天津房地产市场专题分析报告90p.ppt

,2012天津房地产市场分析报告,WERISE,凌峻（中国）项目专案小组出品,2012.3月,1、房地产宏观政策及市场资讯2、天津市房地产表现3、武清区房地产现状及分析,市场开篇：,天津发展速度堪比一线城市 二线房价成楼市王牌,随着楼市调控的持续，拿地成本提高及“高价房”销售遇挫的现状，使寻找“价值洼地”成为地产商工作日程中的重头戏。而面对从严的购房、投资环境，无论是刚需、改善购房者还是投资客，也趋向选择“高性价比”“低投入高回报”的产品，买卖双方的共同诉求使“价值城市”跃居为房地产市场中香饽饽，而房地产市场中的“价值洼地”则往往体现于区域的“楼市低价”及“发展速度”。,市场开篇：,天津随着城市建设的快速进行，“环渤海地区经济中心，北方经济中心，生态城市”等定位的确立及滨海新区的傲然崛起，已成为中国经济增长第三极，吸引世界百强企业进驻的同时，也聚焦了无数地产商与投资者目光。楼市调控下，津房地产市场表现较稳且成绩突出，在商品住宅成交方面，2011年成交面积达887万平方米，与北上广三大城市比，仅次于北京。其成交均价为9347元/平米，明显低于三大一线城市。如今，随着政策对天津建设的扶植及“双城”概念的深化，天津“准一线城市二线房价”特点突出。其中，“准一”为经济实力与城市发展速度，“二线”为房价、市场投资情况。而在“低价背后”，优于一线城市住宅、商业市场的潜力及价值正显。,PART 1 政策与市场资讯,1、2月1日-2月29日房地产相关政策 2、2月1日-2月29日房地产市场资讯,PART1 政策与市场资讯,最新宏观政策资讯发改委：保障房是现阶段扩大内需重大举措 将加大力度,PART1 政策与市场资讯,最新宏观政策资讯央行三年内 存准率第二次下调,凌峻观点：随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常，央行此次下调准备金率意在进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。粗略估算，此次下调后，可一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币。对银行而言，存款准备金率下调后，增加了银行的可贷资金，有利于增强其放贷能力。对楼市而言，由于商业银行对房地产贷款比较谨慎，因此存准率下调不会缓解开发商的资金紧张，但个人住房贷款可能会有所松动。对股市而言，短期内存准率下调在心理上会有积极影响，如果存准率进入下降通道，中期看有利于股市走强（房地产调控初见成效，保刚需）。,PART1 政策与市场资讯,最新宏观政策资讯国土部叫停别墅类供地,凌峻观点：监管层不断限制别墅供地，可能导致的结果是：低密度的别墅类项目是卖一套少一套，其稀缺性将会凸显。很浅显的道理就是：别墅类供地被叫停，未来别墅类项目会越来越少，越少就会越值钱。,PART1 政策与市场资讯,最新宏观政策资讯土地供应政策基调不变,PART1 政策与市场资讯,最新宏观政策资讯统计局：房价快速上涨势头得到有效控制,PART1 政策与市场资讯,最新宏观政策资讯国务院：“农转非”不得强制收回土地,凌峻观点：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策”，这方面需要仔细考虑，非法转让当然不可取，但也要逐步制定政策允许合法转让。,PART1 政策与市场资讯,最新宏观政策资讯多部委密集发力保障房 资金配套压力将更严峻,凌峻观点：今年保障房新开工数量虽然有所下调，但实际的年度在建规模以及竣工规模会超以往年份，相对应的对资金的需求也会创历史纪录。与2011年相比，2012年的保障房建设在资金配套上的压力将更为严峻。此外，部分地方保障房建设过程中的质量管理以及建成后的分配等环节也暴露出一些问题，有待进一步采取措施加以解决。,PART1 政策与市场资讯,最新宏观政策资讯首套房贷款利率回归基准,凌峻观点：对于首次购房者而言，利率下调意味着还款压力的减小。可以算了一笔账，以贷款50万元20年偿还为例计算，若执行基准利率，月供约为3891元，利率上浮10%，月供约为4106元，两者相差215元，20年少支出利息共计5.1万余元。在目前的状况下，开发商为快速回笼资金，新盘价格战在所难免。对于刚性需求购房者而言，利率明朗的政策下，今年上半年或将是购房置业的好时机。