德宏国际珠宝城可研 2010-46页(1).ppt

在德宏建立“国际珠宝交易中心翡翠玉石原材料交易市场”的可行性研究报告,2010年10月11日,福建厦门珠宝协会云南珠宝协会,目 录,一、我国珠宝市场的历史回顾二、珠宝市场分析三、云南的珠宝产业状况四、云南建立国际珠宝交易中心的重要因素五、选址德宏六、建立国际珠宝交易中心的意义七、SWOT分析八、建设方案九、投资估算十、财务评价十一、风险分析十二、结论,一、我国珠宝市场的历史回顾,“玉石”自古以来因其稀有珍贵、美丽神奇，象征着权力、地位、财富；代表着美好、吉祥和高尚的品德，受到了人们的崇尚和珍爱。它丰富的象征意义和多层面的文化蕴含使其在人们的生活中占据了重要的地位，形成了中国特有的玉文化。“玉石”里孕含着中华八千年文明的积淀以及炎黄子孙的民族精神，东方文明的智慧在玉石上闪烁着璀璨的光芒。,一、我国珠宝市场的历史回顾,新中国成立半个世纪以来，珠宝首饰市场的发展经历了四个阶段：1949年至1981年停滞、波动发展阶段；1982年至1990年恢复发展阶段；1990年至2000年快速发展阶段。1982年底统计，当时全国有金银珠宝和玉雕产品生产企业95个，拥年有职工人数为20800人，年产值9509万元。不及现在市场规模的千分之一。而到1990年，黄金首饰定点厂由1980年的10个，增加到96个。全年创造的产值为17亿元，销售收入14亿多元，出口额2.4277亿美元，其中黄金首饰1.5666亿美元，占64.53%，比十年前1980年全国珠宝首饰的工业总产值增长了20.8倍，出口创汇量增长了6.8倍。,一、我国珠宝市场的历史回顾,到九十年代末，珠宝玉石首饰生产企业4000余家。九十年代珠宝首饰市场销售额每年都保持了两位数的递增，一些珠宝首饰的消费已跃居世界前列。1990年我国玉石雕刻企业工业总产值4.9亿多元，珠宝业全部工业总产值才有20多亿元，而到1993年我国珠宝首饰的销售额便达到了241亿元。到2000年珠宝首饰总销售额为890亿元人民币，是1990年的44倍多。当前我国珠宝首饰产业已融入国际大潮，进入高速发展阶段。并以其深厚的文化底蕴和浓郁的东方特色在国际珠宝市场上绽放出越来越绚丽的光彩。珠宝首饰产业的关联效应、聚集功能在拉动内需、扩大就业中起着巨大的稳定和推进作用。许多地区都把珠宝首饰产业作为优化调整产业结构、提升旅游产业、繁荣文化产业、促进社会和谐、保护和建设生态环境的优选项目和扶持重点。珠宝首饰产业已进入充满生机的全新发展时期,二、珠宝市场分析-市场环境分析,据不完全统计，全球四类畅销商品分别是时装、珠宝、化妆品、卧房用具，珠宝已由原来的第五位上升到第二位，珠宝首饰在国际贸易中是一项大宗商品，其年营业额约2500亿美元。2006年，珠宝首饰正在成为继住房、汽车之后中国老百姓的第三大消费热点。到2010年中国珠宝年销售将达到2000亿元，出口超过70亿美元，有望成为全球最具竞争力的珠宝首饰加工和消费中心，也将成为全球的珠宝贸易中心之一。,二、珠宝市场分析-政策环境分析,我国政府一直鼓励珠宝玉石首饰行业的发展，为此已经出台了不少有利的政策措施。既是扩大珠宝首饰业对外开放、履行我国对世贸组织和上海APEC会议承诺的重大举措，也是中国珠宝首饰企业参与国际竞争、提高竞争实力的重要保障。有利的政策促进了珠宝玉石首饰的进出口业务。我国一直在努力培育和规范珠宝玉石首饰市场。国家已经相继制定了一系列标准和规定，如钻石分级、珠宝玉石 鉴定、珍珠分级及金银饰品标识管理规定、首饰贵金属纯度的规定及命名方法等等。