福州万达广场前期市场调研报告（09.11.19.ppt

商业市场调研报告,福州金融街万达广场,目 录一、福州市总体概况1、福州市基本情况-32、福州市基础数据-43、城市经济发展水平-54、各项经济指标数据-65、车辆保有量情况-76、福州交通-77、城市未来发展规划-8二、台江区总体概况1、台江区概况-112、台江经济数据-123、区域规划：-134、交通规划：-13,目 录三、福州商业发展状况1、福州商业现状-142、福州商业地产发展数据-163、福州主要商圈情况介绍-174、福州主要竞争对手情况分析-23四、项目周边情况调研1.项目简介-352.项目地理位置-363.项目基础数据-374.项目区域-385.项目区域规划-福州海峡金融街规划-396.项目交通状况-40,目 录7.福州金融街万达广场周边商业结构-418.项目配套服务设施-449.项目周边小区数量-45五、调研总结-48六、项目分析1.项目优势分析-492.项目劣势分析-50七、项目定位建议-521、市场定位-522、商业地位-52八、招商运营思路建议-53,一、福州市总体概况：,1、福州市基本情况福州是福建省省辖市，福建省省会。位于福建省中部东端，台湾海峡西岸。区号：0591邮编：350000面积：全市总面积11,968平方公里，其中市区总面积1043 平方公里人口：总人口676万人位置：福建东部闽江下游，背山依江面海。区划：下辖鼓楼、台江、仓山、马尾、晋安等五区；闽候、连江、罗源、闽清、永泰、平潭等六县以及福清和长乐两个县级市。,一、福州市总体概况：,2、福州市基础数据,一、福州市总体概况：,3、城市经济发展水平2008年全市生产总值达2284亿元，比增13.0%。财政总收入（不含基金）达288亿元，比增16.4%；其中，地方级财政收入达169亿元，比增15.2%。全部工业增加值达925亿元，比增15.8%；其中，规模以上工业总产值达3265亿元，比增18.3%。农林牧渔业总产值达402亿元，比增5.6%。全社会固定资产投资额达1249亿元，比增24.7%。社会消费品零售总额达1134亿元，比增20.6%。出口总额达136亿美元，比增10.4%；实际利用外资（验资口径）达10亿美元,比增43%。,一、福州市总体概况：,4、各项经济指标数据 福州市生产总值据统计，福州市实现生产总值2284.16亿元，比上年增长13.0%。全市人均生产总值33615元，比上年增长12.0%城镇居民人均可支配收入福州市在岗职工年平均工资27341元，比上年增长14.2%。据抽样调查，城镇居民人均可支配收入19009元，比上年增长16.0%；农民人均纯收入7142元，增长13.6%人口总量及分布全年全市常住总人口683万人，其中市区常住总人口271万人。全市户籍总人口635.95万人，其中市区户籍总人口186.68万人,一、福州市总体概况：,5、车辆保有量情况 据市交巡警支队发布的最新数据显示，截至2009年2月，福州地区机动车保有量达到878220辆，其中汽车299614辆。同比增长17%,汽车类零售额增长20.5%6、福州交通航空 福州长乐国际机场距市区47公里，年周转旅客可达1500万人次。福州已与国内40个城市通航 铁路 福州火车站位于福州市区北部，福州站与全国铁路网相接，火车可通全国各地。公路 畅通便捷，客运发达，每日有300多个班次的长途汽车开往温州、广州、深圳、香港和省内30多个县市。水运 福州港闽江航线上达南平，下至马尾，马尾港海上客轮可达普陀山、宁波等地。内部交通 福州市内公共交通四通八达，十分便利，市内无论远近，均为一票制,一、福州市总体概况：,7、城市未来发展规划 福州市近年来把加快“东扩南进”进程作为福州新世纪城市化发展的重点，“东扩”，即推动城市沿江向东，向海方向发展，形成沿海滨江的城市格局，而江滨大道建成为城市东扩创造了良好条件，也是实现福州经济中心战略东移的战略要地。伴随着海西号角的吹响，东区也迎来了历史腾飞的最好时机。据福州市台江区新闻中心近期披露的相关资料显示，作为福建省重点建设项目的海峡金融街，位于闽江北岸鳌峰片区，用地范围总面积约63.51公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。海峡金融街整体规划设计由国际一流的建筑设计单位-日建设计株式会社(日本)担纲，富有特色的城市形象。