三方地产信阳龙江路发展策划方案（150页） .ppt

价格建议前提：由于信阳市场较为初级，目前小高层产品少，并未有类别墅等高端产品价格建议方法：参考其它城市，采用参照价格对比法，小高层、类别墅与其他物业类型，如多层物业产品的市场销售价格比准,本项目多层物业产品建议售价为21702250元/M2之间；通过比准，则本项目小高层在开售时价格范围为：2490-2550元/平方米；类别墅产品在开售时价格范围是：32553375元/平方米,小高层及类别墅产品物业价格比较,价格定位,临街商铺定价市场比较法,价格定位,目前市场上临街商业均为首层和二层共同出售，本项目仅为首层商铺，根据经验值首层商铺是二层价格的1.3-1.5倍左右，因此本项目的临街商铺的价格可定在6630-7650元/m2之间,临街商铺定价市场比较法,价格定位,物业发展建议,项目本体分析,物业发展建议篇,项目开发策略,项目产品策略,项目本体分析,物业发展建议篇,地块外部条件分析地块内部条件分析资源利用初步测算土地开发价值分级,城市及区域发展回顾,项目区位条件本区域是平桥区新行政中心，小区密集，发展前景好,周边配套条件教育配套完善商业及相关配套较少，档次不高，难以满足区域内需求,本项目,南京路,龙江路,东方大道,平桥大道,平西路,中心大道,1,2,3,4,5,6,7,8,9,3,5,2,1,4,6,本区域人口密集，发展前景好，但目前商业配套不足,交通条件分析,交通现状仅临龙江路，临街面小交通前景三条规划路经过，交通更便捷临街面将大增，利于商业发展规划一路级别高，且贯穿本项目，重要性突出,规划二路,规划三路,规划一路,龙江路,332m,218m,40m,40m,20m,目前仅临龙江路，未来临街面的利用多依赖于新路的建成,项目四至,东面龙江路、平桥区在建新政府、机关和自建别墅，成熟度相对较高，未来将有新城形象南面农田，规模和范围均较大，农村形象西面农田和山地，有一定坡度变化北面宁西铁路，班次较密，对本项目噪声影响大,在建政府机关,在建新平桥区政府,龙江路,自建别墅,农田,宁西铁路,农田,农田,用地周边无景观资源，且仅有东边成熟度和形象较好，铁路影响为最不利因素,项目本体分析,物业发展建议篇,地块外部条件分析地块内部条件分析资源利用初步测算土地开发价值分级,基本指标分析,地块指标,占地规模：本项目属于本地大型楼盘容积率：本项目超出本地大盘的一般范围物业类型：混合多样多层/小高层/中高层为主(+少量低层),本项目的地块指标条件与本地大盘相差较大其开发的物业类型比例也存在较大差异,规划二路,规划三路,规划条件分析,用地退缩范围东/南/西面：均退规划道路红线5m北面：退规划道路红线10m环湖：退缩20m，作车行通道及绿化设计地块内规划道路条件规划一路(占用地块内用地)：40m城市主干道，从水库南边把地块分成南北2部分规划二路：40m城市主干道(占用地块内用地)，南向通往东方大道规划三路：20m城市次干道，北向通往龙江路，与区政府相隔,规划一路,资源条件分析,自然水体资源中心水库主要景观来源水面集中偏东，面积约5万，主要辐射东部区域11.7万(41)以南北向水岸线为主(东西向望景)生态环境保持完好，景观价值较高,资源条件分析,自然水体资源塘湖水体补充水系水面分散、面积相对较小，基本集中于西部景观价值一般,耕作灌溉用塘,资源条件分析,自然山体资源有利条件整体地形坡度较缓(坡度1015)，较适宜开发不利因素山体的走向基本以南北向为主部分山体不宜建设(坡度25)，且该部分山体分布零散,资源条件分析,生态植被资源松树林竹子林荷花塘,植被资源丰富，有一定的保留价值，且分布较广、占地较多应结合规划、园林予以选择性保留,松树林,竹子林,荷花塘,项目本体分析,物业发展建议篇,地块外部条件分析地块内部条件分析资源利用初步测算土地开发价值分级,土地利用山体,山体改造前的指标测算,(占地面积单位：万),改造建议尽量规避不利因素，使(净)容积率控制于2.3左右,(以不考虑山体以外的改造因素为前提),中心水库及其周边用地的改造中心水体改造可能性小,塘湖水体及其周边用地的改造,土地利用水体,项目的土地开发条件中心水库只有租用权，无法进行大范围改造,周边用地填土改造沿岸未达建设要求的土地面积4.63万(16%),项目的土地开发条件沿水库的土地的绝对标高要达91m才允许进行住宅开发,确保水位稳定,植被保留,植被移植,植被利用,保留原则植被具有较高的观赏或利用价