2007年天津房地产市场综述及2008年展望.ppt

,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.天津房地产市场 2007 年综述与 2008 年展望天津中原投资顾问部2007 年 12 月1/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.目 录关于即将过去的 2007 年.5 2007 年度政策分析.71、金融信贷政策.72、土地政策.83、综合政策.8 2007 年度土地市场分析.10附表：2007 年部分成交土地.11天津市主要区县房地产市场状况概述.13 和平区.131、2007 年和平区房地产市场概述.132、2007 年和平区商品住宅市场成交走势分析.133、2007 年度区域入市新楼盘介绍吉利经典.144、2008 年和平区市场状况展望.14 河北区.151、2007 年河北区房地产市场概述.152、2007 年河北区商品住宅市场成交走势分析.153、2007 年度区域入市新楼盘介绍弘泽风度.164、2008 年河北区市场状况展望.16 红桥区.171、2007 年红桥区房地产市场概述.172、2007 年红桥区商品住宅市场成交走势分析.173、2007 年度区域新入市楼盘介绍-万通上游国际.184、2008 年红桥区市场状况展望.18 河东区.191、2007 年河东区房地产市场概述.192、2007 年河东区商品住宅市场成交走势分析.193、2007 年度新区域入市楼盘介绍东尚名居.204、2008 年河东区市场状况展望.20 南开区.211、2007 年南开区房地产市场概述.212、2007 年南开区商品住宅市场成交走势分析.213、2007 年度新区域入市楼盘介绍上城豪苑.224、2008 年南开区市场状况展望.22 河西区.231、2007 年河西区房地产市场概述.232、2007 年河西区商品住宅市场成交走势分析.233、2007 年度新区域入市楼盘介绍华侨御景湾、世纪梧桐公寓.244、2008 年河西区市场状况展望.24 西青区.252/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.1、2007 年西青区房地产市场概述.252、2007 年西青区商品住宅市场成交走势分析.253、2007 年度新区域入市楼盘介绍八栋适家、社会山.264、2008 年西青区市场状况展望.26 津南区.271、2007 年津南区房地产市场概述.272、2007 年津南区商品住宅市场成交走势分析.273、2007 年度新区域入市楼盘介绍领世“空中邻里”.284、2008 年津南区市场状况展望.28 东丽区.291、2007 年东丽区房地产市场概述.292、2007 年东丽区商品住宅市场成交走势分析.293、2007 年度新区域入市楼盘介绍维尔蓝堤、远洋新干线.304、2008 年东丽区市场状况展望.30 北辰区.321、2007 年北辰区房地产市场概述.322、2007 年北辰区商品住宅市场成交走势分析.323、2007 年度新区域入市楼盘介绍大通一番街、御龙湾龙庭.324、2008 年北辰区市场状况展望.33 塘沽区.341、2007 年塘沽区房地产市场概述.342、2007 年塘沽区商品住宅市场成交走势分析.343、2007 年度新区域入市楼盘介绍贻港城、融科心贻湾.354、2008 年塘沽区市场状况展望.35天津市主要经营性公建产品市场状况简述.37 写字楼部分.372007 年度市场回顾.372007 年度市场供应情况.372007 年度市场需求情况.382007 年度市场租售情况.382008 年度市场展望.39 酒店市场部分.402007 年天津酒店市场回顾.402007 年度高星级酒店供应情况.402007 年高星级新增供应及潜在重点项目情况.412007 年度高星级酒店经营情况.412008 年酒店市场展望.41 酒店式公寓类产品.422007 年度天津酒店式公寓市场回顾.422007 年度天津酒店式公寓供应情况.422007 年度酒店式公寓新增供应及潜在重点项目情况.422007 年酒店式公寓经营情况.432008 年酒店式公寓市场展望.44 商业地产.452007 年度天津市整体商业地产市场回顾.453/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.2007 年度天津商业地产市场概况.452008 年度天津商业地产市场展望.46即将来到的 2008 年.47天津中原投资顾问部部分过往业绩摘录：.484/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,万平米,元/平米,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.