同时，在条件允许下，还将建筑景观延伸至闽江边，充分发挥滨水的自然优势，营造与对岸东部新城协调共融、丰富多彩的滨水岸线空间。,一、福州市总体概况：,7、城市未来发展规划福州市城市总体规划纲要（2008年2020年）根据纲要，福州将打造福州大都市区，实施沿海发展战略。至2020年，我市中心城区城镇人口达400万，形成以鼓楼台江为主中心区、东部新城和科学城为两个副中心的城市空间格局。以纲要为蓝本，我市规划专家接下来将编制福州市总体规划，确定福州未来发展方向，对城市进行定位。中心城区人口2020年达400万此次福州城市总体规划面积约1980平方公里，包括市行政区，闽侯县的荆溪镇、大学新区（上街镇、南屿镇、南通镇）、汽车城（青口城、尚干镇、祥谦镇），长乐市的空港周边地区、滨海新城、松下港周边地区，连江县的潘渡乡、琯头镇，永泰县的葛岭镇、塘前乡大樟溪沿岸地区。中心城区内，重点进行建设用地布局的范围，包括福州市5区（晋安区除寿山、鼓岭、甘溪、宦溪4镇），以及闽侯的荆溪镇、南屿镇、南通镇、尚干镇、祥谦镇、青口镇、上街镇和连江县的琯头镇，面积为1443平方公里。根据纲要，确定福州城市未来发展目标为：经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城。规划远期到2020年，在此期间，预计2015年福州市域总共有800万人，中心城区城镇人口为346万；至2020年，市域总人口为890万人，中心城区城镇人口为400万人。,一、福州市总体概况：,7、城市未来发展规划福州市城市总体规划纲要（2008年2020年）实施沿海发展战略,构建“一主两副三轴”福州市域城镇发展战略为：聚焦沿海，打造福州大都市区，实施沿海发展战略。强化湾区，发展“两翼”，实施港口发展战略。中心城区空间布局将构建“一主两副三轴”的结构。“一主”指鼓楼台江中心，主要承担市级行政、文化、商贸服务等职能，未来跨越闽江与仓山地区整合形成城市主中心。“两副”包括东部新城副中心和科学城副中心。东部新城副中心定位为区域性现代服务业集中区，重点发展具有区域功能的生产性服务业与总部经济，承接区域性高端服务业向闽江门户的转移，成为福州辐射区域的主要地区；科学城副中心则主要服务于乌龙江南岸地区，重点发展地域性商业服务、文化体育科技研发和旅游服务功能。“三轴”指传统城市服务轴、城市东扩发展轴和城市南进发展轴。传统城市服务轴，指沿八一七路、五一五四路一直延伸至南台岛的南北向传统轴线，承担商业服务、行政办公、文化体育等综合服务功能，未来跨越闽江延伸至乌龙江沿岸；城市东扩发展轴，指承接传统城市服务轴向东部滨海延伸的区域发展轴，连接仓山组团、东部新城以及未来长乐城区、滨海新城的以现代服务业和现代制造业发展为主的区域服务产业轴；城市南进发展轴，指承接传统城市服务轴向南部延伸的发展轴，串联仓山组团、科学城、大学城等组团，以科技研发、创意产业发展为主的区域科技发展轴。,二、台江区总体概况：,1、台江区概况：台江区地处福州市的东部，位于闽江下游北岸，是省会城市福州的中心城区，商贸和滨江优势突出。地理坐标为北纬2605，东经11918。全区面积18平方公里，下辖12个街道、73个社区居委会，常住人口45万人，日流动人口25万人。台江区辖12街道：茶亭街道、洋中街道、苍霞街道、双杭街道、帮洲街道处、义洲街道、上海街道、瀛洲街道、新港街道、后洲街道、鳌峰街道、宁化街道。台江区自然条件优势，历史悠久，为国务院批准的经济开放区的重要组成部分，是全省商贸中心区。经济实力雄厚，市场商贸繁荣，基础设施完善，投资环境优越，两个文明建设成效显著。近年来，区委、区政府紧紧抓住机遇，致力于建设大市场、搞活大流通、发展大商贸、推进大旅游。一线（江滨大道沿线）、两翼（东部的鳌峰商贸加工区和西部的台西科技园）、三大商贸圈（中部的商贸中心、美食中心、娱乐休闲中心和 新中亭街、东部鳌峰洲副食品批发走廊、西部的科技工业品交易市场）充满无限商机，不仅是中国东南沿海一座古老的文化城区，更是一块跳跃着现代都市脉搏，微型机勃勃、商贾云集 的“黄金地”。台江在继续巩固壮大台农、中亭街、大利嘉城等传统商圈,加大万宝商圈和八一七路城市中轴线商业街培育力度的同时,将进一步整合码头周边资源,着力打造“滨江旅游街区”。