漳州市芗城区市场调研报告 44P.ppt

漳州市芗城区市场调研报告,2012年4月29日,PART1 漳州城市及宏观经济概况,漳州宏观经济表现 城市GDP,自2006年以来，漳州市GDP保持12%以上的增长速率，2010年漳州GDP为1400亿，人口498万，预计2011年GDP将达到1492亿元，增长率7%-8%；从人均GDP看，2010年人均GDP达到28112元，预计2011年将达到30000元（换算美元约4200US$）。,房地产市场发展处于快速发展期向平衡发展期过渡,漳州宏观经济表现 产业结构,2010年，漳州第一、二、三产业配比为：18%、45%、37%。第二产业比重逐年上升，第一产业比重逐渐缩小。产业发展状况：漳州是新兴的工业城市，确立了食品、机械、电子、电力四大支柱产业和建材、旅游两个重点产业，工业化进程正在快速推进。全市主要工业生产行业有纺织、机械、电子、食品、包装、建材、制罐、医药等15个门类。同时，漳州是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸（漳州）农业合作实验区。,漳州宏观经济表现 城镇化,漳州城市化率快速提升中（2010年达到45%），周边乡镇进城居民、城市化改造拆迁居民成为重要的购买主力，而城市工业产业和第三产业快速发展也带来了效益型购买客群。,漳州城镇化的快速提升为房地产发展创造了有利经济条件,社会消费能力在产业支撑上快速攀升，2010社会零售品消费总额为444亿元，2011社会零售品消费总额为529.4亿元，增长19.2%，也加速了内部消费拉动。,漳州城市地位及规划,1、漳州整体城市规划 城市发展规划按照“建设新区，开发沿江，改善旧城”的城市发展战略，未来形成“一城”、“一港”、“两轴”、“四组团”的城市带，构建生态工贸港口城市中心区的发展框架。,城市发展方向：未来漳州城区重点向东和向西两翼拓展空间，其中龙文区重点发展迎宾路以南区域，局部向迎宾路以北拓展，将与以芗城区为核心的老城区一起，形成“一城二心”的空间格局。,漳州城市地位及规划,PART2 漳州房地产市场分析,一、漳州房地产整体市场商品房,1、漳州历年商品房供销走势,通过观察2003-2011年漳州商品房销售走势，漳州房地产保持着快速的增长态势。2007年突破200万后，2010年突破300万，2011年受宏观政策的影响增长势头有所放缓，今年的销售面积为315万，漳州市场经历了2008年小幅度的调整快速回调。2011年新增商品房供应481万，为历年之最。供销比也达到了1.53，供应大于需求的局面短期内较难缓解，主要供应分布在县域区域，这些热点区域有过热的现象。,一、漳州房地产整体市场商品房,2、整体市场供给分析（全市商品房供应481万，销售315万）,2011年漳州全市商品房供应量达481万，同比大幅上涨61%，全年月度供应量最高峰出现在11月为59.5万；2011年全市商品房销售量为315万，全年商品房供销比为1.53:1。受房地产宏观调控的影响，2011年全市商品房销售未能有较大突破，而在全市商品房供应量大增的情况下，使得商品房供应量明显大于销售量，供销失衡，商品房市场供过于求。,一、漳州房地产整体市场商品房,3、整体市场需求分析(1)价格情况（全市商品房均价5668元/）,2011年全市商品房销售均价为5668元/，同比上涨27%。2011年前三个季度全市商品房销售均价整体呈上行趋势，销售均价在6月份因个别楼盘的影响下达到最高值，为7542元/，随着国家宏观调控进入深度调控期，漳州楼市由宏观调控之初的火爆形势逐渐跌入低谷，市场观望氛围日趋浓厚，进入第四季度房价开始松动，商品房销售均价拐入下行通道。,一、漳州房地产整体市场商品房,3、整体市场需求分析(2)销售情况（2011年全市商品房销售面积315万）,2011年漳州全市商品房销售量走势整体呈下滑态势，尤其是进入第三季度后，楼市开始进入深度调控期，商品房成交量快速下滑，市场陷入低谷。全年共成交商品房315万，全年月均销售面积为26万。,一、漳州房地产整体市场商品房,4、全市各物业去化比例（按面积）,2011年漳州全市共成交商品房315万，其中住宅成交286万，占比92%，是商品房市场的成交主体；店面成交16万，占比5%；车位成交7万，占比2%；别墅成交5万，占比1%。