值植被的栽种状况良好植被本身对居住不会带来不利影响(蚊虫、气味、安全性等)植被的位置能与整体规划协调、提升空间环境价值对施工影响不大，或不为施工所影响,植被利用建议由于本项目的开发强度很大，植被保留与移植的价值降低项目的开发用地较为紧张，植被的利用应先满足规划合理后再予以考虑具体实施应结合园林设计，并咨询相关的园林等专业公司的意见,项目本体分析,物业发展建议篇,地块外部条件分析地块内部条件分析资源利用初步测算土地开发价值分级,开发优劣势分析有利支撑景观优势：本项目具有本地目前房地产开发项目所不具备的自然景观资源；市场支持：本地房地产市场正处于预热阶段，目前区域成熟度不高，但居住需求明显，加上项目的优越环境，未来区域的居住环境应可得以改善；教育配套：目前教育成为首要的购房决策因素，本项目具有优势；不利影响资源不平衡：项目虽拥有不可复制的资源，但不均衡，且利用条件不充分；隐性竞争：目前项目的竞争压力未有体现，但未来存在实力竞争铁路噪声,综合开发价值分析,开发条件综合思考景观资源利用是项目差异化开发的首要及有利手段，是本项目开发价值评判、及开发策略制定的价值核心不利因素规避通过开发策略制定、规划布局研究、及产品策略等，规避项目的不利因素,考虑因素景观价值/道路污噪/开发难度/设计条件等级划分一级用地(约20%)景观价值高、视线开阔污噪影响、干扰少用地平整开阔二级用地(约55%)景观价值较高有一定的污噪影响土地开发难度较大三级用地(约18%)景观价值低污噪影响大规划条件限制大,综合开发价值分级,(注：规划道路用地占7),项目开发策略,物业发展建议篇,参考案例分析住宅开发策略建议配套开发策略建议,奥运城/茗阳天下/世纪花园/泰安第一城,本地个盘分析,个盘小结共同特征分期开发，各期差异不大，后期货量自身缺乏升值带动力项目的开发、推广、销售并没有整体统一的包装体系贯穿项目优势不明显或稀缺性不够突出，只处于户型竞争的阶段，竞争力不强各项目均配置商业配套，并以临街商铺为主借鉴思考从指标量分析，4个个盘不具备可借鉴的可比性从开发策略分析，4个个盘均考虑分期分区进行开发从竞争优势分析，本项目的优势与4个个盘差异较大，开发重点不同，个盘的可参考意义不大从未来竞争分析，外地实力开发商未来的进驻，对项目产生一定威胁，本项目的开发，不能仅超前于目前本地市场本项目应考虑借鉴一些实力大盘的开发模式与开发经验，并以此作为指导，为项目制定准确、有效的开发策略,本地个盘分析,基本情况比较万科四季花城从开发背景与竞争优势上，与本项目有相类似之处：,参考个案研究,广州万科四季花城该项目在行政区域上属于南海，紧贴广州金沙洲住宅片区，区域成熟度不高，但该片区的开发受政府广泛重视；该项目是首个开拓该片区的大型住宅开发项目，外部支撑不足，需依靠自身优势；项目优势：地块内“6山3湖”的自然优势，自然环境优美；项目规模：占地50万，总建50万 容积率1.0,本项目该项目位于信阳平桥区行政机关核心区域，该区域正处于开发起步阶段，市场未见成熟；该项目是该片区首个大型住宅开发项目，其规模与开发条件目前并无参照；项目优势：地块内自然生态水库资源；项目规模：占地28万，总建59万 容积率2.1,广州万科四季花城,地形特征原生自然丘陵地貌“6山5湖”资源分布不平衡,参考个案研究,广州万科四季花城,规划布局景观区域依山面水，景观不足区域依靠规划与产品打造注重对外开放区域的规划与开发，景观与配套并重,开发分期及物业分布物业类型丰富：,参考个案研究,广州万科四季花城,多层洋房,小高层洋房,别墅/类别墅,公建配套,分7期滚动开发，每半年新推一期，资金滚动合理情景洋房在广州属创新产品，也是万科的拳头产品13期物业类型混合多样，47期以拳头产品为主力，阶段性新货入市，持续保持市场新鲜感大规模公建配套布置在入口位置，开盘时同时面世,硬品质先导，贴合本地需求赢得市场以开发中高档物业为主流思路，特色产品对主流客户群吸引力大，共鸣感强产品魅力经济实用的户型迎合客户的实用消费心理创新、拳头产品“情景洋房”出现，向客户展现产品精华与冲击力优山美水保留山水生态资源，差异化的创造激起城市人强烈的向往和购买冲动集中体验整合主入口旁大型集中配套区和自然环境，体验真实的生活场景，有效展示宣传品牌成功推广,参考个案研究,广州万科四季花城,开盘时社区配套几乎全面到位开放大型集中配套区和自然环境，体验真实的生活场景，有效展示宣传集中公建配套区的展示与体验，增强客户居住信心