物业环境绿化管理.ppt

物业环境绿化管理,课程目录,物业绿化管理的主要内容,绿化管理模式及成本管理,绿化日常管理的技术与措施,绿化灾害预防与应急处理,4,1,2,3,绿化管理概述,物业绿化管理定义主要是指在物业管理区域内进行的各种环境绿化活动，是物业服务公司的重要工作之一。,绿化管理概述,物业绿化的意义社会效益：软化硬质景观，美化小区环境，提供社区文化活动的场所以及防灾避难等 环境效益：调节温度、调节湿度、净化空气、净化水体、净化土壤、杀死病菌、降低噪音、保持水土经济效益：小区绿化环境的好坏影响物业的销售情况及物业管理费的收取体现物业公司形象：门面、进入小区的第一印象,第一部分物业绿化管理的主要内容,绿化管理的主要内容有哪些？（一）物业绿化管理的前期介入（二）物业绿化的验收接管（三）物业绿化的日常管理（四）物业绿化的翻新改造（五）小区环境绿化、社区文化的建立,第一部分物业绿化管理的主要内容,（一）物业绿化管理的前期介入1、规划设计阶段的介入（早期充当顾问）从物业管理角度，针对合理性、科学性、实用性提供参考意见，设计不合理直接影响后期养护成本。2、施工阶段的介入（中期扮演监理）主要针对隐蔽工程及给排水、管线分布、园路等内容，从方便使用的物业管理角度进行介入，提供参考意见。3、园林竣工验收及物业综合验收阶段的介入（开始“管家）从物业管理角度，对存在的问题提出整改意见，以最后清除物业管理存在的隐患。（二）物业绿化的验收接管 是由施工单位将园林绿化移交给物业公司管理的手续。内容包括品种核对和清点、生长状况评估等等,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理1、绿地保洁2、除杂草、松土、培土3、排灌、施肥4、补植5、修剪、造型6、病虫害防治7、绿地及设施的维护8、水池和园路的管理9、防旱、防冻10、搞好配套工作,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理1、绿地保洁 清除绿地垃圾和杂物，包括生活垃圾、砖块、石头、干枝落叶、烟头等,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理2、除杂草、松土、培土 除杂草、松土、培土是养护工作的重要组成部分。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理3、排灌、施肥 应按植物种类、生产期、天气情况等的不同灵活开展。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理4、补植 做到乔木、灌木无缺株、死株，绿篱无断层。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理5、修剪、造型 根据绿化功能和植物的生长特性和长势，适时对其进行修剪造型工作。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理6、病虫害防治 病虫害的防治工作的开展:加强日常巡查，早发现，早处理，预防为主。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理7、绿地及设施的维护 做到绿地完善、花、草、树木不受破坏、绿地不被侵占、绿地版图完整、无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理8、水池和园路的管理 保持水池及水面内外清洁，节约用水；园路保持清洁、完好无损。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理9、防旱、防冻 根据天气预报和绿地实际情况，要加强巡查，并及时组织采取相关有效措施。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理10、防台风、抗台风 台风来袭前要合理修剪，做好护树和其他设施的加固工作，台风过后要及时进行扶树工作，清理道路，补好残缺，清理断枝落叶，保证在2天内恢复原状。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（三）物业绿化的日常管理11、搞好配套工作 按要求配合做好节日的摆花工作；草坪、花灌木等应提前在重要节日前修剪，保证节日期间环境更美化的效果。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（四）物业绿化的翻新改造 绿化在经过一段时间生长后，由于环境的影响、人为或自然灾害的破坏等造成植物生长不良或死亡。绿化改造内容包括草地翻新与补植、绿篱翻新与补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新和花坛花镜植物更新。,第一部分物业绿化管理的主要内容,（五）小区环境绿化、社区文化的建立 包括花木常识介绍、制定小区绿化管理规定、制定绿化保护标志牌等,分析,项目参考数据：1、绿地总面积为4.5万平方米；2、草地面积1.5万平方米；3、绿篱、绿带面积0.8万平方米；4、球形灌木、花灌木共2000棵5、乔木类1000棵6、项目性质：商业物业问题：如果你是项目经理，你认为配置多少名绿化工比较合理？