,一、漳州房地产整体市场商品房,5、漳州各区商品房去化比例（按面积）,全市共成交商品房315万，其中龙文区成交商品房80万，是2011年度漳州市商品房销售量冠军；芗城区商品房共成交65万，屈居亚军；而龙海商品房销量达42万，排行第三。其中，市区、县域、招商局商品房成交比例为：46%:49%:5%。,二、漳州市区土地市场分析,市区土地市场在自2007年步入调整期，2008年陷入低谷，成交面积创历史新低，进入2009年市区土地市场开始复苏，于2010年集中放量达到一个新的高点，成交土地面积 1641亩。随着国家宏观调控政策的深入，政策对于漳州市场的利好已发生变化。持续的高压政策使得漳州房地产市场日趋低迷，受此影响，土地市场亦步入低谷。2011年度土地供应量的大幅缩减，也使得本年度土地成交量同比大幅下跌49%。,1、2011年市区出让地块843亩，同比大幅下降49%,受宏观调控的影响，住宅市场的低迷，土地市场亦受波及。上半年市区出让并成交的三幅地块平均溢价率高达173%,而下半年成交的地块中多数以底价成交，平均溢价率不足6%，开发商拿地更为谨慎。2011年市区共成交土地56.2万，同比大幅下滑49%，成交均价1060元/，与去年相比基本持平，新增建筑面积137万，其中住宅用地132万，商业用地5万。,二、漳州市区土地市场分析,2、2011年市区土地成交楼面价1060元/，于去年基本持平,三、普通商品住宅市场,1、全市住宅市场(1)全市住宅市场供给分析（全市住宅供应382万销售286万）,2011年漳州全市住宅供应382万；2011年全市住宅销售量为286万，全年住宅供销比为1.33:1；市场供给大于需求。主要是因为住宅供应大幅增长，同时受国家宏观调控的影响，住宅成交量上涨势头明显放缓，从而使得本年度住宅市场供略大于求。,三、普通商品住宅市场,1、全市住宅市场(2)全市住宅市场需求分析（全市住宅销售286万）,2011全市住宅销售整体上呈持续下滑的态势，全年住宅销售286万。其中第一季度商品住宅78.6万，第二季度商品住宅成交81.5万，第三季度商品住宅成交69.4万，第四季度商品住宅销售面积为56.8万。成交价格方面：全市住宅销售均价先扬后抑，1-8月份张著住宅市场销量虽然持续下滑，但开发商对于未来的市场较为乐观，成交价格在波动中缓慢上扬，均价从4800元/,上涨到5300元/；随着宏观调控政策的持续发力，买方市场观望氛围日益浓重，成交均价在8月达到最高值后转入下行通道，全市住宅销售量价齐跌,直至第四季度商品住宅均价在4900-5100元/浮动。,三、普通商品住宅市场,1、全市住宅市场(3)各区住宅成交比例,2011年全市共成交商品住宅286万，其中龙文区成交商品住宅70万，荣登2011年度商品住宅销售榜首；芗城区成交商品住宅58万，排名第二；龙海市成交商品住宅39万，排名第三。2011年度市区、县域、招商局商品住宅成交比例为46%:50%:4%,三、普通商品住宅市场,1、全市住宅市场(4)全市住宅去化产品线,2011年全市商品住宅共成交28155套，90-144产品成交14213套，成交比例最高达50%，改善型需求突出；90以下中小户型成交11739套，成交比例次之为42%，可见刚性需求亦是市场中坚力量；144以上的大户型产品成交比例为8%。,2011年全市住宅需求特征表现为首次臵业和 首次改善需求为主导,2、市区住宅市场(1)2005-2011年市区住宅供销走势,三、普通商品住宅市场,2005至2007年，市区商品住宅市场保持着快速的增长态势，受宏观调控影响，2008年住宅成交量有所回调，进入09年后市场上受抑制的需求集中释放，住宅市场成交量大幅反弹达到历史的最高点为156万。09年以来市区住宅供应量快速增长，住宅成交量高位运行，小幅回落，供销比持续上行，2011年市区住宅市场供销比为1.25:1，对比09、10年，今年商品住宅供应明显处于供应过剩局面。市区商品住宅供应161万，销售129万。,三、普通商品住宅市场,2、市区住宅市场(2)市区住宅供给分析（市区住宅供应161万，销售129万）,2011年市区住宅供应161万，同比大幅上涨54%，月度住宅供应最高峰出现在七月份为29.8万；2011年市区住宅销售量为129万，同比下降4%；供销比为1.25:1。今年市区商品住宅供给月份主要出现在3、4、7月，与往年传统的5月、9月高潮供应有较大差异。