威海国际海洋城发展策略及定位报告69P.ppt

谨呈：,威海国际海洋城发展策略及定位报告,序：如果说渤海湾是中国海岸线上一颗璀璨的明珠，那么威海就是这颗明珠上最具亮度的黄金视点；今天我们带着梦想踏上这个美丽的海滨城市，希望能为威海旅游休闲业发展奉献最精彩海洋乐章。威海国际海洋城建成后将成为威海地区一个最大的主题游乐园和高端度假区，它以威海城市特色为背景，结合长达986公里的海岸线资源，在威海市各级政府前瞻科学规划支持下，威海国际海洋城将建成一个具有浓厚海洋文化、滨海特色的现代化高端旅游产业，成为威海开发区的点睛之作，威海市一张特色海洋文化名片，同时它将完善威海旅游度假区旅游休闲功能。建成后的威海国际海洋城将会让人民群众共享威海市改革发展成果，为构建一个和谐的现代化国际滨海城市增光增彩。,1、威海宏观市场分析,2、土地市场研究,3、威海旅游市场现状分析,4、国内外游艇产业研究,5、自身环境以及概念性定位,6、项目运营思路及结论探讨,城市概况,地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。,总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里，海岸线985.9公里。威海市总人口251万，市区人口63万。年平均气温12度，年均降水量800毫米。,历史沿革,属青州，东方夷之地，菜夷聚居,先 秦,南北朝,北齐时，初设文登县，经古未变,明 初,防倭寇，明设威海卫，因而得名,近 代,清末年，英国殖民地，强租卅年,现 代,地级市，辖三市三区，终成现状,城市属性定位,海洋经济大市拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。,沿海开放城市对韩贸易桥头堡，与8个国际城市缔结友好关系，是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。,新兴工业城市船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有16个国家名牌产品、7个全国驰名商标。,优秀旅游城市素有“东方夏威夷”之美称。旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。,生态园林城市首批国家环境模范城市、全球改善人居环境最佳范例城市、世界上最适合居住的范例城市之一。,城市GDP 增长情况,初步核实，2010年全市实现生产总值1944.7亿元，按照可比价格计算，比上年增长12.7%。单从数字上看，威海的GDP出现负增长，今年增长速度较为平缓，在山东省地级市中排名第十。,产业结构不断优化，2010年第一产业增长值153.94亿元，增长1.3%；第二产业增加1087.03亿元，增长11.4%；第三产业增加值703.73亿元，增长17.7%。三次产业结构由上年的7.8:57.75:34.38优化为7.92:55.89:36.19，第三产业增加值所占比重提高了1.8个百分点。,威海市三大产业结构,2010年，城市具名人均可支配收入22235元，增长10.5%，在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长12.1%，经营性收入增长22.7%，财产性收入增长85.1%；城镇居民人均消费性支出15339元，增长6.2%；,人均可支配收入和消费性支出,城市经济,旅游业,借助丰富的历史自然资源，威海市形成“一线（1000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）”的旅游发展格局。,2007年，全市旅游业接待海内外游客1384.69万人次，旅游总收入130.69亿元，比上年分别增长20.4%和28.4%。旅游总收入占全市生产总值和三产的比重分别达8.2%和27.1%。,旅游业稳步发展。2010年共接待海内外游客2149.26万人次，旅游总收入220亿元，分别增长14.9%和16.7%，其中国内游客2112万人次，旅游收入207.3亿元，分别增长14.9%和16.7%；国外游客37.26万人次，旅游外汇收入19151美元，分别增长15.5%和19.1%。威海市旅游业的发展使更多的旅游者汇集威海，他们在威海的消费拉动了 当地零售业及服务业的发展，成为带动城市经济的重要因素。