地方发布制定有云南翡翠饰品分级地方标准、上海黄铂金饰品消费争议办法、江西省金银珠宝首饰标签标注办法等。这些为规范市场和参与国际竞争奠定了良好基础。,二、珠宝市场分析-市场现状调查,特殊的区位、资源、历史，造就了云南历史上就是中国与东南亚、南亚之间翡翠、珠宝集散、加工和销售的重要核心区域之一。云南在1700多年前的魏晋时期，已开始加工成各种珠宝饰物。据史料记载，晋代太康年间(公元290年)。明正统以后的100多年间，缅甸珠宝采集已具相当规模。清末腾越乡土志记载“腾为萃数，玉工满千，制为器皿，发售滇垣各行省，上品良玉，多发往粤东、上海、闽、浙、京都”。民国初年，腾冲从事玉雕的作坊有100多家，工匠3000多人，城乡有玉石加工户2000多户，仅荷花乡就有加工户近百家。目前，云南已有大小珠宝企业6000多家，从业人员达30多万，占全国总量的10左右；云南珠宝贸易年交易额在人民币200亿元以上，珠宝业事实上已经成为占云南省年批发零售贸易业销售总额的10左右的重要经济产业。,二、珠宝市场分析-市场预测,对于云南珠宝玉石来说，优势主要体现在：独特的集散功能。云南历史上就是东南亚、南亚国家珠宝玉石的主要集散地和玉石原料的传统贸易市场。良好的资源禀赋。云南处于世界南北向和北西向两大宝玉石成矿构造带的北延交汇部位，是我国五大宝玉石主产地之一，是业内人士公认的翡翠之乡。旺盛的市场需求。我国珠宝玉石的消费以每年20的速度增长。特殊的品牌效应。云南与珠宝翡翠的渊源十分深厚，在一定范围内云南成了翡翠的代名词。良好的产业依托。旅游业已成为云南珠宝玉石业的进一步发展提供了良好的依托条件，也奠定了坚实的市场销售基础。人才储备。目前云南还引进了一批既懂美术设计又懂雕刻和珠宝贸易的年轻专业人才。有鉴于此，云南省准备用5到10年时间将珠宝玉石业打造成年产值超过三百亿元的产业。,三、云南的珠宝产业状况,当前，云南仍然是国内最大的翡翠市场。大小厂商有六千家，从业人员数十万人。经营翡翠的大商场就有几十家，小珠宝店遍布各城市和旅游景点。云南珠宝市场上的翡翠工艺品，品种多，数量大，价格一般也比内地低一些。云南的翡翠在海内外具有极高的知名度，云南是旅游大省，每年有几千万国内游客，百多万国外游客。据有关资料，云南珠宝贸易额已达70亿人民币，其中翡翠销售就达70亿。当前，国内的翡翠原料交易市场和翡翠工艺品加工中心已移到广东。云南的珠宝产业可说是有业（销售）无产（加工）。所销售的大量翡翠工艺品主要来自广东和缅甸。广东的翡翠加工主要是家庭作坊式生产，但他们团结协作很好；就其技术水平，一般说云南也是可以达到的。近年，瑞丽、腾冲等地的珠宝原料进口、加工有可喜的发展；当地政府在原料进口和加工税收的优惠政策，加工区优惠的条件吸引了大量加工户入住等方面发挥了重要作用。重振云南翡翠原料交易和加工的优势是有良好条件的！,四、云南建立国际珠宝交易中心的重要因素,“云南珠宝”为全国珠宝品牌第一,特殊的品牌效应。云南与珠宝翡翠的渊源得到了众多消费者的认同，在一定范围内云南成了翡翠的代名词。“云南翡翠”、“云南珠宝”也成为蜚声海内外的知名品牌，“云南珠宝”这一品牌目前在国内的商业价值至少是200亿元，为全国珠宝品牌第一。但是，云南珠宝仅占全国珠宝销售总量的很少一部份，与云南省的天赋资源优势和历史上的地位极不相称。我们应该将品牌优势利用起来。,四、云南建立国际珠宝交易中心的重要因素,云南是全国最大的翡翠原料批发销售中心,云南处于世界南北向和北西向两大宝玉石成矿构造带的北延交汇部位，是我国大宝玉石主产地之一，宝玉石资源储量大、品种丰富，这种资源优势在全国范围内都是首屈一指的。