合肥天鹅湖万D广场商业布局及设计分析(29页).ppt
项目基础信息 03项目区位分析 06项目商业布局 10 项目动线设计 33 项目建筑设计 37 项目小结及借鉴 40,目 录,PART 1 项目基础信息,1.1 项目基础信息合肥天鹅湖万达广场,项目基本情况,项目名称：合肥天鹅湖万达广场项目地址：合肥市政务区南二环路3818号商场开业时间：2012年7月20日占地面积：62806.76m2总建筑面积：34.27万m2商圈性质：市级商圈物业组合：办公、酒店、商业商业类别：购物中心投资商：开发商：合肥天鹅湖万达广场投资有限公司物业管理公司：万达物业建筑设计公司：停车位：商铺租金类型：,规划建有约16万的大型国际商业中心，13万的超高层双塔写字楼，3.6万的室外商业步行街及0.80万的商务酒店。,1.1 项目基础信息合肥天鹅湖万达广场,1.1 项目基础信息万达商业地产,特色模式订单地产,只租不售：以租金为现金流来源,长期不动产投资构建租赁商家网网大、结实，钓大鱼。,订单地产五个要诀,一、联合地产：即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家。多家紧密型合作伙伴，万达广场开到哪里，就跟到哪里。二、技术对接：万达项目设计方案与各主力店进行技术层面对接方案调整与主力店确认 技术对接内容：如主力店面积，游泳池的降板，超市的荷载，各商场人流走向，公共区域设置，交通组织等。避免商家进场后的改建，减少浪费，节约地产商和商家的成本。三、平均租金：全国城市分三等租金：一等北京、上海、广州；二等省会；三等其他城市。确定每等城市的平均租金。不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。四、先租后建：即招商在前，建设在后。五、满场开业：大小商家同一时间开业，聚集人气，抬升品牌，引导消费者的消费习惯，有利于商家也有利于万达。,6.1 规划阶段的业态落位与布局原则,各业态占比设定的边际条件1、城市特性：业态具备超前性，经济基础决定业态规划档次定位2、地理位置：城市（副）中心：零售占比高生活邻里型：面积较小，生活配套占比高郊区型：面积大，零售与休闲娱乐各占50%左右，有鲜明特色，竞争力强3、竞争情况：根据竞争对手情况适当调整定位4、投资回报：零售占比越高投资回报越高不同类型各业态占比特征50：30：20城市（副）中心：可参照70（零售）：20（餐饮）：10（娱乐）生活邻里型：可参照50（零售）：30（餐饮）：20（娱乐）郊区型：可参照45（零售）：30（餐饮）：20（娱乐）,业态布局的原则零售业态位置首选，主力店需纵向分割，一层直接进入。同楼及同层相邻位置尽量搭配目标顾客相近的业态。租金承受能力强的业态放在主入口和低楼层。,PART 2 项目区位分析,2.1 项目区位分析整体区位,规划理念超前：三面环水、中心临湖的区域总体规划科学大气。以水轴、绿轴、商业轴为骨架，绿色生态与人气繁荣有机融合在城市发展进程中。区位交通便利：是联系主城区和经济技术开发区、大学城的必经之路，与合宁、合徐、合芜等高速公路相临，机场、车站均在20分钟“生活圈”内。政商文体集中：市政府55家机关办公场所均在区内；安徽日报报业集团、安徽出版集团、合肥广电中心等文化集群构建传媒中心；艺术馆、省文博园、大剧院、开放式体育公园公建设施齐备。,政务区定位省会合肥新的政治经济中心和商业文化中心,商务办公：依托天鹅湖湖景资源及市政府高端政务价值支撑，以天鹅湖为圆心的高端写字楼群已形成高度集中的商务效应；,2.1 项目区位分析周边情况,项目周边大区块已成为聚集合肥顶级办公楼、时尚购物商场、文化体育中心、高档酒店与酒店式公寓的新的城市中心。,商业购物：天鹅湖周边以在建及建成多个大型高档商业广场及专业商场：华邦世贸城（银泰）、新地中心（百盛）、华润中心（华润万象城）、天鹅湖万达广场，加上红星美凯龙全球家居生活广场等，使政务区一举成为合肥市最具规模的高档品牌购物中心区。