北京大城时代中心商业写字楼项目营销策划报告（完稿）102PPT(1).ppt

2007年8月,大 成 时 代 中 心 营 销 报 告,营销必须解决的问题是什么？,探索/营销方向,我们是基于什么前提谈营销？,剖析/营销视角,针对本案的营销解决之道？,思考/营销策略,提案架构/Contents,策略执行的战术运用？,行动/营销执行,探索/营销方向,产品价值构建,产品特质提炼,剖析/营销视角,市场背景,思考/营销策略,行动/营销执行,目录引擎/Contents,销售执行,本案营销之前的课题研究？,PART 1：探索/营销方向,营销推广策略制定的基础 产品脉胳梳理,本案营销之前的课题研究？,PART 1：营销探索/方向,大成时代中心产品价值体系构建基于对本体认知的再思考,本案营销之前的课题研究？,PART 1：营销探索/方向,项目主要特性地段价值,北望长安街，东临西四环，奥运场馆傍左右，绿色资源环绕,京西，长安街畔，承续2000年文化脉络、历史积淀，坐拥繁华与文明 西四环，快速连接京城中西部各主要功能区，产业链条多向延展 环绕于五棵松奥运场馆的健康生活，坐拥奥林匹克之风云际会 40万平米北京国际雕塑公园，与西山遥相呼应,一个事实：城市扩张的影响力,产品价值体系构建,PART 1：营销探索/方向,一个机遇：综合型业态的稀缺价值,集高尚公寓、办公、商业为一体的综合型城市专署业态高尚综合业态的形象提升带动项目大西区的整体价值提升品牌商业的入驻，充分弥补区域配套空白，提升区域综合品质,项目主要特性复合价值,产品价值体系构建,PART 1：营销探索/方向,项目主要特性地标价值,一个突破：区域鲜明的识别标志,区域内地标建筑:来源于建筑高度,但不仅是因为建筑高度 前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,带动区域未来发展 标杆性指导地位:承载城市多种功能,指引土地资源稀缺型项目发展方向,产品价值体系构建,PART 1：营销探索/方向,项目主要特性品牌价值,统一性，三类物业统一高尚形象打造品质生活 口碑性，形成人口汇聚之地，增强“大成”口碑传播效应 高端性，高端产品对应高端客群，市场形象高举高打 价值性，京西房地产市场的未来发展带来新的区域形象,一个品牌：打造成功产品的规律性,产品价值体系构建,PART 1：营销探索/方向,城市 地标 品牌 综合体,城 市：指向区域，城市显性特征鲜明地 标：指向产品，前瞻性、创新性设计的指导意义品 牌：指向价值，品牌实力、高端保障综合体：集“住宅+办公+商业”三位于一体 高端物业综合价值链推动区域发展,结论：产品特质提炼,产品特质提炼,PART 1：营销探索/方向,我们是基于什么前提谈营销？,PART 2：剖析/营销视角,背景12008，喜忧参半,2008的奥运契机推动项目价值最大化的实现，2008的工期影响，考验开发商的资金实力及客户的等待耐心。核心：提前准备，应势而动。,市场背景,PART 2：剖析/营销视角,PART 2：剖析/营销视角,背景2公寓市场如火如荼,供给小、需求大、价格高，利用公寓市场特点趁热打铁。但最大的竞争来源于自身。目标：呼唤属于我们的客群。,市场背景,PART 2：剖析/营销视角,背景3办公市场不瘟不火,需求温和，价值理性。在略显低迷的办公市场中怎样树立本案办公部分的独特价值打造？思考：办公产品另辟蹊径。,市场背景,PART 2：剖析/营销视角,背景4区域市场没有先例,区域中没有类似的产品可以借鉴。我们是否独树一帜？关键在与引导和打造。关键：需求的引导，形象的打造。,市场背景,PART 2：剖析/营销视角,背景5经济过热，大力调控,贷款加息、现房销售、首付提高。所有预警红灯全面闪动。泡沫不再虚无，也许一触即发。预警：抓紧机遇，规避风险。,市场背景,PART 2：剖析/营销视角,机遇与挑战并存,这是一个多方博弈的市场，我们早已被推波助澜。市场形式可谓风云多变换，时势造英雄。因此我们要抓紧机遇，放眼未来，做到应势而动。,市场背景,PART 2：剖析/营销视角,针对本案的营销解决之道？