豪宅研究——价值体系梳理2.ppt

1,豪宅研究及案例分析 价值体系梳理,2,地王出世 万众瞩目,厦门天价新地王于2007年9月8日产生国贸地产竞得地王2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米14447元和17533元；总地价款约33亿元，地价一次付清市场惊呼：“面粉比面包贵”,G28,G29,五缘湾整体规划图,3,全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目,项目优势：城市新兴湾区，整体规划水平高，配套完善，自然资源丰富；地块位于内湾核心区域，具有一线亲海的优良景观；项目劣势：地价高，楼面地价高达15500元/m；由于没有形成大片居住区，周边人气较低；整个区域仍在建设中，配套设施尚未完全建成。,项目属性界定,项目属性五缘湾的“主卧”,区域属性厦门城市“新客厅”,4,打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研究的目的是为构建豪宅价值体系提供参照指标,5,豪宅案例研究思路：标准分加分项,4万的均价迫使我们放眼全国一线豪宅市场，梳理一套豪宅的价值体系。过程中，我们从各类案例中总结出了豪宅的五种核心区动力。我们认为项目只要做到这一点，便获得了“标准分”。本项目又属于湾区豪宅，总结国内的湾区豪宅市场，成功者寥寥，于是我们放眼成熟市场，逐一分析了世界十大湾区豪宅案例，其中发现香港、新加坡、美国的案例较为符合本项目，由此也梳理了一套湾区豪宅的价值体系，我们认为本项目符合了这一套价值体系，便获得了“加分项”。,共性,特性,加分项,顶级豪宅价值体系构建,7,引子奢侈品,奢侈代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化奢侈品“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点的商品”,“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”Gucci总裁 明尼科迪梭,奢侈品是“无形价值/有形价值关系比值最高的产品”,奢侈品又称为“非生活必需品”,关键词：独特、稀缺、珍贵,8,占据大众认可的稀缺资源,功能上全面超越一般居住需求,附加值远高于实际成本,高价是最具炫耀性的符号,权贵豪富的阶层标识,诠释顶级豪宅,9,考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值体系,城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市；,下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题的答案,深圳豪宅市场,香蜜湖1号,中信红树湾,红树西岸,波托菲诺,上海豪宅市场,华府天地,汤臣壹品,世贸滨江,二线豪宅市场,杭州金色海岸,杭州西湖8号,海外豪宅市场,香港凯旋门,十七英里,香港贝沙湾,新加坡吉宝湾,案例详细内容见附件,10,顶级豪宅共性特征总结,稀缺的先天资源,高高在上的价格,发展阶段,顶级硬件标准,占据城市核心的地段或者优良的自然资源,高单价、大面积，整体价值完全脱离竞争层级，形成价格壁垒,成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的突破，及软硬件的结合,从设计理念到用材，从硬件到软性服务，全方位打造产品附加价值,顶级豪宅价值KPI,顶级客户需求,顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性,11,顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文）/海岸线,顶级豪宅沿绝版位置分布；主要分布可分为两类：城市顶级豪宅必须具备两种核心属性相加：城市核心+历史人文海岸顶级豪宅，仅具备一种属性，即可独立存在：海岸线,先天资源,12,顶级豪宅核心特征2：国内一线城市豪宅价格，总价约1000万元/套以上，约是普通住宅总价的6倍,40000,60000,80000,100000,120000,150,350,400,250,200,300,20000,450,500,1,2,3,4,5,6,7,7,7,面积（单位/平方米）,单价（单位/元/平方米）,1,2,3,4,5,6,8,8,8,7,香蜜湖1号别墅,中信红树湾三期高层,8,8,中信红树湾三期别墅,1,2,3,华府天地,4,汤臣一品高层,5,6,西湖8号公馆高层复式,金色海岸高层复式,红树西岸普通平层,世茂滨江高层,4,汤臣一品高层复式,5,6,7,西