关于即将过去的 2007 年成交量、成交均价两项指标继续上扬，市场仍显惯性增长。在 2007 年度，天津房地产市场依旧保持惯性发展态势，一方面土地供应渠道逐渐走向正规化与市场化，土地价值的增长极为明显；另一方面大量外地开发机构进津拿地、投资，给市场发展提供了较强的外来资金支撑。虽然在宏观市场层面上屡有政策性的调控，但整体方向上，依旧是以扶持房地产产业健康发展、规范房地产市场现状、维护可持续发展空间为目的。因此天津房地产市场继承了 2004 年以来的发展惯性，今年环比 2006 年度，在关键数据上继续保持了较大的增幅。根据天津中原投资顾问部跟踪测算，2007 年预计天津市商品房成交量将达到 1242 万平米，环比 2006 年上涨幅度约 18%。成交均价预计达到 6383 元/平米，环比上涨幅度约26%。其中商品住宅预计全年成交 1019 万平米，环比去年增加约 11%，预计成交均价将达到 5948 元/平米，环比增长约 22%。06-07年度 天津房地产市场成交走势,1400120010008006004002000,2006年,2007年,70006000500040003000200010000,商品房面积,商品住宅面积,商品房均价,商品住宅均价,（数据来源：天津中原投资顾问部数据库）市场热点集中于下半年，新四区与滨海新区影响力逐渐扩张。与 2006 年度相比，2007 年度天津房地产市场的主要热点都集中在下半年，在经过了冬春交际的积蓄期后，进入 7 月份，市场成交情况和成交价格走势开始发力，环比去年同期，平均涨幅达到 30%，为今年天津房地产市场的惯性增长提供了坚实的支撑。与 2006 年不同的是，支撑今年市场数据跃升的主角，主要来自郊县区域和滨海新区，中心城区作为传统的成交集中区域，对整体市场的影响力正逐渐缩减，而以新四区和滨海区域为代表的5/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,万平米,元/平米,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.郊县区域，在相关数据中的比重正在逐渐提升，并开始积极的影响天津房地产整体市场的走势。06-07年 月 度 天 津 市 商 品 住 宅 成 交 对 比 图,160140120100806040200,70006000500040003000200010000,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,06年成交面积,07年成交面积,06年成交均价,07年成交均价,（数据来源：天津中原投资顾问部数据库）6/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.2007 年度政策分析经历了 06 年的政策洗礼，07 年房地产市场高速的发展势头不减，作为调控风向标的房价，仍然一路猛涨。因此，2007 年改善住房供应结构、稳定房价运行的任务仍然非常艰巨，尤其是抑制投资过热这一任务，在今年的调控中显得尤为突出。有鉴于此，政府今年陆续出台的一系列政策逐渐转硬，调控力度空前加大，政府对于房地产市场的干预程度日益加强。1、金融信贷政策a.2007 年 央行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率政策内容：2007 年 1 月至 11 月期间，央行共九次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，最后一次上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到 13.5%。政策影响：其目的旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，降低信贷风险。b.2007 年 央行 上调人民币存贷款基准利率政策内容：2007 年 3 月至 9 月央行共 5 次加息，最后一次调整后一年期存款基准利率从 2.52%提高到 3.87%。政策影响：抑制国内经济过热，引导货币和投资的合理增长，吸收更多的流动资金，抑制过热的房地产投资。c.2007.9.29 中国人民银行、中国银监会 关于加强商业性房地产信贷国力管理的通知政策内容：通知指出，将严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50%。