第四章第二节__土地分等定级.ppt

第二节 土地分等定级,主讲：刘素丽 TEL:18639771456,本节主要内容,一、概述二、土地分等定级的理论基础三、城市土地分等定级四、农村土地分等定级,一、概述,1.定义 定义：在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进 行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。或：通过对土地质量及其影响因素的综合描述和鉴定，并 依据土地生产能力或效益的高低，划分出一定区域内 可比的土地质量等级。,2.意义,土地分等定级对于科学确定土地税费负担，制定土地开 发利用规划、实现土地资源的持续利用管理具有极其重 要的意义。土地分等定级是以土地质量状况为具体工作对象的，它 是衡量土地质量好坏的必要手段。土地质量是土地自然、经济属性的综合效应，除气候、地形地貌、土壤、水文、土地肥力、位置等土地自然、经济因素综合表示外。还用土地生产率，土地收益表 示，通过土地的产出或收益总量，提示土地质量的好坏 和差异。,3.类型,城镇土地分等定级，农用土地分等定级。城镇土地分等定级是对城镇土地适宜性的评定，也是 对城镇土地资产价值进行科学评估，其等级是提示城 镇不同经济条件下，土地价值的差异规律的表现形 式。农用土地分等定级则是对农用土地质量或者对其生产 力大小的评定，也是通过对农业生产条件的综合分 析，对农用土地生产潜力及其差异程度的评估工作。,4.等级体系,土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系 在城镇土地分等定级中：土地等：反映全国城镇之间土地地域差异，土地等的顺 序在全国范围内统一排列。土地级：反映城镇内部土地的区经济条件和利用效益的 差异，其级的顺序在各城镇内部统一排列。,二、土地分等定级的理论基础,土地分等定级的主要理论基础是马克思的级差地租理 论与土地价值理论。1.级差地租理论 马克思指出，级差地租和绝对地租是地租的表现形 式。其中，级差地租与土地等级密切联系。级差地租 分为级差地租与级差地租，土地质量之所以有差 异，主要受级差地租即土地位置条件与土地肥力的 影响。,（1）级差地租,由于土地肥力的不同，所产生的土地质量和差异，从而影响土地 生产率。这种土地肥沃程度的差异和土地位置不同，是产生级差 地租的自然条件，所以说级差地租是产生土地等级的重要理论基 础之一。级差地租1：等量劳动投放在不同等级的等量土地上形成的超额 利润；级差地租2：在同块土地上连续投入等量资本所产生的生产率的 差另而形成的超额利润。对于农业用地：土地肥力和位置的差别是形成级差收益的主要原 因。非农用土地：位置则是形成级差收益的主要原因。,（2）土地位置,土地的物理位置及所在位置离市场的远近，交通便利程度，产业 发达程度，基本生活设施完备程度，仓储效益，环境质量等。市场距离：原料消费市场的交通距离，运输费用的多少，生产成 本，经营成本的多少。交通便利程度：车、船、机的多少；产业发达程度：工业、农业、商业、服务业的发达程度；基本生活设施完备程度：给水、排水、电力、电讯、医疗、教 育。,聚集经济效益：各种经济客体（有联系的），或经济 客体与有关社会基础设施，在一定空 间范围内的结合中生产和销售带 来的利益和造成的节约。环境质量：各环境要素对人体健康和生态环境良性 循环的保证状况和污染状况。人口状况：人口的多少对环境及土地的等级有明显的 影响。,（3）土地肥力,土地肥力：自然肥力；人工肥力。自然肥力：是土壤在自然成土因素综合作用下发育形成的肥力，是自然成 土过程的产物。由于自然成土条件的差别，自然肥力的高低存在很大差别。人工肥力：是土壤在人为耕作熟化过程中培育形成的肥力，是人类劳动的 产物，是在自然肥力基础上发展形成的。在两者中，植物及时吸收利用的称有效肥力，不能及时吸收利用的称潜在 肥力。有效肥力：绝对肥力（在一定生产条件下产品的产出量）；相对肥力（指质量不同的土地的等差肥力）这是评定农业土地等级的重要依据。,影响土地肥力的土地各组成要素,农业气候状况 主要是水分、热量和光能。地形地貌状况 主要指绝对高度、相对高度、坡度和坡 向。土壤状况 主要指土壤质地、有效土层厚度、耕作层厚 度、土壤有机质含量、土壤酸碱度、土壤侵蚀度、土壤 中的障碍层次等。水文状况 主要指地表水的水量和水质、地下水的分布、埋藏深度和水质等。环境质量状况 主要指环境受“三废”污染的程度。,土地肥沃程度的差异与土地位置的不同，是产生级差地 租的自然基础。所以，土地质量评价的理论依据正是级 差地租理论，即在面积相等的各种不同的土地上投入等 量的物化劳动和活化劳动，由于土地肥沃程度不同或所 处位置不同，所获得的收益上的差额。