78_3802355_2010泰盈置业 水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇).ppt

1,水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇),谨呈：陕西世纪绿园置业有限公司,泰盈置业 水岸花城项目组 2010年9月25日,2,3,4,50万北城滨河品尚社区360门户都市生活,形象定位,5,北城门户。品尚社区。,6,最爱泊生活。,7,项目发展总策略：以产品力与高性价比入市，保证销售顺畅；后期通过产品创新与升级，以强势产品力建立市场新标杆，赢得品牌与溢价。,采用在规划建筑方面创新的方式,8,产品发展方向规划建筑发力,规划价值,北城门户 品尚社区,体现品尚社区感,以高层产品形成视觉中心，与周边低层环境形成强烈视觉反差以大面积水景园林景观冲击客户感官以满足业主日常生活所需的超市、餐饮等商业完善区域配套不足的劣势,以社区广场形成业主公共活动空间，营造社区人文环境以景观主轴、组团围合打造社区感社区边界、物业管理形成封闭社区,9,规划方案1全高层社区,项目产品分级,建议在景观资源最好的区域设置楼王，作为项目的价值标杆；在销售时可作为样板房展示出来，暂时不销售，制造新闻热点，提升项目知名度。,项目总指标,10,方案280%高层+20%花园洋房社区,首期启动部分“实惠型高层产品”，稳妥启动市场，降低入市风险；同时通过产品创新，依次推出“主力型高层产品”，引爆市场亮点；最后推出“标杆型多层洋房产品”，树立项目价值标杆。,11,12,产品规划设计的五个一工程,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,13,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,“北城门户 品尚社区”整体规划,14,本项目规划设计示意图整体花瓣式布局+组团围合,形式震撼：整体采用花瓣布局，克服全高层社区天际线过于平淡的不足，丰富社区规划意向；轴线贯穿：主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观；资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成社区活力核；空间围合：以叶瓣支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富；,规划设计示意图,规划设计思路：,主景观节点,次景观节点,主轴线,副轴线,15,物业排布及社区入口建议,主入口：原规划209地块的主入口在泾渭八路。从泾渭八路到本案入口是商业街。建议：一、与前期档次较低的多层住宅形成区隔，建议再规划入口广场，彰显昭示性和进入性；二、商业街务必做适当的品质提升，营造商业情景，建议先行招商。物业排布：为避免不同物业之间的遮挡，建议围绕中心水景广场一次排布多层洋房和高层，均能分享中心广场的景观，形成开阔的视野。,主景观节点,次景观节点,主轴线,副轴线,16,集中体现项目规划价值入口广场,入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。建议以绿植加小型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的社区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。凸显入口广场的形象。,入口广场,社区大门,住宅,开阔社区旋律的启势,17,集中体现项目规划价值社区主轴,社区主轴是社区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。这是一条耐人寻味的轴线，行走其间，多个景观、设施节点，让人流连忘返。,点线结合社区旋律的起伏,18,集中体现项目规划价值中心景观,中心景观是社区主轴的聚焦点，也是整个社区园林展示之集大成。中心景观集合了社区园林主题的核心元素，集中表现景观风格；同时尽量放大园林空间，体现现代都市的尺度感。