,参考个案研究,广州万科四季花城,本项目具有环湖对外开放区域，应对其进行合理改造，集中社区配套，配合时机开发，将其作为有效的展示手段,项目的价值释放，依赖于产品、资源、配套价值的有效提升,参考个案研究,广州万科四季花城,开发分期时间轴,公建配套时间轴,2004-04,2004-10,2005-05,第一期,第二期,第三期,注：没有注明的都是带装修价格,个案小结小步快跑的开发节奏滚动开发，占用资金较小，调整灵活性较大展示先行公建配套作为局部亮点强势展现，消除区域不成熟的尴尬，降低心理门槛产品差异化创新性、主题性产品具有很强的市场震撼力和牵引力优势发挥优越环境、创新产品、独特社区文化、完善社区配套等优势叠加，成功吸引广州客户品牌成功推广系统的营销推广策略能熏陶、积蓄目标客户，引爆销售,参考个案研究,广州万科四季花城,本项目借鉴开发策略弹性调整制定分期分区开发策略，根据市场和产品需求的变化，适时调整市场策略，指引产品开发；首期强势启动高标准开盘，展示发展商实力、增强客户信心；配套分期合理安排配套设施的开发时序，适时推出亮点、为物业加分；产品可持续在分期开发中，保持规划、园林、户型等方面不断的更新与发展，以适应房地产发展水平的变化；实施分区管理在分期开发的同时，引入分区独立的管理体系，提升项目的软件素质,项目开发策略,物业发展建议篇,参考案例分析住宅开发策略建议配套开发策略建议,分期开发依据：市场开发/销售周期规律,住宅开发节奏,分期划分1年10万占地约4.5万(1/51/6)总占地建议项目开发分45期(每期占地57万)，各期相对独立，其中：首期的启动为造势，建议以约10万规模整体开发(不细分组团开发)后期建议每期细分为23个组团，每半年滚动开发策略：针对每一期，根据市场环境、需求变化，设定合理的组团开发策略、及相应的产品策略,分区开发分区划分依据分区与分期规模相对应景观资源均衡分配顺应自然地形走势、道路划分保持沿街面的完整性分区的区域相对完整、独立成区分区建议：AaDd 区Aa区：占地约5.3万(19)Bb区：占地约7.1万(25)Cc区：占地约7.1万(25)Dd区：占地约6.8万(24),住宅开发策略,(注：规划道路用地约占7),分区开发各区的价值综合评价,住宅开发策略,Aa,Cc,Bb,Dd,分区开发策略思考平衡资源策略(景观/配套)使项目的核心价值逐步释放，以地块价值带动分期分区的开发产品策略制定开发时序，使项目按合理的发展轨迹，通过不同的产品策略，顺利提升地块的附加价值,住宅开发策略,需对项目进行开发时序的分析,Cc,Bb,Dd,首期选点分析思考市场：初见雏形，未见成熟，市场需要培育对策：首期强势启动，通过公建区/开放区/景观区的开发，展示先行，预热市场选点条件,住宅开发策略,选点建议Aa区：占地规模约5.3万(80亩),Aa,开发时序分析策略：顺应用地、由外至内逐步深入，高开平走顺序：Aa Bb Cc Dd发展轨迹,住宅开发策略,Aa,Bb,Cc,Dd,项目有利资源提前释放，后续压力增大，难以冲破,开发时序分析策略：通过价值的逐步释放，高开高走顺序：Aa Cc Dd Bb发展轨迹,住宅开发策略,Aa,Bb,Cc,Dd,项目的有利资源逐步释放，后续稳步保持，最终冲高,策略/之比较,住宅开发策略,反映地块价值合理有效地释放,项目有利资源提前释放，后续压力增大，难以冲破项目整体价值未能实现最大化,开发时序建议,项目的有利资源逐步释放，后续稳步保持，最终冲高项目整体价值得以实现最大化,开发要点(关键)规划一路的修建时机本项目的顺利开发应以保证规划一路的及时建成为前提,住宅开发策略,各期物业推导首期物业占比设定根据市场判断，首期物业分配原则以尽量多的受欢迎多层物业入市规避风险，以类别墅+小高层物业作补充来试探市场，则初步设定：,大前提：初算时忽略公建配套的影响 忽略用地的高差影响 忽略环湖退缩路影响,后续物业推导物业配比测算前提设定：首期按与市场相应的物业配比(类/小高/多20%/50%/30%)，并取较为合理的容积率1.8时的数据测算,住宅开发策略,大前提：初算时忽略公建配套的影响 忽略用地的高差影响 