苏州石路商业地块市场分析报告88P.ppt

石路商业地块市场分析报告,报告总纲,项目投资背景分析,宏观政策内容分析,城市规划发展分析,房产市场运行分析,投资背景分析总结,商铺价格建议,项目定价准则,产品价格建议,写字楼市场分析,新区写字楼市场分析,市区写字楼市场分析,园区写字楼市场分析,写字楼市场发展概况,酒店式公寓分析,项目竞争个案列表,项目竞争格局分析,苏州酒店公寓分布,写字楼市场对比分析,写字楼市场客群分析,项目竞争个案分析,酒店公寓市场总结,写字楼价格建议,酒店公寓客群分析,写字楼市场分析总结,苏州商业市场分析,石路商圈市场分析,市区在售项目列表,商业规划发展分析,商业发展现状分析,重点商业个案分析,商业地块出让分析,商业市场分析总结,酒店公寓价格建议,经济效益测算,市场分析的项目启示,占地面积：2万方最大总建面积：6万方容积率：3,产品形态,商业建筑面积：3万方,办公楼建筑面积：1.5万方,酒店式公寓建筑面积：1.5万方,本项目位于金阊区石路商圈的边缘地带；项目规划的产品形态有商业、办公楼以及酒店式公寓。本报告将对苏州市场进行分析；并围绕商业、办公楼以及酒店式公寓做细化分析。,建议项目产品规划为集商铺、写字楼、酒店式公寓于一体的综合型商业项目,项目经济指标分析,项目投资背景分析,宏观政策内容分析城市规划发展分析房产市场运行分析投资背景分析总结,2011年1月两大新政策相继出台“国八条”出台与房产税开征,政策叠加与组合发挥作用限购范围扩大，更严格（拥有2套后不能再购房）二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍上海重庆开征房产税,楼市,保障房,政府监管,土地政策,财税政策,信贷金融,房贷：二套最低首付6成土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标主要城市拥有2套后不能再购房严格实行地方政府问责制加快建立个人住房信息系统,多种方式增加保障房供应,上海重庆开征房产税不足5年全额征收营业税加强土地增值税征管的监督,增加土地供应大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置,新政分析,新国八条后改善性购房需“一卖一买”,新政分析,苏州限购细则于3月2日出台，本地人限3套外地人限2套,新政分析,2010年9月29日,国五条出击,2010年10月11日,江苏省六条,2010年10月12日,南京暂时限购第三套房,2011年1月26日,国八条出击，限购成重点,2011年1月29日,2月中旬前出限购细则,2011年2月17日,住建部提请南京、苏州等地出台限购令,2011年2月13日,2月中旬前须出台限购细则,2011年2月19日,南京限购细则出台,苏州细则出台,2011年3月2日,新政分析,政府频繁加息、利率持续上浮，此次调控力度不一般,不同客户所受影响豪宅买家、投资客受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买；首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望；首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望；后市研判高端住宅趁细则出台前加快出货，买家提前购买；地方细则出台后，成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期；商务公寓、商铺间接受益；外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落；价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销；,严厉的调控政策必定造就住宅市场更长的调整周期对住宅市场的限购令使得商业市场有了很好的发展契机,住宅市场的限购令使得商业市场有了很好的发展契机,新政分析总结,项目投资背景分析,宏观政策内容分析城市规划发展分析房产市场运行分析投资背景分析总结,“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。“东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。“北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。