2009年沈阳城市综合体项目研究(1).ppt
天天文档在线2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,沈阳城市综合体项目研究,天天文档在线2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,目 录,沈阳城市综合体概况,城市综合体项目情况,在售综合体项目分析,未来竞争形势分析,天天文档在线2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,沈阳城市综合体概况,城市综合体的定义 沈阳城市综合体分布 沈阳城市综合体特点,城市综合体的定义,城市综合体的概念城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，也被称为“城中之城”。是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,城市综合体的分类 城市CBD中心的城市综合体 交通枢纽型城市综合体 城郊结合部城市综合体,城市综合体九个特征 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系的完整性 强大的对外辐射性 升值价值,沈阳城市综合体分布,泛华广场,亿丰广场,世茂。五里河,保利达广场,世纪华丰,华润中心,皇朝万鑫,茂业中心,佳兆业项目,嘉里中心,领先国际,裕景项目,恒隆广场,新华国际,华府天地,国际金融中心,东北世贸中心,沈阳天地,龙之梦,协和广场,万达新天地,万达广场,华强广场,目前沈阳的城市综合体主要分布在金廊沿线及各主次级商圈周围，多数集中在市中心区域。,太原街,中街,北站CBD,泛铁百商圈,沈阳新天地,诚大数码,南塔商圈,三好街商圈,新夏宫,金廊,沈阳城市综合体特点,特点一：众多实力开发商聚集,特点二：开发时间集中 体量大,特点三：项目多点开花,据统计，截止2009年底目前仅金廊沿线就有二十个项目同时进行开发建设，开发面积达2000余万平方米。大部分项目政府要求在2012年前投入使用。,除去金廊沿线，各主次级商圈也纷纷开发了大型综合体项目，形成了多点建设，综合体全面开花的局面。,全国知名品牌地产大鳄悉数亮相聚集了世贸、恒隆、华润、中粮等多家实力不凡的开发商，综合实力强劲，资金雄厚，综合体开发经验丰富。,天天文档在线2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,城市综合体项目情况,城市综合体项目列表 重点项目现状 重点项目介绍,城市综合体项目列表,重点项目现状,新夏宫,世纪华丰,茂业中心,世茂五里河,华润中心,裕景中心,开发商：香港恒基兆业集团项目情况：89层办公楼1栋，高达427米；6.5万平方米38层高达153米服务式公寓7.5万平方米40层高达160米的套房酒店。竣工时间：2012年,重点项目介绍,沈阳国际金融中心,国际金融中心,重点项目介绍,沈阳裕景中心,沈阳裕景中心,开发商：菲律宾裕景地产集团项目情况：占地8.4万平，总建筑面积120万平方米，规划五星级酒店、五A级写字间、国际商业中心等。其中最高建筑规划为90层、近400米。竣工时间：2012年,重点项目介绍,沈阳市府恒隆广场,沈阳市府恒隆广场,开发商：香港恒隆地产集团项目情况：世界级购物中心、办公楼群、六星级酒店及服务式公寓、两栋超过300米的双塔楼。竣工时间：2011年,沈阳嘉里中心,沈阳 嘉里中心,开发商：香港嘉里集团项目情况：规划建设200米以上的多栋高层建筑、业态包括酒店、会展、办公楼、服务式公寓、豪华购物中心。一期为香格里拉洒店，目前已经动工。竣工时间：2011年,重点项目介绍,重点项目介绍,沈阳茂业中心,沈阳 茂业中心,开发商：深圳茂业项目情况：项目为商业、办公、酒店、居住综合体。地块以东为用地界限，西为青年大街，南为五里河巷，北为文萃路，拟建66层办公酒店及44层住宅，五层商业，三层地下室，负一层为商业。竣工时间：2010年,重点项目介绍,沈阳华润中心,沈阳 华润中心,开发商：华润置地项目情况：包括近20万平米购物中心万象城、8万平方米国际5A级写字楼华润大厦，二期为高档住宅，超五星级酒店，国际5A级写字楼。目前万象城已封顶，悦府销售中心已开放。竣工时间：2012年,重点项目介绍,沈阳亚太龙之梦,沈阳 龙之梦,开发商：上海长峰集团项目情况：规划大型购物中心、大型国际会展中心、万国美食中心、万国名品中心。5栋51层超高层、2栋45层148米公寓、37栋37层120米住宅。竣工时间：2012年,小结：主要的综合体项目全部打造为高端路线，住宅以城市超高层豪宅为主，体量多在50万方以上，将在2011年左右集中放量。,天天文档在线2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,在售综合体项目分析,沈阳天地 世茂五里河 皇朝万鑫,沈阳天地,基本信息,一期,北金廊唯一高端项目，靠近地铁二号线岐山路站，地段优势明显。