,PART1 政策与市场资讯,最新宏观政策资讯国土部要求严守城乡建设用地边界,PART1 政策与市场资讯,市场资讯,来源：证券时报网 2012年02月03日,天津市国土房管局日前消息称，从今年2月1日起，天津将普通住宅指导价格标准再次进行了调整，为2007年以来第四次上调。指导价上调后，普通住宅范围扩大，相关交易税费将大幅缩减。据中广网报道，与2010年1月相比，目前天津市二手私产住宅价格涨幅为19.4%。房价的上涨使得市场中部分房屋被划入非普通住宅，从而增加了交易税费。此次调整幅度总体较大，平均超过了30%。以天津市河西区为例，此次调整后，河西区的住宅指导价格上调了40%，从之前的每平方9900元调整为13860元，由此相关交易税费将大幅缩减。,天津上调普通住宅指导价格标准 为07年来第四次,PART1 政策与市场资讯,市场资讯,来源：城市快报 2012年02月10日,根据统计，天津2月份开盘的11个项目中，环城四区5个、远郊区县4个、市内六区仅有2个。项目产品类型以60-100平方米的普通住宅和洋房为主。对于别墅项目而言，现在入市并不适宜，别墅开盘销售起码要到4月份绿色植被开始生长时。数据显示，上月天津新建商品住宅成交1601套，成交面积为16.4万平方米，环比下降64.7%；成交均价9195元/平方米，环比下降8.2%。不佳的销售业绩表明，目前项目销售仍旧乏力，天津楼市购房者的信心明显不足，但并不表明房价会出现大幅度的跳水。中国经济要保证8%以上的增长速度，房地产一定不会“崩盘”，虽然管理层面一再强调要坚持房地产调控不动摇，但是一定不会让房地产业“硬着陆”。值得注意的是，近期楼市政策微调给市场带来一丝松动迹象。天津、上海、南京等地传出首套房贷利率松动的信号。包括天津在内的北京、上海、广州等城市也纷纷上调普通住宅指导价，购房者的费用负担相应大大减小。就目前天津市场而言，成交量和成交价在今年将显现出一个下滑态势，市场并不乐观，但也并不悲观。对于2012年天津房地产市场，多位专家认为，上半年房价会呈现出惯性下行趋势，后半年或将出现探底复苏。,2月天津楼市郊区项目占主导 房价不会硬着陆,PART1 政策与市场资讯,市场资讯,来源：天津日报 2012年02月14日,新年的脚步渐行渐远，但是居住在徐官屯街曹园小区的居民还迁房里过新年的那种喜悦还依然热情高涨。近年来，武清大力实施城市化为主导的率先发展战略，使很多农民实现了撤村建居的梦想，在武清像曹园小区这样的还迁小区还有很多。截至目前，武清在建还迁小区19个，开工620万平方米，2012年将有11个还迁小区302万平方米竣工交付使用。,天津武清区2012年安排竣工住房302万平方米,PART1 政策与市场资讯,市场资讯,来源：人民网 2012年02月28日,2011年国内地产调控的最重大政策非“新国八条”莫属，而天津地区的相关细则“津十条”也因为限购、限贷等政策的落实而成为对整个行业影响深远的地方政策。从去年（2011年）3月1日起，在稳定执行“限购令”的情况下，刚性需求购房者享受到了真正的实惠。房地产企业也在调控中改变自己的经营策略。2011年，限购和限贷政策让市场的成交量停涨，房价也随之止涨。2011年下半年开始，越来越多的楼盘加入促销大军，从“十一”黄金周到岁末回款，再到第一季度数据冲刺，地产企业每一次面临资金压力和发展瓶颈而引发的促销高峰都在不断升级。因此，限购以来，不少持续观望市场动态的购房者也确实瞅准时机抄到了市场的底价。业内人士表示，限购政策实施以来，不少改善型购房者必须先卖掉手中旧房源才能有再次购房的资格，而最近一年来的政策调控又让二手房成交的周期不断延长，这也造成一些改善型买家的资金迟迟不能到位，或者不能确定资金何时到位，从而不敢轻易出手预订购房，这也就进一步加重了市场的观望情绪。,“限购令”出台一周年 政策稳定令刚需购房者受益,PART1 政策与市场资讯,市场资讯,来源：搜房网 2012年02月29日,受春节后周期性市场回暖影响，2012年2月，天津土地成交面积及住宅用地成交面积环比回升，较上月有76.4%的涨幅。总体来看，天津住宅用地市场活跃度较高。从去年9月开始，天津住宅用地市场持续低溢价率运行，虽底价成交较多，但流拍、中止、因故延期较少，可见，虽然如今房地产市场低迷，但房企对天津住宅用地市场仍有一定兴趣。,天津土地市场悄然复苏 2012年2月成交同比环比均大幅回升,PART1 政策与市场资讯,市场资讯,来源：今晚报 2012年02月29日,从昨天举行的2012年天津市住宅和房地产开发建设工作会议上获悉，今年本市房地产开发将投资1200亿元，房地产累计施工面积8900万平方米，通过采取系列措施，进一步满足全市居民安居、改善型住房需求。