北京亚北区项目商业部分市场及产品定位报告（109页） .ppt

A项目商业部分市场及产品定位报告,2023年2月,第 2 页,思源顾问,目 录,本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析本项目SWOT分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目租售价格定位,2023年2月,第 3 页,思源顾问,位居北京北部亚奥板块核心位置位于现亚北商圈的西侧，规划中的奥林匹克中心区核心区域,本项目地理位置,奥林匹克中心区,亚北商业核心区,2023年2月,第 4 页,思源顾问,四至:东至北辰西路,临奥运场馆西至白庙路,临已建成住宅区北至科荟路,临奥林匹克公园南至运动员村路,临中科院各院所,奥林匹克公园,本项目,奥运场馆,紫玉山庄,荣尊堡,飘亮购物中心,北辰购物中心,北辰西路,大屯路,科 荟 路,安立路,北 四 环,枫林绿洲,住宅区,亚北商圈,本项目四至,家和城,2023年2月,第 5 页,思源顾问,以本项目自身为核心，向周边1公里区域辐射由于北侧为奥林匹克公园，本项目商圈主要向东部、南部、和西部扩散,奥林匹克公园,本项目,奥运场馆,紫玉山庄,荣尊堡,飘亮购物中心,北辰购物中心,北辰西路,大屯路,科 荟 路,安立路,北 四 环,枫林绿洲,住宅区,亚北商圈,本项目核心商圈范围,家和城,2023年2月,第 6 页,思源顾问,以本项目为核心，辐射至周边1.5至2公里区域由于受到北部奥林匹克公园的阻隔和影响，主要向其他三面扩散，并以与奥运场馆的商业互动为主,奥林匹克公园,本项目,奥运场馆,紫玉山庄,荣尊堡,飘亮购物中心,北辰购物中心,北辰西路,大屯路,科 荟 路,安立路,北 四 环,枫林绿洲,住宅区,亚北商圈,本项目次级商圈范围,家和城,2023年2月,第 7 页,思源顾问,本项目为核心向周边3公里左右区域辐射本项目辐射商圈将与亚北商圈融合，形成亚北商圈的一部分,奥林匹克公园,本项目,奥运场馆,紫玉山庄,荣尊堡,飘亮购物中心,北辰购物中心,北辰西路,大屯路,科 荟 路,安立路,北 四 环,枫林绿洲,住宅区,亚北商圈,本项目辐射商圈范围,家和城,2023年2月,第 8 页,思源顾问,目 录,本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析本项目SWOT分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目租售价格定位,2023年2月,第 9 页,思源顾问,区域商业现状分析,2023年2月,第 10 页,思源顾问,本项目位于亚北商圈的西侧外围区域，从现状来看，目前亚北商圈区域商业市场具有以下特点：区域内商业发展较为迅速，购物、餐饮、娱乐、文体等相结合，并与区域内的商业、办公、酒店、公寓等物业充分互动，呈现出较为强劲的发展势头，但各业态发展不平衡商业核心区域主要位于亚北地区四五环之间靠近四环的安立路、慧忠路、北苑路、慧忠北里一带。亚北区域购物类商业物业档次相对偏低,以北辰购物中心、飘亮购物中心、大中电器、上品折扣等为龙头的购物类商业场所，以中低档为主,经营状况较好，临街购物类店铺档次也较低本区域目前餐饮业最为成熟火爆，沿安立路以及周边其他道路大中小型、中西式各类餐饮星罗棋布，已形成了几条颇具影响力的餐饮街其辐射能力已基本遍及全市,区域商业现状分析总体商业环境分析,2023年2月,第 11 页,思源顾问,区域商业现状分析总体商业环境分析,区域内娱乐业较为缺乏，基本以足疗、健身、KTV为主，数量屈指可数，市场供应量明显不足本区域目前交通道路状况相对较差，道路和交通规划不尽合理，道路拥堵现象较为严重，但随着市政部分的治理以及地铁类多种交通方式的有机组合，这一现象将有望得以改善随着亚北地区商务、商业的发展以及许多高端楼盘陆续入住，区域内人口消费力和消费水平正逐渐提升本区域这种零售业+餐饮业+娱乐业+酒店业+商务写字楼业+城市型国际商务公寓+高级城市寓所的综合开发模式，将使消费更趋于综合性，而使以亚运村为中心的亚奥商圈成为京城新的繁华的北京国际化商圈,2023年2月,第 12 页,思源顾问,区域商业总体状况分析,亚北商圈区内未来商业供应量不完全统计（不包含奥运商业）,2023年2月,第 13 页,思源顾问,区域商业现状分析,表格：亚北区域内商业分布状况统计,2023年2月,第 14 页,思源顾问,区域商业现状分析,区域内主要百货类商业统计,2023年2月,第 15 页,思源顾问,区域商业现状分析,百货类北辰购物中心,地理位置：安外安立路8号建筑面积：30463平米营业面积：18000平米项目定位：百货商场档次定位：中档偏低目标客群：亚运村区域居民、办公人员、以日韩为主的外籍人士等经营状况：很好综合评价：该商业在进理位置优越，交通便利，在亚北区域的市场认知度首屈一指，为该地区购物场所之首选，其经营业绩在北京同类业态中也处于领先地位。