政策影响：此政策的出台将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，同时对于囤房不售的开发商也会带来一定的冲击。7/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.2、土地政策d.2007.7 国土资源和房屋管理局 出让项目土地使用权转让审核工作程序政策内容：明确规定八种情况的土地不得转让。政策影响：严格控制土地的转让环节，使土地转让更加透明，减少暗箱操作。同时，使拿地成本增加，控制开发商囤积土地。e.2007.10.9 国土资源部 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定政策内容：对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，并从五个方面作了修订。政策影响：新规定体现了国有建设用地使用权招拍挂制度与法律、政策尤其是当前土地实践存在问题的衔接。需要强调的是，将工业用地纳入招拍挂范围，不仅有国家政策为依据，而且有了执行这项制度的法律，在执行效力上是一个极大提升。这一政策出台不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。f.2007.5 天津市土地及房管局 天津市国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金管理办法政策内容：住宅房屋因买卖、赠予而发生转让的，受让人为自然人且不改变房屋设计用途的，市、区(县)房地产权属登记机构在办理房地产转移或变更登记时，按照天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法一并收取土地出让金。政策影响：这一办法的施行意味着土地出让金的政府收益上浮，二手房的交易价格有可能由此上涨。3、综合政策g.2007.8 国务院 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见政策内容：要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供8/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.应量不得低于居住用地供应总量的 70%。经济适用住房建筑面积控制在 60 平方米左右。政策影响：政府已经将调控重点由“市场”转变为“政府保障”，市场上保障房的供给量将会逐步增加，满足一部分的刚性需求，抑制房价上涨。h.2007.9.30 七部门联合发布经济适用住房管理办法政策内容：经济适用住房单套的建筑面积控制在 60 平方米左右，住满 5 年补齐相关价款后可获完全产权，上市交易。政策影响：加大对经济适用房的规范和监管力度，确保城市住房保障制度的深化实施，为城市低收入者提供有效供给，平衡市场供需结构。9/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,0,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.2007 年度土地市场分析2007 年天津土地市场异常活跃，前 11 个月天津土地交易管理中心共出让土地 168 幅（不含工业用地），占地总面积 1587.6 万平米，几乎是 06 年全年出让量的一倍。成交土地 158 幅（不含工业用地，含经济适用房 10 幅），总占地面积 1482.6 万平方米（含经济适用房 68.3 万平米）。2006、2007 年度天津市 土 地 出让 对比万平米12001000800600400200,上半年2006年,下半年2007年,（数据来源：天津中原投资顾问部数据库）截至 2007 年 11 月天津土地出让金额 337.7 亿元，折合平均每亩地价 159 万元（不含工业用地和经济适用房用地），低于去年 189 万元/亩的水平。07 年地价下降主要是郊县成交比重大幅增加，但个体对比来看，市区与郊县的地价都呈现上升态势，成交规模及金额较去年有显著增长。今年，工业用地开始实行公开招牌挂，全市共成交工业用地 28 幅，占地面积 111.7 万平米，出让金额 2.9 亿元，折合 17 万元/亩。（数据来源：天津中原投资顾问部数据库）今年，天津市继续加大土地供应的调控力度，增加郊县土地供应量，减少中心城区土10/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,司,米,司,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.地供应，优先保证保障性住房用地。