岗位怎样设置？需购置哪些绿化养护设备，数量是多少？,人员配置方案：1名领班（兼技术工）+1名技工+5名日常养护员,设备配置方案：剪草机1台+修边机1台+绿篱机1台+喷药车1辆,第二部分绿化管理模式及成本管理,目前比较常见的绿化管理模式（一）完全自主管理模式（自营模式）（二）半自主管理模式（三）子公司式管理模式（四）外包式管理模式,第二部分绿化管理模式及成本管理,目前比较常见的绿化管理模式（一）完全自主管理模式（自营管理）项目具有专门的绿化管理队伍，有较齐全的设备工具，能独立完成项目的日常绿化养护内容。特点：1、管理工作方便灵活（物资及人员的调配灵活性）2、能为项目创收（开展有偿服务）,第二部分绿化管理模式及成本管理,目前比较常见的绿化管理模式（二）半自主管理模式 特点：1、可以充分利用社会资源，减轻物业公司的负担。2、人员少，容易管理3、具有消费性4、费用受市场影响较大,第二部分绿化管理模式及成本管理,目前比较常见的绿化管理模式（三）子公司式管理模式 特点：1、绿化管理更加专业化，服务质量更有保证。2、能有效控制绿化管理费用3、机会与风险并存,第二部分绿化管理模式及成本管理,目前比较常见的绿化管理模式（四）外包式管理模式 特点：1、物业公司机构精炼2、容易控制成本3、管理难度相对比较大4、管理的灵活性较差,第二部分绿化管理模式及成本管理,项目绿化管理成本的构成1、用人成本2、设备购置成本3、工具物料购置成本4、化肥农药购置成本5、苗木补种成本,第二部分绿化管理模式及成本管理,项目绿化管理成本的构成养护人员配置要求1、物管项目绿化管理按工种分一般分为：操作技工和日常养护工2、绿化班的机构设置一般为：绿化主管（10人以上的可考虑设1名）绿化领班（10人以下的设1名，兼技术工）绿化技工（10人设技工2名）日常养护工（普通住宅区按约4500平方米设1名，市政绿化按约6000平方米设1名，高档物业按约3000平方米设1名）,第二部分绿化管理模式及成本管理,项目绿化管理成本的构成绿化设备配置要求1、推式草坪机：1000012000平方米草地面积配置一台,第二部分绿化管理模式及成本管理,项目绿化管理成本的构成绿化设备配置要求2、割灌机（修边机）：10000平方米以上草地面积配置一台，可用于大面积的绿篱和绿带平面的修剪，提高工作效率。,软轴割灌机 侧挂式割灌机,第二部分绿化管理模式及成本管理,项目绿化管理成本的构成绿化设备配置要求3、双刃绿篱机：10000平方米以上绿地面积配置一台,1台绿篱机=6个人用手剪的工作量,第二部分绿化管理模式及成本管理,项目绿化管理成本的构成绿化设备配置要求4、喷药车（轮式）：20000平方米以上绿地面积配置一辆 电动喷药机（背式）：20000平方米以下的绿地面积配置2台,第二部分绿化管理模式及成本管理,项目绿化管理成本的构成绿化工具配置要求5、高枝锯、高枝剪：5000平方米绿地各配置1把 6、胶水管：每名日常养护工配置3050米,第三部分绿化日常管理的技术与措施,你认识它们吗？,木棉花,美丽异木棉,第三部分绿化日常管理的技术与措施,你认识它们吗？,鸡蛋花,大叶紫薇,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理树木的栽种（一）种植前的准备工作准备工作的及时与否，直接影响到栽植进度和质量1、工具物料的准备2、地形和土壤准备3、定点防线，树穴开挖4、树木准备,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理树木的栽种（二）、树木栽植前冠根的修剪可以有效提高栽植树木的成活率1、落叶乔木的修剪2、常绿乔木的修剪3、花灌木及藤蔓树种的修剪4、落叶乔木非种植季节种植的修剪,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理树木的栽种（三）、树木栽种实施1、树木栽种的方法2、树冠的朝向要求3、树木的灌水,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理树木的栽种（四）、树体裹干提高移植植物成活率的措施1、裹干处理的作用（避免强光直射和干风吹袭，减少水分蒸发）（调节枝干温度，减少高温和低温对枝干的伤害）2、附加塑料薄膜裹干,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理树木的栽种（五）、树体固定支撑1、标杆式支架2、担架式支架3、三角形支架,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理树木的栽种（6）、树体搭架遮荫高温干燥季节栽植的保护措施1、乔、灌木树种2、低矮灌木（2010年胡锦涛栽植莲花山 