武汉控股大厦推广定位报告（62页） .ppt

,武汉控股大厦推广定位报告,呈 三镇地产,看武汉,武汉写字楼现状,3,武汉作为城市圈的龙头与核心，秉承“两型两化”的发展精神，致力于打造立足中部中心，面向世界的现代化都会,“三大基地”：先进制造业基地，高技术产业的研究及产业化基地，以金融、物流、现代商贸、信息、科教、旅游为主的现代服务业基地,五个一体化：基础设施建设一体化；产业发展与布局一体化；区域市场一体化；城乡建设一体化；资源保障、环境保护与生态建设一体化。,在国家中部崛起和“两型社会”战略下，武汉市不断创新，以完善开放型经济体系为突破点，着力推进投资促进体制和机制创新，鼓励和引导外商投资高新技术产业和节能环保产业，突出发展金融、物流、资讯、服务外包等现代服务业.武汉乘势而上，倾力打造武汉现代服务业中心区，面向世界，为现代化服务业发展树立标杆,近年来武汉写字楼市场需求不断增强，空置率一路走低。,5,武汉甲乙级写字楼市场的空置率持续下降。2001年以来，武汉甲级写字楼历年空置率多在30%左右，至2005年起，随着经济不断发展，甲级写字楼的需求日趋旺盛，空置率逐渐减低，在经历了2008年全球金融危机之后经济逐步回暖，目前空置率已降至8.9%；武汉乙级写字楼由于2000年之前供应量过大，空置率在相当长一段时间内为30以上，然而在2007年开始，写字楼需求激增，截止目前其空置率约为15；由此可见，目前对于甲级写字楼的需求非常旺盛，大部分租户集中考虑现有的CBD区域。从2011年开始供应量增速明显，约有150,000平方米的甲级写字楼在入市；2012年，随着中央商务区等一批优质写字楼集中投入市场，武汉写字楼市场已进入激烈竞争的阶段。,2011年，万达广场、武汉天地等项目入市有利带动了写字楼售价的飙升，总体来说，出售型写字楼的售价持续增长，未来售价仍会稳步提升。,6,受楼市调控影响，商铺和写字楼等商业地产项目表现逐渐活跃，其中优质办公楼需求呈现增长态势。2010年全年，武汉市写字楼成交面积达32万方，同比2009年增长幅度达105%。武汉市整体写字楼销售价格涨幅较为平缓，目前成交均价已达11038元/平米。写字楼价格逐步走出价格低谷，也催生部分投资者购买写字楼。根据武汉写字楼的未来供应及经济发展规律进行判断，写字楼的售价在未来两年内仍会稳步上扬态势。,8w,8.4w,5w,1.5w,6952,6.2w,6.8w,4w,2.75w,13.7w,均价,体量,2009年,2010年,2011年,（万方）,（元/平方）,武汉市写字楼成交均价季度走势图,2012年,6763,11w,武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会服务业、批发和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比例较大，分别达到40%与38%。,出租型优质写字楼租户特征,现状小结：,发展利好：中部中心城市的地位，配合城市经济的快速发展，为武汉商务发展带来契机；供应量：近十年来，武汉整体写字楼市场发展突飞猛进，但优质甲级写字楼供应偏少；预计未来供应量将快速加大；需求量：写字楼市场需求发展强劲，空置率一路走低，尤其是甲级写字楼存在明显的供不应求的状况；租金及售价：写字楼租金上涨速度出现加快趋势，销售价格也开始走出价格洼地，目前甲级写字楼基本只租不售，租赁行情不断看涨；客户需求：现代服务业对写字楼的需求最为旺盛，第三产业将成为未来写字楼重点需求对象。,武汉写字楼市场格局,9,经过多年发展，武汉写字楼市场基本形成4个优质商务圈+3个发展中商务圈+1个新兴商务圈的市场格局,中南中北，武昌核心商务发展区，中南片区写字楼成就商务发展坚实基础，而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区。