锡海花园酒店前期项目定位报告 69P(1).ppt

【锡海花园酒店二阶段报告】,三益&圆融2011-10,一期报告回顾 二期报告框架 写字楼篇 商业篇 酒店篇,目 录Contents,Part1：第一部分报告回顾,商业调查总结：餐饮占领绝对优势地位，四大商业体内餐饮占据了半壁以上的建筑体量；HOTEL有市场，滨湖路商业街住宿业态大量进驻，古罗马/友谊十年不衰，证明住宿强大市场需求；休闲娱乐不发达，原因是多方面的，并非单方面说区域消费力低，和建筑形态、整体商业包装、欠缺较好的娱乐休闲业态商家等都有关。很明显，分散型商业发展大大优于集中式商业格局（滨湖路商业红火远胜于太湖半岛）。目前区域现存的建筑载体下，购物业态商家难成气候。,写字楼/酒店式公寓调查总结：今年以来，写字楼总体去化率优于酒店式公寓；同类地区的写字楼售价和酒店式公寓售价基本接近，甚至更高；就区域目前现状来说，写字楼产品的市场接受度将优于酒店式公寓；但是，考虑到未来几年金城湾片区的规划发展，酒店式公寓并非没有市场可行性，只是需要一个较长的等待周期；在同样售价的前提下，写字楼的建安成本（不管是毛胚还是精装）将低于酒店式公寓产品，即写字楼单方利润将高于酒店式公寓产品。,、做写字楼产品优于酒店式公寓产品、做分散型商业优于集中式商业/餐饮主力、HOTEL有空间发展,Part2：第二阶段报告之写字楼篇,1.目前存在的写字楼主流企业？,传统贸易类 金融保险类 科研技术类 房地产及其配套 创意文化类 社会服务类,律师事务所工作室设计院网站传媒投资咨询公司装饰公司会计师事务所广告公司企业咨询公司动画公司,贸易公司保健品公司工业、五金百货、服装设备公司销售公司视光中心食品公司家具公司,投资公司信用保险公司期货公司证券公司,产后恢复教培中心国际货运代理婚礼服务机构健康管理咨询公司售后服务中心房地产经纪公司人力资源部物流公司出入境咨询服务美容美体中心检验站物业公司旅行社评估公司设备安装公司图文店,科技公司软件公司信息技术公司,涂料公司工程公司置业公司建设集团地基工程,企业分类一览表,（一）市场分析,市中心写字楼群,市中心是无锡商业聚集程度最高的区域，因此依托于商业而存的传统贸易类和社会服务类占据了市区写字楼的半壁江山，而其中心地位、便利程度又吸引了对地段、配套依赖程度较高的中小型创意文化类企业，占28%的比重，其中小型投资咨询公司、网站传媒和装饰装潢设计公司份额较大。市中心第四位是金融保险类企业。随着市政府南迁、金融一条街规划，多数正筹划离开或缩减规模，将企业总部往太湖新城金融一条街迁移。因为环境和停车位的发展瓶颈，在调查中，我们发现科研技术类企业已经大量外逃，被各园区招商，而创意文化类发展壮大，必将离开此片区。承接市区溢出的创意文化类企业，将成为我们写字楼的一个主要客户群。,（数据来源：摩天360和东方广场B座典型数据样本采集）,传统贸易类+社会服务类进一步发展壮大；金融投资类逐步往金融一条街转移；创意文化类逐步溢出，将成为我们项目的机会。,1：以符合创意文化类企业所钟爱的具有独特人文或艺术魅力的办公环境；2：向相关部门争取对于创意文化类企业的优惠政策。,市中心写字楼群,创造吸引力,太湖广场写字楼群,（数据来源：金阳大厦、太湖明珠数码大厦和盛世天下典型数据样本采集）,同样的依托于片区高度发达的商业和密集的人口，传统贸易类和社会服务类企业占据了55%的以上市场份额。占据第三位的是创意文化类企业，比例为17%，其中建筑景观设计院、大型教育培训机构为主力，小型创意型企业、咨询设计公司等也较多。同样得益于便利的交通、齐全的配套和良好的区域环境。