杭州房地产市场分析报.ppt

2009年杭州房产市场盘点,2010年1月,目录,一 09年杭州土地市场,二 09年杭州一手房市场,三 09年杭州二手房市场,四 09年重点房产政策汇总,一 09年杭州土地市场,主城区土地出让收入名列全国第三。2009年，无疑是杭州土地市场最为“疯狂”的一年。杭州主城区（不含萧山、余杭）784.9亿的土地出让收入，名列全国第三，不但远超此前高点2007年的507.1亿，更是接近于国内第一线的两个特大城市上海、北京。外地民企抢占杭州土地市场。09年，新昌天鸿、舟山远邦、义乌中国小商品市场等外来新锐，纷纷进入杭州土地市场。7月23日，义乌中国小商品城房地产开发有限公司经过24轮报价，又以18.9亿元竞得杭政储出200918号地块，楼面价达20650元/平方米，创下当时杭州地价的一个新纪录，堪称今年杭州“飙地”市场中最“黑”的黑马。地产大鳄继续在杭州市场深耕。09年，朗诗、万科、保利、华润置地、世茂、九龙仓在杭州均有土地收入自己囊中。其中，最为亮眼的是 12月3日“龙湖高调入杭下沙”事件。刚刚上市不久的龙湖地产投35.7亿元拿下了下沙金沙湖板块的四宗宅地。曾经一度冰火两重天的下沙版图，终于成为当前外来地产豪门最为集中的一个区域。,一 09年杭州土地市场,3,1,09年杭州市主城区卖地收入785亿：同比08年上涨了254.3%，比07年上涨了51.99%。,4,09年主城区宅地成交楼面均价9326元/平米：比07年长68%，比08年涨60%。,2,09年杭州市共出让土地116宗：同比08年上涨了157.8%，比07年上涨了31.8%。其中宅地73宗（包括商住用地），商业用地43宗。,1、杭州0709年土地出让对比,09年土地出让详情见：附件一 2009年杭州土地出让详表,2009年出让的土地，宅地可建面积704.4万平方米，不及2007年的749.1万平方米。但在土地出让宗数上，09年却远超过2007年。土地出让宗数更多，但体量却更小，这也反映了土地出让的“碎片化”趋势，单宗土地越来越小。,09年土地出让总面积3614963平米：比08年上涨了124.9%，但比07年下降了11.69%。,一 09年杭州土地市场,2、杭州09年土地出让月度情况,从土地出让走势来看，6月份土地市场开始出现逆转，政府供应力度加大。8月份有所回落，但9月份市场再次飙升，土地成交高量一直持续到12月底。,上城区 下城区 滨江区 下沙区 西湖区 江干区 拱墅区,2%,4%,16%,13%,34%,26%,区域,江干区、拱墅区土地出让总面积占60%，其中江干区出让面积居冠，拱墅区次之。杭州知名开发商万科/绿城及滨江今年均在拱墅或者江干区拿地，预测未来2年江干与拱墅区将成为杭州新的楼市焦点区域。上城区和下城区土地出让量最低。,一 09年杭州土地市场,5%,3、杭州09土地出让区域分析,一 09年杭州土地市场,4、杭州09土地出让板块分析,1、市中心：土地出让收入最高的板块。共出让了6宗宅地，成交总额为75.26亿元，其中65%为绿城“砸”下；,2、丁桥华丰：供应量最大的版块。共推出6宗宅地，成交面积344054平米（约516亩），占了宅地出让总面积的11.89%，可形成可建建筑面积75.49万方。,3、田园板块：最“抢眼”的版块。两度受大鳄绿城青睐，并最终成功拿地。全新板块有了万元楼面定价。,4、城东新城：明年最受期待的版块。12月24日，城东新城首宗宅地试水出让，楼面价破万。明年该板块还将有400多亩土地推出。,09杭州土地出让板块分布图,一 09年杭州土地市场,2007-2009年住宅用地出让指标对比,2007-2009年商业用地出让指标对比,5、杭州0709年住宅及商业土地出让对比,09年杭州主城区的宅地平均楼面价为9330元/平米，与08年相比，涨幅达到了55.85%，比07年的5584元/平方米，更是高出68.5%。,09年，杭州商业用地的平均楼面价是5698元/平方米，较08年的涨幅是37.8%，较07年的涨幅是42.8%，比住宅用地涨幅小多了。