根据计划，今年本市房地产新开工2500万平方米，竣工2500万平方米。第一批计划安排房地产开发项目新开工1461万平方米。全年新开工保障性住房800万平方米，计划竣工7万套，其中限价商品房项目开工8个、竣工7个。,天津2012年内限价房项目开工8个竣工7个,房地产政策总结,1、“一线”城市，二线价格，天津市作为北方重要的经济中心投资价值凸显，天津房地产市场必将迎来新的发展机遇。2、保障房的建设对新建普通商品住宅有冲击，但对于高档项目的冲击并不明显，同时保障房的建设可以提振经济，也使房地产市场更加平稳有序的发展。3、央行两次下调准备金率说明通胀已经被抑制，同时可以缓解发展商的资金压力，提振市场信心。4、国土部叫停别墅用地，对于本项目类别墅产品入市提供了一个较好的市场环境。5、各城市下调首套房贷款利率有利于提振市场预期，促使刚性需求今早入市。,6、18亿亩土地红线的控制，使房地产的建设用地供给受到严格限制，更有利于现有项目的土地增值溢价。7、天津市上调普通住宅价格标准平均超过30%，减少购房成本，同时是天津市房地产住宅市场景气指数的参照，提振市场信心。8、限购令一年已经达到预期目的，我司认为两会后定有利好政策出台。同时2012年无论是对于房地产商还是消费者都是入市的良好时机。9、天津土地市场悄然复苏 2012年2月成交同比环比均大幅回升，房地产商对天津的投资信心增强，已经入市抄底。,房地产政策总结,凌峻观点：2012天津市场表现良好，房地产市场回暖，是住宅市场入市的良好时机，有挑战但更多的是机遇。,PART 2 天津房地产市场表现,1、土地市场表现 2、本周商品住宅市场综述3、商品住宅市场表现（2.202.26）,PART1 天津土地市场表现|2011年天津土地市场分析,总体成交情况根据对天津土地交易中心成交数据的跟踪统计，2011年天津市共计成交926宗土地，出让土地面积约6060万平米。其中，工业用地成交570宗，占地面积3930万平米，平均地价约为21.06万元/亩；经营性用地成交356宗，占地面积约2130万平米同比去年下降了24%，规划建筑面积达到3607万平米，平均楼面价格约1908元/平米。,本轮调控力度空前致使开发商资金链吃紧，拿地热情随之减退。,PART1 天津土地市场表现|2011年天津土地市场分析,2011年天津土地交易中心成交经营性用地356宗，出让土地的面积约2130万平米，其中纯居住性质用地约856万平米，约占到40%；居住和公建性质混合用地约为582万平米，占到约27%；公建类用地约683万平米，约占32%。此外，其它性质用地(经营性用地中出让的供应用地、科研教育用地、非经营性公建用地等)6.23万平米，占比不足1%。,较比去年，纯居住性质用地的占比缩减至五成以下，居住和公建性质混合用地和公建类用地占比均有所增长，尤其是公建类用地的占比更是攀升了10个百分点。,住宅用地锐减，商业地产厚积薄发,成交土地结构,PART1 天津土地市场表现|2011年天津土地市场分析,从土地成交区域分布来看，天津中心城区仍然延续了无地可供的局面，连续5年土地供应量不足全市总量的3%，且推出地块均为居住/公建综合类用地和公建用地。凭借着地段优势及完善商业配套的完善，目前市区内集居住、购物、休闲、娱乐为一体的多元化模式受到消费者的青睐,同时，天津居住区域向城市外围逐步扩张，由此带动了环城四区土地供应的和远郊区县土地供应的增加，分别占到总量的25%和49%。受本轮调控影响，环城四区经营性用地供应541万平米，较比去年成交大幅缩水，远郊区域的活跃程度则依旧明显，全年经营性用地供应1036万平米，尤其是武清区和宝坻区凭借良好的区位优势吸引了大量开发企业的关注。滨海新区作为成交主力区域之一，土地成交占比达23%，滨海新区行政区在其产业升级的带动下，其区域价值节节攀升，以中新天津生态城及响螺湾和于家堡商务区为代表的滨海地产，已开始呈现人居与产业的同步发展的良性态势。,中心城区无地可用，环城四区大幅缩水，远郊活跃依旧,2011年天津市经营性用地成交分布情况,PART1 天津土地市场表现|2011年天津土地市场分析,成交价格走势,环城四区随着知名开发商的纷纷入驻，区域价值已得到普遍认可，该区块的生活、商业配套随着居住人口的涌入而得以完善，该区域土地楼面价格平均在1000-2500元/平米左右。远郊区县土地楼面价格平均在700-1300元/平米左右，武清区和宝坻区土地楼面价格均已超过1000元/平米；滨海新区以开发区推出的地块楼面价格最高，塘沽区和中心生态城紧随其后。