,2、台江经济数据2008全年全区实现商品销售额267亿元，增长23.8，社会消费品零售总额115亿元，增长15.5；固定资产投资47.9亿元，增长38.2；规模以上工业总产值88.87亿元，增长12；实际利用外资（验资口径）4723万美元，合同外资1.01亿美元，出口总额1.46亿美元；财政总收入7.35亿元，增长20.49，其中地方级财政收入3.9亿元，增长27.87；内资实际到资28亿元，增长12。商贸经济。以中亭街、五一北路、台江路为主轴的中部商圈呈现日益强劲的发展势头，古玩字画博艺城、福建美容美发用品博览城、金鹭珠宝首饰中心、箭牌建材城、欧可体育用品城、新天城小商品市场等相继开业，新中亭街已形成服装、家电、家居、珠宝四大销售中心。,二、台江区总体概况：,3、区域规划：在海西国策的背景下，作为市区两级重点建设项目的海峡金融街得到了政府的高度重视，目前已吸引了大连万达集团、建设银行、交通银行、交通控股信息大楼、招商银行、海峡担保商务大楼、福州市商业银行、星海集团总部大楼等一批大型商贸金融企业签约进驻或正在洽谈入驻，总部经济的效应加上周边世茂外滩、海润滨江花园、世欧上江城等高端社区的云集，再加上对岸就是定位福州未来新行政中心的东部新城，一个新商业中心呼之欲出，而这些也为将来福州金融街万达广场的成功提供了稳定的客流保证。4、交通规划：海峡金融街的建设得到了市政府的大力支持，第四号地铁线贯穿全区。市政府大刀阔斧地对东区周边路段进行修整，将拟建江滨路东段、林浦路、环岛路、三江路、螺城路、鼓山大桥、魁岐大桥、马尾大桥、螺洲大桥、福峡路、永南路等城市主干道，加上东三环二期的建成通车和机场高速公路的改造，不仅能快捷地通往福州各区，还与八县相通，全面改变该区域目前交通落后、混乱问题，为福州金融街万达广场发展提供了有利的交通保障。结合福州实际情况，根据福州市城市快速轨道交通建设规划，拟在2009年至2018年间建设地铁1号线和2号线，其中地铁一号线长28.8公里，计划2014年建成通车；地铁2号线长26.5公里，计划2018年前建成通车，形成城市快速轨道交通十字形构架骨架网。37号线，2030年前完成建造。,二、台江区总体概况：,三、福州商业发展状况：,1、福州商业现状 盘点榕城商业发展历程，东街口商圈、台江商圈,作为榕城传统两大商圈具有得天独厚的地理区位优势。跟随着福州市委市政府福州城市商业网点“十五”建设及2010年发展规划，关注“东扩南进西拓”，福州的城市商业网正在扩大：万宝商圈、东部新城商圈和火车南站商圈，三个商圈词汇开始出现，并为越来越多人所知道和接受。目前福州市现有的商业房地产项目大都有两个特点，一个是运作模式全部为销售物业，另一个是经营业态单一。同时福州的商业场所还存在着高度集中，新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。随着福州市城市化进程的加快，居民消费品购买力逐年提高。显然福州非常需要更多业态组合、定位高端的商圈迅速成熟来消化这样的消费力。调研结果分析表明，目前本市较为成熟的三大商圈分别是东街口、台江、和这两年刚兴起的万宝商圈，这些商圈存在的商业形态大都为：传统商业街、市中心的商场、独立商铺、购物中心等。,福州市城市规划图,2、福州商业地产发展数据 据有关数据统计福州现有各种大小商业物业面积已超过500万平方米，其中不完全统计商业地产以超过320万平方米，05-07在建招商项目已超160万平方米以上。,b.福州现存商业体系业态提升体量（单位：平方米）,a.福州新建及近期招商商业体系招商体量统（单位：平方米）,三、福州商业发展状况：,3、福州主要商圈情况介绍福州核心商圈东街口商圈 福州市鼓楼区是福建省、福州市政要机关、本地人口的集聚地，先天的地利优势，造就了东街口商业区商业经济的繁荣。东街口商业区通过市场经济的促进发展，成为了福州人购物的理想去处，营造出福州核心商业圈的大环境。东街口商圈以八一七北路、津泰路商业街和南后街为主，其位于东街口以南，南门兜以北，西至南后街，东到五一路，是目前福州最繁荣的商业区，也是福州市传统的商业核心区。东街口商圈内主要分布四大百货商场、一个购物中心和三条商业街；其分别是东百商场、东方百货、大洋百货、新华都百货和冠亚广场及八一七北路、津泰路、南后街；其中南后街是福州市这两年来重点打造的城市名片，该街区保留恢复建筑的历史风貌，体现福州三坊七巷的传统文化气息。涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。