目前片区写字楼落成年代都较早，软件硬件条件相对弱后，因此注重形象的大型金融保险类公司少，同时也缺少大型成熟企业。随着未来九龙仓双子座、茂业、世贸等优质写字楼项目陆续面世，该区域写字楼升级，将成为我们有力对手。这些对手拥有高端的写字楼配置，我们同样需要规避在硬件上的比拼，而需要在软实力设计上动脑筋，使我们的写字楼具有独特吸引力。,太湖广场写字楼群,传统贸易类+社会服务类中的成熟企业将有入驻更好写字楼的要求，未来世贸、茂业等以其就近和高端将更符合这些发展较好的中型企业的要求；创意文化类的成熟企业同样有入驻要求，但是创意文化类企业和其他注重门面等硬性要求的其他类企业不同，更愿意到具有文化创意气息的办公环境中。,避免在硬件上和这些5A级写字楼竞争，适当控制在大堂、外立面、相关配套等的成本；以创造具有文化创意气息的办公环境来吸引创意文化类企业。,差异化竞争,太湖西大道写字楼群,与其他片区不同，该片区环境资源得天独厚，同时写字楼也比较新，因此更多大型传统贸易类成熟期企业入驻此片区。第二位的是科研技术类和创意文化类企业。我们分析，两个原因造成其大量聚集，一毗邻国家级工业设计园，二创智类企业更注重环境。其中建筑设计院比重较大。得益于片区大量地产开发，考虑就近办公原则，较多大型地产公司入驻，其产业链的建材工程类企业也跟进。由于片区远离商业中心、周边居住人口密度低，因此社会服务类企业极少。该片区环境和写字楼供应，和我们有接近/可局部参考。科研类入驻我们的可能性不大，我们没有国家级工业设计园的支持，创意文化类将成为主力之一，发展较好的传统贸易类也会成为我们的主要用户。,（数据来源：华仁逸景大厦、联创大厦和佳诚国际典型数据样本采集）,太湖西大道写字楼群,成熟型传统贸易类企业，来的可能性很小；科研技术类企业，依托于国家级工业设计院上下产业链的紧密联系，不会来；创意文化类企业，如果我方具有独特的文化创意气息，同时产业聚集程度更高、相对纯粹、享有优惠政策的话，很有可能会来。,创造具有文化创意气息的办公环境；享有优惠入驻政策，打造纯粹创意文化类企业聚集区。,独特个性,金城湾写字楼群,该区域位于连接新老市中心的中心地带，贡湖大道景观路、金城湾公园不远，未来整体环境不输于太湖西大道；同时人口密度较高、商业相对成熟，办公配套上优于太湖西大道。同样依托于商业聚集和人口密集的优势，传统贸易类企业比重达到39%，为绝对主力。次之为创意文化类和房地产及其配套类。创意文化类注重配套和地段。而由于片区附近有很多地产项目的开发，所以不少房地产及其配套企业的入驻；同时，也衍生了不少地产咨询、装饰装潢等创意文化类的企业。目前位于这一区域的写字楼项目都不算很高端，金融保险投资这类比较注重门面的企业没有。未来，我们写字楼最可能入驻的客户群就是传统贸易类、创意文化类、房地产及其配套企业，他们为提升企业形象而选择更好品质写字楼。品质如何巧妙地提炼打造是我们需要用心思量的课题。,（数据来源：湖滨路商业街写字楼、蠡湖大厦典型数据样本采集）,金城湾写字楼群,传统贸易类发展良好，将需要更高品质、形象更好的办公环境，就近选择我们的可能性较大，当然也可以北向太湖广场、西去太湖西大道、南下金融一条街，所以在提供品质更好的办公环境外，还需要赋予其特色，比如创意文化特色就是很好的吸引力。创意文化类企业，只要有更好的品质、更有文化气息的办公环境，价格在可以承受范围以内的话，选择我们的可能性比较大；房地产开发及相关配套类企业，硬件不差，软件做出特色，同时抢占时间差，选择入驻我们的几率比较大。,金融第一街区是推动太湖新城建设的重要功能性载体,其基地东邻市民广场,占地约300亩,规划16幢高层建筑,总建筑面积约80万平方米。