【商业地产-PPT】成都文殊院项目定位报告174页(1).ppt

文殊院项目定位报告,一、项目开发目标和理念二、项目定位和主题概念三、主题概念与支撑体系四、项目竞争力总结,一、项目开发目标和理念,三大目标：三老满意,政府满意：开发出代表城市形象的名片打造出体现城市文化的舞台整合和提升城市商业业态水平和功能提升土地经营价值,三老满意,老板满意降低投资风险，良好的投资价值和利润空间老百姓满意：满足观光、休闲和体验的需求,项目多元参与的互动理念,三老模式政府经营环境企业经营市场百姓经营文化,项目经营者：多元经营理念,经营土地；通过做高土地价值，而不是提高容积率获得更多面积来提高土地收益；经营期望：使开发商具有充分的投资信心和期望，经营文化：发掘提升特有的文化和氛围，充分引导消费，为商家营造良好的经营环境；,两个开发方向,充分挖掘文殊院和爱道堂的文化资源，提升片区的形象和文化价值；寻求传统文化与现代都市文化的对接；,一个重要经营角色城市运营商,房屋保障中心作为项目的操作者，其角色不仅仅是政府职能部门，而是一个城市运营商；所谓城市经营商，就是从事城市空间尺度上的投资与开发的单位或企业，也可以说是城市经营战略的执行者。,城市运营商出现的背景,政府面对城市大片区旧城改造和新区开发时，其战略目标为改善城市功能、提升产业水平和树立城市形象；政府职能机构是从政策、法规、行业、规划等角度参与旧城改造和新区开发，在经营手段和市场化行为方面的职能有限；,城市运营商的出现的背景,房地产开发商等经营机构不能完全秉承政府的意图和战略目标，而且没有能力完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务；面对城市大片区旧城改造和新区开发项目，需要一级半土地开发商，在政府与市场之间起承上启下的作用城市运营商浮出水面。,城市运营商职能,政府与市场之间的承上启下者承上：秉承政府的开发意图，从城市经济发展战略出发，以可持续发展的理念总揽新区开发的各项工作；启下：引导市场，以经营手段启动各种投资、经营机构，广泛整合资源，并对新区开发中的企业行为进行有效的控制。,城市运营商职能,立足于城市空间和功能的角度，为城市文化与区域经济的发展创造条件；整合资源，引导和吸引投资与开发企业（如房地产开发商、城市基础设施开发商、零售商等）共同参与城市功能区内的项目开发，创造市场，扩大市场，并从创造市场、扩大市场的过程中求得城区的发展；,城市经营商特性,扮演者：政府职能部门下属经营机构或企业工作空间：旧城改造或新区开发大型重点项目或片区战略定位土地经营战略的制定和实施者战略目标实现政府的战略目标，并通过土地增值和税收实现经济效益；,城市经营商特性,经营的范围以土地位依托和载体，经营片区的商业机会、土地历史文化价值、市政设施、城市环境形象等；主要职能项目或片区的发展战略制订、委托策划与规划、选择开发经营机构、支持并监控开发与经营行为、整体推广；,二、项目定位和主题概念,定位的提出项目定位项目城市功能角色定位档次和价格定位目标客户群定位,1、定位的提出,竞 争与正在改造两个历史文化旧区的对于投资者、经营者、规划设计单位、政府资源、媒体注意力、区位、人流商流、和消费者多方面的竞争；与已成熟的都市休闲区和旅游区对于消费者的争夺；,需 求,1）城市的功能需要转变和丰富2）政府需要城市名片3）城市的商业需要注入文化的因子4）城市旅游一日游需要丰富5）城市的旅游城市地位需要改善6）房管局需要旧城改造亮点7）旧城改造需要新的模式8）文殊院和爱道堂要发展宗教文化9）投资者和商家需要投资的舞台10）消费者和游客需要体验片区的文化,核心资源宗教文化资源,历史影响力和地位文物资源宗教资源园林景观资源,运作机构资源能力,房管局良好地政府资源和能力文殊院管理者有良好经营思路成都投资经营者良好的运作能力,定位的提出,需 求,定位,运作机构资源能力,核心资源,竞 争,定位思路,文殊院片区的佛教文化是项目的核心资源，并且与其他历史文化片区相比较具备唯一性、排他性和权威性的基础；必须也只有从宗教主题出发考虑项目的定位；,2、项目定位,中国都市内规模最大的禅文化主题商业区 以文殊院和爱道堂两大寺院为核心，将禅文化与现代都市文化、休闲和生活融合，在项目整个片区地规划、建筑、园林和装饰装修上，充分体现禅文化的韵味和意境，构成国际化的现代禅文化高尚商业区。