2010年新乡市城市概况和房地产市场分析(1).ppt

,新乡市城市概况和房地产市场分析,目录,第一部分 宏观分析第二部分 房地产市场分析,第一部分 宏观分析,5,总结,1.1 城市概况,1.城市区位,2.城市基本情况,3.房地产开发情况,4.城市商业情况,1.1.1城市区位,新乡市地处河南省北部，北纬3518，东经11354，新乡市地处中原腹地，紧邻省会郑州，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，地理位置优越。1个半小时左右即可通达郑州、开封、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、济源、菏泽等城市，46个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等城市，沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里。,新乡市是豫北地区唯一的国家“公路运输枢纽”城市,新乡市是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一,1.1.1城市区位,1.1.2城市基本情况,新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，紧邻省会郑州，是中原城市群及“十字”核心区重要城市之一。现辖12个县（市、区），总面积8249平方公里，总人口563万人；市区建成区面积100平方公里，人口100万人。是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地，优质粮比重达85%；是中原地区重要的工业基地，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业初具规模，完成产值占全市工业总产值的62%；拥有驻新高校6所，数量居全省第2位；中等职业培训学校65所；先后获得中国最佳商业城市、外商眼中河南最佳投资城市、中部最佳投资城市、世界投资中国中小魅力城市等荣誉称号；以万仙山、八里沟、关山、回龙等为代表的南太行山水景观和以百泉、潞王陵、比干庙为代表的人文景观各具特色；,城市概况,新乡市位于河南省北部，是中原地区重要的工业和商品粮基地,1.1.2城市基本情况,行政划分,现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工区、新乡工业园区。总面积8249平方公里，总人口563万；其中市区面积422平方公里，人口100万。,新乡市现辖两市、六县、四区及高新区、西工区、工业园区,全市拥有各类自然景观数百处，现有国家级文物保护单位4处，国家级森林公园一处，国家级湿地鸟类自然保护区一处；省级文物保护单位42处，国家级名胜风景区6处，省级名胜风景区54处；市级文物保护单位500余处；历史文化名城一处，历史文化名镇一处。,1.1.2城市基本情况,城市自然景观资源,新乡市自然景观资源丰富，历史文化底蕴深厚。,2010年新乡楼市表现不俗，用一句话来概况就是：量价齐涨 1-11月城区商品房销售套数19800套，面积223.32万，金额65.03亿元，同比分别增长25.16%、14.72%、35.76%。供应方面，1-11月城区商品房投放套数25100套，面积262.42万，同比分别增长63.73%、23.46%。商品住房价格呈上升趋势 2010年上半年城区商品房成交价稳定增长，成交均价2975元/，同比增长26.37%，销售量与同期相比增幅较大。,1.1.3房地产开发情况,新乡市房地产市场近期表现不俗，未来前景看好,1.1.4城市商业情况,新乡市目前仍是单核心城市，主流商业中心依然是在老城区，东区目前主要以住宅类沿街底商为主，商业成熟尚待时日。,1.1.4城市商业情况,新乡目前商业中心主要以平原路和人民路周边的大型商场及步行街围合而成。该区域为新乡目前商业的集中区域。,平原核心商圈,1.1.4城市商业情况,大商新玛特,丹尼斯生活馆,胖东来生活广场,东方文化商业步行街,1.1.4城市商业情况,东区商圈,东区商业目前主要以社区沿街底商为主，商业氛围较差，但未来该区域有宝龙城市广场等项目含有大量商业，将逐渐形成新的城市商圈。