目前，无锡国联金融大厦外立面已经部分呈现；报业大厦已封顶；无锡嘉业国际城工程也在进行中；其中，昌兴国际金融大厦预计2012年年中就会开始销售。政府重点形象工程，实力型名企开发，未来片区写字楼必将以高端形象引领太湖新城，其外立面建材投入、大堂、电梯等配套，都将是片区最高端的硬件配置。金融街将吸引到全市大部分金融机构的进驻，同时吸引注重企业形象的大型企业。作为一个民营资本投入、非市政重点项目，同时出于对未来售价预期的考虑，我们不可能在建材等写字楼各项配套硬件上，投入很高成本，和对方硬碰硬。因此，赋予其独有的项目吸引力，从设计的角度来提升项目竞争力，是我们差异化竞争的思路。,太湖新城金融一条街,太湖新城金融一条街,竞争策略:差异化产品竞争+尽快入市抢占时机,无锡万达广场是一个大型城市综合体项目，于河埒口城市副中心自成一体，我们其实是个小型的复合体，所以我们特意来研究其表现。复合形态包括：万平米购物中心；万平米的五星级酒店喜来登和万平米的酒店式公寓；一个36.5万平米的高档住宅区；一栋高端写字楼；一个万平米的市民休闲广场。万达写字楼租金较其他版块较高，均价在2元/平米/天左右，其区位优势、品牌优势、高端品质吸引到很多财大气粗的企业以及一些注重“面子”的企业，主要有大型贸易公司、大型金融投资、大型科研技术企业、社会服务业等四大类企业，其中大型贸易公司占据了31%。因为其租金相对较高，所以创意类企业入驻不是太多。,河埒口万达广场,（数据来源：万达广场A区写字楼典型数据样本采集）,河埒口万达广场,借鉴点：我们注意到，当租金高到一定程度时，创意文化类企业进驻数量大大减少。而我们项目因为地段成熟度和片区环境改造时间节点的滞后，写字楼售价将有很大局限性。并非产品做好就一定能够卖出很好的价格，因此必须注意控制各项硬件的投入，采用以设计提升魅力、以创意赋予独特亮点来竞争的思路。,2、我们适合选择的客户是谁？,小型企业（初创期企业）,目标企业群体,.企业特征公司实力较弱，人手少对成本、政策敏感需要房租等方面的补贴发展未来较难预测发展周期为1-2年.需求特征写字楼面积主要在100平方米以下写字楼空间利用率要求较高优先考虑低租金和产业聚集较为依赖产业配套设施,初创期企业,小型企业主要是一些小型传统贸易类、社会服务类、创意文化类 和科研技术类企业。小型传统贸易类和社会服务类企业依托成熟的商圈，日渐发达起来，他们会固守这片属于他们自己的“乐土”。创意文化类企业业务比较繁忙，停车、环境、租金问题困扰着他们，大多有从市中心外逃或者往外拓展的需求。太湖广场、太湖西大道等区域写字楼也都有不少这样的企业有着发展改善环境的需要。科研技术类企业会因为政策原因被吸引到相关科研园区。创意文化类企业都将是我们的目标客户群。他们主要看中写字楼的性价比，除了地段，优惠政策的吸引也将是这些企业考虑入驻的重要因素。因此，本项目需要尽可能的去争取一些针对创意类企业的优惠政策，将对项目销售有着十分重要的作用。,中型企业（成熟型企业）,.企业特征较初创企业规模大，企业规模个体差异大有稳定的业务线，经济实力较强对成本及政策仍有一定敏感性.需求特征写字楼面积需求超过100平方米对LOFT写字楼结构接受度高优先考虑产业聚集度写字楼租金敏感性降低产业配套需求主要集中在展示/会议等功能,成熟期企业,中型企业主要为金融保险投资类的投资企业、社会服务类的教培企业、事务所和一些传统贸易类成熟期企业分布在市中心、太湖广场、太湖西大道等区域。其中中型贸易类企业对办公环境提出了更高的要求，而教育培训等因业务发展需要新的符合其要求的办公区域。