“南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。“西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。,城市规划总体分析,苏州城市规划发展的方向总结为“中核、东进、北拓、南优、西控”，双城两片，奠定未来区域发展基调,按照规划要求，石路商圈被列为苏州城区“三大核心商圈”之一，范围西起枫桥路，东到环城河西段，南起爱河桥路，北到上塘街，总规划面积55.11公顷，几乎是现在整个石路商业区面积的2倍。按照建设规划，新的石路商圈可以概括为“四个片区、两期工程”：一是中区，即石路步行街区，范围东起阊胥路，南连金门路，西达广济路，北至上塘街；二是东区，即西起阊胥路、东到环城河的区域，以南浩街为主；三是西区，即广济路以西、枫桥路以东的区域；四是南区，即金门路以南、爱河桥路以北的区域，主要包括石路老街坊、演艺中心和南兵营等地块。两期工程为：一是已实施的石路步行街改造工程。自03年8月工程启动以来，已完成投入近2亿元，改造面积13万方。二是即将启动的石路商圈中心扩容工程。主要包括西扩和南延两块：西扩，即东起广济路，北沿上塘街、南沿金门路，向西扩展到枫桥路，占地面积约14公顷。南延，即北起金门路，西沿枫桥路南延段，东沿环城河，向南延伸到爱河桥路，占地面积17公顷。,石路规划总体分析,石路商圈被列为苏州城区“三大核心商圈”之一；本案不处于石路商圈的核心范围，但可借助石路商圈的辐射影响为本案的发展提供良机,本案不处于石路商圈的核心范围，但可借助石路商圈的辐射影响，为本案的发展提供有益的商业机会。,主要道路：南北向广济路、阊胥路，东西向干将路、金门路均为城市重要干道；轻轨线路：建设中的轻轨2号线在石路设有站点，轻轨1号线、2号线交汇于石路南侧干将路上；石路商圈连通南北、串接东西，畅达的交通导入巨大的消费人群。,石路商圈交通分析,石路商圈交通便利，连通南北、串接东西，更有轻轨1号线、2号线交汇于此，畅达的交通导入巨大的消费人群,石路商圈商业现状,石路商圈作为市区三大商圈之一，各种业态齐全，商业氛围相当浓厚，并有山塘街等人文资源，吸引了巨大的消费人群,项目投资背景分析,宏观政策内容分析城市规划发展分析房产市场运行分析投资背景分析总结,2010年，年初的土地市场延续了09年的强势，年前挂出的最后一场土地拍卖在2010年1月下旬火热开拍，44宗进入拍卖程序的地块37总溢价成交，其中16宗成交价格均翻了一番，最高涨幅达到百分之两百以上，于是，土地市场的持续火热也助推了房价上涨的恶性循环。4月份，调控新政重磅出击，土地市场逐渐有所转变，在上半年6月份的大型土拍上，无论是竞拍热度还是成交溢价，相比年初的表现均有明显的收敛，甚至不乏此前抢夺的热点板块用地流拍，土地市场逐渐有所恢复理性。而下半年，楼市调控政策的进一步加强下，土地供应明显萧条，以部分政策房及商业经营性用地支撑市场，7月至12月，苏州无一场大型土地拍卖活动推出，最后一次的挂牌公告，也转至2011年1月正式竞拍交易，可说2010年土地市场整体是先热后冷的过程。在响应政策“增供应抑制房价过快上涨”的号召下，预计2011年的土地市场将依然以平稳为主。2010年从各类土地所占比例来看，住宅用地所占比例最大，但商业用地的总量明显增加，这是由于下半年，楼市调控政策的进一步加强，土地供应下滑明显，仅以部分政策房及商业经营性用地支撑市场。,商业土地分析,近两年土地成交较好，但受调控政策影响也较为明显；随着调控政策对住宅市场的影响，商业用地总量明显增加，未来将出现商住平分天下的趋势,从上图我们可以看出，苏州全市2009年土地成交楼面价比起2008年大幅上涨，其中住宅地块上涨120.19%，该年主要受到政府救市政策，各种房地产市场利好政策以及银行天量的放贷，市场成交回暖，连同土地拍卖增多，同时成交楼面价大涨。2010年土地成交楼面价比2009年有大幅上涨，其中住宅地块上涨16.72%。,商业土地分析,苏州全市土地成交楼面价2009年比起2008年大幅上涨，其中住宅上涨120.19%，2010年土地成交楼面价比2009年有大幅上涨，其中住宅上涨16.72%,2010年苏州全市商业新增总面积126.88万方，与2009年相比较，上涨幅度达15.18%。从近三年的商业新增情况来看，供应市场一直处于稳步上升的态势，2010年，受宏观调控影响，开发商住宅投资受到一定程度的抑制，随之而来的是商业地产的兴起。2010年，大量商业房源涌入苏州市场，其中带噱头的专业市场表现突出。从预期来看，2011年的商业地产新增增幅将维持目前的高涨态势。