忽略环湖退缩路影响,条件设定：后续按满足整体容积率2.27，测算后续的物业配比结果及结论：,若考虑减小小高层的比例建议争取突破建筑层数的限制,各区物业类型分布与相应产品策略,住宅开发策略,Aa,Cc,Bb,Dd,Aa区多种物业启动以部分高端及中高端的类别墅和小高层物业产品试探市场，并引导培育市场依靠启动强势，凭借得天独厚的景观资源与新产品的冲击，迅速引爆市场,Bb区中高端的小高层继续成为主力类别墅物业占据景观优势区域，成为项目最高端产品，拉动销售迅速攀高凭借最有利、成熟条件(环境/景观/产品/形象/品牌/文化)，创造项目的最大价值,Cc区以中高端的小高层/中高层物业为主大量配套设施开发及投入使用通过创新的产品策略(规划/景观/户型)，打造新人居高品质社区,Dd区以中高端的小高层/中高层物业为主依靠成熟社区氛围，通过提升产品附加值，增强竞争力，提高适住性,项目开发策略,物业发展建议篇,参考案例分析住宅开发策略建议配套开发策略建议,配套类别商业/会所/主题广场/幼儿园,配套开发的市场借鉴,配套现状商业：基本压在后期开发，以上万方的临街底商为主会所：功能简单，经营不到位，欠主题包装 价值未有体现，但客户逐步对其有需求主题广场：销售道具，功能单一，规划粗糙，主题脱节幼儿园：对内服务，规模不大，是增值点之一,本项目配套配置：商业、会所/主题休闲设施、教育配套、启动期展示区,配套开发策略商业,Aa,Cc,Bb,Dd,商业价值判断和位置的商业价值较高位置价值：位于项目直接对外窗口位置，且处于首期开发阶段，成为项目启动的重要手段之一位置价值：弱化规划一路分隔项目的不利影响，是整合Cc区与Dd区的有效连接体，商业易于营造社区氛围，档次较高，为项目内部生活创造便利其余沿街位置的商业价值一般,地块商业价值分析市场判断：本地项目的商业均宜沿街配置宜商条件,商业业态及选点建议业态与规模的市场判断集中商业：1200017000临街商铺：70008000选点建议及定性分析集中商业选点交通便捷、广为人知，辐射力强的有利条件，可将其性质提升为区域性商业配套，为项目的强势启动带来利好建议在该选点中全部消化，可考虑分期开发,配套开发策略商业,1,2,Aa,Cc,Bb,Dd,区域性集中商业,社区休闲商业,临街商铺选点双侧660m沿街面，已完全容纳7-8千临街商铺，建议在该选点上沿街布满主要对内的商业性质，可赋予其社区软文化内涵的特质，提升项目的品质感,商业经营与开发集中商业经营项目中型超市/中西餐饮/休闲娱乐中心开发时机首期启动时具备良好的形象展示初期用作售楼部，把握经营条件充分的时机进行招商营业,配套开发策略商业,1,2,Aa,Cc,Bb,Dd,区域性集中商业,社区休闲商业,临街商铺经营项目日常生活性：食品/便利/医药/洗衣/美容美发/花店/银行/邮政/电信.文化休闲性：艺术/书画/旅游/咖啡茶室/展览/精品/音像/文具/冲印.开发时机2-3期，为项目增值,会所的开发与选点开发时机思考在首期，住户量不大，社区成熟度不高，不利于会所的经营在开发中期，项目聚集一定的人气，会所的设置能与需求相符选点分析,配套开发策略会所,Aa,Cc,Bb,Dd,选点建议选点处于2-3期开发期，能发挥项目整体配套的完善和升级作用,结合社区临街商业，可建立完善的配套体系沿中心水库设置，可提升会所品质感，为社区创造更多的居住价值,会所规模建议基础指标测算,配套开发策略会所,本项目规模属于居住小区级,规模建议按国家居住规范设定：居住小区级的会所面积约40006000(以此为参考)结合实际情况本地项目会所设置属于初级阶段本项目会所与社区商业连成一体，部分经营内容可在商业部分解决本项目会所以社区内部康体内容为主建议本项目会所面积适当下调为15002000,(具体设施设置见后文),会所的其他建议必需具备鲜明的主题性会所作为公共活动中心，在目前项目开发中，已逐步上升为反映项目的形象品质的重要载体，也能集中反映社区的气质文化主题应结合项目整体形象定位、及营销推广定位，统一考虑建议引入“泛会所”概念项目规模大，会所辐射范围有限，通过泛会所可完善其功能借助中心水库的对外开放性，可考虑沿湖设置泛会所，化不利为有利,配套开发策略会所,Aa,Cc,Bb,Dd,3,幼儿园规模测算,配套开发策略教育配套,Aa,Cc,Bb,Dd,选点建议选点考虑招生情况，宜于2期开发位于地块中心，便于服务各区临近道路，交通便捷，也有利于对外招生,开发建议为使项目更具竞争力，建议幼儿园可作以下考虑：与名校联办给本项目住户予一定的优惠或优先就读权,开发策略首期集中商业超市及餐饮类商业以高档形象推出，为项目的定位做好铺垫休闲娱乐中心(或宾馆等)后期按市场需求适时开发主入口及景观展示区配合售楼部的运作，营造项目高标准的开盘气势,Aa,Cc,Bb