2007 年天津土地市场有以下特点：市区土地资源日益稀缺，促使成交价格屡创新高07 年成交的 158 块土地中，中心城区土地只有 11 块，只有一块土地面积在 10 万平米以上。从竞买情况来看竞争十分激烈，其中津东塘（挂）2007-077 和津东新（挂）2007-078两块土地的成交楼面价竟高达 7000 元/平方米和 8800 元/平方米。郊县土地规模突出，占据供应市场主体2007 除环城四区成为土地出让的主要区域外，远郊和滨海地区逐渐在土地出让市场承担起重任。今年共有 14 块土地单幅出让面积在 20 万平米以上，除两块位于东丽区和津南区外，剩余 12 块均位于五县和滨海地区。保障性住房供应力度逐步加大今年天津市共成交经济适用房用地 11 幅，占地面积 73.4 万平米，另外天津土地交易中心 9 月份还出让两块限价房用地，用以确保保障性住房的供应。天津发展备受外来投资机构关注，开发商竞地日趋激烈外地大牌开发商今年纷纷涌入天津土地市场抢地，土地竞争白热化。金地集团、深圳振业、昆明星耀等开发商先后刷新楼面单价或土地面积的新记录，高价地块层出不穷。附表：2007 年部分成交土地,津南宾（挂）2006-096,地块,占地面积（平方米）60733.60,2.47,容积率,中标单位天津市金港置,中标总地价44530 万元,折合楼面价或每亩地价2968 元/平,备注用 途：商业金融,具体位置：宾水西道南侧、凌宾路东侧,业投资有限公,方米,业 土地使用年限：40 年 成 交 日 期：,2007-2-1,津蓟（拍）2006-020,46633.40,居住不大于 3.0;商,天津中节投节,9010 万元,623 元/平方,土地使用年限：商,具体位置：蓟县城关镇,业 金融 业 不 大 于3.5,能投资有限公司,业金融业 40 年、居住 70 年 成交日期：,2007-2-6,津南芥（挂）2006-087,8300.80,7.83,天津市城乡地,19930 万元,3066 元/平,用 途：居住 土地,号 具体位置：南开区芥园西道北侧,产房屋开发公,方米,使用年限：70 年成 交 日 期：,2007-3-8,津东塘（挂）2007-077具体位置：河东区津,178883.60,居 住 土 地 面 积142364.7 平方米,金地(集团)股份有限公司,226660 万元,7000 元/平方米,用途：居住、商业金融,塘路南侧,容积率1.8，可建建筑面积 235302.1平方米商业金融业土地面积 36518.9平 方 米,建 筑面 积100000 平方米,土地使用年限：居住 70 年、商业金融40 年成 交 时 间：2007-8-1,津东新（挂）2007-078具体位置：河东区新,36841.10,土 地 面 积 为36841.1 平方米，其,深圳 市 振 业(集团)股份有,106010 万元,8800 元/平方米,用途：居住土地使用年限：70,开路东侧,中土地出让面积为,限公司,年,11/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,年,号,司,天津中原物业顾问有限公司TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.34841.1 平方米.建筑面积 120400 平方米,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望成 交 时 间：2007-8-2,津 丽 华 明（挂）2007-118,276100.00,规 划 建 筑 面 积约32.14 万平方米,天津市安居建设发展总公司,40590 万元,1263 元/平方米,用途：居住土地使用年限：70,东丽区杨北公路南侧,该地块要求全部建,设限价商品房，最高售价不得超过每平 方 米 建 筑 面 积5000 元。,成 交 时 间：2007-9-30,津 南（挂）2007-12,2733300.00,规划总建筑面积不,昆明星耀体育,629000 万元,2301 元/平,用途：商业金融、,津南区八里台镇天嘉湖区范围内,大于 300 万平方米（不含地下建筑面积，不含 10 公顷预留地块中的建筑面积）,运动城有限公,方米,文化娱乐、体育、居住用地土地使用年限：居住 70 年，商业金融、文化娱乐、体育 40,年成 交 时 间：2007-10-1912/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.天津市主要区县房地产市场状况概述和平区1、2007 年和平区房地产市场概述和平区房地产业经过几年的发展，可开发空间已逐步趋于饱和，由于该区域土地资源的稀缺性日益凸现，其房价不断地攀升，在天津市内各区一直处于领跑位置。