2010年全市商业供应市场波澜起伏，1至5月逐步下滑，随着亿象城、中润苏州中心、苏伦场等大型综合性商业项目的入市，6至12月市场供应稳步上升。全年看，市场供应主要集中在下半年。究其原因，主要是伴随着新十条等房地产新政的出台，许多商业地产开发商借机推出自己的产品也是下半年商业集中放量的原因。,商业市场新增走势,从近三年的商业新增情况来看，苏州商业市场的供应量一直处于稳步上升的态势,2010年苏州全市商业成交总面积132.05万方，与2009年相比较，下跌幅度达20.84%。从近三年的商业成交情况来看，楼市波动幅度较大，08年受到全球金融危机的影响，市场观望气氛浓厚，商业成交下降五成以上，累积下来的市场需求和投资资金在09年集中释放，虽然2010年比2009年成交回落幅度较大，但整体趋势依然看涨。2010年全市商业成交市场可谓跌宕起伏，年初所呈现出低迷态势，随后在住宅楼市受政策调控影响下，商业地产受到变相刺激，逐渐回暖，5月、7月份出现井喷式增长。十二月份成交量甚至突破二十万方。,商业市场成交走势,从近三年的商业成交情况来看，苏州市场的成交波动幅度较大，但整体趋势依然看涨,2010年商业成交市场,2010年商业项目的成交榜单：从榜单上的产品来看，中小面积的商铺产品更为吃香,项目投资背景分析,宏观政策内容分析城市规划发展分析房产市场运行分析投资背景分析总结,22,区域规划,政策导向,土地市场,商业发展,商业市场运行良好，价格稳步上涨，在住宅市场倍受打压的背景下更是机会大增,商业地块的 推量逐渐增加，未来将出现商住平分天下的趋势,石路商圈崭新规划正在实施，改扩建步伐加快,政策对住宅市场的打压促进了商业市场的发展,总结：商业项目的机会大增，市场接受度高,项目投资背景分析总结：苏州商业市场发展向好，限购令的出台更是锦上添花,投资背景分析总结,苏州商业市场分析,苏州商业发展现状分析苏州商业规划发展分析苏州石路商圈市场分析苏州市区在售项目列表重点商业项目个案分析未来商业地块出让分析苏州商业市场分析总结,苏州的商业项目主要以三大商圈为主，观前商圈即中心城区板块，园区CBD中心环金鸡湖东板块以及新区商务CBD狮山路板块。此外，正在发展建设中的相城中心区域也在政府的支持力度下逐渐发展起来。在规划建设中的还有吴中区域、三大新城板块（平江新城、沧浪新城、金阊新城）以及南门商务功能区。,新区板块,园区板块,中心城区板块,苏州商业呈两轴发展，东西轴档次高，发展快，成熟度高；南北轴起步晚，但潜力巨大,商业发展现状,“两核”古城核心商业板块（由观前、石路、南门商业服务功能区组成）、湖东核心商业服务功能区（规划在金鸡湖东形成新的市级核心商业服务功能区）；三副高新区形成狮山商业服务功能区、相城区形成元和商业服务功能区、吴中形成吴中商业服务功能区；双轴东西商业发展主轴（通过城市主干道串联起古城商业板块、湖东商业服务功能区）、南北商业发展主轴（通过人民路及其南北延伸线贯穿古城商业板块、元和商业服务功能区、平江新城和吴中商业服务功能区）；三带环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带和沿太湖旅游度假休闲商业带。,苏州最新商业规划为“两核三副、双轴三带”的商业格局,商业规划分析,商业网点布局规划,古城区是苏州的传统商圈，集聚石路、南门、观前三大城市商业体,南门泰华,观前街,石路商圈,重点商圈展示,湖西、湖东是新发展的现代化、国际化的休闲时尚商圈,李公堤商业水街,苏州奥特莱斯,湖滨新天地,重点商圈展示,印象城,天虹百货,时代广场,久光百货,金鸡湖大酒店、高尔夫俱乐部,五大城市商圈成熟，苏州南北轴商业发展加速,各大商圈对比,苏州五大城市商圈发展基本成熟，南北区域商业发展方向定位明确，由初期的民居配套提升为区域商业综合体，满足特定片区的商业及商务需求,总体格局,双轴发展东西轴线、南北轴线交于市区核心商圈,发展成熟度不同东西轴较为成熟、南北轴较为滞后,未来规划,整体发展两核三副，两轴三带,交通发展带动商业轻轨、交通通道的建设都为商业发展带来契机,东西轴线即市区三大商圈、园区的湖西，湖东以及新区的狮山路商业为主；南北轴线即市区三大商圈、吴中区东路商业带、相城区相城大道商业带以及人民路北延段商业带,苏州未来商业发展呈现各区域全面发展形式，在以古城区原有的核心基础上，在园区将打造新商业核心，其他区域虽然商业地方各不相同，但发展前景清晰,在建的轻轨线路、通车的古城区通往四周区域的交通通道的贯通，使得整个苏州商业成为有机整体，商业发展更是迎来了新生,南北轴线的新区商业和园区商业档次定位高，而南北轴由于起步较晚，特别是相城区由于交通瓶颈，商业发展整体滞后,商业分析总结,30,石路商圈：作为苏州市内的区域商业中心，立足于区域，满足周边消费群体的消费需求，同时迎合了区域周边消费者的各类消费需求,商圈范围：东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街 