,集中放大社区旋律的高潮,19,集中体现项目规划价值组团空间,组团空间是社区内部的私密空间。建筑之间形成一定围合，其主题景观元素的应用，与主轴风格互相呼应，整个社区相映成趣，构建统一形象。,呼应社区旋律的尾声,组团景观,20,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,“北城门户 品尚社区”城市界面,21,重点打造临长庆大道一侧，展示一个富有品质感的城市界面,长庆大道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的城市届面，给人先入为主的品质感。底部商业和上层住宅统一建筑形象，共同构建现代化的项目形象。,一条富有品质感的城市届面,22,建议现代风格，鲜艳、清晰，稳重的暖色调，富有都市气息,建筑风格：因项目周边自建房形象较差，建议采用现代风格，强化城市意向，让项目从周边环境中脱颖而出。强调竖向线条的打造，体现现代化的都市感。色系：西北天气条件较差，可采用鲜艳、清晰、稳重的暖色调，大气而不失沉稳，也与区域楼盘的颜色形成对比。,23,立面用材：面砖为主，大面积的玻璃面与面砖的搭配，体现品质感，提升档次,面砖能有力展现项目立面的高档品质。建议以面砖为主，可采用两段式，建筑上部位置辅以少量涂料。可采用大面积的玻璃面与面砖相搭配，共同体现品质和高档次。,24,注重细节：细部处理兼顾功能与建筑美感尤其是临长庆大道一侧，要统一形象,外立面需要考虑到细节处理，提升品质感；外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。对于空调位空间，建议采用百叶方式处理；沿长庆大道一侧是本项目主要的对外展示面，尤其要注重整体建筑形象，关注细节处理。,管道井,25,通过弧形阳台或弧形板楼设计，丰富建筑外观,建筑朝向景观的一侧，通过局部的弧形阳台设计，或者弧形板楼的设计，体现建筑与外部景观的呼应和互动，同时在景观中，丰富的建筑外观也成为了景观的一部分。,26,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,“北城门户 品尚社区”园林景观,27,本项目园林景观建议,1.主题风格建议：滨河水景园林，将水景元素植入社区园林景观之中。2.在入口处和中心景观施以浓墨重彩，形成2-3个有震撼力的景观节点，集中展示景观特色，形成项目园林形象的示范和标签。3.社区中的组团景观和其他次要节点，只需将主题元素植入，与主景观相呼应，不需大面积表现主题风格，以节省成本。,园林景观建议,1.项目定位：在泾渭区域板块，打造区域中高端项目就要形成一定的话题效应，需要通过有主题的园林景观，给市场鲜明的印象，让大家可以口碑相传。2.可实现性：项目所处位置属于滨河地块，选择适合本项目的景观植被，所需成本不高；3.园林与建筑的关系：通过水景和园景的规划营造，让社区形象更加“亲水近景”。而且可以降低现代建筑带来的冰冷的感觉。,原 因,28,入口广场：与两侧热闹的商业相结合，形成公共休闲空间,主入口广场体现大气、开阔的都市意向，将成为项目销售时的重要展示区广场设计应体现趣味、动感，同时要结合项目园林的东南亚风情主题；水系可以增加体验感，建议通过在小面积广场内设置旱地喷泉，喷水时为喷泉广场，无水时可作为人们嬉戏、停留的公共空间。,喷水时为喷泉广场,无水时可作为人们嬉戏、停留的公共空间,29,社区主轴：景观主要的展示面，立体绿化、路面铺装，节点布置休闲设施,主轴线是社区开放的休闲空间，以原生树木、地面铺装和休闲座椅为主要元素；可利用地块中原有的成树，让主轴线旁的原生树木构成生态环境的重要组成部分，与路面铺装、座椅结合形成自在休闲的社区气氛。节点处布置休闲凉亭或休闲座椅等，形成丰富的节点变化，不易产生视觉疲劳。,30,社区主轴：道路铺装的改变，绿植造型和节点设施的变换，产生步易景移的感受,道路铺装：不同节点变换不同的样式。变换地砖、石头等材质或颜色，形成不同的感受。绿植：采用不同的方式造型，包括不同的盆栽容器，不同的树木造型等。节点处布置休闲凉亭或休闲座椅等，形成丰富的节点变化，不易产生视觉疲劳。