空港和大港区土地楼面地价处于1000元/平米左右，其余区域楼面地价大部分都在在1800元/平米左右。,各区县土地成交的总体价格趋势来看，中心城区由于土地资源的稀缺，其土地成交价格仍然居高不下，尤其是和平区的平均楼面价格已经达到10449元/平米，红桥区的平均楼面价格也达到9080元/平米，鉴于市区的房价抗跌性最强，尤其是某些区域地标性的建筑更是能带动周边项目的发展，故成交价格始终居高不下，而地价又决定了未来的销售价格仍将保持在较高的水平。,中心城区地价居高不下、环城4区、远郊区县势头强劲,PART1 天津土地市场表现|2011年天津土地市场分析,2011年远郊区县成交土地176宗，占地面积1036万平米，规划建筑面积1618万平米，平均楼面价格1056元/平米。,远郊区县土地成交情况,得益于天津蓝印户口政策和京津一体化得逐步推进，加之北京限购令对购房者的影响，武清区域内土地的竞争十分激烈，经纬、松江、世茂等众多开发商纷纷取地。开发商在武清拿地已经由中心地区转向武清各村镇，范围得到扩大，仍然以居住用地为主。京津两地的购房者看好京津城际铁路将带来的发展价值，同时区域内大量商业类用地的成交，结合武清区现有的资源，均为未来区域内的发展提供了有力的保障。,远郊区县目前还处于天津市房价的洼地，可开发土地存量较大，近年来已经受到众多知名房企的关注，区域价值得以攀升，尤其是武清、宝坻和静海等区域的出让地块最受追捧，在目前土地交易市场极为低迷的情况下，远郊五县平均溢价率达7.16%。蓟县和静海主要集中在蓟县山区和团泊湖地区，地块的容积率指标较低，未来别墅产品的供应量将较大。,远郊受热捧、武清尤为突出,PART1 天津土地市场表现2012年第一季度市场表现,截止到2012年2月29日，2012年2月天津市共成交68宗土地，建设用地面积403.7万平米，土地均价1389元/平米，楼面均价1166元/平米，土地出让金达56亿元，平均溢价率仅为0.00%。其中，住宅用地共16宗，建设用地面积95.8万平米，土地均价4530元/平米，楼面均价2487元/平米，土地出让金达43.4亿元，平均溢价率仅为0.00%。2012年2月天津共推出住宅用地12宗，分布于5区1县，推出面积83.7万平方米。成交住宅用地16宗，成交面积95.8万平方米。天津土地和住宅类用地成交楼面均价虽然同比去年均有涨幅，但底价成交贯穿始终。2012年2月，天津成交楼面均价为1166元/平方米，同比上涨51.6%，环比上涨19.1%。其中住宅类用地成交楼面均价为2487元/平方米，同比上涨125.5%。,天津土地市场复苏,数据显示，天津今年2月土地交易较之去年同期，在土地宗数、建设用地面积、成交土地均价、成交楼面均价、土地出让金等方面均有所上涨，同比分别上涨36%、43.3%、32%、51.6%、88.8%,PART1 天津土地市场表现2012年第一季度市场表现,工业用地为主，住宅用地相对活跃,通过数据不难得出，工业用地仍占据天津土地推出总数的59%，从土地用途结构分析，工业用地仍然在建设用地面积和规划建筑面积占据较大权重，住宅用地及商业用地基本走势趋于稳定，而2012年开年以来刚需购房者的入市，导致商品房成交量略有抬头。与此同时，在首套房贷利率回归基准等利好政策的推动下，而住宅方面成交微幅回升，住宅用地成交也因此相对活跃。,天津市2月份土地供应结构,PART1 天津土地市场表现 2012年第一季度市场表现,天津土地成交区域分布,纵观2月天津土地成交区域分布，推出地块分布较广，滨海新区及以武清区、静海县、宝坻区为代表的远郊区县地块高频入市。随着市内六区的逐渐饱和及天津市区房价的高居不下，远郊区县也日益受到刚需购房者的广泛关注。、,远郊区县高频入市，刚需关注郊区发展日益凸显,数据显示，2012年2月天津土地成交郊区化趋势明显，仅静海县就独占成交区域的25%，武清区、滨海新区、宝坻区、北辰区、西青区、东丽区则分别以22%、19%、13%、9%、7%、1%占有一席之地，市内六区中仅有河西区、南开区分别占据3%和2%，由此推之，天津未来商品住房供应也将日益郊区化。,PART1 天津土地市场表现 2012年第一季度市场表现,房企拿地情况一览,通过土地交易价格和成交楼面价格情况，既能看出房企的实力，也能从另一侧面反映区域土地的价值。,2012年2月，天津地铁资源投资有限公司以总价9.951亿元摘得南开区南马路北侧一宗地，成为成交总价TOP榜第一；与此同时，天津地铁资源投资有限公司因夺得该地块，凭借9300元的成交楼面均价成为成交楼面价TOP榜第一。