旅游的发展带动酒店业的发展，随着国内游客生活水平的提高及对更高生活品质的追求，另有国外游客的消费观念，威海五星级酒店的需求和市场空间巨大。,旅游产业发展情况,一个主中心：威海市区四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛三条发展轴：以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点的A字形结构人口规模：近期2010年规模为100万人，远期2020年规划130万，远景2020年以后控制在150万，基础设施按照170万人预留。,注：本报告中，如无特别交待，“威海市区”指除去文登、荣成和乳山三市以外的威海城区，“威海市”指整个三区三市的威海。,城市规划,城市规划,市区功能规划 主城中心区（环翠中心区）：包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。主城西区（高区）：包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。主城南区（经区）：普通工业、居住。,环翠中心区,高区,经区,城市发展 城市向西向南发展，即向高区和经区发展。,城市带状格局,三个区域分割较远，连接道路较少。连接经区和市区的街道只有两条，而连接市区和高区的干线可以说只有一条。“市区工作郊区生活”。相当数量的市民工作在市区，而居住分散在高区和经区（即），而公交运行状况远远不能满足乘客数量的需要。带状规划的城市格局 使市民的各种日常生活增加了很多交通负担，同时大大降低了威海市房地产业的利润。,11文化路 2新威-青岛路 3世昌大道 4海滨路 5嵩山路,城市竞争分析,威海市SWOT竞争分析,S,W,O,T,国内最长海岸线城市，最洁净的沙滩全球宜居城市环黄海经济圈距离日韩最近城市,交通不理想，火车机场远离市中心下辖三市城市化进程较低与国际化滨海城市概念打造有较远距离,第三产业快速发展稀缺海景资源，旅游发展潜力巨大与国内外沟通加强假期调整带来的分时度假产品的发展契机,整体消费水平较低房地产受宏观调控影响较大来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大核电站的不确定性影响,1、宏观市场研究,2、土地市场研究,3、威海旅游市场现状分析,4、国内外游艇产业研究,5、自身环境以及概念性定位,6、项目运营思路及结论探讨,土地出让,08年（到9月底）土地出让达到峰值，共出让82宗422万平米。威海市土地出让主要以环翠区为主，其次是经区和高区。,05年以来，威海市土地出让较快增长。,住宅用地出让,07年共出让住宅用地216万平米，占全年出让土地的83%。08年至今共推出25宗住宅用地，成交122万平米，占已出让土地的29%左右。,进入08年，住宅及商业配套用地出让明显放缓。,价格变化,与07年相比，08年至今已出让土地中工业用地较多，因此均价大幅下降；住宅用地价格保持较为平稳的发展，略有上涨。,总结,威海市土地市场发展较快，其中作为体现其支柱产业的工业和制造业用地增长较快；住宅用地成交较为平缓，尤其是进入08年以来，土地成交宗数和面积都有明显减少。,1、宏观市场研究,2、土地市场研究,3、威海旅游市场现状分析,4、国内外游艇产业研究,5、自身环境以及概念性定位,6、项目运营思路及结论探讨,1、自然条件优越。威海位于山东半岛东部，北、东、南三面临黄海，北与辽东半岛相对，南与朝鲜半岛相望。总面积达到5436平方公里，海岸线长985.9公里，由于特殊的地理位置，再加上海洋，山林的调节作用，海洋性气候显著。春暖夏凉，夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人。2、具有丰富的旅游资源。威海具有城市景观，海岛风光，沙滩暗礁、民俗风情、地下温泉、文物古迹、名山古刹、奇石怪川等丰富的旅游资源。著名的甲午战争纪念地刘公岛秦皇汉武登临的“天尽头”，道教全真派发祥地圣经山，世外桃源圣水观，“大东胜景”铁嵯山，凝聚中日韩三国人民友谊的赤山法华院及我国北方最大的天鹅越冬栖息地天鹅湖等80多处风景名胜,描了5436平方公里如诗如画的威海景色.近年来,又新建了威海影视城、西霞口野生动物园、圣经山观光索道、甲午海战馆等新的旅游项目和环翠、银滩、石岛湾、天鹅湖四处省级旅游度假区。