慧广场侨香路香年广场侨香路,相比之下，在地块位置、周边环境和进入性上智慧广场最好，香年其次，本地块再其次,17,因此我们认为项目的核心问题是在非主流商务办公区，本项目如何“地尽其利”？,地尽其利,深圳商务市场整体向好智慧广场以及香年广场已经验证了区域市场,侨香片区是深圳非传统片区本项目的条件也相对较差,Chapter 2-从城市看区域,深圳商务板块分析,19,深圳商务办公市场随着城市产业的变化在不断的升级,第一代：人民南,第二代：蔡屋围及华强北,第三代：福田中心区,第四代：南山、宝安,80年代,90年代,20002005,20052010,20,第一代及第二代商务：罗湖商务板块，以国贸大厦、地王大厦为代表，当时客户主要是港台的三来一补企业,国贸大厦,国贸大厦,历史回顾,80年代，凭借罗湖口岸，和“三来一补”等政策，加工业成为当时主导支柱产业，人民南形成了以国贸大厦为中心的商务板块90年代，深圳证券交易所成立，深圳成为中国内地两大证券交易所之一，蔡屋围区域逐渐形成了以地王大厦为中心的金融商务板块,产业主要为以金融服务业为核心的现代服务业，罗湖成为了深圳的金融中心,现在罗湖,地王大厦,蔡屋围商务圈,深 南 大 道,人民南商务圈,21,第三代商务：福田商务板块，以江苏大厦、招商银行大厦、大中华国际交易广场等为代表,福田中心区以金融为核心的现代服务业，形成了中心区、中心西区、华强物流中心商务圈，为深圳金融中心，和深圳商务板块老大的地位,2001年中国加入世界贸易组织（WTO）2003年中国内地与香港签署内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排，大量香港高端服务业抢滩深圳，将深圳作为开拓全国市场的跳板,历史回顾,江苏大厦,诺德金融中心,现在福田,中心区商务圈,中心西商务圈,深 南 大 道,22,第四代商务：前后海以及宝安中心区商务板块，以海岸城、天利中央广场、荣超滨海大厦等为代表,荣超滨海大厦,天利中央广场,历史回顾,现在前后海宝安中心区,2005-2007年各区新增推售比例比较,打造成为以现代服务业为核心，成为珠三角的核心区的前后海和宝安片中心区商务板块雏形已形成，成为了当前的投资热点,凭借西部港区，打造成为了华南地区集装箱枢纽港和大宗散货中转基地深圳市高新技术产业基地，以加工制造为核心修建西部通道“深港一体合资共建”；规划“三点一线一中心”；等政策广深沿海高速,南山CBD,宝安CBD,科技园商务圈,深 南 大 道,23,深圳商务板块经过近30年的发展，呈现“一路向西”发展趋势，并已形成以罗湖福田，南山宝安为“双核”的格局,深圳主要商务板块分布图,24,罗湖是传统的商务区，依托两大商务圈维持其发展,罗湖福田是深圳商务市场的发源地，是深圳商务写字楼的价格高地,罗湖是传统的商务区，依托两大商务圈维持其发展,福田中心区是深圳CBD发展之地，代言着深圳写字楼的发展方向,罗湖写字楼以租赁为主，空置率低,京基金融中心,鸿隆世纪广场,深圳写字楼高地,卓越世纪中心及会展中心,25,客户以深圳商务市场高端客户为主，是金融、IT、物流及世界500强的主要聚集地,26,结论一：大型国企、金融总部及外企总部处于企业自身形象的诉求，对商务环境、区位、交通、配套极为关注。结论二：客户对区域内高端写字楼的市场稀缺性以及产品品质认同度高，侧面体现了区域内潜在客户数量巨大。结论三：无论客户的置业初衷是为了自用还是投资，长久的“投资前景好”都能有效地打动客户。,客户关注的因素,60%,46%,32%,58%,68%,25%,55%,7%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,区位,投资前景好,规划利好,交通通达性,商务环境,市场稀缺性,商务配套,其他,28%,产品,多数客户看重商务环境、区位，其次关注交通通达性、商务配套,27,未来深圳特别是福田中心区写字楼市场将迎来“单一物权”时代，市场以租赁为主,与销售型物业不同，租赁型物业需要更为领先的产品支撑，以维持长久良好的物业形象，保证物业档次长期不被市场淘汰，同时满足物业可持续发展与升级；租赁型物业需要考虑后期物业维护及管理的便利性，因此对前期产品设计与品质均有更高的要求。