,PART 3：思考/营销策略,绝对稀缺 VS 绝对需求,引爆市场 VS 把握节奏,综合产品 VS 高端形象,产品力,形象力,销售力,PART 3：思考/营销策略,营销目标,形象推广 VS 品牌塑造,传播力,营销定律 产品力 形象力 传播力 销售力,形象策略,推广策略,销售策略,产品策略,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,产品策略,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,产品策略核心,增加产品附加值，拔升产品品质,产品解读公寓,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,内廊式布局，4梯18户，非传统居住模式 东西式朝向，打破传统居住观念70%标准居住型 一居户型，功能尺度完善 建筑时尚，配套便捷完善,产品重塑服务式精装公寓,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,建议：1、成品精装，一步到位。精装标准2000元/，建议带部分家电 2、引入酒店式服务，提升居住品质。,目的：提高品质力，加强竞争力、提高产品附加值,产品建议,配送家具电器推荐,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,“西区新中坚”人群,第一类：“向富心理”人群 以中关村等企业的市场人员和白领为代表第二类：“创意标榜”人群 以文化圈的创意人和新兴的创意产业人群为代表第三类：“隐士情结”人群 主要为机关部队大院，企事业单位人群为代表,PART 3：思考/营销策略,客群锁定 服务式精装公寓,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,年龄特征 25岁35岁为主力的消费客群家庭特征 大量单身贵族，部分新婚两口之家家庭收入 家庭年收入大于25万元，收入来源丰富时代特征 对生活品质有高追求，对西部有强烈的区域认同感 注重信息交流的多元化个性特征 开放，自我，朝气，思想敏捷、开放，传统观念减弱置业特征 首次置业的自住型客户或多次置业的闲置型或投资型客户购买动机 交通便利、产品吸引、投资需求等,PART 3：思考/营销策略,“西区新中坚”人群主要特征,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,产品解读办公,50年产权 空间分割小，面积紧凑 承重墙不能改，无法任意改变房间功能性 独立式卫生间，产品意指soho形态未来使用成本高,非传统写字楼发展模式,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,定位方向探讨1 studio工作室,定位契合度1、地理位置适宜2、综合业态适宜3、立面形象满足4、产品特点符合,定位矛盾1、价值矛盾：租金回报入不敷出2、需求矛盾：真正使用者难以到达此消费水平 真正购买者难以得到良好回报3、形象矛盾：studio形象的市场泛滥带来 低价值、廉价品质感。4、价格实现：不能完成该物业价格拔升使命,Studio工作室定位不适宜本案,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,定位方向探讨2,源起：一种需求的产生,交通通达性良好的内部洽谈环境齐全高档的生活配套服务高品味的娱乐休闲设施,外地往来业务公司与驻京办事处对“社交+居住”环境有着共同要求,高档社交场所、高端居住场所合二为一,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,现状：当前该种需求解决方式,根据以上数据分析观察，海淀区西区酒店“长包房”的年支出费用基本在12-45万元之间，此外，诸如：限制外来访客、收取服务费等限制性条件存在制约。,存在大量“居住兼社交”需求客群，但供给市场基本为零,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,产品重塑私人行政公馆,满足迫在眉睫的社交需要满足体面品质的居住要求满足星级酒店的服务享受满足交通便捷的工作需要,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,建议：1、兼顾社交及居住功能的内部精装打造。专属化精装设计，精装标准2500元/。2、专属化星级物业服务。3、居室智能系统引用，提高科技含量。4、打造高品质礼仪大堂，高标准公共装修。5、配套高档商务会所，尽享完善商务功能。