银亿地产年度总结.ppt
银亿阳光城2007年度企划工作总结报告,上海新聚仁机构/上策机构2008.01,一、销售情况回顾二、企划情况总结三、明年工作计划,Contents目录,一、销售情况回顾,07年销售区域为A、B、D区域住宅销售1845套商铺销售81套车位销售228套总销金额约7E目前AB区剩余房源已不多D区销售约2008年销售任务主要是C区、D区及黄金水岸部分,项目签约销售总结,06的疯狂抢购与07年上半年的惨淡成交形成鲜明对比，项目面临的主要困难如下：消费透支银亿06年的成交量占大庆房产市场总成交量的80市场预期市场预期房价会下调，导致观望气氛浓厚客户心理由感性消费过渡到理性消费，冲动性购房者基本消失市场竞争周边竞争个案林立，且有联手攻击银亿的现象工程质量交房后发现工程质量有问题，严重背离客户心理预期当然，其中最重要的任务就是要解决由于工程质量导致的口碑不利问题，经过07年上半年甲、乙双方的共同努力，销售终于在6月份开始好转并走上正轨。,PART1.面临问题回顾,PART2.解决方案回顾,保证项目工程质量：甲方真诚面对问题，加强对施工质量的管理完善售后服务品质：完善对售后维修、退房及学区等问题的解决丰富多种营销手段：丰富的价格策略及各种促销手段调整广告宣传方向：不断根据实际情况调整推广策略,经过一年的努力，随着项目由期房过渡到现房实景，甲、乙双方解决了大量由交房引起的问题，成交量在下半年显著提升，成交价格小幅度高密度调整，最重要的口碑问题也有了较大程度的扭转，基本上顺利的完成了今年的销售任务，同时为项目08年的推广工作打下了良好的基础。我们仍将继续努力，我们也坚信明年会更好的完成销售工作。,二、企划情况回顾,PART1.整体策略回顾,整体定位：07银亿升级版,银亿阳光城,银亿湖滨国际,全面升级/整体超越,西城区/明湖畔/国际美宅,案名,Slogan,Logo,PART2.推广节奏回顾,6/30AB加推开盘,5/26看房活动集卡,样板房完成展示中心完成销售道具完成,8/25D区内定,9月教师节活动中秋节活动,售楼处裱板及灯箱灯杆旗钟楼巨幅工地围墙DM房型图册户外高炮等更新网站更新,易拉宝活动展架参观券现场围板电台电视投放,重要事件,企划配合,D区案名D区logoD区slogan户外高炮等更新海报房型图册,户外高炮等更新,11月、12月送券活动抽奖活动,易拉宝拉网展架看房车调查问卷设计,PART3.推广方式回顾,整体策略：全方位高密度推广策略,现场攻击策略,销售道具策略,媒体运作策略,活动营销策略,豪华展示中心、入口广场、样板房、样板区,CF、DM、房型单片、海报、模型、易拉宝、看房车、工地围墙等,户外看板、电话亭、报纸展架、报纸、电视、电台,看房抓钱活动、银亿会员抽奖活动、节日送券活动,PART3.（1）现场攻击策略回顾,豪华展示中心、样板房、样板区、入口广场、超大模型及Logo墙等现场实景极大的震撼了大庆购房者，成功塑造银亿阳光城大庆第一大盘的项目形象，为项目的销售工作奠定了良好的基础。,PART3.（2）销售道具策略回顾,CF、DM、房型单片、海报、模型、易拉宝、看房车、工地围墙等销售道具完善的帮助了业务员说服并赢得客户，并间接的帮助银亿项目的成功塑造形象。,PART3.（3）媒体运作策略之报纸稿篇,品牌篇,升级篇,活动篇,体验篇,实景篇,高性价比篇,AB区,形象篇,卖点活动篇,D区,主题品牌篇：银亿地产，荣耀大庆升级篇：全面升级，整体超越活动篇：金猪兆银亿，看房添豪礼体验篇：来西干线看看你梦想中的家实景呈现篇：震撼实景，全城大赏高性价比篇：没看过银亿阳光城，绝不轻易买房D区形象篇：大庆湖居时代到来D区卖点形象篇：各分卖点活动介绍整体形象篇：高品质尊崇生活，如您所见回馈篇：岁末感恩回馈，大礼精彩放送,整体形象篇,回馈篇,硬广共计：53篇软文共计：20篇,结论：根据案场数据统计，其中D区卖点形象系列稿（分卖点+活动介绍）效果最好，平均每篇来人45组，而升级篇效果最差，平均每篇来人8组。