,三、福州商业发展状况：,3、福州主要商圈情况介绍福州核心商圈东街口商圈SW分析：优势：作为福州现在最成熟的商圈 档次最高，人气最旺的商圈 良好的历史商业文化沉积 作为大部分福州本土居民购物的第一选择 福州最大的商业百货及卖场的聚集地 业态丰富，品类齐全，一站购全的商圈 劣势：停车位不足，交通拥挤，都极大的限制商圈升级及发展 硬件条件受限，沿街店面形象及商户经营品牌良莠不齐 购物环境混乱 周边配套设施不足 街道拥挤，节假日无法承载高额人流,三、福州商业发展状况：,3、福州主要商圈情况介绍福州次核心商圈台江商圈 台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣。自中国“五口通商”以来，台江成为闽江流域货物的集散地，商业日趋繁荣。中亭街源于宋代，已有近千年的历史。新世纪，随着中亭街的改造及东百元洪购物中心的开业，以中亭街、东百元洪购物中心、台江农贸市场、榕城古街为主的台江商圈成为了福州市繁华的商贸中心区。它自台江农贸市场起，向西方延伸到中亭街上。2003年起，随着国美电器、苏宁电器、世纪联华超市、福建省服装批发中心等纷纷入住中亭街，如今的中亭街，已经成为福州市的标志性街道这条街逐渐呈现繁华景象。涉及商业业态：服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜等。主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、沿街商铺、专业市场、批发市场等。主要零售企业：东方百货群升店、东百元洪购物中心、国美电器、永乐电器、苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场、君临天华步行街（未开业）,三、福州商业发展状况：,3、福州主要商圈情况介绍福州次核心商圈台江商圈SW分析：优势：良好的历史商业文化沉积，曾经唯一的商业中心 配套相对完善，物流集散地 商业业态分布合理 有自己经营特色 地段繁华、人流量大的商业地带 政府规划的有力推动 劣势：受批发市场影响，商圈整体形象，档次不高 依然受停车问题困扰,三、福州商业发展状况：,3、福州主要商圈情况介绍福州新兴商圈万宝商圈 与东街口和台江商圈不同的是，“万宝商圈”是由位于工业路两侧的两大商业购物广场组成，工业路北面的万象城总建筑面积10万多平方米，而南面的宝龙城市广场总建筑面积则达22万平方米，它们都集购物、休闲、美食、游乐、商务等功能为一体的大型hoppingmall。自2007年开业以来，随着宝龙城市广场对主力百货进行调换，以福建本土百货企业新华都取 代原有的康城百货，并缩小了零售的经营面积，增加了餐饮、娱乐业态的占有比例；万象城也扩大了餐饮娱乐的经营面结，并对原有主力店百安居进行了撤换，以增加能购迅速集聚人气的零售业态。在经过两年多时间的经营，宝龙城市广场、万象城开始集聚了不少人气，目前已日趋成熟。因 hoppingmall这种商业形态有着规模庞大、业态丰富的特征，所以“万宝商圈”能在短期内崛起，成为福州新兴商圈。涉及商业业态：服装、服装、餐饮、通讯、家电、鞋帽、家居用品、钟表眼镜 等主要商业形态：百货商场、超市、家电卖场、商铺等。主要零售企业：新华都百货、天虹百货、国美电器、苏宁电器、家乐福等,三、福州商业发展状况：,3、福州主要商圈情况介绍福州新兴商圈万宝商圈SW分析：优势：良好的硬件设施条件，便利的交通及充足的停车位 具有强有力的娱乐业态如“金逸影院”“宝龙乐园”“AGOGO KTV”等 大力度的营销推介，宝龙一年举办主题活动达70余场，宽阔的外广场，每年吸引大量的厂商前来组织推广活动 强大的聚客能力，现今万宝商圈人流量极大，几可比肩“东街商圈”业态齐全，品类丰富 劣势：作为新商圈，还需加大消费引导，改变榕城市民的购买习惯 大量的人流量还未转化为购买力 商场美陈管理不够规范 缺乏知名品牌的入驻 整体形象不够高端 业态规划较为混乱、各楼层定位不合理,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析（1）宝龙城市广场项目位置：工业路与西二环路交汇处 