湖8号公馆高层,金色海岸高层,香蜜湖1号平层,1,红树西岸,红树西岸高层复式,2,世茂滨江高层复式,3,华府天地高层复式,7,香蜜湖1号高层复式,8,中信红树湾三期高层复式,高层总价区间在7001000万左右,复式及别墅总价区间15003000万左右,13,顶级豪宅核心特征3：全国价格趋同性；物业类型两极化；户型面积趋同性,价格特征：单价突破了3万/价格箱体，顶级豪宅全国价格具有趋同性，与城市竞争力不相关；价格在普通住宅突破1万/，顶级豪宅实现了跳差，价格比1.3：1跳至2-4：1；物业特征：顶级豪宅物业类型两极化，主要以低密度别墅、高层为主；多层产品出现率较少；这与顶极豪宅地段稀缺相关；户型面积：别墅物业户型面积主要集中在400-600平方米；高层物业户型主要以4房为主，面积以200平方米为主流户型；,14,顶级豪宅核心特征4：产品的发展经历了三个阶段,第一阶段,大,第二阶段,外豪,第三阶段,富人区,第四阶段,私享,注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段,初级阶段,高级阶段,成熟阶段,发展阶段,15,顶级豪宅核心特征5：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合,星海国宝世贸滨江汤臣壹品香蜜湖一号中信红树湾红树西岸波托菲诺贝沙湾凯旋门,精神理念层级,硬件保障水平,高,低,高,1,2,3,5,4,6,7,8,9,备注：随着硬件保障水平的提高，硬件档次提高，在理念的统领下，物质保障整体系统性增强随着精神理念层级的提高，从简单的资源占有和炫富，到表达成熟富豪生活,发展阶段,16,顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大“顶”级标准,设计：大师之作定制性、艺术性、地标性,材质：国际品牌货真价实、奢华、王室御用,空间：突破传统尺度放大1.2倍以上、人性化,功能：功能多元室外功能室内化、享受性,配套设施：配套私享会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部,物业管理：5星级服务金钥匙,人文：时间元素古树、山石、历史,科技：高科技元素时尚、精密、安全,目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的标准上，仅初步做到“圈层生活”，而在私享、影响力、艺术性上缺乏深层次的挖掘。,8大“顶”级标准,硬件标准,17,顶级豪宅核心特征7：顶级消费趋向与顶级豪宅发展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性,顶级豪宅客户的需求特征,对圈层乃至社会的影响力,对资源的私享,对奢侈娱乐方式的热衷,加入社会顶层顶级的权贵圈对社会的影响：基金、捐赠,对资源的绝对私享，而不仅是和别人一起观赏,游艇、私人飞机、马会、高尔夫、顶级spa等,对奢侈品的爱好,艺术品、珠宝、其它奢侈享受品,顶级豪宅客户构成：上海华府天地：5-15亿身价的全球顶级富豪波托菲诺：市级及其以上的政界要人就有18位、文体明星36位、商界名流190位之多。香蜜湖1号：深圳及周边城市的企业主、高级公务员和金领香港凯旋门：约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人，其它为海外客户。,来源的多样性,身份的顶级性,顶级客户的需求,18,顶级豪宅核心特征8：三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬件、私享生活，进入顶级豪宅高级发展阶段后，客户对私享生活敏感点最强,顶级客户的需求,私享生活极至要素,项目具有昭示性、标志性，私属领地界定明确,公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间,圈层生活的社交场,通过会籍、俱乐部等形式达成专属私享,顶级配置设施：游艇码头、红酒雪茄坊、私属学校、顶级购物中心等,在圈层中形成影响力，而非需社会影响力,服务是1对1，是强调身份的对等,私密享受，是具有内张力的，是身份的标签,配套私享,资源侵占,低调奢华,顶级豪宅核心驱动力模式,20,世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进行研究，总结出豪宅的5种核心驱动力模式,功能转换东海路9号精装修金色海岸科技智能化红树西岸附送价值蝴蝶谷,顶级配套私享,历史人文,生活模式,资源私享,产品创新,核心驱动力,上海华府天地杭州西湖8号公馆,富人生活示范波托菲诺湾区新生活中信红树湾湾区艺术香港.