,免税大厦,嘉里建设广场,荣超中心,时代科技大厦,28,南山宝安是深圳商务市场的后起之秀，是未来开发的热点板块,南山未来三大商务区圈,前海中心定位为珠三角现代服务业中心，承接区域性高端服务业的转移，构筑区域性高端服务业集聚区，重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域，未来写字楼供应量巨大未来两年可预计的写字楼面积接近200万平方米，全部为甲级或甲级以上写字楼,29,写字楼市场客户主体由成立3年以上的中小规模私营企业构成，地域属性决定本地客户最多,单位性质：以私营企业为主私企占88%，其次是中外合资与外资企业各5%,企业规模：中小规模企业居多 注册资本为100-300万之间的企业占35%，100万以下与300-500万的企业比例分别为26%和21%，500万以上的企业比例小,企业成熟度：度过创业期步入稳定发展阶段的成长型企业居多成立3-4年的企业最多（42%），其次是5-8年的企业（38%）,来自区域：以本地企业为主本地企业达66%，其次为福田及罗湖企业，比例分别为10%和8%,来自区域,数据来源：世联地产基础数据库,30,约七成客户看重区位、投资前景，其次关注市场稀缺性、商务环境,结论一：本地企业受到自身成长经历及关系网络影响，在办公置业方面具有一定的“区域情结”。结论二：客户对区域内高端写字楼的市场稀缺性认同度高，侧面体现了区域内潜在客户数量巨大。结论三：无论客户的置业初衷是为了自用还是投资，长久的“投资前景好”都能有效地打动客户。,客户关注的因素,68%,46%,32%,20%,41%,48%,18%,7%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,区位,投资前景好,规划利好,交通通达性,商务环境,市场稀缺性,商务配套,其他,25%,产品,31,龙岗写字楼体量小，档次低，入驻客户以本地的实业总部及相关配套咨询服务和金融企业为主，且主要关注价格、商务氛围等,面积需求以200平米以内为主价格 公共空间商务氛围平面布局,入驻客户的主要关注点,入驻客户行业类别前三名,实业总部 27%咨询服务 20%金融投资 11%,主要来自龙岗本地企业，部分来自罗湖,龙岗写字楼客户情况,客户来源,正中时代广场,天安数码城,32,侨香片区在未来商务办公市场中的地位？,33,案例1：上海金桥商务区凭借生态环境、基础设施等多方面的优势，打造成为上海的生态商务区，与陆家嘴形成互补,金桥加工区商务配套产业定位：总部经济、研发设计、商贸营运和服务外包成为金桥生产性服务业发展四大亮点,陆家嘴CBD产业定位：国内外银行、证券、保险区域性总部，国内外知名中介服务机构区域性总部基地,陆家嘴CBD、金桥商务区定位形成差异化发展,34,案例2：道克兰商务区拥有伦敦罕见的环境资源，成功打造成为世界级金融中心中的花园商务区,成功因素：1.位于伦敦中心区的外延区域范围内2.是伦敦码头文化的发源地之一，伦敦文化中心之一3.区域内拥有伦敦独一无二的环境资源，有泰晤士河以及伦敦最多的古树群,35,结论：随着大城市的快速发展，在城市的中心区会出现高容积率、高密度商务区，同时在生态资源较好、交通和城市配套较完善的地区会出现绿色生态的商务办公区,36,区位优势：片区位于深圳未来两大中心的中间，通过北环连接两大中心，是两大中心产业外溢的首选地区之一,侨香片区位于深圳两大中心的枢纽位置：福田-罗湖中心：福田罗湖中心由福田中心区和罗湖中心区组成，承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务职能，是深圳城市整体功能的聚焦点 