,Dd,-商业,-会所,-教育,配套开发策略展示区,2-3期社区休闲商业街+会所+幼儿园,强势开盘、引领市场,对外展示、宣传项目,展示,项目产品策略,物业发展建议篇,总体概规建议首期产品策略建议,总体概规原则,“形象定位贯穿”原则,“价值最大化”原则,规划,建筑,园林,项目形象定位,新城市,新视觉,新人本,三大核心要素,项目产品策略,物业发展建议篇,总体概规建议,总体物业价值分配规划布局形态建议交通体系建议景观体系建议配套体系建议,充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别,总体物业价值分配,类别墅分布,4-5层情景洋房/8层带电梯叠加别墅分布于价值最高区域保证景观最佳分布于临湖、坡地等自然景观区域保证无干扰远离道路、铁路保证私密性相对独立成区,类别墅洋房,小高层洋房,多层洋房,临 湖靠 山，层层退台叠落打 破 传统现代建筑的平板造型自然 融于山水为 城市带来 新视觉 感受,建筑形象,总体物业价值分配,充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别,类别墅洋房,小高层洋房,多层洋房,充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别,总体物业价值分配,小高层分布,11-17层，带电梯量大、分布面广依靠高度优势保证景观分布于有一定景观资源的区域保证居住便利分布于配套资源丰富区域,类别墅洋房,小高层洋房,多层洋房,建筑形象,总体物业价值分配,充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别,现代风格建筑 随自然层数错落天际线起伏勾勒建筑与自然韵律飘动 新城市 时尚气息,充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别,总体物业价值分配,多层分布,6层，不带电梯运用高差变化引入景观分布于地势略有高低区域依靠组团内部营造景观分布于景观价值较低区域屏障外部干扰分布于外围临道路、铁路区域,类别墅洋房,小高层洋房,多层洋房,建筑形象,总体物业价值分配,充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别,硬朗简约演绎着新现代生活成就着新城市人居,规划布局形态,本地楼盘规划特征分析规划方向基本无明显的景观主导以行列式布局为主组团概念不明显，领域感不强以宅间绿地为主，并无核心价值点(景观/配套),规划布局形态,建筑排布/空间布局建议建筑朝向的灵活偏转项目东西向望景为主，决定建筑的排布朝向并不以正南北向为佳，应顺应景观效果排布，争取更多的景观面朝向控制于南向偏东(西)15为宜,湖景户数以单边临湖为主且东西向望景,增加湖景户数并能偏南北向望景,规划布局形态,建筑排布/空间布局建议建筑组团空间的规划半开敞半封闭的组团布局，既满足朝向要求，又创造出相对私密的社区空间,组团空间不明显，领域感、场所感不强,规划布局形态,建筑排布/空间布局建议建筑形态的点板结合形成层次丰富、韵律感强、尺度舒适的社区空间建筑底层空间的规划局部架空，结合配套/绿化，创造多元化的社区公共活动空间,交通体系规划,出入口设置主入口1选点龙江路是项目目前唯一的临街面，也是项目目前唯一对外的出口，昭示性最为突出配合首期开盘，营造入口气势主入口1设置建议结合集中商业，设置人性化尺度的入口广场，活跃气氛利用入口处现有的松树林，进行重点绿化，鲜明充分地展示项目具有优质景观的形象,松树林,交通体系规划,出入口设置主入口2选点主入口配合后期开发、及配套区与规划路的建成，起到项目内部社区与对外开放区过渡的作用主入口2设置建议结合社区休闲商业街的定位，把次入口设置为城市感强烈的标志性区域,交通体系分级示意,交通体系规划,建立完善的交通体系避免车辆对居住环境造成干扰保证区内公共环境的舒适性与安全性切合项目的形象，建立分级的交通体系，创造新人居环境分级的交通体系车行交通系统连接住区与外部的主干道体现居所与城市间的便捷联系休闲交通系统连接住区与内部开放区域的主要通道人车混行，通而不畅步行交通系统人性化尺度的步行网络体验社区舒适居住环境的重要途径,交通体系规划,分级的交通体系车行交通系统,/休闲交通系统,/步行交通系统,景观体系规划,构筑有序的景观体系景观空间区域级景观核心景观原