,3、项目城市功能和角色定位,传承传统文化、展示现代成都文化的标志性区域；城市的游憩商业区，都市文化旅游的精品区；,4、价格档次定位,项目开发成本（按照1的容积率计算）土地成本达到每亩303.8万元，4556元/平方米；按照建安成本3000元/平方米的水平打造，建成的商业物业综合成本约7556元/平方米；如按照房地产开发利润率20%的水平，不考虑土地开发利润，商业物业销售价格将达到0.9万元/平方米；,4、价格档次定位,可比市场价格片区现有商业物业价格为0.71万元/平方米，住宅物业价格为3500元/平方米；市内类比文化商业区商业物业价格为0.81.2万元/平方米；,4、价格档次定位,项目定位于城市北部的高尚文化商业区，按照这个目标：经过策划包装和前期铺垫后，商业物业价格比周边提升20%以上，平均销售价格将为1.2万元以上；,5、目标客户群定位目标市场定位,一级市场 成都市本地市场以成都市市民为主并包括临近周边县市的信徒、休闲消费人群市场；,目标客户群定位,二级市场潜力市场发挥成都作为四川乃至西南旅游门户的优势，将现有到达成都的游客市场纳入潜力市场。,目标消费者定位,三级市场机会市场在文殊院成功掀起禅文化旅游热潮，完善软硬件设施后，海外游客市场将成为重要消费机会。,消费者定位坐标图,高中低,低 中 高,收入水平,文化层次,工商精英阶层,A,社会精英阶层,高级白领阶层,D,普通市民阶层,前卫另类阶层,C,B,目标消费者定位,D类普通市民阶层信徒，中收入低文化佛教信徒，真正理解佛教佛法，并以此作为人生观和价值观的教徒，这部分人很少；一般信徒，求财、求慧和祈福的民众，没有深层理解和接受佛教，这部分人量较大；消费目性比较明确，朝拜、烧香、祈愿消费活动与宗教联系紧密，多集中在寺院内；,目标消费者定位,A类，社会精英和工商精英阶层，高收入中高文化需要享受精品业态，体验都市高水平打造的文化精髓；消费能力强，是项目比较固定的消费群体；,目标消费者定位,B类，高级白领阶层，中收入中高文化对禅文化有较高鉴赏力和浓厚兴趣，多为文化人，需要体验片区的禅文化氛围和意境；这个人群数量较多，是带动消费和传播的重要消费者；,目标消费者定位,C类，前卫另类阶层，低收入高文化都市时尚中青年，有品味、玩文化、时尚的前卫一族；品味情调或附庸风雅，未必真正理解和接受禅文化，但追捧都市里的新鲜、时尚事物；是都市时尚文化和消费的领头羊和风向标；,2、主题概念的提出,宗教文化的延伸禅文化禅文化内容丰富，容易与现代生活方式对接。在日本由此而兴的花道、弓道、剑道、茶道，融生活于禅一味，可以使有限的空间展现无限的生机。禅学强调生活即是修行，极其适合现代都市人的需要。不需透过皓首穷经的义理辩解，不需经由钟鼎庙堂的祈福加持，人们在生活中就可触及到，能在出世与入世间找到良好的融合。,禅文化可形成文化制高点,禅渗透于中国文化的方方面面：于语言历史而有禅话、禅史、语录、灯录；于文学艺术而有禅文、禅诗、禅乐、禅画；于建筑工艺而有禅寺、禅塔、禅室、禅具；于学术思想而有禅理、禅学、禅道、禅风。禅是中国佛教的特质之一，禅文化是中国传统文化的重要组成部分。,主题概念,“中国第一都市禅林”,主题概念的分解,“第一”：文殊院在宗教界地位很高，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明”禅宗四大丛林之说；文殊院的目标：“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”，整体片区通过改造和经营发展，在禅文化演绎、经营特色和环境特色等方面将在国内国际具有领先水平，成为现代都市禅林的典范；,主题概念的分解,“都市禅林”：项目片区将形成与现代都市文化融合的现代都市禅林融入景观与艺道，集宗教文化与现代都市生活为一体，在历史和禅文化的氛围下，与现代都市生活相融合而演绎出的现代休闲旅游功能；,主题概念的分解,以禅为主题和文化基调将寺院内的宗教氛围和活动泛化出来，与片区的建筑、商业业态、环境和活动形成和谐的环境，将禅文化意境演绎的淋漓尽致弥漫在整个项目中；,禅文化的演绎,中国禅文化,中国禅寺建筑,人文庭园,山水画与禅画,茶文化,日本禅寺建筑,迴游庭园,枯山水庭,茶道,武家庭园,自然公园,茶庭,日本文化,现代都市禅林如何构成,景观禅林宋代，中国禅宗依照印度五精社十塔刹的典故，在径山、灵隐山、天童山、净慈山和育王山建立“五山十刹”禅林制度艺道禅林日本将各种艺道融入禅宗，在京都和镰仓兴起艺道禅林都市禅林融入景观与艺道，集宗教文化与现代都市生活为一体,二、“中国都市第一禅林”概念支持体系,如何演绎主题概念,禅