前海中心：由前海、后海和宝安中心区组成，主要发展区域性的现代服务业与总部经济，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区,优势1,项目区位图,37,资源优势：片区南面紧邻深圳高端居住区华侨城片区，北面背靠深圳市内最大的山脉塘朗山，环境资源在深圳市内属于一流,优势2,项目位置图,周边实景图,片区地处深圳市区生态绿心，南面深圳高端生态居住片区华侨城片区，北靠深圳市内最大山脉，环境优美，先天资源优,华侨城,塘朗山,38,规模优势：片区内还有大量闲置以及待改造工业性质用地，未来土地可供应量预计可以达到数百万平米,优势3,东侧 大量的工业用地，现为已建工厂，规划为政府社团用地、居住用地南侧 大量的工业用地，现用已建成的深圳美景工业园、丰田汽车服务中心、天虹物流中心等，另有已工业写字楼智慧广场、香年广场北侧 高发工业园，为科技园商务区的边缘地带,高发工业园,智慧广场,闲置工业用地,39,交通优势：目前片区内有广深高速、北环大道、南坪快速路以及侨香路四大道路系统，规划有地铁二号线以及BRT一号线,地块临近四大交通主干道、地铁二号线、BRT一号线，通达性较优：四大交通主干道：侨香路、深云路、广深高速、北环大道、南坪快速BRT交通：深圳首条快速公交线BRT1号线地铁：施工中的地铁2号线在项目东南约300米设有“侨城北”站,优势4,智慧广场,香年广场,汉唐大厦,40,侨香-华侨城的生态资源独具魅力，加上稀缺的大面积可建设用地，奠定了该区域形成独特的生态商务板块的潜力,侨香-华侨城片区的资源,生态资源 塘朗山和因生态而著称的华侨城旅游产业 锦绣中华、世界之窗、民俗村、欢乐谷等景点创意产业 创意产业园、香年广场创意写字楼商务氛围 紧靠两大商务板块、且有汉唐大厦等商务办公场所交通便利 交通优势同其他区域,金融产业为核心高端总部经济城市价值,高新技术产业和物流业为核心海资源金融、外资总部中心,长虹科技大厦,塘朗山,生态资源大面积可用地城市价值,侨香-华侨城核心价值,以工业为核心批发零售较发达环境及配套较差,龙岗宝安区,福田罗湖区,前后海片区,VS,41,因此未来深圳的商务板块将形成福田罗湖中心（金色）、前海中心（蓝色）以及侨香华侨城中心（绿色）三大特色板块,前海中心,中心西区成长企业商务圈,南山新兴商务圈,科技园高新企业商务圈,中心区高端商务圈,地王金融商务圈,罗湖口岸,皇岗口岸,福田口岸,西部通道,福田罗湖中心：由福田中心区和罗湖中心区组成，承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务职能前海中心：由前海、后海和宝安中心区组成，主要发展区域性的现代服务业与总部经济，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区侨香-华侨城中心:由华侨城以及侨香片区组成，依托生态资源，打造深圳唯一中国领先的生态办公区,侨香商务区,福田罗湖中心,前海中心,侨香-华侨城中心,华侨城中心,42,最终深圳商务市场将形成多元化的结构，侨香片区凭借着环境优势，将可以吸引这批环境敏感型的客户前往片区办公,福田罗湖,南山宝安,侨香片区,关注点：区位，形象，商务氛围产品：超高层写字楼,关注点：环境，性价比产品：生态写字楼,关注点：区位，未来价值产品：海景写字楼,Chapter 3-从类似项目思考本项目,区域重点项目分析,44,香年广场位于侨香片区，北靠广深高速，南临华侨城，交通便利，为侨香片区商务市场的开荒者,区位：华侨城北，在侨香路与深云路交汇处香年广场交通便利，紧邻地铁二号线站口，可由深云路上北环、南坪快速以及广深高速，还可通过侨香路通达华侨城，南山和福田区香年广场周边环境较差，西边有正在建设的智慧广场和南边的华侨城之外，东边为工厂，北边有广深高速的噪音和大量工厂,香年广场基本情况占地面积：15145.2建筑面积：74613平米 标准层面积：300-400 平米 楼层：20层 车位：310个 租金：75元/月.