对于农业用地，土地肥力和位置的差别是形成级差收益的主要原因；而 对于非农用土地，位置则是形成级差收益的主要原因。以商业在城市中的不同位置为例，位于繁华地段的企业 都会由于其位置优越，而获得较高的收益。,2.土地价值理论,土地价值理论。主要阐述土地的经 济属性与土地利用的关系，是地理学家分析城市土地 利用结构和城市内部经济活动区位最有效的工具之 一。源于杜能的农业土地利用模式，认为不同活动的 区位将取决于对特定位置的竞争性。,根据马克思的劳动价值理论关于土地价值问题的论 述，土地的等级与人类对土地开发、利用方面的劳动 投入量密切相关。通常，集约化水平高，建筑密度与 容积率大、基础设施完备、公用设施完善的土地，其 土地等级较高，反之则低，因此，土地分等定级必然 要考虑人类对土地的劳动投入量。,三、城市土地分等定级,1.城市土地分等（1）目的 全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理 利用城镇土地，提高土地使用的效率，为土地估价、土地税费征收和城市土地利用规划、计划的制定提供 科学依据。（2）原则 综合分析原则、主导因素原则、地域分异原则、土 地收益差异原则、定量与定性相结合原则。,综合分析原则,城镇土地级别受到城镇经济、社会、自然和生态环境等多种因素的影响。除分析单个因素对城镇土地效益的影响作用，还要分析经济、社会、自然和生态环境等因素对城镇土地效益的综合影响作用；土地级别除反映经济效益外，同时也反映社会、生态环境效益以及经济、社会、生态环境综合效益及差异。,主导因素原则,影响城镇土地质量的因素很多且及其影响作用各不相同，定级应重点选择对土地级别起控制和主导作用的因素作为定级的参评因素，并突出这些因素对土地质量的影响。,地域分异原则,土地构成因素特性、优劣状况、对土地效益的影响作用方式和强度，在城镇范围内一般存在一定的空间差异。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，并将类似地域划归同一土地级别。,级差收益原则,城镇土地级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。,定量与定性结合原则,城镇土地定级应尽量把定性的和经验的分析进行量化，以定量计算为主，但对难以定量的因素，应以定性分析为主，减少主观任意性，提高定级结果的精度。一般在确定城镇土地级的初步方案时，以定量分析为主，城镇土地级的调整和最终确定宜依靠定性分析。,因地制宜原则,土地定级既要遵循国家规定的技术程序和作业规范，又要结合调查区的实际情况，以确保土地定级成果的客观性和实用性。,（3）内容 准备工作及外业调查；分等因素选择，资料整理与定量化；城镇分值计算及土地等的初步划分；验证、调整分等的初步结果，评定城镇土地等；编制城镇土地分等成果；成果验收；成果应用与更新。,（4）城镇土地分等的技术程序 建立影响城镇间土地等的因子体系；确定各因素因子的相应权重；分析因素因子的影响方式、建立评价标准；对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城 镇总分值，并初步划分城镇土地等；验证分等初步结果，制定分等基本方案，征求意见，对城镇土地 等进行调整并定案；编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编,城镇土地分等的因素指标体系：,2、城镇土地定级的技术方法,城镇土地定级采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。,多因素综合评定法 从影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素评价入手，采用相对统一和规范的定量化的科学指标分值来表示土地各种条件的优劣，并在考虑因素重要程度的前提下，对这些反映土地条件优劣的分值进行加和得到总分值，按总分值的高低评定城镇土地级别。,多因素综合评价法评定的土地级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映城镇内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地价，这样不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以还须辅助于市场资料分析对划定的土地级别进行校核。此外，还可邀请熟悉当地情况的专家对初步划分的定级结果进行论证。,总体而言，城镇土地定级的过程为:先用多因素综合评价法初步划分土地级;通过市场资料分析的结果，结合专家论证，对初步划分的土地级进行校核，以此确定土地最终级别。