3、政府予以充分的重视。旅游设施日臻完善，有各类旅游饭店100多家，旅行社30余家，旅游车、船公司20多家，高档次的商场、舞厅、娱乐中心30多处。威海机场达到4D级标准，开通了至北京、哈尔滨、长春、上海、广州等实际条国内航线。铁路开通了至青岛淄博的旅游列车。海上开通了至大连、韩国的客运航线。全市已形成了”行、游、住、吃、食、购、娱“的配套服务体系，具备了多层次、多功能的综合接待能力。接待海内外游客人数及旅游收入都以20%的速度增长。,威海旅游业的swot分析,优 势,旅游资源开发中存在的主要问题1、联合与合作意识不强现代旅游业的发展，要求决策者具有联合与合作意识。威海市旅游资源的等级层次和知名度不高，区位条件较差，交通不畅，客源市场狭小，因此绝不能自我封闭，等客上门。只有加强各种形式的横向联合，才能发挥竞争优势。2、资源开发深度不够旅游资源的持续开发，要求以观光旅游为依托，进行多层次的旅游开发，从根本上提高旅游经济效益。威海市旅游资源丰富，然而旅游活动形式单调，基本停留在低层次的观光旅游上。这种现状严重地制约了该市旅游业的持续、深入发展。3、对外宣传力度不够对外宣传可提高知名度，开拓客源市场。目前，威海市旅游部门的注意力过分集中在资源评价、开发和旅游设施建设上，忽视了旅游宣传工作，这是目前客源市场狭小的主要原因。4、可持续发展观念淡薄在旅游资源开发中，决策部门缺乏长远规划和战略眼光，急功近利，盲目仿造和重复建设现象时有发生，而部分建设项目中的劈山、填海破坏了海滨自然风光资源。诸多现象有悖于可持续发展的思想，急待修正。,威海旅游业的swot分析,抓住机遇，不断改进，迎接挑战1、加强区域联合开发特殊的交通条件和区位条件，决定了威海市旅游资源的开发与旅游业的发展必须走联合开发之路。联合是指在区域内通过与其它城市在开拓市场、旅游产品开发、对外宣传等方面的合作。这种合作旨在借助区域内旅游城市间的优势互补形成的整体优势，促进并带动自身旅游业的发展。2、努力开拓客源市场不断开拓客源市场是旅游业持续稳定发展的关键。根据威海市的区位特点与旅游业的发展现状，其旅游市场开发的指导思想应该是：立足国内，开拓海外，并借助青岛、烟台等胶东半岛旅游中心城市的辐射作用，加入到青岛、烟台、大连等旅游网络，作为其主要游客的分流地；同时，利用大连这个窗口，广泛吸引来自东北的游客，积极参与国内旅游市场竞争，力争国内客源持续、稳定增长。3、走旅游可持续发展之路可持续发展思想是在对由于片面追求经济的高速增长而带来一系列社会问题的基础上提出来的。它指在通过既满足当代人的发展需长，又不对后代人的生存需要构成危害的发展宗旨，摒弃以牺牲自然资源和生态环境为代价来谋求一时经济繁荣的传统发展思路，坚持社会、经济、资源、环境协调发展，以求得社会的高度文明和全面进步。,威海旅游业的swot分析,1、宏观市场研究,2、土地市场研究,3、威海旅游市场现状分析,4、国内外游艇产业研究,5、自身环境以及概念性定位,6、项目运营思路及结论探讨,国外游艇产业发展现状解析,世界游艇发展历程回顾现代游艇业始于二战后，美国、英国、意大利是游艇制造业先驱。随着科技进步，新工艺、新材料的不断研发，游艇制造完成了多次蜕变。从上世纪50年代，游艇业处于萌芽阶段，多生产小型机动艇和帆艇，年销售量3100艘，销售额5270万美元。发展到1981-1988年期间，世界游艇生产消费国处于最繁荣时期，美国游艇销售额从87亿美元迅速增长到179亿美元，创下历史最高纪录。进入90年代，日本、英国、澳大利亚等国游艇业快速增长。据统计，世界游艇消费市场格局仍然集中在北美洲、欧洲，占世界游艇消费市场份额的94.3%，其中美国占到一半以上份额。,国外游艇产业发展现状解析,美国游艇业发展现状从1990年到2008年，美国游艇的数量基本维持在1600万艘到1800万艘之间，虽然保持一定的增速，但随着经济发展仍存在一定波动。从阶段性看，美国游艇消费量仍保持平稳，年均增速在0.8%，属于游艇业成熟期。美国游艇总量历年统计示意图（1990年-2008年，单位：百万）在过去的近20年里，美国游艇娱乐的参与人数在1998年以前呈不断增长趋势，之后游艇娱乐的参与人数出现波动下降，2005年至谷底。2008年美国游艇消费人数约7000万，约占全国总人口的1/4左右。