我们除了在满足地段便利度、立面大堂电梯品质以外，更多需要的是做出写字楼的创意特色，以独特的文化符号提升自身吸引力。同时，在企业入住时注意引导以形成一定产业聚集度。,目标企业群体,目标企业群体,其他企业/机构,金融保险类企业：随着太湖新城新市中心的形成，新市府旁“金融一条街”的规划建造，这类企业总部集群式迁移可能性大。金融一条街目前还在前期规划建设阶段，仅国联、报业、嘉业、昌兴开始建设。因此，我们应该抓紧建设，抢占先机，我们项目有机会会成为这类企业中间过渡的选择对象。房地产及其配套类企业：他们比较注重公司形象，需求面积比较大，基本上要拿整层或半层做办公。随着金城湾地区政府规划的环境改善，该区域内将吸引不少新的地产项目的开发，区域内的开发商将会就近选择便捷的高品质写字楼。我们项目作为金城湾区域开发的先锋，将会抢占这部分先机。创意文化类里的设计院：他们会跟随市政府的步伐，去规划、环境、硬件设施更好的区域写字楼办公，联创大厦就是最好的例子，两个设计院拿了差不多一栋楼，我们应该深挖这部分客户。,.企业特征涉及部分传统行业，企业类型多样企业规模差异较大典型行业大型企业有金融、地产开发等；中小型有印刷、出版、媒体等.需求特征写字楼面积需求多样化写字楼结构无显著要求部分大型企业倾向于标准写字楼选择地区主要考虑产业聚集度,其他企业/机构,六大类企业什么规模企业会是我们的客户？,传统贸易类 金融投资类 科研技术类 房地产及其配套 创意文化类 社会服务类,只能吸引金城湾片区内的企业.,区域内发展企业可能入住，非主力,区域内新生转移、其他片区转移，将成为我们主力客户，应该成为我们规划产品最着重考虑的客户群体,金城湾将是未来无锡地王诞生之地，优质土地将吸引大牌开发商进驻，作为区域先锋，将最有可能成为未来这些房地产产业链上的企业入住，占到我们企业的一定比例.,金融保险类企业大多被吸引到金融一条街，基本不会来。,大多被吸引到各类科研园区内，到我们项目的可能性不大。,3、写字楼产品建议。,（1）立地条件,宗地,居民楼,居民楼,居民楼,居民楼,居民楼,居民楼,贡 湖 大 道,望山路,项目东临连接新旧市中心的主干道贡湖大道，南临市政规划道路观山路，西面和北面都与旧居民楼相邻。因此，为了满足旧居民楼的采光要求，写字楼只能放在地块的东南角，楼高也将受到一定的限制。,写字楼,（写字楼地块长宽：64m x 25m）,（2）产品分析,现代风格+ARTDECO风格+幕墙玻璃立面+高速电梯+奢华挑高大堂+干挂石材+无锡第一高度+豪华配套等。,和以上这些单项比较，不但需要投入高昂的费用，还局限于目前先锋的角色，不成熟的片区，我们投入这么高的成本，却很难实现与此想对应的价格，很可能一不小心成为了先烈。因此，我们吸引客户的不是使用各种高贵材质的堆砌，而是一栋具有独特内涵的写字楼，使用设计、创意来营造和提升我们的独特吸引力。,金城湾首个富有文化创意特色品质写字楼,以独特风格赋予特色 以主题设计提升魅力,（3）写字楼定位,（四）风格建议,极简现代风格,淡雅中式韵味,从外立面、大堂、水牌、单层LOGO墙、楼梯道等，各个细小的环节，从建筑到景观的全部细节，邀请业内最好的设计大师，比如登琨艳、比如艾未未等，以小见大，塑造具有独特魅力的写字楼，从而吸引我们锁定的主力创意文化类企业客户。,（四）风格建议,（五）产品调整建议,原尺寸：64*25 因为写字楼已经占用了更多的临街面，所以面宽尺度如果可以是尽量往后退缩，不能缩减面宽，只能在进深上调整。通过测算，减少的酒店面积放到写字楼部分，需要将写字楼进深增加到27。现尺寸：64*27。,面积：未来增加可售面积，增加回笼金额，同时满足甲方上次酒店快捷酒店的发展方向，我们此次减少酒店部分的面积，从而将酒店面积补充到写字楼上去。