贝沙湾,万科十七英里吉宝湾,凯旋门Brickell KeyWilliam island,代表案例：青岛东海路9号深圳星河丹堤杭州金色海岸深圳红树西岸上海华府天地杭州西湖8号公馆深圳中信红树湾深圳波托菲诺香港贝沙湾深圳万科十七英里新加坡吉宝湾香港凯旋门美国Brickell Key美国William island,21,产品创新,22,东海路9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高层豪宅，强烈的地标效应,青岛市区繁华地段占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率：8.95目前售价：均价28000元/平2栋50层塔楼及2层裙楼组成 户型面积：以三房170270平米为主，其中顶层为623的复式公寓动感的“帆”形外观,豪宅案例3,产品创新,23,极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升,24,金色海岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主的顶级豪宅产品打造,产品创新,25,配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华,配合户型的大尺度及大空间，按照欧洲皇室标准进行装修采用原装进口OTIS电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口OTIS电梯的住宅项目原装进口SIEMENS嵌入式厨房电器原装进口Siematic橱柜原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等选用了目前最先进的日本大金VRV户式带新风中央空调系统,26,红树西岸：极致高科技智能化：连同LG、日讯、CLIPSAL及HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区,亚洲最大智能化社区智能化设施：液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-T家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-600012路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NLPC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX室内红外线传感器：澳大利亚/CLIPSAL/5751(WE)智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart,社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机遥控。全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。,产品创新,27,高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证绝对的高舒适性,隔音楼板/阻隔垂直方向噪音红树西岸采用美国陶式化学隔音垫和挤塑板相结合的楼板隔音系统使居住在红树西岸的业主可充分享受前所未有的、完全不受干扰的宁静生活空间。,JUST RIGHT热水循环/无需等待采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环，节约能源、无须动力、分户设置。,户式中央冷暖空调+新风系统新风系统：保证业主在完全封闭窗户的情况下可以呼吸到室外空气；户式中央空调智能化控制：减少室外机数量，户内入口上方设有出风口，业主可以根据自己的需求在回家之前通过远程控制预先打开空调；,同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。,进水铜管/保障饮用水质量采用美国NIBICO进水铜管，保证用户饮用水的质量和进水管的使用寿命。,檫窗机/保持玻璃幕墙的美观,每户避雷器,阳台隔栅/保护隐私减少对视,28,蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场神话,户户带花园，360度观景，尽享南湖500亩绝版景观资源，充分体现入住者的尊贵与气度100的赠送面积,产品创新,29,历史人文,30,华府天地：开发理念构建融入上海历史、文化和未来的奢华生活,位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天地，“代表上海过去100年及未来100年”。