,现金流稳健的大型开发企业适时摘得高价优质地块，为后续的企业扩张谋求储备,PART1 天津土地市场表现2012年第一季度市场表现,天津土地溢价率仍处低位,底价成交依然是住宅用地市场的常态，资金链压力使开发商的拿地热情陷入低谷，而部分开发商存房量不断上升，也直接影响了土地市场的成交情况，天津土地溢价率持续走低，面对近10年来，政策调控最坚决、银根收紧最彻底的房地产市场，开发商面临更多挑战。,2012年2月，天津土地市场平均溢价率水平与上月持平，以0.00%处于绝对低位，明显低于去年同期。其中住宅类用地平均溢价率0.00%，较上月减少0.02个百分点，较去年同期减少4.51个百分点。,PART1 天津房地产市场表现土地市场结论,本轮调控力度空前致使开发商资金链吃紧，拿地热情随之减退。,住宅用地锐减，商业地产厚积薄发,中心城区无地可用，环城四区大幅缩水，远郊活跃依旧,中心城区地价居高不下、环城4区、远郊区县势头强劲,远郊受热捧、武清尤为突出,天津土地市场复苏,工业用地为主，住宅用地相对活跃,远郊区县高频入市，刚需关注郊区发展日益凸显,现金流稳健的大型开发企业适时摘得高价优质地块，为后续的企业扩张谋求储备,天津土地溢价率仍处低位,2011年天津市土地市场总结,2012年第一季度天津市土地市场总结,PART2 天津房地产市场表现商品住宅市场表现,新增供应量：2012年2月20日-2012年2月26日商品住宅新增供应13.32万平米。本次共有2个商品住宅项目推案上市。商品住宅成交情况：商品住宅本周成交10.56万平米；成交均价为9296元/平米。项目销售排行榜：本周销售面积排名第一的为中央公园，销售面积9700平米；销售金额第一的同为中央公园，销售金额为7275万元。库存量情况：截止到2012年2月26日，市场库存面积为1646.11万平米；商品住宅去化周期为227周。,【2.20-2.26一周数据综述】,PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现,商品房供应成交2012年2月20日-2012年2月26日商品房本周供应量大幅下挫，为24.17万平米，环比下降42.26%；本周成交量继续上涨，为12.67万平方米，环比上涨26.57%。,商品房供应量锐减，成交量大幅上升,PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现,商品房成交均价销售金额情况本周成交均价为9995元/平米，环比小幅上涨1.23%；销售总额12.67亿元，环比上涨28.11%。,成交均价小幅上涨，销售总额大幅攀升,PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现,商品住宅供应成交2012年2月20日-2012年2月26日商品住宅本周供应量为13.32万平米，环比大幅下降37.73%；本周成交量继续上涨，为10.56万平方米，环比上涨23.51%。,商品住宅供应量锐减，成交量大幅攀升,PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现,商品住宅成交均价与销售总额情况本周成交均价为9296元/平米，环比上涨3.85%；销售总额9.81亿元，环比上涨28.24%。,商品住宅价格普遍上涨，成交总额攀升,PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现,区域商品住宅成交本周各大区成交量方面均有不同程度上涨，环城四区成交3.23万平米，居首位，环比上涨25.27%，远郊区县次之；成交均价方面，市内六区为15899元/平米，环城四区为9574元/平米，滨海新区和远郊区县均价分别为8594元/平米、6060元/平米。,成交量环城四区居首，远郊县次之,PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现,中心城区、环城四区商品住宅成交本周中心城区成交量，河东区成交面积6862.4平米，居首位，其次是南开区，成交面积3322.1平米，除河西、红桥区外，其他区域均有较大幅度上涨；环城四区成交量，本周依旧以西青区为首，为11788.6平米，环比小幅上涨0.51%。,河东区，西青区住宅市场表现最佳,PART3 天津房地产市场表现商品住宅市场表现,滨海新区、远郊区县商品住宅成交本周滨海新区成交量方面，塘沽区成交量最大，为19743.6平米，环比上涨15.01%，其他区域本周成交量均有不同程度下降；远郊区县成交量方面，武清区成交面积最多，为16276.5平米，其次为宝坻区，为7046.7平米。