,目的：提高产品品质，模糊产品概念，实现价值最大化,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,产品重塑私人行政公馆,装修图片示意,商务感装修风格设计知名品牌的建材配备知名电器家具的配备齐全精装，提包入住,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,服务内容：1、私人管家服务 2、大堂助理服务 3、多种语言服务 4、门童服务 5、商务中心服务 6、房间清理服务智能系统：1、电器远程遥控系统 2、智能场景控制系统 3、GHP计量式中央空调系统,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,公共区域精装示意,商务会所会议厅,商务会所健身中心,商务餐厅,商务服务,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,PART 3：思考/营销策略,PART 3：思考/营销策略,客群锁定 私人行政公馆,“西区隐性商务”人群,第一类：驻京办事处 与西区政务部门紧密接触的外省商务机构驻京据点第二类：政务关系圈层 围绕在各大部委、军队、政务机构光环下的红顶商人第三类：私人工作室 以创意、设计、文化等产业为主导的私人或小型工作室第四类：投资客 浓郁区域情结、强烈产品认同的地产价值投资甚至收藏,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,PART 3：思考/营销策略,PART 3：思考/营销策略,隐性商务特征：他们利用京西特有的地理位置以及京西作为首都军、政、科研首脑基地的最大特性，频繁从事外事往来业务。关系圈层特征：北京西区大量的关系经济笼罩下的圈层特征非常显著，国家政务资源的整合优势是该圈层的生存基础。置业动机：他们需要兼具社交和居住为一体的星级产品。,“西区隐性商务”人群主要特征,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,PART 3：思考/营销策略,形象策略,PART 3：思考/营销策略,形象策略目的,PART 3：思考/营销策略,突破区域传统 树立区域地产新样本,区域产品形象概述：以“中堂”、“万科紫台”等项目为代表，西南区域项目在形象建立及推广上一贯遵循中式风，整体形象表现调性较含蓄、沉稳，缺乏年轻感、时尚感、国际感。项目形象突破：以项目产品特点为形象建立基础，以西南地标型产品为形象建立目的，为西南地产市场带来稀缺产品的同时，建立前所未有的区域地产形象新样本。,形象策略核心,PART 3：思考/营销策略,统一形象气质 贴近目标客群 塑造高位品质,整体形象塑造,PART 3：思考/营销策略,大成时代中心优势资源综合体,核心竞争力优势资源的集合成熟地域资源/稀缺产品资源/高端客户资源 创新地标资源/强势品牌资源,PART 3：思考/营销策略,推广策略,PART 3：思考/营销策略,“打破度量衡，改变参照系”强调“优势资源集合，三位一体”，高调入市，树立品牌地位，进入无竞争领域。,推广策略核心,PART 3：思考/营销策略,推广策略阐述-策略推广阶段划分及相关配合,项目先期预热 建立知名度07年9月11月上旬,公寓开盘热销 公馆产品预热11月中下旬08年3月,公馆开盘热销 项目确立地位08年4月,项目完美收官 打造口碑双赢08年5月-年底,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,以差异化产品形象入市，引发市场广泛关注，导入项目形象。,主题明确、强攻块打，开盘热销，建立项目形象。,深入解读品质，确立项目地位，支持项目价值。,口碑营销，打造品牌，创造双赢局面。,PART 3：思考/营销策略,推广策略阐述-策略推广阶段划分及相关配合,第一阶段 市场导入阶段（2007年9月）,推广目的:宣扬产品创新理念,导入差异化高端形象，引发市场关注,推广策略:业内炒作为主，网络配合传播 结合区域，导入产品形象，适于推盘前期,PART 3：思考/营销策略,推广主题：高端建筑集合 打造西区地标 大成时代中心 五棵松商圈地标新样本,第一阶段 市场导入阶段（2007年9月）,媒体策动：强势媒体+业内名人导入产品形象，引起业内争论；媒介配合:一家专业地产纸媒：红地产、新地产、安家 一次行业论坛：业内名人+专业人士+知名记者 一家大型门户网站：新浪、雅虎,PART 3：思考/营销策略,第一阶段 形象建立阶段（2007年10月-11月中旬）,推广目的：建立项目整体形象，引发市场广泛关注,推广策略：系列业内论坛+大众媒体传播 全面广泛传播，强力蓄势,PART 3：思考/营销策略,推广主题：地标性优势资源综合体呈现西四环 大成时代中心 五棵松商圈地标新样本,第一阶段 形象建立阶段（2007年10月-11月中旬）,媒体策动：大众媒体全面传播，系列论坛持续关注，全面保证有效积累媒介配合:大众传播：硬广+网络+户外+项目网站 系列业内论坛：业内论坛+地产类杂志硬广+软性宣传报道 补充媒体：短信+展会,PART 3：思考/营销策略,第二阶段公寓开盘阶段（2007年11月下旬）,推广目的：实现有效客群的关注度及开盘热销,推广策略：整合优势媒体，集中轰炸,推广主题：大成时代中心 绽放西区！