文化的内涵功能、环境完善后的新文殊院围绕禅文化衍生的都市休闲特色商业业态禅意尽致的园林、空间环境由人物、特色主题事件和活动形成的氛围,“中国第一都市禅林”支撑体系,1、禅文化的内涵,淡泊自然、远离执著之“平常心境”，净化心理，培养宁静与信心通过幽趣的园林，自然环境陶冶通过音樂、绘画、诗歌等，艺术环境的熏陶,禅文化与现代文化的对接,美国的50-60年代，禅宗研究曾风靡一时，渗透到了哲学、文艺、音乐、医学、心理学、社会学各个领域，现有大量禅定中心、禅文化研究中心；80年代以来，中国兴起“禅文化热”，主张禅融入现代生活的“生活禅”、“现代禅”获得了大力弘扬；现代禅文化已包括了管理禅、营销禅、生活禅、禅宗与室内设计、禅说漫画、禅与中国园林等方面；,禅文化在项目中的演绎,既谓“禅林”，即以“禅”为中心主题多元演绎。禅的表现形式多样，物化形态也各有不同，可以是宗教里的禅学、禅修，也可以是所谓的“禅机、禅意、禅风、禅骨”；在文殊院片区，无论在那里都可以感受到禅的气息。禅在茶的香气里，在书法家的笔锋里，在画的渲染里，禅犹如空气，飘逸在文殊院片区的每一个角落里。,2、核心改造后的文殊院,文殊院的意义和改造目标：在佛教届影响力和文化演绎上达到制高点；寺院内功能体系最齐全完善；佛教文化传播方式与现代人需求良好对接；寺院环境优美，符合现代都市人审美要求，有较高的旅游价值；,文殊院的改造五化,强化：提高文殊院在佛教界及社会中的地位和影响力；美化：从建筑、环境、园林等多方面美化，形成与传统寺庙截然不同的特色环境空间形态；净化：针对目前脏、乱、差和殡葬用品聚集的现象，从空气、地面、建筑改造和业态调整入手营造佛教净地。,文殊院的改造五化,外化：将封闭在红墙内的宗教文化氛围通过硬件改造和活动外化至整个片区,使旅游景点和外部的商业区域动静结合，功能互补；通俗化、生活化：在佛文化表现手法上融入现代人生活理念和思维方式，从功能和环境上多角度演绎和传播；,1）强化文殊院,从硬件上面提升其地位和影响力兴建佛学院文殊院已忣的计划打造成中国佛学最好的“禅修”、“念佛”基地修建佛教文化艺术博览中心,佛文化艺术博览中心构想,传统与现代建筑相结合的精品建筑,佛文化艺术博览中心构想,现代的展示手法表现传统佛教文化,活动、事件强化文殊院,加强文殊院在佛教界的影响力和禅修造诣：策划一系列佛教界的交流活动举办国际佛教文化艺术交流会二00五年是建寺1400周年庆典，将此庆典策划为海内外佛教界的震撼事件；,2）美化文殊院,请对佛教文化和建筑造诣比较深的设计师对文殊院进行改造设计，按照现代都市人审美要求营造佛教净地的空间环境，提高其档次和审美品位，打造禅诗中的意境；清晨入古寺，初月照高林。曲径通幽处，禅房花木深。山光悦鸟性，潭影空人心。万籁比皆寂,惟闻钟磬音。,美化文殊院,部分拆除围墙院墙透绿,修建禅园林,修建元帅兰园,修整园林区,修建精品禅堂,修整茶场斋院,美化寺院,寺庙主体的美化,美化建筑：色彩和装饰简化，一改传统寺庙沉重、色彩艳俗的形象；,现状文殊院建筑,文殊院现状,大门、建筑和内部,文殊院现状,后院和茶场,建筑美化意向,建筑美化意向,建筑美化意向,建筑美化意向,美化地面、装饰,改造地面，用青石板铺砌；对寺庙的门、墙面、装饰和符号进行改造，营造静穆的净土空间；,洁净、疏朗的空间,美化围墙,围墙简化美化，也可以做成佛教故事装饰墙；重视自然建材的木、石的机理；,美化内庭院,文殊院现状内庭院,美化内庭院,修建精品禅堂修建僧侣宿舍，将文殊院大殿中轴线两侧的次院腾出来，改造成为讲经、上香、法事、僧人和居士坐禅讲经的禅堂等功能；在环境和装饰上精雕细琢，打造出现代的精品禅堂；,禅堂意境,改善建筑间的廊、院等空间,文殊院现状廊道,寺庙殿堂边廊道示意,可以植物、景观、建筑外廊多种手法营造廊道，形成景观轴线对视觉的引导；,美化和重建禅院园林,寺院内可建成三个园林修建元帅兰园在现有园林处塑造精品禅意园林寺庙后的园林区,园林植物成为特色,不同庭园可选择不同植物形成主题：元帅兰园以兰为主；禅园林以菩提树、竹等禅意园林常用植物；寺院北部可种植枫树、桃花等多种景观植物；寺院东部的露天茶馆采用银杏、松树为主；,禅园林中水是重要特色,禅园林中打造精致池水庭园，池水具有宗教上的放生功能，以及圣洁脱俗气氛之效果，还有观赏遊玩之情趣；,文殊院园林现状,文殊院园林现状,禅院园林示意,水池示意,禅院园林示意,寺院园林给人以空灵、浩淼、神秘的印象；“曲径通幽处，禅房花木深”，花木与奇石，回廊与小径把寺院内的景致装点得别具一格，