,中南中北商务圈，代表项目保利文化广场、武汉万达中央区，将引领武汉写字楼市场，升级区域商务发展，再塑大武汉城市新面貌。,12,武汉保利文化广场,武汉万达中央区,保利文化广场总建面近14万方，总投资11亿元，其中商业建面4.8万方，办公9.2万方，主楼高达46层，高度将达到211.8米，构成正对洪山广场的“巨门”。武汉保利文化广场定位为5A高智能化商务平台，2011年底将竣工，建成后将成为武昌地区标志性建筑。,武汉万达中央文化区总建面超300万方，总投资500亿，规划有8栋国际一流甲级写字楼，建面达45万方。该项目完全按绿色环保、节能、智能化标准设计。由4栋24层及4栋40层写字楼组成，是中北路段规模最大的组团式写字楼群。,汉口成熟商圈建设大道，金融商务圈氛围已成熟，整体写字楼形象偏好，预计2013年后将有少量优质写字楼供应。,汉口成熟商圈解放大道，依托武广商圈，偏重商业发展，优质写字楼后续供应偏少。,其它成熟商圈光谷，新兴产业支撑强大，企业总部或园区式写字楼发展潜力大。,武汉写字楼未来走势,16,武汉市未来三年优质写字楼供应分布：中南、中北商圈、武广商圈、以及光谷商圈有较多的项目供应，建设大道商圈将得到进一步的巩固，武昌滨江商务区以其得天独厚的地理位置、高端的定位也将作为新兴的商圈与以上商圈展开竞争。,17,民生银行大厦浙商国际大厦亢龙太子花园酒店二期武汉国际金融广场中华城广发银行大厦西湖印象（原万全城）天悦国际汉江国际葛洲坝国际广场泛海城市广场武汉中心恒融商务中心新世界中心3期武汉水游城船舶大厦恒大环球金融中心葛洲坝商务大厦武汉天地企业中心5号武汉天地主楼,21.晋申国际商务中心22.世茂锦绣长江主楼23.国际博览中心III期24.中国华侨大厦25.汉商21世纪写字楼26.武汉经开万达广场27.合众总部大厦28.积玉桥万达广场29.武汉国际金融城30.长城建设中北路项目31.万达中心项目32.海山金谷33.武汉保利文化广场34.兴业银行大厦35.天融国际大厦36.光谷金融艺术中心37.光谷新世界中心38.光谷世界城主楼39.光谷金融港（一期）40.光谷E城,预计武汉市未来3-5年优质写字楼供应项目数量将超过40个楼盘。,未来5年，优质写字楼供应量预计将超过270万方，平均每年供应量超过50万方，武汉写字楼市场步入供应高峰期。,尽管目前武汉甲级写字楼的空置率处于9.8%较低水平，通过上表显示，自2011年开始，已知的优质写字楼平均每年至少有约38万平方米的新增供应，根据市场上开发商的知名度及开发实力，项目的品质及档次相当之高，因此未来竞争非常激烈；随着民生银行大厦、万达中央文化区、武汉天地企业中心5号、海山金谷、绿地金融城、武汉光谷金等项目陆续面市，届时预计约有407,000平方米的优质写字楼新增供应面积，因此市场整体空置率将面临较大的上涨压力；此外，鉴于新入市项目品质上乘、所处地理位置优越，且市场需求持续反弹，预计平均租金将保持上浮。,单位：平方米,未来三年，优质写字楼供应将会比较集中，市场竞争激励。,未来写字楼格局分布将呈现多核心发展的趋势。,优质写字楼累计供应面积分布(1996年2011年),优质写字楼未来供应面积分布,目前优质写字楼的供应主要以建设大道、武广、中南中北和光谷四个区域为主，其中建设大道和武广商圈占有绝对的市场份额优势；而随着优质写字楼逐步入市，武汉优质写字楼分布呈多核心发展的趋势，武汉CBD、汉口沿江商务区、汉阳四新区域等新商务核心的涌现将改变武汉写字楼分布的现有格局。建设大道商务圈仍然在供应面积上拔得头筹，传统的中南和光谷商务圈也仍然保有一定市场份额优势，而武广商圈则由于开发空间过于有限和严重的交通阻塞问题，市场份额明显减少。