2012天津北辰区新项目市场分析报告57p(1).ppt

,天津北辰区新项目市场分析报告Feasibility reports,市场研究部2012.4,房地产市场分析一、区域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划2、地产发展3、经济现状4、人口发展及预测二、区域或板块市场土地市场发展情况三、住宅市场发展情况1、整体发展特点2、典型项目分析3、需求总量及预测4、价格及预测5、产品分析及客户需求特点,地块可行性分析第一部分 项目宗地属性解读 1、项目位置 2、用地现状 3、区域配套 4、经济技术指标第二部分 项目初步定位和可行性结论 1、SWOT分析2、项目定位3、市场定位4、客群及产品定位5、价格测算6、经济测算7、可行性结论,目录,|房地产市场分析|,一、区域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划,天津市北辰区概况：北辰区是天津市环城四区之一，位于天津市城北，北运河畔。东以北京排污河与宁河县相邻，东南与东丽区相望；南与红桥区相连；西南以子牙河与西青区相界；西北与武清县相接.北辰区距首都北京110公里,距天津新港50公里，距天津滨海国际机场15公里。总面积478.5平方公里,辖3街道、9镇,总人口约60万人。北辰区辖3个街道、9个镇：果园新村街道、集贤里街道、普东街道、天穆镇、北仓镇、双街镇、双口镇、青光镇、宜兴埠镇、小淀镇、大张庄镇、西堤头镇。,天津市北辰区位置图,一、区域或板块市场发展及潜力研究1、现状及规划,北辰区未来规划：北辰区工业发展布局：“一带、三区”。“一带”即“京津冀高新技术产业带”，“三区”即北辰科技园区环东拓展区、风电产业园区和医药医疗器械产业园区。北辰区服务业发展布局：“一廊、一带、一港、二区”。“一廊”即京津公路黄金走廊。“一带”即北运河文化产业带。“一港”即以现代物流产业为主导，辐射广泛并具有综合物流集散功能的天津最大陆路港。“二区”即以北辰区西部林果区为基础的“绿色田园景观区”和以永金水库为基础的“银河风景区”。,近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP近几年增速超过15%，房地产处于飞速发展阶段。,优势政策环境支持下的天津经济近几年稳步快速增长，房地产市场也进入飞速发展阶段,一、区域或板块市场发展及潜力研究3、经济现状,城市化水平及人均可支配收入,随着城市化进程，城镇人口逐年增加、人均可支配收入的稳步递增，必然带动商品住宅消费市场的发展。,天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观。人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。,一、区域或板块市场发展及潜力研究3、经济现状,固定资产投资,2006-2011年天津社会固定资产投资走势,近几年，天津市固定资产投资增势强劲。2011年天津市全社会固定资产投资突破8000亿元，达到8530.42亿元，同比增长32.4%。,天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2011年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。,固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎；在国家宏观调控之下，房地产投资仍增长较快；行业处于上升周期，未来预期仍然较好。,北辰区经济近几年增长增长速度较快，房地产市场也进入快速发展阶段。随着天津市区向外扩展，北辰区城市化率快速增长,潜在购房人群也逐渐增加。人均可支配收入的持续攀升，对当地消费者的购买力具有较大的支撑。,一、区域或板块市场发展及潜力研究3、经济现状,2007-2011年北辰区GDP走势,2007-2011年北辰区人均收入走势,北辰区GDP和居民人均收入,固定资产投资,2007-2011年天津北辰区社会固定资产投资走势,近几年，天津市北辰区固定资产投资增势强劲。2006-2011年北辰区全社会固定资产投资累计1182亿元，年均增长51%。,一、区域或板块市场发展及潜力研究3、经济现状,北辰区2011年实现生产总值478亿元，比2006年增长2倍，年均增长24.8%；财政收入113亿元，其中区级一般预算收入33亿元，均比2006年增长1.8倍，年均增长23%；农村居民人均可支配收入14210元，比2006年纯增5546元，年均增长10.4%；全社会固定资产投资五年累计1182亿元，年均增长51.4%；内资到位五年累计660亿元，年均增长38%；外资到位五年累计24.4亿美元，年均增长29%；出口创汇31亿美元，比2006年增长51%，总量居全市区县首位。