目前人气很旺，但内部空间布局陈旧、老化，物品售价在同类商场中偏高。,2023年2月,第 16 页,思源顾问,业态布局：一层：食品百货超市、洋酒烟茶、中西成药二层：时尚女装、化妆品、箱包皮具、珠宝首饰、中表眼镜三层：女装、羽绒服、女士内衣、头巾头饰、袜子、童装玩具、手袋精品廊四层：男装、裘皮鞋帽、针织内衣、羊绒羊毛衫五层：体育休闲、家用电器、床上家具用品、衬衫领带、文化用品、工艺礼品、办公用品、照相器材、通讯器材、灯具、图书音像、快餐代表品牌：化妆品品牌：资生堂、sk2、H2o女装品牌：宝姿、laparga、etam、only男装品牌：金利来、日驰尼、杰克&琼斯餐饮品牌：吉野家,区域商业现状分析,百货类北辰购物中心,2023年2月,第 17 页,思源顾问,区域商业现状分析,百货类飘亮购物中心地理位置：安立路商业面积：20000平米经营定位：百货商场档次定位：中低档业态布局地下一层：旺市百利超市一层：男女服装、鞋帽、礼品、化妆品二层：繁星秀场（服装市场）、国美电器经营状况；良好综合评价：该商业物业经营状况与北辰有一定的差距，内部空间相较之现代感略强一些，但层高偏低，室内有压迫感。所经营的商品档次偏低，鲜见知名品牌，二层为服装市场，对整个商场的品质有所影响。,2023年2月,第 18 页,思源顾问,区域商业现状分析,购物类家和城地理位置：亚运村北苑路158号 物业组合：物美大卖场+大中电器+上品折扣业态布局：一层：物美大卖场二层：物美大卖场、大中电器三层：上品折扣（男装、女装、眼镜、手表、鞋、皮具箱包）四层：上品折扣（运动休闲、童装、内衣、床上用品、水晶瓷器、家居用品、音像图书）档次定位：中档偏低经营状况：良好综合评价：由于多种大众型商业业态的组合，形成了业态的互补与互动，该物业的人流量较大，经营状况较为理想，但周边环境和交通道理状况相对较差，目前正在改造中，未来会有一定的改善,2023年2月,第 19 页,思源顾问,区域商业现状分析,百货类与本项目商业规划之比较分析,本项目不适宜百货类商业物业,亚北地区百货类商业物业供需基本平衡,奥运地块未来大规模的商业供应，百货不乏其中,百货类商业对于交通和区域人口等选址要求,本项目自身特点、地理位置及对商业的需求点,2023年2月,第 20 页,思源顾问,区域商业现状分析,超市类区域内超市分布状况,2023年2月,第 21 页,思源顾问,超市类与本项目商业规划之比较分析,区域商业现状分析,本项目核心区域超市类配套的严重缺乏,有超市的需求,亚北区域超市的供应量较大；,以中型为宜,满足本项目高端客群的生活所需,中高档精品,大型超市之人流车流对住宅品质会产生负面影响,2023年2月,第 22 页,思源顾问,餐饮类,区域商业现状分析,慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状,2023年2月,第 23 页,思源顾问,区域商业现状分析,餐饮类,慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状,2023年2月,第 24 页,思源顾问,区域商业现状分析,餐饮类,慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状,图表：餐饮业态分布状况,2023年2月,第 25 页,思源顾问,区域商业现状分析,餐饮类,慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状,图表：餐饮业态分布状况,2023年2月,第 26 页,思源顾问,区域商业现状分析,餐饮类,慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路之特色街现状,图表：餐饮业态分布状况,2023年2月,第 27 页,思源顾问,区域商业现状分析,餐饮类,慧忠路、慧忠北路、大屯北路之特色街现状,图表：餐饮业态分布状况,2023年2月,第 28 页,思源顾问,区域内餐饮业的特点：餐饮业为本区域最为火爆、最为成熟的业态类型本区域素有“北食”之称，其影响力不仅覆盖的亚北区域，甚至辐射到北京大部分区域餐饮街主要集中中慧忠路、慧忠北路、大屯北路、安立路上，其他地区也多有分布本区域餐饮的档次、品类、规模较为齐全以中档、中式、特色型餐饮人气最旺租金价格基本在2-9元/天不等，中西式快餐类小面积餐饮一般租金较高；而面积越大其租金承受能力越低,区域商业现状分析,2023年2月,第 29 页,思源顾问,餐饮类与本项目商业规划之比较分析,区域商业现状分析,借助亚北区域成熟的餐饮业态市场氛围,有别于亚北餐饮定位，为其升级版餐饮产品,借势,差异,需求,满足本项目居民的生活需求,以国内外品质化、特色化餐饮为特征,价值,实现未来租售价值最大化,特色,2023年2月,第 30 页,思源顾问,区域商业现状分析,娱乐类区内娱乐设施相对缺乏，除新开业的钱柜外，常规性的KTV、夜总会、酒吧等娱乐设施不多，则大多由健身、休闲、洗浴等非常规的娱乐组成。