,1.1 总结,新乡市位于中原城市群“核心十字”的位置，临近郑州、开封，同时也是豫北地区唯一的公路运输枢纽城市，区位优势和交通优势卓越，未来发展潜力巨大。新乡市目前商业中心依然集中在老城区，东区商业氛围正在形成中，伴随城市的发展，城市商圈的多极化发展，未来东区商业存在较大机遇。,1.2 近三年经济环境分析,1.区域GDP趋势分析,2.人均可支配收入趋势分析,3.三大产业占比量分析,4.人口增长量分析,5.人均储蓄分析,6.人均居住面积分析,7.区域支柱产业和重点企业分析,1.2.1 区域GDP趋势分析,新乡市2010年GDP水平位于河南省中上游，城市发展较好，有助于新乡市未来房地产市场的发展。,数据来源：新乡市统计局,新乡市GDP水平在河南省各地市中位列中游，排名第九,1.2.1 区域GDP趋势分析,新乡市2010年GDP总量为1243亿元，增幅达到17.87%，高于全省平均水平，城市经济活力较强，未来房地产市场具备较大发展潜力。,数据来源：新乡市统计局,新乡市2010年GDP保持稳定快速增长,1.2.2 人均可支配收入趋势分析,新乡市2007-2009年人均可支配收入持续增长，个人收入水平的提高，对于城市房地产发展具有较大的促进作用。,数据来源：新乡市统计局,新乡市2007-2009年人均可支配收入持续增长,1.2.3 三大产业占比重分析,新乡市第二产业比重增长幅度和比重明显较大，也说明新乡市一个以工业为主的城市。工业的大力发展为新乡的房地产市场带来了大量有固定收入的客户，有利于新乡市房地产市场的发展。,数据来源：新乡市统计局,新乡市2007-2009年第二产业比重不断增加,1.2.4 人口增长量分析,新乡市人口总量2007-2009年保持持续快速增长，城市人口的增加，为城市带来较大的住房需求客户。,数据来源：新乡市统计局,新乡市2007-2009年城市人口总量保持快速增长,1.2.5 人均储蓄分析,新乡市2007年-2009年人均储蓄额持续增长，未来资产固化的空间较大，对于房地产发展提供了发展动力。,数据来源：新乡市统计局,新乡市2007-2009年人均储蓄额持续增长,农 业,工 业,支 柱 产 业,新乡市是中原地区重要的工业基地，工业结构合理，产品配套能力强，制冷、生物与新医药、电池及新型电池材料、特色装备制造、煤化工、汽车及零部件等六大战略支撑产业初具规模，纺织、食品、造纸、建材、能源电力五大传统优势产业焕发出新的生机。限额以上工业企业1122家，年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。现有新飞牌电冰箱、电冰柜，鲸龙牌精密铜管，卫华牌起重机，白鹭牌粘胶长丝、短纤维等6个中国名牌产品；孟电牌普通硅酸盐水泥等44个河南省名牌产品；新飞、平原、卫华、飘安4个国家驰名商标，有27类（个）产品位于国内同行业前3位或省内第1位。,新乡市是中原地区重要的工业基地和商品粮基地和优质小麦生产基地。,1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析,新乡地处黄河中下游，境内黄河170公里，流域面积4558平方公里。全市平原面积占总面积的78%，土层深厚，土壤肥沃，是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地。,河南新飞电器有限公司是以冰箱、冷柜、空调为主导产品的现代化白色家电制造企业，中国最大的绿色冰箱生产基地，中国冰箱、冷柜行业前两强。因出色的无氟与节能技术而被公认为中国家电绿色品牌。新飞国家级技术中心已发展壮大为三个研究所、一个国家级实验室和一个产品创新与设计中心、企业博士后科研工作站、西安交大新飞节能技术研究所和工业设计所等校企产学研全面合作的完整技术创新体系，各类专业人才1800多名，专职技术开发人员400多名，中高级职称200多名，硕士60多名，博士9名，形成了一支实力卓越的创新团队。,1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析,重点工业企业,新乡白鹭化纤集团有限责任公司是我国生产化纤纺织原料的大型一类国有独资企业，是全国520家重点企业和河南省30家重点企业之一。公司拥有总资产40亿元，占地面积310多万平方米；生产规模、经济效益在中国粘胶纤维行业中名列前茅，多次跻身“中国化纤行业竞争力十强”。,金龙精密铜管集团股份有限公司以空调制冷用精密铜管为主产品的高新技术企业。