商圈级别：区域商业中心 商圈吸纳率：约92%主要商业业态：百货公司、餐饮、超市、休闲娱乐,石路商圈分析,石路国际商城,新苏国际,国美电器,31,石路商圈虽然受观前商圈的影响，百货零售发展有限，但因区域商业发展已有一定历史，周边商业、住宅等环境发展也已相对成熟，仍然能够覆盖周边区域各类消费者的需求,以华润购物中心、亚细亚商厦、石路国际商场、成泰百货四大主要商场为龙头，涵盖消费者日常生活、家用电器、购物等需求，同时通过石路老街坊内餐饮、休闲娱乐设施的安排以及山塘老街特色零售业，迎合了区域周边消费者的各类消费需求和部分来苏旅游者的消费需求,石路商圈分析,32,地理位置：位于苏州古城区内传统区域中心，周边环境发展成熟商业供需状况：商业供应量集中分布，供应量充足，供求基本平衡，物业空置率维持在较低水平业态布局情况：以传统百货为主，零售、餐饮、休闲娱乐兼备，业态齐全，整体保持在中档的消费水平 消费者构成：区域周边居民、少量国内观光旅游客源,石路商圈因其悠久的商业发展历史，加之周边住宅等配套环境发展成熟，发展较为成功,石路商圈分析总结,苏州中心城区的土地极其稀缺，目前市场上的在售商业项目很少,市区在售商业分析,目前苏州中心城区的在售商业项目很少，石路商圈附近仅西城永捷的-1层在售（其他楼层只租不售）。苏州古城区的土地极其稀缺，商业价值很高。,苏州中心城区的商业项目分布,市区在售商业分布,地块,苏纶场,姑苏新天地,西城永捷,新象城购物中心,太阳广场,西城永捷轻轨1号线、2号线交汇处大型综合商业项目,重点个案分析,项目概况：地址：干将西路、广济路交汇处占地面积：16315平米 建筑面积：130000平米 容积率：5.61物业类型：B1F-7F为商业、8F-24F为酒店/写字楼开发商：苏州市永捷投资有限公司 项目规划：项目融合了商业、餐饮、办公、娱乐、购物等一切城市生活需求，配备停车位1000多个，满足大量客户的停车需求。地下一层为时尚街区/休闲水吧/美食广场/停车场；地下二至三层为停车场；一层为超外百货/品牌餐饮/运动品牌/电玩游乐/部分大润发超市；二至三层为大润发超市；四层为家居广场/运动休闲馆/婴孕儿童用品；五层为大型中餐/西餐厅/日韩料理/南亚美食；六至七层为金逸影院/健身SPA/台球会所/休闲水吧；八至二十四层为酒店/写字楼。商业面积约60000平米。销售动态：项目仅地下一层少量商铺出售，面积20-30平米，价格30000-40000元/平米，其他楼层均只租不售。,西城永捷各楼层平面图及业态布局,重点个案分析,太阳广场石路商圈核心区大型综合商业项目,重点个案分析,项目概况：石路“太阳广场”由孙氏企业集团投资开发，项目名称为苏州太阳广场。总投资金融人民币6亿元，拟建集商业百货、餐饮、娱乐及酒店为一体的综合性大厦，总建筑面积为52200平方米，地上16层，地下3层，工期两年半。项目于2008年6月5日举行开工奠基仪式。,新象城购物中心南门商圈新象城购物中心,重点个案分析,新象城购物中心由新加坡neogains国际控股与瑞基集团联合创立，位于古城南门商圈的核心区域，建筑面积20000平米，及购物、娱乐、饮食于一体的时尚城市生活综合体于2010年正式揭幕。包括全球四大快时尚品牌中三个的ZARA、H&M、C&A宣布进驻，其他还包括一茶一坐、屈臣氏、必胜客、FIFA等辅营店。,苏州市区的商业用地主要集中在平江新城，市区极少有纯商业用地出让,未来竞争分析,随着经济的不断增长，政府多次出台城市商业规划格局，商业地产的开发蒸蒸日上，众多综合性大盘、商业裙楼等跃然登场，必然分流各方客源；根据苏州现有商业开发状况，能否给与项目准确的定位，直接决定了后期营销和前期经营状况。,商业市场分析总结,区域商圈在售和在建的商业项目涵盖了百货、超市、餐饮、酒店等业态，若本案定位于此类商业业态的一种，难以跨区域的吸引人流。所以应寻求既满足周边居民需求又能解决跨区域业态作为重点思考方向,写字楼市场分析,写字楼市场发展概况园区写字楼市场分析新区写字楼市场分析市区写字楼市场分析写字楼市场对比分析写字楼市场客群分析写字楼市场分析总结,市区写字楼普遍档次较低，园区是苏州甲级写字楼的聚集地,苏州写字楼在1997年前曾有过一次辉煌。