,城镇土地定级技术程序,建立城镇土地定级的因素体系确定各因素的权重划分定级单元计算各因素的指标值和作用分计算定级单元各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的高低，初步划分土地级别进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编,定级因素的选择与权重的确定,1、因素选择原则 主导性原则。应选择对土地级别起决定性作用，影响较显著的因素;效益原则。所选因素应体现城镇土地区位经济效益;差异性原则。定级因素要能充分体现土地的区位差异，揭示土地等级质量的差异；不同用地类型，影响土地级别的因素体系也不同;因地制宜原则。在确定参评因素时，深入分析武汉市市区的自然条件和社会经济条件，因地制宜的选取影响各类用地定级因素;预测原则。考虑土地的现状的同时，也应考虑土地的发展潜力。,2、因素选择的方法 根据定级类型，参照表B1、B2、B3、B4，结合特尔菲法确定要选择的因素。,表B1 城镇土地综合定级因素表,表B2 城镇商业用地定级因素表,表B3 城镇住宅用地定级因素表,表B4 城镇工业用地定级因素表,3、因素权重的确定原则权重值与因素对土地影响的大小成正比，数值在 01 之间，各选定因素的权重值之和1；因素重要性顺序和权重值范围：综合定级时参考表B1、商业用地、住宅用地及工业用地定级时分别参考表B2、表B3和表B4。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；定级因素对不同类型用地的影响程度不同，权重不同。,4、因素权重的确定方法特尔斐测定法(Delphi方法)特尔斐法是根据专家的经验和主观判断，对大量无法定量分析的因素进行统计估算，并将估算结果告诉专家，逐步使分散的评估意见收敛，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，最后集中在协调一致的评估结果上。特尔斐法测定的可信度较高，是系统工程中一种很重要的测定方法。,特尔菲法是因素选择和权重确定的一种基本方法，其具体步骤：,1.设计权重征询表；,开封市城区综合定级影响因素权重咨询表,开封市城区商业用地定级影响因素权重咨询表,开封市城区住宅用地定级影响因素权重咨询表,开封市城区工业用地定级影响因素权重咨询表,2.选择相关专家（专家要有代表性、知识面广，人数适当，一般20-50人）；,3.领导讲话，告知专家定级的目的、意义、原则,4.说明定级因素打分方法及相关要求；,5.由专家根据经验对每项因素的重要性进行打分；,6.根据专家打分结果，计算各因素的平均重要性和各专家对其重要性评价的偏离度，如果偏离度超出可以接受的范围，则将结果反馈给专家重新打分，直至偏离度降到某一限值下；,7、根据最终打分结果确定各因素权重。,应用举例：开封市城镇土地定级中，确定三个因素对土地级别有影响，分别是商服中心影响度、交通条件、环境条件，采用特尔菲法确定他们的权重，共选择了8位专家，编号为18，每人发给一张因素权重征询表，让他们给出各因素权重值，对收回的征询表进行分析处理，结果如下表所示：第一轮专家打分结果汇总表,对第一轮专家给出的3个因素的权重值进行分析，发现标准差仍然较大，这可以从标准差与平均值的比例看出，尤其对环境条件的权重，各位专家的看法差异颇大，因此，有必要将第一轮各专家给出的因素权重值和分析处理结果反馈给各位专家，并请给位重新给出各因素权重值，进行第二轮征询。上轮权重值处理结果表,Wi=Ei/100Wi第i个因素或因子的权重；Ei第i个因素或因子经多轮打分后的均值。,从第二轮的专家征询结果分析，各位专家显然受了别的专家影响，调整了自己的看法，并使所有专家的看法趋于一致，反映偏离程度的标准差及标准差与平均值的比均下降到可以接受的程度，所以可以将各位专家此次给出的权重值视为有效权重值，并取其均值作为最后的因素权重值。,第二轮专家打分结果汇总表,定级单元的划分,1、定级单元的概念 定级单元是反映城镇土地自身特性、土地利用和定级因素因子的最基本地块，是定级取样和获得数据的工作单位，同时也是评定和划分城镇土地级别的基本空间单位。定级单元内部特性和土地构成因素应相对均一。定级单元可根据城市特征、定级完成任务时间、投入人力、成果精度要求及定级采用的技术手段等，选择相应的方法划分。,2、单元划分原则单元内主要定级因素的影响大体一致；划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元；商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元；住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小；工业用地定级时，以交通道路为单元界线。