国有土地上房屋征收评估技术细则.doc

国有土地上房屋征收评估技术细则第一章 总 则 制订依据： 第一条 制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估 工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据中华人民共和国 城市房地产管理法 国务院 、 国有土地上房屋征收与补偿条例 、 住建部国有土地上房屋征收评估办法、海安市国有土地上 房屋征收与补偿暂行办法，参照房地产估价规范、城镇 土地估价规程等有关规定，制定本技术细则。 适用范围： 第二条 适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权 调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及 对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。 评估机构： 第三条 评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位， 应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三 级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）， 并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。 评估人员： 第四条 评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工 作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人 员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。 评估对象： 第五条 评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征 收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产 （以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特 别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期 限的临时建筑。 评估目的： 被征收房屋价值评估目的应当表述为 “为 第六条 评估目的： 房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据， 评估被征收房屋的价值”。 1 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部 门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差 价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值” 。 评估时点 第七条 评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决 定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估 时点一致。 评估假设 第八条 评估假设： 被征收房屋的类似房地产是指与被征收 房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结 构等相同或者相似的房地产。 被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房 地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的 市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。 评估方法： 第九条 评估方法： 注册房地产估价师应当根据评估对象和 当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法 等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被 征收房屋价值进行评估。 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估； 被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评 估；被征收房屋是工业、生产、仓储用房的，如市场交易量较少， 无法选用市场法的，应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工 程的，应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上 评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分 析后，合理确定评估结果。 价值标准： 第十条 价值标准：为公开市场价值，不考虑被征收房屋在 估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。 价值构成： 第十一条 价值构成：为被征收房屋的房地产市场价格，不 包含搬迁补偿费、临时安置补偿费和征收非住宅房屋造成的停产、 2 停业损失补偿费以及奖励。住宅和商业经营性房屋合法土地使用 面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时 体现，不再单独估价。 被征收房屋室内外装饰装修价值、停产停业损失等补偿，由 征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托与评估被征收房屋 价值的同一评估机构通过评估确定。 评估程序： 第十二条 评估程序：1.接受评估委托，明确评估基本事项 并签订征收评估委托合同；2.验收委托方提供的有关资料，拟订 征收评估作业方案；3.到征收地点进行现场勘查、拍摄影像，做 好记录；4.根据现场查验产权资料及有关数据进行分析； 5.确定 估价方法，进行测算；6.出具分户初评结果；7.交由征收部门公 示，征求意见； 8.公示期间负责评估项目的注册估价师进行现场 说明解释；9.对确属错估的部分现场予以记录后进行修改和完善 报告；10.修正后出具分户报告和整体报告提交房屋征收部门，并 由征收部门向被征收人转交分户评估报告；11.评估报告及相关资 料立卷、归档保管。 评估结果表达形式： 第十三条 评估结果表达形式：一是在征收实施之前由征收 部门委托评估机构开展前期调查，向征收部门和征收管理部门提 交项目征收补偿资金总额概算报告；二是在征收实施时由选定的 评估机构评估并提交委托范围内被征收房屋的整体评估报告及被 征收人分户补偿评估报告，作为被征收房屋的补偿依据。 评估结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 第二章 第十四条 房屋性质认定及分类 房屋性质认定： 房屋性质认定：对于已经登记的房屋，其性质、 用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准； 房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋 登记簿确有错误外，应以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑， 3 应当按照相关职能部门认定、处理结果进行评估 第十五条 房屋分类： 房屋分类：被征收房屋一般分为住宅房屋、非住 宅营业用房、非住宅非营业用房（详见附件 1） 。 