在游艇市场销售方面，1997年以来，美国的游艇业销售收入一直保持每年平均8%的增长幅度，到2004年销售收入为330亿美元，销售新艇8.7万艘，比2003年增长4%，新艇的平均价格为12360美元，是占美国人均国民收入的31%，旧艇的平均售价在7850美元左右。游艇的销售旺季一般在第二季度和第三季度。作为游艇进出口大国，美国游艇生产制造业技术不断成熟、游艇品质不断提升，游艇进出口贸易逆差出现明显下降。2004年，游艇和发动机的出口额为15亿美元，进口额为23亿美元。出口游艇主要销往西欧、加拿大、澳大利亚和太平洋地区，其中西欧和加拿分别占38%、27%。,主要发达国家游艇数量,纵观欧美国家的游艇业的发展，具有以下几个特征：欧美国家拥有沿江、滨海、滨湖的地理条件，自然风光优美；水上运动的大众基础好，作为体育项目从小培养，形成各具特色的游艇文化；欧美国家经济发达，人均国民收入水平高，对游艇消费需求较大；游艇业发展较早，发展经历的时期较长；科学技术发达，制造业水平高，游艇科技含量高，游艇制造业参与人数众多；游艇配套产业发展平衡，己形成较完善的游艇工业体系。,国外游艇业发展现状总结,我国游艇产业发展现状解析,游艇作为奢侈消费品逐步被小范围的高收入人群所接受，游艇消费市场初见端倪，游艇制造业有了较快发展，游艇俱乐部和游艇码头不断成立和兴建。游艇制造业和游艇进出口贸易自上世纪80年代改革开放以来，在我国广东、福建、江苏、山东等沿海省份出现了260家主营或兼营游艇制造的企业,中国游艇零部件主要制造区域中国在2004年至2010年间，游艇的进、出口量呈现高速增长。由于是新兴娱乐产业，处于初级消费阶段，基数小，增长波动性大，2006年-2010年游艇进口额几乎以年均100%的速度增长（见下图）；从游艇出口趋势图中可以看出，出口呈现指数增长，中国作为世界工厂，不断承接世界制造业的转移。一方面欧美地区游艇制造业成本压力不断加大，另一方面，中国人口富裕水平在迅速攀升，对游艇消费的预期市场空间巨大，国际游艇制造业的转移还将继续向我国倾斜。,中国游艇进出口金额近年统计（单位：百万美元）,我国游艇产业发展现状解析,游艇消费和游艇俱乐部的特点目前，中国游艇消费领域，相关的硬件和软件设施欠缺，消费门槛高，游艇购销服务、培训、竞技、日常维护等各项职能主要依托私营的游艇俱乐部、游艇会、游艇制造商承担。总结我国游艇消费具有以下几个显著特点：,第一，闲型游艇俱乐部面向家庭市场，为家庭度假、垂钓休闲等提供服务。第二，动娱乐型游艇俱乐部此类俱乐部的游艇多为小型游艇也可说是快艇，设计时一般以速度作为卖点，而且价格较低，所以在年青人中间非常有市场。第三，商务型游艇俱乐部主要为公司法人、高层白领、社会显贵阶层服务，一般提供综合性较强的娱乐休闲设施，包括豪华酒店、会议包租、高尔夫球场、温泉等。,我国游艇产业发展现状解析,小结：私人游艇消费初露端倪。2007年，中国大陆私人游艇数量约有1100艘，而不少高端消费人群选择在设施、功能齐备的香港停靠私人游艇，2007年香港的游艇数量在2200-3000艘之间，客户面向中国大陆，中国游艇消费市场潜力巨大，随着人们可支配收入的增加和闲暇时间的增多，中国私人游艇旅游将进入起步阶段。从城市上来说，上海、青岛、深圳是游艇活动发展较早的地区，也是目前游艇俱乐部比较集中的城市，三座城市的游艇俱乐部数量约占全国的40%。威海紧靠渤海湾，与青岛相距不过270公里，完全具有相关资源条件建设国际游艇产业园区。,我国游艇产业发展现状解析,游艇消费需求与游艇旅游发展前景目前，国内游艇消费者基本都是富裕群体，随着我国经济的发展，富裕群体的数量在不断增加，2000-2009年间，中国富裕人数年平均增长率约10%，2009年中国大陆地区个人净资产超过100万美元的人数达到47.7万，富裕人数已超过英国、法国，是亚洲第一。而中国私人游艇保有量若仅就富人群体来说，还不足350人保有一艘游艇。国内各地有关旅艇的规划国家层面上，2009年12月1日国务院发布关于加快发展旅游业的意见（国发200941号），对于游艇行业，文件指出支持有条件的地区发展邮轮游艇旅游，把邮轮游艇等旅游设备制造业纳入国家鼓励类产业目录；2009年12月31日，国务院办公厅发布了国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944号），明确提出发展邮轮、游艇旅游，提出“研究完善游艇管理办法，创造条件适当扩大开放水域，做好经批准的境外游艇停泊海南的服务工作。”