生态自然景观：水景/山景,景观体系规划,构筑有序的景观体系景观空间区域级景观核心景观原生态自然景观：水景/山景,景观体系规划,构筑有序的景观体系景观空间区域级景观核心景观原生态自然景观：水景/山景,技术措施评估水位变化的原因，对有漏水的位置做处理对影响景观面的湖床适度处理，使水面景观完整有序小区排水实施雨污分流，雨水收集用作湖区补充水及小区绿化用湖区内浅水处种植水生植物（水杉、芦苇等），营造生态感枯水期可在裸露的湖床撒速生的草籽，减轻枯水期对景观的影响规划车道结合绿化和景观节点，并通过小区管制控制车行，突出休闲感和湖岸生活情景感,景观体系规划,构筑有序的景观体系景观空间区域级景观核心景观原生态自然景观：水景/山景,景观体系规划,构筑有序的景观体系景观空间组团级景观(半公共空间),宅前景观(半私密空间),景观体系规划,构筑有序的景观体系景观序列建立鲜明、动态，能准确表达项目形象内涵的景观序列以不同形式形态灵活组织各景观空间，相互呼应，辐射全区形式：自然景观、人文景观、道路、配套.形态：大/小、高/低、主/次、虚/实、开放/私密.,配套体系建议,商业形象定位高端城市商业形象创造城市生活体验感集中商业(超市+餐饮)建议体量要有一定规模，形象要具有标志性，体验区级商业的地位,配套体系建议,商业形象定位高端城市商业形象创造城市生活体验感临街商铺(社区商业)建议营造生活气息，体现商业的品质感,配套体系建议,会所(泛会所)形象定位反映整个社区的原生态形象，以健康、运动为主题，并成为社区的风景线结合中心水景，营造自然健康的公共开放环境,配套体系建议,会所(泛会所)形象定位反映整个社区的原生态形象，以健康、运动为主题，并成为社区的风景线结合中心水景，营造自然健康的公共开放环境,配套体系建议,会所(泛会所)功能建议,首期产品策略,物业发展建议篇,项目首期产品策略建议,首期户型的市场判断,多层洋房,小高层洋房,类别墅洋房,项目首期户型的策划指导,合理创新，提高附加值,户型亮点建议单体设计建议产品尺度建议其他设备设施建议,引入室外景观多阳台设计(入户花园+景观阳台+工作阳台)顶层退台丰富室内空间跃式设计复式中空设计赠送附加空间飘台设计面积增值设计特色功能主卧优化情景空间设计明厨明卫,户型亮点建议,户型亮点建议,多阳台设计大面积景观阳台充分利用景观面，扩大户内景观视线丰富建筑外立面造型，增强通透性入户花园为室内提供更多的绿化空间封闭后可增加功能空间,户型亮点建议,顶层退台设计发挥景观的最大价值提升顶层住宅的居住价值,户型亮点建议,跃式设计明确界定功能空间增加室内层次感,户型亮点建议,复式中空设计超高尺度设计，提升户型的舒适性，彰显气派增强室内空间感，扩大景观视野可增添趣味空间,户型亮点建议,飘台设计飘窗台设计面积相对大的单元，采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适型飘地台设计面积相对小的单元，采用飘地台，增加室内的使用空间,飘地台设计,飘窗台设计,户型亮点建议,面积增值设计大面积飘窗设计，增加室内附送面积610设计要点飘窗台与房间的开间相同，令飘窗改造后，能全面提升室内空间为增加效果，建议飘窗进深约1m,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,飘窗,户型亮点建议,情景空间设计阳光室层高不足2.2米，赠送一半面积，提升户型的实用空间户型平面布局上，阳光室可设置于餐厅或主卧室旁，为室内提供多功能的活动空间,户型亮点建议,卫生间设计自然采光通风干湿分区,单体设计建议,类别墅洋房情景洋房(创新户型),单体设计建议,类别墅洋房情景洋房(创新户型),单体设计建议,类别墅洋房情景洋房(创新户型)户型特征为特色多层多种面积区间户型叠加亮点设计每户多阳台设计多种特色功能空间设计阳光室储藏室多功能厅卫生间干湿分区.