这也说明，土地市场的“热”，主要体现在住宅用地上。,D.15000-20000元/平方米,C.10000-15000元/平方米,B.5000-10000元/平方米,A B C D E,59%,19%,7%,7%,E.20000元/平方米以上,一 09年杭州土地市场,8%,A.5000元/平方米以下,6、杭州09住宅土地出让价格分析,今年出让的73中宅地中，成交楼面价在10000元/m2以上的有24%，在20000元/m2以上的有7%。而成交价在5000元/m2以下的地块仅占到了8%。2007年，杭州还没有诞生楼面价在2万以上的土地，而09年，光市中心就有5宗住宅用地的楼面价在2万以上，如果加上商业用地，则有7宗。可以看出，相比前两年，主城区的土地成交价已经上涨到一个更高的台阶，楼面价集中在10000元/m2左右的地块占较大比重。2009年，还诞生了杭州土地出让史上楼面价最高的住宅用地馒头山地块，楼面价24295元/平方米，由西子房产于8月18日竞得。2009年，也诞生了杭州商业用地楼面价的冠亚军4月30日成交的南山路地块，楼面价46284元/平方米；1月13日出让的龙翔里地块，楼面价21540元/平方米。两块地均由上城区投资控股集团竞得。,一 09年杭州土地市场,7、杭州拿地金额前十房企,1、绿城、滨江和龙湖三家大鳄共花了197.4142亿元拿地，占了政府卖地总785亿中的1/4；2、九龙仓、欣盛房产、中华企业、华润置地、德信置业、西子房产和百大置业7家房企共花了190.308亿元拿地，占了政府卖地总收入的又一个1/4。,一 09年杭州土地市场,2009年，城西北(祥符、桥西、申花、大关、和睦)和城东北(笕桥、丁桥、田园)以及下沙组成的城北，加上下沙，以及市中心，成为杭州宅地市场的主要热点。那么，2010年的土地市场，哪些板块会是热点呢？在一次土地竞拍会上，江干区招商局相关负责人告诉记者，“明年(2010年)，长睦将会推出1000多亩地”。长睦与丁桥紧邻，仅隔一条绕城高速，该区域连通丁桥和临平星桥。除了长睦，城东新城和钱江新城也会是2010年的土地出让主力。12月中旬，城东新城和钱江新城联袂举行招商推介会，宣布2010年这两个板块将会推出858亩土地。城北应该会延续09年的土地出让热势，尤其是灯塔单元一带，以及杭汽发铸造车间一带，由于城北体育公园的建成开放，区域前景可期，正是推地的好时机。此外，田园肯定会继续推地，还有丁桥二期，以及申花、三墩、祥符，都具备供地潜力。,8、2010年杭州土地热点,附件一 2009年杭州土地出让详表,返回,二 09年杭州一手房市场,纵观2009年杭州楼市，2、3月份市场转暖可以说是由于前期压抑的刚性需求释放的结果，随后由于市场转暖，投资性需求也开始放量，并逐渐占据主导地位。特别是随着杭州主城及部分品牌稀缺楼盘的推出，以温州购房团为代表的大量投资资金集体涌入，将“准刚需”挤压至前期多数“冷盘”和二手房市场，并最终形成市场的全面火爆。2009年，全年杭州主城区商品房共成交66319套，比07、08年成交总和多出3911套。成交量同比08年涨186%，相比07年涨69%，翻新了07年创下的杭州楼市成交最高纪录39206套。东方郡无疑是2009杭州市场表现最抢眼的楼盘，以销售金额35.89亿元的业绩位居杭州商品住宅销售金额首位，并领先排行榜第二位9.1亿元。东方郡在销售套数和销售面积上也位居杭州商品住宅首位。,二 09年杭州一手房市场,1、09年杭州楼市每月成交分析（一）,二 09年杭州一手房市场,1月份，杭州一手房成交量仅为1344套，比08年同期减少了38%。2月19日，位于下沙的夜风海天城，将价格由原来的8200元/平方米直降至5900元/平方米扛起杭城牛年降价第一旗7折。此后，在海天城的引领下，众多楼盘跟进，德信泊林公寓、金帝金色钱塘、西溪山庄杭城打折降价一时成风。在降价效应刺激下，楼市成交逐渐回暖。到了2月份，楼市成交量就开始超越08年同期。3月份，普通公寓类的刚性需求骤然放量，成交量骤升至4767套，比07、08年同期成交量加在一起还多。