清人心境又撩人诗绪；,禅院园林示意,禅文化园林精品,环境细节及小景示意,精心和细致的设计给信徒和游客丰富的身心体验；细微而注重细节，达到与禅文化的融合；,透露出浓厚禅意的院内小景,长满青苔的佛塔,3）净化文殊院,寺院改烧无污染、气味芬芳清新的生态香；改善火烛，例如以细小精美无污染的小油灯取而代之，净化空气，营造圣洁肃穆的氛围；设计香客上香、拜佛的活动和程序，注重香客和游客清雅、圣洁和静穆的体验；,改善现有斋、茶馆业态水平,将露天茶场的地面、桌凳、茶具等设施进行改善；净化环境卫生，提高服务水平；提升品位、形象和价格,4）外化文殊院,院墙透绿，部分拆除寺院围墙，以栏杆、树木或树篱代替，将寺院内的宗教文化气息散发出来；将文殊院内的水贯穿整个项目片区，形成以寺院为源头的水系；,外化文殊院宗教活动,在寺庙许愿、放生、敲钟和赏花等活动，不同时节举办，寺内寺外互动；将寺庙内的经营活动如法物流通、禅茶、斋院等功能和业态外化至墙外；,5）通俗化和生活化,以通俗易懂和符合现代人理解接受方式传播和演绎佛法、交流佛学文化，使佛教文化快餐化；以现代都市人的审美要求营造空间环境；,改造后的文殊院,寺庙,以寺庙为核心，形成阵容齐全的功能体系。,文化博览中心,茶院,斋院,园林,图书馆,宾馆,佛学院,改造后的文殊院和爱道堂,文殊院改造可行性分析,政府角度严禁新建庙宇，不提倡扩大寺院严禁宗教活动在寺院外举行严禁僧人在院外从事宗教经营活动提倡以适当的方式发扬宗教对社会良性影响的一面,文殊院改造可行性分析,寺院方角度现任主持将文殊院发展定位于“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”对于佛教传播和通俗化、社会化已做了大量创新和尝试工作，如佛教夏令营和晚会；提倡佛教文化快餐化计划修建佛学院,文殊院改造可行性分析,专家角度反对破坏寺院历史文化遗产建筑信徒角度需要更好的朝拜、烧香、祈愿以及喝茶、休闲的空间,宗教管理政策对文殊院改造的影响,项目在宗教文化主题打造上严格按照宗教管理条例执行；现行宗教管理制度存在一定弹性，国内已有不少由寺院自主和商家介入投资改造经营的先例，如海南南山寺、武汉归元寺和西安大慈恩寺；,宗教管理政策对文殊院改造的影响,从与郝副市长、政协副主席贺大经和宗教管理局帅副局长的访谈中我们得知，成都对宗教管理有良好的管理系统，并抱有改良宗教文化，发挥宗教对社会发展积极一面的良好意图和思路；,佛教文化旅游区开发案例一：南山寺,位于海南省三亚市以佛教文化为特色的南山文化旅遊区內；南山寺是建国以来经中央政府批准兴建的最大的佛教道场，已经西逝的中国佛教协会会长赵朴初大德为南山寺亲自选址、题名和主持建成开光仪式；,南山寺,02年开始建设钟楼、东西配殿、爬山廊等，现已完工，03年开始建设藏经楼、方丈院、斋堂、斋堂、念佛堂、鉴真纪念堂、上客堂、佛学院、国际会议交流中心等，头号工程是在海上建起世界上最大的观音莲花座；这些项目的建设资金完全由寺庙自行承担，2000年为此海南省还发行了彩票；,南山寺开发模式,围绕着南山寺的南山文化旅游区是国家旅游局确定的“中国旅游业发展优先项目”，园区规划面积五十平方公里，其中海域面积十多平方公里，得到了中央有关部门、佛教界、文化界的高度重视；园区分为三大主题公园，佛教文化园、中国福寿文化园和南海风情文化园；,南山文化旅游区简介,南山文化旅游区,南山文化旅游区三大主题公园介绍,佛教文化园：展示中国佛教传统文化的园区，又是香客朝拜之地，主要建筑有南山寺、南海观音佛像、观音文化苑、天竺圣迹、佛名胜景观苑、十方塔林与归根园、佛教文化交流中心，素斋购物一条街等；中国福寿文化园：集中华民族文化精髓，突出表现和平、安宁、幸福、祥和之气氛的园区；南海风情文化园：利用南山一带蓝天碧海、阳光沙滩、山林海礁等景观的独特力，突出展现中国南海之滨的自然风光和黎村苗寨的文化风情，同时兼容一些西方现代文明的园区，主要建筑有滑沙场，滑草场，黎苗民族风情苑，神话漫游世界，黄道婆纪念馆，海洋公园，海底世界，苑鸟天堂等。,归元寺为武汉市现有佛教的四大丛林之一，重点保护文物和国家4A级景点，在国内外享有盛名，每年接待海内外游客100多万人次；寺院周边也同时进行扩建、改造，与归元寺一起形成“归元文化旅游区”，分为东西两区，现归元寺为东区，新建景区为西区，面积将由以前的24万平方米扩大到近8万平方米；,佛教文化旅游区开发案例二：归元寺,扩建后的归元寺，将新增观音阁、文殊院、普贤台、戒坛等6处佛文化景点，预计3年内完工，届时年游客接待量可达500万人次。