这两个重要政策的出台，为游艇经济的发展提供了政策保障，为未来游艇业的发展保驾护航。,我国游艇产业发展前景,游艇业是一个融合制造业和服务业互动发展的体系。从游艇业结构来看，可分为四大部分：游艇设计、游艇制造业、游艇消费服务业、游艇关联产业。其产业结构图如下所示：,游艇业及游艇码头,从游艇业结构可以看出，游艇业具有劳动密集、技术密集、知识密集、资金密集等特点，具有很强的产业关联度。通过产业的关联效应，游艇业带动相关产业发展而形成对不同领域的经济影响。它包括：原材料工业、游艇船体制造、游艇装配三方面。游艇消费的联动效应还波及宾馆、商店、饭店、酒吧、旅游景点和旅行社等。游艇关联产业主要是游艇码头建设、游艇存储和转运、水上用品器材制造、相关体育用品生产等，其关联至建筑业、运输业等各类行业。总之，游艇业是一种多方得利的长链产业，对经济发展有极为强大的拉动作用。国外研究报告显示，在游艇业上投资1美元，可以触发6.5-10美元的经济效应。游艇业的发展，无论是建造游艇和辅助设施，兴建、管理水上活动中心，还是销售游艇，都可以提供就业岗位。此外，由游艇业带动的相关产业的发展，比如酒吧、饭店等，将会使得相关产业规模扩大，雇员需求增多，就业岗位增加。,游艇业对经济的拉动作用,威海发展游艇业有经济基础支撑经济平稳较快增长。初步核算，2010年GDP）1969.36亿元，按可比价格计算，增速呈逐季回升态势，由一季度的6.5%、上半年的10.8%、前三季度的1全市实现地区生产总值（1.6%上升至全年的12.8%。分产业看，第一产业增加值136.34亿元，增长5.0%；第二产业增加值1192.71亿元，增长13.6%；第三产业增加值640.31亿元，增长12.9%。产业结构继续优化，三次产业结构由上年的7.43：61.14：31.43优化为6.92：60.56：32.52。按常住人口计算，全市人均生产总值达到70047元，增长12.4%。工业经济保持增长。规模以上工业企业达到2017家，实现增加值1003.26亿元，增长10.8%。消费品市场持续繁荣。全年实现社会消费品零售总额483.62亿元，增长23.2%，增幅创10年来新高。威海经济发展指标表明：威海发展游艇业符合游艇业高速发展理论基础。威海海域发展游艇业有优良自然建设条件威海市地处中纬度，属于北温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都较明显。威海依海而立，靠海而兴，海岸线曲折，岛屿多。威海北、东、南三面为黄海环绕，海岸线总长985.9公里，约占山东省的33%，全国的6%。海岸类型属于港湾海岸，海岸线曲折，沿海有大小港湾30多处，岬角20多个，并有众多优质海摊分布。,威海应该抓住契机做区域发展的典范,结语威海市借助现有良好的国家政策环境，建设集游艇设计、游艇制造业、游艇消费服务业、游艇关联产业为一体的游艇产业基地并融合威海城市旅游规划中“一线六区”的旅游格局，依托威海得天独厚的自然资源和旅游资源，形成集度假、观光、海上运动、海洋探险于一体的综合国际海洋休闲度假基地是切实可行且具有强大发展生命力的。国际海洋休闲度假基地及国际游艇产业基地的建设，对于威海当地旅游业及高端服务业的发展将是一个巨大的提升力。其对于相关附属产业在威海的发展，也将提供巨大的社会经济推动力。,1、宏观市场研究,2、土地市场研究,3、威海旅游市场现状分析,4、国内外游艇产业研究,5、自身环境以及概念性定位,6、项目运营思路及结论探讨,项目位于威海市经济技术开发区 沙龙王家村向北，海滨路以北区域，紧邻环海公路。离威海市中心约25KM,项目总占地面积约1000亩。项目区域属待开发区域，周边景观植被较好利用，道路交通设施完善。地块内部多为破旧工业厂房和养鱼场，地势较为平摊，左侧地块呈缓坡状。,项目自身环境分析,本案,中国*威海时尚港,威海国际 海洋城,项目整体形象定位,项目标志的：中国高端旅游产业升级发展的策动源中国高端旅游产业智慧思想的吐纳港旅游威海：隐喻高端旅游产业的发展，是智力、技术、地位、财富、时尚和未来的象征环境元素：阳光、动感、变化、先进性利用威海独有的气候特征，建筑、景观环境营造多层次丰富的空间精神内涵：健康、活跃、创新、积极、进取、先进性利用丰富的建筑外立面和时尚变化的建筑风格彰显,项目整体主题定位,中国高端旅游度假区渤海湾最大游艇俱乐部,本项目定位为高端旅游度假区，以服务国内外高端消费群体为中心，打造一个高端、私密、奢侈、文化的聚集区。