中海城售楼处建议050105(最终打印版）.doc

中海城项目售楼处建议山东中原物业顾问有限公司2005年1月26日目 录一、设置的原则3二、面 积3三、位置的选择3四、售楼处功能4五、接待流程图7六、销售导示系统7七、环境美化8八、风格定位8九、费用预算9一、设置的原则节俭和可重复利用原则，售楼中心的位置选择在规划中的商业区域内为永久性建筑，所以售楼中心的建设、装修、物业形态按照原定规划须一步到位，以避免以后的铺张浪费。此外，对于售楼处内设置的销售道具在设计、采购的过程中也应该考虑可重复使用的原则。二、面 积中海城项目是滨州地区标志性社区，考虑到项目定位和规模以及在推广活动中对售楼中心的利用，我司建议中海城售楼处总建面在2300平方米左右，分上下二层，其中首层面积1300左右，二层为挑层面积约为1000平米左右，建议设置停车位40-50个。 三、位置的选择考虑到项目目前的交通条件和区位，我司建议采用双售楼处的方式，即项目售楼处和市区繁华地带咨询接待处。考虑到本项目客群为滨州地区高端客户，因此市区咨询接待处必须设置在目标客群经常出入的滨州市最高档购物、消费场所，如银座商城。其主要功能除了负责接待、看楼登记和看楼车的发送外，更特设为贵宾提供直访、预约看房、递送项目资料等服务。为了保证客户在市区签约的方便在市区售楼处设置一间签约室。第一售楼处设置在项目所在地，位置如下图所示:建议：放在项目地块的商业广场位置。（以最终规划为准）原因解析：1、项目先建景观大道，在中心广场位置建立售楼处可以让客户在购买住宅时先感受到的是小区的完美的绿化。2、可以和周围的项目业态很自然的融合在一起，便于以后的再次利用。3、建在项目地块里边可以减少开发商的投资成本。4、规划方案中前面有一个活动广场，可供停车、营销活动之用。土建：60天。装修：45天。四、售楼处功能重视细节方面的处理，用完美的设计理念来体现在细部。售楼中心的物业管理：前期引进优秀的物业管理公司。在上述原则下，我们认为中海城售楼处应满足如下功能：u 前台接待区：设置在首层，用于客户接待，总机转接。u 沙盘展示区：建议设置在首层，设置整体项目规划沙盘、典型户型沙盘，给客户提供直观感受。u 概念展示区：建议设置在首层，展示项目楼盘、生活品位等使客户在参观同时对本项目产生空间联想。u 销售洽谈区：建议设置在首层，销售顾问同客户讲解、交流区域。u 签约室：建议设置在二层，设置半开放空间。u 样板展示区：建议设置在二层，针对不同销售阶段和户型，设置1：1样板房，使客户体会实实在在的居家感受，刺激购买欲望。（样板间仅为花园洋房样板间，别墅、TH建议在小区中建立实物样板间）u 办公空间、储藏区：设置在二层，用于销售阶段办公及宣传品的储藏。u 咖啡酒文化：设置在二层，增添项目楼盘的高贵品格。u 电子楼书：提升莱钢与楼盘的整体形象，体现项目的远景规划，让客户能够充分的对项目展开空间上的想象，促成楼盘的交易。内部功能示意图北第一层第二层 五、接待流程图名片交换交通介紹客戶資料记录产品介绍样板间参观计价及洽谈锁定戶別签约时间確認约访时间確認人员送收定客戶考慮贈品发送约访來人广告來人人员迎宾接待人员迎宾接待六、销售导示系统为了使更多的过路人注意本项目，同时也为了前来看楼的客户做指引之用，应在项目附近的主要路口设置指示牌。主要内容：无需繁冗，用最简单的符号和文字表示项目位置和指引客户前来即可。位置选择：开发区主干道路口，靠近项目的主要各大十字、丁字路口。其他建议：部分指示牌与广告牌结合在一起，既展示楼盘形象又做指引之用。七、环境美化销售现场的外环境会给到访客户留下第一印象，因此，环境的好坏直接关系到项目的形象问题。建议在做现场包装时，务必注意销售中心外部环境的营造，尤其是外观包装：u 采用钢结构建成扇形形状，充分的彰显项目的高定位、高品位。因为，根据中原的市场调研得出：滨城的楼盘销售中心都是千篇一律，没有什么特点，统一都是一层的建筑。本项目一定要追求差异化、个性化，在售楼处的建设上加入一些刺激性元素，并且售楼处的任务完成以后还可以和商业街形成一体，避免了资源的重复建设。u 可以模仿中海城日后的园林绿化，提前展示小区的未来环境，既可以协助项目的销售也可以引导客户对以后居住环境的空间想象。u 适当的增加一些建筑小品、个性雕塑、长绿植物等使环境更加美丽、清新，增添绿色居住的概念。u 环境美化可以配合其他实用功能如：停车问题一并考虑。八、风格定位 售楼处整体风格应于与规划中整个商业的风格相统一。考虑到项目定位，我司建议售楼处风格以高级会所风格为主，强调项目个高档，尊贵，突出置业者身份。u 作为一个钢结构的建筑，其优势是相当明显的，为了突出项目的钢结构特色，建议外立面主要采用一些钢架结构来突出项目特色。 u 外立面的材料主要用落地玻璃加之流动的水幕，通透而又充满灵性。u 外立面质色建议采用含有金属质感的颜色。九、费用预算售楼处的土建费用预算为200250万，装修费用预算为100150万，绿化费用预算为3050万。中原地产中海城项目组2004年12月13日