4月份，杭州主城区的成交量已经高达6267套，接近2007年杭州楼市高峰期6月份创下的月成交量纪录6532套。5月，中国(杭州)第九届最佳人居环境展成功举行，四大国有商业银行5月份的贷款规模仍延续4月份的平稳增长态势，直接刺激了投资性需求，后主城区成交量历史性地突破万套大关，10058套，是07年6月成交高峰的1.54倍，同时也达到了09年杭州楼市月成交量的最高值。从7月份开始，成交势头有所回落。经过前几个月的井喷式销售后，市场存量房源逐渐减少，从年初的20000套以上降至10000套以上，之后维持在5000套-6000套左右，但月成交量仍基本维持在5000套以上。11月份，市场上一房难求的现象开始出现，不少楼盘开盘即售罄。到了12月份，市场上甚至出现了“炒房号”、“逼开盘”的怪现象。12月，政策转向之风紧吹，但是成交量仍维持在6000套以上，甚至价格仍然一路走高。,1、09年杭州楼市每月成交分析（二）,二 09年杭州一手房市场,2、09杭州楼市成交区域分析,在今年的区域成交排名中，滨江和下沙分别以15674和10904套的成交，在杭州主城区8区中分列冠、季军。其中，滨江占去了整个成交量的24%，四分天下有其一。江干范围南至钱江新城，北至九堡、丁桥，范围广泛，而且区域内热点板块众多，因此，以14402套的成交量，成为区域成交排名中的亚军。拱墅、上城、下城，主要位于杭州老城区，新盘有限，成交排名比较靠后。而之江，则楼盘更少，所以，以2468套的成交量排名最末。,二 09年杭州一手房市场,3、成交量前十楼盘（一）,成交前10的楼盘中，下沙占4个，是今年的“大赢家”，滨江、江干次之，各占2个。2009年，杭州主城区成交前十的楼盘，成交量全部在1000套以上。成交在千套(含1000套)的楼盘，总共多达12个。2007年，这一数字是4个。东方郡以绝对优势成为今年的成交冠军，多出第二名成交量整整731套，该盘也是今年惟一一个成交量在2000套以上的楼盘。实际上，东方郡应该是杭州楼市有史以来，单年成交最多的楼盘。,二 09年杭州一手房市场,2008年，杭州主城区成交最多的是降价楼盘魅力之城，成交890套房源。而在2009年，成交最多的楼盘是东方郡，全年成交2604套房源，是890套的近3倍。今年成交排名第15名的广宇上东城，成交884套，正好和去年的冠军魅力之城差不多。2009年，无论市场好坏，东方郡都热销，是一个营销上非常成功的楼盘。下沙的保利东湾和世茂江滨花园包揽了年度成交量的亚军和季军。这两个下沙的航母级楼盘，同处下沙沿江板块，是一对欢喜冤家。世茂江滨花园在市场火爆时，在周边楼盘已经卖到1.5万/平方米时，曾以9000多的均价一次性推出1000多套房源，低价倾销。后来因为卖得太快，紧急封盘。保利东湾则从7000卖到现在的2万多，几乎涨了两倍，估计是09年涨幅最多的楼盘。,3、成交量前十楼盘（二）,二 09年杭州一手房市场,对各开发商调查显示，2010年将有超过89个新项目亮相，其中49个目前已立项，部分项目已经动工，预计总上市量将达483万平方米。上市的未立案项目有40个，上市面积约183万平方米，主要集中在市中心、滨江、大桥西、大九堡等板块。另外，田园、金沙湖等新的板块也有新增供应量上市。从新增供应的房源中可以看出，市中心、西溪、大九堡、桥西等板块是2010年新增供应大户，更多的新增供应项目是2007年、2009年的高价地。如雅戈尔隐寓、昆仑公馆、广宇西房东南面粉厂地块、远洋杭一棉地块、绿城新华地块、绿城喜得宝地块、绿城滨江地块等都有可能在2010年面市。西溪板块是2010年新项目上市最多的一个板块，包括西溪海、西溪玫瑰、西溪郡、西溪锦园、西溪壹号、西溪晴雪等10个项目。市中心板块也将有不少新盘面市，包括昆仑公馆、大家武林府、领骏世界、赛丽绿城杭州丽园和紫玉公馆等项目。从品牌开发商来看，绿城2010年即将推出的新项目预计有11个，遍布杭城各个板块，包括临平玉园、田园项目、娑婆桥项目、新华地块项目、杭汽发项目、喜得宝地块项目、庆春广场项目、南星桥项目、杭州丽园、滨江月明路项目、云栖玫瑰园等。