广东中山写字楼市场调查报告（42页） .ppt

1,中山市写字楼市场,调查分析报告,2008.11.22,中山写字楼市场调查分析报告,2,中山写字楼调查现状假日广场04页兴中大厦09页东方商贸大厦13页大东裕商务中心17页华凯商务大厦21页中银大厦23页益华大厦25页宝利大厦28页南下新码头29页怡中商业大厦31页中山二路商业楼31页,目录部分,3,未来市场开发情况盛景尚峰33页建纶国际商务中心34页嘉路华花园35页帝璟东方商务中心36页顺景现代办公大厦37页写字楼市场分析总结写字楼物业比较分析38页市场发展分析总结40页,4,假日广场,基本概况假日广场位于中山市兴中道与孙文路交汇处，毗近市委市政府、人大、国土局等政府办公单位；科学馆、图书馆、兴中园更增加了该地段科技文化气氛；周边也不缺乏高尚的住宅，如：富豪山庄、颐和山庄、半山翠园等。具备了罕有标志性的地利及极高的商业价值。,（假日广场实景图片）,第一部分：中山写字楼现状调查,5,项目数据,假日广场占地面积约33亩，总建筑面积55000平方米，由一幢主楼和两幢塔楼构成、配建停车场约600个、商务推广广场1个。是集购物、餐饮、商务办公等各项配套的全新商业中心。,商业部分,一、二、三层为购物、餐饮地带,首层约12000平方，荟萃了各类知名品牌专门店，目前已经进驻品牌包括：KFC、Watsons、Odbo、Esprit、illy、Suzuya、Lasenza、味千拉面、仙踪林、麦当劳等等。二层全层10000平方，现租予“百佳超级购物广场”。三层约3100平方，为享誉美加的大型中式食府“颐东大酒店”。,6,四至七层为5A级写字楼,四至七层由两幢塔楼组成、打造成自然生态、节能、具前瞻性的5A写字楼。南北塔写字楼合共约20000平方米，已进驻知名企业有：中山市测绘工程有限公司、碧辟液化石油气有限公司、安邦财产保险股份有限公司、友邦保险、中山市商业企业有限公司、广州中洋货运代理有限公司中山分公司、中山市骏洋国际货运有限公司等合共约45家。入驻率一直高达90%以上。,写字楼部分,7,假日广场5A级写字楼设施配备,（假日广场首层成熟的商业氛围图片）,8,假日广场写字楼出售、出租状况,9,位置概况兴中大厦位于兴中道与孙文路交汇处，假日广场正对面。周边为中山市人大及国土局等政府行政办公楼；毗邻颐和山庄、半山翠园等中山都市豪宅，地理位置尽显卓越。伴随假日商圈的日渐成熟，为该写字楼大厦增添了不少商业气息。,兴中大厦,（兴中大厦实景图片）,10,兴中大厦项目占地约20亩，大厦建筑面积约13000平方，大厦本身为住宅用途，后来经相关部门审批后可作为办公用途。大厦本身为粉红色条砖外墙，共有19层；114层为两梯四户，1519层两梯三户，面积为3房约130平方为主，最大积约为270平方。1至3层一直租给中国人寿保险公司中山分公司，4层以上从后面2台电梯入，每层4个办公单元呈品字格局，但由于户型原先为住宅设计，改成办公仍显得不够实用，不易布置，所以长期存在高空置、低租金问题难以解决。,项目数据,11,已进驻公司,由于假日商圈的成熟及周边高尚住宅林立的带动下，亦为兴中大厦带来了浓厚的商业办公气息；兴中大厦虽然是由住宅用途转变成办公写字楼用途，其功能亦不能与拥有5A级写字楼设施配备的假日广场相比，但由于它卓越的地理位置以及相对低廉租价，也吸引了不少的企业公司青睐。已经进驻的公司约50家，如：,中国人寿保险中山分公司 中山市名将广告有限公司、中山市执信会计师事务所 中山市执信资产评估事务所、金晖速递（香港）中山办事处 中山市汉和物业管理有限公司、广东汇优保险经纪有限公司、深圳柏威国际货运中山分公司,12,兴中大厦写字楼出售、出租状况,13,位置概况东方商贸大厦位于兴中道与中山三路交汇处，与星月居大型市中心高尚小区并肩而立，邻近还有中山国税局、市公安局及技术监督局等政府单位；地理位置得天独厚。,东方商贸大厦,（东方商贸大厦实景图片）,14,东方商贸大厦占地约20亩，建筑面积约12000；全幢大厦分6层，其建筑风格沉稳、朴实；大厦首层为商铺，二至六层为办公写字楼。东方商务大厦写字楼分开南北两座，每座为一梯两户，南北各一台电梯和走火通道，面积分为400平方460平方，户型方正实用。前后约150个停车位。,项目数据,15,东方商务大厦以其时尚的建筑风格、大方的建筑外观、得天独厚的地理位置、相对实惠的价格可招来了非常多的企业入驻，目前100%进驻。