2012地铁物业市场发展走势研判(1).ppt

地铁物业市场发展走势研判,2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。,易居中国,2008年5月,轨道交通对城市的影响,解决城市交通拥堵大城市人口密集高，地面公共交通具有运能低、效率差、污染大等种种弊病，而发展私家车往往又受到道路建设的限制，因而轨道交通是解决大城市交通的重要途径。引导城市轴向发展、形成多中心格局随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，卫星城发展需要解决市区和卫星城之间的公共交通问题，轨道交通则是最佳方式，轨道交通缩短了城市边缘区域与市中心的实际距离，促进城市由中心向轨道交通端点及其沿线蔓延。保护城市环境，建设生态城市轨道交通是一种高效，少污染的公共交通工具，大力发展轨道交通的城市可以在一定程度上限制私家汽车发展，以保护城市环境。,1.对区域的近期影响不大根据规划，地铁一号线将连通下沙、临平、湘湖与主城区，并且贯穿九堡、滨江和钱江新城区域。这几个区域，基本上都是在几年前就已经知道要通地铁，因此价格层面应该已经提前透支了地铁的概念。现在地铁的动工不过是有些加强，并不会在近期内大幅提升上述几个区域的房价。九堡区域的利好最大。因为比起其他区域，九堡开发建设较晚，是个比较新的板块，目前供应高峰还没到来。同时除了地铁之外，还有磁悬浮、高速铁路等重点工程成就九堡的枢纽地位。钱江新城由于已经是明星板块，地铁动工只能使它更加名副其实。滨江区的供应高峰基本已过去，目前准现房存量较大，地铁的动工可以促进其存量的消化。下沙、临平、湘湖虽然长期看涨，但由于杭州的大部分消费者没有实际的地铁体验，近期的房价变化可能不大。下沙的价格曾经下跌，缺乏新生力量；临平到目前为止仍然是一个本地消费者为主的区域市场，地铁引起的市区人口分流要在几年后才能体现出来；而湘湖板块，目前供应主力是别墅排屋，目标客户群基本使用私家车。可见，近期这三个“端头”板块，要依靠地铁概念实现房价的大幅上升，还是有困难的。,2.对于处于站点500米距离内的楼盘，近期利好相对突出500米之内，是较为舒适的步行距离，超出500米，基本上要考虑转乘公交车或其他交通工具，因此地铁站500米内的楼盘利好是非常明显的。地铁动工之后，站点的实际位置才真正明确，因此，近期内站点500米内的楼盘，应该多少都有些提价的动作。3.地铁商业将成为热点但从城市商业的发展来看，地铁更多起到调节的作用。地铁商业是一个非常诱人的概念，相信地铁动工的消息，会引起广大投资者对地铁商业的更多关注。但是，商业的繁荣主要还是依靠城市人口增加和消费能力与习惯的提升，因此单纯多了条地铁并不会增加一个区域商业需求的总量，地铁更大的作用是促进调整商业布局。一般来说，地铁商铺都会对周边离地铁较远的商业造成打击，把部分商业吸引过来，这就是一个重新布局的过程。,价格逐年提高从上海、北京、广州等地的地铁沿线住宅市场中可以明显的看出，地铁周边楼盘价格与时间成正比，所有站点的楼盘价格都呈现了年年上涨的趋势。,特征之一：,房价与地铁站距离存在反比关系以地铁站为圆心，分别以500米、1000米、1500米为半径划圆，以位于圆环中间的楼盘各年均价为统计对象，分别进行统计分析，从结果可以看出，房价与地铁站的距离存在一定的比例关系，即距离地铁站越近房价越高。,特征之二：,客户需求研究：,为研究轨道交通住宅项目的客源对象，我们抽取易居会部分居住在地铁线周边的客户资料，另外又在2008年5月房展会上组织客户进行调研，并对这两部分客户资料进行统计分析，得出如下结论。,统计地铁沿线周边居民的购房动机，37的人都是出于交通方便考虑，而29的人看中其价格比较合时，还有20的人是出于其具有投资价值考虑。,交通便利成为选房的关键因素,多层、小高层仍然最受欢迎,对地铁沿线购房者的需求进行统计，希望购买小高层物业的购房者最多，占总量的40，另外多层、高层的受欢迎程度也较高，分别达到31和23，价格相对较高的别墅需求量不大。,小面积房型更受欢迎,根据消费者对房型面积的需求可以发现，地铁周边客户对二房的需求略高于三房，大面积的四房及四房以上的房型需求量较低，对面积的需求则是81-100平方米的需求量最大，达43，其次是101-120平方米，占30，另外希望购买61-80平方米的小面积房型也占有16的比例。这主要是地铁沿线客源的特性所决定，地铁沿线客源主要以中高收入的白领、工薪一族为主，他们对住房要求实惠，对于舒适奢侈的房型需求较少。