,31,中心水景：水是本项目景观的核心要素，建议以浅水面营造特色氛围，形成社区核心,中心水景结合旁边的主题广场设计，增添社区活力；从节约成本考虑，建议做浅水，可用石块在水中堆砌出一定高低层次感，让水上下流动起来，保持活水的清澈。中心水景底部的石块可不规则造型，在无水时也值得观看。这样水池中的水量不必长期保持，也可节约部分维护成本。,水池底部也是好看的造型,32,水岸处理：石砌驳岸、动物雕像、亲水连廊，不同材质搭配，再现滨河水景风情,在水面与地面的交界处，卵石铺成较为自由的曲线，形成不规则的驳岸。曲线组织水岸景观，木质的休闲步道，亲水的连廊，水岸配以动物雕像，生动再现东南亚自然风情。,33,主题广场：滨河水景元素小品的集中展示，结合中心水景，打造主题风情广场,形象墙，描绘体现滨河水景的花卉或者人物。,可驻足欣赏中心园林美景，同时兼有休憩交往功能,体现滨河水景的情趣小品，增加情趣感,34,线形水景，贯穿主轴尾声。浅浅的溪流，也是社区动起来的景观。水系的驳岸处，点缀小型东南亚元素小品，呼应中心景观，成为社区西侧建筑的中心，也是项目推盘后期的一个卖点。,轴线尾声：呼应中心水景，点缀元素小品，形成一条耐人寻味的轴线,35,组团景观：以绿植为主，细节处注意滨河水景元素的体现,组团景观尽量多铺绿，丰富的植被空间，成为高层住户的景观。休闲座椅或者其他公共空间等细节处，注意滨河水景元素的体现，给居住其间的人以深刻的印象。,36,组团内部道路：蜿蜒的道路，不同材质的铺装，回家的路也让人倍感惬意,社区公共道路道路尽量蜿蜒曲折，造成视觉层次感强烈，避免空间狭小，单一。步道可用不同材质铺设，如石头、鹅卵石、玻化石等。,37,在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。,一个极具震撼力的整体规划,1.,一个体现品质感的城市界面,2.,一个极具展示性的入口广场,3.,一个独具风格的主题园林,4.,一系列城市化的社区配套,5.,特色会所,360度商业,“北城门户 品尚社区”社区配套,38,会所功能,儿童娱乐,老年活动,图书娱乐,健身游乐,幼教器具、儿童玩具,棋牌室、麻将室,儿童书刊、报刊杂志、科普读物,室外小型儿童游乐设施、室外健身设施,1.功能不一定要很多，主要在于切合目标使用者的需求。而且对比市场其它项目“没有会所配套”，我们做到“有配套”就是创新。2.本项目的会所配套主要在于其功能性。可以将室内会所与室外泛设施相结合。尽量不占用过多的建筑面积。,泛会所与室内会所相结合的方式，形成项目的特色配套,本项目建议配套一些特色功能，作为项目配套的亮点。建议通过泛会所与室内会所相结合的方式，为社区的小孩和老人提供一些游乐、休憩以及学习的空间。,39,会所内的儿童娱乐室为放学回家的孩子们提供安全、健康的室内游乐设施,提供3岁-6岁的幼儿娱乐设施和6岁以上的儿童娱乐设施幼儿娱乐设施和儿童娱乐设施根据孩童特点分开布置；娱乐设施均设计软性铺垫，保护儿童安全；,40,棋牌室和麻将室为社区留守老人提供室内活动和交流的空间，丰富老人的晚年生活,棋牌室和麻将室都是为满足社区留守老人娱乐和交流的需要而设置；根据社区规模设计弹性空间，预留一定空间；,老人们在这里不仅能开心地消磨时间，更多的还能寄托各自的业余爱好，并在这里找到了展示才能的舞台。,41,阅览室不仅为老人们提供再学习和思考的空间，更为孩子们提供一个充满想象的场所,阅览室风格设计充满现代感；阅览室为孩子们提供儿童书刊、科普读物，为老人们提供报刊杂志等；阅览室同时是老人和孩子交流的空间，老人既可以看孩子，又可以满足阅读需求；,42,会所广场的健身游乐设施是孩子除了家之外最喜欢的乐园，也是老人运动锻炼的场所,提供健身设施和儿童游艺设施；将老人和儿童锻炼和休闲娱乐的空间结合起来，增加相互间感情的交流，形成和谐的亲情社区形象；,43,会所位置及形象：结合景观核心设置，形象现代、大气，符合都市感定位,位置建议靠近中心景观园林处，是社区主要的公共活动空间和项目亮点的集中展示。可通过会所/中心园林形成住宅的核心区域形象设计要点：符合城市住宅的总体定位，整体风格现代、时尚，形象上让人产生视觉冲击；会所前广场聚集人气，体现会所的城市性和开放性；配合主景观区，形成项目的主展示面；后立面通透，可纵览主景观区风景；用材可采用木和砖相混合，在体现风格现代的同时，通过自然材质的使用，与园林景观的自然风格形成一致；,44,45,本项目户型设计原则,1.