对于安立路、慧忠路、慧忠北路及大屯北路的娱乐业现状来看，市场供应明显不足，出现供需不平衡的情况，因而导致本区域内大多娱乐消费群体向外流通，从而证明娱乐业在区域中的可发展性。考虑到本项目的特点，建议娱乐类以会所形式经营，以高档定位，将常规性与非常性娱乐业态进行优化组合，实行会员制，在突出会所品质的同时，提升本物业的品质,2023年2月,第 31 页,思源顾问,核心区域内商业现状分析,区域商业现状分析,东侧：现为奥运场馆工地，北侧：奥林匹克公园商业现状：目前人流车流稀少，尚无商业氛围而言，待场馆建设完毕后将有较大的改善道路规划较好，为双向六车道，车行便利,2023年2月,第 32 页,思源顾问,核心区域内商业现状分析,区域商业现状分析,西侧：居民区商业状况：沿白庙村路一侧有少量商业基本为一些临建用房主要以经营餐饮、汽配类为主，档次极低与本项目未来物业品质极不相称,2023年2月,第 33 页,思源顾问,核心区域内商业现状分析,区域商业现状分析,南侧：为中科院各院所用地商业分布：中科院南侧，大屯路两侧以枫林绿洲底商为重点区域，有一定的商业氛围商业业态：本区域商业以餐饮、便利店、美容美发等社区配备型商业为主商业档次：整体档次较低，以低档和中低档为主道路交通：为双向四车道，路况较差，交通拥堵人流车流：人流量以南侧为多，车流量较大,2023年2月,第 34 页,思源顾问,枫林绿洲底商：底商层数：二层分割方式：横向分割面积区间：几平米至几百平米不等主力店：中体倍力俱乐部业态：社区配套型商业（不可做餐饮）经营状况：一般出租率：西侧达90%左右，东侧因有产权问题，基本空置租金：一层45.5元/天平米不等二层24元/天平米不等,核心区域内商业现状分析,区域商业现状分析,2023年2月,第 35 页,思源顾问,目 录,本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析本项目SWOT分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目租售价格定位,2023年2月,第 36 页,思源顾问,区域商业未来发展及规划分析,北京新城市中心,以文化，传媒，会展，会议，体育，休闲，娱乐产业等为中心，是非常适宜人居住，工作，购物，休闲和娱乐于一体的复合型城市功能区，具有可持续发展的新型城市中心区。,奥运商圈的形成,奥林匹克中心区有奥运村，680公顷的奥林匹克公园、国家体育场，国家体育馆，水立方等非常标志性的建筑，将来有可能成为世界杰出建筑的聚集地，而同时，奥林匹克这个名字本身就具有强大的号召力，是有世界影响力和知名度。,完善的规划,规划中的奥林匹克中心区有12条道路，4条地铁，交通方便，基础设施完善，138万平方米完善的商业及文化配套建筑，加之680公顷的国家森林公园，奥林匹克中心区无疑将成为北京新城市中心，成为现代北京的象征和标志。,在奥运村地区形成北京一个新的具有鲜明特色的中心商务区，环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，成为文化、体育和旅游产业的活跃区。,世界的影响力,2023年2月,第 37 页,思源顾问,商业规划,区域商业未来发展规划分析,奥运商业地块分为两部分：一部分是位于奥林匹克公园中心区地上的33公顷商业和文化兼容商业地块，以一级土地开发为主，规划建筑面积为137万平米。另一部分是位于“龙形水系”下方的奥运地下商业项目，初步规划建筑面积可达40万平米。右侧平面图红色部分即为规划中的商业用地（含零售、办公、酒店、娱乐等）奥运纯商业面积地上地下合计将达到30-50万平米左右,2023年2月,第 38 页,思源顾问,交通规划地铁 根据城市总体规划，2008年将有四条规划轨道交通线路在奥林匹克公园周边通过，分别为4号线、5号线、8号线和10号线。其中5号线正在进行试验建设。规划将从10号线引奥运支线至奥林匹克公园中心区。,区域商业未来发展规划分析,2023年2月,第 39 页,思源顾问,交通规划公路交通按修建计划，将改扩建奥运森林公园中心及周边地区的23条道路，包括中心区道路9条次干路、支路和外围道路14条主路、次干路，改扩建的总长度为60.7公里。奥运森林公园周边共规划城市主干路9条：北辰西路、北辰东路、辛店村路、白庙村路、北苑路、安立路、大屯路、北土城东路和成府路，道路总长38.2公里。