715113238河北燕郊某地产商业项目商务合作建议书53P.ppt

河北燕郊xxx地产商业项目商务合作建议书,2012年4月,目 录 Contents,一、项目初步认识和理解二、关于易铺中国和赛睿顾问三、公司主力团队介绍四、赛睿商业全程服务内容及体系五、商务合作建议及费用,【壹】项目初步认识和理解,【城市概况】燕郊经济技术开发区位于北京市通州区东面，隶属于河北省廊坊市三河（县级市），与北京市中心天安门的直线距离约为30公里。燕郊西北距首都国际机场25公里，南距天津港120公里，东距秦皇岛港260公里，拥有得天独厚的地理优势。2010年12月升级为国家级高新技术开发区。建区18年来，坚持以工业化带动城市化，城市规模不断扩大，累计对8个城中村进行了整体改造，总体改造面积50余万平米，新建住宅1400万平米，人口超过40万人，已成为京东地区最富发展实力、发展魅力、发展活力的现代化中等城市。,1、印象燕郊，感受城市,【燕郊经济】今日的燕郊，累计引进中外项目700余个，项目总投资500多亿元，吸引了来自美国、意大利、加拿大、德国、日本、韩国、马来西亚以及港、澳、台等30个国家和地区的优秀企业前来投资。到2010年实际利用外资10346万美元，财政收入38.5亿元，国内生产总值210亿元，固定资产投资164亿元；分别是建区之初的15倍、80.7倍、84.4倍、90.2倍。城市发展迅速，经济优势明显。,印象燕郊，感受城市,【城市规划】郊经济技术开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口6080万。在交通上规划建设6条与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口，未来可能会延伸八通线的城铁,穿过燕郊。燕郊整体规划分为四大区域：1、高科技产业区（包括信息产业园区、生物医药园区、绿色食品园区、新型材料园区）2、旅游休闲度假区 3、科研文化服务区 4、金融商贸区,印象燕郊，感受城市,2、理性初判燕郊商业,（燕郊主要商圈分布图）,C、高科技工业区,B、科研文化&金融商贸区,本案位置,老城中心商圈,西部新兴商圈,理性初判燕郊商业,西部新兴商圈：燕郊西部新兴商圈是以西部潮白河沿岸（河北境内部分）的旅游度假区，以及燕顺路沿线区域。本区域内住宅品质较高，属于高价值板块，是燕郊未来发展的主要区域。新兴商圈承接老城区行政，文化，商贸，居住，交通等部分功能，建设新的行政、商业中心。未来将发展成为以居住、行政办公，商业物流及文化娱乐为主的综合性、高品味的城市新区。,老城中心商圈：燕郊的老城中心商圈是以迎宾路为中轴沿线两侧分布，形成的商业集中区域。区域内分大型超市、专业市场、街铺等多种商业形态，人流、车流较多，在人们的心目中成为购物的首选区域。,理性初判燕郊商业,燕郊商业的特点：现有商业市场档次低，众多发展商希望打造的未来高品质的居住生活区与现有的商业市场不匹配；现有商业市场水平的层次也决定了所属区域内生活水平及消费水平的档次。就目前燕郊现有商业市场情况来看，消费者的消费水平还处在较低水平；现有燕郊市场在住宅大盘的推出之际，也纷纷打造商业物业。未来有较大体量的商业放量，且多以住宅配套商业为主，使商业布局呈现出分散发展的趋势。目前绝大部分在售住宅项目对商业的定位及租售策略均不明确；区域内缺乏政府商业规划，现有商业放量基本为开发商行为，很难控制商业整体形象及档次的定位；绝大多数商业项目都是为配合住宅销售推出，对外宣传多以大型超市作为其卖点，但据我们了解，部分项目的硬件并不适合引进大型超市的要求。因此其日后是否可以做到对业主的承诺还尚未可知；具有商业经验或自己具有商业品牌的开发商在日后招商过程中将更具优势。,3、燕郊典型商业项目分析,雷捷商业广场,项目基本资料：项目名称：雷捷商业广场项目项目位置：项目位于河北省三河市燕郊经济技术开发区电厂桥东侧，102国道南侧，东环路东侧，北方运河源建材批发市场对面，京秦铁路的北侧。