归元寺与其毗邻的武汉木材防腐厂达成协议，购买该厂104亩土地用于扩建，共需资金6115万元。武汉市商业银行与归元寺签订了5000万元贷款协议。,归元寺开发模式,由园林景观区、宗教活动区、佛教文化区、佛教饮食文化区四个小区包括展示佛教珍藏品、奇石古玩区、书法碑刻、园林、佛教素餐饮食、体现佛教艺术特色的玉石、宝石加工批发销售的工艺品、旅游工艺品等业态；,归元文化旅游区介绍,可行性分析结论,项目面临争取政府和宗教管理部门的认同是可行的；文殊院本身有良好的改造意愿，可沟通引导；投资企业界、文化界和百姓对宗教文化的合理合法传播有良好的愿望和需求；泥古不化、极端保守的学院派专家可能对项目开发可能有干扰和负面影响；,3、以禅茶文化为主题的特色业态,两大主题：禅、茶文化三个层面：围绕文殊院和爱道堂形成核心层、紧密层和泛化层；四个主要业态方向：宗教文化系列、餐饮休闲系列、收藏品系列和健康养生系列；外围零散地块可考虑部分居住功能,3、以禅茶文化为主题的特色业态,四个泛博物馆：禅文化、茶文化、艺廊和民俗活动成为所有业态的环境氛围；五个选择标准：从价格、主题关联、魅力、消费链和排斥性五个方面建立标准；,1）业态的两大主题禅和茶,禅院茶林，茶院禅林以禅为魂，茶为体，两个主题通过业态关联性、园林环境和艺廊等多种方式泛化在片区紧密层和泛化的商业业态中；,业态的两大主题禅茶一味,中国佛教不仅开创了自身特有的禅文化，而且成熟了本有的茶文化，且使茶禅融为一体而成为中国的茶禅文化；许多名茶，最初皆出于禅僧之手，如佛茶、铁观音，即禅僧所命名，其于茶之种植、采撷、焙制、煎泡、品酌之法，多有创造；中国茶禅文化传入日本，于是而有日本之“茶道”；传入英国，于是而有 伦敦“午后茶”；传至欧美，竟有所谓“基督禅”者。茶禅文化影响世界文明，实深广远。茶禅是文化之缩影，“一花一世界，一树一菩提”，可见各国不同文化之内涵与时代精神。,业态的两大主题禅茶一味,茶不仅为助修之资、养生之术，而且成为悟禅之机，显道表法之具，盖水为天下至清之物，茶为水中至清之味，其“本色滋味”，与禅家之淡泊自然、远离执著之“平常心境”相契相符。,四川是动感、时尚的茶文化的舞台,自古以来，四川就是我国栽培茶树最早的地区，三千多年前的西周初期，就以盛产茶而著称于世，蒙顶山我国名茶的发祥地；四川茶藝极品蒙山派茶技龙行十八式融传统茶道、武术、舞蹈、禅学、易理于一炉，充满玄机妙理，文殊院也有著名的掺茶师父；现有的仿古式顺兴老茶馆、西洋风格的圣淘沙茶楼、生态式的易园茶社等高档茶坊为代表作，四川茶馆堪称全国之最，且成都的茶有良好的市场消费基础；,一个禅茶泛博物馆,中国茶具大观，不同年代、材质、地方特色风格的茶具荟萃于此里；展示茶的加工过程，游客可参与；中国名茶展示、介绍，结合鉴茶品茶；茶联茶诗，展示茶书茶画；禅茶大师妙语、书画；,2）业态分布的三个层面,都市休闲,传统文化商业,核心层禅茶文化主题,居住,核心层建筑：与寺院建筑一体化，秉承禅文化特色；业态：与禅、茶主题和关联性最强,紧密层建筑：有所变化和发挥，具有古典文化特色；业态：与传统文化相结合,泛化层建筑：表现方式灵活，与项目主题在意向上一致即可；业态：都市化、时尚化；,3）商业业态的四个方向,商业业态功能格局,主要业态之一,以佛教文化为特色的业态在文殊院和爱道堂周边和之间的道路，布置与佛教文化密切相关的业态，形成佛教文化街，针对信徒和佛文化爱好者；,佛教文化业态,僧装、佛教书籍法物、佛教艺术品佛医和保健养生居士旅舍禅茶馆斋菜馆,主要业态之二,禅茶文化为特色的餐饮业态：体现禅文化和茶文化主题；整合和集中演绎四川茶文化的舞台；禅茶一味的泛博物馆：禅宗和佛教艺术品、宗教文物、禅文化和茶文化博览；,禅茶文化主题业态,茶馆园：由多种类型和主题的茶馆群组合而成，以及茶文化延伸出的业态；,禅林里的茶馆园,禅茶馆，大众禅修悟道和饮茶，信徒、游客和本地消费者在这里从坐禅饮茶中体味到茶禅一味、茶禅相通境界；传统老成都文化川茶馆，内有川剧、评书、茶艺和传统成都文化活动；中国大茶馆，各地特色茶馆荟萃，浙江、福建、广东等地的茶道茶艺；,禅林里的茶馆园,新派茶馆，如新派川菜一样经过时尚化包装后的现代茶馆；日式茶道，茶道、插花和歌舞表演，结合日本料理；英国茶馆，英式浓郁的红茶，添加牛奶和糖，仿照英国上流社会设置的家庭茶室，陈设名贵茶具，讲求传统身分和闲情逸致的饮茶风度，以显示英国绅士的气派，可结合西餐；,茶馆园形式,每个茶馆都有地上和屋顶庭园，还可以利用环境和园林中的每个角落。