此外，还有翡翠城、蓝色钱江、丽江公寓等10个在售楼盘。万科在杭州项目(含富阳)2010年预计有近50万平方米房源上市，包括良渚文化村的白鹭郡东、郡南二期、阳光天际叠排部分房源，以及西溪蝶园、富阳的金色家园、公望等项目。此外，2009年刚拿的草庄项目也预计全部推出。,4、2010年89个新项目上市,二 09年杭州二手房市场,据统计，2009年二手房市场共成交房源47158套，环比2008年的成交量足足增长了两倍。并且，2009年的成交均价也一路高歌，几乎各个小区的价格都在上涨，有些涨幅甚至在一倍以上。在11月成交量达到了年度顶峰5756套，几乎是年初低谷月成交量的4.8倍。各大中介招兵买马，小中介更是如雨后春笋般增长，从年初低谷时有成交记录的中介公司143家上升到11月份最高点222家，净增79家。在杭州“24条”房产新政、营业税“五变二”以及连续五次降息等居民购房政策的刺激下，压抑的刚性需求得到了释放，从而带来了2009年上半年二手房市场量价齐涨。09年下半年，次新房市场在杭城二手房市场中扮演了一个重要的角色，据统计，09年下半年，在成交最热门的30个小区中，次新房小区占到了一半左右。,三 09年杭州二手房市场,1、09年杭州二手房月度成交情况（一）,三 09年杭州二手房市场,成交量09年五月份，杭州市楼市月成交量破万，成就了“史上最牛”的红五月。09年六月份开始，楼市的火传递到了土地市场，同时消费者的预期发生了变化，之前还在观望的刚需进一步释放。加上对于后市的看好，投资客纷纷进入。新房市场的刚性需求和投资需求将很大一部分需求挤入了次新房市场。年底的到来，预示着08年底出台的“救市”政策有可能会面临终止。11月底，各地房贷收紧消息频传。12月9日，国务院出台规定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。随后，财政部出台规定，转让不足五年的非普通住宅将全额征收营业税。政策收紧之风响起之时，也引发了二手房市场的末班车效应，卖家抛售现象频现，引起了二手房市场的又一轮量的涨潮。成交价格成交量的上升，在供不应求的二手房市场上无疑带动成交均价的上扬。据统计，2009年2月以来，杭州五大主城区二手房成交均价快速持续攀升，在年末最后两个月里，成交均价直接锁定在1.7万元/平方米以上的水平，五大主城区总体均价从2009年初的11512元/平方米上涨至12月份的17800元/平方米，总体均价涨幅达54.6%。此外，热门小区锦昌文华、三塘小区、文鼎苑、近江家园、魅力之城、西城年华、城北商贸园、都市枫林、左岸花园、翠苑小区，涨幅都在70%以上，有些小区甚至达到了100%以上的涨幅，以锦昌文华、三塘小区、文鼎苑为代表。,1、09年杭州二手房月度成交情况（二）,三 09年杭州二手房市场,2、08、09年区域成交价格对比,2009年杭州各区域的成交量和成交均价都是呈现上升趋势。在08年到09年的区域涨幅中，各区域都有10%以上的涨幅，其中上城区涨幅最大，达20.8%，西湖区紧随其后，达17.8%，,三 09年杭州二手房市场,3、09年区域成交量对比,2009年杭州各区域的成交量和成交均价都是呈现上升趋势。西湖区成交量最高占28%，下城区占22%次之。其中下城区的朝晖和西湖区的翠苑，分别成为2009年杭州二手房成交的冠亚军，成交量均在千套以上。,三 09年杭州二手房市场,2009年90平方米以下成交占比为70%，相比2008年77%下降了7个百分点，中小套仍然为市场成交的总体；2009年相比2008年度，90至120平方米改善型住宅占比13%相比2008年10%上升了3个百分点；120140平方米上升了2个百分点；140平方米以上的上升了2个百分点。从户型的需求上可以看出，2009年改善型需求的客户在上升，而中小户型，特别是90平方米以下的需求则仍然是主力。而相比2008年的中小户型需求，除了自住需求购买90平方米以下中小户型外，还有一大部分投资客在购买此类物业。,4、09年成交户型面积分析,四 09年重点房产政策汇总,Thank You!,