,售,建筑立面,现代风格立面，预计40层，2个单元，2梯4户。,沈阳天地,现场表现,900多万装修的售楼处，内部地面手工大理石，沙发2万一个体现其高端定位。,沈阳天地,世茂五里河,规模：160万总建规划：12栋34-58层超高层，3栋60层高档公寓，1栋50层酒店希尔顿，2栋69层写字楼，1栋7层世茂百货，总建6万左右产品：住宅在售3栋，100-250平方米，商业10-1000平方米价格：住宅8000-13700，均价8000，商业按使用面积每平40000，8年15%返租销售：85%目前6号楼排号中，已排230个号，房源200套，百货预计在1月中旬开业。客户：全市性客户，主要为各行业领导者，看好地段，中年偏多，自住为主，部分客户购买100平方米户型投资。,品牌，地段，产品定位打造24小时高端城市生活主场,项目概况,高品质的园区及建筑设计,优质产品的塑造提升项目高端水准,世茂五里河,销售去化,该项目自08年9月开盘销售，已推部分的去化率达85%。开盘销售230套09年1-6月销售120套左右，销售面积2万多平09年3月拿出6层以下房源促销，6000元/平方米，促进一定成交。目前97平方米产品已经售完，部分购买客户用来投资。大面积户型中235平方米，257平方米的户型去化较快，这两个户型主卧均可达到6.3米的面宽。此外，在户型设计上，配有独立佣人房，体现高端水准。,1#楼58层，平层面积分布为167，97，179，179，97，214,2#楼34层，平层面积分布为270，235，235，270,3#楼52层，平层面积分布为233，216，178，257,主力去化235平以上房源，小面积产品存在投资需求。,257,世茂五里河,皇朝万鑫,规模：25万总建规划：1-10层为裙房，商业及酒店配套11层以上为三栋塔楼。分别是1栋48层皇朝万鑫酒店，1栋37层精装公寓，1栋37层写字间产品：公寓在售35-600平方米，主力为50和100平方米左右。写字间98-1300平方米。价格：公寓13000-30000元/平方米，其中装修标准在4000元左右。写字间均价13000-15000左右，租金1700-2000元/平方米/年。销售：08年底开始对外销售。目前已入住。整体销售约90%。客户：全市性客户，私营业主等富有人群。追求豪华档次，对具体细节关注较少。,从名称到外形，塑造豪华气势。,项目概况,富有高贵感的建筑,运用理石石材，金色装饰，尖顶，装饰线等建筑材料，打造项目高贵感,皇朝万鑫,豪华的建材配备,大理石装饰，地板拼花，高级壁纸，世界顶级品牌装修建材,皇朝万鑫,超级配套及新型智能化系统的运用,大规模豪华配套及智能化系统运用营造项目高端氛围,5000平入户大堂,3000平会展中心,10000平健身中心,2078平室内空中花园,堆垛式立体停车场,多部高速电梯,皇朝万鑫,高端销售推广模式,预约式营销及现场细节把控强化高端印象,售楼处装修,售楼处会谈区,沙盘,水杯,皇朝万鑫,销售去化,北侧小面积居多50平方米左右，13000元起价，去化相对较慢,从11层至29层主要是38平，50平，75平，110平和150平几种中小户型从29层往上是中大户型，最大户型600平 酒店及写字间已于09年底投入使用。,南向户型15600元起家，主要为98平1房，102平，158平方米2房。其中102平产品起家18000，已经售罄，158平方米产品剩余5-6套，而98平方米产品去化相对较慢,E,E,E,L,M,F,F-1,A,A,G,L,G,南向及观景房去化速度最快,皇朝万鑫,小结：目前在售的项目去化情况均较好，得到了高端市场的认可，但是商业部分启动较慢。,天天文档在线2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,未来竞争形势分析,未来供应分析 业态对比,未来供应分析,供应区域：未来供应集中在沈河及和平区，即金廊沿线。,供应类型：未来供应以中心型城市综合体为主。,供应体量：未来供应单个项目体量在百万平以上的项目居多，总供应将达到2174万平方米。,未来综合体项目多集中在沈阳市中心区域且多为中心型综合体，体量巨大，开发周期接近，未来竞争将十分激烈。,业态对比,住宅：未来供应项目中有住宅的为18个，其中金廊沿线13个。,公寓：未来供应项目中有公寓的为21个，其中金廊沿线16个。,办公：未来供应项目中有办公写字间的为23个，其中金廊沿线19个。,酒店：未来供应项目中有5星级酒店的为16个。其中金廊沿线12个。,商场：未来供应项目中有商场百货店的为24个。其中金廊沿线17个。,各业态数量均在两位数以上，且同质化严重，未来竞争激烈。,小结：未来沈阳综合体项目繁多，开发期集中，同质化严重，业态基本相同，未来竞争将十分惨烈。,天天文档在线2010房地产营销策划大全，QQ：744421982,THE END!,