,（六）户型面积建议,当层产品分割：当层面积1705.32南向单套=约14*4.2/得房率=80 北向单套=约13*4.2/得房率=70东向大户型=约13（15)*8.4/得房率=140-170 西向大户型=约27*4.2/得房率=140,均套面积74。总套数552套。总层23套。总面积40927。注意：现写字楼层高为3米，去掉梁实际层高办公可能不是很舒适。我们建议是否牺牲部分面积，采用标准层高3.5-3.6米。,（七）创意设计建议,项目写字楼目标客户中创意文化类企业占据很大比例，为了契合项目的现代简约中略带淡雅中式韵味的创意气质，在一些细节表现上可以加入一些有设计感的艺术元素。比如个性的水牌、精致的空中庭院、富有创意的楼梯过道等空间的个性设计、个性围墙等。,另外，这部分创意文化企业的业主大多经常那个有图文印刷等服务需要，为了更好地服务于项目写字楼业主，建议引进延嘉、教仪或豪思等知名品牌图文店来作为写字楼的配套服务。,（八）机电配套设施建议,原则，普通配置，为了满足现代企业对网速日益发展的要求，尤其是创意文化类企业对网络的要求，建议网络配置上采取相对最先进的设施配套。,Part3：第二阶段报告之商业篇,辐射范围根据一般商业规模辐射范围的研究，预计本项目未来核心商圈辐射半径可达2公里左右，主要辐射区域内大量的居民区，以及周边区域（太湖新城、蠡溪新城等）政府公务员、单位工作人员学校学生教职员工等。如果我们将项目商业做的足够有特色，则商业辐射范围将扩展到全市区域。但是，我们预判未来主力消费来源主要为周边区域内社区居民、区域工作人员、政府机关工作人员为主。,主要辐射区域,扩展辐射区域,(一)市场分析,消费者、消费种类及现有商业供应分析,从现有商业供应情况来看，特色休闲娱乐消费是区域市场空白点、针对区域中高端工作人员和商品房居民的餐饮存在改善机会。,商业有改善空间,需求已得到满足,市场空白点,(一)市场分析,客户需求分析,外区域消费人口消费习惯下班后或周末、跨区域消费开车出行或打车、追求生活品质与特色消费偏好特色餐饮、特色休闲、特色娱乐,政府工作人员消费习惯工作日商务宴请、周末家庭聚会、下班/周末朋友聚会、对文化曲艺棋牌艺术趣味浓厚、休闲购物、消费实力强消费偏好特色餐饮、文化类休闲商业、特色娱乐,区域工作人员消费习惯工作日消费为主、同事联谊聚餐、工作餐、下班朋友聚会、下班休闲购物、中青年为主、午间放松购物消费偏好快餐、特色餐饮、大众娱乐、精品购物,区域商品房居民消费习惯就近消费、家庭出行、朋友聚会、家庭聚会消费偏好家庭娱乐购物、高品质生活服务、休闲娱乐、特色餐饮,学生消费习惯周末同学聚会、追求活力新鲜时尚、消费预算不高消费偏好特色休闲类商业（桌游类）、时尚动感类娱乐商业（KTV、电玩）,(一)市场分析,市 场 分 析 结 论 从现有商业供应来看，区域特色休闲娱乐是市场空白点，特色餐饮有改善要求；从目标客户的需求分析来看，特色休闲娱乐餐饮是目标客户的主要消费需求。,(二)产品分析,独栋式商业群,点评：自从新天地和1912以来，民国风格的石库门作为高端商业的载体，越来越得到大众的开发商的青睐。据我所知，惠山古镇旁的元一地块中也较多应用了类似风格、荣巷古镇也是以此种风格为主要特色。存在即合理，这种风格说明是适合高端商业体的，但是是否新鲜度不够。是否可以考虑更独特的风格出现，以不同风格的建筑魅力来缔造不同的商业魅力。同时，要注意到以上几个项目都是不销售的，而荣巷古镇也是只租不售的。,院落式商业群,点评：龙湖星悦荟让人眼前一亮。甲乙丙等十二栋楼以巧妙的围合布局，现代而又简约，熟悉而又陌生，创造了一种独特的环境魅力。