成为与海南岛分享中国高端群体旅游度假区；同时我们的产品也满足威海城市的定位功能要求，成为威海城市的名片。,南有海南岛，北有威海高端旅游度假区,项目功能定位,通过一切积极的、有效的方式，以推广全新的高端旅游物业概念为前提，以丰富人们的精神世界和休闲质量为卖点，吸引更多的人群尽享威海的自然风光和健康环境，增进其生活情趣和身心健康，并使生活得到更高价值的体现。,其整体功能定位为：高端游艇母港基地+海洋嘉年华海洋文化论坛威海国际海洋城其整体功能满足如下功能细分：城市配套功能、度假功能、休闲功能、运动功能、商业配套功能、科技研发功能、综合服务及高端养生功能。,高端游艇母港基地,海洋嘉年华,海洋文化论坛,游艇培训基地游艇俱乐部游艇托管中心游艇产业基地游艇维护中心海潜俱乐部,中国游艇展亚洲游艇旅游峰会威海嘉年华国际文化周国际环球游艇赛 配套高端酒店乡村音乐会,之所以考虑游艇、论坛、和嘉年华为主题的原因是满足城市功能需要，分别代表着 产业的发展、文化的流通、和生活娱乐，满足城市的定位功能要求。,项目功能定位,海洋生物园海底观光隧道海底探险海洋出版海洋食品海钓潜水团 海洋水族馆海神广场欢乐世界,规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化考虑，保护和利用好自然环境。依据威海国际海洋城的主题定位，围绕“海洋文化”主题，通过微缩、人造景观，音乐、舞蹈、影视、游戏、探险、乘骑、人物、展览等手段吸引游客，给游客一种视觉上和精神上的美感，融参与性、娱乐性、科技性为一体，使之完全区别于原赋旅游景区特性，成为主题明确，色彩鲜明的新兴高端旅游活动基地容爱情元素一体。详细布局有关五星酒店、游艇体验设施、高端服务性物业等建筑形态，通过整合环境资源和利用自身的地理位 置，有利于获取最大经济价值威海国际海洋城是应威海新区海滨环境氛围而生的，因此在项目规划建设上紧口海洋旅游、海洋度假、海洋文化的主题特色，旅游也是地方文化特色的领略过程，我们打造的海洋乐园不是生硬的组合海洋物业与各种设施，而是要赋予项目更多海洋文化内涵，让游客能够感受到来自海洋文化的震撼与征服。,项目整体规划布局的基本原则及理念,项目功能分区分析示意图,游艇母港基地项目分析定位,定 位 基 点旅游产业已经上升为国家经济战略性支柱产业。海洋游艇作为一项旅游休闲项目，追求的是一种状态和境界，它的影响力足以与高尔夫、骑马、网球等三大传统贵族运动相媲美，它不仅满足了人们渴望了解海洋、保护海洋、亲近海洋、体验海洋的心态，更重要的是它与其他海洋游钓相互促进，共同创导着一种时代消费是新时尚。在海洋大国全力发展深蓝经济的今天，海洋游钓正在成为海洋资源型旅游城市的一个经济增长新热点，在海洋游钓、潜水、游艇三大海洋休闲高端产品中，游艇最受热捧，是因为游艇趣味性最高、适应群体最广的一个产业门类，对整个沿海城市的海洋旅游产品结构完整和体系的完善起着重要的影响作用。游艇产业是沿海资源型城市一个高端的宣传平台和旅游产品的新亮点，它能够带来旅游、文化和其他各个领域的开放，也对城市的经济、技术、文化交流产生一定的影响力。,游艇母港基地项目分析定位,此定位的特色核心分别表现为会所：国内功能最齐全、层次最高的国际游艇俱乐部泊位区：东南亚规模最大、种类最齐全的游艇泊位区,东南亚规模最大国际游艇母港基地,客户定位游艇会会籍目标客户包括两大类特征之高层次人士：家庭式会员：此类客人是项目的重点客人，一种是当地的最高收入阶层，一种是海外调派到威海的外商，两者同样拥有很高的消费模式。社会上身份地位较高，乐于享受高级生活的一群。他们需要一个景色怡人地方作为他们及家人的安乐窝，或是一个能和家人于假期作息及活动消遣之地方。海外公司团体及本地集团：这类有潜质之实力顾客会优先考虑一个大而设备完善的游艇会加入。,游艇母港基地项目分析定位,VIP泊位区：是项目最大的卖点之一。我们发现除了拥有游艇的客人会对此会籍感兴趣外，一些高素质的家庭也会为了房地产及俱乐部而考虑购买这个区得船位。另外船位方面。根据其他游艇会的经验，大部分的游艇都以中小型居多。例如在香港的深湾游艇会，小型船位占总船位的79%，而中型及大型船位分别为16%及5%，从以上数据可见，小型船位的需求是最受欢迎，其次是中型船位，在设计上应多加中小型VIP泊位连房屋的数量。普通泊位区：我们相信同时会拥有游艇俱乐部会员数量不会太多。