拥有总资产16亿元人民币，员工1580人，其中各类专业技术人员780人。,重点工业企业,1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析,华兰生物工程股份有限公司，成立于1992年，注册资本1.5亿元。拥有员工482人。是国内拥有产品品种最多、规格最全的血液制品生产企业。,河南环宇集团是中国二次电池行业唯一具备从电池原材料生产到电池制造完整产业链的企业集团。年销售收入近15亿元，员工近6000人。,重点工业企业,1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析,重点房地产企业,项目简介：项目名称：宝龙城市广场物业形态：住宅、商业建筑面积：约80万平方米,宝龙地产：宝龙地产是一家中国领先的商业物业开发商，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态综合性商业地产项目。被中国房地产Top 10研究组评为中国商旅房地产领先品牌,项目简介：项目名称：建业森林半岛物业形态：普通住宅、街铺建筑面积：11万平方米价格：3600元/,建业集团：建业住宅集团（中国）有限公司，是香港建业住宅集团有限公司于1992年5月在国内创办的独资企业，以房地产开发经营为主业，并成功涉足教育、体育、文化等相关产业领域的集团化企业,1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析,重点房地产企业,项目简介：项目名称：绿地迪亚上郡物业形态：住宅建筑面积：40万平方米价格：多层：4100元/别墅:280万/套,上海绿地集团：总注册资金达13.1亿元，在豫投资规模超150亿元，建设规模近300万平方米，绿地品牌已享誉中原大地。,1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析,重点房地产企业,项目名称：绿都塞纳春天项目简介：位于新乡市中心，北临城市主干道中原路，西至繁华的胜利路，西南两面紧邻卫河，环境优美，地理位置得天独厚。物业形态：住宅建筑面积：36万平方米价格：4100元/,项目名称：绿都城项目简介：绿都城位于中原路与西环路交汇处，是西区大型住宅项目物业形态：商住两用建筑面积：43万平方米价格：3700元/,郑州绿都置业有限公司：作为宇通集团房地产板块的核心企业，主要经营房地产开发、商业管理和物业管理等业务，公司注册资金2.16亿元。,1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析,小结,1.2.7 区域支柱产业和重点企业分析,2.全国一线品牌房地产开发公司进入，必然为该城市的城市建设、经济发展和房地产发展带来全新的局面，未来房地产市场发展潜力巨大；也将是新乡市的房地产市场竞争更为激烈。,1.新乡市重点工业企业的布局为城市经济发展提供长期的动力，同时企业的壮大，必然带来大批拥有稳定经济收入的市民，为城市房地产发展带来一定的需求。,1.2 总结,通过了解城市的经济发展状况和水平，可以看出未来城市经济发展整体向好，并且保持持续快速的增长，为城市的房地产发展带来机遇。以工业为龙头产业的城市经济发展，将带来大量的有固定收入、人均收入较高的人群，为房地产市场带来大量客户。新乡市重点工业企业、一线房地产房地产企业及其他各类企业在新乡的布局和发展，为城市的房地产发展注入了强大的动力。省内及全国知名开发商的进驻将对新乡市商品房开发带来品质上的提升，但与此同时，将会带来更为激烈的竞争。,1.3 城市规划分析,1.城市规划,2.交通规划,3.产业规划,1.3.1 城市规划,宏观定位,新乡市,新乡城市定位为具有区域性中心职能的城市，中原宜居城市，产业特色的制造业基地,1.3.1 城市规划,规划布局,构建以中心城为核心的城镇密集区，逐步形成“一城三区、五星环绕”的城镇空间布局形态。,“一城三区”指城镇密集区的第一圈层，是区域城镇发展的核心部分，包括新乡主城区和凤泉、新乡工业园、小冀三个城市组团。“五星环绕”指城镇密集区的第二圈层，是受第一圈层带动实施协调发展的区域，包括以卫辉、辉县、获嘉、原阳、延津五个县(市)卫星城为基地的产业及人口聚集区和相应的高度城市化发展地区。