奥运森林公园周边共规划城市次干路5条：南沙滩路、熏皮厂路、运动员村路、奥体中路和小营北路，总长7.5公里。,区域商业未来发展规划分析,2023年2月,第 40 页,思源顾问,本项目地处规划中的奥林匹克中心区核心区域，未来具有极强的发展与升值的空间规划中的奥林匹克中心区纯商业面积将达几十万平米，本项目商业定位应充分考虑如何助其势，并与之形成良性互动关系；既自成体系，又成为其有机的一部分未来道路交通规划，使本区域路网条件、交通更为便利，为本项目带来了较为明显的利好因素,区域商业未来发展规划分析小结,2023年2月,第 41 页,思源顾问,目 录,本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析本项目SWOT分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目租售价格定位,2023年2月,第 42 页,思源顾问,项目SWOT分析,优势：本项目为奥运村项目,自身凭借奥运无可比拟的影响力，具有与生俱来的优势，其市场认知度勿庸置疑，是亚奥地区未来投资与经营的焦点区域之一；本项目公寓购买者为商业的核心目标客群，其高端人群的消费力和消费特点，将成为本项目商业规划的方向和有力支撑；本项目周边道路规划较好，明显优于慧忠北里商业中心区域。,2023年2月,第 43 页,思源顾问,项目SWOT分析,劣势：目前本项目核心商圈内的商业氛围尚未形成，周边商业配套明显不足，且档次较低，与本项目未来需求不匹配，尚处于初级起步阶段；北侧大面积的森林公园虽然提供了优美的自然环境，但对于商业氛围的形成反而起到一定的阻隔作用；,规避措施,力求变劣势为优势，一方面完全摆脱核心区域塑造本区域全新的、中高端的商业配套，另一方面在引进业态种类方面偏重于对消费环境要求较高的业态类型，使森林公园优美的自然环境成为本项目商业的一大卖点,2023年2月,第 44 页,思源顾问,项目SWOT分析,机会：亚奥板块商业发展势头强劲，商业氛围较为成熟；亚北区域内目标消费群人均可支配收入、年龄结构、职业、学历均明显高于北京平均水平，消费力旺盛；处于规划中的奥林匹克中心区核心区域，以其自身的奥运影响力，受到众多投资客群和经营客群的普遍关注；核心区域内商业配套的欠缺，也为本项目的商业配套提供了较好的发展空间,2023年2月,第 45 页,思源顾问,项目SWOT分析,威胁：东侧奥运场馆商业规划中的地上地下近177万平米的商业面积，其超大的体量、丰富的业态、独具特色的商业环境，对本项目目标客群具有强烈的吸引力，将有可能成为本项目未来商业经营的威胁,规避措施,实现差异化定位与经营，使本项目一方面成为目标客群社区配套的首选，另一方面也成为奥运整体商业的一部分，形成良好的互补和互动关系,2023年2月,第 46 页,思源顾问,目 录,本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析本项目SWOT分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目租售价格定位,2023年2月,第 47 页,思源顾问,本项目目标消费群分析,会所,餐饮/娱乐,购物（超市）,其他配套,餐饮/娱乐,购物（超市）,2023年2月,第 48 页,思源顾问,本项目目标消费群分析,自住客群基本特征分析社会阶层：有一定的社会地位，属于财富阶层；收入水平：年收入在50万以上，拥有300万元以上资产；年龄构成：家庭主要收入人群的年龄基本在35-50岁；家庭结构：三口之家为主，子女年龄基本在10-20岁之间；部分家庭有父母；知识水平：多数具有较高学历；职业分布：实业家、外企高管、国企高管、演艺圈名星、体育明星等等。,2023年2月,第 49 页,思源顾问,本项目目标消费群分析,自住客群消费特征分析对消费档次、环境和氛围的要求较高对消费价格不敏感，客单价较高注重所能提供的消费和服务的品质和特色要求消费场所与自身身份相匹配对于会所的需求除基本要求外，更希望能带来自身身份的尊荣感，并以此为平台接识一些同等价值观的朋友对某一商业场所一但产生认同感，则重复性消费比率极高，基本能够成为其稳定客源,2023年2月,第 50 页,思源顾问,自住消费客群需求特征分析能够体现自身身份和价值、生活品质的业态，及有效进行邻里沟通的渠道一些基本的生活配套，能够满足日常所需一些特色鲜明、环境与品质并重的餐饮店与之相适合的业态高档会所尊贵身份、生活品质的代言，同时以此为平台加强邻里间的沟通精品超市特供高档进口食品、日用品、满足日常生活所需特色餐饮中高档特色型餐饮生活配套其他日常生活配套,本项目目标消费群分析,2023年2月,第 51 