,现状,未来,写字楼分布格局有所变化：未来项目供应中，除了集中在发展成熟的建设大道区域外，政策导向新兴发展的CBD区域、沿江商务区以及光谷商务圈将不断涌现高品质的写字楼；写字楼多出现在城市综合体中：未来写字楼项目多出现在城市综合体内，与商业、酒店、公寓相互依存、相互助益；写字楼硬件水平有所提升：由于目前武汉市现有的写字楼大部分为90年代末期的遗留产品，硬件水平远低于甲级标准，而未来大部分写字楼的物业品质较以前有很大提升，并向国内一线城市优质写字楼看齐；市场竞争更加激烈：鉴于目前武汉市场上真正意义上的甲级写字楼较为稀缺，未来写字楼发展项目供应量不断放大，主要以国内外品牌开发商开发为主，竞争日益加剧；未来写字楼将成为新的投资热点。,未来武汉写字楼发展趋势,未来对于每个写字楼项目机会中的机会压力上的压力,看区域,项目外部环境,自然环境：项目毗邻丰富的自然环境景观，沙湖、水果湖、东湖、洪山等湖光山色环绕四周，东湖风景区近在咫尺，各种旅游景观和历史人文景观构成本项目的独特优势。,交通地理位置：项目所处中北路作为武汉市内环线的主动脉，坐观“两湖”，“沙湖生态圈”、“东湖生态圈”；坐控“中心”，东西连“水果湖、积玉桥政务圈”；南抵“中南商务圈”，北连“徐东、青山商务圈”；,北,东,徐东商圈,水果湖、积玉桥政务圈,青山商务圈,中南商务圈,中北路：中北路是武汉历史上著名的“工业街”，南起洪山广场，北抵岳家嘴。这条仅长41公里的街道，有超过30条公交线路可到达武汉三镇，规划地铁4号线,市政配套设施：项目邻近水果湖湖北省政治中心和武昌总部经济区，市政配套齐全。购物休闲场所、金融证券设施、教育设施、医疗保健系等一应俱全，商业或居住条件都很完善。,武昌总部经济区 中北路总部商务区 按照武汉市城市总体规划(1996-2020)及武汉市武昌500强总部区暨江南商务区规划设想，以洪山广场为核心，以中南路、中北路为纵轴，以武珞路、八一路、新民主路和中山北路为横轴的约5平方公里核心区内，重点扩展区东至沙湖，西至长江，南至中山路，北至规划的武车路过江隧道，面积3.5平方公里。政府对区域各项市政配套设施的投入力度前所未有，总投资接近130亿元。该区域内，重点发展金融服务、信息中介、文化传媒、高新科技、商贸娱乐等五大产业。目前，87家金融机、60家国资委直管的企业、28家企业一类国有大中企业均落户于此。江南总部经济区的建设，为武昌经济发展提供了强有力的动力引擎，也带来了区域内配套设施的完善、新兴商圈的崛起，周边地段升值潜力大。该区域邻近水果湖政治、经济、文化中心，周边省级行政事业单位林立，如湖北省委、省政府、省人大、省政协、湖北省教育厅、省档案馆、省博物馆、省国税局、省工商局、省地税局、市电信局等均在周边，堪称湖北的中央政务区。周边科教机构丰富，多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，所以，这里不仅是武汉市的江南核心区，也是全省的政治、文化、信息中心。,区域规划,区域优势,省会中心，武昌城市核心，规划建设中的武昌中央商务区，沙湖畔地铁上的商务港,项目位于武昌中北路与秦园路交汇处，武昌中南商圈和徐东商圈之间，交通便利发达，周边配套设施齐全，地理位置优越。毗邻内环城市快速通道，作为城市主干道的中北路拥有20多条公交线路，交通十分便利。结合武昌总部经济区的建设发展，此地段拟开发为与总部区发展规划相适应的高端金融商务区和高尚住宅区，并配套建设与国际接轨的公共设施。中南中北，武昌核心商务发展区，中南片区写字楼成就商务发展坚实基础，而未来高端商务写字楼发展重心偏向中北片区。,本项目所在地,沙湖 1、武汉东创研发设计创意园2、武汉科技大学设计创意园武昌,规划范围北起徐东大街、南至洪山广场，全长4.1公里，规划将中北路建设成为以知名企业总部、现代高新商务、酒店服务功能为主，以大型综合居住区、商业金融为支撑，兼容文化休闲、旅游功能的高新商务大道。