面积（公顷）：3.077土地来源：现有建设用地土地用途：054供地方式：招标出让土地使用年限：40年行业分类：L74土地级别：三级成交价格：4436.562万元分期支付约定支付期号：12约定支付日期：2010.7.82010.8.28约定支付金额（万元）2218.281备注（含定金1250万元）,约定容积率：下线4.3 上限0约定交地时间：2010.08.31约定开工时间：2010.08.31约定竣工时间：2012.08.31合同签订日期：2010.06.28工程概要：项目总投资35748万元，总占地面积为32153m2；建设商业楼建筑物及配套公建，规划总建筑面积142992m2，其中：地上建筑面积90955m2，包括建材贸易中心48455m2，生活体验馆24200m2，办公建筑面积18300m2，地下建筑面积52037m2；建筑密度45.19%，绿地率8.10%，容积率2.83。建设单位：三河雷捷房地产开发有限公司,雷捷商业广场,项目施工现场,燕郊典型商业项目分析,燕郊典型商业项目分析,成功大广场,位 置：燕郊开发区102国道燕郊出口南侧项目四至：东侧为思菩兰国际会议中心，西侧为潮白河，北侧为102国道，南侧为京秦铁路物业类型：商业，住宅开 发 商：马来西亚成功集团建筑单位：北京一冶集团有限公司华北分公司建筑设计单位：DPA、中舟设计研究院投资公司：马来西亚成功集团土地出让时间：2008年1月18日总包招标时间：2007年11月31日安装招标时间：2009年9月招标单位：河北省马来西亚集团三河房地产开发有限公司招商单位：成功（中国）大广场有限公司招商时间：2009年9月14日运营单位：自营预计运营时间：2012年,项目基础资料,项目定位：集旅游观光、休闲、游玩、餐饮一体的高科技、大型综合国际性休闲娱乐中心项目设施：大型过山车、儿童过山车、高空飞船、动力高峰、高空急速坠落、探险游乐园、大型水上游乐场、双环溜冰场、保龄球馆、28屏电影院、立体影院、商业步行街、餐饮街,燕郊典型商业项目分析,占地面积：3.3公顷建筑面积：总建筑面积121万平米，商业所占面积71万平米产权：产权年限到2078年开工时间：2008年4月21日预计竣工时间：2012年8月停车位：地下3000个；地上9000个；合计12000个开发其它楼盘：欧逸丽庭、法国风情园项目疑点：05年3月28日项目开工建设，当时的投资商是马来西亚时代广场有限公司，预计08年完工交付使用，08年的1月18日该项目才签署土地出让协议。,成功大广场,燕郊典型商业项目分析,鑫乐汇购物广场,项目基本资料：项目四至：西侧：燕灵路，北侧：神威北路，东侧：三河世源汽车 物业类型：商业，写字楼开 发 商：三河市众诚易华房地产开发有限公司物 业 费：待定总建筑面积：20万平方米商业综合体建筑面积：5.3万平方米商业街建筑面积：6平方米写字楼建筑面积：2万平方米酒店式公寓建筑面积：6万平方米公交：930,燕郊典型商业项目分析,鑫乐汇购物广场,项目基本资料：楼盘类型：建筑综合体（集办公、酒店式公寓、商业中心和多功能配套服务为一体）商业产权：40年产权建筑结构：商业步行街采用框架结构商业层数：商业综合体：地下1层，地上4层。商业步行街：地上3层。停车位：地上400个，地下800个。电梯配套：12部电扶梯，6部垂直梯，4部观光梯。空调设备：中央空调开工时间：2011年2月开盘时间：2011年7月份销售面积：步行街(30-300/商铺)。租售模式：未售，未出租。开发商委托第三方（商业管理公司）执行两年包租政策，进行统一管理，统一招商，统一推广，统一运营。,鑫乐汇购物广场,A：商业综合体：建面53000平方米，地下一层，地上四层。业态规划：大型超市（地下），百货商场、IMAX影城、电器卖场。B：商业步行街：建面60000平方米，地上三层，面积区间：30-300。业态规划：时尚风情街区、特色餐饮区、婚庆摄影区、运动休闲区、儿童区、家居家纺街区。