页,思源顾问,本项目目标消费群分析,外来消费客群基本特征分析社会阶层：有一定消费实力、消费欲旺盛的白领阶层；收入水平：年收入在10万以上，年龄构成：基本在25-40岁；知识水平：多数具有较高学历；职业分布：企业中、高层管理人员、高薪阶层等,2023年2月,第 52 页,思源顾问,本项目目标消费群分析,外来消费客群消费特征分析有一定的消费能力，消费欲旺盛，消费单价与频次都较高，对价格不敏感推崇时尚，向往奢华消费与生活方式对商业的环境、品质、档次有较高的要求对新鲜事物有较强的尝试欲，喜欢休闲化、特色化、风格化、品质化、氛围化的消费场所因社交而产生的消费活动（以餐饮、娱乐为主）较为频繁,2023年2月,第 53 页,思源顾问,外来消费客群需求特征分析注重环境氛围、特色鲜明的餐饮娱乐业态普通超市不提供的进口食品、日用品与之相适合的业态特色餐饮主题酒吧精品超市,本项目目标消费群分析,2023年2月,第 54 页,思源顾问,目 录,本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析本项目SWOT分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目租售价格定位,2023年2月,第 55 页,思源顾问,本项目商业部分定位原则,内向型与外向型相结合，以满足本案高档目标人群的商业配套需求为核心目标，并以特色经营最大限度地吸引外来中高端消费客群,与奥运中心商业区形成差异化定位，有针对性的设置业态，使之成为奥运商业有机的一部分，形成互补互动共赢的格局,内外兼顾,互动共赢,充分利用奥运效应的可借之势，深入挖掘核心区域内商业市场需求和商业空白点，并在此基础上结合本项目特质进行商业定位,业态设置方面迎合本项目高收入的目标居住人群的消费特征，以新型的集特色化与尊贵感与一体的业态进行差异化经营。赢得市场认可,借势造势,特色经营,2023年2月,第 56 页,思源顾问,本项目商业部分定位思路,本项目商业定位,借势,奥运效应,奥林匹克中心区规划,中高端消费客群,区域环境氛围,高品质社区配套,特色化商业街区,价值最大化,2023年2月,第 57 页,思源顾问,主题定位,以“奥运生活别馆”为龙头以“国别饕餮之廊”为特色内向型与外向型相结合构建奥运社区中国化的生活、国际化的享受,2023年2月,第 58 页,思源顾问,定位诠释,2023年2月,第 59 页,思源顾问,本项目餐饮街市场定位,本项目餐饮街定位与亚运村餐饮市场的关系定位,2023年2月,第 60 页,思源顾问,由特色化定位引起的商圈辐射面扩展常规社区型商业辐射商圈半径：3公里范围左右由于本项目以国别餐饮街定位，将与亚北商圈形成良性互动关系，从面全面扩大商圈辐射半径，其辐射范围将略小于亚北餐饮商圈的辐射范围，辐射区域将扩展到北京北部、东部、西部的大部分区域,本项目餐饮街市场定位,亚北餐饮核心区,本项目现辐射商圈范围,亚北餐饮辐射商圈,2023年2月,第 61 页,思源顾问,目 录,本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析本项目SWOT分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目租售价格定位,2023年2月,第 62 页,思源顾问,规划原则,本项目商业部分规划建议,遵循商业群聚性规律实现民族化与国际化的完美结合,体现奥运精神内涵形成商业与住宅的互动效应突出特色化，提高商业的商圈辐射力最大限度的提升商业价值,实现综合价值最大化,2023年2月,第 63 页,思源顾问,方案一 分散型布置,本项目商业部分规划建议,奥林匹克公园,小区内部,小区内部,2023年2月,第 64 页,思源顾问,方案二沿科荟路临街集中布置,本项目商业部分规划建议,奥林匹克公园,小区内部,小区内部,2023年2月,第 65 页,思源顾问,方案三沿熏皮厂路两侧集中布置,本项目商业部分规划建议,奥林匹克公园,小区内部,小区内部,2023年2月,第 66 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,三种方案的对比,2023年2月,第 67 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,奥林匹克公园,小区内部,小区内部,主题会所,商业街(国别精品菜廊其他社区配套),右侧会所地下一层、一层局部为超市,左侧会所一层局部为社区商业配套,2023年2月,第 68 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,主题会所（双会所）地上建筑面积：12000平米左右两大主题：蓝之康体会所 绿之休闲会所层数：三层建筑风格：豪华、气派，能够体现中国现代派建筑风格，又能在外形上体现出两大主题特色,空中连廊,蓝之康体会所,绿之休闲会所,2023年2月,第 