第三章 住宅房屋征收评估 住宅房屋征收评估方法： 第十六条 住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋适用市 场比较法的基准价格修正方式估价。其征收评估价格测算的技术 路线为： 1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅” 作为评估基准（ “标准样本住宅”的设定要求详见附件 3） ； 2.测算基准价格。按房地产估价规范规定的方式，采用 市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比 准价格的算术平均值确定（测算基准价格的可比实例的选择要求 详见附件 3） 。其计算公式为： 1 n 基准价格 V0 = VS 第二章 住宅房屋征收评估 住宅房屋征收评估方法： 第十六条 住宅房屋征收评估方法：被征收住宅房屋适用市 场比较法的基准价格修正方式估价。其征收评估价格测算的技术 路线为： 1.确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅” 作为评估基准（ “标准样本住宅”的设定要求详见附件 3） ； 2.测算基准价格。按房地产估价规范规定的方式，采用 市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比 准价格的算术平均值确定（测算基准价格的可比实例的选择要求 详见附件 3） 。其计算公式为： 1 n 基准价格 V0 = VS × 100 × K 2 × 100 × 100 n s =1 K1 100 K 31 K 32 Vs 可比实例价格，n 为可比实例的个数； K 1 交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可 比实例，因此该系数取 100； K 2 交易日期修正系数。该系数由估价机构根据房地产市场 情形和评估中的具体情况，并参照当地政府部门公布的相关价格 指数进行确定； K 31 可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情 况的修正系数（系数确定详见附件 4） ； K 32 可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情 况的修正系数（系数确定详见附件 5） 。 3.确定评估价格。各被征收房屋分别与对应类型“标准样本 住宅”结合相关调整修正系数进行房地产实体、区位因素比较， 4 按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。 其计算公式为： （1） 被征收成套住宅评估价格 Vc= 标准样本住宅分类基准价 格 V0 × K 31i × K 32i 100 100 （2） 被征收独门院落住宅评估价格 Vd= 标准样本住宅分类基 准价格 V0 × K 31i × K 32i × Kd 100 100 （3） 被征收非成套住宅评估价格 Vf= 标准样本住宅分类基准 价格 V0 × K 31i × K 32i × Kf 100 100 K31i 标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因 素情况修正系数(系数确定详见附件 4)。 K32i 标准样本住宅区位因素情况修正为被征收房屋区位因 素情况修正系数(系数确定详见附件 5)。 Kd 独门院落调整系数(系数确定详见附件 3)。 Kf 非成套综合修正系数，取值为 0.98。 第三章 非住宅非营业用房征收评估 非住宅非营业用房征收评估 征收 因案例收集等具 第十七条 非 住 宅 非 营 业 用 房 评 估 方 法 ： 体原因无法适用市场比较法时，可选用成本法评估（应用说明详 见附件 6） 。 成本法评估技术路线： 第十八条 成本法评估技术路线： 1. 测算地价： 根据被征收非营业用房的占地范围，可选用成 本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重 新取得价格 PD； 2. 确定房价：根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附 件 6 所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格 PJ； 5 3估测折旧：现场勘察并对照房屋成新因素确定表 （详 见附件 7） ，估计测算确定建筑物的折旧额 C； 4.补 偿 价 格 评 估 ：根 据 房 地 产 估 价 规 范 ，考 虑 到 房 屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被 征 收 非 营 业 用 房 的 征 收 补 偿 价 格 Vi 为 ： i PD PJ C 第五章 第十九条 非住宅营业用房征收评估 非住宅营业用房征收评估 征收 非住宅营业用房评估方法： 非住宅营业用房评估方法：因案例收集等具体原 因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基 准价格修正方式评估。但其中高档宾馆、高档写字楼、高层商务 楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收 益法方式。 第二十条 收益法评估商业街区基准价格: 收益法评估商业街区基准价格 :设定典型商铺类 营业用房为样本房（详见附件 8） 。采用收益法评估被征收营业用 房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到征收 评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下 公式计算： 1 a Vo = 1 ? r (1 + r ) n o 为基准价格，a 为设定样本房的年纯收益，r 为资本化率， n 为收益年期（相关系数的确定详见附件 8） 。 第二十一条 营业用房商业街区基准价格修正法评估：被征 营业用房商业街区基准价格修正法评估： 收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补 偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后 得到，其评估测算公式为： 被征收房屋评估价格 Vi = V0 × V0 商 业 街区基准价格； 6 fm f × 3i 100 100 100 × f xy fxy商业用途修正系数（ 详 见 附 件 8） ； fm商业街道路线修正系数（ 详 见 附 件 8） ； f3i被征收房屋实体因素修正系数（ 详 见 附 件 8） 。 第六章 其他征收评估问题处理 地大于房”的评估：对被征收住宅合法土地 第二十二条 “地大于房”的评估 使用权面积大于房屋建筑面积的，合法土地使用权面积大于房屋 建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为： 1.“地大于房”面积 S合法土地使用权面积合法房屋建筑 面积 2.“地大于房”土地单价 W = 被征收房屋所处区域住宅用地 基准地价×L 当被征收房屋占用的合法用地为国有划拨性质时，L 取 0.6； 当被征收房屋占用的合法用地为国有出让性质时，L 取 1。