成都世茂猛追湾项目营销篇.ppt
六、营销篇,6.1 市场概述6.2 项目SWOT分析6.3 成都豪宅市场分析6.4 商业市场分析6.5 样板展示区施工管理,六、营销6.1市场概述6.1.1城市简介,成 都 简 介,西南中心：综合实力西部第一，常住人口1260万；成渝经济区：是继长三角、珠三角、环渤海之后的区域城市发展中心；组成：9个区（中心城区5个），6个县，1.24万平方公里；功能：中心城区以金融、商务服务、贸易、通信为主，北部（新都）以化工、冶金、建材、重型设备制造及依托铁路的物流中心，西部（郫县）依托高校的科研教育基地，（温江）以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，南部（华阳）以会展、商务服务、科研为主的新城区,六、营销6.1市场概述6.1.2区域简介,从成都市总体规划来看，猛追湾片区主要功能定位为休闲商务区，这里的土地绝大部分将被规划为二类住宅用地或商业用地，容积率都在3.5以上，且严格要求了绿地率和市政配套建设。目前猛追湾作为新兴RBD板块，是城市化进程和旧城改造的重点区域，随着政府招商推介力度的进一步加强，该板块是目前城东最适合房地产开发的片区之一。因此按照资本逐利的本性来看，大量的房地产资本流向该地是理所当然的，同时，有竞争才有进步，正是由于众多品牌商的相继进驻、相互竞争，猛追湾老旧的形象可以得以彻底颠覆，区域价值迅速提升，这里也将成为成都市具有影响力与竞争力的高品质居住片区。,六、营销6.1市场概述6.1.2区域简介,成华区猛追湾街口，位于新华大道与一环路交汇处，相邻房产都以高层和老旧公房为主周边配套设施（如公园、学校等）：金融、服务机构：中国农业银行、中国邮政储蓄、招商银行、中国建设银行、中国工商银行、成都银行、城市农村信用社、中国电信营业厅,中国邮政教育配套:有成华区小学南校区、成都理工大学、华林小学、电子科技大学、电子科大附小/附中、成都广播电视大学、华西中学、成都30中、建设路小学,医院:有成都市第六人民医院、新鸿医院、成华区保和医院、川药医院,同济医院商业配套:SM广场,伊藤洋华堂、国美电器、苏宁电器、永乐电器、北京华联、成都华联、家乐福、百佳；,六、营销6.1市场概述6.1.3区域经济中心因素,2010年以来调控升级，强度空前,2010年4月,2010年9月,2011年1月,调控核心抑制需求，为供应增加争取时间,行政限购,信贷收紧,房价过高上涨过快城市,首套：90平米以上首付3成二套：首付不低于5成 利率1.1倍三套：首付与利率大幅提高非本地：上涨过快城市停贷,税收加强,研究推进房产税营业税差额征收,行政限购,信贷收紧,首套：首付3成二套：首付不低于5成 利率1.1倍三套：停止放贷非本地：停止放贷,税收加强,加快推进房产税营业税差额征收,行政限购,信贷收紧,首套：首付3成二套：首付不低于6成 利率1.1倍三套：停止放贷非本地：停止放贷,税收加强,为房产税建立法律基础营业税全额征收,行政限购,信贷收紧,首套：首付3成 基准利率二套：首付不低于6成 利率不低于1.1倍三套：停止放贷非本地：须提供一年以上 