,。,2011,2015,2020,1000000,250000,750000,500000,置业人群,受天津经济发展战略规划带动，北辰区近几年人口增速较快，截至2011年底人口已突破60万人，据有关部门预测截止2020年，北辰区人口就将达85万左右。,一、区域或板块市场发展及潜力研究4、人口发展及预测,二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地供应及价格情况,在房地产调控下，开发商拿地热情不高，天津土地成交溢价率低位徘徊，而天津整体土地市场成交量价齐跌，土地市场进入寒冬期。,在持续了一年高压调控与监管措施下，2011 年天津土地市场整体仅放量同比去年有所增长，其余相关指数全面下降，住宅类用地更呈现低迷的状态。开发商资金链紧张，整体拿地热情不高，全市各区域成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的寒冬期。2011年天津市土地供应量上涨，全年供应土地 1019 宗，供应面积 6536 万平方米，同比增加 2%；其中住宅类用地 219 宗，供应面积 1661万平方米，同比大幅减少 40%；商办类用地166宗，供应面积 790万平方米，同比增加 55%；工业用地633宗，供应面积4084万平方米，同比增加 29%。土地成交方面，全年共成交土地 943 宗，成交面积 6010 万平方米，同比增加 4%；有于住宅市场受政策的影响较大，住宅用地成交也受此影响而萎缩明显，住宅用地成交207宗，成交面积1496万平方米，同比大幅减少38%；商办用地148宗，供应面积 670万平方米，同比增加31%；工业用地587 宗，供应面积3843万平方米，同比增加 31%。可以看出，今年供应结构变化明显，住宅类用地供应量占总量的 24%，较去年 41%的比重明显减少，今年土地供应量上涨主要受工业用地与商办用地增加影响。,2011 年全年住宅用地供应219宗土地，供应面积1661 万平米，住宅用地成交207 宗，成交面积 1496 万平米，整体供需相对平衡。上半年土地供应量和成交量均处于较低水平，下半年供应成交均有所增加。,二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地供应及价格情况,2011年天津土地成交数据,2011 年，远郊区县以 47%的成交占比成为四大区域之首，其中武清区成交 1071 万，占全市总量的 17%；滨海新区成交面积 1716 万平米；占总体的 28%；环城四区成交面积1421 万平米，占总体的 24%；市内六区共成交 66 万平米，仅占总量的 1%。2011 年土地成交主要集中在远郊区县的武清。滨海新区未来发展势不可挡，滨海新区的快速发展促使更多土地出让，长期前景仍被看好，促使土地成交占比明显加大。而远郊区县，一方面是旧城改造，另一方面蓝印用房需求的增加，促使远郊区县土地成交明显放大。2011 全年地成交中，工业用地以587 宗，成交面积3843万，占总量的63%，稳居第一位；住宅用地成交 207 宗，成交面积 1496 万，占总量的 24%，位列第二；商服用地成交148 宗，成交面积为 670 万，占总量11%；其它用地仅1 宗，为共设施用地，成交面积1万。,天津市土地市场成交呈现郊区化特点，滨海新区、武清、静海受青睐，市内地块优质地块均被品牌房企获得。从土地用地结构上看，工业用地依然是建设用地的主角，居住类型土地基本走势趋于稳定，商业用途用地呈现上升趋势。,二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地供应及价格情况,天津市北辰区2011年共成交住宅用地16宗，用地面积为105.7万平米，规划建筑面积为220万平米，平均楼面地价为2365元/平米，全部为底价成交。,一季度天津市共挂牌土地236宗，推出面积1612万。其中住宅用地推出29宗，115.7万；商业用地推出31宗，99.9万。一季度环比新增供应81.9万，涨幅为6%；同比减少159万，减少10%。住宅用地供应环比减少285万，减少65%；同比减少196万，减少56%；商业用地供应环比及同比分别减少47万、64万，环比跌幅33%，同比跌幅40%。,一季度天津市共成交土地185宗，成交面积1477万平方米。