,小冀工贸园区,中心城区,新乡工业园,凤泉区,1.3.1 城市规划,发展方向,居住人口从老城区向东和向南方向疏散，行政机关东移，教育产业带向东南移动，这都表明在未来城市将会逐渐呈现出“东移南扩”的局面。,城市发展方向：“东移南扩”未来城市南部和东部将会成为热点区域。,1.3.1 城市规划,东北片区规划,东部片区为未来政治、商务、金融、高品质居住中心，东北片区依托高铁站为辐射点的公共服务区，为东区发展核心区域,东北片区为高铁站周边，共计1608公顷的区域，规划容纳人口21万人。定位为辐射河南省北部生产力服务中心；服务新乡市域的对外综合交通枢纽；新乡市主城区公共中心的组成部分；提升新乡市宜居环境的生态居住区。片区以平原路为轴线，向南向北延伸。西至新中大道、东接石武高铁道、北至北环路、南倚金穗大道；,1.3.1 城市规划,东北片区规划,区域被“四纵、四横”分割成“七大组团”和“三大中心”,四纵：新中大道、光明大道、107国道和石武高铁四横：北环、宏力大道、平原路和金穗大道三大中心：片区服务中心、商务商贸中心、枢纽商贸中心；七大组团：依托三大中心分别配套相应的物业类型,1.3.1 城市规划,东北片区规划,区域内未来规划生活配套齐全，有九所小学、六所初中、三所高中等,区域内未来规划生活配套齐全，共有九所小学、六所初中、三所高中和一所大学；规划有两座公园和数条河流，教育、商业配套资源完善，景观资源丰富；,1.3.1 城市规划,东北片区规划,宏力路与平原路之间开发强度相对较高，平原路沿线开发速度较快,建筑高度图,居住用地规划图,开发现状图,开发强度图,宏力路与平原路之间规划建筑高度和开发强度相对较高；已开发的项目主要是沿平原路两侧，紧靠市政府的区域，其他区域开发程度相对较低，可供土地相对较多。,1.3.1 城市规划,新区规划,平原新区位于黄河北岸（过黄河大桥向北公里），西起国道两侧，东至京港澳高速以东与原阳县城接壤，南起黄河大堤，北至新乡县交界，居郑州、新乡、焦作三市交会中心。规划总面积平方公里。,平原新区,平原新区的功能定位是：中部崛起、国家战略的承载区；产城融合、可持续发展的城乡统筹示范区；以农业科技研发集群为代表的“中国农业硅谷”；以动力电池为主、高科技产业集中的科技新城；郑州连接豫北，新乡对接郑州的商业、物流、第三产业的桥头堡。,平原新区位于新乡市区外部，位于新乡市南，是以高新技术产业化生产为主导的产业区域,1.3.2 交通规划,市外交通,京广铁路,京深铁路,新荷铁路,济东高速,京港澳高速,京广铁路，京深客运专线，新荷铁路在新乡市交汇；济东高速、京港澳高速穿境而过，从新乡可直达18个省的省会。城际轨道交通用地和换乘站用地在现有G107线和京港澳高速公路之间。郑州新乡 全长69公里，基本走向是：从郑州引出过黄河，与郑州-焦作城际轨道交通线路重合。过黄河后，沿现在的京广铁路线抵达新乡。,郑新城际轨道,新乡交通便利，通讯发达。,高铁站,1.3.2 交通规划,市内交通,和平大道,新飞大道,新中大道,金穗大道,人民路,平原路,向阳路,外环：由107国道，北外环、西外环、南外环组成的绕城公路圈；两条城市主干道贯穿市区：南北方向：和平大道；东西方向：金穗大道；辅助道路：新飞大道，新中大道 平原路、人民路、向阳路,北外环,107国道,南外环,西外环,新乡市室内道路成五纵五横，城市道路布局呈环形方格状。,1.3.3 产业规划,目前，新乡市基本形成电子电器、生物与新医药、环保电池及原材料、化纤纺织、能源电力五大强势产业和汽车及零部件、食品加工、机械装备、造纸、新型建材、医用卫材、化工等七大特色产业，共规划了37个产业集聚区，已建成新乡工业园区、河南起重工业园、高新技术开发区等一批具有影响带动作用的产业集聚区。,新乡工业园区,高新技术开发区,新乡西工区,通过了解新乡市重点产业规划可以判断，未来城市发展趋向于东、南,1.4 政策环境分析,1.宏观政策分析,2.区域政策分析,政策细则：1.进一步落实地方政府责任；2.加大保障性安居工程建设力度；3.完善相关税收政策；4.强化差别化住房信贷政策；5.严格住房用地供应管理；6.合理引导住房需求；7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8.坚持和强化舆论引导。,1.4.1宏观政策分析,2011年1月26日新国八条出台,政策影响：1.加大居民观望心理 2.投资商由住宅转向商业3.限购导致购房客户减少4.