征收原 为集体性质土地上房屋，参照国有土地上房屋评估时，参照国有 划拨性质 L 取 0.6。 基准地价由评估机构依据市国土资源部门公布的在用基准地 价结合有关情况评估确定，同一个项目和区域执行同一价格。 3.“地大于房”土地总价dW×S 4.国有直管住宅房屋不享有“地大于房”补偿。 国有直管住宅房屋的评估： 第二十三条 国有直管住宅房屋的评估：对国有直管住宅房 屋，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给房屋承租 人，计算方法如下： 1.用市场比较法求出被征收住宅房的价格 Vi 2.补偿给产权人的部分： Vi = Pi × g × S Pi被征收住宅建筑的建安单价（详见附件 4） ； g被征收住宅建筑成新率（详见附件 7） ； S 被征收住宅合法建筑面积。 7 3.补偿给使用人（承租人）的部分： Vi= Vi Vi 产权调换住宅房屋评估： 第二十四条 产权调换住宅房屋评估 选择产权调换方式的, 对待调换房屋的评估应采用与被征收房屋相同的评估方法进行。 划拨土地非住宅房屋评估：征收评估时涉及被 非住宅房屋评估 第二十五条 划拨土地非住宅房屋评估 征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，非住宅房屋补偿价格 计算公式如下： Vi = V ? 0.4V jo ×s Vi被征收非住宅房屋的征收补偿评估价格； V被征收非住宅房屋参照出让土地性质评估价格； Vjo海安市土地基准楼面地价，V jo = 标准容积率; S被征收非住宅房屋合法建筑面积。 装饰装修及附属物评估：房屋征收评估中，装 第二十六条 装饰装修及附属物评估 饰装修及附属物等部分为独立的专项评估（补偿标准详见附件 10） 。 第二十七 其它评估：未超过批准期限的临时建筑应按成 第二十七 条 其它评估 本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行评估，工程 建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程 土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为 依据。 第七章 第二十八条 第二十九条 征收评估报告 Vj m ，Vj 为基准地价，m 为 出具报告要求：评估机构应按房地产估价规 出具报告要求 签名盖章：评估机构出具的评估报告应当由专 签名盖章 范的规定格式，依照本细则（试行）的要求出具评估报告。 职注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。在评估报告上 签字的注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对评估报告的 内容和结论负责。 8 第三十条 报告装帧：评估报告应做到图文并茂，所用纸张、 报告装帧 封面、装订应有较好的质量。 第八章 征收评估工作准则 评估委托：被选定的评估机构应与委托单位签 评估委托 第三十一条 订评估委托合同。委托合同中应约定评估操作程序及时间安排等。 评估技术负责人：评估机构应确定受委托评估 第三十二条 评估技术负责人 项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案， 并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责 任。 现场勘察：评估项目均须开展现场勘察工作， 第三十三条 现场勘察 承担评估业务的评估机构应派出有评估资格的专业人员进行现场 勘察。现场勘察记录资料是评估测算和撰写评估报告必备的基础 资料。 评估到户：评估人员应持证上岗，逐户逐项评 第三十四条 评估到户 估，做到实地勘测准确、影像资料全面、评估到户到项。 内部审核评议：评估结果须经评估机构内部审 第三十五条 内部审核评议 核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核 评估报告的技术责任。 报告提交：评估机构应在评估委托协议约定的 第三十六条 报告提交 时间内，向房屋征收部门提交正式的分户评估报告，并由房屋征 收部门安排征收实施单位将分户评估报告送达被征收人。分户评 估报告需经含项目评估技术负责人在内不少于两名的注册房地产 估价师签字认可。 第三十七 报告解释与答疑： 第三十七 条 报告解释与答疑：评估机构评估技术负责人及 其他评估专业人员负有解释评估报告技术问题，接受征收当事人 就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向征收评估专家 委员会报告情况和答复技术质询的义务。 9 第九章 第三十八条 评估资料存档 整理存档内容： 整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原 件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档。 1.评估委托合同； 2.征收决定公告； 3.评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材 料； 4.评估对象的实地查勘记录、照片等资料； 5.标准样本房屋、可比实例的实地查勘记录、照片等资料； 6.确定评估结果的有关系数、参数等证明资料； 7.与评估项目有关的其他资料。 第三十九条 年。 第十章 第四十条 成部分。 第四十一条 特种业务：征收评估中涉及原始成本测算、机 特种业务 电设备搬迁、工程造价分析等特殊专业技术工作的，评估机构可 委托有相应资质的机构协助评估。 第四十二条 处理。 第四十三条 部门负责解释。 第四十四 第四十四条 实施时间： 实施时间：本技术细则（试行）自公布之日起 10 保存期限： 保存期限：评估报告及有关资料一般应保留十 期限 附 则 细则附件：附件系本技术细则（试行）的必要组 细则附件 其它情况处理： 其它情况处理：本技术细则（试行）未能涵盖 的其它征收评估情况，按房屋征收部门会同有关部门提出的意见 细则解释： 细则解释：本技术细则（试行）由市房屋征收 执行。国务院国有土地上房屋征收与补偿条例施行前已依法 取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。 附件： 1.被征收房屋分类及其说明 2.可比实例选择要求及说明 3.标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求 4.住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表 5.住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表 6.非营业用房及其成本法评估说明 7.房 屋 成 新 因 素 确 定 表 8.营业用房收益法评估应用说明 9.商业经营性用房依据纳税情况一次性停产停业损失补偿标准 10.装 饰 装 修 附 属 物 补 偿 指 导 价 及 其 它 补 偿 标 准 11 附件 1： 被征收房屋分类及其说明 一、住宅房屋分类 成套住宅 指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布 局明确，有独立的厨卫设施等。 指办理合法手续后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独 家使用（独立产权） ，房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。 