平台达标。户型设计能够满足市场平台的基本水平，避免出现户型硬伤，避免客户的接受抗性。2.引入创新。各类户型都要做出一些创新要素或特色亮点，比如赠送实惠或“产品情景化”。3.主流产品情景化。主流产品要着重突出项目的景观优势，尽可能多的实现“情景化”。4.标杆产品最优设计。项目的标杆产品要占据最佳资源、体现“景观化”的创新设计。,一期、二期：功能性大于舒适性，保证基本尺度的前提下，多房间数量。三期以上，舒适性大于功能性，保证功能的前提性，追求产品的品质。,46,各类户型分别采取不同的产品策略,47,保证平台基本面1：朝向布局合理，空间序列贯通,本项目多数楼栋是一梯两户的点式高层设计。要保证户型南北通透，尤其是主卧和客厅等主要功能空间；一梯三户的类板式设计也要尽量保证更多住户的采光效果。,客厅餐厅、主卧南北通透,保证各功能空间序列的贯通，以保证居住舒适感。,餐厅,客厅,阳台,48,保证平台基本面2：功能空间完备,主卧配套独立卫生间和衣帽间，充分保证主人生活的私密性。独立书房设计，功能齐全，不同功能分区进行。,49,实惠型产品亮点赠送面积、增加观景面,a 赠送面积,b 增加观景面，增加空间感受,50,赠送衣柜：充分利用灰空间，增加实用的功能空间，客户易感知,利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主虽然空间很小，但由于形成特定功能，易于被客户感知。,可赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜。,a 赠送面积,51,转角凸窗/步入式转角凸窗，增大空间尺度，景观视野开阔,赠送转角凸窗,凸窗：最大进深800mm（多采用600mm）步入式凸窗：最大进深1500mm（多采用6001000mm）,b 增加观景面1,52,落地窗：全明的景观体验，放大空间感受,不但扩大景观视野，同时增加房间采光效果，明亮度提升。,b 增加观景面2,53,主流型产品亮点舒适性设计,a 增加观景面 转角阳台、转角凸窗、景观餐厅、超大观景凸窗,b 端头户型三面采光、观景,54,转角阳台：270度观景，增大观景面,双270o转角窗,弧形观景窗,转角阳台，放大观景面,a 增加观景面1,55,转角凸窗：赠送实惠，增加采光,转角凸窗，既给到客户赠送面积的实惠，又增加了采光面，同时将社区园林景观引入室内，扩大了景观视野。270度转角凸窗适用于外部景观较好的户型中。,a 增加观景面2,56,景观餐厅：保证户型多面观景,a 增加观景面3,景观餐厅设计。让生活中有更多的时刻享受景观的精彩。,57,超大观景凸窗：大面积凸窗，实惠赠送，可变换成实用空间,窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，形成高性价比。,窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。,a 增加观景面4,58,端头户型对景观的极致利用全明设计，卧室全朝南,用较多的阳台、窗户来处理户型中可能的观景面；所有卧室朝南，采光和景观效果绝佳；东向景观阳台和客厅的落地玻璃门设计，保证客厅的采光效果；,b 端头户型三面观景,59,标杆型产品亮点保证功能空间完备，并实现对资源的占有，最大化地“景观入户”,大面积户型的舒适性提高，往往通过实现一些模糊空间，也即弹性空间。这里是住户可以自由发挥的空间。可看书、喝茶、观景、静养同时保持空间的良好资源景观效果更能提升价值。,a 阳光房,b 入户花园,60,阳光房：功能多样化，提高舒适性,重视采光保暖；提供功能的多样化，丰富生活趣味和提高舒适性；倡导健康舒适的家庭生活。,61,入户花园：赠送面积，构成立体绿化空间，同时给客户实惠,赠送面积，给足客户实惠。若是开敞式入户花园，计算一半销售面积；若将高度降低至2.2米，可全部赠送。将入户花园封闭可作为过渡性空间：会客、小憩、绿化等，丰富生活空间。构成楼宇立体绿化的部分。