供求格局的改变5.地方政府将会加大对房地产的监管和调控力度,2010年1月14日 新乡市领导向困难群众发放廉租住房补贴。至今已累计保障家庭2.7万多户，实现了全市4区8县（市）符合廉租住房保障条件，目前，全市已开工廉租住房42.8万，完成投资2.4亿元，竣工8.8万平方米。,2010年9月29日 新乡市发出关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。,1.4.2 区域政策分析,2010至今新乡市政策回顾,2010年9月30日为加快发展住房保障体系中的公共租赁住房，财政部、国家税务总局昨日发布通知，对公租房建设和运营，免征城镇土地使用税、印花税等多税种，执行期限暂定三年。未来五年，新乡市区将建1公共租赁房，主要解决刚就业的大学生、创业人员、工业园区的技术型务工人员等夹心层群体的住房问题。,2011年1月27日新乡市各大商业银行严格执行房贷新政：各商业银行坚决暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买首套商品住房的家庭，严格执行首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。,1.4.2 区域政策分析,政策的落实及影响,1.新乡市严格落实国家政策，加强了保障型住房建设及税收政策的监管，从而增加了商品房的供应量，在一定方面起到了抑制需求，打击投机的作用。2.政府出台政策严格限制外地人购房行为，这将在一定程度上使部分购房客户返回居住地购买，这对像新乡这样城市首位度较小的城市来说是一个有利的因素。在调控不断深入的过程中，像新乡这样的三线城市房价正在悄悄地“接力”一二线城市，一些地区房价甚至翻倍增长。,1.5 总结,新乡市GDP总量处于全省中游，增长速度相对较快，经济增长动力十足；人口自然增长以及居民人均收入增长相对较快，对房地产实现需求的持续扩大和房价持续上涨的推动力较强；城市产业体系以工业为龙头，第三产业发展相对较慢，第一产业的比重也相对较高；城市商业格局较为清晰，主要商圈依然在老城中心；房地产业规模相对较大，外地进驻开发商数量较多，房地产市场相对较为活跃。,第二部分 房地产市场分析,土地市场分析,房地产市场分析,1,2,3,总结,2.1 土地市场分析,1.近三年土地供应量,2.近三年土地成交价格走势,3.近三年新增建设用地可建面积,2.1.1近三年土地供应量,2010 年土地购置面积大幅增长，投资房地产的积极性有增无减,数据来源：中国土地市场网,注：此数据为招拍挂途径出让土地，仅含住宅及商业用地，以下土地数据相同,2.1.1近三年土地供应量,2010 年新乡土地用途分类中，商品房开发用地占22%,备注：其他包含公共设施用地、机关团体用地、科教用地、医疗卫生用地,数据来源：中国土地市场网,2.1.2 近三年土地成交价格走势,2010年新乡市土地均价达到59.99万元/亩，较08和09年有较大幅度提升。,新乡市08-10年土地成交均价波动较大，土地价格整体处于上扬趋势,数据来源：中国土地市场网,2.1 小结,新乡市2010年土地总供应量为519.63万，其它用途类土地占据比例较大，商品房建设用地仅占到22%。近三年新乡市土地成交价格波动较大，但是住宅整体价格处于上涨趋势，2010年住房用地达到52.31万元/亩。,2.2 房地产市场分析,1.近三年房地产开竣工面积分析,2.近三年房地产供需分析,3.潜在市场供应情况分析,4.重点在售项目分析,2.2.1近三年房地产开、竣工面积分析,新乡市08-09年开工面积为1550.08万，竣工面积为399.48万。,数据来源：新乡市国土资源局,2.2.2 近三年房地产供需分析,2008年销售面积104.43万平米，2009年销售194.67万平米，2010年前11月销售223.32万平米。,数据来源：新乡市国土资源局,2.2.3 潜在市场供应情况分析,商品房开发周期一般为3年左右，通过成交土地及容积率计算建筑面积，可通过公式：2011年潜在供应=2008年成交土地建筑面积*1/3+2009年成交土地建筑面积*1/3+2010年成交土地建筑面积*1/3。预计2011年新乡市房地产供应量在375万左右。,数据来源：中国土地市场网,2.2.4 重点在售项目分析,新乡市房地产市场按照城市发展状况来看主要可以分为四个区域：老城区、中心城区、东区、南区。