云南-全国最大的翡翠原料批发销售中心与缅北翡翠产区毗邻，由于地理和人缘的关系，滇西及保山、大理、昆明历来是缅北翡翠的集散地。滇西的腾冲历来有“翡翠城”之称，瑞丽有“宝石城”之称。滇西现今仍有三大翡翠珠宝的集散地：腾冲、盈江和瑞丽(包括畹町)。,四、云南建立国际珠宝交易中心的重要因素,旅游业带来了较强的珠宝消费能力,近10年，在云南旅游业快速发展的推动下，珠宝玉石已成为云南形象产品和重要旅游商品之一，珠宝玉石产业成为了云南一大特色和优势产业。每年到云南旅游观光的国内外旅游者有5000万人以上，他们是海外富贾和国内最先富裕起来的人群，对云南品质较好、价格适中的珠宝玉石产品需求与日俱增，为这一产业的进一步发展提供了良好的依托条件，也奠定了坚实的市场销售基础。另外，中国东盟自由贸易区建设和西部大开发为云南珠宝产业带来了新的历史性机遇。,四、云南建立国际珠宝交易中心的重要因素,尚无一家综合性的大型珠宝市场平台,珠江三角洲、长江三角洲地区目前虽然出现了一些综合型集约化产业平台，但相对缺乏国际化营运理念；产业聚集度不够、产业上下游资源整合不到位、产业发展遭遇“瓶颈”，市场缺乏一个强有力的产业对接平台、国际交易平台和珠宝业战略资本投资平台。“由于缺乏政策的支持，云南的玉器产业有被边缘化的危机。希望能有大的举措，促进翡翠玉器产业的发展。”云南省委副书记、省长秦光荣曾对云南玉石产业的发展现状作出了上述批示。珠宝玉石产业已经成为云南一大特色产业。但是，由于政策相对滞后、扶持力度不够、经营人才缺乏、市场竞争加剧等，云南的珠宝玉石产业正面临着前所未有的巨大挑战，出现了被边缘化的危机。而像广东四会市已经成功打造了“中华翡翠加工基地”，并生产加工了目前全国的70%以上的翡翠玉器。,四、云南建立国际珠宝交易中心的重要因素,尚无一家综合性的大型珠宝市场平台,省政府研究室、省政府经研中心主任车志敏说，希望云南的珠宝企业多出主意，共同加大投入，引进人才和技术，树品牌，打造高起点的珠宝加工园区，通过政府和企业的共同努力，将珠宝玉石打造成云南的第一旅游商品，将云南打造成珠宝玉石之都。迄今为止，整个云南省尚无一家集产供销综合一体的珠宝产业园，以致于珠宝商家远到广东设立珠宝加工点。这种状况可以说与云南省的经济发展、经济实力及市场需求极不适应。市场亟待一个具有相当规模的能荟聚国际国内众多知名品牌的国际珠宝交易中心区降生于云南。,五、选址德宏,云 南 省位于中国西南边陲，地处东亚、东南亚和南亚接合部，与世界硬玉主要产地缅甸接壤。云南是全国最大的翡翠原料批发销售中心之一，与缅北翡翠产区毗邻自古以来就是东南亚、南亚珠宝玉石的主要集散地，是东南亚各国宝石原料的传统贸易市场，也是缅玉进入中国市场的重要口岸。,五、选址德宏,德宏州地处云南省西部，与缅甸接壤，国境线长五百零三公里，是中国陆路连接连接东南亚、南亚，走向印度洋的最佳结合部和最便捷通道之一。被誉为“玉石之乡”的德宏有着得天独厚的地缘优势，处于世界南北向和北西向两大宝石成矿构造带的北延交会部，紧邻世界著名宝玉石产地缅甸，汇集了各种红、蓝宝石、翡翠、玛瑙、树化玉等稀世珍宝。瑞丽盈江是资源富集带，地下矿产品资源丰富、种类繁多。,五、选址德宏,近年来，珠宝玉石产业已成为德宏最具鲜明特色和发展潜力的优势产业。据初步统计，2008年，全州珠宝玉石贸易额已达到56亿元，其中毛料销售24亿元，成品销售32亿元。先后建成八大珠宝玉石交易市场，成功举办了中国云南珠宝玉石博览交易会瑞丽分会、珠宝玉石拍卖会、中国瑞丽首届国际珠宝文化节等节庆活动。