20111125_杭州酒店式公寓市场研究报告43p.ppt

1,杭州酒店式公寓市场研究报告,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2,主要内容,拱墅区酒店式公寓概况,杭州酒店式公寓概况,本项目销售建议和意见,2,1,3,3,杭州酒店式公寓概况,1,市场分析：杭州主城区在售典型酒店式公寓项目分布较为集中，除滨江及钱江新城板块外，拱墅区桥西拱北板块成为另一个聚集区,红杉雅园,宜家时代,同方国际,西溪天堂,领骏世界,视界之窗,远洋商务区,名爵公馆,雷迪森财富中心,西溪壹号,原筑壹号,盛泰名都,东方红街,万银国际,君尚金座,城市之星,蓝色钱江2,华联UDC,华润万象城,润和信雅达,星光国际公馆,方正360空间,天邑国际,供应板块未来酒店公寓供应面积达到80多万方，供应时间集中在2010-2012年；从现有板块特点来看，滨江、钱江新城、下沙和三墩祥符为供应的热点区域；未来竞争本项目区域未来酒店公寓物业相对较少，与本项目直接竞争弱。发展趋势未来火车北站的仓储物流基地规划与地铁站点的规划，将会为项目带来大量对酒店公寓需求的商务客群；,中天西城纪,1,5,6,中天西城纪,10年3月,9月,11年3月,9月,12月,12年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,3.02万，60m2，剩余517套,8月,9月,10月,11月,剩余2.5万m2，主力60 m2，2.5-3万/m2,下半年集中放量以高端产品为主,市场分析：杭州市场已知的销售较好的酒店式公寓，基本实现在2012年上半年去化完全，部分楼盘会在2012年年底实现尾盘销售,领骏世界,剩余2.3万m2,万银国际,5万m2，40-70m2，剩余238套，平层售价2.3万/m2，,泰地北上新城,华元天鹅堡,3万m2，40-190 m2，均价3万/m2,剩余3.4万m2、33-80m2、均价1.36万/平米,西溪天堂,君尚金座,世茂江滨Cosmo,同方国际,原筑壹号,汉峰峰公馆,东方红街,IBC,保利湾天地,海辰水岸晶座,剩余0.8万m2，150-240 m2，4万/m2,剩余1.1万m2，17000元/,剩余1.5万m2，60、103 m2，3万/m2,剩余4.2万m2，39-101m2，均价9800/m2,剩0.2万m2，40-50 m2，2.3万/m2,5万，4栋，户型未定，住宅1.8万/m2,剩余1万m2，51、90m2，2.8万/m2,剩余0.1万m2，30-50，均价25000元/m2,剩余0.7万m2，23-120 m2，2.1万/m2,剩余4.1万m2，新推71 m2精装LOFT，均价8900/m2，,华盛达阅城,40,50,60,70,80,90,100,150,200,250,300,350,400,450,500,550,100万,200万,300万,400万,500万,600万,700万,800万,900万,市场分析：通过面积和总价的排布，我们发现，40100平米，50-300万总价的产品将是市场上聚焦区间,总价,面积,1,9,市场分析：杭州主城区酒店式公寓存量房目前已经超过7063套，按照以往月均去化水平需近16个月,库存量达到高峰时期为今年一季度，分别为7172套、7121套、7262套，业内分析，主要原因可能是由于2010年末政策不明朗，购房者不敢轻易出手，再加上2011年初调控政策的出台，更加固了购房者的观望情绪2011年8月份的库存量与往年同时期相比较，也明显处于较高段位，2009年8月份统计库存量为3988套，2010年8月份为4633套,1,10,杭州主城区类住宅产品各大板块分布示意图,市场分析：杭州酒店式公寓各板块下沙存量占比最大,主城区存量酒店式公寓70以下成主流,板块竞争最为激烈的下沙板块以2042套库存量占据了第一位置，库存面积为12.2万方，占杭州主城区类住宅产品库存的28.9%,70平方米以下的库存量为4914套，库存面积为245936.84平方米，占总库存套数的69.57%；7090平方米的库存量为1152套，库存面积为87025.69平方米；90-120平方米的库存量为502套，库存面积为51161.33平方米.,1,市场分析：由于住宅市场遭遇到最为严厉的调控政策的影响，一直处于不限购不限贷的商业地产，无论是在市场当中的地位还是在企业的开发地位而言，都迅速崛起。