,老城区,项目户型配比及销售情况,绿都塞纳春天2期,区域主要在售项目分析,小区入口,工程进度,三室两厅,两室两厅,项目户型配比及销售情况,蓝钻国际,区域主要在售项目分析,三室两厅,三室两厅,项目户型配比及销售情况,星海湾畔,区域主要在售项目分析,售楼处,工程进度,一房,一室一厅,项目户型配比及销售情况,裕康家园,区域主要在售项目分析,项目围挡,售楼处,一室一厅,三室两厅,三室两厅,四室两厅,两室两厅,项目户型配比及销售情况,翡翠城,区域主要在售项目分析,三室两厅,三室两厅,项目户型配比及销售情况,星海假日王府,区域主要在售项目分析,小区景观,小区现房,三室两厅,三室两厅,项目户型配比及销售情况,紫台一品,区域主要在售项目分析,户型模型,售楼处,三室两厅,三室两厅,区域主要在售项目特征,区域项目规模特征,从区域楼盘开发规模上来看以中等规模楼盘为主，大部分项目的规模都在30万以下，老城区由于土地限制，未来项目的数量和规模都会相对较小。,区域项目产品形式,从区域产品形式上来看，区域内项目多为高层住宅，随着开发商对土地价值的不断挖掘，区域内的多层产品逐步减少，成为一种稀缺产品资源。,区域项目容积率特征,区域内项目容积率与其区域内以高层建筑类型为主相符合，基本上在3-6之间,区域项目物业类型特征,区域内项目物业类型主要以住宅与商业结合的形式出现，主要由于老城区也是新乡市的商业中心。商业物业需求量较大。,区域项目价格特征,从销售价格上来看，区域价格主要集中在3700-4300元/，翡翠城达到5800元/主要是由于项目紧邻人民公园，景观资源稀缺。,中心城区,项目户型配比及销售情况,维多利亚公馆,区域主要在售项目分析,工程进度,售楼处,两室两厅,两室两厅,项目户型配比及销售情况,景颐花园,区域主要在售项目分析,小区规划,小区外立面,三室两厅112,三室两厅141,项目户型配比及销售情况,上海公馆,区域主要在售项目分析,工程围挡,临时售楼处,三室两厅,四室两厅,项目户型配比及销售情况,万和城,区域主要在售项目分析,项目道旗,售楼处,三室两厅,两室两厅,项目户型配比及销售情况,万汇金宸国际,区域主要在售项目分析,售楼处,三室两厅,三室两厅,项目户型配比及销售情况,福兴国际,区域主要在售项目分析,售楼处,三室两厅142,三室两厅120,区域主要在售项目特征,区域项目规模特征,中心城区项目规模分布较为平均，主要是该区域位于新乡市新老城区交汇处。,区域项目产品形式,从区域产品形式来看，中心城区的产品多为高层，部分产品包含小高层和多层产品，随着开发商对土地价值的不断挖掘，区域内的多层产品逐步减少，成为一种稀缺产品资源。,区域项目容积率特征,区域项目的容积率与区域产品多以高层建筑为主相符，容积率多集中在3-5。,区域项目物业类型特征,从区域项目物业类型来看，区域内项目多为住宅、商业、公寓、酒店综合类物业，相比于老城区，出现了较多的酒店和公寓类物业，主要是由于城市的发展和区域的位置，对该类型物业出现了需求。,区域项目价格特征,从销售价格上看，区域内的产品价格多在3700-4300元/，中心城区是新乡市的新老城区交汇处，配套、交通等资源较为丰富，未来区域商品房均价提升潜力较大。,东区,项目户型配比及销售情况,理想城,区域主要在售项目分析,项目户外广告,售楼处,三室两厅,项目户型配比及销售情况,伟业中央花园,区域主要在售项目分析,销售状况,售楼处,两室两厅,三室两厅,项目户型配比及销售情况,靖业公园国际,区域主要在售项目分析,工程围挡,售楼处,两房,一房,项目户型配比及销售情况,宝龙城市广场,区域主要在售项目分析,工程围挡,临时售楼处,三室两厅,三室两厅,区域主要在售项目特征,区域项目规模特征,从区域项目的规模来看，东区项目的规模多在30万平米以上，主要是由于该区域是新乡的新区，处于区域发展的初级阶段，区域土地供应较为充裕，且需要大量的配套设施。,区域项目产品形式,从区域产品形式来看，东区的产品主要以高层、小高层、和多层产品为主，大部分项目包含了小高层和多层产品，主要是由于东区被定位为新乡的行政和高端居住区，小高层和多层产品体现出，人民对生活品质的要求越来越高。,区域项目容积率特征,区域产品的容积率较为符合区域产品以高层、小高层、多层相结合的产品形态，多为2-3.5。,区域项目物业类型特征,从区域产品物业类型来看，东区出现了较多的商业、写字楼和公寓物业，住宅也以高端产品为主，主要是由于区域正处于发展阶段，需要大力建设配套设施。