首层进场的商铺有，名匠、名雕、美星装饰、满堂红地产等，进场企业有：广州市仲裁委员会中山分会、安联保险、天安保险宝嘉地产、中山长江兆业地产、中信进出口公司、千里行律师所、泰泉进出口公司等中、内、外及政府行政事来单位进驻，为其作为商务办公中心塑造了良心的形象。,已进驻公司,16,东方商贸大厦出售、出租状况,17,位置概况大东裕商务中心位于中山市中山新城市建设区域博爱五路，周边聚集各大政府机构、企事业单位、重点学校以及众多中山明星楼盘，其位置是中山新城区规划建设的亮点。,大东裕商务中心,（大东裕商务中心实景图片）,18,项目数据,“大东裕商务中心”是由大东裕实业有限公司开发，大地物业代理有限公司进行策划销售的一座纯商务专业写字楼。坐落在中山市东区博爱五路与东苑南路交汇之处，占地面积9448.6,总建筑面积16361.98，写字楼内设有3个电梯及东西走火通道各1条，每楼层统一配洗手间、茶水间，物业管理费5元/月。共设固定和临时停车位238个，固定车位月租250元/月，临时车位月租150元/月。,19,已进驻企业兴业银行、平安保险、中海房地产等40家企业进驻，入驻率60%左右，目前还在招租。,1、采用新风循环净化系统，替代中央空调。2、14层设有55米高、面积300多的大型空中花园。3、大型固定、临时停车场，共238个车位。4、幕墙中空玻璃结构，有隔热隔音效果。5、智能化管理、光缆配置，办公系统更加快捷。6、24小时办公配套，随时协助企业商务联系，办公时间不受限制。,特色设施,20,大东裕商务中心出售、出租状况,21,华凯商务大厦,位于中山市中山四路63号，中山日报大楼西50米，纯写字楼项目，占地10亩，建筑面积1.3万平方米，楼高6层，首层二层商铺3761，36层写字楼面积6366，近60个办公单元，配170多个地下和地面停车位。目前部分商铺与写字楼售罄待租。,（华凯商务大厦实景图片）,22,华凯商务大厦出售、出租状况,23,中银大厦位于中山市东区中山三路18号，楼高38层，占地面7326,建筑面积4万平方米，座落于繁华的商业区中山三路。大厦结构为框架结构，外墙为进口铝板玻璃幕墙，室内装修为墙纸花纹喷漆，铝板天花，日本白橼木门，每层有公共卫生间及茶水间。大厦设施包括4台日本三菱高速客梯，2台专用用梯，中央冷气系统，商务中心，具国际水准会议中心，大型停车场等；1至11层为中银办公场所，17至38层为写字楼。,中银大厦,24,中银大厦写字楼出售、出租状况,25,益华大厦位于中山三路与银通街交汇处，地理位置是中山现代化现城市的中心点；益化大厦是集消费、购物、食市、休闲、娱乐于一身的综合性商业大厦，每日人流量过万人次。益华大厦写办公写字楼分东、西两座，楼高9层；1-3层为益华百货，4-9层为写字楼，每间写安楼用木板间开，面积最由小65平方400平方不等，分割成60-90个不同办公单元。,益华大厦,26,益华大厦外观,27,益华大厦写字楼租赁情况,28,宝利大厦,（宝利大厦实景图片）,29,南下新码头建筑面积共有2万多平方米，将集商业、娱乐、休闲、旅游为一体，通过特色酒吧街、棋牌、大型餐饮、商城等功能，为中山人提供地道的“中山消费模式”。据了解，南下在历史上曾经有着非常繁荣的商业历史，这次南下新码头项目将通过别具特色的建筑外立面，还原中山、南下商业的一些传统符号，使之成为岐关西标志性的特色商业项目。,南下新码头,（该项目为非写字楼项目，供作咨讯参考）,（南下新码头实景图片）,30,南下新码头出售、出租状况,31,怡中商业楼及中山二路68号商业楼都是位于旧城区位置中山二路。怡中商业楼于大丽时装厂旧址，楼高3层半，一梯两户，户型面积是约200平方。中山二路68号商业楼位于东林山上，楼高4层，建筑面积最小约100至300平方不等，用玻璃板间开。,怡中商业楼、中山二路68号商业楼,32,怡中商业写字楼出售、出租状况,中山二路写字楼出售、出租状况,33,第二部分：未来市场开发情况,盛景尚峰,总投资额：1.5亿元项目概况：项目位于中山市中山四路，占地90亩，总建筑面积12.2万平方米，其中商业广场总建筑面积3.9万平方米，规划建设高级商务写字楼及酒店式公寓综合建筑群体，由6层、22层、11层三栋裙楼式建筑物构成，首层为沿街商铺，其余各层为商务写字楼、酒店式公寓，配套450个停车位。