69 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,主题会所蓝之康体会所主题诠释：蓝水世界以室内游泳馆及水系列运动休闲核心，以康体健身为主题业态包括：游泳馆及相应SPA水疗、桑拿、香熏洗浴等健身中心：包括器械健身、操房等室内网球场、羽毛球场室内桌球馆、乒乓球馆等BABY乐园,2023年2月,第 70 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,主题会所水主题康体会所,2023年2月,第 71 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,主题会所绿之休闲会所主题诠释：绿绿色森林、绿色奥运、绿色心情以休闲、餐饮、交流、会友等为主题业态包括：西式餐厅宴会厅茶室咖啡厅（空中连廊）主题酒吧：红酒坊、雪茄吧等阅读室VIP贵宾室,2023年2月,第 72 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,主题会所绿主题休闲会所,空中连廊：咖啡馆,蓝主题,2023年2月,第 73 页,思源顾问,关于会所的规划建议既要做到两大主题鲜明，同时又能形成互动关系能充分挖掘周边生态环境资源与奥运氛围资源，与生态自然环境巧妙融合，使之成为本会所的一大卖点两部分以空中连廊相连，功能互动、成为一有机整体如BABY乐园等配置在赛时设为运动员休闲娱乐场所，赛后改为儿童活动室,本项目商业部分规划建议,2023年2月,第 74 页,思源顾问,关于会所的规划建议不建议会所分散布置与集中式会所相比,分散布置减弱了会所的形象昭示性和气势不利于会所内部各业态的沟通与互动增加建造和管理的成本和难度会员活动不便利，不利于邻里间的沟通交通组织复杂化,本项目商业部分规划建议,2023年2月,第 75 页,思源顾问,会所与超市出入口设置会所入口与超市入口分区域设置,确保两种人流不出现混杂现象超市入口设于中心主干道上会所分外向型入口与内向型入口，外向型接待所有会员，内向型入口则为方便小区居民出入,本项目商业部分规划建议,会所与超市一层出入口示意图,超市入口,配套商业,外向型会所入口,内向型会所入口,外向型会所入口,内向型会所入口,2023年2月,第 76 页,思源顾问,会所与超市内部交通方式规划会所内部可分别在左右两侧各设直梯(或观光梯)一部,由地下一层停车位直通地上会所各层超市内部可设一组两部滚梯，超市停车安排在地下一层和地面，可从地下一层直接进入超市会所内部交通与配套商业和超市之间不沟通,本项目商业部分规划建议,2023年2月,第 77 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,超市规划位置：地块北侧，会所绿主题地下一层和一层保证交通的便利性，及与小区内部人流的相对分离面积：2000平米左右规模：中型超市档次：中高档精品超市，以国内及进口中高档食品、日用品为主、层数：二层超市目标商家：华润超市、旺市百利、百佳、山姆会员店、华堂精品超市等,2023年2月,第 78 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,商业街规划建议：分布：沿小区中心干道熏马厂路两侧呈点状布置业态：以国内外中高档特色餐饮（中西结合）为主题，也包括部分小区配套型商业规模：总面积14000平米左右单体面积：1000-2000平米左右单体数量：6至10个，沿熏皮厂路两侧分布楼层：每单元以二层为主，局部一层，以配合不同业态的商业需求建筑风格：具有国别化风格，既要保证商业街建筑间的和谐统一，也要与公寓建筑风格和谐,2023年2月,第 79 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,商业街内部规划国别精品菜廊楼层：一、二两层分割方式：纵向分割与横向分割相结合店铺面积；每个店铺的总面积在300-700之间档次：中高档，经营特色：以具有各国风情神韵的环境氛围、菜品精细度和具有国内外各地域特色的口感、以及私密感、服务、细节的精致度取胜既能够满足赛时各国运动员对中国及各国特色餐饮的需求，又能够在赛后形成特色消费，受到本项目自身及外来消费者的青睐,2023年2月,第 80 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,商业街内部规划其他社区配套型商业楼层分布：以一层为主单元面积：每个店铺的面积基本在100-300之间档次：中高档业态：餐饮、酒吧、美容美发等社区配套备注：赛时以满足运动员短期生活所需的配套商业为主，赛后进行调整，使其成为公寓自住型目标客群的日常生活配套服务,2023年2月,第 81 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,社区配套商业总面积在2500平米左右，以满足社区日常生活需求的内向型服务为主。