,东湖路蔡家咀地区将建设具有标志性、景观性的一组现代建筑，由创意体验中心、工业设计中心、艺术交流中心、露天博物馆、商务酒店及居住建筑等组成，能提供多样化、高水平的文化综合服务,“中北路-中南路八大特色产业片区”,“中北路沿线：高新商务大道”,“武汉 中国文谷”,区域内客层预期,根据区域未来发展规划以及区域产业规划情况，可以大致预估出区域内未来可能增加的客群为：,咨询、综合服务服务类企业,工业设计、艺术设计类企业,银行、保险类金融机构,文化创意类企业,区域内客层预期,一个整合资源的平台借势，为我所用,看项目,项目概况,项目位于武昌中北路与秦园路交汇处，武昌中南商圈和徐东商圈之间，交通便利发达，周边配套设施齐全，地理位置优越。总计24层。底层4层为商业上面均为写字楼。,小个子 大声喊,提问“,谁会是武汉控股大厦的购买者？真正使用武汉控股大厦的人群是谁？武汉控股大厦与成熟商务区（CBD国贸等）的关系是什么？自用型客群为什么要选择武汉控股大厦？,基于现有项目规划，我们可以看到的基本点是,项目具备甲级写字楼硬件设施但总体量相对较小，不足以树立地标级形象,我们的感觉是,如果CBD中央商务区等 是航母，那我们项目就是巡洋舰航母：体量大、配套多、驱逐舰：反应快、功能全、便捷实用,依托CBD 服务CBD 补给CBD一个中北路总部商务区的创富新平台,它能提供的是,低成本的商务空间快速反映的交通体系功能齐备的配套资源,看客群,谁会要？,国有大型企业？要在中心大商圈要在政策优惠的大楼里外资跨国企业？要在中心大商圈要在政策优惠的大楼里不。不是它们要。实际上商圈是围着它们形成的SOHO型客户？依附性行业实用、交通便捷的商圈做大群岛中的沙洲,目标客户行业界定：,贸易,金融中介,咨询服务,文化创意,生产制造,房地产及相关,新兴高端型,传统中心型,产业驱动型,不同产业、大中型企业 产业相关、中小型企业,总部或区域总部 分值机构,成熟期的大中型企业 成长期的中小企业,形象部门 研发、业务部门,形象部门 业务部门,中型企业总部 跨区域公司分部 生产制造中心,客群分析,大客户，数量很少，竞争激烈，但贡献面积、对项目形象有提升。,“潜力型”客户、新生客户，稳定前景吸引高端投资者，数量不能占主流，但有相当潜力。,“利益型”客户是新区置业常规、自用客户，通常对市场热点区域充满信心，有一定比例属投资型客户。,客户结构界定：,客户定位,主要客户应锁定为：潜力型与利益型客户,客群描述,形成：在各产业链效应下产生行业：IT电子科技类、广告传媒、建筑装饰、咨询服务、金融、贸易、驻汉办等中小型智力型企业及服务业特质：文化性、技术性、研究型、创意型、知识型,不赢在起跑线上，而赢在延长线上,你不是巨舰，但你要更大你不是SOHO,你已经过了发育年龄,发展中的中国，主力当然是成长型企业中小企业的地位举足轻重，贡献了60%的国内生产总值，75%的就业机会,找到目标 才是找到自己,客层定位,纵观武汉写字楼市场，与写字楼租赁企业，对比本案特性，细分市场份额。太阁认为:我们仅需抓住 中小企业市场 与 高中端收入投资客,营销策略索引：由于本项目单层面积约为800方左右，针对这部分客户群，可主要通过整层半层售卖，自由分合，降低风险,中小型企业：作为发展中企业，他们考虑什么？配套资源+商务潜力+企业形象+社会认同度+运营成本,成长型企业商务平台,我们不是领跑者，因此更加努力,客群确定成长型中小型企业“,他们是本案最终使用者，但不全是直接购买者,半数以上的投资客户+自用成长型客户,推广直接受众 成长型企业（自用型客户）,推广诉求直接面对终端用户，明晰产品使用价值直接对投资客说话，不如让投资客发现”市场要这样的东西“投资客，会想办法先把那东西弄过来，再卖给别人,直接对成长型企业说话,看广告,卖点梳理,产品：甲级写字楼，体量相对较小地段：武昌核心环境：东湖CBD辐射区、中北路总部经济区中心、中南、徐东商圈辐射区交通：地铁、城市快速通道，便利、发达的出行网络客群：稳定成长型企业 咨询服务型、艺术设计文化创意型企业 金融机构,推广定位,推广客群要的是什么？