鉴于当地的居民对于游艇的消遣仍属于发展阶段，不是所以的会员拥有自己的一艘游艇，虽然有些客人对游艇这活动开始认识及提起兴趣，但还需一段时间才会做出购买的行动。游艇会会所：家庭式会员是项目中最有潜力的客户，对于这些客户，会所是很重要的配套，也是考虑购买这个会籍与否发软关键之一，所以相信，一批有经济能力但没接触游艇的客人，可值若一个完善设施的会所而吸引他们成为会员，从而在会所活动上增加对游艇的认识和兴趣、这会对将来泊位港区销量必有一定帮助、亦是为游艇会的将来而铺路。,游艇母港基地项目分析定位,海洋文化论坛项目设置,“海洋文化，就是和海洋有关的文化；就是缘于海洋而生成的文化，也即人类对海洋本身的认识、利用和因有海洋而创造出来的精神的、行为的、社会的和物质的文明生活内涵。海洋文化的本质，就是人类与海洋的互动关系及其产物。如海洋民俗、海洋考古、海洋信仰、与海洋有关的人文景观等都属于海洋文化的范畴。海洋文化包罗万象，今天我们提出海洋文化论坛，从城市的发展角度出发，把海洋文化作为产业研究发展。,国际海洋事务交流中心,齐鲁国学研究院,海洋文化艺术交流中心,国际海洋养生交流中心,海洋文化论坛,定位：国际会议交流展示中心将会议交流、艺术展示、产品发布、文化活动等功能作为中心的核心定位 功能：新产品专业发布会、信息交流中心、专业会议中心、综合管理控制中心、专业沙龙、综合会议大厅、公共活动中心、拍卖中心 建筑特色：充满灵感、幻趣和想象力的空间设计和多样化主题装饰风格,海洋文化论坛项目设置-国际海洋事务会议交流中心,海洋文化论坛项目设置-国际海洋养生交流中心,为全国及世界范围内养生企业提供 养生产品、养生产业/技术体验博览会系列养生论坛活动,海洋文化论坛项目设置-国学研究院,国学研究院主要研究以传统国学文化、传统国乐为核心、海洋文化为载体、以弘扬中国文化为宗旨而建立的文化交流机构。,“国际高端酒店及旅游管理培训基地”联合中国乃至全国高端酒店管理教育机构以优美生态环境，宁静的自然氛围，供高端商务人士聚集于此，边学习，边养生，逸乐无穷。,海洋文化论坛项目设置-高端酒店及旅游管理培训基地,海洋文化论坛项目设置-配套酒店、建筑,以不同内涵的养生题材为主题，通过不同风格的建筑手段和装饰艺术，营造特定的文化氛围；同时,将服务项目融入教育主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。,一线的热带海洋、沙滩资源；优越、成熟的地理位置及交通；建筑、园林与房间设计营造大气奢华的生活体验；为每位客人提供超值服务。,海洋文化论坛项目设置-配套酒店、建筑,风情小酒店：不要求体量，要小而精；装修豪华，为分时度假客户定制，卖使用期,海洋文化论坛项目设置-配套酒店、建筑,海洋嘉年华项目设置,海洋嘉年华是一个复合项目，内包括海洋水族馆、游客体验场、商业购物美食街、海洋之星酒店及海景生态住宅、海洋生物园、海底观光隧道、海底探险、海洋出版、海洋食品、海钓潜水团、海洋水族馆、海神广场、欢乐世界等内容，在分区块上将充分考虑到旅游与商业的协调，游乐与休憩的组合，居住与环境的融合，做到外观有层次，内部运行有规律，动与静相结合，游客游的舒心，旅客住得静心，居民住得安心，相得彰宜。,欢乐海洋水族馆,欢乐海洋风情街,欢乐海洋世界城,欢乐海洋演艺馆,欢乐海洋梦幻城,海洋嘉年华,海洋水族馆：它是本项目的核心之一，将以海洋生物的异型建筑作外外观，建筑也艺术。建筑面积将达到2万余方，包括海洋水族馆、海豚剧场、海洋科技馆等，引进物种将达1500余种5万余尾；内设有海底隧道馆、珊瑚生物馆、深海水母馆、海龟池、热带雨林馆五个基础馆组成海豚剧场是一个容纳2000余人的室内表演剧场，引进包括海豚、海豹等海洋动物。是滨海新区海洋乐园白天接待游客的主要场所，365天天天营业，做到淡季不淡旺季更旺。；,海洋嘉年华项目设置-欢乐海洋水族馆,欢乐世界：包含有高达80米的滨海新区之眼摩天轮、情景过山车、恐怖城堡等游乐项目的游乐区，是滨海新区海洋公园动态部分。配合“海洋主题”，突出娱乐动感元素。营造海洋文化氛围，突出“水”的概念；特设儿童专项项目，引进代表性游乐设施；游乐项目求奇求新，项目数量求全求精；增加景观次硬件的配套，提升服务项目的内涵。,海洋嘉年华项目设置-欢乐海洋世界城,渔人码头：以海滨休闲特色为中心的商业服务区，设有海滨美食街、风情酒吧、海景茶楼等服务场所，同时设有沙滩运动游乐区、码头文化区等特色项目。