,新天地不仅仅是对淮海路商圈高档餐饮、时尚娱乐、人文景观的简单弥补，更是对海派文化的又一次延展和丰富。新天地是一个国际交流和聚会的地点，不仅吸引上海本地高收入人群和居住上海的外籍人士，还吸引其他城市的名门贵裔。,31,复古摩登的奢华：挖掘目标客户的心理需求，暗示购买“华府天地”就是购买“上海的奢华生活”,历史：风华经典、雍容华贵,文化：海派文化,未来：鸿图未来,上海城市的特点,古典、华贵、艺术文化沉淀,新兴、时尚、现代、混合文化,国际化,上海华府天地社区特点,目标客群：5-15亿身价的全球顶级富豪喜欢上海，感受上海的历史文化沉淀和国际化的未来，买的就是上海的生活,32,时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式，体现在符合多文化需求的休闲娱乐会所和国际时尚休闲商业街,下沉式地下会所设置专属图书馆、健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等,与新天地融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时尚休闲商业街,33,西湖8号公馆：唯一的不可复制的西湖成为其顶级豪宅核心价值支撑,西湖8号公馆,与西湖的直线距离仅200米，东与吴山隔街相望，北临千年文化名街河坊街，出门即是繁华市中心；周边配套（200米生活圈）：各种文化艺术长廊：以中国美院为中心，包括酒吧、画廊、咖啡厅、美术馆等；顶级名车专卖店：保时捷、宾利、法拉利、玛萨拉蒂等；国际名品街：这里汇聚了众多国际知名品牌，包含服饰、箱包、珠宝、手表、皮草、家居、美容及中西式餐饮等；,中国的、世界的、唯一的西湖,34,五大国际知名设计师：雅克设计机构副总建筑设计师朱远航先生、意大利国家注册建筑师Ricardo先生；五合国际副总卢求先生、德国建筑师M.Diem先生；香港PAL设计事务所首席设计师梁景华先生 建筑设计西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦等各种元素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖组合运用；整体设计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的神韵，整个楼盘精致灵动、雍容典雅。国际领先节能技术包括置换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节能门窗、浮筑楼板、后排水系统等七大节能技术，有效地解决了居住空间通风、保温、遮阳、隔音等问题。最新的智能科技包括智能安防和智能家居两大系统，服务于业主的生活。比如，在窗户及入户花园装上智能防护网，隐藏式施工，其工艺讲究，既安全又美观，15米外几乎看不到，在防盗的同时并不妨碍业主享受室外美景。内部建筑设计突破电梯：“智能、专属的景观电梯”直达每户，电梯180度取景；物业管理：为每十户配一个私人保健医生，随时为业主的健康问题作出检查和诊治等,大师手笔与创新技术运用唯一的、不可复制的西湖资源，打造高品质豪宅,35,生活模式,36,波托菲诺：依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活,华侨城片区经过十年发展，建成了完整的区域配套体系，形成了城市的区域中心地位，城市价值得到极大提升，已经具备打造顶级富人豪宅社区的条件,给人带来休闲、纯粹、宁静、开放生活方式的意大利小镇Portofino,成熟配套与异域生活方式完美结合的纯粹富人居住社区,37,华侨城20年区域开发积累的的高端配套体系，经过资源整合后，极大的提升了波托菲诺的区域价值和居住价值,主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、体育活动中心等,华侨城第一幼儿园南山实验学校华侨城小学华侨城中学暨南大学中旅学院,华侨城医院,欢乐谷国际青年旅馆海景酒店：4星级深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级,中国银行、工商银行、招商银行,城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站,配套分类,文化娱乐,教育,医疗,酒店,银行,交通,配套设施,以城市的配套体系来经营，功能齐全多样；配套设施同时面向社区和城市，满足需求；教育和医疗设施对住宅的影响度大；文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次。