但随着东南亚金融危机的到来，当时涌现出来的众多写字楼因资金链断裂瞬间成了“烂尾楼”。在2004年这些烂尾楼同时被盘活，2004年-2006年之间发展速度较快，园区写字楼多为2003年以后所建成。写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。目前苏州写字楼主要集中在新区、园区、市区三大板块，新区和园区主要集中了一些高档的写字楼，这些楼盘以其配套设施齐全、智能化程度高，物业管理专业占据了市场主流，金河国际大厦、新地中心、国际大厦、建屋大厦等都为国际5A甲级写字楼，工业园区已经成为苏州甲级写字楼的聚集地。而市区的写字楼档次基本都偏低。未来仍有大批量的写字楼进入市场，苏州写字楼有望进入兴盛阶段。,市场发展历程,时间段,苏州出现了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下，市场中出现了众多大大小小的公司，因此对写字楼产生了较大市场需求。这一阶段市场中的写字楼非常有限，主要集中在中心城区，而且基本为品质较差的多层建筑，甚至还出现很多家庭住宅用于办公的。,由于前期市场需求增加，加上园区和新区的成立开发，市场中出现了一批现代意义上的写字楼项目，使该阶段成为苏州写字楼市场的第一轮集中供应期。,随着市场掀起了开发热潮，供应量体大增，市场中供大于求，加上投资者获取的低回报，打击了市场中投资、开发写字楼市场的热情，所以该阶段主要是消化市场中现有写字楼的存量，而市场中新开发量体很小，处于写字楼市场的低迷期。,供应分布,市区新区园区商业中心,新区园区商业中心,各板块商业中心,典型代表,华福大厦、新区及园区管委会,世纪金融、高峰会、金河国际大厦,金狮大厦、国际经贸大厦,概述,市场对政策调整的适应，前期大量观望投资客户的需求得到大量释放，中小面积低总价投资回报率高的写字楼尤为受市场青睐。但9.27新政后市场冷清，写字楼市场再次陷入困境。,各板块商业中心,新天翔广场、开元大厦和基广场、石路金座,出现较高档次写字楼,大量烂尾楼,苏州写字楼发展阶段,上世纪90年代后期,2000年-2002年,2003年-2006年,2007年至今,苏州写字楼市场源于苏州第三产业不断发展，经过近十年的发展，苏州写字楼市场已发展成熟,市场发展历程,一心：为中心城区，是指中心城区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内二翼：为新区集中在新区商业中心和行政中心附近；园区写字楼分布在规划建设中的园区中央商贸区周围。,苏州写字楼市场分布总体表现为“一心两翼”,市场分布格局,园区板块,新区板块,市区板块,其他区域写字楼：吴中区写字楼主要集中在东吴北路，写字楼整体发展较早且缓慢，产品档次较低；相城区起步较晚，仅相城大道沿线有少量的写字楼产品存在。,目前苏州写字楼大致可分为市中心、园区和新区三个核心板块,从分布区域看，目前苏州写字楼主要分布在市区，但园区和新区整体档次较高,市场分布格局,市区内写字楼的数量约占写字楼物业51%，位居各区域之首，但该区域内写字楼档次较低，多为出租型办公楼，有一定的商务办公环境，但分布较为分散。并且由于其建筑外观和建筑高度的受限，使其整体水平没有办法和园区、新区相抗衡。,苏州现有租赁型写字楼租价情况：,园区与新区出售型写字楼价格相对较高，分别为RMB110/M2/月和RMB80/M2/月。中心城区大多数写字楼因周边的办公环境较差，且物业档次较低，属于苏州写字楼市场第二梯队，租价为MB50/M2/月。,从租金可以清楚地看出各区写字楼之间的差距，目前园区租金最贵,市场分布格局,在售市场,园区湖西办公日趋成熟，形成了以苏惠路为核心的CBD商务办公集中地带，湖西的土地开发已基本进入尾声，写字楼的投资价值已经显现出来。目前该区域写字楼在售市场价格在17000-30000元/平米区间。湖东是未来园区规划发展重点，商业投资价值可以预见，目前暂无写字楼在售。,园区写字楼在售市场分析,园区在售市场分析,租赁市场,园区写字楼整体档次较高；租金水平处于苏州市写字楼最高位，集中于90-100元/平米/月；出租率集中在85%-95%；主力面积集中于175-250平米，写字楼入住群体主要集中在金融外贸地产等新兴第三产业，国际500强入住客户率较高，拉升了园区整体租金水平。,园区租赁市场分析,园区写字楼租赁市场分析,租赁市场,中低高档次写字楼，一应俱全，能够满足不同类型用户的需求；租金水平在50-120元/平米/月；整体市场出租率在80-97%；目前区域内无在售写字楼，高新区在售写字楼市场处于空白点。