目前，该区域商品住宅开发主要以高容积率、高密度的高层公寓为主，产品档次以高档房为主。在住宅户型设计上呈现两极分化的局面，一方面高档公寓户型面积偏大，其主流产品多在 120平方米以上，如犀地、同方瞰和平等；此外还有部分小面积公寓产品，以 60 平米小户型为主打产品，如金茂现场等。2、2007 年和平区商品住宅市场成交走势分析,平方米600005000040000,2007年 和 平 区 商 品 住 宅 走 势,元/平方米140001200010000,8000300006000,20000100000,400020000,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月 10月 11月 12月,成交量,成交均价,（数据来源：天津中原投资顾问部数据库）根据天津中原投资顾问部跟踪测算，预计和平区 2007 年商品住宅成交量 31.3 万平米，均价 9880 元/平米。2007 年和平区商品住宅的交易高峰出现在 6-9 月份，这四个月的成交量占到前 11 个月成交总量的 53.5%。9 月份之后，成交量开始迅速回落，但房价却加速上涨，形成“有价无市”的局面。出现这种局面，一方面是由于政府出台了房贷新政，不少的购买者采取了观望的态度；另一方面，则是部分开发商捂盘惜售，导致市场需求相对上升。此外，11 月份修订的房地产“限外令”也对区域成交产生一定的影响。2007 年和平区商品住宅市场发展总体呈现不均衡态势，主要表现在成交量和均价的两13/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.极化走向。111 月份，和平区商品住宅成交总量同比 2006 年下降 4.6%，均价却同比上涨 20.4%。2007 年内，11 月份房价较 1 月份上涨了 31%。之所以出现这种趋势，主要有两方面的因素：一是今年和平区较少新盘上市，供应不足；二是今年和平区投资性购房的比例增加，投资带动了房价上涨。3、2007 年度区域入市新楼盘介绍吉利经典该楼盘地处地铁 1 号线沿线和南京路核心商务区，是目前天津城市核心区唯一精装修项目。项目占地 6400 平方米，可销售面积 3 万余平方米，采用小高层设计，15 层，地上一至二层为商业公建（2 层式商铺），三至十五层为住宅。该项目毗邻滨江道商业区和南京路商务商贸区，地理位置优越，交通十分便利，周边教育、医院等配套较完善。但是，由于项目被旁边的吉利花园高层所遮挡，因此房屋采光受到很大的影响。该项目于 2007 年10 月开盘，其中两栋楼已经整体出售，可售楼号只有 8 号楼和 9 号楼，8 号楼一梯两户，9 号楼一梯四户，共计 150 套，开盘均价 16300 元/平方米。目前，销售率达到 35%左右，最高成交单价达到 19000 元/平方米。4、2008 年和平区市场状况展望由于和平区区域面积较小、可开发用地极度稀缺是和平区楼市的主要特点，这也决定未来和平区商品住宅市场的增长潜力相当有限，市场供应将不会大规模放量。未来，投资性购买成为该区域住宅市场的主要动力，房价仍将保持稳步上升的趋势，预计 08 年和平区商品住宅均价同比上涨在 15%左右，成交量与 07 年基本持平。未来两年，和平区房地产市场将呈现更为多元化的发展趋势，各类型物业之间的关联将愈发紧密，商品住宅以单一物业形式开发的几率会越来越小，综合体项目的开发将成为主流，商业、写字楼、酒店式公寓等物业的供应量将不断增加，并逐渐占据区域商品房市场的主导地位。08 年和平区房地产建设成点状辐射，一个中心点是南京路商务商贸带，该区域的市场成熟程度在全市居于领先地位，目前有多个在建和规划中的综合体项目，如天津中心、君隆广场、金康地产贵阳路项目，以及沿线多个地铁上盖项目等。另一个中心点是功能性商业商贸项目的开发，包括列入天津市二十项重大服务业项目的和平路滨江道商贸区和金融城项目。这些综合项目的陆续上市，将对区域经济的增长起到关键的拉动作用。14/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.河北区1、2007 年河北区房地产市场概述河北区本年度表现平平，上市项目相对较少，年初开盘的“弘泽风度”、“宏业广场”及下半年二期组团开盘的“北斗星城”，推动了市场上的新增上市量，区域内其它项目均属后期楼座的尾期推售，且多以大户型产品为主，区域市场供应结构失衡。在成交量上同比去年有所增加，主要缘于本期销售的面积区间以大户型产品为主，直接推进了成交量数字的增加，预计 2007 年度区域成交将在 35 万平米左右。随着天津房价的整体上扬，河北区的成交价格也在直线上涨，但在今年上半年新增上市量不足 8 万平方米，房源的稀缺直接推高了产品价格，同时也为下半年上市产品的价格提升做了前期铺垫，使本年度的区域价格冲破 7000 元/平方米，创区域历史新高。