,PART 3：思考/营销策略,媒介配合：主流媒体传播 报纸硬广：北青、北晚 专业杂志：新地产、安家硬广+软性宣传 网络：新浪、焦点、搜房网；户外：投放广告路牌；公关活动：开盘活动,第二阶段公寓开盘阶段（2007年11月下旬）,PART 3：思考/营销策略,第二阶段公寓强销阶段2007年12月-08年2月,推广目的：解读产品优势、整合传播，保持旺盛销售力,推广策略：保持主流媒体的投入量，以产品诉求为主，整合传播,推广主题：大成时代中心 服务式精装公寓火爆热销！,PART 3：思考/营销策略,第二阶段公寓强销阶段2007年12月-08年2月,媒介配合：公关活动：针对特定客群的主题活动、客户关系的维护与保养 主流报纸：活动或促销发布 网络：新浪、焦点网 创新型推广：贴片广告、公益海报、赛事看板 数据库直销：DM直投、俱乐部直销,PART 3：思考/营销策略,第二阶段公馆产品预热阶段08年1月-2月,推广目的：更新市场兴奋点，确立项目地位,推广策略：业内炒作+大众传播 更新市场兴奋点，建立产品价值,推广主题：大成时代中心私人行政公馆即将登场,PART 3：思考/营销策略,第二阶段办公产品预热阶段08年1月-2月,媒体策动：大众媒体全面传播，系列论坛持续关注，全面保证有效积累媒介配合：大众传播：硬广+网络+户外+项目网站 系列业内论坛：业内论坛+地产类杂志硬广+软性宣传报道 补充媒体：DM直投、俱乐部直销,PART 3：思考/营销策略,第三阶段公馆产品开盘阶段08年3月,推广目的：实现有效客群的关注度及开盘热销,推广策略：组合性投放，直接导入产品功能卖点,推广主题：大成时代中心行政公馆耀目上市,PART 3：思考/营销策略,第三阶段公馆产品开盘阶段08年3月,媒介配合：主流报纸：北青、北晚 专业杂志：新地产、安家硬广+软性宣传；网络：新浪焦点网硬广；户外：投放广告路牌；公关活动：开盘活动,PART 3：思考/营销策略,第四阶段各类产品持销及项目品牌建立阶段 08年4月-年底,推广目的：树立产品品牌，形成品牌销售力及产品持续竞争力,推广策略：针对产品消化结构，进行分类促销推广,推广主题：大成时代中心 地标生活完美呈现,PART 3：思考/营销策略,第四阶段各类产品持销及项目品牌建立阶段 08年4月-年底,媒介配合：公关活动：针对性的主题活动、客户关系的维护与保养 主流报纸：仅在项目关键节点或促销期投放 网络：新浪、焦点网硬广+软宣 户外：保持至少两块投放广告路牌 建立“大成汇”：达成项目品牌与开发品牌的双赢,PART 3：思考/营销策略,推广策略-推广媒体选择及媒体运用策略原则,媒体运用策略原则：波峰期集中风暴式投放。广度与深度并重。系列表现跌宕起伏。新型传播通道与传统通道互补。宣传物料项目气质与产品品质完整传达。,PART 3：思考/营销策略,推广媒体选择,推广策略-推广媒体选择及媒体运用策略原则,推广策略-推广费用预算,结合目前房地产广告媒体费用行情与市场平均推广投入预算，同时达到本案速度与利润双赢的最终目标，建议全案推广费用投入控制在总销金额的2%左右；另外，在实际操作过程中，预留总推广费用10%机动资金，据此说明，推广费用预算约在1,980万。