,区域项目价格特征,从销售价格来看，东区项目均价多为4000-4500元/之间，东区是新乡市政府近年来重点发展的新区，是未来的行政及高档住宅区，该区域未来商品房价格有很大的增长空间。,南区,项目户型配比及销售情况,五星学府,区域主要在售项目分析,工程围挡,售楼处,两室两厅,三室两厅,项目户型配比及销售情况,迪亚庄园,区域主要在售项目分析,小区状况,售楼处,两室两厅,三室两厅,项目户型配比及销售情况,绿都城,区域主要在售项目分析,工程进度,售楼处,三室两厅,两室两厅,项目户型配比及销售情况,亚华桂竹花园3期,区域主要在售项目分析,小区现状,两室两厅,复式,项目户型配比及销售情况,建业森林半岛,区域主要在售项目分析,小区现状,小区入口,两室两厅,三室两厅,区域主要在售项目特征,区域项目规模特征,从区域项目的规模来看，南区项目规模多在10万以上，主要是由于新乡目前处于南扩阶段，区域土地供应较多，价格相对较低，且需要建设大量配套设施。,区域项目产品形式,从区域产品形式来看，南区主要以高层与多层产品相结合，打造宜居城区。,区域项目容积率特征,从南区项目的容积率来看，是与该区域产品形式以高层和多层相结合的形式向符合的，区域内项目的容积率多在1.5-2.5。,区域项目物业类型特征,从区域产品物业类型来看，南区产品多以住宅和别墅为主，区域将逐渐被打造成宜居城区。,区域项目价格特征,从销售价格来看，南区商品房销售均价多在3500-4000元/之间，相对于其他区域较低，主要是由于该区域配套设施相对较为缺乏，生活便利性较差。,新乡市各区域产品形式对比,新乡市目前已进入高层建筑时代，中心城区和东区由于建筑品质较高出现小高层产品，南区由于土地价值较低，会出现较多多层产品。,新乡市各区域产品容积率对比,新乡市目前房地产项目以老城区项目容积率最高，主要是由于区域土地限制及区域商业价值较高，中心城区和东区容积率较为适中，南区项目容积率较低，多为宜居产品，含有别墅产品。,新乡市各区域物业类型对比,新乡市各区域物业类型仍以住宅和商业为主，但随着城市的发展方向，中心城区和东区逐渐出现了较多的公寓和写字楼物业，物业类型逐渐趋于多样化。,新乡市各区域均价对比,从区域整体销售价格来看，东区目前是新乡市价格最高的区域，并且也是新乡市房地产市场发展潜力最大的区域；南区由于区域位置，及周边配套设施，价格最低，但是区域周边大盘较多，且项目品质较高，未来发展潜力也较大。,新乡市各区域土地成交,新乡市2010年土地成交均价以中心城区最高，东区次之。,新乡市各区域客户情况对比,通过对重点在售项目进行实地调研，了解到新乡市客户情况：老城区：主要为区域内客户，多为改善自住型需要；中心城区：新乡市及周边县市客户均有，多为自住型客户；东区：新乡市及周边县市客户均有，多为投资型客户；南区：多为区域型客户以及选择别墅类物业的客户，多为投资型客户。,小结,新乡市商品住宅均价目前主要以3500-4500元/为主；新乡市目前在售项目的规模主要集中在10-30万之间，部分30万以上的项目主要集中在东区和南区；新乡市房地产项目容积率多在3-5之间，其中东区项目容积率较高，南区项目容积率较低；产品形式主要以高层为主，南区项目含有较多多层产品；新乡市在售项目的物业类型以住宅和商业为主，由于区域差异，东区还有较多项目含有写字楼、公寓、酒店，南区还有较多项目含有别墅；新乡市房地产发展目前以东区为主，该区域是政府目前大力发展的新区，区域内交通设施已较为完善，配套设施正在大力建设。,2.3 总结,2.3总结,新乡市目前住宅土地均价在52.31万元/亩，商业土地价格14.02万元/亩，住宅土地价格呈上扬趋势。2010年土地供应总量较大，但住宅和商业土地占比仅有22%。新乡市2010年前11月商品房销售量223.32万平米，未来新乡市供应在317.65万平米，供应量相对较大。新乡市目前在售房地产项目有70多个，重点在售项目30多个，房地产市场相对较为活跃。新乡市商品住宅主流成交价格在3500-4500元/平方米。,鉴于对新乡市各区域重点项目的调研，以及对相关从业人员进行的专访表明：目前以及未来新乡市房地产重点的发展区域为东区，该区为政府近年重点发展的主要区域，是未来的行政、高端住宅、商业、交通多中心集合区域。所以我们建议，未来可以考虑在新乡东区进行房地产开发。,Thank You!,