,区域价值,住宅价值,38,资源私享,39,万科.17英里：亿年礁石662米私家海滩无敌一线大鹏湾海景成为业主的专享,40,集万千崇于一身，成为南中国海名副其实的新贵名利场：倡导新奢华主义(RE-LUXE)的生活方式,项目定位：具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住小区功能定位：CLUBHOUSE融合居住、商务、度假、甚至部分商业功能；南中国海资产新贵的名利沙龙 产品口号：名流汇聚，低调内敛，无敌海景附送权益无限提升项目价值空间,卓越品质特权创新艺术智慧身份唯一,第一：她在中国房地产界享有盛名，是卓越的象征,第二：她是万科20年最顶级的产品，是品质的象征,第三：她是唯一从小区直接下到海滩的物业，是特权的象征,第四：她是深圳第一个 VISTA CLUB HOUSE，是锐意创新的象征,第五：严迅奇先生亲自主笔，美国SLA、BDS公司豪情加盟，是大师艺术的象征,第六：资源极度稀缺、独有的保值增值功能，是智慧和财富的象征,第七：附送浪琴会籍(价值45万)是荣耀身份的象征,第八：她随着国家对海域的控制也将成为深圳绝无仅有、空前绝后的最临海物业，是奢侈品的象征,41,顶级配套私享,42,香港凯旋门：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点,地段繁华，无敌海景资源位于九龙城海边繁华地段紧靠园林中央公园临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源交通非常便利到中环只需一站直达香港国际机场靠近中港码头将建南环线驳通港九新界和通往内地,凯旋门,客户：已与100多位买家签约，约一成是内地客户，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。,43,顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现顶级高尚生活，仅为业主专属,59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国Baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。,62楼空中花园,60楼为宴会及休闲区,61楼是大型健身中心,44,五种顶级豪宅特征及适用性总结,湾区豪宅历程及价值研究,46,湾区豪宅发展研究,47,由豪宅价值体系到湾区豪宅价值体系的梳理,以全面保障的软硬件体系，成就顶级豪宅物业价值,48,从世界方位来看，沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流,世界十大湾区：比弗利山庄：美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区；霍克湾区：现代ARTDECO建筑风格享誉全球；Noosa湾区：澳大利亚著名的湾区旅游小镇东京湾：世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区；Burau湾：以天成海湾与海湾高尔夫俱乐部举世闻名；双水湾:充满浓郁的地中海风情的海滨城市；长岛：纽约以房价和风光闻名；浅水湾：香港最受欢迎及交通最方便最具代表性的泳滩；贝沙湾：香港豪宅项目的先驱及典范；后湾：纽约上层人士的住宅区。,翻开世界级湾区生活的发展史，拥有海景的湾区，永远是城市顶尖富裕人群的聚居地。无伦是纽约LongIsland、洛杉矶BeverlyHill、西雅图之华盛顿湖、日本东京湾、还是香港浅水湾，皆因依天然水域，拥有美好的自然风光和强大的区域价值而为众多人追求和向往。,49,中国沿海城市带富人区正在形成，海滨城市置业成为中国财富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应,一直以来中国人对海岸生活并不熟悉。随着国际生活方式的逐步融入，人们开始接受海岸生活，开始认识蓝色居住文明。在海岸生活成为国际潮流的趋势下，一些适合生活的优质海岸正显示出其稀缺性，变得弥足珍贵。处于海岸线上的“城市”未来具有巨大的发展潜力，其发展将扩张中国海岸线城市密度，加速中国海岸城市带的形成中国各海岸城市都在形成自己的海岸豪宅片区,大连,青岛,厦门,深圳、香港,珠海、澳门,三亚、海口,环渤海,海峡西岸,珠三角,海南岛,50,海景资源作为绝对的稀缺资源，其对居住价值的影响力正在脱离城市级别的束缚，在极至化的过程中滨海豪宅的价值走向趋同,中国的海岸线长1.8万公里，岛屿海岸线长1.4万公里，相对中国广大的腹地，海岸线绝对是稀缺的资源。滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。厦门的海岸资源在整个中国海岸线上都是极其稀缺的，厦门海景住宅未来将与其他城市海景住宅形成统一的价值评价体系。