,三、普通商品住宅市场,2、市区住宅市场(3)市区住宅需求分析（市区住宅销售129万，均价5784元/）,2011年市区住宅市场整体上呈量跌价涨的态势，全年共成交商品住宅129万，成交均价5784元/。2010年以来的调控政策在厦门限购之后使得部分客源回流所带来的对漳州市场的利好形势让市区各楼盘均有着不俗的业绩表现，随着宏观调控步入深度调控期，全国房地产市场进入寒冬，漳州等三线城市亦未能幸免，进入2011年以来宏观政策对漳州市场的利好性逐渐发生转变，住宅市场逐渐陷入低迷状态。2011年上半年市区住宅成交量较为平稳，下半年住宅市场成交量下探趋势明显；住宅成交价格方面，2010年漳州市场的火爆以及2011年上半年市区差强人意的成交表现，使得开发商手上的资金较为充裕，2011年前10个月市区住宅成交均价保持着稳定的上涨势头，年关将至，开发商面临着年终财务结算的压力，市区部分楼盘打出较大的折扣，使得年底市区成交均价有所下调。,三、普通商品住宅市场,2、市区住宅市场(4)2011年市区普通住宅面积分段分析,2011年市区商品住宅共成交12895套，其中90-120的首改1型产品成交3257套，成交比例最高为25%；120-144的首改2型产品成交3157套，成交比例24%，排名第二；70-90的首臵2型产品成交2755套，成交比例21%，排名第三；小于70的首臵1型产品成交2600套，成交比例21%，排名第四；另外大于144的再改型产品以及高端产品共成交1126套，占比9%。,2011年市区住宅需求特征表现为首次置业和首次改善需求为主导，改善型需求表现突出，刚性需求亦是支撑市区住宅市场的一大主力。,三、普通商品住宅市场,2、市区住宅市场(5)2011年市区普通住宅总价段分析,a.芗城区普通住宅总价段分析,三、普通商品住宅市场,芗城区普通住宅总价段分析：芗城区各个板块间价格差异较大，其中城西板块价格较为集中，单价在5000左右，主力产品总价段集中37-73万之间；市中心板块价格区间跨距较大，且项目主力产品丰富，导致总价区间拉大，其中70平以下小户型总价集中在20-55万之间，70平以上户型主力总价段集中在44-103万之间；滨江板块单价较高且主力产品面积较大，其主力总价段较高集中在59-108万之间；城北板块主要在售项目钱隆首府总价集中在40-52万之间。8000元/是芗城区单价天花板，而80万元是总价天花板，80-100万元产品是芗城区的高端产品，主流产品总价段在50-70万元。,三、普通商品住宅市场,2、市区住宅市场(5)2011年市区普通住宅总价段分析,b.龙文区普通住宅总价段分析,三、普通商品住宅市场,b.龙文区普通住宅总价段分析：龙文区各项目之间区域价格差异明显，其中蓝田经济开发区内的楼盘单价较低，50平以下小户型产品总价集中在11-19万，100-120平产品总价集中在38-47万；福隆城、钱隆学府等中端楼盘单价集中在5100左右，总价区间在46-60万；天利仁和、蓝湾香郡等高端楼盘单价集中在6500-7400之间，主力产品总价段集中在50-75万。龙文区产品线呈现多元化趋势，高端产品以总价50-75万元为代表，而中端产品以40-60万元为代表，蓝田经济开发区是性价比产品集中区域，主流产品总价在50万元以下。,三、普通商品住宅市场,2、市区住宅市场(6)市区在售存量分析,2005-2006年市区住宅库存量低位运行，随着漳州城市化进程加速，2007-2008年市区住宅供应量猛增，共供应商品住宅319万，销售方面，受宏观调控的影响，市场需求被抑制使得2007-2008年市区住宅库存量大增，至2008年达到最高值为171万。2009年市区住宅供应量大幅萎缩，而市场上受抑制的需求集中放量，成交量大幅反弹，导致住宅库存量大幅萎缩，在经历了2009年的复苏以及2010年的快速发展，市区住宅库存量持续下降。2011年由于市区住宅供应量的大幅增加，且受宏观政策的影响市区住宅市场销量同比未能有所突破，使得本年度市区库存量有所回升。市区库存量为88万，仅为08年的1/2，可见市场供给过剩局面还未完全到来，未来随着政策的深入，库存量将进一步加大。,a.2005-2011年市区商品住宅存销比走势,三、普通商品住宅市场,2、市区住宅市场(6)市区在售存量分析,2010年以来市区住宅库存量整体上呈持续下降态势，至2011年2月份达到最低点，随后在宏观政策的影响下，市区住宅市场逐渐低迷，库存量转入上行通道在波动中上扬，截止12月底市区在售存量约为88万平，以2011年度月均11万平的去化速度测算约8月的去化周期，后市去化压力大。