,成长型企业产业链的一个重要结点 需要降低办公成本 缩短时间成本 离商圈很近 中北路商务区属于行业发展的上升阶段 附属服务性机构 高效率是他们的共性 新锐迅捷商务智力型 科技型 高强度办公 适度放松平台 应对下一轮挑战 动力港,中北路 新锐商务动力港,中北路：潜力地段，蓬勃朝气的CBD商务区新锐：领域内的后起之秀，差异化商务：属性动力港：为企业提供创富补给平台,为成长型企业量身打造的新锐商务动力港,推广广告例举：,来吧！CBD每一笔财富从根本上讲都是一样的，坚定的新锐创富者，从不让生硬的商圈区划间隔他直觉判断商务本质的头脑,武汉控股大厦以圆融的姿态，立足中北路，服务全中国为成长型企业量身打造的新锐商务动力港公开发售,看差异化,提升产品含金量、确立产品竞争力,独特价值与差异化方向,打造独特概念高实用性、高品质的新锐商务动力港、倡导生态办公硬件方面5A甲级智能化配置、外立面颜色和材质的突破、商务配套共享公共空间软件方面带有文化氛围与人问关怀的写字楼配套设置和专业而富有特色的物业管理,部分人性化特色服务：,效率商务中心 倡导”量体裁衣“的服务理念，根据客户需求，提供企业登记代理、公司注册，财税服务、法律顾问，商标注册等服务 以及”个人商务中心“，个人只需带个笔记本就可以开始办公，其它如商务会议室、事物中心（复印、传真、打印）等均配备齐全。流动多媒体会议室 大厦为进驻企业设立高科技多媒体会议商务室，有大有小，能提供承接各种不同商务会议、产品简报、教育培训等活动。这对中小企业来说是再好不过，会议室虽然不是常用，但却是非有不可。免费的咨询服务中心 大厦设立咨询服务中心，提供初来者的有关法律、税务、工商等服务，同时，商务中心代订机票、车票、打扫公司卫生等服务。,其它差异化特色：,充分考虑不同企业对office空间的不同需求，标准层自由平面组合，提供整层、半层、自由分割组合等不同形式的活性办公空间，随需应变，创意无限。无论是成长期的起飞型企业，还是羽翼丰满的成熟中型企业，均可获得不同面积的适宜办公场所，享受自有空间的自主开发，体验自由、激情的写意办公生活!,投资客简单装修出售 企业自用毛胚出售统一企业形象展示，一楼入口各入驻公司个性化特色水牌免费制作,倡导生态办公，设立智能有氧中央新风系统、每层建小型花池（步出式花园）、分户中央空调。充分考虑人体的舒适度，注重细部，注重生活细节，倡导生态节能办公，享受生态空间。,休闲空间：现代化的休闲小品点缀，具有强烈的时尚感和艺术性。,个性水牌,人文价值将是无可估量的,我们要给员工提供：浪漫舒适的工作环境和文明儒雅的工作氛围。以使员工死心塌地爱自己的企业。给喜欢读书喝茶的少数企业家和他的员工们一个放松四肢、充实头脑和寻找心情的另类工作环境。,功能楼层分区建议,一层：功能为接待服务，设立接待台。五层：一站式人性化企业商务服务中心。物业办公区。十四层露台：景观式露天花园，功能为精神文化中心。设立会员俱乐部、书吧、音乐吧、白领之家、高档餐厅、咖啡厅等，提供交流、休闲场所。转换层或指定楼层：设立对外开放的餐饮服务区也可作为企业员工食堂。,看售价,从市场角度：根据市场研究及市场成功案例额，确定决定写字楼竞争力的关键指标及其权重，其也是价格体系的权重。,价格定位,现时价格分析区域内写字楼参照,注：由于写字楼项目在销售均价基数上一定会有额外折扣。所以，成交价格还应该在最后结论权重售价体系中减去2000-3000元折扣浮动价。即15665减3000.SO:如果项目目前入市我司认为，价格应在12665元左右。,权重售价=参照分值 目标分值 价格 权重比,