,项目规划图：,规划：超市：15000平米IMX影院、电玩城，共计8000平米电器卖场4000平米百货26000平米步行街50000平米餐饮街8000平米儿童乐园8000平米家居家纺4000平米运动休闲15000平米,燕郊典型商业项目分析,鑫乐汇购物广场,租售价格：销售价格：15000-20000元/，总价30100万（步行街小面积临街商铺）租赁价格：未定现进住品牌：1、IMAX影城（嘉禾影院）2、沃尔玛销售及招商说辞：多元业态，无所不含巨大规模，商业巨擎领衔京东20万平米纯商业集群燕郊商业新地标买鑫乐汇商铺=摇钱树,燕郊典型商业项目分析,鑫乐汇购物广场,小结：,完善了区域的商业配套，体量较大，经营业种较广；商铺形式规划较特殊，商铺在二层设立连廊；步行街采用框架结构，面积30300平，可以自由分割；广场内有12部电扶梯，6部垂直梯，4部观光电梯以及中央空调；对外宣称已经和沃尔玛、国美电器、嘉禾影院达成进驻意向；交通便利，紧邻主干道。项目周边被各类工厂企业包围，环境较差；项目所在区域，没有商业氛围，开发商及入驻商户需要时间“养商业”；区域内缺少住宅社区，对客流量有一定的影响。,燕郊典型商业项目分析,项目基础资料：地址：燕郊汉王路与学院路交汇口处（东南角）商业类别：购物中心 社区服务购物中心 交通：公交930至燕郊学院路 开业时间：2011年4月16日产权年限：40装修：公共部分精装能否做餐饮：不能层高：一层4米多，二层2.8米燕郊红山商城(原旭峰商场)自己招商租金：57元/天/平米（含物业费），除了公共照明的灯光，如果自己用电，需要单独装电表计费。业态分布：一层：2000多平米为黄金珠宝、鞋城、箱包皮具、珠宝玉器、工艺礼品、文体办公用品、美容美甲、化妆品。二层：4000多平米为品牌服装。三层和四层：7000多平米为的华联仓储大超市。,燕郊红山商场,燕郊典型商业项目分析,燕郊典型商业项目分析,开发商自己招商，只对外出租，不售。40年产权商业，首层大堂挑高7 米以上。商场门厅大气、宽敞，有一定的装饰。1-4层电梯上下，较为方便。入驻品牌档次较低，没有品牌店进入。2011年4月6日开业。客流量较少，现场比较冷清。,燕郊红山商场,小结：,燕郊典型商业项目分析,项目基本资料：地址：东燕郊102国道南侧冶金路口租售模式：销售 商业类别：社区底商 物 业 费：2元/月/平米 车 位 费：地上150元/月 开 发 商：住达房地产开发有限公司物业管理：住达房地产物业公司售价：10000-23600元/平米交通：930容积率：4.22绿化率：35%车位数：共502个（地上192个，地下310个）项目整体规划：总占地面积约100亩，建筑总面积30万平方米，集公寓住宅、写字楼、商业配套、酒店为一体。项目共分2期开发，由8栋25-30层的住宅及现代SOHO组成，最高建筑度99.5米是京东地区地标性建筑项目临102国道有50000平米大型花岗岩广场，临广场的建筑1-4层为大型商场和高级酒店，大厅18米挑空，五层以上为层高为2.953.05米的SOHO。,新锐时代商业,燕郊典型商业项目分析,新锐时代商业,项目周边：北临102国道,燕郊典型商业项目分析,沿街商铺面宽：8米商铺价格：一层沿街均价2万/平方米，二、三、四层均价1万/平方米，可以依据客户需求划分商铺面积,新锐时代商业,临街商铺,社区商铺,西侧商铺,首层大堂,内部结构,社区商铺,中盛百货（骏捷馨视界）,位 置：燕郊开发区102国道与汉王路交叉口西北项目四至：东侧为汉王路，南侧为102国道 物业类型：商业，住宅开 发 商：三河雷捷房地产开发有限公司建筑单位：中铁建设集团有限公司建筑设计单位：中鼎纪元（北京）国际工程设计有限公司整合推广公司：香港太平洋国际投资顾问有限公司预售许可证：（三）房预售第257号物业公司：雷捷物业公司物 业 费：住宅1.50元/平方米月绿 化 率：30%容 积 率：8.84占地面积：4982平方米总建筑面积：116078平方米商业建筑面积：15000平方米,项目基础资料：,燕郊典型商业项目分析,燕郊典型商业项目分析,住宅建筑面积（东方一品城）：101078 平方米产权：产权年限到2076年结构：钢筋混凝土框架剪力墙，1-3层为框架，4-31层为剪力墙开工时间：2006年投资建设总户数：公寓1062户住宅交房时间：2009年10月31日楼高：31层（地下两层为停车位和少量的地下室，地上1至3层为商业、4层以上为住宅）主体高度：100米停车位：地下280个；地上98个；合计378个,中盛百货底商,中盛百货（骏捷馨视界）,中盛百货底商,中盛百货1层,燕郊典型商业项目分析,开发商较成熟：开发过新坐标、风尚国际公寓、东方一品城、鑫领域精品建材城、雷捷时代广场、雷捷商业广场。