开业时间：2007年5月1日总建筑面积：22万平方；商业面积共计：17万；其中主力店新华都百货面积3.5万；国美电器6000；家乐福2万；次主力店：agogoKTV1.1万；宝龙乐园6000；国惠酒楼7000；创世纪夜总会5500；金逸影院6000；小商铺面积共计8万建筑形态：hoppingmall单层面积：3万；主力店新华都百货共三层：一层面积1.5万；二、三层面积1万；家乐 福一、二层面积1万；业态组合：百货、超市、家电卖场、影院、餐饮、娱乐、电玩、品牌专卖店、酒店式公寓；业态分布：-1F 宝龙乐园、童装、台球、溜冰场、餐饮 1F 新华都百货、品牌专卖店、国美电器、餐饮、肯德基、麦当劳、独幢部分为国惠大酒 楼、创世纪夜总会 2F 新华都百货、家乐福、女装、女饰专卖店、餐饮 3F 新华都百货、家乐福、男装专卖店、餐饮 4F 窗帘城、家居用品、agogoKTV、餐饮 5F 金逸影城、餐饮,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析（1）宝龙城市广场 项目定位：中低档主要客源：年轻人、学生居多，着装较时尚、周边居民、家庭群体等项目优势：位置较好，交通便捷，项目规模较大，业态较丰富，通过几大主力店的带动形成稳定的客流。项目劣势：硬件方面：建筑规划不合理，人流动线较混乱，产生较多的死角及无效面积；餐饮部分由于前期没有考虑工程技术要求，导致排烟、排污等管理裸露在外，影响整体美观；软件方面：主力店布局不合理，导致项目经营状况形成阴阳面；（如家乐福超市及麦当劳、KFC等具有聚客效应且能带动客流的项目均位于位置较好的阳面；而主力百货却位于相对较冷清的东面，二三层周边小商铺经营状况较差；）因大部分商业全部为销售物业，导致小商铺品牌档次较差，业态组合不合理，品牌数量多，知名品牌少。,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析宝龙城市广场租赁条件及相关费用一览表：,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析（2）万象城 项目位置：工业路与西二环路交汇处 开业时间：2006年12月22日总建筑面积：11万平方；：其中主力店天虹百货3万，苏宁电器5000；agogo KTV3000；美食街：1500；小商铺面积共计:7万建筑形态：购物中心单层面积：万象购物中心单层面积1.7万；其中天虹百货地面3层（地下一层）：地下一层面积8000；一层面积8000；二、三层7000；业态组合：百货、家电卖场、餐饮、娱乐、品牌专卖店 业态分布：-1F 天虹百货地下超市 童装、童玩 1F 天虹百货、金银首饰、品牌专卖店；2F 天虹百货、女装、女饰女杂、餐饮 3F 天虹百货、男装、男杂、餐饮 4F 苏宁电器、agogoKTV、通讯市场、餐饮5F 美食城,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析（2）万象城 项目定位：中档主要客源：年轻时尚人群、白领、学生、周边居民、家庭群体等、项目优势：位置较好，交通便捷，内装修档次较高；项目前面有大广场，地面停车场足够大；大部分为持有物业，可保证项目的整体性。项目劣势：硬件方面：2F为夹层，层高较低;软件方面：主力百货的大门正对着购物中心的主入口，有喧宾夺主之嫌，后期在经营过程中也得到验证，天虹百货的知名度远远高于万象城。业态搭配比例不合理，餐饮部分占比面积过大，零售部分空置率较高，导致平常人流较低；,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析万象城租赁条件及相关费用一览表：,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析（3）冠亚广场 项目位置：八一七北路与古田路交汇处开业时间：2008年1月18日总建筑面积：8.9万平方；商业面积共计：6.9万；其中大洋百货面积3.8万；餐饮区共9000；娱乐共3000；小商铺总面积共计3.1万建筑形态：购物中心单层面积：主力店大洋百货地面五层（地下一层），地下一层面积：5000；一、二层面积8000；三层6000；四、五层5500；小商铺部分地下一层面积：1.2万；地面一层面积：7000；业态组合：百货、餐饮、娱乐、品牌专卖店、精装酒店公寓业态分布：共8幢楼，其中1#、2#、3#的底商及4#、5#、6#为美食街；3#二层为娱乐；7#一层为名品名店街；地下一层为潮流前线、童装街、时尚前沿；8#为大洋百货,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析（3）冠亚广场 项目定位：中高档主要客源：白领、年轻时尚人士、私营企业老板、有一定经济能力及品位项目优势：位置较好，位于传统核心商圈；交通便捷；项目规划一个一万平方市民休闲广场项目劣势：硬件方面：地块为为U行状，项目围绕乌山而建；建筑形态比较分散，无法形成聚客效应；7号楼为下沉式透天商业，无法对客流进行有效引导。