,地铁周边购房者对其购买物业最为看中的几点是价格公道、交通便利及配套齐全，分别占到27，26和21，其余如物业设计、升值等因素，则相对考虑较少。,购房者对价格、交通、配套最为看中,市场结论1、地铁促进楼市格局改变地铁建设对房地产市场来说历来是重大利好消息，通常在地铁还在规划期间就能吸引众多开发商在其沿线圈地，获得土地越早、规模越大，未来就能够赚取越多收益，从而使得原本的楼市布局发生改变，向地铁沿线呈带状分布，并围绕地铁站点聚集成团。2、地铁是推动地铁沿线楼盘价格上涨的重要动力地铁对于沿线楼市价格产生直接影响，从纵向比较，以地铁一号线为例其周边楼市的价格每年至少在10左右，但地铁对其影响主要体现在地铁规划和建设初期，建成后，楼市价格就主要取决于周边配套、市场成熟程度等，地铁对其影响不再占主导地位。从横向来看，一般情况下，距离地铁越近，受到地铁影响程度越高，价格水平越高。,市场结论3、地铁沿线物业在产品上具有如下特性楼盘规模普遍较大多层、小高层物业普及中小面积房型是市场主流全装修物业市场空缺4、地铁沿线物业的客户群体具有如下特征中等及中高收入的工薪、白领一族所占比例最大交通便利、配套齐全及价格合理是他们购房的主要动因性价比较高的多层小高层及中小面积房型最受欢迎,以上海为例，上海的地铁建设逐渐趋向成熟，相应地铁经济也正日益显现出强劲的发展趋势。地铁商业市场最大价值就在于其“人气”，南京路的商铺之所以被称为黄金商铺就是因为它拥有庞大的人流量，据统计，上海南京路每天的人流量在200万左右，这些人流每天能够为其带来2000多万的营业额。人流量决定商业市场繁荣程度的重要指标，地铁与其相关的商业市场在人流上形成交互联动，赋予了地铁商业物业更高的价值。,地铁与商业物业的关系,人流量带来商业价值,地铁商铺一般分为地铁过道商铺和地铁商业街（城）两种：地铁过道商铺地铁过道商铺是指建造在地铁过道或地铁售票亭附近的商铺，这种类型的商铺在各个地铁站均可见到。物业规模：这类物业一般面积较小，基本在5-50方米左右。经营业态：其产权直属地铁公司，主要采用出租给零散商户的形势经营，其业态主要以小商品、服饰、餐点等。地铁商业街（城）地铁商业街（城）是指建造在地铁车站附近或车站之上的大型商铺群，这类物业包括地上和地下两类：地下商业街（城）：通常由地下通道将其相连，采用统一管理，散铺经营的较多，整体规模较大，一般在千余平方米到4万平方米不等；经营业态以服饰、餐饮等为主。地上商业街城：指建造在地铁车站上盖或附近的商业城，地上商业城规模较大，一般有大卖场、百货店作为主力商家支撑，经营业态多样。,地铁物业的主要类型,1、有核心商家作为支撑地铁商城主要通过地铁汇集人气，但依靠销售产品单一的小商铺难以有效保留人气直至提升买气，建立有号召力的核心商家能够进一步提高地铁商业的价值。核心商家同时还能起到吸引非地铁客源的作用。2、零售业为主，休闲为副位于地上的地铁商业城由于位置限制，不能直接享用地铁庞大的人流，即使有通过地铁汇集的人流导入，他们大多也没有明确的购物需求，因而地铁商场更适合建造指向性比较明确具有一定规模的主题商业，如卖场、百货等，休闲性业态可以作为一种辅助。3、与周边商业市场形成差异化竞争与地铁周边已经形成的商业环境来比较，地铁商业城的知名度不高，客户的认可程度也不高，如果在经营业态上竞争力不强就容易导致人流量大而消费量小的现象，同样不能形成繁荣的商业气氛，只有采用差异化定位，才能为其真正成功。,成功地铁商业城要素,商业的发展布局线到点的转变传统的商业布局主要是条状，分布在几条主要的商业街。随着地铁1号线的开通，主要商圈开始越来越热闹，商业布局开始向块状集中发展。目前的商业格局将被改变，最终将使商圈布局根据地铁的分布而呈现点状分布。轨道交通是双刃剑效应产生商业地产成功的关键因素之一就是准确地选址。便利的交通条件可以带来大量的人流，而在重要的交通枢纽附近的商业地产则可以享受得天独厚集聚的人流，获得巨大的商机。但是，对于成熟商圈而言，轨道交通是一把“双刃剑”。原来处于轨道交通终点站附近的商圈因为轨道交通的延伸而导致人流分散，客流量的减少，商圈规模开始逐渐减小，商业氛围淡化。市中心空心化，就像上海徐家汇当初拦截老商圈的人流一样，曾经为徐家汇商圈带来大量客流的腹地一一七宝、莘庄、虹桥等地区由于各自的商圈在地铁效应下逐步发展成熟，这些商圈反过来截流了大量徐家汇商圈的客源。,地铁商业发展远景展望,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,