个税或社保证明,税收加强,加快推进房产税营业税全额征收,房价过高上涨过快城市,明确盛会城市及计划单列市,2011年2月,明确主城区限购，此外区域暂不限购,六、营销6.1市场概述6.1.4政策环境,2011年2月，成都市场成交面积环比下降8.79%，成交均价环比下降4.06%；不同政策环境下，成都市场与其他沿海城市相比下降幅度较小；原成都房地产市场相对比较稳定，因此以上两方面数据的下滑或对成都市场造成较大影响面，预计会在未来几月内逐步呈现；预计在本年度4月至5月间，成都市房价会呈现第一波下浮，第二波下浮将于8月至9月间呈现，均价下浮空间约为15%-20%,六、营销6.1市场概述6.1.4政策环境,城南、城西供销两旺；城东、城北可售房源不足图：2010年成都市区各方位供销存量（单位：万）,旧城改造区域，供应稀缺，供销存量平衡,蓄势待发,城中,六、营销6.1市场概述6.1.5各板块供需关系特征,单位（万平米、元/平米）,高端高层住宅：市场尚处初级阶段，优质板块项目成交量稳定图：2007年至2010年成都市区高端高层住宅月均成交量、成交均价,由于2008年汶川地震和全球性金融危机影响，成都市房产市场发展减缓，成交量继07年以来持续低落。通过2009年的过度，市场呈现量价齐升态势，均价从11133上浮至17916，上扬幅度达60.9%,成都高端住宅市基本进入初级阶段。这为我公司在成都重新定位城市豪宅带来先机。09年一10年成都高端住宅市场消费量相对比较稳定，,维度1：外部资源占有1.区位分布：天府新城、东大街为成都高端高层住宅集中区域2.重要性排布：成熟区位与便利交通为两类高端高层住宅必备资源，商务小户型高端高层住宅更重商业商务氛围,维度2：项目本体特质1.共同特质：奢侈公共空间尺度+高精装标准2.居住主导型：高舒适度产品，高规格商业配套，高品质会所3.投资主导型：产品舒适度要求较低，依赖外部商业配套，高品质会所,维度3：项目软件配套1.成都在售高端高层住宅物业服务提供方以开发商下属物管公司为主2.部分项目采用专业管家服务,六、营销6.1市场概述6.1.6高端高层住宅分析,整体存量超过,消化速度超过,自身存量,消化压力,截止2012年，在售高层高端项目可开发总量约250万平米后期入市项目土地可开发建面超过50万平米,300万平米,2010年月均去化量1.84万平米,13年,六、营销6.1市场概述6.1.6高端高层住宅分析,市区高层高端物业压力凸显,新贵猛追湾RBD,桐梓林片区神仙树大院,浣花溪公园,东大街金融中心,麓山国际别墅区,金沙片区,新市政府高新区,本案,猛追湾寄托了成都及周边城市两代人对过去生活的回忆，重回故地，重拾旧梦，具有浓厚的寻根情节猛追湾RBD是新城市规划配套，功能布局更趋合理化，商业功能优于老城市规划体猛追湾RBD地区将由世茂整体打造，世茂超前的规划理念和豪宅概念，将重新定位成都豪宅体系城市中心最大的城市森林公园（南向看公园）整体项目亲水，不临主干道，静享城市稀缺水系，于成都一环闹中取静成都地标建筑成都电视塔全景,因桐梓林神仙树片区和浣花溪片区属老城区基本无新房供应量，无可比性,六、营销6.2项目SWOT分析6.2.1项目优势,优势,周边旧城改造，属不成熟豪宅区域地铁规划时间较晚，地铁网络体系不成熟由于规划要求，造成整体规划布局难度较大，户型设计较为困难周边开发时期较长，发展较为缓慢周边居住人群整体层次不高,六、营销6.2项目SWOT分析6.2.2项目劣势,劣势,按照规划思路，猛追湾RBD是“现代成华”的范畴也是重要节点区域，而本项目处在RBD中心节点区域，是未来区域发展首要关注点；成都目前豪宅物业发展尚处于初级阶段，这为我公司在成都重新定位城市豪宅带来先机；目前南门几近饱和，由于政府大力向东发展的规划导向，东门将成为城市又一新兴发展热点,机会,六、营销6.2项目SWOT分析6.2.3项目机会,项目入市时间，区域整体形象及配套尚处于不能与本案同步，存在一定抗性；宏观经济形式的不稳定以及“国八条”的影响在短时间内尚不能完全退化，这是本项目最为重大的威胁之一。