,11,2011年 10月份杭州主城区各物业成交数据,2010年全年，全市共成交酒店式公寓6233套，总成交面积达到39万平方米，同比上涨112.97%2010第四季度杭州酒店式公寓总成交量为2642套2010年10月，杭州主城区（不含萧山、余杭）酒店式公寓共成交361套2011年10月杭州主城区酒店式公寓成交750套,1,12,2011年前三季度销售前十楼盘汇总,1,13,拱墅区酒店式公寓概况,2,区域内现有酒店式公寓竞争对比分析区域内未来半年内将推出的酒店式公寓,随着调控的不断深化，使得住宅市场受到“冲击”。相对而言，国家对商业地产方面并没有明显的政策变动，在此背景下，商业地产受到房产类投资者的高度关注。,2,竟品分析,成交客户群：1、区域内私企业主，投资客户为主；2、部分浙江投资客户；3、部分过渡型自住以及小型创业型公司；,居住功能设计，户型紧凑，面积集中在5055为主，多数户型短进深，大面宽，面宽达5.4m，增强户型的通透性，提升居住舒适感。,户型种类丰富，均无阳台配置，以方正户型为主，大空间无分割涉及，卫生间紧凑。,54平方米户型；开间进深比较大，近5.5米大开间；由于户型过于方正，空间功能布局较难合理；,33平方米小户；开间进深比较大，空间设计十分紧凑；仅有朝北开窗；,65平方米户型；传统的酒店式公寓长条形户型；仅有朝西窗户，开间进深比较小；销售情况较差，作为特价房促销；,竟品分析,竟品分析,领骏世界项目总房源912套，经历2010年3月28日，4月3日两次开盘，直到目前，已销售673套，销售率为74%；,优势：1、地段优势+低总价；2、赠送国际品牌家电，精装修材料配置较高；3、高力国际物业+实用配套。,劣势：1、交通拥堵，和平会展附近较嘈杂；2、小规模体量，自我配套面积少；3、无小区绿化，环境品质一般,竟品分析,精准标准较高，送洗衣机、电冰箱、电磁炉、微波炉等；,华元领骏世界（精装标准3000元/）,户型结构较差，内部空间结构不规整，部份户型卫生间设置在靠窗处，影响内部通透性、采光。,LOFT户型存在内部空间的不规整和部份户型卫生间靠窗设置影响通透性；户型内部挑空设置过于单一，不仅浪费有效使用空间，且挑空效果并非最佳，应分区域局部设置；上下卫生间功能应有区别，如下层仅设置座便器、洗手台、洗衣机放置处即可，上层增设淋浴房，更有效利用空间。,竟品分析,无纯正的方正户型，朝西劣势户型较多，多数没有阳台；4.75米LOFT户型居住舒适度差；,赠送飘窗,少有的卫生间内置设计,不方正户型；无阳台设计；客厅朝西；,69平方米,领骏世界特价优惠活动：团购10套以上可享7.7折优惠；未满10套，购房享受全款83折，按揭85折优惠。华元自从推出“双保险计划”以来，本周所有在售项目累计预订41套，在售项目中成交最多的是领骏，因市中心，77折,同时又是承诺补差试点楼盘，占到50%。使其上门进线量明显增加。,2011年4月举办西溪湿地专场小型房展会，旗下所有优盘参展，购房即可享受较大幅度优惠。2011年10月22日，华元推出的“老业主答谢券10万元返利”活动。活动主要针对的是华元老业主们，只要是老业主带领亲朋好友前来购房的，并且在10月31日之前签订购房协议的，均可获得10万元答谢券一张，并且超出300万元的部分，每增加150万元，就多赠送一张。,华元房产“双保险购房计划”海报,竟品分析,营销大胆创新，吸引眼球,21,竟品分析,优势：1、低单价、低总价2、周边项目均处尾盘期3、精装修交付劣势：1、50年产权2、无公积金、无管道煤气3、营销表现较差4、地段偏远，投资难回报,客户群：1、温州、金华炒房团；2、周边自住刚性群体；,位于华丰板块的泰地北上新城，赶在新政出台前的4月10日开盘，采用杭州极罕见的大批量推售，共计推出6栋1500套房源，售况惨淡，成交均价持续下滑，低于开盘价20%，目前销售率65%。