以上两类房屋以外的房屋。 住宅 房屋 独门院落 非成套住宅 二、非住宅营业用房分类 商场类建筑 商铺类建筑 以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大 跨度的厅堂作为营业场所， 一般都配有附房作为仓库、 办公和相关业务之用。 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、 砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街 钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和 2、3 层等低层部分为大厅形 式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较 高。 各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和 混合结构， 通常有娱乐用途大厅和包间， 设有公共卫生间。 电照设施较复杂。 分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建 筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊， 水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫 生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等 级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务 等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪 华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备 设施系统。 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混 合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮 类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生间。 上述类型之外的其他营业性质用房。 商务类建筑 营 业 性 用 房 娱乐类建筑 旅馆类建筑 餐饮类建筑 其他类建筑 三、非住宅非营业用房分类 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢 工业性建筑 屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体， 水泥地面，木门或铁皮门。 非营 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊 业性 办公性建筑 （内廊或外廊） ，砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内 普通装修。 用房 公共性建筑 以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造 型，一般为钢混或砖混房屋。 12 附件 2： 可比实例选择要求及说明 以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方 式、收益法应用等市场评估情形。 一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。 二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必 须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别 相同。 三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建 筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖 混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。 四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易 价格应是正常市场交易价格。 五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月， 近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。 六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量 应为 3 个及以上数量。 七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格， 标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。 八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20，综合系 数调整不得超过 30。 九、 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%, 在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过 30%。 13 附件 3： 标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求 一、住宅标准样本房屋设定要求 住宅标准样本房屋设定要求 采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范 围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根 据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型 特征，设定“标准样本住宅” 。设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件： 1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备 使用条件。 2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。 3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。 4.成套住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 成套 套型 二室半一厅 坐落位置 征收范围相对中央位置 建筑面积 结构 混合 5 层 小区配套 所在层次 1-5 已使用年限 10 年左右 朝向 一室朝南 其他条件 室内水电及装修 同 征 收 范 围 内 的 配 普通室内装修，采光、通风、日照、 套情况 普通厨卫设施 休息等条件中等 70100m2 分摊占地 权属及证照情况 产权，证照齐全 5. 