从媒体效果分析，可以得出以下结论：项目实际卖点稿件效果相比形象稿件效果更好一些带有活动告知的稿件效果更好一些另外，还可以从以上结论出分析出其他结论：湖滨国际较高档次形象的塑造吸引大众目光，说明此类物业有市场需求大众对于促销活动有较高的热情，活动的举办对于销售的促进是非常明显的,07升级版推广系列稿,07升级版SP活动系列稿,感谢系列情感诉求稿,07升级版现房系列稿,07升级版全景系列稿,“没看过”现房系列稿,湖滨国际形象系列稿,湖滨国际公开系列稿,湖滨国际卖点系列稿,PART3.（3）媒体运作策略之户外篇,1期,2期,3期,4期,主题：1期：西区核心典范（3月更新）2期：银亿地产，荣耀大庆（4月更新）3期：全面升级，整体超越（5月更新）4期：湖滨国际（8月更新）,户外高炮：8个楼顶看板：1个地面牌子：8个,07年度户外共更新4轮，在大庆主要区域均已覆盖，较成功的塑造银亿项目的整体形象。,PART3.（4）活动营销策略回顾,看房抓钱活动,送券抽奖活动,看房抓钱活动：5月26日，参观完制定区域后即可参加抓钱活动送券抽奖活动：1112月，银亿会员领取提货券并填写调查问卷参与抽奖结论：从活动效果来看，两次大型活动均带来较大来人量，使现场气氛火爆，并为银亿带来良好口碑，使银亿会会员数量猛增，并为销售做出巨大贡献，另外活动成本较低，性价比高。,07年企划工作总结：在诉求上，项目实际卖点宣传效果更为理想从湖滨国际的推广及市场反应来看，项目塑造的高品质形象是很成功的 活动营销取得巨大成功，银亿会的口碑宣传、新老业主的互动对于销售起到了非常关键的推动作用,三、明年工作计划,从推广角度分析，项目现况如下：,区域市场大盘林立，竞争激烈，且市场成熟度逐渐提升项目通过两年的推广运作，在大庆已经家喻户晓豪华售楼中心、入口广场等实景，成功塑造项目高性价比形象通过报纸稿等媒体炒作带动销售所起的实质性作用已经不大通过银亿会的运作，发现银亿会活动对于销售起到很大作用,PART1.项目08年运作目标,消灭市场上的不利口碑，树立项目及银亿集团的美誉度对产品高品质等特性的准确诉求，媒体的立体化推广，进一步增 大现场的来人来电量，重新掀起银亿产品在大庆的销售热潮升级项目形象与档次，最大限度提升产品价值通过系列SP活动的举办，全面推进销售，扩大口碑，增强美誉度,PART2.项目08年企划策略,整体策略：塑造产品高品质豪宅形象，成就西城区乃至大庆高端市场明星个案案名：银亿黄金水岸主推Slogan：城市中央领地 至尊湖景豪宅辅推Slogan：一湖 一宅 一世界 超豪华湖景大宅 新城市精英尊邸 为城市精英，创作一生臻藏 纯生态规划 全湖景豪宅,主推Logo,辅推Logo1,辅推Logo2,辅推Logo3,VI展示,PART3.项目08年推广策略,根据对07年的总结分析，我们得出08年推广手段：主要推广手段：SP活动营销通过银亿会开展以维系老业主及拓展新业主为主题的活动辅助推广手段：常规媒体运作户外、报纸、电视、电台等常规媒体综合运作,PART3.项目08年推广策略之活动策略,银亿会活动,新客户活动,踏青寻宝活动冰品节活动奥运竞猜活动,嘉年华活动时尚派对活动拍卖开盘活动,项目实景区域作为活动场所打击不利口碑,树项目形象,促项目销售,立项目口碑,银亿08年活动安排,PART3.项目08年推广策略之媒体策略：,媒体策略：“通过户外树项目形象，通过报纸推项目活动，其他手段做辅助补充”分析如下：项目已家喻户晓，但08年度仍有新区域推广，故户外广告支出是07年的1/3；平面媒体需告知活动及开盘信息，且需保持项目热度，故投放量与07年相当；08年度活动安排密度较大，故此块支出需比07年有较大程度提高；为保持项目热度，在79月份选择大庆当地知名电台，冠名奥运类节目；总体08年推广费用与07年度相比保持同等水平。,结合项目08年推广节奏,开盘,开盘,黄金水岸花园洋房D区未开房源AB区剩余房源,黄金水岸单身公寓黄金水岸高层C区,销售对象：,开盘,开盘,户外,报纸,网络,模型,三维,电视,电台,展架,活动,道具,树立黄金水岸形象,树立C区形象,全年投放，平均每周2篇，重要结点增加投放密度,5月、10月按开盘时间进行更新,模型制作,模型制作,三维广告制作,广告电视投放,电台奥运类节目冠名,5月、10月按开盘时间进行更新,按活动计划持续进行，树立银亿项目在当地房产市场的霸主地位,制作,制作,80,290,0.2,13,28,40,40,16,120,20,内容,预算（万）,总媒体预算：647.2万,我们相信，明年会更好,THE END,