其中住宅用地成交29宗，201.2万平方米；商业用地成交31宗，110.8万平方米。整体市场中，郊县成交最为活跃；住宅用地市场中，郊县成交占到90%，其次是市内六区，占到6%；商服用地中，新四区成交居首，占58%，郊县占33%次之。一季度天津市土地成交较去年四季度多成交138万，涨幅为11%；同比增加69万，涨幅为5%；本季度天津住宅用地成交环比减少324万，锐减76%；同比上年一季度减少230万，减少69%；商业用地成交较去年四季度减少20万，跌幅为16%；同比上年一季度减少56.7万，减少35%。一月受市内六区住宅用地成交活跃，住宅楼面均价上扬；而受远郊区县土地成交放量影响，整体市场成交楼面价正呈下降趋势。,商业、住宅用地供应减少，工业用地供应增加,郊县市场活跃，新四区商服土地成交放量；住宅、商服用地成交锐减，工业用地成交活跃，土地成交价呈下降趋势,二、区域或板块市场土地市场发展情况1、土地供应及价格情况,中央调控决心未受影响：内部：GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如2008年；房地产业：投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。地方政府态度暧昧贯彻并存：杭州、天津热点城市土地出让金收入下降；海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫；上海放宽外地居民二套购房后，旋即叫停；广州禁止外籍人士购买商业地产。政策走势预判：限购等抑制性政策仍将继续，扩大保障房供给不放松近期，温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控；媒体也披露，住建部要求限购截止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策，预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面，目前房地产调控政策刚刚产生明显效果，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年，中央不会冒然放松调控。,2012年房地产调控政策展望：中央继续加强房地产调控力度和决心不减，地方政府态度暧昧与贯彻并存,三、住宅市场发展情况1、整体发展特点,房地产政策,继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。,2012年政府工作报告中提到2012年工作部署,完善抑制投机、投资性需求的政策措施房价合理回归、增加普通商品住房供给建设城镇住房信息系统、改革税收制度,KEYWORDS：,房地产政策,三、住宅市场发展情况1、整体发展特点,调控背景下天津房地产投资势头依然强劲,累计施工面积、新开工面积逐年走高。,三、住宅市场发展情况1、整体发展特点,天津房地产投资在2007年增长最快，达到26%；2011年房地产投资预计达到1000亿元，增长15.4%。2011年天津房地产预计累计施工面积达到8500万，天津房地产新开工面积预计2011年达到3500万，供应潜力较大。,三、住宅市场发展情况1、整体发展特点,2011年天津商品住宅全年成交量环比大幅减少，成交价涨速也大幅放缓，天津楼市调控取得了非常明显的效果。天津楼市走过史无前例的最严调控年，从国八条到津十条，从限贷、限购、限价到征收房产税，再到全面收紧房贷，调控政策一波紧似一波，天津楼市也随之经历了面对、调整、变化，这中间各个房企频出奇招，购房者观望情绪仍旧，但天津楼市并没有大起大落，依然在博弈中前行。,天津市2011年房地产市场背景,天津市2011年商品住宅市场小结,2011 年天津市新建商品住宅市场供应面积 1485 万平米，同比去年上涨 15%，成交面积为887万平米，同比下滑 13%，供需比为167%；成交均价为9347元/，较去年上涨1%。2011年全市二手房市场成交面积为 366万，同比下滑36%；成交均价为7779元/平方米，同比上涨14%。整体来看，2011年一二手房成交量均呈下滑态势，成交均价呈上涨趋势。但相较二手房价格上涨 14%，天津一手房市场价格较为稳定。自 2011 年 3 月以来国家宏观调控政策逐步升级，投资投机型需求受到抑制无法入市，部分改善型需求开始观望，市场有效需求量受到了较大程度的抑制，致使全年楼市成交量始终处于低迷状态。,天津楼市限购、限贷政策执行严格，购房者观望浓重，住宅市场不断遇冷，成交量严重下滑。