大厦特点：70年产权商业，首层大堂挑高7.8米，底商可改两层。推广宣传：燕郊城市核心区绝版旺铺，城市核心商圈 第一商业宝地商场门厅小气、无装修。商铺前期未作规划，以客户的需求划分面积。商铺无法统一经营管理，分布于管理比较混乱。入驻品牌差，经营者对市场缺乏敏感度，缺乏专业。二、三层现在处于养商期间，只收取租金，不收管理费以及其他费用。,26,中盛百货（骏捷馨视界）,小结：,燕郊典型商业项目分析,福成购物广场,位 置：燕昌路与行宫东大街交叉口东北角物业类型：商业、住宅开 发 商：三河市福成房地产开发有限公司投 资 商：三河市福成房地产开发有限公司预售许可证：（三）房预售证字172号物业公司：三河银茂泰德物业管理有限公司物 业 费：1.10元/月/平米绿 化 率：38%容 积 率：2.8占地面积：1800亩总建筑面积：26.7万平方米商业建筑面积：1.7万平米平方米住宅建筑面积：25万平方米产权：70年结构：钢筋混凝土剪力墙，板楼开工时间：2000年竣工时间：2003年3月,燕郊典型商业项目分析,28,项目四至：福成公寓B区东至燕昌路、西至燕高路、南至行宫东大街、北至学院大街层数：福成购物广场分为地下一层、地上两层。停车位：福成购物广场地上车位120现业态分布：福成购物广场地下一层和地上一层为超市、地上一层和地上二层为苏宁电器城开盘时间：2003年3月销售：无租金：返点15%或收取租金，位置不同价格不同。,福成购物广场,负一层 福成超市 实景,一层 福成超市 实景,二层 苏宁电器 实景,燕郊典型商业项目分析,福成购物广场、韩国城商业街均由福成商贸公司统一管理、运营。福成购物广场：西侧主营家用电器、食品、日用百货、服装。东侧为沿街底商主营餐饮、电玩、美容美发、药品。入驻品牌：苏宁电器、黄记煌三汁焖锅、永和豆浆、中国移动通信、魔剪艺都。韩国城商业街：位于福成公寓一期北侧沿街底商与福成购物广场沿街相望，原为购物商街，现改为蓝贵坊KTV，主要入驻商业为：庆丰包子铺、上岛咖啡、江枫苑、审美、工商银行、建设银行。商业出售情况：产权归福成集团所有并不出售。商业出租情况：出租率100%，无转租。商业经营情况：每家商户都需要完成销售任务，不能完成销售任务的需要支付罚金，情况严重的将取消经营资格。营业时间：商场营业时间早9：30至晚21：30商业入市时间：福成购物广场：2008年5月韩国城商业街：2004年商业面积：福成购物广场：8000平方米韩国城商业街：单店面积180-220平方米（20家）韩国城商业街业态分布：上岛咖啡、庆丰包子铺、江枫苑、中国工商银行、审美、中国建设银行、花店。客源构成：福成业主，燕郊中高收入群体。,福成购物广场,小结,小结：由专业商业团队统一管理、运营。上上城社区容积率高、业主集中。各商场均有大型商业入驻带动消费。地处非燕郊中心位置。,福成购物广场,燕郊典型商业项目分析,燕郊典型商业项目分析,福成购物中心,项目基础资料：位 置：燕郊燕高路和东外环（燕兴路），科技大街与海油大街四条道路之间。