2009年全州珠宝玉石贸易额已接近65亿元，占全省的三分之一。经过发展，德宏珠宝产业已形成从毛料进口、毛料交易到成品加工、镶嵌配饰、批发零售、节庆会展、文化研发、旅游购物为一体的完整产业链，目前已成为中国最大的翡翠毛料交易集散地和知名的珠宝交易中心。,五、选址德宏,德宏不仅成为珠宝玉石加工销售中心，也成为珠宝玉石产品的研发中心，先后有一大批玉雕产品荣获国际国内大奖，其中荣获云南省首届国际珠宝展“泰丽宫”杯玉雕大赛6个奖项、“中国玉器百花奖”2个奖项、“天工奖”17个奖项。一个集毛料集散、创意设计、雕刻加工、批发零售、收藏拍卖、博物展示、人才培训、文化交流为一体的“瑞丽东方珠宝城”正在发展壮大，倍受海内外人士的青睐。2006年，瑞丽市被中国珠宝玉石首饰行业协会、国土资源部珠宝玉石首饰管理中心授予“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”称号，成为牵引德宏乃至云南省珠宝玉石产业发展的龙头。“玉出云南、玉美德宏、翠在瑞丽”已为业界广泛认同。,五、选址德宏,近年来，该州加快招商引资力度，大批外商特别是珠宝商人不断涌入，使德宏成为海内外知名的中国玉都、全国最大的珠宝玉石交易集散地之一。著名的东方珠宝城德宏州瑞丽市拥有功能完善的五大珠宝园区，盈江县拥有全国最大的珠宝玉石毛料交易中心。现在来自国内外经营珠宝的客商已经有六千余户，从业人员四万余人，其中来自缅甸、泰国、印度、孟加拉、尼泊尔、巴基斯坦等东南亚、南亚国家的就有一万余商人在德宏从事珠宝经营。,目前，德宏州确立了把德宏打造成为海内外知名的中国玉都，把瑞丽打造成为“东方珠宝城”，把盈江打造成为“翡翠毛料城”，把芒市打造成为“珠宝文化城”的“一都三城”的目标，在三到五年内，力争使全州珠宝产业营业额和增加值年均增长15%以上，到2015年，全州珠宝产业增加值达到22亿元，营业额达到150亿元。,五、选址德宏,面对把云南建设成为中国向西南开放的桥头堡和国家将瑞丽确定为全国重点开发开放试验区建设的重大发展契机，德宏州将实施“珠宝产业百亿元工程”，打造“美丽德宏，中国玉都”，“东方珠宝城瑞丽”，“翡翠毛料城盈江”，“珠宝文化城芒市”，把德宏建成集原料进口、生产加工、贸易流通、研究设计、节庆会展、收藏拍卖、旅游购物、文化交流于一体的综合性国际珠宝交易中心。下一步德宏州将围绕建设“国内最大的翡翠毛料交易集散中心，海内外最知名的玉石雕刻加工中心，中国最繁荣的珠宝玉石成品交易中心，国内最有影响力的珠宝玉石文化传播中心”的目标全面推进各项工作，力争将德宏打造成国内最具异国风情和民族文化底蕴的珠宝旅游购物观光目的地。,五、选址德宏：宏观环境 机遇良好,我国政府一直鼓励珠宝首饰产业的发展，出台了不少有利的政策措施。本世纪开年以来，云南省各级政府越来越意识到大力发展云南以翡翠为特色的珠宝首饰产业的紧迫性和重要性。德宏国际珠宝城完全符合云南省人民政府关于加快工业园区建设的战略规划。我省的珠宝首饰产业已进入了快车道，振兴云南珠宝首饰产业的大好局面日渐明朗。着眼未来，中国与东盟将在10年内建成自由贸易区，与南亚的经济贸易合作也呈快速增长的态势，为云南大力发展珠宝首饰产业、摆脱云南珠宝首饰产业被边缘化、重振云南珠宝首饰产业提供了良好的机遇。,五、选址德宏：规模庞大 产业完备,德宏国际珠宝城拥有全云南最完备的珠宝产业链，第一次实现产业聚集。