独门院落住宅标准样本房屋设定说明表 是否独门院落 独门院落 坐落位置 征收范围相对中央位置 建筑面积 套型 一层三间 结构 混合一等或二等 已使用年限 10 年左右 朝向 一间朝南 其他条件 小区配套 室内水电及装修 同征收范围内的配 普通室内装修， 采光、 通风、 日照、 套情况 普通厨卫设施 休息等条件中等 140-220 m2 分摊占地 权属及证照情况 产权，证照齐全 6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高 2.8m3.0m，一等或二 等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。 14 二、住宅房屋评估中可比实例选择要求 1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。 2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。 3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。 4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格 类型。 5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商 品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。 6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近 期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。 7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应 为 3 个及以上数量。 8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20，综合系数 调整不得超过 30。 9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%, 在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过 30%。 三、独门院落调整系数 合法院落 面积 S（） 调整系数d S10 106 10S20 108 20S30 110 S30 112 合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积 15 附件 4： 住宅房屋实体因素（ 住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表 一、成套住宅房屋实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数 p1 表 钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系数 2.住宅房屋成新因素修正系数 p2 表 房屋成新 系数取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系数 3.住宅房屋朝向因素修正系数 p3 表 卧室朝向 修正系数 北 97 西 98 东 99 一间朝南 100 两间朝南 101 三间及以上朝南 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5 的浮动。 4.住宅房屋层次因素修正系数 4.住宅房屋层次因素修正系数 p4 表 住宅房屋层次因 楼层数 楼层系数(%) 所在楼层 一 二 三 四 五 六 七 16 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 100 100 100 100 110 90 100 105 110 85 100 105 110 105 80 100 105 115 110 100 70 100 105 115 115 105 95 65 说明：a.底层为车库的，底层系数增加 0.5，顶层系数减少 0.5。 b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加 2-5，具体取值根据阁楼高度及可 利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的 综合价格由评估机构评估确定。 c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少 0.5。 上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5 的浮动。 二、独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数 p1 表 钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系数 2.住宅房屋成新因素修正系数 p2 表 房屋成新 系数取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系数 3.住宅房屋朝向因素修正系数 p3 表 卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 100 两间朝南 101 三间及以上朝南 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5 的浮动。 4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数 4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数 p4 表 住宅房屋套型及平面布 套型等级 系数取值 一等 100110 二等 96100 三等 9496 四等 9294 五等 9092 17 住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 设计合理， 内部功能 布局得当， 独立厨卫 设计较为合理， 内部功能布局 内部功能布局 明确， 有独立的 厨卫设施， 露天 较为凌乱，设 施不全，搭建 厨卫，院落凌 内部功能布 局凌乱，房间 比较分散。 不满足上 述要求的 独 门 院 落。 说明 设施，明厨明卫，大 卧明厅， 露天院落整 洁。 院落较为整洁。 乱。 三、非成套住宅房屋实体因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数 p1 表 钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 砖混结构 砖木结构 简易结构 系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅房屋成新因素修正系数 2.住宅房屋成新因素修正系数 p2 表 房屋成新 系数取值 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋檐高因素修正系数 3.住宅房屋檐高因素修正系数 p3 表 檐高 2.6 系数取值 94 2.6-2.8 2.8-2.9 97 100 2.9-3.1 102 3.1-3.3 104 3.3-3.5 106 3.5-3.7 108 3.7-4.0 110 4.0 113-115 4.住宅房屋功能因素修正系数 4.住宅房屋功能因素修正系数 p4 表 住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。 