,威胁,六、营销6.2项目SWOT分析6.2.4项目威胁,六、营销6.3成都豪宅市场分析6.3.1成都各大豪宅项目经济指标对比,六、营销6.3成都豪宅市场分析6.3.2成都各大豪宅项目装修标准对比,项目效果图,开发商：成都中天盈房产 投资商：合景泰富地产土地面积：186760平方米 建筑面积：380000平方米 容积率：3.3绿化率：35%建筑业态：高层装修状况：精装修,地段,配套,1-3月备案及售价情况,高新区万象南路，新市政府背后位于城南核心区域地铁一号线豪宅物业,国际城南购物商圈、骄子国际会议中心，洲际酒店、多家国际品牌酒店、欧尚超市、荷兰GTC、时尚天堂购物街，海洋公园、1800座歌剧院、2万平米艺术馆、高尔夫主题体育公园临近成都市第一人民医院、成都市高新区管委会、成都市市级行政机构单位、七中据地铁一号线约500米,六、营销6.3成都豪宅市场分析6.3.3成都部分豪宅项目简介合景泰富誉峰,项目效果图,开发商：龙茂房地产土地面积：70667平方米建筑面积：249000平方米容积率：4.0绿化率：33%建筑业态：高层装修状况：清水房,地段,配套,1-3月备案及售价情况,锦江东大街芷泉街段188号（东大街与府河交汇处）位于东大街金融中心核心位置地铁上盖物业，稀缺城市水景,自身配套商业店铺、临近春熙路、盐市口商圈四川大学、市七中育才中学、市十七中、锦官驿小学、骄子小学、东风路小学，新加坡伊顿国际幼儿园四川省四医院、博爱医院、420医院、锦江区妇幼保健院、成都市第七人民医院建行，中行，工行，农行，招行等3200平米豪华会所，包括室内恒温泳池，健身房，阅览室，小型电影院，KTV台球室，瑜伽室棋牌室以及1700平米尊邸私享会所。,六、营销6.3成都豪宅市场分析6.3.3成都部分豪宅项目简介九龙仓时代豪庭,Code of this report|20,项目效果图,开发商：成都高新蓝光和骏置业土地面积：40020平方米建筑面积：219000平方米容积率：3.8绿化率：30%建筑业态：小高层装修状况：精装修,地段,配套,1-3月备案及售价情况,位于城南三环内神仙树片区，成都“南富”地段地铁一号线沿线物业,商场：欧尚、宜家、富森美教育：玉林中学、银都小学、美视国际学校医院：成都市第一人民医院、四川省肿瘤医院、华西普济医院神仙树公园和体育公园,六、营销6.3成都豪宅市场分析6.3.3成都部分豪宅项目简介蓝光公馆1881,Code of this report|21,项目效果图,开发商：香港九龙仓土地面积：14674平方米 建筑面积：76099平方米 容积率：3.96绿化率：29%建筑业态：高层装修状况：精装修,地段,配套,1-3月备案及售价情况,位于东大街金融中心板块地铁二号线豪宅物业1.5环CBD区域稀缺的高端住宅物业,商业：春熙路、盐市口、万达教育：成都巨星小学，音乐学院幼儿园医院：锦江区中医院银行：中国银行、工商银行超豪华私家会所（含游泳池，健身房。咖啡吧，活动室等）据地铁二号线约300米,六、营销6.3成都豪宅市场分析6.3.3成都部分豪宅项目简介九龙仓雍锦汇,Code of this