,大连,青岛,厦门,深圳、珠海,三亚、海口,城市价值海景价值,海景价值城市价值,51,滨海居住经历了几个阶段，正在向体验、私享、专属的更高层次演进,城市特征,居住形式,居住主张,海居历程,初级阶段,发展阶段,快速发展阶段,成熟阶段,农耕文明时代,工业文明时代,后工业文明时代,海洋文明时代,渔村小镇滩涂,港口制造、加工业物流中转地,原始村落,居住的最低层级挡风避雨居住功能,一线区域居住及娱乐疗养地、度假地功能单一,居住的最高层级超越单纯居住私享、体验资源专属、奢华,港口经济高科技、信息化区域城市中心城市功能扩张,都市融合城市群核心城市功能复合海洋经济,二线腹地纯居住,功能完善的区域，集居住、休闲、娱乐、时尚一体,居住的较低层级居住,居住的高层级居住为主享有资源时髦,52,农耕文明时代：挡风避雨，简单的居住功能,53,工业文明时代简单、粗糙对海资源的利用，强调观景,一海、一路、一排楼，是不少海滨城市的典型模式，因此催生了一批雷同的海景豪宅、伪豪宅；典型城市：烟台、威海、日照,54,后工业文明时代：功能集中，酒店等公共共享功能前置，居住功能退居二线，临海而不亲海,三亚的亚龙湾是典型的模式,55,海洋文明时代：超越对海的低层次利用，将精致的城市文明与海洋融合一体亲海、私享、专属,海洋文明的极致是海洋工业陆地文明的极致是是城市、酒店、奢华服务 当极致海洋遭遇极致城市，我们进入全新的海洋文明时代,56,海洋文明时代：香港贝沙湾、浅水湾、新加坡吉宝湾、澳大利亚黄金海岸海洋时代典范，城市新名片,对资源的高层次利用超越单纯的观海而不亲海、共享而不私享、公共而不专属；城市精粹服务于海洋：顶级酒店、海陆空的交通体系、少数人专属的会所（如游艇会）、定制管家服务；超越单纯居住功能的模糊化功能空间，居住、会客、休闲空间融为一体。,湾区豪宅案例研究,58,大连星海国宝,59,星海国宝充分依托标志性地段和稀缺景观资源，标榜居住新区价值最大化,区域开发初期，居住氛围不旺，区域内第一个豪宅项目区域：大连城市中心区的星海湾区域，为政府重点开发建设的旅游区，是大连的城市客厅；位置：紧邻星海广场，横跨马栏河，且位于大连唯一的黄金海岸线的端点，为标志性地段；资源：南向无阻隔一线海景、西临亚洲第一星海广场（176万平方米）、东倚莲花山、马栏河口，拥有稀缺的山、海、河交汇景观；交通：交通便利，距机场、火车站、客运码头在10公里范围内；配套：项目开发时该区域无居住氛围，生活配套不完善。,30层高层建筑与周边宽阔的广场形成强烈对比，树立标杆形象河东区：高层公寓，延山脚排布四栋海景高层，面向河口和星海湾海景，最大限度利用山、海、河资源基地面积：44699.2m；总建筑面积：174180m；绿地率：35%产品形式：四栋海景高层层数：地上30F，地下1F河西区：商服楼，沿河畔排布，与星海广场相邻，商业街与星海广场旅游活动区域相融。基地面积：29944.1m；总建筑面积：55046.8m层数：标准户4层，转角5层,初级阶段,60,仅注重产品层面的打造，通过高、大、阔的建筑及户型等物质层面的完善支撑豪宅价值，在亲海性及私享性方面挖掘不足,客户：全国高端客户、外国客户、投资客户价格：均价9500元/，为大连滨海最高价格，市场高档住宅价格50008000元/。以标杆价格形成知名度，奠定大连海岸第一豪宅地位,将现代风格与欧式建筑元素和地势与海岸景观带相融合，超高超大体量、全花岗岩外墙、超过百米楼间距、洛可可圆形尖顶,200m以上超宽尺度居室空间设计，强调舒适概念，彰显尊贵气势运用景观强调元素：外飘窗、景观阳台，户户大尺度开窗，直面一线海景,全进口家具、卫浴、橱具等设备高档精装修、菜单式选择豪华多功能会所温泉入户智能化布线五星级酒店式物业服务,景观阳台,项目定位：国际海岸豪宅巨星,用欧式高层传达大气，用大尺度、大气势显示奢华与高贵气质,高品质的产品、配套细节和服务,设计大户度空间及景观阳台等观景元素,61,中信红树湾,62,与国际知名湾区一一对比，借用其生活体验提升自身价值，树立项目的滨海富人社区形象，明确区域价值个盘价值，强调红树湾区域价值；寻找国外同类型可借鉴案例模式，创建一种全新的物业类型国际顶级湾区物业，将竞争对手锁定第一级别豪宅。,中信红树湾：国内首次提出湾区生活理念，通过展示国际知名湾区的生活，树立项目的滨海富人社区形象，脱离竞争体系，打造顶级湾区物业形象,红树湾区居住价值未被认知,高级阶段,63,深圳还没有这样一个纯粹的富人聚居地，只有红树湾能走出深圳，成为享誉世界的“富人聚居区”，红树湾的片区价值是唯一的，无法比拟的。