,远郊区县，武清区成交面积最大，市场表现良好,PART3 天津房地产市场表现商品住宅去化周期,商品住宅去化周期截至2012年2月26日，商品住宅去化周期为227周。,商品住宅去化周期为227周,PART3 项目情况各区楼盘销量,2012年2月天津各区楼盘销量3强,市内六区各区楼盘销量3强销量,PART3 项目情况各区楼盘销量,2012年2月天津各区楼盘销量3强,环城四区楼盘销量3强销量,PART3 项目情况各区楼盘销量,2012年2月天津各区楼盘销量3强,滨海新区各区楼盘销量3强销量,PART3 项目情况各区楼盘销量,2012年2月天津各区楼盘销量3强,其他区县楼盘销量3强销量,天津房地产市场表现总结,3、本月销售前三强楼盘的共性特征：交通区位优势明显环境优美，安静宜居周边设施完善客户群：本地外地各一半，其中外地以办理蓝印户口的客户居多（武清区）。楼盘推广以短信和网络推广渠道为主。升值空间大,1、涨是本月天津市房地产市场的关键词，整个市场回暖的迹象明显。2、从土地的成交以及住宅的成交来看，远郊项目的发展潜力凸显，天津是住宅郊区化发展的势头明显，郊区化也受到刚性需求和投资需求的广泛关注。,PART 3 武清区房地产分析,1、武清城市概况 2、武清房地产市场分析,武清区处于环渤海经济区中心地带，属于国务院首批沿海开放县之一，城区杨村距离天津市区25公里，距北京75公里，距天津塘沽新港75公里。管辖区1574平方公里，下辖29个乡镇街，人口92万，2000年撤县建区，武清城区规划面积129平方公里，已建成区30平方公里。城区距北京市区71公里，距首都机场90公里，距天津市区13公里，距天津港71公里，区位优势得天独厚.现代化交通非常便捷，区内现有京津塘、京津、京沪、津保、津蓟5条高速公路、设出入口12个，京津城际铁路在武清城区设有天津段唯一经停站，每天停靠车次11对，在这里乘车去北京只需19分钟、到天津只需10分钟，实现到京津半小时时空目标。,武清区城市概况武清概况,武清，地处京津腹地，区域价值向上,PART1,天津11个新城之一，京津走廊上的重要枢纽,发展规划：天津11个新城规划,根据天津“一轴两带三区”的城市空间布局和城镇发展德政，规划形成“城市主副中心新城中心轴一般建制镇”的四级城镇体系；天津市规划11个新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港京津和团泊新城；武清新城位于天津城市发展主轴，是连接京津大首都的战略枢纽。,武清区城市概况武清规划,PART1,外向交通便捷，城市功能先进完善的环渤海新城,近几年相继实施了京津塘高速公路二线，京沪高速，京津城际轨道等，国家级重大交通工程以及103国道拓宽改造，使武清占据了京津大通道关键位置，形成武清至京津半小时交通圈，为率先发展提供了有力支撑;武清开发区起步较早，目前拥有600家以上的企业，发展前景良好,武清城市空间结构一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心地带两带：京津主道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射八大组团：新城核心组团，外围7个产业特色鲜明小城镇组群,武清区城市概况武清规划,PART1,发展规划：1个中心、10个居住区、2个工业区、2条景观带、1个商贸圈,中心区：沿雍阳西道两侧规划有政府、文化广场、商业中心、体育中心、会展中心、教育科研中心；住宅分为10个居住区3个工业区：逸仙科技工业区、武清开发区、武清工业区2条带：田园风光绿廊、运河风景区；1个商贸圈：从杨村火车站、建国道两侧延至老城区作为主要商贸服务带，前进道、泉州道至光明道为商场商贸服务带，两条道形成一个商贸圈；,科学分区，城市功能完备,武清区城市概况武清规划,PART1,战略位置决定武清必将成为“京津走廊的城市副中心之一”,京津两市的规划都把主轴作为高科技产业发展带，武清作为京津主轴重要节点，具备了承接双向辐射的优势；特别市随着京津塘高速公路二线、城际铁路等国家重点道路站口的建设，武清交通枢纽地位进一步确立；天津港是中国北方第一大港、武清拥有直通海关，完全有条件作为港口功能的延伸依托港口的优势，发展供港、疏港物流产业，提高天津港对内陆地区的辐射服务功能,武清区城市概况武清规划,PART1,拥有良好的生态环境。