2、2007 年河北区商品住宅市场成交走势分析,万平方米876543210,2007年河北区商品住宅走势,元/平方米9000800070006000500040003000200010000,1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,成交量,成交均价,（数据来源：天津中原投资顾问部数据库）根据天津中原投资顾问部跟踪测算，2007 年度河北区商品住宅总体成交量约为 35.6万平方米，同比去年成交量增长约 3%；成交均价在 7000 元/平方米左右，成交均价上涨近22%。市场需求的持续旺盛不仅推涨了市场成交量的猛增，也使区域的成交价格创历史性新高。2007 年河北区月均成交变动相对平稳，低落高升的幅度较为平均，但 9 月份的成交量环比增幅近 2 倍，成为本年度最受关注的月份，由于区域内一直以来相对匮乏的新增上市量，使当月区域内“北斗星城”项目二期楼座的开盘释放了部分需求，从而带动了区域销15/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.售量的增长。而当月末国家出台的紧缩房贷政策，也使 10 月份的成交量未能继续保持火热的成交状态，直线下滑，导致黄金周的销售业绩并未能如开发商的预期所望。从销售均价上看，月均价格波动在 10%左右，未出现较大起伏的价格变化，但区域目前可售项目相对较少，促使市场价格在平稳中继续呈现不断上升的趋势，在年底显现的尤为明显。3、2007 年度区域入市新楼盘介绍弘泽风度 项目位置：河北区中环线育红路淮安西道交口 项目概况：项目由弘泽建设集团投资，瑞源（天津）建设开发有限公司开发，总建 3 万平方米左右的 4 座围合式 7 层电梯洋房，小区内保留了 37 棵原生槐树和梧桐，绿化率达45%，在高层住宅成为中心城区主要产品形式的今天，低密度的洋房产品实属缺罕，同时85%的高出房率也使项目本身受到更高的关注。60-140 平方米的户型面积适中、南北通透、布局合理，提高了项目的自身综合品质。周边配套：属河北区传统居住区，出行方便快捷：毗邻中环线，两条地铁线项目周边有即将建成通车的地铁线，未来规划中的地铁五号、六号线；公共汽车线路 10 余条；周边商业购物、医院、学校等配套设施较为完善。开盘情况：项目于 2007 年 1 月 6 日开盘，2008 年 6 月份入住，开盘均价 7000 元/平方米，年内价格涨幅近 25%，销售已接近尾声。4、2008 年河北区市场状况展望08 年，河北区将打造“一城五带”的产业发展空间布局，“一城”以天津站地区和海河意奥风貌建筑群为载体，打造集枢纽经济、商务商贸、旅游经济、夜市经济为一体的“天津不夜城”。“五带”海河东路商务经济带、中山路文化商贸旅游经济带、金钟河大街综合商贸服务带、八马路生态休闲商贸带、南口路都市工业和创意产业带。届时将为周边楼盘项目的价值提升创造条件。未来区域的主要供应量将主要集中在以“富水一方”、“春和景明”三期为主要供应的月牙河沿线、依托中山路改造而兴建的部分住宅产品及“海韵家园”的小高层部分、“爱家星河国际”和“北斗星城”的部分余座，预计 08 年的市场成交将继续保持火热的增长态势，而成交价格仍会保持在现有价位上，但年度涨幅将会有所放缓。16/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.红桥区1、2007 年红桥区房地产市场概述2007 年的红桥区可谓是实现整体区域地产价值提升的一年。红桥区历来是中心城区中市场表现最低迷的一个区域，无论是成交量还是成交价格，而今年却实现了历史性的突破，主要还是归功于泰达城的两个项目：“金领国际”和“万通上游国际”。纵观整个区域市场，供应体和销售热点也是集中在这两个项目上，除此，区域内的其它项目大多均于 5 月前就已售罄，而此两个高档项目的定位在区域跟随市场利好的大前提下，价格也是一路高歌猛进，不仅使区域整体住宅档次有了质的提升，价格有了数字性的飞跃，也使区域的地产价值得到了有效的提升，2007 年区域商品住宅成交约在 29 万平米左右，而成交价格将在 6900元/平方米上下波动，在一定程度上也为后期开盘的项目奠定了价格提升的基础。2、2007 年红桥区商品住宅市场成交走势分析2007年红桥区商品住宅走势,万平方米543210,元/平方米1000080006000400020000,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月 10月 11月 12月,成交量,成交均价,（数据来源：天津中原投资顾问部数据库）根据天津中原投资顾问部跟踪测算，2007 年红桥区成交总量约 29 万平方米，同比去年成交量增加了约 10%左右；成交均价在 6900 元/平方米左右，成交均价也上涨了近 35%。