以原料为基础、加工为支撑、设计为亮点、批发为主脉，集珠宝原材料进口、加工、设计、经营、科研、展示、拍卖、批发、国际交易、专业人才培训和机具研发为一体的综合功能区，配套设施完善，是云南珠宝发展的新起点，是珠宝产业与旅游产业、文化产业融合发展的新模式。,五、选址德宏：实力机构 强强联合,国际宝城项目在策划、规划、设计、建设、招商、经营等方面都将整合业界有实力与口碑的企业及机构，综合各方的实力与资源，提升项目的价值和水平。国际珠宝城由“福建厦门珠宝协会”和“云南珠宝协会”充分整合双方各自的优势资源共同运作。,六、建立国际珠宝交易中心的意义,“国际珠宝交易中心”是一个集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、国际交易为一体的大型房地产综合开发项目。计划引进多家国内外知名珠宝生产企业，珠宝经营及相关领域数百商家；按照“资源集约化、经营规模化、运作产业化、衔接链式化”的国际经营理念，将珠宝原材料集散交易珠宝加工珠宝经营珠宝展示珠宝拍卖、交易珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工、生产、展示、销售、拍卖，国际贸易等；充分挖掘珠宝产业内涵，并与云南地域、玉石文化有机融合，将其打造一个集主体珠宝商业旅游、观光、珠宝消费文化传播、世界时尚配饰展示发布，世界珠宝文化博览、中国民族家用艺术消费品、高档民俗产品展示，翡翠、玉石等各类珠宝半成品深加工为主，世界及中国时尚配饰产品及特色旅游为辅的以潮流引领消费、以资讯带动零售、以高端传播平台整合珠宝资讯、以消费启动珠宝产品研发和加工的动力型珠宝产业主题CBD，形成像“义乌小商品市场”模式的产业集散中心“国际珠宝交易中心”。,珠宝原料、成品交易中心,六、建立国际珠宝交易中心的意义,2006年云南旅游人次达到七千万人次，旅游收入突破460多个亿。其实珠宝业从一定意义上说，是一个横向性的产业，与其他产业常处于融合、共生状态，我们可以把云南珠宝加入到文化的内涵中去，文化作为旅游的灵魂，才能推动旅游的发展。“国际珠宝交易中心翡翠玉石原材料交易市场”的建立，其实就是丰富了云南文化中的云南珠宝文化这一部分，从某种意义上来说，推动了旅游业发展，也就是提高了云南省的知名度。,经济与社会效益,六、建立国际珠宝交易中心的意义,“国际珠宝城”建设好后，将提供275466.80 平方米的交易区。按平均每商家100平方米、5个工作岗位算，可容纳2754户商家、创造劳动岗位13773个，重点解决下岗人员就业，减少待业人口给社会带来的不稳定因素，作为缓解社会就业压力尽其所能。从整个产业链来考虑，将会改善地区经济结构、带动地区经济发展水平。据调查显示，来云南旅游的游客中有40%是针对购买珠宝而来，人均消费800元，那么就有2800万人形成了224亿元的珠宝交易，接近1/2的2006年全省旅游收入。,经济与社会效益,七、SWOT分析-优势,1）、规模庞大、配套齐全：项目总用地200亩，在德宏有着较大的规模。项目集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、国际交易为一体，配套设施完善，创造成熟的商贸物流环境，开创云南珠宝发展的新阶段。2）、政府支持力度大：项目处于德宏，珠宝产业得到地方政策优势和支持。3）、板块升值潜力大：项目所在区域是珠宝产业的重点区域。同时，大量的企业将在德宏落户，未来一段时间内，此区域必将飞速发展，区域价值将会迅速提升。