,位于华丰板块，10万方纯商业办公性质项目，主力40-100平方米精装修酒店式公寓产品,商住兼用户型设计：通过提供基本简装修，灵活规划两种使用功能户型方式。功能的灵活运用，带来产品的模糊定位，对不同购买目的客户有一定抗性。,竟品分析,典型户型A 为33平米方正小户，提供商住两种装修建议，体现空间利用的多样性，53平方米户型方正，可作为自住两房使用；89平方米户型南北通透，可作为小三房自住使用；,阳台,干湿分离洗手间,双阳台设置,无窗户的暗房,洗手间干湿分离,竟品分析,海辰水岸晶座LOFT3室2厅2卫1厨面积:50.86m2,海辰水岸晶座LOFT4室2厅2卫1厨面积:71.94m2,LOFT户型，居住功能布局，短进深，大面宽，户型通透性强，户型空间利用率和居住舒适性提高；上下卫生间内部不同功能设置合理，值得借鉴；边套转角采用大户型布局，通透性、采光性最优化，更有利于户型价值的提升。,竟品分析,竟品分析,前沿招商经营理念：以周边消费需求为导向，采取招商先行、规划跟进的开发模式；专业的商业硬件打造，流线、布局、设施设备等，专门邀请各业态的商家专项模拟，为各类业态量身定做，使建筑与商业完美契合。整体持有、只租不售、统一经营的模式，促使各个商户形成良性互动的局面；放水养鱼、培养商圈的租赁政策，确保商业体的长期良性发展；特筹建第三方商业运营公司，全程进行商业运作，与众商家共担风险，分享成果。,项目的LOFT有4.79米。大量商业采用租赁的方式，进行管理。样板间的设计比较好的表现了其居住空间的合理性项目的LOFT有4.79米。把产权重心放置在写字楼上每层出售。酒店式公寓未有产权，只有使用权，这正是考虑有大量的商业，对周围的房屋租赁需求将会加大，这样的公寓则可以满足需求，正是对投资客是个很好的机遇。,城中心板块的大型商业综合体,26,4555,户型设置一般，较长进深，挑空设置较为单一，空间利用率不高。,竟品分析,一面采光，毛坯房（可为客户提供装修服务），层高4.79米，无独立产权，四十年使用权。大量的商业采用招商形式，开发商自行管理,建议客厅挑空，有利于采光。,楼板客户自建,竟品分析,现有购房优惠：1、自11月4日起享受单价减免人民币1000元平方米的优惠；2、在定金协议签订后10天内签正式购房合同，享受85折优惠（特价房享受8折优惠）；3、一次性付款享受96折优惠，商业贷款享受98折优惠。购买车位优惠5万/个。,28,进深长，南北带窗，通风性能增强。动静分区，北部为厨房和客餐厅，南部则为休息空间。宽敞大气，该户型充分利用了每一个空间，卧室南向带阳台也不仅便于观景，而且延伸了活动空间,B户型,60平米A户型,竟品分析,户型方正，只有西面带窗户，通透性不好。客厅和卧室面宽较大，其中卧室开间3.2米，采光好。动静分区，南部为休息空间，北部为客餐厅和厨房，界限分明。每个功能区间面积都比较大，居住相对比较舒适。卧室南向带阳台，不仅便于观景，也延伸了活动空间。,市场在售产品特征：户型面积：集中在三个段：30-40，5060，70-80，以5060为主；产权方面：以50年公建用地性质、40年商业用地性质为主，少量留用地（使用权租赁形式）；功能规划：以“偏住型”户型设计为主，少量为商住两用；户型结构：LOFT户型有较大比重，短进深，大面宽户型上更具居住优势；销售状况：LOFT户型受欢迎，性价比相对较高，中小户型4060户型更受欢迎（投资、自住两宜）；精装修：项目均以装修交付，一般装修标准在2500元/左右，部份项目全装全配（精装修基础上，送家具家电等），拎包入住；未来供应：城北正处在旧城改造提升阶段，产业的“退二进三”，商业、办公规划用地大增，可预见“商改住”物业供应量将保持较大的供应，竞争加剧，高性价比是区域“商改住”物业取胜关键。,2,小户型、低总价、精装修、居住性、高性价比,30,酒店式公寓购买需求特征总结：酒店式公寓类项目的购买需求以投资为主，并不是刚性需求，酒店式公寓更多的是作为一种投资类的产品，并不是生活必需品。投资性需求：首先是投资渠道：浙江的民间资本雄厚，居民手中的闲散资金较多，对于普通居民来讲，投资渠道仍然相对匮乏；而酒店式公寓宜居宜工，出租率较高，能实现固定回报；其次是房产政策：新国十条出台之后，住宅市场受到房贷等条款约束，而商业地产并未出现政策变动条款，在此消彼长中商业地产渐渐占据上风，目前多数投资者对市区的物业还是较为看好的。