,PART 3：思考/营销策略,PART 3：思考/营销策略,推广策略-推广媒体选择及媒体运用策略原则,PART 3：思考/营销策略,销售策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,销售策略前提：,工期相对延迟，大量回款滞后,产品体量较小，户型相对单一,销售策略核心：,通过销售价格控制 实现利润与速度的均衡,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,销售策略制定：,服务公寓先行保持稳定，行政公馆后续保证利润,服务公寓“平开高走”，引爆市场，建立形象 平稳入市，建立形象 阶段调整，降低风险 积累人气，良性循环,行政公馆“高开高走”，实现利润，品牌提升 高价入市，确立地位 主导利润，奠定价值 品牌建立，打造双赢,截止至07.7.31,价格评估,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,服务式公寓价格建议,服务式公寓价格建议,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,西四环周边的普通毛坯住宅价格平均为12000。西四环周边小户型项目的平均毛坯价格为13000。中关村同类价值项目售价超过18000。经济型户型稀缺性强，同期供应量少。产品多元化下，客群适应性强，产品接受度大。产品特点鲜明，立面现代，品质高尚,建议开盘售价13000元/平米（含精装修对外按2000元标准报价）,公寓预计2007年11月公寓开盘,截止至07.7.31,价格评估,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,行政公馆价格建议,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,行政公馆价格建议,租金反推：（3*36580）/810950元/平米按较高的租金回报标准，如“办公部分”与公寓部分同期开盘售价可达到109502500（精装）13450元/平米。以区域价格每年25的涨幅，预计2008年3月价格涨幅为8，134501.0814500元/平米,建议开盘售价14500元/平米（含精装修对外按2500元标准报价）,预计2008年3月行政公馆开盘,PART 3：思考/营销策略,产品策略,形象策略,推广策略,销售策略,服务式精装公寓开盘均价 13000元/平米（精装）,行政公馆开盘均价 14500元/平米（精装）,策略执行的手段运用？,PART 4：行动/营销执行,PART 4：行动/营销执行,一、销售节奏控制二、推盘执行方案三、销控制定原理四、价格制定原理五、销售团队架构,销售执行方案,PART 4：行动/营销执行,序盘,阶段二,阶段三,阶段四,阶段五,业内炒作区域造势/媒体炒作,阶段一,开盘,中盘,蓄盘,清盘,广域传播活动造势/全攻快打,拓展攻略话题营销/产品升华,人际攻略客户保养/口碑传递,渗透攻略借市造势/品牌奠定,蓄势积累业内传播/限量认购,开盘强销公寓强销/价格拉升,持续旺销新品入世/公寓借势,二次强销活动营销/业主回馈,名利双收实现利润/铸就品牌,推广核心,销售核心,整体节奏控制,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,07.907.10,07.1108.02,08.0308.05,08.0608.12,09.0109.06,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,基于工程进度：预计08年初正负零；09年初封顶；09年8月交付基于回款政策：期房必须封顶才能放款,推盘方案思考：,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,推盘执行A方案,销售速度与价格实现相对平稳，考虑到08前后的市场变化，力求合理控制价格的同时，实现奥运前85的总销售率。,服务式公寓推盘计划,总结：服务式公寓与私人行政公馆共实现销售金额8.86亿元，截止至08年8月，回款金额达到2.96亿元,【服务式公寓】销售周期：10个月 实现均价：13000元/平米 销售总额：4.21亿,【私人行政公馆】销售周期：8个月 实现均价：14500元/平米 销售总额：4.65亿,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,推盘执行A方案,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,推盘执行B方案,高速销售策略，确保08奥运之前完成100的销售率，前期回款较高，销售利润损失较大。