功能等级 系数取值 一等 101103 二等 99101 三等 9799 四等 9597 五等 9395 18 住宅功能因素等级说明表如下： 住宅功能因素等级说明表如下 等级 内容 一等 通行方便，二 室朝南，阳光 二等 通行较为方 三等 设施不全，无 四等 内部功能布局 凌乱，房间大 小不一，通行 不变。 五等 不满足上述要 求的非成套住 宅房屋。 便， 一室朝南。 朝南房间。 说明 充沛，空气流 畅，房间大小 合适。 四、有关说明 1.K31i 的取值范围应该界于 80120 之间。 2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测 算办法进行。 3.实体因素修正系数采用计算方式为： Ps、Po、Pb 0.3 p1 + 0.2 p 2 + 0.25 p3 + 0.25 p 4 可比实例实体因素调节系数为 Ps，标准样本实体因素调节系数为 Po， 被征收房屋实体因素调节系数为 Pb。 可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数 K31=Ps/Po×100 标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数 K31i=Pb/Po× 100 4.成套住宅层高超过 2.8m、独门院落住宅房屋层高超过 3.0m、三层及 以下框架结构房屋层高超过 3.6m、砖木结构房屋层高超过相应等级基本层 高的，每增加 10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的 2%增加补偿。 19 五、房屋建筑结构等级及建安成本价说明表 房屋建筑结 等级及建安成本价说明表 成本 单位:元/ 结 构 等级 一等 结构、 结构、装修及设施 建安价 建安价 层高 2.8m 以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保 温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空 高层） （高层） 玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。 框 架 四层及以上，层高 2.8m 以上，整板基础或独立基础，框架结 构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑 二等 钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层及以下，平均层 高 3.6m 以上，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构， 多层） （多层） 内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫 齐全。 层高 2.8m 以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm 实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及 层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、 电、卫、通讯齐全。 1150 1020 一等 砖 混 920 层高 2.8m 以上， 砖基础或部分钢筋混凝土基础， 底层楼板架 空， 240mm 实心砖墙， 层层圈梁， 现浇或多孔板楼层及层顶， 850 二等 内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门 窗，有水电，单独或合用卫浴。 层高 2.8m 以上，砖基础，180mm 或 240mm 砖墙，有圈梁， 现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷， 780 三等 水泥地面，木门窗，有水电。 层高(檐高)2.8m 以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实 砌 240mm 或以上砖墙，直径 20cm 以上较好松杉木桁条，水 800 一等 泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面， 内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。 层高(檐高)2.6m 以上，砖基础，实砌 240mm 或以上砖墙，直 砖 径 17 至 20cm 松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦 700 二等 木 屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较 好，水电设施齐全。 层高(檐高)2.4m 以上，240mm 砖墙、内墙抹灰，直径 15 至 17cm 松杉木桁条或杂木桁条、 水泥桁条， 稀疏的屋面或椽条 三等 600 芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般， 水电设施齐全。 檐高 2.2m 以上，180mm 或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易 瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预 460 一等 简 制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。 易 檐高 2.2m 以上， 空斗墙或土坯墙， 砖、 泥土地坪， 简易门窗， 390 二等 水泥桁条或毛竹桁条。 注： 不包括工业及仓储用房的非住宅用房， 房屋层高为地平面与上层板顶面之间的 高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。 20 附件 5： 住宅房屋区位因素（ 32、 住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表 一、住宅区位因素修正调节系数评分表 因素 类别 因素项目 内 容 评分等级 考 察 项 目 一等 自然景观、风向 a11 二等 6 6 8 8 9 9 19 11 7 10 10 10 三等 5 5 7 7 8 8 18 10 5 9 9 9 四等 4 4 6 6 7 7 17 9 4 8 8 8 五等 3 3 5 5 6 6 16 8 3 7 7 7 自然环境 7 7 10 9 10 10 20 12 8 11 11 11 征收 项目 周边 大环 境 教育医疗设施 交通条件 空气污染、噪音、水文 a12 离市区主干道的距离 a21 公交线路情况 a22 所在学区 1 公里内学校情况 a31 医院及医疗机构分布情况 a32 商业配套设施 重要商业配套设施 a41 建筑小区布局与外形等 a51 征 收 项 目 规划设计 建筑密度、外型等 a52 绿化率、室外公共活动空间与绿 范 围 化景观 a53 内 小 环境 物业管理 配套设施 物业管理情况 a61 住宅区内配套设施完备程度 a71 以上评分等级数据在现场实际勘察时， 根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5 的浮动。 21 二、住宅区位因素调节系数评分等级说明表 序 因素 号 项目 考察项 目内容 一等 二等 自然环境 良好，附近 有一定的 绿地和绿 化，基本整 洁、卫生。 空气良好， 少量污染， 白天有部 分交通噪 音，水体局 部污染。 离主干道