自用需求：由于住宅物业的高价格，部份刚性需求关注酒店式公寓物业，高性价比，短期过渡用途，但由于生活成本（水、电、煤）相对较高，抗性加大，购买比重相对较小；另一类自用需求为有实力的小型创业公司，如创意工作室等，宜居宜工，倾向于LOFT户型结构。,2,2,32,2,33,本项目销售建议,3,34,市场打分法确定产品均价酒店式公寓1、通过市场打分法确定现在时点静态均价通过取市场在售与本项目目标客户相似楼盘及将要开盘同类楼盘进行比对，按照关键因素打分，按照参照性的强弱，分配一定的权重，以参照楼盘的价格推导出本项目的现在时点实收均价。,3,35,3,平层毛坯价格：,LOFT毛坯价格：,平层建议项目以高档精装入市，平层精装修成本约2000-3000元/，装修标准报价3000-3500元/以上；LOFT考虑精装入市则预算3000左右装修成本，报价在3500-4000元/左右。则现时点本项目开盘实收均价：平层约13729(元/)LOFT约16802(元/),36,修正值：平层精装：16000(元/)LOFT毛坯：17000(元/)LOFT精装：20000(元/),3,项目基本数据：,入市时间：本项目商业部分符合预售条件需在2012年7月,结合目前在售酒店式公寓的情况分析，明年部分项目将处于尾盘销售，建议本项目销售时间暂定为8月份（后期根据市场走势确定具体的开盘时间）,37,3,目前市场上的精装修价值主要由基础装修、价值提升点、增值部分三个部分构成：,基础装修,客餐厅乳胶漆墙面客餐厅地砖卧室木地板厨房卫生间防滑地砖厨房卫生间墙砖厨房卫生间防潮天花（铝扣板石膏板）厨卫洁具橱柜燃具户内门入户门吸顶灯对讲系统,价值提升点,橱柜品牌（国际名牌）洁具品牌（国际名牌）燃具品牌（国际名牌）木地板材料（实木）木门材料（实木）地板材料（石材）窗户台面材料（大理石）,家电：空调（分体中央）电视冰箱高科技：新风系统LOW-E玻璃智能化（红外防盗应急报警等）,增值部分,目前市场上的精装修标准以价格为标准，分为3类：1、1500左右；2、2000-3000、3、3000以上,项目精装修建议-精装标准,3,此部分是以对市场上的精装修项目进行调研的基础上，得出的以精装修价格占项目售价的比例为选取标准,1:悦公馆,精装修标准：对外报价2800元/平米，精装修标准占销售价格的18%左右；,2:东方红街,精装修标准：对外报价2500元/平米，精装修标准占销售价格的10%左右；,3:领竣世界,精装修标准：对外报价3000元/平米，实际成本不祥，但装修档次较高；精装修标准占销售价格的12%左右；,目前市场上的精装修标准占销售价格的比例主要集中在10%-18%,3,通过对精装修价值构成体系、精装修价格档次、精装修标准占售价的比例分析，然后结合本项目的实际情况来得出本项目的精装修建议,1:精装修价值构成体系,建议以基础装修为主，然后结合部分价值提升,2:精装修价格档次,建议位于有重点的提升标准区间内：1500-2000,3:精装修占售价比例,以10%-18%的主流区间估算：1800-3000,4:本项目的实际情况,为保证项目品质，精装修标准不能过低；考虑到目前市场情况，为避免因为精装修给项目总价造成额外负担，因此建议尽量控制精装修价格标准；,项目精装修标准应在保证有重点提升价值的基础上控制标准，故建议本项目的精装修标准为：2000-3000元/平米,3,41,3,物业管理的完善和创新有利于提高本项目物业价值，并保持本项目的后续竞争力。为与本项目的定位相符，增强客户信心，故建议聘请知名品牌物管公司（第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、怡和高力）服务本项目。,公共环境保洁服务24小时公共秩序管理服务公共设施设备管理维护服务环境绿化管理服务环境蚊虫消杀服务收费管理,社区交通秩序维护机动车辆停放管理服务物业装修装饰管理来访接待服务业主档案资料管理服务,专业基础管理服务,42,3,43,3,