,3、单元划分方法 主导因素判定法 街坊法 均质地域法 网格法（固定网格法 动态网格法）开封市最新一轮土地定级及基准地价更新采用10M10M的网格单元，配合主导因素判断，应用动态网格法进行城 区土地定级单元的划分。,定级因素作用分值的计算,1、定级因素对土地质量影响方式分类 根据定级因素的空间分布形态及其对土地质量的影响方式，城镇土地定级因素可分为点、线状因素和面状因素两大类。,若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称之为点、线状因素，包括：商业服务繁华影响度、对外交通便利度、公交便捷度、公共设施完备度、文体设施影响度以及道路通达度等;,点、线状因素的主要特征：定级因素与整个城镇定级空间范围相比，呈点状、线状分布，即该类因素依附客体所占的土地面积小，在空间分布上具有明显的集聚性；定级因素不仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作用，而且还通过扩散作用对周围地块乃至整个城镇土地产生不同的影响作用。这些因素对周围土地的影响作用随距离衰减，分为影响随距离变化呈线性衰减和非线性衰减两种类型。,若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素，包括：生活设施完善度、环境质量优劣度、城市绿地覆盖率、自然条件优劣度和人口密度等。面状因素的主要特征：与整个土地定级城镇空间范围相比，该类因素呈面状分布，依附客体在城镇中分布面积较大;面状因素一般仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作用，对周围的地块基本上没有扩散作用。,2、因素分值计算的基本原则,作用分值与土地的优劣成正相关；分值体系采用0100分的封闭区间；因素作用分值处理尽可能模型化。,3、点、线状因素因子分值计算方法,线性模型：指数模型：因素依附客体在某一相对距离上对定级单元的 影响作用分值；因素的功能分；定级单元的相对距离；因素依附客体与定级单元的实际距离；因素依附客体影响半径。,点状因素量化方法举例商服繁华程度,1、商服中心的划分（1）城镇内商服中心通常划分为4级：市级中心、区级中心、小区级中心和街区级中心。不同等级的商服中心具有不同的功能层次，如市级中心是为全市镇服务，区级中心是为市镇内某个区域范围服务，小区级中心是为某个居民小区服务，街区级中心是为某个街区服务。一般商服中心的级别越高，包含的功能层次就越多。（2）商服中心边界的确定 在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华突变处的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。,（3）商服中心划分的要求 城镇商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。（4）商服中心划分的依据 按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额等其他经济指标的高低衡量；利用已有的商服中心划分成果，并加以适当的修正，调整确定。,2、商服中心规模指数的确定 各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式计算：式中：k级商服中心的规模指数；k级商服中心经济指标实际值或该级商服中心指标平均值；最高级商服中心的经济指标。,3、计算各级商服中心的功能分 商服中心包含与自身级别相应的功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华度影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量，中心内功能分按下式进行分割计算：式中：某商服中心i级功能的功能分；i级商服中心的规模指数；次一级中心的规模指数；最低级功能的功能分；最低级商服中心规模指数。,4、确定商服中心的服务半径 商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下款确定：市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。5、计算相对距离 计算定级单元到各级商服中心的相对距离：式中：相对距离；在i级商服功能的服务半径内，某单元距中心的实际距离；i级商服功能的服务半径。