平米 入伙时间：2008-10,香年广场,华侨城波托菲诺,深云路,智慧广场,本地块,45,香年广场由于是片区的第一个项目，定位时紧紧跟随华侨城主流客户设计公司，因此产品设计都考虑这批客户的要求,层高4.8米，部分9.6米 让业主可以自行安排套内空间，普通层可以改为两层、而挑高层最多可以改为4层，创造了写字楼室内构造新格局户型面积200-400平方米项目的主力户型为200-400平方米，少许200平方米以下的单位,46,购买客户分为投资和自用两类，入驻企业以设计类为主，同时兼具其他各类行业，当前出租率为60%,入驻企业,写字楼开盘价格为2.2万/平米，购买客户主要为投资客和刚性需求客户两大类,吸引投资客的特点：地理位置的优越，片区内对创意型写字楼物业的需求，需求面积330平米以下便于出售,入驻企业以室内设计、服装设计、形象策划等设计类企业为主，同时包括生物科技、电子、机械、房地产和IT类企业等企业写字楼租金为75元/月平米，面积在300-400米间，总可出租层数为38层，实际入驻企业层数为23.43层，出租率为60%,47,智慧广场位于侨香片区，北临广深高速，南面是华侨城，交通便利，为深圳新商务地标,区位：华侨城北，在侨香路与深云路西北交汇处交通：离地铁二号线出口600米，紧邻深云路和侨香路，广深高速和南坪快速环境：智慧广场地块绿化覆盖率为40%，西边为汽车服务中心，北边为物流中心，东边为香年广场，南边为华侨城住宅区,智慧广场,华侨城波托菲诺,深云路,智慧广场基本情况建筑面积：26811.43平米 标准层面积：766/1300 平米 楼层：22层/6层 容积率：3.7 车位：1063个 层高：4.3米 绿化率：40%入伙时间：2011-07,本地块,香年广场,48,智慧广场由于产权分割的要求被迫定位高端，产品设计追求极致，极尽奢华，满足高端客户对环境及产品的要求,生态办公环境 35%覆盖率，40%绿化率，近12000平方米立体园林，并排布超宽楼间距，以保证办公室内的视野 大气的空间设计,49,智慧广场客户自用型大企业为主，行业来源较为平均，以房地产、实业、电子、贸易行业偏多,企业客户主要为自用型，整个投资比例仅为6%企业客户为行业大企业为主，如中国远洋，中国安防等大企业企业客户行业属性不明显，各类行业比例较均衡，但以房地产、实业、电子、贸易行业偏多,50,总结以上两个项目以及汉唐大厦的客户，可以发现片区客户行业多元,客户所在行业,最大的金融、化工业也仅占26%，其余比例均较小,除设计、实业、电子行业其余比例区别不大,除房地产、实业、电子行业其余比例区别不大,启示1,51,智慧广场和香年广场验证了区域的两批客户,中低端客户,次高端客户,顶级客户,中高端客户,香年广场,智慧广场,52,三个项目的产品普遍创新度较高，通过产品的打造吸引对产品敏感性较高的企业,智慧广场,启示2,53,智慧广场主要受到产权分割的影响，项目客户被迫定位高端，而香年广场则由于保守而定位于华侨城的主流客户,54,总结以上两大项目，世联认为智慧广场的模式操作起来有一定难度，而香年广场当初的定位也过于保守,智慧广场：高举高打，产品制胜；香年广场：低开高走，顺势而为。