,新区写字楼市场分析,新区租赁市场分析,在售市场,中心城区写字楼在售市场分析,在售市场来看，主力面积集中于100-150平米；从目前市场看出写字楼大多采取对外销售模式，只租不售项目稀少；由于市区土地稀缺和区位优越，在售的写字楼相对较多，并且档次也在不断拔高。,市区在售市场分析,租赁市场,古城区写字楼租赁市场分析,租赁市场来看，主力面积集中于100-220平米；由于市区土地稀缺和区位优越，在租的写字楼相对较多，并且档次也在不断拔高。,市区租赁市场分析,石路金座石路商圈核心圈5.5米挑高写字楼,重点个案分析,项目概况：地址：金阊区广济南路288号占地面积：3952平米 建筑面积：25691平米 容积率：6.5 开发商：苏州金茂置业发展有限公司项目规划：石路金座定位为集购物、休闲、办公和娱乐为一体的多功能高档综合性商业大厦，1至4层规划为精品商场，5层至18层规划为苏州首席5A级LOFT创意写字楼，其中第5层设有商务中心，景观式露天花园。商场商铺分割科学合理，单位面积20平米起，具有面积小、总价低的优点，投资、自用两相宜。写字楼采用5.5米挑高LOFT户型，“一层房价，双层空间”、“一层面积，双层享受”。14层为商铺，518层为写字楼。销售动态：2009年4月首次推出写字楼，面积84-106平米，5.5米挑高，均价12000元/平米；目前写字楼尾盘销售，价格14350-18500元/平米，均价16000元/平米左右。,办公室模拟图,石路金座户型面积以中等户型产品为主,重点个案分析,面积：84-160平米主力面积100平米,三层高厅,和基广场观前商圈核心圈轻轨1号线写字楼,重点个案分析,项目概况：地址：平江区干将东路666号占地面积：10233平米 建筑面积：50000平米 容积率：4.8 开发商：苏州爱建环球开发有限公司项目规划：项目规划为6层办公、商业产品，其中1-2层为商铺，现已引入苏宁电器、农业银行、工商银行等商家，3-6层为办公楼，面积以50-230平米中小户型产品为主。销售动态：2009年首次推出写字楼，面积80-90平米，均价15000元/平米；目前写字楼尾盘在售，面积95-170平米，价格19000元/平米。,和基广场平面图及装修标准,重点个案分析,各区交付标准不一，园区写字楼对大堂、卫生洁具、外立面设计等明显高于新区和市区,写字楼市场对比分析,市区写字楼的客户群主要以苏州本土中小公司和外省市、外资企业驻苏机构或公司为主，特征比较明显。单个写字楼的客户群性质可能会相对统一或集中，但总的看来，城区写字楼的客户群性质较杂。这些客户群之所以选择市区办公，一个原因是市区的交通、各种配套等条件较为完备和方便；另一个原因是市区写字楼的租金总体要低。他们并不看中通过选择更高档的写字楼来提高或维护公司的形象和价值等。,园区的写字楼并没有明显和属性统一的客户群，准确地说，它没有一个总体的可描述特征。在面积划分上，目前在园区办公的公司对办公面积的需求差异较大，小型公司面积在50100平米左右，中等以上规模的公司面积在几百平米，甚至上千平米不等。目前入住园区写字楼的公司外资性质占一部分，或者其公司本身业务、经营行为和园区其他产业有很强的关联度。,客户为外资企业或机构、外省市公司机构及苏州本土外向型公司为主，这类型公司对利用写字楼档次来提升自己的形象等较为注重。也有较多主要从事管理或服务类的业务的中小型公司，兼有部分生产加工性的公司。,市区,园区,新区,写字楼市场客群分析,各区域写字楼市场客群分析,2000年以前，写字楼市场一直以租赁为主，这两年由于各大公司包括跨国公司、有外资背景的企业等对写字楼的需求开始释放，前几年一直比较低迷的写字楼市场出现一些起色，导致租金也有所增加，如园区有的写字楼甚至每平方米每月超过100元。某类企业一般会选择工厂附近或商务氛围较浓厚区域的具有代表性的高档写字楼，像园区的建屋大厦，或者新区的金狮大厦等。他们对写字楼的硬件和服务都有较高要求，市区的写字楼目前难以达到这样的要求。作为写字楼另一购买主体的广大发展中中小型企业（苏州本地、外地驻苏州办事处），可能受到这两年住宅市场的启发，也逐渐开始选择投资买楼，这在当前无论对大多数开发商或是购买者都是合理的选择。他们看重的是物业的增值潜力，而目前市区写字楼市场售价增长幅度比较缓慢，并且租金也不高，因此作为投资并不是很理想。,苏州办公目前购买主体是广大发展中中小型企业,消费客群分析,大型企业、跨国企业一是选择在高档写字楼，园区、新区高档写字楼内租户主要以货运物流、驻苏办事处、电子科技企业为主，约占其租户的56.06%，这明显体现了苏州目前写字楼市场中的“驻苏办事处”的特征。