很值得参考。而商公园虽然整体调性比较高端，环境营造较好，但是因为分割成小面积全部出售，后期没有团队进行经营，售出多年内始终商业始终没有起色。再次论证了商业运营团队的重要性，全部出售而没有招商运营，资金回笼不代表后期商业运营的成功。,(二)产品分析,点评：返租出售的方式，使得这些项目的售价不断创出高价，在销售回笼上获得了很好的收益。但是，后期这些项目的运营问题，小业主的投资回报率等，将产生很大问题，是需要慎重看待的。目前这些街区商业中普通大众的品牌商家更多，因此想拔高我们商业项目调性的话，纯粹街区式恐怕不是十分合适。,街区式商业群,(二)产品分析,产 品 分 析 结 论 多重院落式布局、类独栋构筑物相连的商业形态是合适的；现代风格、中式韵味的建筑风格具有独特魅力，可以尝试。,地块限制要求 30米线,市环保局：“可能产生环境噪声污染的生活、消费、娱乐等公共服务设施（超市的冷冻机、餐饮行业风机、中央空调冷却塔及娱乐休闲等），与相邻最近的居民住宅（公寓）边界的直线距离不得小于30米。,宗地整体面积较小，形状不规整，一些边角区域较难规划；周边环绕一些居民楼与地块距离非常近，受到政策影响，餐饮类商业的布局将受到一定的影响。,(三)产品建议,宗地,居民楼,居民楼,居民楼,居民楼,居民楼,居民楼,贡 湖 大 道,望山路,写字楼,风格建议：现代建筑 中式韵味,(三)产品建议,分散商业总平建议：五重院落/半开放式商业布局商业1、2、3之间用构筑物相连以规避侧向边距的要求从而降低层数商业3和5之间设计尺度较大的廊架利于进入人流进入商业4具体布局请设计院方根据经济指标，仅供开拓思路参考。分散商业面积建议：9739一层60为主力。二层120-180为主力。三层以300-500的大面积整层产品为主。二三层可由单独楼梯或廊道通达。,(三)产品建议,写字楼裙楼商业布局建议：一层分割成南北向小户型，边套朝东西向开门；二三层切割成6套左右；写字楼裙楼商业面积建议：1705.32*3=5115.96，一层均套面积为60，二三层均套面积为284。建议商业北面设置挑出的平台和楼梯等直达二、三楼的空间，让二、三层的商业更加活络。,(三)产品建议,设计创意：建议某个元素的极致应用，比如说青花这种既传统又时尚的元素，比如说苹果等等，一定要充分发挥设计提升价值的魅力，一定要邀请具有独特风格的设计师进行相关建筑、景观、细节等方方面面的设计。,(三)产品建议,问题注意：一个是因周边老新村，从商业的高度看出去，围墙如何设计才能遮挡视线，化琐碎为完美，设计阶段需要特别注意；另一个是人车分流的设计建议，车子从北面和西面的两边进入地下车库通行的方式是否可行，还需要进一步论证。,（四）商家建议,Part4、第二阶段报告之酒店篇,（一）目标客户分析,区域现有两家不错的星级酒店，但缺少精致高雅的精品酒店。而我们周边的区域和主力客户群，决定了区域精品酒店市场将很有潜力，引进一家具有独特亮点的高品质酒店将成为整个项目的招牌主力（类似日航酒店之于阳春巷）。同时，周边快捷酒店林立，证明了这方面市场十分兴盛，快捷酒店招商难度较低，也可以成为我们目标酒店的候补目标。,（二）品牌档次建议,商务需求 关键词：简约、精致、高效政府会晤需求 关键词：私密、品质境内外游客需求 关键词：舒适、性价比,精致、私密、品质 星级服务标准简约、高效、性价比 现代时尚风格,（三）酒店品牌建议,（四）客房空间建议,市场需求：中高商务休闲及旅游客户需要有品质且舒适的环境。竞争需求：36/50平方米左右客房面积是较为合理的范围，此外可以直接在硬件上优于古罗马酒店。