,b.2011年市区商品住宅库存量88万，存销比0.68:1,三、普通商品住宅市场,普通商品住宅市场特点小结：漳州作为三线城市，国家宏观政策对漳州市场的抑制性影响存在滞后显现，2011年以来漳州市场逐渐跌入低谷，全市住宅成交量价齐跌。市区住宅市场整体上则呈现出量跌价涨的态势，首臵需求和改善型需求是支撑市场的主要力量，市区各项目价格存在着明显的区位特点，芗城区和龙文核心区主流产品总价段集中在50-70万,80万元为市场中的高端产品。从市场存量上看虽然未达到08年库存积压的标准，但未来受到政策的深度影响，库存量将累积攀高，市场压力进一步加大。从库存和销售量对比，存量可供去化月份为8.14个月。,PART3 芗城区房地产板块分析,芗城区在售项目,万豪香江国际,芗城区待售项目,住宅市场供给分析,图表简析：2011年联裕凤凰、百江中央公馆、龙宝花园等新盘入市以及冠成国际、榕御等老盘的后续放量推高了区域住宅供应量，全年芗城区住宅供应量达71万，月度供应高峰出现在3月份为15.7万；全年区域住宅销售量为58万，供销比为1.22:1，住宅市场供略大于求。,住宅市场需求分析,图表简析：芗城区2011年商品住宅成交量呈倒“V”型，上半年芗城区商品住宅成交量在波动中缓慢上扬，于6月份达到最高峰为7.6万，下半年受宏观环境影响，楼市深度调控下成交量持续下滑，市场陷入低谷。,2011年住宅市场销售面积排行榜,芗城区商品住宅面积销售排行榜TOP10,芗城区在售楼盘对比分析,芗城区主要在售项目成交情况一览表,价格表现特征（后续房源较多项目及地块周边项目为样本）,龙宝花园,百江中夬公馆,永鸿国际城,万嘉电子城,金品花园,冠成国际,悠乐社区,5500以下,5500-6000,6500-7000,6000-6500,7500-8000,7000-7500,丹霞名城,联裕凤凰,上图，漳州芗城区市目前房价水平差异化明显，金峰板块在5000-5300元/之间；江滨板块价格相似，主要在7500-7800元/之间；老成中心因周边配套、地段成熟度、个案开发量等因素，价格跳跃比较大，目前成交价在6500元/以上。,榕御,万豪香江国际,8000以上,江滨板块,老城板块,金峰板块,市场推售主力户型,70以下,70-80,90-100,80-90,130-150,100-130,150以上,右图，主要选取在售具代表性且后续供应量相对较大的住宅项目主力户型，已剔除尾盘单位或即将接近销售尾声的项目。从图表可看出80-90和110-144区间是漳州市芗城区市场主要在售项目的主要产品类型。,老城区板块老市中心生活配套完善，交通便利，市场较为成熟；主要代表楼盘有冠成国际、百江中央公馆、香江新城等；江滨板块江滨作为漳州未来的外滩，以其特有的江景资源支撑起区域内豪宅市场；主要代表楼盘有万豪香江国际、榕御、龙宝花园等；金峰板块城西板块作为漳州城市发展的重要方向，房地产市场正处于一个快速的增长期，市场前景广阔；主要代表楼盘有联裕凤凰、永鸿国际城等，待售项目夏商书香名苑将是2012年城西楼市的一大热点。城北板块城北板块整体发展较为成熟，但区域内各项配套较为陈旧；主要代表楼盘有福晟钱隆首府等。,芗城区房地产小结,芗城区房地产小结,竞争格局,芗城区楼盘多集中分布在老市中心、江滨沿线以及城西金峰商住区，城北板块楼盘较少。金峰工业区表现出后起发力,目前新盘较多，夏商书香茗苑等项目将为该板块创造更优质的产品，提升区域价值；老城区逐渐开发成熟，新盘项目日益减少；江滨板块作为传统高端住宅聚集区，出色的景观资源让该板块一直以较高的价格维持市场，未来国源芗江北岸、上江名都等项目投入将加大该板块的吸引力。,产品价格,芗城区各个板块间价格差异较大，其中金峰板块价格较为集中，单价在5000-5300元/左右，户型面积大都在80-110间，以刚需房为主，主力产品总价段集中37-73万之间；市中心板块价格区间跨距较大，且项目主力产品丰富，导致总价区间拉大，其中70平以下小户型总价集中在20-55万之间，70平以上户型主力总价段集中在44-103万之间；滨江板块单价较高且主力产品面积较大，其主力总价段较高集中在59-108万之间；城北板块主要在售项目钱隆首府总价集中在40-52万之间；8000元/是芗城区单价天花板，而80万元是总价天花板，80-100万元产品是芗城区的高端产品，主流产品总价段在50-70万元,THE END！,