立面造型丰富多变,剖面示意图,商铺,单体设计建议,类别墅洋房叠加复式洋房(创新户型)户型：4房3厅3卫+工人用房建筑面积：200220功能布局功能设置合理，动静分区、主客分区明确工人房与厨房、生活阳台相连，独立出入书房相对独立休息区设在二层亮点设计入户花园：从空中花园入户，私密性好中空客厅：6米中空，舒适气派,客厅中空,客厅中空,下层平面,上层平面,书房相对独立,单体设计建议,类别墅洋房叠加复式洋房(创新户型)户型特色建议有一梯一户的私密设计(利用坡地高差)带电梯，有集中组团地下停车，连接入户电梯有入户花园有客厅中空,单体设计建议,小高层洋房户型：4房2厅2卫建筑面积：150160户型分析功能布局功能设置合理多变，交通面积紧凑南北通风对流效果好主卧设置独立卫生间、衣帽间，功能配置完善亮点设计附赠空间：单双数层的北向书房与阳台互换，利用层高变化，获增书房面积可按需调配房间数：北向阳台可由业主将来自行封闭作为房间使用超大南向景观阳台设计,下,上,主卧功能齐全,空间互换,单体设计建议,小高层洋房户型：4房2厅2卫建筑面积：140145户型分析功能布局客厅及2个卧室均可朝南功能设置合理，动静分区明确客厅与餐厅独立设置主卧设置独立卫生间、衣帽间，功能配置完善入户所占面积较大，宜设置玄关改善,亮点设计阳光室、一步式阳台的设计：附加值高，空间层次丰富，情景空间多样化,主卧功能齐全,单体设计建议,小高层洋房户型：3房2厅2卫建筑面积：130140户型分析功能布局客厅及2个卧室均可朝南客厅与餐厅可独立设置南北通风对流效果好主卧设置独立卫生间、衣帽间、及情景空间，功能配置齐全,情景空间,入户花园,跃式,亮点设计入户花园设计：增加户内绿化空间，也提供自行封闭多可能性，灵活实用、附加值高跃式设计飘窗、角窗应用,单体设计建议,小高层/多层洋房对于该类户型，设置功能间隔的合理性和增强户型的实用性，是户型设计的首要考虑因素,飘窗,公共空间,私密空间,户型：3房2厅1卫建筑面积：110120户型分析功能布局户型方正，交通流线简洁功能设置合理，动静分区明确亮点设计大面积弧形景观阳台：扩大室内景观视线，丰富建筑外立面造型飘窗台应用：延伸室内空间感双阳台设计,单体设计建议,小高层/多层洋房对于该类户型，设置功能间隔的合理性和增强户型的实用性，是户型设计的首要考虑因素,户型：3房2厅1卫建筑面积：110120户型分析功能布局户型方正，交通流线简洁功能设置合理，动静分区明确入口设置玄关亮点设计大面积景观阳台：扩大室内景观视线，丰富建筑外立面造型,飘窗台、飘地台应用：延伸室内空间感双阳台设计,飘窗,飘地台,飘窗,飘窗,单体设计建议,跃式,飘窗,飘窗,多层洋房对于小面积户型，其实用性与附加值并重，以提升户型竞争力,户型：2房2厅1卫建筑面积：8090户型分析功能布局户型紧凑，交通组织流畅功能设置合理，动静分区明确南北通风对流效果好,亮点设计跃式设计：增强空间感飘窗台应用双阳台设计,单体设计建议,多层洋房对于小面积户型，其实用性与附加值并重，以提升户型竞争力,户型：2房2厅1卫建筑面积：90100(95105)户型分析亮点设计面积增值设计：入户花园封闭成1独立房间，户型面积增大58，实用率提高，附加值提升跃式设计：增强空间感飘窗台应用双阳台设计,主卧室,客厅,餐厅,卫生间,厨房,阳台,卧室,阳台,卧室,飘窗,飘窗,飘窗,跃式,单体设计建议,多层洋房对于小面积户型，其实用性与附加值并重，以提升户型竞争力,单体竖向设计建议退台设计逐层退台，形成多层次叠加景观效果，使户内空间即可俯视空中私家花园、远眺小区中心花园，还可增加建筑立面的层次变化，丰富立面构图2层/3层/顶层借退台形式设计空中花园，为户型增加卖点，提高户型的档次,顶层特色设计建议不作复式设计，而是采取送阁楼、或超高层高预留阁楼的方式，提高顶层的附加值，加强隔热保暖的处理，减少销售的压力顶层可采用顶窗/高侧窗采光的设计，增加房间的自然采光,考虑到北方的气候在冬天时较为寒冷，建议空中花园可作为半封闭/封闭式设计,首层送花园,多层竖向示意,产品尺度建议,结合市场产品分析、以及项目的产品定位需要，对于项目主力户型的主要功能空间的开间尺寸、亮点设计提供以下参考,其他设备设施建议,供暖系统客户对供暖方式的选择,供暖方式,接受的使用价格(每季),客户对采暖重视程度高，由于信阳属于丘陵地带，夏天较热、冬天较冷的特点，目前普遍基本上采用空调采暖对项目采用集中供暖的选择度高；客户普遍对采暖的安装及使用价格较敏感(使用价格集中在1000元/季以下),家用锅炉我们也看过，但是一套装下来要1万多，装修费用太高，我们现在都用空调，用起来也很方便；我们同事家里用小锅炉带暖片，费用挺高的，一般家庭都承受不起的 统计局归先生访谈,其他设备设施建议,供暖系统项目若考虑供暖会对成本有一定影响,鉴于客户对安装费用及使用费用的敏感性，建议本项目不考虑统一作供暖可考虑在较高端物业采用分户式供暖，营造卖点,其他设备设施介绍,太阳能照明系统 太阳能照明采用德国板硅晶片原材料，把太阳能转换为光能，实现整个小区的道路照明照明的光线为环保冷光源，不产生温室效应，对植物生长无害可为业主节约几十年的物业照明电费分摊费用。