,对项目价值的思考区域价值个盘价值,“湾区价值”是中信红树湾的核心价值主张，“中信=红树湾=湾区物业+湾区生活”是贯彻始终的开发理念,核心战略,湾区物业+湾区生活,区域价值的新定义：,中信,红树湾,重新定义片区：整合周边海湾、公园、果岭等资源，形成文化的稀缺性，提出“湾区”的概念，提升自身价值，支撑高端定位,借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海富人社区形象,园林、产品设计和社区规划中大量进行产品创新，打造湾区物业现代时尚的大玻璃体售楼处、亮点样板房、看房通道及现场园林展示细节展示体现未来服务品质营造休闲开放的共享街区体现未来生活氛围组织湾区自驾游、GOLF、酒会等体现高尚湾区生活,深圳国际化未来,营销展示,64,整合周边海湾、公园、果岭等资源，形成文化稀缺性，提出“湾区”的概念，但亲海性、专属性的配套设施缺乏，概念大于实质,中信红树湾位于深圳湾填海区，南山沙河东路与白石路交汇东南面，非一线海景，只能远观；北临华侨城主题公园，西临沙河高尔夫球场，东接规划中的中央公园，南临深圳湾；交通便利，配套齐全，临近地铁2号线出口，有较大升值潜力。,周边资源丰富，具有很好的区域形象，但本项目缺少资源独占性和稀缺性,整合资源，形成红树湾区域文化的稀缺性,65,香港贝沙湾,66,香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范以滨海资源和财富为基础，但又力求突破，领略生活的艺术,发展项目名称：贝沙湾(Residence Bel-Air)区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场）发展商：盈科大衍地产发展有限公司卖方：香港数码港（附属发展）有限公司地块用途限制：私人住宅年期：2000年5月22日起计50年交通：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，18分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场资源：背山面海，700米海岸线,香港岛,贝沙湾,九龙,贝沙湾六期,成熟阶段,67,贝沙湾共分6期物业，2800户，本案主要研究6期Bel-Air No.8,贝沙湾分6期：一期：Residence Ber-Air二期：南岸 Residence Ber-Air（South Towers)三期：南湾 Residence Ber-Air(Bel-Air on the Peak)四期：贝沙湾豪华洋房Deluxe Houses at Villa Ber-Air 五期：贝沙湾第五期豪华洋房 Deluxe Houses Phase（兴建中）六期：Residence Ber-Air(Bel-Air No.8)本案例主要研究Bel-Air No.8。,一期,二期,三期,五期,六期,贝沙湾一、二期物业,四期,Bel-Air No.8共709伙单位，分别是1房约50个（占7%），2房约180个（约26%），3房约390个（占55%）、4房约70个（占10%）。,贝沙湾六期,68,贝沙湾6期“Bel-Air No.8”，大师手笔，整体呈波浪型的豪华高层住宅组成，滨海意向强烈,Bel-Air no.8由知名建筑师Foster&Partner设计的，共有8座住宅大厦。Bel-Air no.8 4幢双子式线性豪宅大楼，与四周的山海呼应，更让每个豪宅单位皆享有最佳景观、采光都以及空气流通量。此外，除了户户皆背山面海外，更设有宽敞露台配合花园平台上不同主题的池景及特色园林，接连一望无际的碧海蓝天，同时饱览三重优美景致,69,8个特色水池配以不同主题，灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，与一线海景形成无边际效果，凸现滨海意向，形成视觉专属,Bel-Air no.8前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变；花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；发展商将一艘60尺长的游艇放在示范单位旁，而未来Bel-Air no.8的住户，可凭住客会所的会员身分，租用这艘游艇。,屏风式喷水柱,70,细节设计一切围绕“海景”享有作为首要原则，一切向海景让步,波浪型露台每位住客享有无敌海景大露台，高楼底，宽敞的大厅和房间。大部分单位都拥有波浪形露台，标准单位楼高为10尺4寸，高层户楼高更达11尺6寸。间格只有2房2厅以上的大单位，建筑面积在825方尺以上，建筑实用率是82%，楼底有10尺6寸以上，有9尺7寸的露台；巧妙利用空间设计上巧妙善用空间，尤其设计厨房及浴室时，橱柜、炉具、冰箱等家电用品的配置皆经过精心安排，以扩大空间感。贝沙湾公寓层高普遍达到3米甚至更高，加上2.4米宽的进户门，让人备感舒适和宽敞。