,三、住宅市场发展情况1、整体发展特点,2011年天津新建商品住宅商品住宅市场月度供需走势,2011年全市四大区域呈“供大于求”态势，政府不断调控，使以投资需求为主的滨海新区影响最大，成交量严重缩水，供需比为四大区域最高达303%，其它三个区域供需比相对较为平稳。,2011 年，全市供应面积1485 万平米，销售面积 887万平米，供大于求。从月度来看，供需比呈波动增长，在11月达到了供需比全年最高值259%。自3 月份调控政策实行之后，受降价预期影响，天津楼市需求受到了一定的抑制，库存量已达到有史以来的最高值，即便未来无任何房源入市，之前的库存量仍需要近两年的时间才能全部消化完毕。,2011年天津新建商品住宅商品住宅市场区域供需走势,三、住宅市场发展情况1、整体发展特点,2011.2-2012.2天津商品住宅市场供应成交对比情况,2011.2-2012.2天津商品住宅市场成交均价走势图,三、住宅市场发展情况1、整体发展特点,北辰区2011年新建商品住宅销售面积约30万平米，销售均价为8236元/平米，成交量位于环城四区的最低值，其他三个区西青区、东丽区、津南区成交面积分别为128、97、97万平米，北辰区与三个区相比相差巨大。,地块所在区域土地市场情况2011年2012年4月北辰区经营性（住宅）土地市场情况,2011年全市住宅用地出让2206.44公顷，下降14.2%，北辰区出让住宅用地约30万平米，且地块主要集中在天津住宅建设发展集团有限公司整理的北辰区北仓镇与青光镇之间，出让价格在300万/亩400万/亩。,三、住宅市场发展情况1、整体发展特点,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析,地块,4600元/,6500元/,10000元/,14000元/,11000元/,16000元/,7000元/,11000元/,8300元/,18000元/,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析,北辰区高层项目售价在8000-10000元/平米之间，区中心几个项目售价较高，周边乡镇高层售价8300元/平米。别墅项目售价在14000-18000元/平米之间。基本没有知名大型开发商进入北辰区。,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析,都汇杰座是长瀛新都汇广场二期的小户型公寓部分，位于广场D区，共2栋楼，20层到顶。地上一至四层为国际风情商业街，地上五至二十层为两栋点式塔楼共448席珍稀小户型公寓，现代建筑设计风格。公寓建筑面积2.4万，户型面积40-77平米左右。其中A座为精装LOFT小跃层，3梯16户，层高4.8米，尊享买一得二的时尚生活空间,长瀛御龙湾地处天津北辰区，距天津中心15公里、首都北京110公里，东至京津公路，南至北辰公园，西南邻近北运河，隔河是瑞景高尔夫球场及居住区，近邻北辰开发区，其中还有水泥工业设计院、化工研究院等中央直属单位。长瀛御龙湾产品涉及联排别墅、4.5层洋房、7.5层小高层，且4.5层洋房与7.5层小高层顶层赠送阁楼，4.5层洋房首层赠小院，面积区间从70-170平米。,三、住宅市场发展情况2、典型项目分析及总结,通过对天津市北辰区房地产市场的详细调研，总结如下：1、市场：北辰区因过去开发程度与道路交通建设较滞后，使其发展较缓慢，房地产市场发展也不太成熟，北辰区在天津市的受关注程度很低。北辰区在环城四区中商品住宅供应量和成交量都处于末位，远远落后与其他三个区，北辰区大型开发商开发的项目很少，知名房企的项目多数位于市内六区和环城四区中的东丽区津南区等。天津北辰区房地产市场受限购限贷等调控影响显著，楼市逐步变成刚性需求为主、改善性需求为辅的市场，在成交量大幅下滑和整体市场供大于求的背景下，北辰区多数楼盘成交量中小户型的二居室产品占很大比例，大面积的高端项目如别墅产品销量下降明显。2、产品：北辰区项目以高层为主，别墅项目较少。楼盘较多同质化严重，竞争比较激烈。总价低面积小的两居户型产品（80-98平米）去化速度最快，所占成交量的绝大多数，面积大总价高的高端住宅及别墅产品成交量下滑明显。3、客群：北辰区购买首套房以自住为目的的客户是购房者的主力，这类客户对价格较敏感，高端客群会到市内六区购买位置和配套相对较好的楼盘。北辰区多数楼盘的成交客群集中在本区及周边区较近的区域，吸引其他区域客户的难度较大。4、价格：北辰区中心地块周边多数楼盘高层销售价格在8000-11000元/平米，别墅价格11000-15000元/平米，距离区中心较远位置较偏的楼盘价格都在8000元/平米以下，部分村证房销售均价为3500-4000元/平米。