,62,各类户型亮点总结,63,主景观节点,次景观节点,主轴线,副轴线,依据地块资源进行户型分布,标杆型产品：中央景观四周边（五期）；湿地公园一侧（四期）实惠型产品：一期到四期都有实惠型产品，依开发推进而减少。主流型产品：一期到五期都有主流型产品，依开发推进进度和地块景观资源，分别配置主流型产品。,五期（洋房）：主流型产品20%标杆产品：80%,四期：实惠型产品10%主流型产品50%标杆型产品40%,三期：实惠型产品20%主流型产品80%,二期：实惠型产品40%主流型产品60%,一期（花半里户型）实惠型产品50%主流型产品50%,64,65,物业管理建议,物业管理的价值一般在业主入住后才能深刻体会，并不是在前期就能有明显感知的“显性价值”。因此，在项目销售期，物业管理不是主要的发力点，不需要在市场平台之上再做大成本投入或大规模创新。建议：1.本项目的物业管理在控制成本的前期下，尽量向平台的高水平看齐（平台的高水平为：有基本保安、保洁，社区门禁系统，楼宇对讲系统）。2.可以在营销阶段展现物业管理的价值（售楼处保洁、保安站岗、指挥泊车等），为项目的高价高速销售提供动力。,不一定比别人好，但是一定不比他们差！,小投入，大收益！,66,软性管理，专业的礼宾服务，给客户带来尊贵体验，不显著增加成本的情况下给项目加分,软性管理的优势在于：以人对人的服务为主，相对硬件设施节约成本，而又显而易见。保安和保洁人员一律统一培训、统一着装上岗，与目前北郊市场其他项目拉开差距。,67,基本的技防设备出入门禁和楼宇对讲系统，营造社区安全感,出入门禁和楼宇对讲系统，对于项目价值和销售速度的提升都起到了较好的作用。建议本项目要看齐市场达到物业管理较高水平的项目，配备基本的技防设备，保证社区安全。,68,停车方式建议首层架高半米，设置半地下车库,半地下成本比全地下土方开挖量少，成本低地上部分可以做一些绿化，车库出入口、上盖等可以成为景观的一部分。半地下车库四周可做一些柴火间，满足部分业主的储物需求。同时半地下通风口可满足柴火间的采光。,道路,楼座,楼座,半地下车库,绿化,0.5米,半地下车库示意图,半地下车库入口,半地下车库通风口，可保证柴火间的采光,69,自然通风采光、部分绿化，生态车库突出人性化,与外部连通的部分，通风、绿化,通过地下车库的楼梯，直接到达楼座单元,70,71,项目分期开发的原则与策略,每期产品分配：一期以中档高层产品低价入市（与区域市场价格持平），热销开局；随着开发推进和品质拉升，稳步拉升。项目亮点分配：主要资源和展示亮点分期逐一展现，二期确保一举奠定高形象认知，三期形成整体景观，推动四期和五期的主流产品和标杆产品，建立价值支持体系；地块开发顺序：按照图例所示的分期顺序开发，便于形成完整的城市界面，利于项目形象展示和价值拉升。,72,主景观节点,次景观节点,主轴线,副轴线,户型配比初步建议,五期（洋房）：主流型产品20%标杆产品：80%,四期：实惠型产品10%主流型产品50%标杆型产品40%,三期：实惠型产品20%主流型产品80%,二期：实惠型产品40%主流型产品60%,一期（花半里户型）实惠型产品50%主流型产品50%,73,一期策略要点和户型配比,策略要点：考虑到现阶段209地块的项目形象还没树立起来，建议启动部分“实惠型高层产品”，稳妥启动市场，降低入市风险；同时通过产品创新，依次部分推出“主力型高层产品”，引爆市场亮点，保证快速回现。,注：一期采用的是【花半里】1号楼及3号楼的户型；楼层按32层、均价按3400元/计算得到以上数据。,74,项目分期开发价值提升曲线,一期,开发周期,项目价值,价值稳步切入,二期,售楼中心全新亮相社区入口展示城市界面展示样板房展示推出更多主流户型提升项目价值,亮点,社区,价值稳步拓展,创新的规划设计水岸花城价值体系梳理推出实惠型产品部分主流户型稳步起势,景观主轴完成社区会所完成入口临街商业入驻样板房展示释放项目利好主流产品创新,三期,价值平台再提升,四期,五期,价值平台完善,价值平台成熟,社区景观形成景观体验社区会所完善样板房展示主流产品创新,景观全景呈现中央水景体验社区会所完善社区商业成熟样板房展示标杆产品创新,75,以上仅是水岸花城209地块前期策划的一部分，时间关系，仅做部分初步的策略建议，希望对我们产品的规划设计有所启发和帮助！,76,谢谢聆听！,