本项目将和海洋风情商业街一道常年免费向公众开放。将成为兴城未来主要的美食休闲娱乐场所。海洋风情商业街，主要销售展示海洋情趣礼品、各种特色商店、茶楼、咖啡吧、酒吧为主，同时也是乐园室内游乐项目的聚集地，设有海景模拟高尔夫练杆场、壁球馆、健身房、海水SPA水疗馆、康体保健中心等等，成为旅游者购物天堂，室内健康运动的王国。同时将设立一条名品店街，将汇聚一些名品折扣店，以吸引人气。,海洋嘉年华项目设置-欢乐海洋风情街,无水海洋馆：是利用多维成像技术结合现代声光电技术，营造一个无水状态下的海洋动植物生活环境影象，唤起人类对海洋、对水资源的保护，到若干年以后地球没有水了，人们只能通过影像技术观看海洋动物了。无水海洋馆建在海洋剧场之上，俯视有水的“地球家园”。星光大道：连接渔人码头和海景舞台的道路设计成好莱坞星光大道类似风情大道，将成为国内第一条明星主题街，里面将设立明星签名的地面街，陆续邀请国内外明星来到滨海新区留下签名雕塑而成。利用陆续到来的明星聚焦，把滨海新区旅游推向一个又一个高潮。,海洋嘉年华项目设置-欢乐海洋演艺馆,滨海新区记忆：整个展馆以滨海新区从古至今发展为线索，以滨海新区渔民的风土人情为题材，着重展示改革开放以来滨海新区的昨天、今天、明天，如宏伟的造堤工程和未来的规划，并辅以滨海新区特色的渔家土特产展示和销售。动漫街：以儿童及青少年最喜爱的动漫剧为题材，打造一个童话般儿童街区，建筑景观按照动漫剧的原形打造，设有动漫影院、动漫墙、动漫纪念品店、儿童动漫主题餐厅等，让成年游客也过把动漫之旅。儿童梦幻城堡：以迪斯尼儿童城堡为原型，采用最健康、安全的设计理念，内设低龄儿童益智屋、动画屋、MINI迷宫等，以低龄儿童提供一个智力开发、爱好培养的场所。,海洋嘉年华项目设置-欢乐海洋儿童梦幻城,1、宏观市场研究,2、土地市场研究,3、威海旅游市场现状分析,4、国内外游艇产业研究,5、自身环境以及概念性定位,6、项目运营思路及结论探讨,威海国际海洋城旅游度假项目的运营思路是建设一流的高端产业，完善各类配套设施，充分挖掘海洋文化，通过游乐、度假、购物、美食、酒店、居住等途径，打造成为威海经济开发区旅游度假的聚集地、集散地、停留地。一流的主题设施再结合滨海原有旅游项目的整体运作包装推广，形成威海开发区旅游的营销统一、推广统一、活动统一、服务统一。项目整体运营采用旅游与房产相结合，由于旅游投入巨大，回收周期长，因此本项目在保持项目建设规模量不变的前提下，考虑在通过项目配套房产的运作回收部分资金，贴补旅游的巨额投入，项目整体运营是通过房产与旅游的结合，开发企业投入资金，通过专业的团队，为滨海新区打造一个现代化的海洋主题乐活城。项目市场目标是能带动威海旅游业发展，直接推进威海旅游开发，增加威海旅游收入。提升威海海滨旅游品牌形象及旅游号召力，为打造国际化的海滨旅游休闲城市贡献一个品牌项目，带动旅游相关产业发展。,本项目运营思路及市场目标探讨,项目结论综合上述可行性分析，得出如下结论：一、本项目的启动建设，推动经济开发区乃至整个威海市旅游业的加速发展，符合国家、威海市的产业导向及社会、经济发展趋势，必将得到威海市政府机构的重视与社会各界的广泛支持。二、威海国际海洋城主题定位明确，符合威海建设海滨休闲城市的发展，威海的发展需要国际海洋城这样的公众项目完善配套城市的发展。三、本项目通过社会资本的注入，用市场经济方法操作，政府政策支持，企业倾力投入，旅游与房产相结合，规避了旅游前期投入大回报慢的风险，增强了项目可行性。四、我司具备较强的项目运作经验，并将本项目进行了深入论证，为项目启动和开发进行了充分的准备。由此可以相信，本项目必将在威海成为知名旅游品牌，同时也将在山东省内产生重要影响。综上所述，本项目无论是在经济效益方面，还是在环境效应、社会效应方面，均是切实可行的。威海国际海洋城建成后将成为威海开发区的主要旅游聚集地，成为旅游区的核心点之一，也是弥补开发区除夏季之外的重要引客项目，让新区一年四季天天都精彩。项目建成后将与整个景区协作运营推广，要为威海打出这张海洋特色休闲旅游王牌，成为威海国际化滨海城市招商引客的名片。我司相信在威海市委市政府的领导下，区委区政府的支持下，在开发区旅游度假区管委会的帮助下，我们一定会为威海市奉献一座魅力海洋之城。,THANK YOU!谢谢！,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