金桂）,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理根部覆盖（一）、根部覆盖的作用和功能1、调节土壤温度2、减少地表水分的损失3、减少杂草滋生，节省劳动力4、最重要的功能是保墒,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理根部覆盖（二）、根部覆盖的种类1、修剪的草碎2、粉碎的枝叶、树皮3、碎石、小雨花石、小黄蜡石等,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理根部覆盖（三）、根部覆盖的作业要求1、准备工作2、覆盖层的厚度及保持,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理灌溉与排水（一）、灌溉与排水的原则1、不同气候、不同时期对灌排水的要求不同2、不同树种、不同栽种年限对灌排水的要求不同3、根据不同的土壤情况进行灌排水4、灌水应与施肥、土壤管理相结合,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理灌溉与排水（二）、浇水的方法与要求1、人工浇水：移动浇水2、空中灌水：喷灌（喷灌、滴灌系统）3、浇水的顺序：新种植的树木、小苗、灌木、阔叶树、针叶树,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理灌溉与排水（三）、浇水注意事项夏季气温高时浇水因选择早晚进行冬季气温低时选择在中午进行,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理灌溉与排水（四）、排水的必要性1、可以增加土壤空气的含量2、提高土壤的温度3、加快有机物质分解（五）、排水的方法1、地表径流：是绿地最常用的排涝方法2、明沟排水：用于地势高低不平地块3、暗沟排水：效果美观，造价高,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理杂草防治（一）、松土除草节省劳力的有效方法：树盘覆盖草碎（二）、化学除草树盘杂草防除建议选用灭生性除草剂,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理整形修剪（一）、整形修剪的特征修剪是手段，整形是目的，是提高园林绿化水平的一项重要技术环节1、修剪是指对乔灌木的某些器官，如芽、干、枝、叶、果、根等进行剪截、疏除或其他处理的具体操作。2、整形是指为提高园林植物观赏价值，按期习性或人为意愿而修整成为各种优美的形状与树姿。,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理整形修剪（二）、整形修剪的时期1、不影响园林植物的正常生长，减少营养徒耗。（避开植物伤流期）2、不影响开花结果，不破坏原有冠形，不降低其观赏价值。（三）、修剪的分类1、休眠期修剪（冬季修剪）2、生长期修剪,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理整形修剪（四）、修剪的工具1、乔木类修剪：油锯、高枝剪、高枝锯、手锯、小枝剪、人字梯、手套、牵引绳、斗车、警示牌、安全带、安全绳、安全帽、工作服、胶鞋等2、灌木类修剪：绿篱机、绿篱剪、小枝剪、手套、扫把、垃圾铲、斗车、垃圾袋、警示牌等,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理整形修剪（五）、修剪的程序概括起来既“一知、二看、三剪、四拿、五处理、六保护。”（1）一知：参加修剪的全体员工，必须知道操作规程，技术规范及特殊要求。（2）二看：修剪前先绕树观察，对树木的修剪方法做到心中有数。（3）三剪：根据因地制宜，因树修剪的原则，做到合理修剪。（4）四拿：修剪下来的枝条，及时拿掉，集体运走，保证环境整洁。（5）五处理：剪下的枝条要及时处理，防止病虫害蔓延。（6）六保护：疏除大枝、粗枝，要保护乔木。,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理整形修剪（六）、修剪的方法 截、疏、伤、变、放（七）、修剪需注意的问题1、剪口与剪口芽2、大枝的剪除3、剪口的保护4、注意安全5、职业道德6、修剪要掌握火候,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理施肥（一）、施肥技术施肥应遵循：四多：黄廋多施、发芽前多施、孕蕾期多施、化后多施四少：肥壮少施、芽后少施、开花期少施、雨季少施四不：徒长不施、新栽不施、盛暑不施、休眠不施三忌：忌浓肥、忌热肥（指高温季节）、忌坐肥1、土壤施肥环状施肥、放射沟施肥、全圃施肥、条沟施肥2、根外追施肥枝干涂抹或喷施、枝干注射、叶片喷施3、灌溉施肥喷灌、微灌、滴灌,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理施肥（一）、施肥技术,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理树木病虫害防治（一）、病虫害的表现整株树体病状、叶片病状,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理树木病虫害防治（二）、病虫的防治1、涂干法：2、树体注射（吊针）：3、喷雾或烟雾熏蒸法：,第三部分绿化日常管理的技术与措施,树木的栽种和养护管理树木病虫害防治（三）、药害的防止1、药剂种类选择不当：2、部分树种对某些农药过敏：3、在树体敏感期喷药：4、高温易产生药害5、浓度过高、用量过大易产生药害预防措施：了解农药特性、新药第一次应做实验,第三部分绿化日常管理的技术与措施,草地养护管理,第三部分绿化日常管理的技术与措施,草地养护管理草地施肥、浇水（一）、草地施肥1、施肥标准：少量、多次2、施肥时间：（一般在11月中旬完成）3、施肥次数与用量：（不超5克/平方）4、施肥的方法和方式（二）、草坪灌溉成熟草坪浇水原则：见干则浇，一次浇透。