庭园建筑内，装修、禅诗字画、庭园园景环境形成的良好氛围；建筑物屋顶上的露天茶馆，屋顶间可以以廊桥相连，结合空中绿化形成成都新形式的空中大茶场；园林间茶馆随处可见，充分体现成都休闲的茶文化；,禅茶园延伸出的其他相关业态,与禅茶有关的特色业态：茶具、茶叶茶香美食茶叶美容、减肥保健,主要业态之三,以收藏品为主的成都风情商业，结合地方特色和传统文化特色书画、古玩收藏品民俗文化用品：蜀绣、民族服饰、工艺品民间文化艺术沙龙：川剧馆、四川曲艺、木偶戏、皮影戏特色餐饮,艺廊构想,民间收藏家展示和交易的平台：将奇石、书画、古玩、根雕、盆景、民俗文化艺术品等收藏品作为装饰品展示于项目各处，营造和渲染项目片区的文化氛围；通过藏品上附的信息买家与买家自主联系，项目提供场地和市场环境；艺廊民间收藏品的泛博物馆。,风情商业街构想,商业街尺度亲切，易形成商业氛围；景观性强，通过建筑、装修、园林水系和小景等公共设施体现；商品具一定特色，与城市其他商业区形成差异；,主要业态之四,以养生保健为主的都市休闲商业中医中药；瑜珈、太极、健身、美体；酒吧，咖啡馆、小剧院；旅游用品、精品服饰、珠宝金银饰物、音像制品、书店,以养生保健为主的都市休闲商业,与现代都市休闲文化对接，符合本地和国内外游客都市休闲需求的业态，形成城市北部的休闲娱乐区；只有与现代都市休闲生活需求相对接的业态才具有生命力；,项目业态功能格局,佛教文化系列特色餐饮系列收藏品和民俗文化品系列健康养生及旅游配套服务 项目通过规划引导和招商倾向聚集以上述类型的业态为主的商业，这些系列可能成为本地这些行业的聚集点，形成规模和精品；,业态与地块分布格局,核心层地块,紧密层地块,泛化层地块,拆迁地块,13,5）业态选择的五个标准,价格标准：符合片区高地价形成的价格门槛要求，树立都市休闲较高的档次和形象；主题关联标准：与佛文化在核心、紧密和泛化三个圈层具有相关不同程度的相关联系；魅力标准：具有特色文化资源和经营能力,在规模、精度和吸引力上强化，成为项目的亮点、绝活和具有原创性业态，以体现片区的主题导向性和特色；,业态选择的要求和标准,消费链标准：在片区内形成完善的消费服务链所必须的辅助业态：排斥性标准：对不符合项目形象和文化标志要求的业态予以排斥，如殡葬物品销售等；,原有业态需改善,对于项目片区已成为殡葬用品市场的定位和形象尽量消除；采取提高门槛压缩规模，并集中在偏居一隅的地带放置于室内管理；,3、空间环境构想,“春有百花秋有月，夏有涼风冬有雪，若无闲事挂心头，便是人间好时节。”即为自然时序加上景色的悟道之语。,空间环境的特色,从以下环境要素体现净土禅林风气：空间布局建筑风格和特色园林绿化、水系公共空间,1）空间布局,特色之一：禅文化主题的大庭园本项目不是单纯的商业地产，而是依托文殊院旅游景观的旅游商业地产，同时整个项目的环境营造就是在打造旅游景点的景观；最终形成一个禅文化主题的大庭园；,特色之二：集中和零散以线串点，化零为整,通过水系、植物、绿化、业态或建筑形态形成某种线索的轴线，引导人们地热视线和行为活动，将零散的地块连接起来。以层次丰富的视觉吸引物引导人们的视线，多在平视空间内停留，以减少周边建筑形成的空间干扰；,特色之三：空间营造，以小见大,层次分明地种植品种各异的花草树木，由远及近依次种植低矮的地被植物、成片的花卉和修剪灌木，将会让庭园看起来巍然壮观；在较小的空间里营造距离感 以“若隐若现”的技巧，不管遮住的是一棵树、一挂瀑布还是一盏石灯，给小庭园营造了一种距离感，且还能激发了游人的想象力；,注重营造神圣小空间,禅宗庭园的关键就在于这些神圣的空间，可以把外界隔绝在篱笆外，这个与世俗隔离的空间体现了禅意的净和静。潭中央的一个小岛；一个禅宗庭园；也可以是某个商业建筑中间的一个室内庭园或用篱笆围起来的后院；围绕神圣的树木、岩石和水井形成的小空间；,建筑设内庭园空间,建筑布局部分遵循传统建筑格局，内部设庭院和天井，前店为铺面；,庭院建设简洁，空空如也，或绿草铺地，或白石垫场。