report|22,项目效果图,开发商：成都朗基望锦土地面积：14617平方米建筑面积：59831平方米容积率：4.0绿化率：25%建筑业态：高层装修状况：精装修,地段,配套,该项目尚未开盘销售,位于锦江龙舟路，望江公园望江楼正对面紧邻府河，稀缺城市水系地段,商场：万达广场、万象城教育：川大附中、七中育才、十九中、川大幼儿园、河滨双语幼儿园医院：解放军第四五二医院、锦江妇幼保健院银行：中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、招商银行、成都银行、中国银行小区内部配套：壁球馆、高尔夫练球室、恒温泳池、SPA、健身房、瑜伽馆等宫廷级私人会馆及业主专享私人空中全江景会馆等共计20000平米超享受配套,六、营销6.3成都豪宅市场分析6.3.3成都部分豪宅项目简介郎基望今缘,市场快速发展，品质型商住小户与居家实用型精装产品实现较高溢价同时销售顺畅,28,图：2007至2010年成都精装项目在售数量及占比变化,成都精装房市场占有率呈加速度上升，项目个数占比26%；产品线快速扩张城中精装房项目占比最高，城北精装房市场尚处萌芽阶段成都市区精装房占同期商品住宅成交总量的16%左右。,六、营销6.3成都豪宅市场分析6.3.4成都精装房市场分析,成交显著放量：2010年，成都市区商业物业总计供应应80.83万平米，成交达到历史峰值水平103.54万平米，供销比仅为0.78，延续09年以来供不应求态势价格大幅上涨：商业物业价格大幅上涨52%，创历史新高（本案周边商业最高价近50000元/）2010年商业物业呈现明显供不应求特征，可以预见在供应充足的情况下成交量有望进一步放大，商业物业具备较强市场潜力,六、营销6.4商业市场分析6.4.1商业市场分析,成交显著放量：2010年，成都市区办公物业总计供应应203.75万平米，成交110.02万平米，均达到历史峰值，5月开始成交在供应大幅放量推动下走高价格大幅上涨：办公物业价格同比上升22%，创历史新高供销比攀升至1.85，仅次于08年1.97的水平，出现供大于需的局面，后期存在一定销售压力,六、营销6.4商业市场分析6.4.2办公市场分析,万年场 万象城商圈,建设路 商圈,猛追湾 RBD,春熙路商圈,盐市口商圈,成仁路万达商圈,东大街 商圈,花样年花郡底商，在建中万象城,龙湖三千集 集中商业龙湖三千 住宅底商万科金域蓝湾 住宅底商首创爱这城 住宅底商,财富又一城 府清路二段2号 商业街、百货、院线,商业步行街、伊势丹百货、伊藤洋华堂、王府井百货、摩尔百盛、院线,摩尔百盛、仁和春天、美美力诚仁恒广场,ego购物街、北京华联、茂业百货、财富中心、新中心购物街、新世界百货,万千百货、伊藤洋华堂、万达院线、步行街,东大街金融中心、写字楼、家乐福,六、营销6.4商业市场分析6.4.3区域商业板块分布,天府广场 商圈,六、营销6.4商业市场分析6.4.4区域商业市场情况,公房底商,财富又一城,租金：50-60元/面积：30-100售价：1-2.5万元/,租金：暂无出租面积：50-1000售价：1.3-3.3万元/,六、营销6.4商业市场分析6.4.4区域商业市场情况猛追湾区域,龙湖三千集,龙湖三千里底商,租金：100-160元/面积：50-200售价：3-4万元/,租金：一楼80元/二楼60元/面积：50-180售价：一楼2万元/二楼1万元/,金域蓝湾底商,租金：一楼120-200元/二楼80-100元/面积：20-150售价：一楼3.5-5万元/二楼1-2万元/,六、营销6.4商业市场分析6.4.4区域商业市场情况建设路区域,万象城（在建中）,花样年花郡底商,租金：100-150元/面积：80-1000+售价：暂无出售,租金：100-120元/面积：50-120售价：2.5-3.5万元/,六、营销6.4商业市场分析6.4.4区域商业市场情况万年场区域区域,六、营销篇,七、总经理承诺,END,五、成本篇,