,Chapter 3-从市场中寻求项目突破点,市场机会挖掘及项目整体定位,56,深圳产业特质导致深圳写字楼的客户组成和北京、上海以及广州的非常不一样,1,2,3,4,上海市委书记俞正声：过去上海是冒险家的乐园，现在深圳是冒险家的乐园,深圳写字楼客户来源,57,深圳中小企业在深港五大中心确立以及创业板的推出后将迎来历史性的机遇，中小企业将进入快速发展期,完善的资本市场,深港五大中心,主板市场,多层次的资本市场,中小板市场,创业板市场,场外交易,深圳市综合配套改革总体方案获批，方案提出，深圳将与香港功能互补，错位发展，推动形成全球性的金融中心、物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意中心，并在金融、港口、商贸、文化、教育等八个方面加强与香港的合作,58,其中的上千家上市及准上市中小企业在上市融资后手里都有大量的现金,“我们认为我们市基本符合创业板上市这种财务数据条件的不下一千家”深圳市中小企业服务中心杨副主任,“在市中小企业服务中心(市上市培育办)登记备案的351家拟上市企业中，已完成改制的有171 家，着手改制的有180家。登记备案企业数量以平均每月6家的速度在递增。”深圳市中小企业服务中心杨副主任,前23批已上市的120只创业板股首发合计融资854.62亿元，平均每股首发募资7.12亿元,“作为创业板的主场，按梳理后的创业板上市后备企业资源统计，深圳市有1100家中小企业基本达到创业板上市财务指标”深圳市中小企业服务中心协调服务部陈部长,59,福田CBD制造企业总部占比超过30%（含电子、科技及其他实业企业）。,深圳中小企业发展现状,基数大,深圳中小企业数量有20多万家，占所有企业总数的99%,发展迅速,现已有130多家中小企业成功上市，其中制造业60多家,后备力量足,深圳有1100家中小企业基本达到上市财务指标，其中100家是重点培养对象，40家已完成辅导或正在辅导,制造企业发展不同阶段的三种办公模式,制造企业,模式二：工业园,模式三：商务区,模式一：前店后厂,结合生产布局办公，谈不上企业形象要求，基本无写字楼需求,企业发展，有了形象展示，配套服务等需求，对写字楼要求提高,展示企业形象、需求专业化物管服务、行业交流、上市融资等服务,这批企业都有展示企业形象、上市服务等需求，不愿继续在宝安、龙岗办公，而是积极在关内寻找总部办公用地,60,现状却是深圳市区内总部办公用地基本被深圳龙头企业瓜分，无法满足快速发展的制造业企业、中小企业办公需求,目前关内商务用地有限，基本无地可批现有的商务区定位均与制造类企业需求不完全匹配，大量制造类企业办公需求不能充分满足深圳市政府也在积极的寻求解决方案，计划专门针对制造类企业以及中小型企业打造商务办公区,深圳现有商务区未能充分满足制造类企业办公需求,61,同时随着深圳创业板的开通，大量的中小企业谋划在深圳上市，并且集聚一批相关企业,准上市企业,相关企业,创业板市场吸纳的新能源、新材料、生物医药等领域的企业和其他领域成长性特别突出的企业，对甲级写字楼的需求同样是迫切而实际的。这些实力企业往往选择在深圳设立办公点，甚至将总部选择落户深圳，一方面原因是深圳年发展累计的产业链优势，另一方面也是企业在为创业板上市做着多方面的积极准备，他们对办公空间品质与面积的需求也是显而易见的 鸿隆集团 陈总,由创业板带动的风险投资、保荐人、承销商、会计师事务所、审计事务所等泛金融服务业在深圳的集中和发展，进而衍生出的写字楼需求特别是高端甲级写字楼的需求从创业板呼声高涨的2008年起，不到2年，深圳全市已聚集了东莞银行、浙商银行等20家具有营业网点的城市商业银行,62,这批上市及准上市企业对于区位的要求并不是很高，对侨香片区有很好的接受度,科技型企业,深圳某生物公司 周小姐（董事）公司简介：成立约12年，主要从事医药、保健产品制造销售，员工约100余人。在北京、上海、广州、厦门、成都均设有分公司。办公环境：2000年整层购买江苏大厦第整层，面积约为1200平方米，购买价格约为14000元/平方米。客户购买原因：挨近莲花山，风水好；周边环境好，安静，没有人群拥挤的感觉；公司来访客户不多，所以对写字楼的地段、区域商务氛围是否浓郁要求不高，不一定选择地王商圈、福田中心区这些繁华的位置。物业自身的档次较高，能体现公司形象。是否会考虑在侨香片区办公：会。,某基金股份有限公司 舒小姐（总助）公司简介：主要从事基金评估发行。公司成立5年，股份制有限公司，深圳为企业总部，总部员工约50余人。