中低档写字楼租户主要以以服务为主的中小企业为主，他们承受的租金水平有限，并且由于苏州第三产业的欠发展，这类企业、公司的数量并不多。,大型企业和跨国企业一般选择租赁高档写字楼，中低档写字楼租户主要以以服务为主的中小企业为主,消费客群分析,中高档租户分析,UPCS认为：现有出租型中档写字楼内租户主要以储物运输、商贸交易为主，约占其租户的24.25%，其租户都以中小企业为主，且从事的行业较全，基本各种行业都占有不同的比例。,储物运输、商贸交易的租户多数选择中档写字楼，其他租户都是以中小企业为主,苏州写字楼租户情况图,消费客群分析,苏州目前在售写字楼项目较少，市场发展存在一定的机遇；市区是目前写字楼的主要供应区域，但受政策限制，整体项目规模、档次等都明显不及新区和园区，其中园区的中高端写字楼市场氛围较好；从价格情况看，园区市区，新区无在售项目；从出租情况看，园区、新区的整体出租率水平在80-90%之间，而中心城区的出租率相比则有较大的差距，其整体在70-75%之间；多数跨国公司、大型企业一般选择高档写字楼，园区、新区高档写字楼主要以货运物流、驻苏办事处、电子科技企业业主为主，体现了苏州目前写字楼市场中的“驻苏办事处”的特征。目前的产品竞争更多的趋向于硬件竞争，而未来的市场竞争除此之外，重点有可能偏向于软性部分。,写字楼市场分析总结,苏州写字楼市场分析总结,酒店式公寓市场分析,苏州酒店公寓分布项目竞争格局分析项目竞争个案分析酒店公寓客群分析酒店公寓市场总结,本案,苏州酒店公寓分布,目前苏州在售项目主要分布在吴中木渎片区，相城中心区及园区,未来竞争格局分析,根据本项目区位、交通辐射性，可见中心城区环线以内、吴中区中心区为本案直接竞争辐射范围；本案竞争重点在于环线范围内的竞争,界定标准从地缘关系来看，本案属于中心城区石路商圈的边缘地带，受石路商圈辐射影响较大；从交通的辐射性来看，中心城区环线范围内、吴中中心区酒店公寓项目可视为本案竞争范围；园区项目档次高，与本案属性差异巨大，本案与之不形成竞争关系；吴中木渎片区与本案区位差异明显，本案与之不形成竞争关系。,界定结果：中心城区环线以内、吴中区中心区为本案直接竞争辐射范围；本案竞争重点在于环线范围内的竞争。,重点个案 列表,竞争个案基本情况分析,项目概况：地址：吴中区宝带东路399号占地面积：220000平米总建筑面积：3600000平米（中润负责开发22万方，另14万方是市政配套）容积率：5.5物业类型：商业裙房、写字楼、产权酒店、酒店式公寓开发商：苏州中润置业有限公司项目规划：中润苏州中心拥有璞御公馆、购物中心、超甲级写字楼、巅峰豪庭、奢华酒店、巅峰会所、现代文体中心、吴文化中心等8大顶级物业。唯一拥有大型市政配套商业项目。拥有标准田径场、体育会展中心、市民广场、创意产业中心、现代文体中心、吴文化中心。销售动态:2010年10月23日开盘，面积40-80平米，均价16000元/平米，装修标准4000元/平米；目前公寓在售，面积40-80平米，均价22000元/平米。,重点个案分析,中润苏州中心吴中区中心区综合性大型商业项目,中润苏州中心主力户型为4070平米,个案分析,房型配比:,中润苏州中心精装酒店公寓装修标准为4000元/平米,个案分析,厨房,客厅,卧室,卫生间,客厅,卧室,购买苏州现有酒店式公寓的客户中，其中有70%的客户为私人投资客，多数来源于苏州本地及华东地区如上海、温州和杭州等地；其余20%为企业和机构投资者，多数来源于上海地区，这些企业投资房产主要目的有两个：其一为短线套利，其二将该酒店式公寓变为该企业、机构苏州地区的员工宿舍，一方面可以自用，另一方面节约租赁成本，并可以长线出售而获取利润；剩余10%的客户购买酒店式公寓以满足自用，毕竟苏州还存在功能齐全、户型面积较大的酒店式公寓。从长远的市场形势来看，随着苏州经济的发展和各类外资企业的大量进入，在宏观上苏州的酒店式公寓市场前景依然看好。,苏州酒店式公寓消费者基本为投资客,初次购房者居住需求未被满足的群体长期投资者以不动产作为投资形式的群体商务、海归人士需要一个中长期较好的居住环境的群体较高收入者对服务和生活品质要求较高的群体投机者在楼市形势大好的时期从事房产投机的群体,客群分析,苏州酒店公寓发展历程短，速度快，整体品质及配套不高；产品绝大部分出售，业主依靠自行出租赢利，缺乏统一经营管理及由此带来的理想的投资回报,分布特征苏州的酒店公寓分布零散，高端项目分部集中在园区、新区及市区的核心地段。产品特征普通产品面积集中在40-60平米，装修标准800-1500元/平米；在售高端产品面积在80平米以上；装修标准2500元/平米以上。