太阳能供热系统 太阳能综合热能集热供暖系统，采用360度采光集热板，吸收率可以提高15管路采用标准饮用水热镀锌管、铝塑复合管采用热水循环系列水泵，水温持久，使用不受阴雨天影响，可实现全天24小时，全年365天热水,其他设备设施介绍,外墙外保温材料外墙外保温材料可保护建筑主体，延长建筑物寿命提高建筑外围结构保温隔热性能，解决外墙、外窗漏风问题等，可节约能源50左右隔热断桥铝合金窗最大作用就在于其保温性能，热阻比普通单层玻璃大2倍以上，可节省能源消耗3040气密性、水密性、隔音性以及配件的性能远高于一般窗户,其他设备设施介绍,社区智能化配置建议配备智能家居网络互动视信系统，提供进入小区内联网和互联网的服务配备智能家居自动化系统防火、保安控制系统远程遥控家用电器系统三表自动远传抄送系统智能化保安系统一卡通系统可视对讲系统门禁系统红外线检测系统保安巡值,静态财务分析,物业类型说明：多层按6层计算 小高层为1117层，按17层计算 类别墅产品包括45层的情景洋房和8层的叠加复式，平均按6层计算收入说明：集中商业有多种经营方式，因此只计算其成本，未将其收入计算在总收入范围内会所形式和经营方式尚未确定，因此未考虑经营收入,成本财务分析说明,项目整体规划指标项目实际容积率为2.27，以中高层为主,注：地块内规划路面积约占用地面积的8%,项目静态成本,注：单位成本按地上建筑面积计取,项目总投资12.4亿元，主要为建安成本及土地成本，按建筑面积折算单位成本约2083元/平方米，成本较高,项目销售收入汇总,注：销售价格按静态价格，未考虑未来增长,项目销售收入未包括集中商业的投资回报其中集中商业1.5万平方米，按目前平桥的租金水平12元/平方米计算，20年的租金收益为3456万元集中商业作为企业固定资产，是日后企业融资的一种工具,静态效益分析,项目税后利润为3.8亿元，税后利润率为28.63%（15%以上为正常盈利），项目有一定的盈利能力。项目需要实现价格定位，才能保证一定利润，从成本考虑，营造大景观较经济，且效果好,报告结束，谢谢聆听。,以下为链接文件,链接：财务成本取费,前期工程费,小区基础设施工程费,建安工程成本,开发期间税费说明,销售税费说明,注：以上数据根据当地政府规定,链接：商业定位依据,在售楼盘临街商业价格及面积对比,本项目,南京路,龙江路,东方大道,平桥大道,平西路,中心大道,馨澳花园,世纪花园,泰安第一城,世纪花园,馨澳花园,泰安第一城,周边小区商业销售情况理想，客户热衷投资商业,鑫苑花园,本项目有较长的临街面，可考虑布置集中商业和临街商业,龙江路和规划一路分布有218m和332m的临街面，商业价值较高，具有布置商业的条件集中商业服务于周边区域，规模在1.21.7万m2之间；社区商业服务于社区内，规模在70008000 m2之间,规划二路,规划三路,规划一路,龙江路,332m,218m,中大型超级市场、餐饮和休闲娱乐是本项目集中商业考虑的重点内容,本项目集中商业的业种业态筛选,本项目商业业态建议,集中商业主力店建议：大中型超市：在本项目区域超市以3000-5000M2的中型超市较适宜，建议招商时选择品牌超市大中型餐饮：项目周边未来机关单位、居住社区密集，建议可招大中型的餐饮23家，以品牌餐饮优先，规模4000-5000M2休闲、娱乐：可布置沐足、KTV、茶庄等业种，规模约3000-5000M2其他辅助业态，规模10002000M2，如银行等,服务社区的商业建议：可在街铺布置便利店、干洗店、面包房、快餐店、美容店等生活配套，服务社区,本项目商业形态建议,集中商业主力店建议：依据：整体项目形象考虑以突显城市感、现代气息的公共建筑形象，形成辐射区域的中心以三四层为宜，有昭示感,服务社区的商业建议：依据：1、现周边小区的街铺形态及经营状况；2、参考略先进的城市社区商业的形态：建议：以挑高层高的一层商铺为主（可自由间隔阁楼），局部二层,链接：建筑与园林测试图片,1.稳重的现代感,2.现代时尚,4.现代住宅与公共建筑造型的结合,5.现代欧式,附：建筑风格测试图片,3.现代简约,6.海派建筑风格,8.东南亚风格,9.现代中式,10.后现代风格,7、南欧风格,1.自然风格,2.现代风格,3.中式风格,4.热带风情,附：园林风格测试图片,