,三、住宅市场发展情况3、需求总量及预测,据搜房网数据监控中心统计：2012年第一季度天津北辰区商品住宅成交套数为264套，成交面积25173.4平米，环比减少3.89%。北辰区成交均价8692元/平米，环比下降3.19%。,2011年北辰区商品住宅成交量为30万平米，预计2012年北辰区需求量将会小幅下降，成交量将保持在20-25万平米。,三、住宅市场发展情况4、价格及预测,2012年第一季度，天津商品住宅成交均价为9675元/平米，较去年同期小幅下调，调控效果显现，若调控政策维持不变，商品房价格有进一步下滑的趋势，直至挤掉泡沫回归合理区间。北辰区2011年商品住宅成交均价8326元/平米，2012年第一季度天津北辰区商品住宅成交均价8692元/平米，环比下降3.19%，部分资金量紧张的项目和部分楼盘去化率较低的中大户型产品出现小幅降价，降价幅度在300-500元/平米。预计北辰区2012年商品住宅销售价格基本保持稳定。,三、住宅市场发展情况5、产品分析,1.主流在售楼盘建筑面积多在20万平米以内，楼盘周边配套不太完善，绝大多数楼盘品质和档次一般。2.社区配套趋于完善，部分高档楼盘开始增添会所、泳池、幼儿园等配套要素。3.从社区规划来看，在建筑错落布局、排列、通风采光性、园林景观、居住舒适度等方面都进行了综合考虑。4.现阶段已进入小高层/高层产品为主，多层产品为辅的阶段，部分楼盘甚至引入别墅产品，但是小高层/高层建筑已基本得到城市居民的认同。5.从户型来看，各前沿户型理念均有涉及：大多数户型讲究采光透风效果，居住舒适度高，无暗厨暗卫。户型方正实用，动静分区，浪费空间较少，带入户阳台。部分楼盘引入LOFT设计理念。目前北辰区在售物业以普通型住宅物业为主，舒适型物业比例相对偏低，从现阶段调控程度来看，大户型去化速度较慢，小户型较容易销售。,北辰区楼盘主要是高层产品，高端项目很少，配套一般，园林景观较好，中小户型普通楼盘较多，但是受调控影响大户型去化速度较慢，小户型较容易销售。,三、住宅市场发展情况6、客户需求及特点,经调查，消费者自住需求仍然是主要需求，其次是改善型需求，而投资性需求所占比例最小。,房地产整体走势研判,市场低温调整,限购、限贷、限外、限价多项限制性措施叠加局不松动，楼市总体调整格局基本确立,市场保持结构性变化,市场已经转为刚性、自用需求主导格局，中小户型、中低价位、紧凑改善成交为主力，投资性购房受抑，但通胀环境依然伺机进入抄底；外围供应集中和存货的压力，促使部分开发商主动或被动调整策略，迎合市场刚性需求；房企分化洗牌,楼价调整，激活市场,政策微调，企稳契机,2012年楼价会延续2011年四季度的调整，限购严格的城市、供应偏大的城市、郊区或远郊供应集中地段、资金压力大和业绩压力大的开发商，都是推动楼价松动的力量，调整幅度略大；“促进房价合理回归”成为现实。,尽管政策基调是坚持不动摇，但地方微调以自救的阶段性机会，需要好好地把握：抓紧时机坚决出货！,以价换量将成为市场主流，后三季度将延续首季度现象刚需成为市场主体，改善为辅，投资被挤压，微调或存在,四、房地产市场发展趋势预测1、房地产市场预测,市场供求关系及价格分析,天津成为商品房存量大户，明显高于其他一二线城市！,根富思博得数据统计，天津当前商品房存量3053万平米，前六个月月均去化面积67万平米，由此推算，需要45个月去化完毕，接近4年的销售量。,根富思博得数据统计，2011年后三季度供应面积1570万平米，以同值推算，新增面积需23个月去化。,2012年底天津商品房存量将达到4000万平米！,四、房地产市场发展趋势预测1、房地产市场预测,市场供求关系及价格分析,2012年后三季度市场不会发生明显拐点，但会出现小幅地下跌。,以价换量是市场主旋律,成交量主要集中于郊县及滨海，其中以武清、津南、西青、塘沽四个区域。降价项目主要集中在市外，津南、武清、塘沽将尤为明显。郊县&滨海的降价将拉低全市的成交均价！由于土地稀有、供应逐渐减少等因素，市内六区房价还将有5%左右的增长！,全市成交均价将在万元大关，持续徘徊！,客户需求结构分析,蓝印户口,客户,改善自住,刚性需求,投资需求,政策鼓励客户踊跃,政策打压客户质疑,依靠政策客源充足,有部分观望性质,限购、市场大环境影响信心，并非必需品。,最广大的需求人群分布全市！,多在远郊置业，并非纯居住性质。,可持续发展圈层！,第二大梯队分布全市！,具有区域限制性指向单一性,发展受阻圈层！,抗风险力最差圈层！