,服务式公寓推盘计划,总结：服务式公寓与私人行政公馆共实现销售金额8.41亿元，截止至08年8月，回款金额达到3.4亿元,【服务式公寓】销售周期：7个月 实现均价：12300元/平米 销售总额：3.99亿,【私人行政公馆】销售周期：8个月 实现均价：13800元/平米 销售总额：4.42亿,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,推盘执行B方案,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,推盘执行C方案,通过高于市场水平的销售价格策略控制销售速度，在回款要求不高的情况下，实现利润相对最大化。,服务式公寓推盘计划,总结：服务式公寓与私人行政公馆共实现销售金额9.25亿元，截止至08年8月，回款金额达到1.94亿元,服务式公寓 销售周期：20个月 实现均价：13700元/平米 销售总额：4.44亿,私人行政公馆 销售周期：16个月 实现均价：15000元/平米 销售总额：4.81亿,推盘执行C方案,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,基于本案的整体营销策略，我们需要选择最适合的路径,方案A,Vs,Vs,方案B,方案C,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,方案A,优势,劣势,销售速度平稳，充分考虑08奥运市场影响及风险价格稳健，预留较大市场操作空间,相对快销方案，08年8月前回款金额减少4400万元 相对缓销方案，销售利润总额减少3900万元,销售周期最短 回款金额最高,实现销售总额最高,销售周期最长 回款金额最少,实现销售总额最低,方案A在全案销售目标的实现上具有较强的抗风险能力。,方案B,方案C,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,6.4万平米/8.87亿：13个月/4个销售周期,销售阶段控制,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,销控制定把握4原则：紧密配合原则、相对均衡原则、放量掌握原则、随时调控原则,紧密配合原则：销售价格与销售控制的紧密配合。,相对均衡原则：楼层相对均衡、产品层次均衡。,放量掌握原则：由服务式公寓向私人行政公馆过渡。,随时调控原则：营销过程中随时寻找均衡销售与实现利润相对最大化。,销控制定原理,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,销控制定原理,服务式公寓,私人行政公寓,07.1108.2,08.308.5,08.608.8,08.908.12,一期放量210套,二期放量150套,三期放量33套,一期放量80套,二期放量210套,三期放量103套,共计230套,共计103套,共计210套,共计243套,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,销售定价原则之朝向价差,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,东向+800,东南向+1500,西向起价“0”,西南向+1200,西北向+200,东北向+1000,由于全部户型均属东 西朝向户型，为了平衡东西朝向户型销售速度差异，建议东向户型均价高于西向户型800元/平米端头户型价格提升：西北侧带窗加价200元/平米东北侧带窗加价1000元/平米西南侧带窗加价1200元/平米东南侧带窗加价1500元/平米,销售定价原则之朝向价差,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,服务式公寓,私人行政公馆,PART 4：行动/营销执行,销售团队,推盘执行,销控制定,价格制定,销售节奏,市场中心：定期提供北京地产市场资讯报告定期提供区域市场研究分析报告定期提供区域市场竞争项目研究提供产品规划调整建议提供其它配合服务针对本案：特别设立市场专案小组进行项目全程市场跟踪服务。,企划中心：提供企划执行的策略建议。参与企划推广的方向讨论配合。提供促销活动的组织建议。提供网站建设的指导建议。定期提供区域市场竞争项目企划推广分析。针对本案：特别设立策划专案，配合跟进媒体、活动方案。,销售中心：从人力资源、业务推进、营销策划、内业规范等多方位给予本案销售支持。公司高端客户的资源共享。针对本案：实行总监监控，经理负责制，负责本案的全程营销运作。,PART 4：行动/营销执行,针对本案的营销团队，在营销的执行过程中，均是建立在以销售为核心的机制下，进行团队协作配合。,THANKS,