软件方面：业态太单一，除主力店、餐饮、零售外无其它业态；因主力百货、餐饮区和商业街都比较独立，相互间的客流无法共享，导致目前商业街经营一般；因全部为销售物业，小业主众多，在经营权、所有权、管理权等三权分离的状态下无法进行统一规划及有效管理。,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析冠亚广场租赁条件及相关费用一览表：,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析（4）世茂天城 项目位置：台江区广达路原茶亭公园和儿童公园所在地开业时间：在建，百货部分预计2009年12月开业总建筑面积：商业面积共计：3.6万；其中酒店裙楼面积12000；地下百货22000，沿街店面1600建筑形态：城市综合体单层面积：酒店裙楼单层3000；地下百货22000业态组合：精品百货、女人街、餐饮、名品店、五星级酒店、5A写字楼、高层住宅业态分布：共四个地块地块一为世茂国际中心，包含五星级世茂洲际酒店、5A写字楼、商场和一幢7层的商业裙楼；地块二为3幢1超高层住宅及1幢2层的商业裙楼；地块三为3幢超高住宅；地块四为负一层主题百货-女人街,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析（4）世茂天城 项目定位：中高档主要客源：目标客群：轻时尚女性为主，白领，老板项目优势：世茂品牌优势；项目位置较好，位于市中心紧靠茶亭街；交通便捷；项目围绕茶亭公园而建；规划地铁一号线出口项目劣势：硬件方面：商业部分较分散，且大部分为地下商业，且地下商业单层面积太大；项目采用销售后再返租，前期销售单价较高，对项目后期经营的压力较大。,三、福州商业发展状况：,4、福州主要竞争对手情况分析世茂天城租赁条件及相关费用一览表：,三、福州商业发展状况：,项目简介 福州金融街万达广场位于台江区江滨大道以北，鳌峰路以南，前横路以西，项目总投资额40亿元，建成总建筑面积约39.万平方米的超大型城市综合体，其中包括六星级酒店、高端5A写字楼、SOHO办公、时尚步行街、高档购物中心、大型娱乐中心等，是一个以购物、餐饮、休闲、娱乐等业态组合定位的一站式消费场所.项目商业硬件配套齐全，拥有地下机动车位800个（其中购物中心370个，酒店80个，写字楼350个），非机动车位2500个。可以全方位地满足群众的停车配套需求。整个项目以雄伟的姿态与创新的设计内涵集中体现了福州商务核心都市化、现代化、信息化的设计理念，它的建成将会使所在商圈的商业档次及购物环境均得到极大提升。,四、项目周边情况调研：,项目地理位置 本项目属福州市台江区海峡金融街地块,是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。项目南临江滨大道面朝闽江，北侧为福州市花鸟市场，西侧为30米宽城市规划路，东侧为前横路。项目西靠台江核心商业区、北接晋安南区、南对福州市规划重点规划区域东部新城、东面马尾开发区，可谓繁台江商圈的核心地段，拥有无法比拟的地理优势。项目周边分布有多条交通主干道，其中江滨中大道为福州的快速交通景观大道。鳌峰路、前横东路、鼓山大桥、魁岐大桥、鳌峰大桥及规划中的前横大桥使项目与市区保持便捷的交通联系。驾车从五一读到万达广场只需花费15分钟，从台江商圈到万达广场仅需5分钟的车程。,四、项目周边情况调研：,项目基础数据,四、项目周边情况调研：,项目区域 本项目属福州市台江区海峡金融街地块,是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。项目南临江滨大道面朝闽江，北侧为福州市花鸟市场，西侧为30米宽城市规划路，东侧为前横路。