境内河流、水库、森林资源丰富，武清境内有大运河等11条河流，建有万亩森林公园，全区林木覆盖率达到30%，城区绿化覆盖率达到40%，活立木蓄积量、有林地面积和林木覆盖率均居全市平原区县第一位，绿化及林业工作都处于全市前列和领先水平。著名的大黄堡湿地，112平方公里的面积被原生水草覆盖，有国家一、二级保护鸟类34种，是华北地区面积最大的芦苇湿地，它和区域内的港北森林公园，武清天鹅湖度假村，金泉湖水库，构成武清旅游，休闲最具吸引力的方阵，是京津居民生态旅游、休闲度假的旅游胜地,武清：生态城、绿色城、一个宜居圣地,打造滨海新城，京津地区休闲度假的宜居、旅游胜地,武清区城市概况武清环境,PART1,九横九纵路网，交通，让财富半天下,武清历史上的繁荣是因为大运河，今天的发展，仍然靠交通。从2003年开始，特别是市九次党代会以来，武清区先后投资180亿元实施了大通道战略，建成了以“九横九纵”为骨架的路网贯通工程，形成了开放便捷的现代化交通体系，实现到京津半小时、边远乡镇到城区半小时、全区各村街15分钟上高速的三个时空目标。目前武清区有京津塘、京津、京沪、津保、津蓟、滨保6条高速公路穿境而过，京津城铁在武清设有天津段唯一经停站。国干线和区县级公路44条，公路总里程达到2140公里，公路密度达到135公里/百平方公里。,京津地区交通枢纽地带，城际高铁、高速公路过道贯通，财富汇聚,武清区城市概况武清交通,PART1,2010年，全区实现地区生产总值317亿元，比上年增长20.2%。其中第一产业增加值28.9亿元，第二产业增加值175.7亿元，第三产业增加值112.9亿元，分别比上年增长4.3%、27.3%和14.7%。区域经济近年来每年增幅都超过20%，处于稳步的发展之中，也为房地产的持续发展提供了理想的经济环境。区域经济各产业持续发展，尤其工业和服务业的快速稳步发展，为区域提供了大量就业机会，也为房地产业的持续增长提供了基础客户群。,持续增长的经济环境,PART1,武清区城市概况武清经济,人口数量和人均收入的持续增长,武清区为天津市辖区范围内除城区外的人口第一大区，2010年末，全区户籍人口84.7万人，其中农业人口68.97万人，非农业人口15.73万人。人口密度为每平方公里539人。城乡居民收入继续增长，生活水平进一步提高。年末，城乡居民储蓄存款余额达236.8亿元（含外币折人民币），比年初增加42.3 亿元，增长21.3%；人均储蓄余额达27958元，比年初增加4915元。职工年货币工资收入达44503元，农民人均纯收入达11580元，分别比上年增加9586元和1075元，增长27.5%和10.2%。中心城区还迁入住快速推进。全年拆迁面积150万平方米，东蒲洼、下朱庄全域撤村建居，富民里还迁小区主体完工，东蒲洼、北河滩还迁小区全面启动，开工面积达到320万平方米，新农村建设成效显著，居民生产水平进一步提高。,武清区城市概况人口及人均收入,PART1,武清区域人口的不断增长，进一步印证了武清经济的持续向好，也为区域地产的蓬勃发展提供源源不断的动力。武清新城的建设及开发区的发展吸引了大批优秀的人才到武清定居生活。武清区域居民家庭人均收入持续增长，带动了区域内消费的稳定提高，而消费中居住支出是消费性支出的重要项目。,京津融城大背景下，武清区处于京津融城的核心地带，其发展潜力不容小觑武清区各大产业联动，带动区域的经济发展，提供很好的产品供应市场环境武清的房地产前景良好，房地产市场交易呈现稳健的上升趋势，各大经济指标、政策导向有利于城市的地产发展,京津融城，武清的发展势在必行,PART1,武清城市概况小结,武清房地产区域客户分析,PART2,武清城区原有居民，几代人在城市中定居工作生活发展，占武清区人口总数的17%；武清郊县乡镇的农村人口是武清区的主流人口，占人口总数的76%；武清工业、商业、开发区内企业人口以及部分往来于京津人员；非武清户籍人口、希望落户天津的省外人口。,流动及省外人口,武清郊区农村居民,武清城区居民,产业及城际人口,武清房地产区域客户分析,PART2,主流购买人群，最大的刚性需求核心客户群；需求以第一套房产自住为主，二、三套房产改善、投资为辅；在城市扩张中追求安全感、归属感和优越感。新婚一族，以2735岁年轻人为主，刚步入社会，或由家庭资助部分款项，工作于武清城区企事业单位；知本高层，以3550岁政府官员及企事业单位高管人员为主，改善住房及部分投资，地缘情节较浓；民营业主，以3550岁私营民营业主为主，改善住房或投资，彰显身份，突出地位。,客户属性武清城区居民,武清房地产区域客户分析,PART2,城市化扩张中或主动或被动加入城市的购买人群；房产需求的中心客户群，需求以过渡为主、投资为辅；追求在城市中的认同感、价值感。