,6、计算商服功能影响作用分 综合定级和商业定级时，各级商服中心功能影响作用分按下式进行衰减：住宅用地和工业用地定级时，各级商服功能影响作用分按下式进行衰减：式中：j单元受i级商服功能的作用分；i级商服功能的功能分；j单元到具有i级功能的商服中心的相对距离。,7、商服繁华影响度作用分值的计算（1）各级商服功能影响作用分取值方法如下：同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和；（2）各单元商服繁华影响度作用分按下式计算：式中：j单元商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对j单元的总和作用分；i级商服功能对j单元的作用分；n 商服中心的级别数目。,线状因素量化方法举例道路通达度,1、道路类型按道路宽度、道路上的车道数以及道路在城镇交通中的地位和作用可分为主干道、次干道和支路；按主、次干道在城镇中的类型不同可分为混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。,2、道路作用指数和功能分计算（1）道路作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用。其与道路 作用或车流量大小呈正比，数值在01之间，最佳道路的作用指数值 等于1，其余类型依次递减。,不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数表,（2）道路功能分按下式计算式中：i类道路功能分；i类道路作用指数。（3）步行街、单行道的道路功能分减半,3、计算各级道路的影响距离（1）主、次干道影响距离按实际推算，按下式计算：式中：主干道或次干道影响距离；城镇规划建设用地面积；主干道或次干道总长度。（2）支路的影响半径在0.30.75km之间确定；4、计算相对距离道路影响的相对距离按下式计算：式中：i类道路影响的相对距离；某单元距该类道路的最短距离；i类道路的影响半径,5、计算道路通达度作用分 综合定级和商业定级时，道路通达度作用分按下式进行衰减：住宅用地和工业用地定级时，道路通达度作用分按下式进行衰减：式中：j单元i级道路通达度作用分；i级道路功能分；j单元到i级道路的相对距离。,6、计算单元内道路通达度作用分值（1）单元内道路通达度作用分的取值同时存在多种道路类型影响时，取单元内的最高作用分；（2）通达系数的确定含支路以上道路的单元计算道路通达的方向数，无支路以上道路的单元计算通往道路的方向数；各通达系数值：多于或等于4方向，系数取1;等于3方向，系数取0.91;等于2方向，系数取0.81;等于1方向，系数取0.58.（3）单元道路通达度分值按下式计算式中：j单元道路通达度分值；道路通达因素对j单元的作用分；j单元的通达系数。,4、面状因素计算模型,某定级单元土地因素因子指标的作用分值；指标的最小值；指标的最大值；某定级单元的因素因子指标值。,面状因素量化方法举例绿地覆盖度,1 计算绿地覆盖度指标值 按下式计算：Vi=Si/S其中：Vi某区域或单元的绿地覆盖度指标值；Si区域或单元的绿地面积；S区域或单元的总面积。2 计算绿地覆盖度作用分 计算公式为：Fi=100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)式中：Fi为绿地覆盖度作用分；Xmin、Xmax、Xi分别表示定级区域内的绿地覆盖度指标的最小值、最大值和某区域或单元的绿地覆盖度。,土地定级单元总分值计算采用加权分值和法。,计算公式 为：P=Wifi 式中：P总分（诸定级因素在单元内对土地优劣的 综合反映）；累加符号；n 土地定级因素的总和；Wi权重（某定级因素对土地质量的影响程度）；fi分值（某定级因素在单元内表现出的优劣度）。,土地级别的划分与验证,、土地级别划分依据 土地级别划分的依据是各定级单元（网格）的因素作用分值及其作用总分值在空间分布上的变化规律。划分的土地级别应充分反映评价区内土地区位条件和社会经济效益的地域差异。,、土地级别划分原则 土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致；任何一个总分值只能对应于一个土地级别；土地级别数依据城镇的规模、复杂程度和定级类型来确定；土地定级级别数目表,各级土地之间应渐变过渡，同级土地之间土地级差不宜过大；各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应具有明显差异并呈正向级差；保持自然地块及权属单位的完整性；土地级别界线尽量采用具有地域突变特征的自然界线或人工界线。