价值特征普通产品价格更多依赖产品挑高产生的附加值；高端产品在占据核心地段之外，售价更多依赖高标准装修与高品质服务产生的附加值。,区域市场分析总结,市场分析总结与启示,新“国八条”、限购令、频繁加息，政府严厉打压住宅市场，促进了商业市场的发展,宏观政策,商业市场,办公市场,苏州市区土地资源稀缺，在售商业项目不多，未来出让的纯商业用地稀少，商业项目的价值高,苏州目前在售写字楼项目较少，市场发展存在一定的机遇,启示一：政府对住宅市场的打压给商业市场带来了发展良机,启示二：由于古城土地稀缺，可选空间有限，区域商业项目的投资属性不断升温,市场分析对项目的启示,由于古城土地稀缺，可选空间有限，区域商业项目的投资属性不断升温,酒店公寓市场,苏州酒店公寓发展历程短，速度快，产品绝大部分出售，业主依靠自行出租赢利,产品价格建议,定价准则商铺价格建议写字楼价格建议酒店公寓价格建议项目价格建议,定价策略,本案价格的确定采用以下基本思路 市场比较法推算单价,1）估价思路 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。,市场比较法的运用,2）样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的准确性。我们在实践中根据同地同质原则选出同一板块同一性质产品作为参考对象。,定价策略,定价准则,在商业产品的比较案例中，我们选取了本案相关性竞争项目：西城永捷、苏纶场、姑苏新天地这3个项目作为可比案例。在区位上，西城永捷与本案最相接近，竞争压力较大，因此作为第一参考对象，而苏纶场、姑苏新天地次之，作为第二参考对象。,商业产品定价参考楼盘比重,商业产品价格定位,商业产品价格测算,参考对象系数拟合,参考对象系数拟合,本案价格推算可得：本案价格=项目A修正价格+.项目D修正价格=32746元/平米,在当前的市场行情下，商业产品建议价格32746元/平米,商业产品定价,在写字楼产品的比较案例中，我们选取了本案相关性竞争项目：石路金座、浩力大厦、和基广场这3个项目作为可比案例。在区位上，石路金座、浩力大厦与本案最相接近，竞争压力较大，因此作为第一参考对象，而和基广场次之，作为第二参考对象。,写字楼产品定价参考楼盘比重,写字楼价格定位,写字楼产品价格测算,参考对象系数拟合,参考对象系数拟合,本案价格推算可得：本案价格=项目A修正价格+.项目D修正价格=16044元/平米,在当前的市场行情下，写字楼建议价格16044元/平米,写字楼定价,在酒店公寓的比较案例中，我们选取了本案相关性竞争项目：干将金克拉、双冠壹公馆、中润苏州中心这3个项目作为可比案例。在区位上，干将金克与本案最相接近，竞争压力较大，因此作为第一参考对象，但是该项目的品质感不强，故占比不大；双冠壹公馆、中润苏州中心次之，作为第二参考对象。,酒店公寓定价参考楼盘比重,酒店公寓价格定位,酒店公寓价格测算,参考对象系数拟合,参考对象系数拟合,本案价格推算可得：本案价格=项目A修正价格+.项目D修正价格=16028元/平米,在当前的市场行情下，本案酒店公寓建议价格18028元/平米（装修标准2000元/平米）,酒店公寓定价,以目前酒店式公寓普遍的装修成本上看，本案建议以2000成本装修，本案精装修价格建议为18028元/平米。,项目定价,本项目最大总建筑面积60000平米，其中酒店公寓建筑面积15000平米，写字楼建筑面积15000平米，商业建筑面积30000平米按照酒店式公寓均价18028元/平米，写字楼均价16044元/平米，商业价格32746元/平米，全案均价24890元/平米,项目建议价格,项目经济效益分析,土地评估策略项目经济效益测算,土地评估策略,本案价格的确定采用以下基本思路 价格反推法,1）一般做土地评估常用的有两种方法，一个是价格反推法，一个是市场比较法。由于本项目所属板块内最近两年无相同容积率的地块出让，故选取价格反推法2）在利润率比例一定的情况下，扣除建安成本、营销费用、营业税等相关项目管理费用，得到的地块价格,运用原因分析,土地评估策略,测算准则,当利润为20%的时候，楼面价为13679元/平米,项目经济效益测算,在利润率比例一定的情况下，扣除建安成本、营销费用等相关项目管理费用，得到的地块价格；管理成本按总销的15%计算；当利润在20%的情况下，楼面价为13679元/平米。,该测算只是根据大致的市场行情所计算，具体更多因素未考虑，仅作为参考之用！,THANKS!,竆N筝琧Q_槾俧)CM?鲩?_-唤曽)ekh?骯惵?垣颅c