物业类型：商业、住宅开 发 商：三河市福成房地产开发有限公司投 资 商：三河市福成房地产开发有限公司建筑单位：江苏盐城建筑七建公司，江苏盐城建筑二建公司建筑设计单位：清水爱派建筑设计景观设计单位：山水之光 整合推广公司：尚是传播预售许可证：(三)房预售证第125号、(三)房预售证第131号、(三)房预售证第134号物业公司：三河隆盛物业管理公司物 业 费：住宅 1.1元/月/平米，底商2.5元/月/平米绿 化 率：35%容 积 率：2.9暖气：市政集中供暖供水：恒压变频式供水总建筑面积：208万平米商业建筑面积：8万平米住宅建筑面积：200万平方米商业建筑面积：单店面积180至300平方米，奥特莱斯面积16000平方米楼盘类型：住宅和商业（住宅共59栋，商业：餐饮为主、大型超市、大型农贸市场等）,燕郊典型商业项目分析,产权：70年结构：钢筋混凝土剪力墙竣工时间：2010-2-1项目四至：西至燕高路，东至燕兴路，南至科技大街，北至海油大街。总户数：19800户，住宅楼：59栋 商业约300套停车位：住宅1：0.5，商业车位地上100个每月150元商业入市时间：福成购物中心（奥莱克斯）：2009年8月16日商业面积：福成购物中心（奥莱克斯）：16000平方米现业态分布：地下一层为超市、地上一层为服装、地上二层为电玩城、旱冰场、家具城、儿童乐园。商业现售价：购物中心商业仅限出租。福成购物中心：地下一层为超市，地上一层为奥特莱斯服装卖场，地上二层为电玩城、旱冰城、儿童乐园、家具城，规划中还有美食城现尚未运营。商业出售情况：产权归福成集团所有并不出售。商业出租情况：出租率100%，无转租。商业经营情况：每家商户都需要完成销售任务，不能完成销售任务的需要支付罚金，情况严重的将取消经营资格。营业时间：商场营业时间早9：30至晚21：30,福成购物中心,燕郊典型商业项目分析,燕郊现有楼盘中硬件与福成商贸公司产品类似的项目比较多，普罗旺斯、纳丹堡、夏威夷等项目都建有购物广场。但福成购物广场、福成购物中心无论是从入驻品牌、经营状态、出租率等角度衡量都是做的非常优秀的项目。1、招商：运营团队需要审核入驻商户品牌实力、对周边客群需求进行调查方可进场经营，每一个商场都有主打品牌，其它入驻品牌也均为国内知名品牌。2、管理：入驻商户须每月完成商场制定的销售任务，如果无法完成将会受到处罚，严重者将会取消销售资格。3、产权归公司所有，管理无障碍。,小结,新世纪商场,企业性质：国有企业项目类型：纯商业项目成立日期：2008-7-26地址:102国道北侧，迎宾路口西北角，旁边有大型停车场。四至：东侧为万家福家居广场停车场、南侧为102国道、西侧为万家福家居广场、北侧为行宫花园社区。层数：地上五层结构：钢筋混凝土框架电梯数量：每层有一部向上的滚梯办公区域：商场北侧简易房内停车位：商场地上停车场20个（东侧有万家福收费停车场，可停车50国辆）开业时间：商城于2008年7月26日重装开业,新世纪商场,项目基础资料：,燕郊典型商业项目分析,燕郊典型商业项目分析,业态分布：以销售食品、烟、酒、日用百货、服装、鞋帽、纺织品、日用杂品、家居装饰、黄金珠宝首饰、电子产品、数码摄像设备等为主的综合性百货商场。1层为超市2层经营黄金、珠宝、化妆品、钟表、皮鞋、箱包3层流行服饰、职业装4层男装、运动休闲5层家用电器、儿童服饰、家居用品、内衣等6层为办公区进住品牌：女装品牌：千百度、ONLY、VEROMODA 男装品牌：杰克琼斯、红豆、稻草人、五木、恒源祥、雅格尔童装品牌：嗒滴嗒、牧童内衣品牌：婷婷玉立、婷美电脑品牌：联想、清华同方、华硕 家电品牌：格兰士、三星化妆品牌：欧莱雅、欧珀莱,租赁模式：由北京市昌平新世纪商城燕郊商场统一管理，承租人需要向商场招商部提交公司资料、市场调查报告，审核通过后方可入场经营。摊位情况：每个摊位面积均为20平米左右，每层有三十几个店面，服装品牌折扣为3.5到6折。出租率：100%租金：扣点20%,新世纪商场,商品档次较高，有部分知名品牌，内部环境整体来说处于中上水平，新装修的品牌区展示效果良好。目前为燕郊品牌质量最高的商场,小结,新世纪商场,燕郊典型商业项目分析,4、项目所处商业环境的初步认识,后期需要认真调研，对本项目的商业定位以及规划进行准确的深化和优化。,后期需要认真分析本项目租赁部分业态的经营导向和销售部分的概念定位导向。,服从区域特性是前提，引导区域特性扩张是趋势！