酒店与会展业：星级酒店尤其是五星级酒店最为集中的地区之一，万达广场周边3公里范围内，现有天鹅湖大酒店、绿地福朋酒店、合肥泓瑞金陵大酒店、合肥皇冠假日酒店、恒悦国际外商俱乐部酒店、合肥两淮豪生大酒店、贝斯特韦斯特精品酒店、高速开元酒店等8家五星级酒店.,2.2 项目区位分析区位交通,合肥天鹅湖万达位于南二环路和怀宁路交叉口，周边城市次级主干道交织，并通过长江西路、金寨路、南二环路等城市一级主干道连接其他片区。万达模式是以“方盒子”为基础，而且广场用地是规整的长方形，从而使它在规划的同时与“方盒子”更好的融为一体。,PART 3 项目商业布局,周边顶级写字楼的白领阶层,总体定位,档次定位,形象定位,3.1 项目商业布局项目定位,客群定位,时尚、生活、精品、特色,追求品味、渴望享受的精英阶级,吃喝玩乐的城市商业新中心,周边众多居住区的居民；来天鹅湖玩的市民、家庭、朋友,中高端,3.2 项目商业布局整体业态分析,拥有5层商用楼面，200多个大小不一、功能各异的独立店铺。整体业种类型丰富，以中高档服装、珠宝等零售以及休闲餐饮、特色餐饮为主,另有大玩家、万达影院等大众休闲娱乐业态以及少量配套服务，符合囊括了吃喝玩乐的城市商业新中心的定位。,B2整层均为停车场，B1除了停车场外，另有面积约占1/3的零售，即华润万家（华润苏果）超市及国美电器。,3.2 项目商业布局B1、B2业态分析,1F只有零售、餐饮和服务配套三种业态，从商铺数量来看零售占据绝大部分比例，按细分业种来看类型比较多样，其中男女时装占将近38%。一层具有最好的形象展示效果，入驻了一些国际中高端品牌，相对来说商铺则是大空间大面积的布局。例如：HM.I DO等大品牌。,3.3 项目商业布局1F业态分析,3.3 项目商业布局1F业态分析,2F包含了零售、餐饮、休闲娱乐、服务配套四大业态，零售仍占据多数，仍以男女时装为主。餐饮及服务配套比例有所提高，分别从1F的11%和7%增加到18%和16%。服务配套除了传统的美容美发之外，加入了月子中心，顺应顾客最新的需求。,3.4 项目商业布局2F业态分析,3.4 项目商业布局2F业态分析,3F只有零售和餐饮两种业态，餐饮数量上占91%。零售商铺数量少，但是其中包括了万达百货，商铺面积很大。,3.5 项目商业布局3F业态分析,3.4 项目商业布局3F业态分析,3.4 项目商业布局4F业态分析,4F只有娱乐一种业态，即万达影城。影厅及公共区域5470平方米、放映及设备用房1450平方米，由一个多功能大厅、一个IMAX厅、一个VIP厅和八个大小不等的普通影厅组成。,PART 4 项目动线设计,4.1 项目动线设计总平面图及各层平面图,4.2 项目动线设计综合交通分析,室内步行街,消防登高面,人流主入口,B,公交站,室外步行街（兼消防车道）,城市道路（兼消防车道）,4.3 项目动线设计主要出入口分析,酒店入口,4.4 项目动线设计内部动线、垂直动线,B1层内部动线B1层分为两个区域，分别是停车场和零售区，各自有独立的内部动线，两个区域之间不连通。1F层内部动线1F层在商场内部两端有一大一小两个中庭，连接它们的是的弧线加直线的主动线。外围是金街动线，与内部动线基本平行。两条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，避免了整个商场中死角的出现。,PART 5 项目建筑设计,5.1 项目建筑设计外立面设计,总体风格定位是简洁、现代、大方的建筑风格。大面积玻璃幕墙。大幅展示广告,5.2 项目建筑设计内部空间,弧形动线设计给人带来新鲜好奇。中庭保证良好采光。中庭使室内核心空间得到强化。中庭使营业空间的水平流线更为清晰，能有效避免死角和遗漏。,一些独具匠心的雕塑小品和大型文化活动增加购物过程的乐趣，同时响应文化新区的定位。,