位置因素：外围的酒店客房面积大于市区酒店客房面积，才能在全市竞争中具备竞争力。,（五）产品调整建议,原尺寸：19.95*29.4 减少进深到17.2米单层面积=17.2*29.4=505.68 单层套数=12套控制总面积=505.68*13=6573.84 总套数=108套户型面积如下：42*7/得房率=42平方米,建议本项目酒店客房预留108间左右，面积在42左右。,（六）酒店客房细部设计建议,通过巧妙的细部设计可以在不显著提高成本基础上提升品质，增加房间的舒适性：例如可以通过在窗户位置安放书写台，增加视野的开阔性，避免面墙办公。,空间设计增加品质感：例如通过加宽或者加高门的面积，增加品质感；或是通过小走道加强房间舒适感受。,（七）客房家私、设备配备标准,Part5、开发策略及预估售价,开发过程租售并举 商办同步招商销售同步进行 写字楼商业同步销售酒店商业招商 写字楼商业销售先对精品酒店进行招商，用高品质的酒店的影响力带动整个项目，然后同步进行特色商铺的招商，给写字楼自用客户、高端商业投资客能够清楚看到未来发展价值，从而实现顺利去化。,开发策略,写字楼的价值预估 4.5亿推向市场时间=2012年10月或2013年5月可售面积=40927 预计单价=1.1万 预计回笼=4.5亿单价说明：第一阶段报告之原预测写字楼售价为1.2万/。然后估计了90%的去化率，为减少资金沉淀，同时考虑到目前市场的低迷程度，未来景气度回复的时间节点，我们保守按照1.1万/来进行测算。单套面积主力为74。,预估售价,商业的价值预估 4.22亿推向市场时间=2012年10月或2013年5月分散式商业可售面积=9739 预计单价=1.5万 预计回笼=1.46亿写字楼沿街商铺可售面积=5115.96 预计单价=2万 预计回笼=2.76亿合计=1.46+2.76=4.22亿单价说明：第一阶段报告之原预测商业售价为2万/。然后估计了90%的去化率，为减少资金沉淀，同时考虑到目前市场的低迷程度，未来景气度回复的时间节点，我们将沿街商铺和分散式院街商铺分别骨架，以比较保守较大可实现性的数值来测算。单套面积主力为60-180。,预估售价,整个项目的价值预估 8.72亿推向市场时间=2012年11月或2013年5月完成市场销售=2014年5月或2014年11月销售周期按照18个月估算竣工时间按照完成销售的时间预估,预估售价,Part6、开发风险提示,（一）房地产市场风险房地产严控持续风险 针对房地产近期中央大量出台调控政策，随着以国十条为代表的一系列政策的落实，房地产需求进入低潮期，短期内形势不容乐观。区域竞争性风险 区域目前已出让大量商业用地及办公用地，大致上市时间将与本项目类似，区域市场存在较强的竞争，金融一条街和太湖广场的开发进度与本项目相近，也将产生一定的竞争影响。投资性需求弹性风险 项目部分物业存在一定投资需求，尤其是商业需求弹性大，受政策运营等其他因素影响明显,（二）公建/商业配套风险周边环境建设风险 金城湾区域环境建设对本项目有直接影响，若周边汽车4S店、旧商业等不能及时整治建设，可能对项目后期项目的运营有影响。周边大型商业配套风险 金城湾地区规划中的星级酒店等高端商业设施建设将大幅提升区域内的物业价值，同时也有着与本项目商业部分形成竞争关系的风险。,（三）基地规划条件风险 规模风险 由于地块面积较小，较难以形成规模化集聚效应，存在一定的市场风险。商业形态风险 分散式商业受地块限制，不少位置不能做餐饮，其他业态商业风险相对餐饮较大。,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,