,认识1、本案地处燕郊西部新城商圈，近距离贯通核心老城商圈，依附主干道燕顺路和北一路，未来城市界面较好，有力推动本项目商业价值的倍升。认识2、目前项目周边基础设施亟待发展，周边商业配套初具雏形，商业氛围不错。认识3、项目所在地近距离贯通核心老城商圈，周边皆与旅游度假区、科技文化服务区及金融商贸区接驳，向北沿燕顺路连接京通高速。便利的交通有利于后期区域商业项目的集聚。未来区域配套设施及交通优势会愈加明显。,政策方面：本项目顺应燕郊未来发展的主要方向，在政策方面有着利好优势。交通方面：本案西侧、北侧依傍主干道燕顺路和附干道(北一路）“金边银角”优势明显。项目所在区域属于高价值板块，是燕郊未来发展的主要地带，地理位置昭示性强，交通便利，物流运输，购物出行方便快捷。人流方面：鉴于本案目前所处环境的特性，周边住宅项目集聚，但入住率不高，新兴项目暂时缺乏群体效应，周边人流的成熟集聚待需时日。功能配套：本案依附政策利好优势及自身规划的大型集中商业，未来可较好影响区域人群的消费意愿，有效扩大辐射范围。特殊资源：项目依傍燕顺路及潮白河旅游度假区发展带，为项目后期注入休闲娱乐元素提供客观条件。,5、项目立地条件分析,典型的新城规划带的新生商业项目！,对当前方案的初步分析,当前设计方案规划组合为：酒店式公寓/写字楼+集中商业本案所处位置为燕顺路沿线核心地带，当前来讲，周边商业环境、居住氛围尚需有着发展过程，从本案集中商业部分的规划来看，赛睿顾问考虑到市场支撑问题以及交通需求等问题，认为本案集中商业规模需结合市场做出科学的论证。同时，考虑到开发商快速回款的资金战略，以及商业管理可能的挑战，建议产功能品方面可结合市场，做必要的调整，考虑是否强化街区的规划。本项目商业的产品方向也可以是集中商业+街区商业。本项目室内商业街采取东西向短街的规划，不能解决项目商业往纵深延伸的需要。,6、产品规划分析,业态组合:根据城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用可能整合的各种招商资源，在考虑销售和日后运营问题的前提下对业态进行规划；业态组合定位必须在项目开发前期完成。,依据易铺中国诸多类似实操案例经验，建议本项目注意如下核心问题：1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于 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年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；3、首层和二层可能采用产权清晰、便于日后管理的室外、室内步行街形态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将步行街化整为零进行销售，确保回笼开发资金；4、电影以及儿童娱乐是本项目重要的竞争力，尤其是儿童娱乐在未来会成为市场吸引点；5、中国的购物中心是吃出来的，所以餐饮在整个项目中都会是绝对重要的业态；6、大卖场对停车设施的要求较高，需要充分满足；,7、业态组合问题,结合项目既定的建筑规划和地块特色，本项目可行的业态,百货、超市等零售业态,本项目隶属燕郊西部新兴商圈，承接老城区行政，文化，商贸，居住，交通等部分功能，建设新的行政、商业中心。未来将发展成为以居住、行政办公，商业物流及文化娱乐为主的综合性、高品味的城市新区。未来居住量大，且消费能力强；守在燕顺路，交通便利、停车方便，借助品质优势可以辐射周边区域以及市区；区域成长，百货、超市、专卖店、专业店、市场商业有机会。,注意点：区域内居住人口数量将持续增加，超市大卖场具备良好发展空间；因为周边商业氛围还需要成长周期，所以百货会谨慎进驻，但长期可行；超市大卖场进驻对于专卖店、专业店的进驻是有效带动；本项目所处位置，市场商业也具备可行性，尤其购物中心采取销售模式,8、本案可行业态分析,电影娱乐是购物中心主力店的三架马车之一，符合市场趋势；电玩娱乐在青少年中有极大的吸引力；KTV是购物中心娱乐可行的组成部分，但未必必须进驻；儿童娱乐：国内外成功购物中心最有爆发力的业态；儿童教育：符合中国家庭对儿童教育关注的趋势；儿童娱乐需要创新和突破。