,特色之四：地上、地下构成丰富空间,开辟地下空间解决大量的车位需求与土地稀少之间的矛盾；地下空间的营造与地上互动，形成丰富的视觉空间效果；半地下的门面、绿化、小景；空间错落的建筑层次；,2）建筑风格和特色,特色之一：空间密度和尺度：核心层容积率控制在1以下，紧密层在1.5一下，泛化层在3.5左右，核心和紧密层建筑高度在地上24层之间，使项目的景观形态得以保证；核心和紧密层建筑高度和体量人性化，以步行者的视觉感受要求打造舒适宜人的空间；,特色之二：建筑风格,新的就是新的，旧的就是旧的，之间并非矛盾对立，可以通过建筑体量、文化内涵、色彩、形式等多种方式形成和谐的关系；倡导新古典主义建筑风格，以现代建筑简约和功能实用为主导思想，反对刻板的模仿，讲求木质本身的纹理，不再以雕梁画栋为现代建筑的表现方式；以现代的手法表现宗教文化、禅文化和中国传统建筑的特色和精神在建筑形式、材料选择上融入宗教和川西传统建筑特点；,融入现代建筑简约风格,线条简洁，附有传统建筑和宗教建筑的符号；在外形风格、内部功能空间、建筑材料上以现代实用为原则；,以木材、玻璃和金属为材料，造型设计现代，门口的人造废墟体现了其传统文化意念；,特色之三：标志性构筑物,一定高度的视觉吸引物作为标志物旨在体现项目的主题概念和文化特色；具有一定高度，在远处可形成视觉吸引，并具有强烈的禅文化特点；可用现代的材料和简约的风格演绎，如不锈钢或玻璃钢的简化禅塔；,特色之四：建筑阳台和屋顶形成特色,对园林和庭园有宽敞的阳台，与房间之间用玻璃或木格糊纸的推拉门格开，以观赏庭园的美景，同时可以削弱建筑和庭园之间的障碍感；在屋顶或庭园的较高处用木材建一个平台，可作为露天观庭园景的茶馆，各建筑屋顶间以木廊和梯相连，丰富空间视觉感受；,3）园林,特色之一：禅宗园林的核心思想调用各种园艺工具达到禅园林所蕴涵的寂静和宁静，强调空间朴素的风格和简约的形状来取得一种克制的平静效果；园林是禅宗思想中的自然写意特色之实践；,特色之二：多样化方式表现禅文化意境,表现方式：浮雕、壁画、地面、水、砂石等等；利用边角零碎地块和空间，禅意无处不在；,大庭园里的艺廊,艺廊中的奇石、书画、古玩、根雕、盆景、民俗文化艺术品等收藏品作为装饰品展示于项目各处，营造和渲染项目片区的文化氛围；,强调故事性和趣味性,园林景观强调故事性和趣味性，以现代生活为题材表达禅理、禅意；园林绿化不是简单的种植几棵杜鹃和枫树，也不是建造几座仿古的小桥和岩石上建造几条瀑布，而是利用对植物、奇石、木材等材料创建一个禅意十足的景物，每个景都有寓意和故事；可考虑以禅文化中的故事主题分区；,特色之三：突出禅宗园林要素,禅宗园林要素木水花、竹等园林植物奇石、砂石,水环境,由寺院内的湖水引出作成自然曲折的形状的水系在整个项目片区；,水环境示意溪流,水环境,溪流是景观的线索，并布置叠石、瀑布灯小景，沿溪流的展开游览的活动；,叠水、木亭,砂、石应用,奇石具有山水写意之特色，亦被赋予禅之意象，石组和构图，营造出水石相融的自然景色，为造园渗透入禅意的自然写意表現；,禅意园林示意,石庭和枯山水,把组合着的石块模拟成其他景物像，用白砂表示流动着的水，表现超自然的深山幽谷之情趣；枯山水的白砂之运用，有广漠无垠的人间苦海之象征，表露出高远的禅意境界，以渡化人心。,特色之四：注重多种感观感受,月光月之空灵幽深、清高淡远的意象，与禅宗意境中的空灵澄净相似，故常做为禅的代表象征，泉中映月之景，有著心不染尘之禅味；利用水中倒映、白砂反射等手法营造月光中的禅意；,注重多种感观感受,灯光园林中可以布置沙丘，当月亮升起时，沙丘可以反射月光，照亮庭园；夜间与建筑、园林形成良好关系，灯光的颜色、角度都是营造气氛的要素；质感注重以建筑材料的质感、机理传达景观表达的意境；,注重多种感观感受,音响每日清晨“云外钟声湿”，营造空灵、幽秘的气氛；项目内装室外音响，夜间、节庆活动期间播放宗教音乐、传统民间音乐；引入流水、虫、蛙、鸟叫声，一派自然之景象；气味禅院里飘出燃香的气味；不同时节花、木植物和的气味渲染气氛；,4）公共空间,节点之一：道路片区核心景观内杜绝机动车交通；道路采用青石板、石子或特色地砖铺砌；道路以人的步行尺度设计，绿化、休憩设施等元素构成亲切的空间；,节点之二：入口,在草市街和人民中路分别设入口,入口,广场及标志物,入口,节点之三：标识系统,路牌、垃圾桶、休憩设施等公用设施统一以禅文化为特征的标识系统；可以用一些特别的具有宗教意向的符号和形式，如佛像、牌坊或石塔灯等装饰美化；,节点之四：小广场,作用和意义：新旧建筑形态、传统与现代文化之间的过度空间；表达主题概念的重要节点；举办各类公众活动的场所规模：约1015亩,广场构想,广场以禅宗故事为主题，演绎佛教、禅宗、成都文化中故事和格言；以现代都市化的方式表现项目主题概念，如现代的漫画、雕塑等手法；,禅文化主题园林,5、活动和事件,举办活动和事件目的：将宗教文化演绎得生动和鲜活起来；吸引关注、制造话题；形成片区标志性形象活动，营造氛围；开发节庆活动经济；