,3、土地级别的划分方法总分数轴法 将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。总分剖面图法 沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间分界。总分频率曲线法 对总分值作频率统计，绘制频率直方图,按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布突变处为级间分界。,总分频率直方图,由上图，选择频率曲线突变处（选择频率分布空白区或频率分布的低值区，不能选择频率分布的最高点或相对最高点），作为确定土地级别的界线，依据总分频率图，最终将其划分为五级。,4、城镇土地级的验证（1）土地级差收益测算验证分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值;以同一行业的各级收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差；扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额的影响，得到各级差收益；对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著。土地级差收益满足土地收益级间差异大于级内差异原则。,（2）市场交易价格定级验证 市场交易价格差异是土地区位差异在价格上的反映。在土地市场发达、土地交易案例多的城镇，根据各类型用地市场交易样点地价划分土地级别，工作步骤为：按城镇土地条件相似和样本地价相近划分各类用地的均质地域；按城镇土地估价规程的要求，对均质区域内各类用地的样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，得出各均质地域平均地价；对各均质地域平均地价进行数理统计分析，确定各土地级相对应的平均地价区间；在图上对处于同一土地级地价区间的相邻均质地域勾画连块，得到各类用地的土地级。,土地定级工作要求对土地级别面积进行量算并进行汇总、统计。面积量算在清绘清楚的土地定级底图或在计算机系统电子图上进行。,级别面积的量算,城镇土地定级成果,文字成果：城镇土地定级工作报告、技术报告；图件成果：城镇土地级别图、土地级别边界图、土地定级单元分值图、土地定级因素作用分值图；表格成果：城镇土地分级（分类）面积汇总表；其他成果：原始资料、中间计算结果和其它过渡图、表。,方法总结,城镇土地定级采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证；影响城镇土地级的因素选择宜建立在城镇土地分等定级规程规定的因素体系基础上，根据各地具体情况，通过特尔菲法或主成分分析法进行选定；因素权重确定采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行；因素的作用分计算采用相对值法和距离递减法，按0100 分封闭区间赋分；,定级单元划分可选用主导因素判定法、叠置法或网格法；单元总分值计算采用多因素加权求和法；土地级别初步划分可采用总分数轴法、总分剖面图法、总分频率曲线法等；反映城镇土地质量的市场资料应首先进行数理统计分析处理，才能用于成果验证，城镇内部土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。,四、农村土地分等定级,1.概述 我国过去对农用土地进行评价有过一些做法：古代就有 三等九级，如禹篇中，将九州土地的自然肥力分为 上、中、下三等，每一等又分为上、中、下三级。解放后土壤普查时，又把全国的土地分成八等（某些地 方的作法除外），但如何在全国范围内统一对粗浅用地进行分等定级工作，还缺乏十分成熟的实践经验和方 法。目前出有“等”“级”两个层次.,2.我国有关农用地分等定级的文件,1989年制定出农用地分等定级规程（征求意见稿）；1995年编制了农用地分等定级规程（讨论稿）；2001年1月农用地分等定级规程通过国家验收；2001年3月农用地估价规程通过国家验收；2002年11月9日，农用地分等规程、农用地定级规 程和农用地估价规程通过专家审查及鉴定，2003年 4月经国土资源部批准，作为国家行业标准出版发行，从而 构建了我国农用地等、级、价的技术体系框架，为全国在 统一的技术规范下开展工作奠定了基础。,3.相关概念,农用土地等:反映不同质量农用地在不同利用水平，不 同利用效益条件下收益的差异。土地等的顺序按全国 农用地间的相对差异进行比较划分。农用土地级:反映土地等影响下的土地的差异，级的划 分依据是土地质量和易变的自然条件的差异，以及利 用水平，利用效益的细水差异。