在北京、上海设有分公司。办公环境：2000年整层购买特区报业大厦整层，面积约为1500平方米，购买价格约13000元/平方米以上。客户购买原因：物业形象好，昭示性强，品质高，能体现公司形象。交通便利，可眺望深圳高尔夫球场，自然景观良好，周边环境良好，相对安静。物业档次高，能体现公司形象。是否会考虑在侨香片区办公：可能会。,现代服务型企业,63,因此这批深圳及外地准上市及上市企业可以成为本项目的核心客户,64,筛选客户：通过了解客户的需求以及参考项目本身的目标，选取本项目的其它潜在客户,区位敏感性高，只愿意在福田中心区等商务市场最成熟的地区办公,客户的关注点相对多元，不仅仅看重区位，同时对环境以及性价比比较看重,客户数量最多，但是由于自身的实力有限，对价格的敏感,潜在客户,65,贸易、物流、IT、创意设计等相关企业：目前侨香-华侨城片区的主要客户来源，未来也是本项目重点吸引的客户,客户关注点,客户关注点前三位：1.硬件配套 2.项目区位 3.首付及放款情况区位仍然是客户考虑的一个重要因素，考虑到侨香片区目前的成熟度仍然较低，对于贸易电子等企业来说仍然有一定的顾虑,66,大型的国企及深圳龙头企业：这拨客户的购买力非常强，但是有意前往侨香片区置业的客户数量有限且要求独立办公,这些国企主要看中智慧广场的环境以及产品的创新,他们对于区域的抗性并不是很强,但是他们对于项目的私密性要求很高,倾向于独栋的物业 智慧广场销售代表陈智慧广场的产品做的的却是很好,特别是专门针对总裁的产品打造非常符合我们企业的要求.并且这里的企业数量不多,人员不会显得很杂乱 某国企总裁助理国企来深圳买写字楼目前主要还是会首选中心区以及蔡屋围片区,他们更看中的是片区的形象,来智慧广场的客户主要还是看中周遍环境,但是这拨客户的数量不会很大 智慧广场策划经理,67,客户组成：最终本项目将以深圳本地的准上市中小企业和外地准备前往深交所上市的中小企业为主,核心客户,重要客户,偶得客户,深圳准上市及上市企业,相关联的贸易、电子、物流、等服务企业,大型的国企及深圳龙头企业,68,项目定位:上市企业生态总部基地,高档次的形象高品质的内涵高智能化的物业设施人性化的生态建筑侨香片区的又一标志项目,69,深圳高成长企业腾飞的助推器,70,深圳工业旧改的标杆项目,Chapter 4-生态写字楼的打造要点,规划指标建议,72,智慧广场产品7大KPI,73,覆盖率、绿化率及楼间距：实现低密度、高绿化办公的基础,更为舒适的办公环境低密度、高绿化3.7容积率，35%覆盖率的用地规划指标，是实现低密度、高绿化办公的基础，也是目前深圳仅有的超低容积率商务楼宇用地规划指标（深圳目前大部分写字楼容积率在611之间）；项目规划12000平方米立体园林，绿化率达40%，并排布超宽楼间距，以保证办公室内的视野。,KPI,74,层高：既可以体现项目品质，有需要时又可以增加办公面积,深圳市甲级写字楼:平均层高约3.9米，智慧广场:层高为4.35.2米，比均值高0.5米以上，营造办公舒适感。,KPI,75,实用率：增加产品的使用面积，赋予客户更多的附加值,深圳市甲级写字楼：平均实用率为69%；智慧广场：查账报告实用率达79%，实际实用率高达88%。,平均值为：69%,KPI,76,CEO专享：体现CEO的身份与权利,KPI,77,物业管理：智慧广场是深圳极少数聘请世邦魏理仕全程托管的甲级写字楼之一，且管理费合理,KPI,78,通过参考智慧广场等项目，世联发现客户对于写字楼项目最关注的两个指标是景观（绿化率）以及层高,你们项目是目前整个深圳最高端的项目，最舒适的写字楼，园林做的很大气也很实用，真正做到了以人为本。