,活动和事件种类,以文殊院爱道堂为主体的宗教文化活动日常禅味趣味性民俗休闲活动引入城市重大文化艺术展览、交流等活动各类商家经营者组织的商业活动,1）以文殊院爱道堂为主体的宗教文化活动,策划和主办宗教界具有一定高度的事件和活动：邀请宗教界大师讲经等佛教界的文化交流活动；举办国际佛教文化艺术交流会二00五年是建寺1400周年庆典，将此庆典策划为海内外佛教界的震撼事件；僧侣、尼姑书画艺术展示；加强文殊院在佛教界的影响力和禅修造诣：,有民俗特色的宗教活动,根据现代人生活需求策划组织的带有民俗特色的宗教祈福活动，例如：围绕孩子诞生、百日周岁等阶段设计的抓周、祈福等活动；围绕成人生日、寿辰、升官、改行等经历设计的具有宗教特色妙趣横生的活动；,文殊院标志和特色的日常活动,禅院钟声：每日晨昏鸣钟两次，营造空灵、幽秘的气氛，也成为项目片区的标志性活动和特征；除夕、端午、清明、中秋重阳等重大传统节日子夜鸣钟，增添喜庆气氛，；,2）日常禅味趣味性民俗休闲活动,在水上放船灯、莲花灯游园赏花放生祈愿，祈愿树或投币入水池等方式,自创和组织公众主题活动,在公共空间举办公众活动中秋端午船灯会周末民俗文化用品跳蚤市场传统庙会宠物展览和比赛,3）引入城市重大艺术展览、文化交流等活动,茶艺茶道大赛名茶展示交流名家书画展音像、书籍等出版物发布会民间组织艺术展览和活动,事件、活动构成小结,构成具有宗教和传统文化特色的泛博物馆,主题概念支撑体系回顾,活动与事件,三、项目竞争力总结,1、三性分析唯一性权威性排他性,唯一性,中国第一个现代都市禅林；以禅文化为主题，现代的手法表现禅文化，将禅生活化、通俗化；禅、茶、艺、俗多主题的泛博物馆；禅文化园林环境，庭院式商业区；,权威性,文殊院、爱道堂的在宗教界的高度；最高水平的禅茶文化主题业态和绝活业态，可能形成宗教法物流通、禅茶馆、斋院或收藏品集聚中心；,排他性,主题不可复制；业态具有原创性；环境特色不可复制；,2、吸引力构成,对本地消费者和游客寺庙的宗教意义和环境特色；主题商业业态；特色主题活动事件；经营者、活动参与者及消费者的行为形成的魅力形象；,如何成就一段文雅与居住的良缘?,文庭雅苑项目提案名钻传播机构2007年5月,在房地产营销中，前期策划分析甚为重要，对于一个楼盘开发成功与否具有决定性意义。,所以，名钻传播机构将首先从前期策划分析入手，以一个完整而严密的科学体系，为项目做好准确的整体分析，为本案提供定位依据，打好后期营销策划基础。,它决定了项目“在什么样的地方，盖什么样的房子，卖给什么样的人”。在明确研究这些问题后，方能在后期的营销策划阶段把“怎样卖房子”的工作做得更加睿智与成功，从而实现楼盘开发利润的最大化。,前言,第一部分扫荡一个区域的勘查清单市场如是说,用地分析,市场分析,政策分析,区域分析,一、用地分析,宏观分析城市尺度中观分析区域尺度微观分析地块尺度,宏观分析城市尺度,本部分主要分析用地所在区域的城市功能，即在城市结构中的地位。,区域的功能特征,区域的认可度,区域的发展趋势,城市尺度,(一)、区域的功能特征,1、区域经济2006年长春高新区全年经济总量实现1002.5亿元，2007年力争全年工业总产值实现1197亿元，社会固定资产投资完成160亿元，成为拉动长春市乃至吉林省经济快速发展的重要力量。,2、区域人文开发区内设有18所全日制高等学校、39个国家、省直属科研机构和11个国家重点开放实验室及其他教育机构，其他文化、体育、卫生、计划生育、环境保护等各项事业发展迅猛。,3、区域产业开发区致力于发展生物医药、光电技术、先进制造技术、信息技术和新材料五大主导产业，形成光电信息、生物医药、新材料和媒体传送四大产业集群，并打造成全国一流的自主创新基地其中高新技术项目和高附加值项目占全区工业总产值的90%以上。,(二)、区域的认可度,1、区域档次一个功能齐全、结构合理、设施配套、管理先进、环境优美、综合优势明显、能与国际经济接轨的现代化新区。,2、区域形象长春高新区是1991年3月经国务院正式批准成立的首批27个国家级高新技术产业开发区之一。根据国家科技部火炬中心对全国53家高新区2000年度的经济指标统计，长春高新区技工贸总收入和工业总产值均列第11位，工业增加值列第8位，利润和税金列第5位。被誉为“东北硅谷”。,3、区域特性长春高新区以“发展高科技，实现产业化”为宗旨，以改革的精神不断创新，来到以开放的思维谋划发展，创造了超常规的建设和发展速度。近几年综合经济指标评价始终位居全国53个国家级高新区前列。,(三