4）、合作各方实力强：本项目在策划、规划、设计、建设、招商、经营等方面都将整合业界有较强的实力与口碑的企业或机构，综合各方的实力与经验，必将提升项目的价值和水平。,七、SWOT分析-劣势,1）、区域市场发展不成熟德宏的总体经济发展水平相对不高，对于要吸引国外的商家进驻国际珠宝城，具有一定的难度。2）、周边配套不完善虽然项目与周边环境对接比较和谐，但是周边项目大部分处于规划状态，给项目的建设推广带来了一定的困难和压力。,七、SWOT分析-机会,1）、宏观政策环境提供良好的机遇我国政府一直鼓励珠宝玉石首饰行业的发展，为此已经出台了不少有利的政策措施。2）、大区域市场崛起云南是全国最大的翡翠原料批发销售中心，德宏在珠宝加工、销售方面有着得天独厚的优势。借旅游业快速发展之势，德宏将成为中国珠宝业增长最快的地区之一。3）、项目生存有着丰富的市场基础德宏作为云南的重要组成部分，也有着丰富的珠宝贸易资源，这就为珠宝加工销售区的建立和发展提供了肥沃的市场土壤。4）、项目填补了云南大型开放式珠宝加工销售市场的空白虽然云南的珠宝玉石资源丰富，但是整个云南都缺乏一个规模化的珠宝玉石产品加工销售基地。在培育壮大云南省珠宝产业过程中，缺少一个大型开放式珠宝加工销售市场来提高云南珠宝市场影响力，填补市场上的空白。,七、SWOT分析-威胁,1）、珠三角对云南珠宝资源的分流 当前，国内的翡翠原料交易市场和翡翠工艺品加工中心在广东。云南的珠宝产业可说是有业（销售）无产（加工）。本项目前期，市场惯性还是会使一部份资源分流到广东。,八、建设方案,珠宝城净用地200亩。决定采用合作建设方式，合作模式（待定）：合作方委托我方代理建设，共同经营。按照合作方整体的要求做出规划和建筑设计方案,同时双方核算出成本定出一个整体的包干价格,经过合作方认可,然后委托我方开发建设,在包干价格内由我方自负盈亏。在这整个过程中,合作方可派相关人员参与决策和监督每个环节。我方将发挥开发经营项目的各种优势,注重成本控制和提高工作效率,保证按照合作方的要求用最少的资金用最短的时间全面完成好本项目。项目完成后，双方共同经营。,合作建设,八、建设方案,结合德宏口岸、珠宝加工销售区内涵、以及云南珠宝的未来发展，本案将整合既有的资源，主要通过文化的切入，以形成差异化，打造云南珠宝品牌，建立大型开放式、面对全国、东南亚乃至世界的市场。国际珠宝交易中心的发展思路以“市场引导、政府扶持、企业运作、高效规范”为方针，以珠宝为载体，以创新模式为动力，加快云南珠宝产业的发展，加速整个珠宝产业链完善。,高水准规划方案,八、建设方案,项目建设目标,A、近期目标（2年内），第一年完成项目的前期手续准备、报批等工作，第二年正式进入建设期，建设周期一年。B、中期目标，建成的一年内，从试运营过渡到正式运营。C、长远目标，建成后40年内的正常运营,八、建设方案,融资方案,九、投资估算,本项目总投资估算为35115.35万元。投资内容包括项目从开工建设到竣工验收过程中的全部费用。总投资构成如下：a、建筑工程费：25940.84万元；b、工程建设其他费用：7718.02万元；c、工程预备费：336.59万元。