社区配套商业分布于商业街内的临街店铺和会所左侧临熏皮厂路一层,2023年2月,第 82 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,商业街内部规划,方式：以二层为主、局部一层层高：一层4.5米，二层4米建筑要求:水电气排烟排污符合餐饮开店标准优势：满足各业态建筑外形要求便于业态组合有利于未来整体或分割出租与销售能够保证物业价值最大化,每个独栋单元的规划示意(立面示意图),或,一层,二层,2023年2月,第 83 页,思源顾问,每个独栋单元纵向分割的不同组合方式立面示意图(方案一),一层,二层,本项目商业部分规划建议,2023年2月,第 84 页,思源顾问,每个独栋单元纵向分割的不同组合方式立面示意图(方案二),一层,二层,本项目商业部分规划建议,2023年2月,第 85 页,思源顾问,每个独栋单元平面不同分割方式示意图,面宽,进深,餐饮店一,餐饮店一,餐饮或其他配套商业,本项目商业部分规划建议,2023年2月,第 86 页,思源顾问,首层,二层,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,2023年2月,第 87 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,奥林匹克公园,小区内部,小区内部,售楼处,幼儿园,关于售楼处与商业独栋建筑的结合位置：幼儿园西侧的临街独栋商业作用：作为售楼处使用作为未来独栋商业的示范展示空间建议：外形既能体现售楼处的特点，又能巧妙融入商业特色，内部空间能够稍加改造既能为未来商业（特别是餐饮）使用，预留好水电及各类管道,2023年2月,第 88 页,思源顾问,交通组织：商业区人流动线,本项目商业部分规划建议,奥林匹克公园,小区内部,小区内部,主题会所,街业街(国别精品菜廊其他社区配套),外来消费客群,小区内部消费客群,2023年2月,第 89 页,思源顾问,交通组织：商业区车流动线,本项目商业部分规划建议,奥林匹克公园,小区内部,小区内部,主题会所,街业街(国别精品菜廊其他社区配套),外来消费客群,小区内部目标客群车流直接进入地下车库，不与外部人流混停,2023年2月,第 90 页,思源顾问,商业用停车位建议按每万平米65辆最低标准设置，其中餐饮区由于停车位需求量比较大,可按每万平米100辆设置餐饮停车位尽可能设为地上停车，不与小区内部车辆混停；会所地下二层和绿主题部分地下一层可设停车位，左侧地下一层供会所使用，右侧地下一层供超市使用；会所地下停车位与小区内部沟通会所周边可设部分地上停车位，建议会所与超市的地上停车位进行分隔,本项目商业部分规划建议,2023年2月,第 91 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议,关于商业部分赛时与赛后的规划建议,2023年2月,第 92 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议补充方案,制定补充方案原因：项目规划方案已定且不可再修改A5、A9、C2号楼规划用地已紧邻熏皮场路用地红线在目前的规划方案中，由于住宅的布局限制，沿街型商业街布局很难实现，且很难达到14000平米的体量,2023年2月,第 93 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议补充方案,维持原方案主题定位及面积配比不变(12000平米双主题会所、2000平米中高档精品超市、14000平米国别精品菜廊及部分社区配套)在原方案基础上对商业街的布局进行调整,补充思路一：,补充方案：,商业街在不影响住宅布局的前提下，尽可能沿熏皮场路两侧布置尽可能做足商业街面积，剩余的面积补到集中商业当中集中商业部分调整为4层 三、四层为会所，功能配套及分布同原方案基本不变 一、二层除设置原方案中的会所入口、超市、配套外，增加部分餐饮 地下一层全部改为停车场,2023年2月,第 94 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议补充方案,主题会所蓝主题康体会所,游泳馆、SPA水疗、桑拿、香熏洗浴、网球馆、羽毛球场、休息区,F4,餐饮,地下停车位,B1,大堂,F1,餐饮,F2,健身中心、BABY乐园、室内桌球馆、乒乓球馆,F3,空中连廊(咖啡座等),主题会所绿主题康体会所,集中商业业态功能设置建议,2023年2月,第 