级的数目、级差及排列顺序在县、范畴内按相对差异 评定。,农用地分等定级与估价,“农用地分等定级与估价”是“国工资源大调查”土地监测调 查工程中的四个子项目之一即“一项计划、五项工程”中 的项目之一。一项计划:基础调查计划；五项工程:土地资源监测调查工程；矿产资源调查评价 工程；地质灾害预警工程；数字国土工程；资源调查与 利用技术发展工程。,4.农用地分等工作程序,5.农用土地定级技术方法,影响农用土地级别（质量）的因素分析 自然因素：气候、地貌、土壤（土层厚度、土壤质 地、土地肥力、土壤酸碱度、土壤水分）社会经济因素：土地利用集约度、土地经营效益、人 口状况等 区位因素：经济地理位置（包括地块距中心城镇的距 离和交通条件）,定级因素、因子选择,常用的方法有：经验判断法、特尔菲咨询法、主成分分析法、回归分 析法等。如：特尔菲咨询法是一种能很好地综合多数专家经验与主观判断的一 种方法 特尔菲法对专家选择有如下要求：要求专家总体的权威程度较高；专家的代表面应广泛（包括技术专家、管理专家、情 报专家和高层决策人员）；严格专家的推荐程序；专家的人数要适当，一般以1530人为宜。,定级因素定级权重确定,目前常用的方法有：层次分析法、特尔菲咨询法、回 归分析法、灰色关联度分析法和主因子分析法等。在农用地土地定级试点工作中，主要采用特尔菲咨询 法、回归分析法、灰色关联度分析法和主因子分析 法。,定级单元的划分与确定,定级单元划分的作用：是评定和划分土地级别的基本 空间单位，是一个能完整反印自身特性的最基本的地 块，同时，也是工作中获取数据的工作单元，评价单 元划分的大小（或粗细）直接影响到评价的精度。定级单元划分的技术方法：三图叠置法：将土地利用现状图、土壤图、地貌图三 图叠置，叠置后声称的图斑即为定级单元；网格单元法：把定级对象划分为一定尺寸的网格，以 网格为单元，这种方法的关键在于定网格尺寸。,定级资料的调查与整理,定级资料的收集与调查 资料收集范围：自然因素资料的收集与调查、土地利用现状资料的收 集与调查、土地区位条件和资源丰缺状况调查、其他有关资料的调查 与收集；定级资料的收集方法：到有关部门收集、实地调查收集、室内计算获 取。定级资料的整理 一般整理：资料订正、图件转绘、调查表格数据的统计检验；标准化处理：对数据进行标准化处理；确定影响半径：对于扩散性因素因子(如道路），需要确定其各自的影 响半径以便进行分值扩散；工作底图和成果图的选取 县级农用土地定级估价：；县级土地级别图：；乡级土地级别图：,定级因素、因子作用分值计算 对于扩散性的因素、因子，如中心城镇影响度、农贸 中心影响度、道路通达度，随着距离的增加，其作用 分值会按一定规律衰减（指数衰减或直线衰减）；而 面状因素、因子具有非扩散性，则直接采用区域赋分 的方法确定其作用。,定级单元总作用分值 加权求和模型 连乘积模型,综合土地级别确定验证,方法与步骤：绘制总分频率直方图 确定土地级别划分的分值点 级别图绘制与碎部图斑综合归并 土地级别验证 面积量算,6.农用地分等定级的意义,（1）为土地整理和确定耕地占补平衡目标提供依据 土管法规定，实现耕地占补平衡不仅要求数量上的 平衡更要求新开垦耕地的质量不低于被除数占用耕地 的质量。能过农用地分等定级，科学地评价被占用的 耕地质量。一方面从数量上和质量上为耕地占补平衡提供科学依 据，另一方面也有得制订科学合理补偿标准，有利于 保证耕地问题动态平衡。,（2）为农村税费改革提供科学依据 通过农用地分等，科学确定土地的生产力收益水平 按土地等级和收益水平高低，公平客观的进行农业 稳定。,（3）为城镇建设征用农用地提供指导，促进城市土地市 场的一体化发展。,目前国有城镇土地市场已初步建立，并在国有企业改革 和国有土地使用权出证中发挥了重要作用。而农用地资 产的管理则明显不足，农用地征用过程中矛盾突出，农 用地流转无序，农村集体土地使用权隐形交易市场活 跃，城市统一的土地市场体系难以形成。通过对城镇用地全方位的评价，划分农用地质量等 级，能促进对农用地的管理工作科学化，而且能保证在 农用地向集体非农业用地和城镇建设用地转化过程中有 据可依，有章可言。,（4）为农业和农村现代化建设服务,随着人口的不断增长和经济基础的飞速发展，企业，居民区、市场等逐渐向城郊、农村转移，与此相适应，必须对农用地进行分等定级，以便于工作发挥不同等到 级土地的最大潜能。另一方面，根据土地生产适宜性，种植不同的粮食作物 和绿洲作物，实现农村种植结构多样化，有得于国家的 农业结构调整和农业向信息化，精确化方向发展。,思考题,1.城镇土地分等因素因子权重的确定有那些常用方法？2.城镇土地定级的因素指标体系通常包括哪些内容？3.农用地分等、定级的技术方法有哪些？4.如何确定土地分等定级的单元和选择参评因素？,