,建设投资估算的内容,九、投资估算,1）项目概况本项目主要建设各项经济指标如下：a、净用地面积约200亩；b、建筑160000平方米；c、室外道路、硬地33333.35平方米；d、园林景观绿化工程（含地上停车场）40000.02平方米；e、土地成本为26.8万元/亩；,建设投资估算方法,九、投资估算,2）编制依据及取费标准a、建设单位管理费：按工程费用的1.0%计取；b、勘察设计费：按工程费用的3.0%计取；c、工程监理费：按工程费用的1.5%计取；d、工程质量监督费：按工程费用的0.25%计取；e、施工图审图费：按勘察设计费的10%计取；f、施工图预算编制费：按勘察设计费的10%计取；g、竣工图编制费：按勘察设计费的8%计取；h、前期费用：按工程费用的1.0%计取；i、招投标费：按工程费用的0.5%计取；j、市政工程配套费：按工程费用的1.0%计取；k、工程预备费：按直接工程费用、工程建设其他费用合计的1.0%计取,建设投资估算方法,十、财务评价,主要经济指标如下：静态评价指标：经营收入：￥51200 万元；利润总额：￥12580.55万元；利润中含用户承担的燃气、通讯工程费用：￥336万元；比例指标：投资利润率=利润总额/总投资100%=35.83%,财务评价内容,十、财务评价,销售收入及税金估算（1）参照地区消费水平，本案销售单价（平均价格）如下：珠宝城：3200.00元/平方米本项目销售收入估算值为51200万元。（2）项目缴纳营业税，税率5%。城市维护建设税按营业税的7%计取，教育费附加按营业税的3%计取。项目经营税金及附加见下表：,销售收入与成本费用估算,十、财务评价,成本估算 本项目总成本由土地使用费、建设成本、销售费用、管理费用等组成。总成本估算为35115.45万元。详见“附表一”。,销售收入与成本费用估算,十、财务评价,用已知的数据我们只能求出利息支付倍数：利息支付倍数指标是指企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量偿付借款利息的能力。计算公式：利息支付倍数税息前利润利息费用（利息费用暂略）,偿债能力分析,十、财务评价,盈亏平衡点分析盈亏平衡点=固定成本销售收入流转税费销售费用土地增殖税、所得税=0.7689销售均价保本点=预测销售均价盈亏平衡=0.246元平方米（估价）。销售面积保本点=可销售面积盈亏平衡点=123024平方米（估算）。综合分析上述平衡点指标，本项目销售单价及销售面积宽容度有23%左右，有一定抗风险能力，在本项目建设单位严格控制好开发成本支出和做好销售计划的前提下，平衡点是不会往上移的。,不确定性分析,十一、风险分析,1、发展运作风险 该项目体量较大，启动资金在1个亿以上。不管是自有资金投入还是融资，要想满足项目建设需要，投资主体资金压力很大。该项目可寻求联合投资体，共同投资，分散风险。2、无很好的扶持政策 珠宝城没有与国际接轨的政策扶持。无论原料进口，还是辅助材料，各种税收和市场运营管理费都将高于广东、深圳，更无法与泰国、香港的零关税相比。若此现象继续存在，珠宝城原有的资源优势，将拱手让给缅甸和香港等地，也将失去因珠宝资源的贸易带来的人流优势。该问题可以以项目规划逐级向政府要政策方式解决。,十二、结论,选择德宏开发建设珠宝加工销售区综合效益最好，也是市场的迫切需要。珠宝加工销售区从建设条件、社会效益、环境影响上均符合国家政策及政府发展方向，能为昆明解决就业问题，使社会繁荣安定。“国际珠宝城”的建立推动了云南珠宝业整个产业链的发展，有利于将珠宝资源优势转化为经济优势，还将有利于全省旅游支柱产业、矿产支柱产业的综合发展，提高了云南省的知名度，为提高云南省国民生产总值起到一定作用。综上所述，本方案是可行的。,结语,我们相信：伴随着德宏国际珠宝城项目的建成落地，将有效的推动云南珠宝首饰产业再上新台阶，进而带动整个产业链的发展，有利于将珠宝资源优势转化为经济优势，促进全省旅游产业、文化产业的综合发展，为实现全省经济又好又快发展做出贡献。,