95 页,思源顾问,出入口设置会所分外向型入口与内向型入口，外向型接待所有会员，内向型入口则为方便小区居民出入会所入口与其他商业入口分区域设置,确保人流不出现混杂现象超市及增加的餐饮入口设于中心主干道上,本项目商业部分规划建议补充方案,一层出入口示意图,外向型会所入口,外向型会所入口,餐饮,社区配套,内向型会所入口,超市入口,2023年2月,第 96 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议补充方案,会所位于3、4层，其中三层以空中连廊对两个主题会所进行连接会所专用电梯联入车库，二层不做停留地下一层全部改为停车场，以满足增加的商业面积对车位的需求西侧底层及二层为餐饮，餐饮纵向与横向结合，分割为23家东侧底层设置超市滚涕及社区配套商业、二层为精品超市,会所、超市及其他商业布置说明：,2023年2月,第 97 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议补充方案,商业街规划补充建议：分布：沿熏马厂路两侧呈点状布置，体量根据实际布局大小不等规模：(具体根据实际情况而定)单体面积：500-2000平米左右单体数量：10至14个排布说明：南部以500700平米独栋为主，往北逐渐放大单体面积建筑楼层：以二层为主,局部一层业态及经营范围与原方案一致,2023年2月,第 98 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议补充方案,商业街内部规划分割方式：一、二两层产品同原方案，采用纵向与横向 相结合的方式分割；店铺面积：每个店铺的总面积在300-1000平米之间,2023年2月,第 99 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议补充方案,假设：,采用“思路一”的方法 计算餐饮总建筑面积，仍然达不到 10000平米,建议：取消商业街设置以会所为核心，采用集中型商业布局,2023年2月,第 100 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议补充方案,原因说明：,1.餐饮行业扎堆经营的群聚性：在北京，尤其亚运村附近，餐饮行业规模、档次、品种已齐全的状况下，小体量餐饮业很难存活。2.若采用下沉式广场的处理方式 首先缺乏商业展示面，难以形成商业氛围不利于商业经营运作。其次租售价格较低。餐饮行业一般签约时间较长，以投资回报的稳定性见长，租金相对偏低，其行业选址的特殊性，尤其非快餐类餐饮极少会选择地下铺面经营，即使有选用其支付的租金也非常低廉，直接影响到商铺的售价。,2023年2月,第 101 页,思源顾问,项目定位：以内向型商业为主体的社区配套商业目标客群：本项目自住客群为主，辐射周边高档社区居民业态定位：会所、超市、社区配套型商业、少量餐饮,本项目商业部分规划建议补充方案,项目定位及目标消费群分析,2023年2月,第 102 页,思源顾问,本项目商业部分规划建议补充方案,主题会所蓝主题康体会所,社区配套,地下停车位,B1,大堂,F1,健身中心、BABY乐园、室内桌球馆、乒乓球馆,F2,游泳馆、SPA水疗、桑拿、香熏洗浴、网球馆、羽毛球场、休息区,F3,精品超市,停车位,B1,精品超市,大堂、咖啡座,F1,西餐厅、中餐厅（宴会厅，可举办各种酒会和会所活动）,F2,红酒吧、雪茄吧、茶室、阅读室、VIP贵宾室,F3,空中连廊(咖啡座等),主题会所绿主题康体会所,集中商业体:,2023年2月,第 103 页,思源顾问,目 录,本项目商圈范围区域商业市场现状分析区域商业未来规划分析本项目SWOT分析本项目目标消费群分析本项目商业市场定位本项目产品定位及细化本项目租售价格定位,2023年2月,第 104 页,思源顾问,本项目租售价格定位,租售定价,2023年2月,第 105 页,思源顾问,本项目租售价格定位,租金定价：,租金均价（不计超市）：5元,(从第三年起,按每年4%租金递增),2023年2月,第 106 页,思源顾问,本项目租售价格定位,销售价格：,按照租金反推法，投资回报率按8%计算，销售均价为：5元/天365/8%=22812.5元/考虑到未来销售、入市时间等不确定因素，确定本项目销售均价约为：23000元/左右 其中一层均价为26000元/左右，二层均价20000元/左右,2023年2月,第 107 页,思源顾问,本项目租售价格定位,开发商自持和销售业态面积：,2023年2月,第 108 页,思源顾问,本项目租售价格定位,注：按100%销售率和出租率计算，超市租金从第三年起按4%递增,本项目出租及销售物业收益初步测算,感谢开发商的信任与支持！,