智慧广场某成交客户张总将4.8米完全隔层使用，每平米的使用价格在九千至一万之间，非常符合我们公司的经济要求香年广场某入驻客户,79,标准层高:通过对比智慧广场等项目，建议本项目层高在4.5米以下，建议为4.3平米,深圳安联大厦,海岸城西座,海岸城东座,天利中央广场顶层,荣超滨海大厦,荣超中心,金领地国际商务,智慧广场,汉唐大厦,香年广场,3.5m,4m,4.5m,深圳银座国际,5m,天利中央广场,金领地国际商务,80,覆盖率:通过对比智慧广场等项目，建议本项目基底面积控制在30%至40%，建议为35%,天利中央广场二期,海岸城,天利中央广场一期,金领地国际商务,智慧广场,香年广场,深圳安联大厦,35%,40%,45%,50%,时代科技大厦,南京长发中心cfc,81,因此在覆盖率为35，层高为4.3米的情况，楼高做足100米的情况底下，项目的容积率为6.6,覆盖面积总占地面积覆盖率23590358256.5平米写字楼基底面积覆盖面积实用比例8256.50.857018.0平米总建筑面积写字楼基底面积层数7018.0(100/4.3-1)=156191.3平米容积率总建筑面积/占地面积156191.3/23590=6.6,通过覆盖率及层高等两大客户关注指标反推出容积率,因此世联建议容积率最高不要超过6.6，不然项目的品质将随着容积率的上升而受到贬损。在3至6.6之间，天健可以与政府进行沟通，容积率尽量争取高一些,82,标准层:通过对比智慧广场等项目，建议本项目基底面积控制在2000平米以下，建议为1700-1800平米,财富大厦,华融大厦,卓越时代广场,荣超经贸中心,诺德中心,国际商会中心,金中环,新世界中心,安联大厦,智慧广场,香年广场,汉唐大厦,大中华广场,1000m2,1500m2,2000m2,15007018.0/N2000N4基底面积=1754.5平米,83,产权分割建议：从产权使用角度来看，产权的拆分越小越好，建议100平米一个单元，最大不能超过500平米,84,测算前提:初步估算出项目的开发成本以及利润,同时可以指导项目持有模式的制定,项目经济测算以静态分析为基础测算周期为20年项目开发成本根据一般经验得出,同时考虑不确定因素,数值做一定修改(详见右表)容积率假设为3销售及租赁价格根据深圳市目前写字楼市场的平均水平得出(售价为3万/平米;租金价格为100元/平米/月),85,容积率在3到6.6之间，利润随容积率增多而增大，最高达到13.92亿元。而在容积率一定的情况底下，半租半卖利润最大,租金100元/月平米；价格：3万；单位：亿元,86,第二部分工业物业商品化路径,土地运作模式研究,87,模式二：工业区改造,纳入到工业区升级改造中，不改变土地性质，允许部分配套物业销售，其他部分自用,模式一：城市更新,纳入城市更新范畴，更改法定图则，将土地性质改变为商住用地，所建物业可全部进入市场,88,更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件,89,更新单元规划申报与审批流程,更新单元规划编制是更新单元纳入年度计划后紧接的工作规划制定由原申报单位进行目前大部分纳入更新单元规划制定计划的，都应该准备或正在做规划的编制,原计划申报单位拟定规划草案,是否涉及改变法定图则,否,市规划国土委在15个工作日内提出审定的规划草案，并公示,公示结束后10个工作日内向申报单位核发规划批复,是,市规划国土委在10个工作日内转城市更新办,城市更新办在45个工作日内形成审定的规划草案，报规划国土委审议。公示,公示结束后报请市城市规划委员会审议，通过后在10个工作日内核发规划批复,90,案例简介,2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划草案，包括深纺织、深华发、世纪星源、深康佳、*ST华控 