电梯电梯门厅里没有安排任何设备间，而是通过装修设计，用很简洁的处理手法体现了高档楼盘的品质。每座电梯大堂的楼高达30尺，气势不凡；对于楼梯的尺度和开门的尺度都有细心设计，尤其是大量采用双进户门的设计，也充分考虑到日常生活的细节可以让佣人直接进入厨房和佣人的住处，而不必提着大包小包经过客厅到厨房。在有限的室内安排充足的储藏空间。香港的所谓豪宅其实面积也并不大，贝沙湾一套近2000万港币的公寓其实也只有160平方米而已，但是却有多达四处可以满足分类储藏的需要。附送名牌厨具各类单位都配置Miele名牌厨具，浴室和厨房附送迷你电视及按摩式浴缸，另浴室装置了电暖玻璃板，而三房户也都配设Island Kitchen；,Island kitchen,洗手间内带Guerlain Spa,无敌海景大露台，弧形窗,海景式客厅,71,装修：以法国南部风情作为规划和建筑设计蓝本，耗资逾1亿元打造海边示范单位及售楼处，为业主提供个性化装修套餐,贝沙湾“南湾”三个各具特色的示范单位，体现了艺术品位与富豪生活的结合：主题示范单位：Manhattan Manhattan以展示个人收藏品味为主题，饭厅主墙以红色橱窗设计，并挂满搜罗自俄罗斯的瓷碟子，予人步入屋即留下一个鲜明的印象。主题示范单位：Malibu 最富活力的一个，其名字取自距洛杉矶市中心20多公里的 Mailbu。该处有山有水，最适合登山、观鸟、骑马、垂钓及滑浪等活动。为迎合动感主题，设计师以极珍贵的限量版Ferrari单车及 Ripcuri滑浪板点缀露台，带出单身贵族的独特品味及个人色彩主义。主题示范单位：Power Blue 喻意贝沙湾临海而居，每天凝望海天一色的碧蓝景致。设计师特意将海天的天然色调自室外引入室内，予主人时刻都能感受净明无压的生活感觉。,Manhattan风格,Malibu风格,Power Blue风格,72,通过艺术品收藏、艺术生活体验及专属的艺术品牌，贝沙湾创造了艺术品味及富豪生活融为一体新港岛富豪生活,开发商为保证项目的艺术品位而做的努力：艺术品收藏及租借服务：为了能体现艺术品的珍贵，发展商策划小组专程走访了世界各地著名的酒店、住宅、Spa、宫殿。目前，发展商已搜罗百余件艺术珍品，包括来自苏富比及佳时得的名画、干隆皇的墨宝等。除了将一些艺术品存放于楼盘会所外，贝沙湾的一手买家，可以凭发展商送出免费签账的积分消费，以租借形式将艺术品带回家中，让艺术品味及富豪生活，融为一体；艺术生活体验：2003年9月，为庆祝香港貝沙湾2期示范单位正式开放，邀请明星、名模以及钢琴家李云迪，举办了“2003 Bel-Air 秋冬时装晚宴”；2006年，盈科大衍协办香港大受好评的“大师对象巴黎龙比度中心珍藏展”；2007年，赞助北京“卢浮宫珍藏展古典希腊艺术”；专属品牌艺术品：首创以住宅区名称为品牌的香水，命名为贝沙湾8号（Bel-Air No.8），除用以送给住户和买家，甚至将它当作清香剂，喷洒在住宅大楼的大堂内，以提升楼盘形象。,Bel-Air No.8香水,卢浮宫珍藏展,盈科05慈善亮灯仪式,2003Bel-Air 秋冬时装晚宴,百余件珍藏艺术品,73,贝沙湾室内设计和陈列品都充满艺术气质，艺术标榜生活品位，引导业主全新艺术生活理念,贝沙湾用珍稀艺术品来诠释豪华，通过艺术品来体现尊贵的生活品位。贝沙湾拥有专属品牌系列，包括香水、香槟、浴袍、衣架等品牌礼品。贝沙湾尊贵而独一无二的会所服务设施，让业主了解贝沙湾的生活与艺术。贝沙湾宣称：“生活像艺术，不能言喻，只能体会。每天游历最美丽的艺术馆，让心灵跟大师级作品对话，启迪凡界以外的眼界”。,74,按照世界最优质的设施及服务标准为业主服务的8大顶级会所，满足富人从出行、宴请、品味生活(艺术收藏、品酒)、艺术教育等方面的私享需求,贝沙湾会所系统,顶级艺术馆,空中服务俱乐部,名车、游艇俱乐部,时尚娱乐城,顶尖健身美容会所,豪华宴会厅,品酒馆、雪茄馆,艺术少年宫,搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术名作，住户只需凭签帐积分，即可将艺术品租借回家放置欣赏。此外，会所更会定期安排艺术展览及讲座,提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程,特别提供豪华游艇和名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的接载及租用服务,会所定期邀请世界级音乐大师为住户举办各类型的艺术表演，还不时举办著名时装品牌最新系列的时装表演,香港顶尖美发美容集团ILColpo开设其首间位于豪宅内的美发美容形像设计廊。法国奢侈品牌“娇兰”亦进驻会所提供星级水疗护理服务,豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店,由著名酒评家定期