农民上楼，被动加入城市中，土地被征用，或小本经营，或投资房产，注重项目性价比，地段优势；富裕农民，以3040岁周边村官及富裕农民为主，往来于城市乡村之间，向往城市完善医疗、教育、商业配套生活；私营业主，以3550岁自营私营生产型企业业主为主，往来于城市乡村间，改善住房或投资，注重项目品质及完善服务。,客户属性武清郊区农村居民,武清房地产区域客户分析,PART2,外围补充购买人群；需求以过渡、投资为主；追求价值提升项目保值增值。产业人员，以驻武清企业为工作单位，多为开发区内企业白领，追求高性价比，完善配套；城际客户，工作在天津市区或北京地区，因武清便捷的交通和较低的房价而选择武清城区置业，多为过渡兼投资性购房，看中便捷的城市交通线和京津半小时通达城铁，关注房产保值增值性。,客户属性产业及城际人口,武清房地产区域客户分析,PART2,受蓝印户口政策影响的补充购买人群；需求以自住为主、投资为辅，满足自身落户及子女上学需求；追求在城市中的认同感、归属感、价值感。流动人口，受天津或武清经济发展及就业吸引的第一代落户武清的人群，追求城市认同感，注重项目性价比；省外人口，以天津周边省份3040岁私营业主及小生意人为主，为子女未来获得更好的教育机会而置业，往来于天津及周边省份，改善居住及投资，注重项目周边教育资源及整体城市配套的完善。,客户属性流动及省外人口,武清房地产,运河西板块,下朱庄板块,运河东板块,下朱庄板块,PART2,武清区域板块重点项目,武清房地产,PART2,武清房地产下朱庄板块在售项目,PART2,武清区下朱庄板块重点项目,龙湾城高品质“蓝印”大盘,龙湾城营销手段,1、发展商运营策略：以住宅开发带动土地一级开发，赚取土地溢价利润。2、整体营销策略：定位国际级新市镇，启动“造城计划”。借势京津同城，描绘武清未来。以大盘优势进行媒体全方位攻略，一炮而红。3、规划优势：项目规划重点强化景观构造，同时景观展示区先行。社区配套完善，网球场，篮球场、轮滑场，运动会所，学校凸显大盘规划优势。产品结构从别墅，洋房到高层实现产品线全覆盖，极大增加客户受众。4、销售策略：开发前先行启动景观、售房部、商业街区、活动场所、样板房等展示区。产品推售上采取由高品质别墅启动奠定高端形象基础，实现洋房及高层的联动价值。销售价格上采取低于市场整体水平的低开高走策略迅速引爆市场。与办理蓝印中介公司联动，全方位网罗蓝印客户资源。5、推广媒介：以网络和短信为主。,下朱庄板块龙湾城户型,3室2厅2卫，115平米 该户型为龙湾城洋房户型，该户型采光较好，卧室将近3米的采光区可以获得良好的采光，客厅阳台和餐厅都有近3米的采光区域，会使得整个卧室获得比较好的采光，但是该户型的餐厅设计不是非常合理，距离厨房的距离有些远。,2室2厅1卫，84.78平米 该户型为龙湾城小高层户型，结构较合理，动静分区，各个房间方正完整，布局紧凑。户型采光较好，卧室和客厅阳台都有近3米的采光区域。,下朱庄板块龙湾城价格及客群,价格：龙湾城洋房起价7000元/平米，高层起价6000元/平米，全款95折，按揭97折。价格低开高走，目前价格趋于稳定。客群：以中高端客户人群为主，政府官员、企事业单位高管人员及私营民营业主居多。,武清区下朱庄板块,天和林溪楼盘,下朱庄板块天和林溪户型,2室2厅1卫，79.85平米 该户型南北通透，卧室的采光面积大，但厨房的位置不是很合理,1室2厅1卫，52.22平米该户型为半开放式厨房，功能齐备，最大亮点是在进门左手边铺设榻榻米的地台设计，很具浪漫情调。小户型，精致紧凑设计，小巧舒适。充分采光，保持居室的通透性。整体户型采光较好，卧室的飘窗设计加大了卧室的采光面积。,3室2厅2卫，97.12平米户型整体通透，浪费面积少，使用率高。,下朱庄板块天和林溪价格及客群,价格：天和林溪均价6300元/平米。现房全款99折，价格随着市场的变化不断调整着。客群：本地客户，以改善和投资为主；外地客户，受蓝印户口政策影响，需求以自住为主、投资为辅，满足自身落户及子女上学需求。,天和林溪营销手段,1、发展商运营策略：利用华北城优越的客户基础迅速打开市场，主打蓝印牌。2、整体营销策略：“会呼吸的房子”附加项目健康活力。利用华北城客户基础打开市场。主打蓝印牌，户型设计上以60-90平的投资产品为主。3、规划优势：紧邻103国道，出行便利。紧邻静湖小区，配套可以满足业主基本生活需求。项目展示面较好。4、销售策略：整体无差别推售。销售价格采取高开高走策略。5、推广媒介：以短信和网络为主。,武清房地产,P