,在淡市中，刚需改善楼盘最具市场竞争力，蓝印楼盘存在政策风险及指向单一性，豪宅需求被限较高，客户亦持观望态度，需求暂被搁置,|北辰区新项目地块可行性分析|,第一部分 项目宗地属性解读1、项目位置,项目宗地位于天津市北辰区，东部区域，东至科峰路、南至延吉路、西至高峰路、北至规划路，地块形状规整，场地平整，地块距离城区商业中心不足2千米；距离北辰区政府2千米，距离滨海国际机场20千米，距离天津火车站约10千米，地理位置优越，交通便利。,地块位置,第一部分 项目宗地属性解读2、宗地现状1、宗地东至科峰路、南至延吉路、西至高峰路、北至规划路。2）地势平坦状况：本地块地势平坦，易于开发。3)地面现状：地块已拆迁完毕，地势平坦，没有大的沟壑及高压电线等对开发有较大影响的因素。4)该地块已拆迁完毕。5)经到规划部门和建委等部门落实，该地块下没有影响开发的管线和设施。,宗地现状,第一部分 项目宗地属性解读3、周边配套1、市政配套：本宗地周边道路通畅、交通便利具备“七通一平”标准2）其他配套【餐饮配套】麦当劳【学校教育】集贤幼儿园、北仓小学、华辰学校、四十七中、天津广播电视大学北辰分校【周边医院】北辰医院、北辰中医医院、北辰第二专科妇产医院、天穆骨科医院【邻近银行】农业银行、工商银行、中国银行【商业环境】易初莲花超市、华润万家超市、集贤市场、双发商业街、霞光商城、北辰邮局【其他配套】北运河、堤岸公园、刘园苗圃、北辰公园,周边配套,4、周边环境,6、预期土地价格 经与北辰区政府有关部门沟通，初步确定该地块楼面地价楼面地价3000元/，按容积率2.0计算折合400万元/亩。7、项目取得方式的风险分析通过招拍挂取得，有可能出现竞争对手的风险。,5、规划指标,第二部分 项目初步定位和可行性结论SWOT分析,区位与交通：项目位于北辰区老城区，距离区政府2公里。本地块周边交通较好，有多辆公交车线路。周边生活配套完善。地块周边分布小学、中学、医院、银行等。,地块规模较小，不具备开发大盘的优势。地价较高，投资风险较大距离市中心较远：比较难吸引到市区客群。,区域内项目同质化竞争风险较大，特别是众多认知度较高的品牌；地块周边存量较大，待开发住宅用地较多，带来较大潜在威胁。,S,T,O,W,北辰区近几年发展较快，受政策规划影响，北辰区人口逐渐增加，将来大量的年轻人需要在本地买房。北辰区老城区小区较旧，存在一定量的改善性需求。,定位：中高端欧陆新古典主义社区,第二部分 项目初步定位和可行性结论项目初步定位,新古典主义园林设计,生态宜居舒适户型,金牌物业,第二部分 项目初步定位和可行性结论客群定位,天津市北辰区中高端改善型人群为主，市内六区距离北辰区较近区域刚需人群次之。社会中产阶层，收入稳定殷实，部分家庭没有住房或者有一套房需要改善居住环境，因此对住房的需求以自用和改善为主。天津北辰区大量产业人群，公司白领，北辰区企业中高层管理者，私营企业主等。,主力客群天津市北辰区中高端人群天津市内六区认可该区域刚需人群周边城市投资客,城市中产阶层,现金流产品,明星产品,85-952居（35%）,125-150舒适3居,50%,45%,150-180奢适4居,5%,100-1152居（10%）,标杆形象产品,60-751居（5%）,高层+小高层+综合性商业打造中高端生态型人文品质社区,户型比例,第二部分 项目初步定位和可行性结论产品定位,第二部分 项目初步定位和可行性结论价格定位,经调研，天津市北辰区2011年商品住宅均价8300元/平米，2012年4月份地块周边商品住宅均价10000-11000元/，周边商业价格为18000-20000元/左右，距离北辰区中心约5公里位置的楼盘均价为8000-8500元/平米，结合当前天津市及北辰区房地产市场状况及发展趋势及地块周边楼盘销售价格，考虑本地块位于天津市内北辰区中心区域，地段相对较好，综合分析市场形势及地段的区位特点建议本地块商品住宅高层价格为10000元/，商业价格为18000元/。,第二部分 项目初步定位和可行性结论成本利润测算,北辰区属于天津市环城四区之一，房地产市场发展相对缓慢，关注度较低。受调控影响2012年第一季度北辰区商品住宅成交量和成交价格出现小幅下降。项目位于天津市北辰区延吉路，位于北辰区老城区外围，区域周边楼盘较多，竞争激烈。地块价格在天津市北辰区算是很高的，土地总价也较高，通过经济测算，毛利润19%，净利润7.5%，利润率较低，经济可行性一般。,综合以上各方面条件，项目利润率较低，建议我司做进一步跟踪和调研。,第二部分 项目初步定位和可行性结论项目可行性结论,|THE END|,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,