区域 2007 年度各月的成交量随着区域上市量的变化而增减，市场主要供需体现在下半年，尤为明显的是 6 月份开盘的“万通上游国际”，该项目经过长时间的蓄水期，使开盘当月就拉动区域成交量环比近一倍的增幅，而随之“金领国际”项目二期的开盘销售、市场供应的集中放量，促进了下半年成交量稳定在月均 3 万平方米左右，成交均价几乎同17/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.时也从下半年开始冲破 7000 元/平方米，而后始终保持在此价格线上，主要由于区域内主要供应量来自泰达城内的这两个项目，加之其均属高档楼盘，从而带动了区域价格的不断攀升。3、2007 年度区域新入市楼盘介绍-万通上游国际 项目位置：红桥区泰达城河北大街与新三条石交口 项目概况：该项目由万通地产、泰达集团共同投资兴建，地处泰达城的 R4 地块，总建28.1 万平方米，由 11 幢 32 层高层及部分别墅组成的街区式高档住宅。项目规划保留城市肌理，通过高层住宅、ROWHOUSE 和 PATIO HOUSE 相结合，开放式的街区布局。户型面积区间在 60-160 平方米，主力户型在 125-150 平方米的二居、三居为主。周边配套：项目地处泰达城内，泰达城规划有摩天轮、河岸休闲廊、思源广场、欢乐港大型综合商务区以及近代工业与城市历史博物馆等。周围交通路网发达，紧邻地铁六号线、交通出行便捷；周边配套完善，医院、学校、超市、邮局等。开盘情况：项目一期于 2007 年 6 月 3 日开盘，2008 年 10 月份入住，开盘均价 8000 元/平方米，年内价格涨幅近 19%，一期已销售过半。4、2008 年红桥区市场状况展望未来，红桥区将着力打造“六大商业功能区”，包括“泰达城商务会展功能区”、“大胡同商贸集散物流功能区”、“大丰路现代商贸功能区”、“丁字沽商贸服务功能区”、“西沽文化旅游休闲功能区”、“水木天成商业服务功能区”，从而大力推动区域服务业的升级，优化房地产投资环境。在住宅产品的供应上，预计泰达城的另一高端产品“瞰海”将于明年初开盘，而位于芥园道的“华城领秀”项目也将上市，相同的是全部以中小户型为主，相信对区域内中小户型的需求将会得到一定满足，虽然明年将会改变以泰达城楼盘项目价格为基准的区域价，但相信毗邻其周边的项目价格与其价差不大，未来，红桥区住宅产品的价格将保持此发展态势。18/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.河东区1、2007 年河东区房地产市场概述河东区今年的商品房市场以普通中档住宅为主，区域内唯一高档楼盘“海河新天地”也将于年底售罄。区别于其它中心城区，河东区今年仍有多层产品面市，即“朝阳绿茵”和“米兰新干线”，而且销售成绩不俗。区域内的主要供应及成交出现在卫国道居住板块，板块内的“太阳城”、“阳光星期八”、“东尚名居”、“恋日风尚”等项目的销售成绩也很突出，由于河东区相对其它中心城区的价格较低，并且产品形式多样，处在中心与滨海新区之间新城市走廊的战略区位，住房需求日益旺盛，并提升了区域内商品房的价格，预计今年区域商品住宅成交量将达 59 万平方米，而成交价格也将涨至 6900 元/平方米左右。2、2007 年河东区商品住宅市场成交走势分析2007年河东区商品住宅走势,万平方米1210864201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月,元/平方米1000080006000400020000,成交量,成交均价,（数据来源：天津中原投资顾问部数据库）根据天津中原投资顾问部跟踪测算，河东区 2007 年度成交量约 58.7 万平方米左右，同比增幅 16%左右；同时成交均价也呈逐年上扬走势，成交均价约为 6900 元/平方米左右，同比约涨 19%左右。区域成交量猛增出现在 8 月份，由于当月新增上市项目较多，“东尚名居”、“太阳城”小高层产品及“恋日风尚”的开盘，均成为本月环比冲涨的重要原因，而随后“米兰新干线”的相继入市继续维持了区域成交量的不减，同时，新上市项目也在一定程度上推动了区域成交价格的上涨，如果 1-7 月份可以说价格是平稳的上下波动，而 8 月份的拐点，使之后几月区域的成交价格直线上涨，也对区域全年成交价格的拉升起到了推动作用。19/49PDF created with pdfFactory Pro trial version,天津中原物业顾问有限公司,2007 年度天津房地产市场综述与 2008 年度展望,TIANJI