项目西靠台江核心商业区、北接晋安南区、南对福州市规划重点规划区域东部新城、东面马尾开发区，可谓繁台江商圈的核心地段，拥有无法比拟的地理优势。项目周边分布有多条交通主干道，其中江滨中大道为福州的快速交通景观大道。鳌峰路、前横东路、鼓山大桥、魁岐大桥、鳌峰大桥及规划中的前横大桥使项目与市区保持便捷的交通联系。驾车从五一读到万达广场只需花费15分钟，从台江商圈到万达广场仅需5分钟的车程。,四、项目周边情况调研：,项目区域规划-福州海峡金融街规划 福州海峡金融街位于福州市闽江北岸鳌峰片区，具体为长乐南路东侧，前横路西侧，闽江北岸，鳌峰路南侧，用地范围总面积约63.51公顷，合952亩，是福州市作为海峡西岸中心城市未来发展的金融中心。该项目的规划设计由国际一流的建筑设计单位日建设计株式会社(日本)担纲，容积、建筑密度、绿地率、金融、商务、酒店、商场、住宅等功能分区通过本规划设计确定，将具有富有特色的城市形象，在条件允许下，将建筑景观延伸至闽江边，充分发挥滨水的自然优势，营造与对岸东部新城协调共融、丰富多彩的滨水岸线空间。根据规划方案，福州海峡金融街将允许入驻的行业包括：商务办公使用，银行、保险、信托、证券、各贸易公司、商社及咨询机构等；服务业使用，美容、洗染、邮局、便利店、超市、餐饮、娱乐、健身房、俱乐部；旅馆使用，酒店、招待所、公寓式酒店；文化艺术使用，展览、画廊、新闻出版、文化艺术团体、大众传媒等等。据了解，海峡金融街将统一规划，分期开发，其地块包括福州木材厂和鳌峰洲批发市场部分地方。根据福州市城市发展总体规划，拟将位于台江区鳌峰洲的牲畜、蔬菜、家禽、蛋品、海峡糖酒及副食品、果品批发市场统一搬迁至闽侯南通农副产品批发物流中心，水产及贝类批发市场搬迁至马尾水产品批发市场。本着高起点、高规划、高品味的原则，建成后的海峡金融街以金融业为主，配以酒店等敞开式综合现代服务配套建设群，堪称“海西第一街”。,四、项目周边情况调研：,项目交通状况经过 福州花鸟市场 的线路10路(西二环专线)13路 71路(原959路）88路(原948路)109路(原809路）112路(原812路)126路,四、项目周边情况调研：,四、项目周边情况调研：,福州金融街万达广场周边商业结构专业市场情况：花鸟市场、水果批发市场、蔬菜批发市场、水产品批发市场 超市大卖场情况：永辉超市鳌峰店海润滨江花园社区商业街：主要以两岸咖啡、大清桑拿会所、银行网点、房产中介、便利店、水果店、美容美发、干洗店、面包屋等社区生活配套商业为主。沿街商铺情况：鳌峰路两侧分布众多小吃店、理发店、便利店、家电维修、卤味店、装修建材店、房产中介店、银行网点、水果店等，整个商业环境档次相对较差，无品牌服饰专卖店、精品店等形象相对较好的商业。,四、项目周边情况调研：-鳌峰路,四、项目周边情况调研：-海润滨江花园,项目配套服务设施,四、项目周边情况调研：,小学：亚峰小学，鳌峰洲小学；中学：福州三十八中 医院：晋安区医院，东南女子医院 公园：光明港公园、江滨公园、鳄鱼公园,四、项目周边情况调研：,项目周边小区数量,项目周边小区数量,四、项目周边情况调研：,五、市调总结：,城市经济成熟、居民购买力强 根据此次针对福州市宏观经济数据调研结果表明，福州市近年来的经济持续高速增长，同时也表现出福州市社会消费品零售市场的消费能力在逐年上升，居民购买力保持较高的水平。商业体量庞大、商业模式滞后 根据福州商业市场调研的总体情况表明，福州的商业发展模式还处于一个较低的水平，近几年福州的商业物业开发体量迅速增加，但前大部分的商业项目都存在以销售物业为主的开发运作模式，这种不符合商业发展规律的运作模式让很多商业项目都在后期的经营过程中出现了问题，并就导致大部分商业物业的空置。这表明了福州商业地产开发模式和经营思路还相对不成熟，发展水平较低的现象。城市规划“东扩南进”、商业发展应势而生 在商圈的分布上我们可以看到，福州商圈都相对集中在核心区域，存在新兴商业形态和次商圈还不发达等弊端。随着国家重点发展“海峡西岸经济区”做为省会中心城市福州也在不断加快城市化进程，城市规划以“东扩南进”向滨海方向发展，大福州需要更多的商业配套，显然福州非常需要更多业态组合、定位高端的商圈迅速成熟来消化这样的消费力。此时，东部新城商圈应运而生。