,娱乐休闲相关业态,注意点：娱乐休闲业态是本项目重要的竞争力！从国内类似城市的发展经验看，强化儿童教育、儿童娱乐日容易和万达广场以及其他传统商业项目形成差异化；租金收益能力相对较低，但附加值高；合作模式是重要娱乐商家的招商方式。,中国的购物中心强化餐饮是符合中国消费者需求的关注点；中小餐饮对于购物中心人气的聚集起到重要的导引作用；中大型餐饮在购物中心中恰当引入；西餐、快餐是必须的组合；美食广场属于功能性配置；购物中心餐饮的特色化是趋势。,餐饮服务相关业态,注意点：餐饮服务业态是本项目重要的组成部分！从国内类似城市的发展经验看，餐饮服务的市场认可度具有广泛性；租金收益能力尚可，尤其是中小餐饮；品牌餐饮+特色餐厅是趋势。,开发节奏需要进行合理规划；赛睿顾问本着为开发商负责的心态，以“宁愿地空置而不让房空置”的准则，合理把控开发节奏，合理规避项目自身因过快或过慢开发而产生的损失。,销售模式的设定：在进行商铺销售方案的制定上，必须考虑合理的销售模式：销售模式应该尽可能销售街区商铺，除非资金压力需要再进行产权商铺的返租销售，避免未来过多的业主协调沟通问题。,9、本案核心关注点及可借鉴模式,本项目可借鉴的模式1：万达广场-现代商业综合体,左图为银川万达广场的平面图，属于万达典型的第六代店：下面三个红色方块为三幢公寓楼；下面橙色部分为5层的百货、娱乐主力店；中间的红色条带部分是3层室内步行街；上面黄色和浅黄代表2层室外步行街，即万达高价销售的金街商铺。对于发展中的三线、四线城市，万达广场的实践证明只有集中购物中心才可以聚集人气本来周边人流就比较少，一旦变成大体量街区，人气、商气会很容易散掉，商业很可能经营惨淡甚至出现巨大经营风险。在集中购物中心解决了项目商气和人气的前提下，购物中心外围的商业街可以快速高价销售为项目获得良好的销售收益。,产品组合：购物中心+商业街+酒店+写字楼/公寓,购物中心,酒店,公寓,现代商业综合体,现代商业综合体主要开发功能组合：,街区商业,本项目可借鉴的模式2：大卖场加街区的新天地模式,左图为赛睿顾问曾经服务的一个新天地模式的项目，该项目地下1层为大卖场，地下2层为停车场，地上完全规划成为整体2层局部3层的街区商业。地下开发商持有，地上街区商铺完全采取销售的策略，整个项目并不需要做商场类型管理的工作，既获得商业地产巨大收益，又不受困于繁琐的经营问题。该模式特别适合于在新区开发建设，地下的超市起到品牌拉动的效果，有利于商铺销售；在经营期间，超市也可以自然带动销售商铺的经营。该项目属于销售成功、经营很好的典型案例。,产品组合：大卖场+商业街+酒店+写字楼/公寓,新天地模式示意：,本案定位需要注意的问题,依据易铺中国诸多类似实操案例经验，建议本项目注意如下核心问题：1、首先需要对本项目商业模式进行准确的定位，是类似万达广场的现代综合体模式，还是大卖场+街区的新天地模式，乃至现有方案在不能大调的情况下，如何进行恰当调整以避免大体量街区可能出现的问题；2、本项目商业可行的开发规模到底多大比较好，既保证项目的竞争力，又不面临规模过大的风险；3、本项目集中商业和街区商业如何进行配比也是关键点：集中商业的体量能够带动整体项目是前提，但同时又要考虑销售物业的收益问题；4、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低；5、酒店对于综合体项目价值的拉动也是显著的，需要适当考虑酒店品牌的引入问题。,商业运作逻辑层次分析,创造财富的过程：投资者 经营者 消费者发现财富的过程：消费者 经营者 投资者,物理属性,物理属性认知商业理念认可,价值观念认同,旺销,规模,地段,规划,硬件,配套,商业理念,开发理念,经营理念,管理理念,服务理念,符合理念,价值理念,租金回报,投资升值,经营回报,运营成本,商场无情，数据说话没有调查就没有发言权,一切还需要从了解市场开始！,