更新单元,91,模式二：工业区改造,纳入到工业区升级改造中，不改变土地性质，允许部分配套物业销售，其他部分自用,模式一：城市更新,纳入城市更新范畴，更改法定图则，将土地性质改变为商住用地,92,更新单元规划制定的区域须满足的条件以及多权利主体的申报条件,工业区升级改造条件,1、已列入试点项目的11个工业区升级改造项目2、符合以下条件的工业区：不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区不符合安全生产和环保要求的工业区建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区,工业区改造单元应该是成片的区域改造单元总用地一般为1万平米,企业破产清算涉及工业楼宇分割的法院裁定执行涉及工业楼宇分割的列入产业主管部门公布的限制禁止产业目录中禁止类产业的企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其自用面积的比例不低于总建筑面积50%的产业转移后，其企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，但自用部分的面积不低于总建筑面积50%的单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，但自用面积的比例不低于总建筑面积50%的,工业区改造单元界定,工业楼宇可分割转让的情况,93,改造主体编制工业区升级改造的产业规划、升级改造专项规划和改造实施方案,第一步,改造主体向所在区工业升级改造领导小组递交以上 材料，并提出改造申请,第二步,项目所在区工业区升级改造领导小组组织专家论证并征求市发改、贸工、规划、国土房产、环保等主管部门和相关利害关系人的意见后批准,第三步,报市工业区升级改造领导小组办公室备案,第四步,工业区升级改造申报与审批流程,94,案例：,福田燃机电厂变身航空航天产业园,星河雅宝工业园改造为高新技术产业园赛格日立园区变身为总部聚集地,深圳艺展中心新世纪工艺品文化广场,1,2,3,工改工,工改公,工改商,95,案例1：工改工（工业），福田燃机电厂变身航空航天产业园,概况,区位：福田上梅林片区。福田区梅林中康路以东，地铁4号线上梅林站以北 规模：占地面积3.8万平方米，总建筑面积约1.2万平方米 现状：2005年停产，目前厂区主要有一批发电设备、若干栋工业厂房及配套宿舍,改造目标,航空航天特色产业,配套高端服务业,+,航空电子电气,民用飞机设计,航天电子信息,卫星通信应用,产业升级：福田燃机电厂将计划吸引国家级航空航天企业和科研院所入驻,福田燃机电厂,产业规划：,福田区,96,案例2：工改公（公共设施），星河雅宝工业园改造为高新技术产业园,区位：位于龙岗区坂田街道坂雪岗片区，西临宝安区民治水库，东临鸡公山近郊公园，南接南坪快速干道规模：项目用地面积约62.3万平方米，总建筑面积达105万平方米 规划目标：低碳绿色产业园。形成以循环经济产业为内核，以互联网、创新金融、新能源、生物技术、制造服务产业为外延的产业集群的低碳生态社区,以低碳绿色产业园为目标,改造为功能以及物业综合的高科技综合发展项目,物业综合,功能复合,97,案例3：工改公（公共设施），赛格日立园区变身为总部聚集地,区位：福田彩电工业区南部，地处笋岗路北侧、彩田路东侧、皇岗路西侧 规模：占地面积13.16万平米，现状总建筑面积12.85万平米 现状：现有工业厂房12栋及1栋配套宿舍，公共配套设施不齐全,概况,产业升级，产业更新，打造为深圳创业制造业上市总部基地,赛格日立园,福田区,目实施主体以创业板为服务对象，拟投入约80亿元人民币的资金，吸引创业板上市及拟上市企业运营总部、创业板上市企业加速基地、创投广场、工业配套服务用房等四部分功能区组成,98,案例4：工改商（商业），深圳艺展中心与新世纪工艺品文化广场,99,通过总结智慧广场物业商品化的关键三步，世联认为智慧广场模式应该属于工改公的模式,2006年12月11日，依据深地和字（1996）3002号深圳市土地使用权出让合同书补充协议（三），将 T405-0037（智慧广场地块），将自用型高新技术工业用地转为一般工业