,六、项目分析：,金融街万达广场项目分析及建议 项目SW分析：优势：具有集团实力及品牌优势 规划城市综合体优势 主力店优势，具有形成长期战略联盟的主力店合作优势 项目硬件优势，具有舒适、良好的购物环境 项目规划业态丰富，可满足一站式购物的需求 专业团队运营管理优势 先进的六大统一管理模式 项目区位优势，符合政府城市规划及发展方向 项目周边环境优势、周边分布高档住宅群、未来的商务办公集中区 项目自持物业优势，超过80%以上部分为自持经营，在后期经营管理过程中可很 好的保证项目的整体性及管理过程的有效性。,六、项目分析：,金融街万达广场项目分析及建议 项目SW分析：劣势：项目交通不方便，公交车线路较少 周边环境较差、商业气氛不够成熟 新商圈形成尚需要市场培育期 区域规划正在进行，周边尚处于拆迁建设的交替时期 项目现有周边人群的消费水平及消费力都相对较低，周边居民的消费意识需要转变 规划停车位较少，且全部为地下停车场 车库的出入口规划不合理，大商业周边无车库出入口 项目外围无大型广场，影响客流的聚集和大型活动开展 项目销售物业部分的业态将对整个项目及大商业有一定的影响,七、项目定位建议：,市场定位：“打造城市时尚生活新中心”金融街万达广场作为东部新城发展中的重要商业配套组成部分，位于江滨大道沿线，海峡金融街区域的核心位置。具有现代、时尚、大气的建筑规划让其形成独特的城市商业景观，因此万达广场首先必须排除它原来仅作海峡金融街及项目周边范围的商业配套束缚，而且就目前的周边的居住人口及发展现状很难支撑项目庞大的商业体量，故它的市场区域辐射定位应该成为整个东部新城、福州市区乃至马尾区、连江、长乐的部分消费人群，应让它超越东部新城片区，与现有的万宝商圈、台江商圈及东街口商圈同等的位置上，这样方可打开更加广阔的市场空间。商业定位：“适合年轻时尚白领人群及现代家庭的中高档消费场所”金融街万达广场规划为总面积约39.04万平方米的超大型城市综合体，引进包括六星级酒店、高端5A写字楼、SOHO 办公、时尚步行街、高档购物中心、大型娱乐中心等六大顶级业态；以购物、餐饮、休闲、娱乐、展示等业态组合的一个一站式消费场所。要想让人们选择来本项目消费，除了项目本身拥有的这些丰富业态之外，必须引进特色主题经营业种，并结合项目周边海峡金融街商务区消费人群的消费特征，通过合理的业态搭配，差异化的市场定位来树立明显区别与传统商业街区及购物中心的经营特征。故建议项目建议定位为年轻、时尚、打造具有品质时尚且中高端的现代购物场所，旨在为年轻时尚人群提供集餐饮、购物、休闲、娱乐、康体等为一体的一站式消费场所。,八、招商运营思路建议：,全面宣导万达品牌形象：通过全面宣导万达集团的的商业品牌形象，强化万达广场的运作模式及经营思路，突出福州万达广场项目项目的商业定位与优势，增强投资者经营信心及前景。以万达广场自身强有力的规划、定位、招商、经营、管理、服务等先进的商业运营理念吸引品牌商家入驻，最后实现全面招商成功。体现只租不卖，自持物业的成功运作模式：针对目前市场上大部分商业物业都采用分割出售后再招商的方式来运作，故很多项目无法遵循统一规划的原则，过多的小业主干扰破坏整体规划并使得在统一运营过程中无法按计划处理事务，难以保证项目规划的整体性和管理的有效性，最后导致项目在经营过程中出现问题。故本项目须突出所有权、管理权、经营权三权统一，且项目产权长期持有，永续经营的运作模式来吸引品牌商家入住。突出项目的主体定位及核心功能：通过业态组合来形成项目的核心竞争力。根据项目所处的区域位置来进行业态之间的合理搭配，通过引进特色主题性消费业态，增加娱乐体验类等业态来吸引消费者到本项目来消费。,八、招商运营思路建议：,主力百货和步行街之间形成错位经营：主力百货店与步行街的相互融合是关键，通过有效实现错位经营而又优势互补来形成两者之间的相互推动关系，并形成相互之间客流的共享。目标商户先行原则：在招商过程中遵循“目标商户先行”的策略与业态规划相容度高，且品牌形象较好的商户，对目标商户放松条件，并挑选吸纳商户。目标商户的引进常常能带动其他小商铺的招商，起到事办功倍的效果。制定专案优惠条件，逐个击破龙头商户（行业意见领袖），促进本行业招商要维护项目的统一主题形象：项目必须是一个拥有明确经营主题，招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题及品牌形象。一流的硬件设施，舒适的购物环境：营造舒适良好的环境、周到的服务、齐全的业态、高效的管理，使项目形成一定的聚客能力。,福州万达广场商业管理有限公司调研人：肖养鑫 欧兆亮 2009年11月,