未成熟草坪浇水原则：少量多次。,第三部分绿化日常管理的技术与措施,草地养护管理草地修剪（一）、草地修剪基本要求草地修剪时应掌握1/3原则，否则会因地上茎叶生长与地下根系不平衡而影响草的正常生长草地重剪需在4月中旬，草地返青前完成（二）、草地修剪频率及周期按各项目的要求不同，一般修剪2-4次,第三部分绿化日常管理的技术与措施,草地养护管理草地修剪（三）、剪草注意事项1、防止叶片撕裂和叶片挤伤；2、修剪前必须仔细清除草坪内的树枝、砖块、塑料袋等杂物；3、在草地不潮湿是剪草；4、机具的刀刃必须锋利；5、及时清扫草坪上的草屑；6、严禁在草地上对剪草机进行加油或检修；7、安全生产，操作人员做到岗前培训，合格上岗。,第三部分绿化日常管理的技术与措施,草地养护管理草地病虫防治（一）、草地主要病害的防治1、褐斑病诱发因素：高湿条件、施氮过多、生境郁闭、枯草层厚防治方法：三搓铜、代森锰锌,第三部分绿化日常管理的技术与措施,草地养护管理草地病害防治（一）、草地主要病害的防治2、锈病诱发因素：低温潮湿条件、草坪密度高、生长不良防治方法：三搓铜、速保利等,第三部分绿化日常管理的技术与措施,草地养护管理草地病害防治（二）、草地主要虫害的防治1、蛴螬（成虫又叫金龟子）危害季节：45月、89月防治方法：地虫杀、辛硫磷、甲拌磷等,第三部分绿化日常管理的技术与措施,草地养护管理草地病害防治（二）、草地主要虫害的防治1、夜蛾类危害季节：610月防治方法：溴氰菊酯、敌百虫、马拉硫磷等,第三部分绿化日常管理的技术与措施,草地养护管理杂草防治（一）、草地杂草防治1、杂草的物理防除2、杂草的化学防除（选择性地使用化学除草，可大大提高除草效率及质量）,第三部分绿化日常管理的技术与措施,露地花卉栽培养护管理,黄花风铃木,长春花,茶花,第三部分绿化日常管理的技术与措施,露地花卉栽培养护管理栽种（一）、栽种1、草本花卉一两年生草本花卉：一般用采用是花盆育苗,第三部分绿化日常管理的技术与措施,露地花卉栽培养护管理栽种（一）、栽种1、草本花卉宿根花卉：一般在地上部分枯萎还未发芽前分株,第三部分绿化日常管理的技术与措施,露地花卉栽培养护管理栽种（一）、栽种1、草本花卉球根花卉（块根）：春夏两季,第三部分绿化日常管理的技术与措施,露地花卉栽培养护管理栽种（一）、栽种2、乔木及灌木花卉：一般在早春或梅雨季节进行,第三部分绿化日常管理的技术与措施,露地花卉栽培养护管理养护（二）、养护1、露地花卉的浇灌：2、露地花卉的施肥：3、露地花卉的中耕除草4、绿地花卉的整形：（单干式、多干式、丛生式、攀援式）5、绿地花卉的修剪：（摘心、除芽、去蕾）,第四部分绿化灾害预防与应急处理,灾害的预防措施（一）、水灾的预防措施1、做好平整场地工作，保证种植面有适当的坡度，使雨水从地表顺利排走2、经常检查排水管道及排水沟，堵塞出应及时疏通。3、有暴雨是把盆栽搬到高处。4、每次降雨后，对水浸的绿化地带进行人工排涝。5、被雨水冲毁的绿化植物应及时进行补栽、补种。6、梅雨季节，应抓住雨停间隙，对植物配送瑞毒霉等内吸性防腐药预防腐烂病,第四部分绿化灾害预防与应急处理,灾害的预防措施（二）、风灾的预防措施1、检查、疏通排水沟及排水管道，防止因排水不畅而是园林植物浸水。2、新栽乔木要加固支撑3-6个月，对高度超过10米的应支撑一年以上，台风来临前加固支撑。3、在台风来临前，要将盆栽摆到地面。,第四部分绿化灾害预防与应急处理,灾害的预防措施（三）、冻害的预防措施1、在低温来临前对不耐寒的植物，用草绳或薄膜将树干裹住到一定的高度，防止树干冻伤。2、低温时把室外的观叶盆栽摆到室内，确保盆栽不被冻死。,第四部分绿化灾害预防与应急处理,灾害的应急处理（一）、应急处理基本要求1、预防为主，防患未然。2、责任明确、统一领导。3、快速反应、高效应对。（二）、灾害发生时的应急处理1、确认灾害已发生时：客服中心要立即启动应急处理流程并上报。绿化部负责人要赶赴现场进行指挥，迅速组织和帮助员工开展防灾、减灾和救援工作。2、发现树木倒伏或即将倒伏时：要立即按照职责启动应急预案，迅速上报，进行抢险和排险，采取行之有效的安全措施，确保业主、员工的生命财产安全。3、如树木倒伏或其他防护过程中发生伤害施工，要及时抢救伤员，保护好事故现场，认真做好取证及事故现场的调查分析，排除险情，做好善后处理与加固，落实安全措施。4、对应急人员采取必要的防护措施。,Thank 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