项目于2008年1月动工，预计2009年3月竣工。,34,建纶国际商务中心（盛景尚峰对面，现场目前为厂房）,总投资额：20亿元项目概况：项目位于中山市中山四路南侧、起湾道东侧，规划建设集商业购物、商务办公、酒店、住宅于一体的高级综合性群楼，总占地120亩，总建筑面积45万平方米，其中商业区占地面积约40亩，建筑面积12.万平方米，分为大型购物中心、商业街和独立的大型连锁超市；办公区占地面积25亩，建筑面积11万平方米，为两栋塔式双子结构，地上建筑42层，地下3层；酒店区占地面积20亩，建筑面积8.8万平方米，为独塔式结构，地上68层，地下3层；住宅区占地面积36亩，建筑面积13万平方米，以高层住宅为主。目前项目正在进行可行性研究。,35,嘉路华花园（中山日报东侧尾楼改造）,总投资额：2.5亿元项目概况：项目位于中山市中山四路与起湾路交界点，占地13.4亩，总建筑面积7.5万平方米，规划建设成32层的高级综合商住楼，其中五层商业裙楼共2.1万平方米，塔楼为住宅共4.7万平方米，两层停车场可提供141个车位。项目拟在2009年7月1日交付使用。,36,总投资额：1.9亿元项目概况：项目位于中山市东区博爱路，紧邻市博览中心，占地150亩，商业建筑面积10万平方米，规划建设7层、18层、25层办公及酒店建筑群，功能包括高档餐饮、零售街区、办公物业、商务酒店会所，配备大型广场和地下停车场。项目预计2009年年底落成。,帝璟东方商务中心,37,总投资额：1亿元项目概况：位于中山市文化艺术中心对面，博爱路与兴中道交汇之处，将由广东顺景实业开发，是未来即将开发的纯商务写字楼项目之一。楼高17-20层，分两座，配备有大型双层车库、大型商务中心、会议中心和空中花园等完善配套，预期在2009年底推出市场。,顺景现代办公大厦,38,第三部分：写字楼市场分析总结,写字楼物业比较分析,物业,比较数据,39,从物业规模来看单体小、呈分散状写字楼市场单个项目规模不大，均在1-2万之间，中银大厦达到了4万，数据表明，写字楼的发展水平，中山尚缺乏真正意义上的以办公、商务为中心的总部经济带。从租金水平来看上涨快、极不平衡租金跨度，从30元/月，至100元/月，反映出随着近年新出现的写字楼增多和商业发展升温，写字楼市场发展也升温，个别老化、功能欠缺的物业越来越缺乏竞争力，新兴市场竞争点增多，整体租金水平目前已达到50-60元/月，企业偏爱于民宅办公的局面不断得到改观。从建筑形态看扁平建筑单一、规模有限写字楼物业大多偏爱扁平式板楼建筑，缺乏高层建筑，往往制约了物业的规模和功能，对塑造成熟良好的办公气氛和环境也不利，开发成本也相对较高。,分析之一,40,从定位档次来看从先前的综合业态，定位转向清晰、专业化中山大部分写字楼来自由住宅改造成的办公室，近年出现的几个纯写字楼项目，对提高整体物业的质素起到巨大作用，一边生产即刻能消化，表明随着办公需求的扩大，写字楼市场存在的消费潜力已经显露无遗。供应产品来看200-400办公单元成为写字楼主流中山企业相对于珠三角大城市和一线城市来说规模相对有限，企业总部规模的集中度相对低，200-400办公单元成为写字楼主流产品，从租金和功能上均较好适应市场实际。中山目前约有2-3成的企业，尚有较大的办公场地的需求。从入驻情况看整体出租率高，部分功能缺陷、陈旧物业逐渐丧失竞争力从所调查的几个重点写字楼来看，均取得了较高的入驻，这源于写字楼市场的转型，比过去那种依靠民宅改造成的办公室能较好地适应企业需求。,分析之二,41,市场发展分析总结,以中山四路、起湾道交汇处为核心的东区中心商务区规划雏形已经显现，并将由此催发一批规模大、配套好、设计前卫的高档专业化写字楼。市场对高档写字楼仍存在较大需求，几个开发成功的纯写字楼项目是有力证明，东区2007年全区第三产业总收入达195.06亿元,增长20.5%。这也表明市场对写字楼物业需求在快速增加。部分企业由原来非正式场地办公开始青睐于集中在纯写字楼作业，同时对周边交通、商业、商务、金融仍存在较高要求。整体写字楼市场发展不平衡，表现在东区与其它城区，城区与各乡镇之间存在较大差距，乡镇区域写字楼物业的开发将是一个新的课题。由于高档市场供应不足和规模开发效应低、单体成本高，目前写字楼市场租金高企，这也是刺激开发商集中开发高档写字楼的动因。,42,本报告结束！,