恒大绿洲营销策划方案.ppt

贵阳恒大绿洲营销策划方案,Contents:【目 录】,第一部分 营销目标 第二部分 市场环境研究 第三部分 项目定位 第四部分 价格策略 第五部分 开盘推广节奏 第六部分 分阶段推广执行 第七部分 推盘策略 第八部分 销售现场建设方案 第九部分 营销费用预算 第十部分 媒体投放排期计划 第十一部分 平面表现赏析,第一部分 营销目标,经济指标：用地面积147025；建筑面积310619；容积率1.67；建筑密度16%；绿化率40%地理位置：贵阳市白云区艳山镇人民政府旁，隶属南湖板块，紧邻金阳新区 自然环境：三山环抱，自然山水独具，小区内分布天然泉水 周边配套：兼享白云老城区成熟生活氛围和金阳新区未来升级配套 一期户型：两房76，三房102-137，公摊7.5-10.7%建筑层数：电梯房，高层16层、小高层11层,项目概况,销售目标,价格目标,品牌目标,泛贵阳首席生态国际社区 龙潭路板块顶级生活CREEK,2008年9月1日开盘销售，年底实现销售800套,目标销售均价5500元/，年底实现销售金额4.5亿元,为恒大品牌在贵州落地奠定坚实的基础,第二部分 市场环境研究,一、宏观市场环境,贵阳房地产发展后发优势明显,贵阳市是全省政治、经济、文化的中心，作为贵州省唯一的大城市，贵阳在贵州具有唯一性，对周边有着极强的辐射力与市场影响力；“多彩贵州、森林之城、避暑之都”品牌的打造，使贵阳的城市个性特色更为鲜明，贵阳市场与影响力已经辐射到整个贵州省和华南地区；贵阳市城市圈迅速扩大，交通明显改善，城市化进程日益加快；贵广高速公路、铁路，以及贵渝高速铁路的规划建设，使贵阳这个偏安一隅的城市一下子成为西南直通珠三角的重要交通枢纽；贵阳拥有固有的生态环境、自然资源优势，加之政府在城市推广上的及时跟进不遗余力，旅游地产成为楼市发展的新动力，其市场潜力不可估量。贵阳经济发展迅速，2007年GDP达696亿元，同比增长15.8%，是1984年以来的最高增速。,贵阳GDP增速创24年来新高，增幅居西南各大城市之首,经济增长情况,居民收入情况,贵阳整体经济强劲的增长态势带动了居民财富迅速增加,产业发展情况,贵阳第三产业发展迅猛，增幅全国排名第一,二、市场供求环境,贵阳市商品供求呈放量增长态势,商品房供需同比呈放量增长态势，供需总量基本平衡，空置面积进一步减少；外埠地产大鳄大规模圈地导致未来几年贵阳房地产市场面临巨大市场放量，市场竞争加剧；从去年10月起，贵阳楼市开始呈现销售疲软态势，购房者多持观望情绪，楼市博弈进一步加剧。房地产项目规模化和品质化趋势日益明显，目前贵阳市总建筑面积在30万平方米以上的项目有24个，其中100万平方米以上的超级大盘就有8个；随着经济的快速发展，贵阳的住宅需求也将得到不断的释放和激发，外地人购房、改善性购房、城乡一体化、旧城改造、旅游经济等诸多利好因素使贵阳房地产市场目前正处于需求持续上升阶段;对于刚性需求仍占主导地位的贵阳房地产市场，价格仍然有很大程度的上浮空间，只是随着市场放量的加大，市场竞争的加剧，价格的上涨势头将明显低于去年；外来购房群体近来已成为贵阳市中高价住房的主力消费群体，外来购房所占比例基本维持在40%以上。,2007年贵阳市商品房供需均放量激增，创历年新高,供求关系分析,2007年全市商品房批准预售面积541.79万平方米，同比增长53.3%，其中住宅面积496.41 万平方米，同比增长67.6%；2007年全市商品房销售面积486.41万平方米，同比增长60.9%，其中住宅面积455.11万平 方米，同比增长61.7%。2007年供求比为1：0.9，连续3年呈现供过于求态势。,供求区域分布,商品房供求仍以云岩、南明两区为主，金阳新区供过于求趋势明显,两城区新增供应占全年新增供应面积的40%，成交占比达到52%，其次为金阳新区，供应面积为180万，占比达到34%，成交面积为80万，仅占到成交总量的15%。金阳新区整体建设形象初具规模，但欠缺居住氛围，区域购买吸引力不强,供求面积分布,小面积户型供不应求，市场空间较大,供应价格分析,中心区房价坚挺,金阳新区和乌当区价格涨幅较大,贵阳两城区3月份商品住宅均价创历史新高，逼近5000元，比去年同期均价增加1486元，增幅达42%。,贵阳市以外地区客户呈现需求上升趋势,客户来源分析,贵阳在全省以至省外的辐射作用越来越大，贵阳市本地人购买贵阳市商品房趋势逐渐减弱，取而代之的是外地人购买热情以及购买占比逐年增加。,三、客户需求研究,数据来源：2007年宜居贵阳房交会调研报告采样人群来源：参加“和谐人居，魅力贵阳”房交会的人群 采样量：600份，其中有效问卷562有效样组成：有购房意向的达94%,数据取样,主力购房人群年龄集中在20-35岁之间,客户年龄构成分析,大专以上购房人群占到60%以上,客户学历构成分析,从单位性质来看，以国有企业与事业单位为主，占据比例约45%；其次为私营/民营企业、个体经营者，占据比例约37.8%。,客户职业构成分析,有6成的客户属于一次置业者,客户置业次数分析,刚性需求成为主导，购房主力为首次购房和结婚购房,客户购房动机分析,地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主 项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主,客户置业敏感点分析,在本项目周边环境及价格配套均不具备明显优势的情况下，恒大品牌的落地对本项目将有至关重要的带动作用。,目前客户选择的主流面积区间为90-110，平均意向面积为102.2。,客户意向面积分析,本项目一期主力供应面积在70-112之间，占到整个一期建筑面积的88%左右，基本符合主流市场需求。,客户单价承受敏感点为3500元左右。,客户意向单价分析,客户总价承受敏感点为40万元左右。,客户意向总价分析,客户按揭每月还款额度的承受敏感点为2500元左右。,客户意向还款额度分析,四、市场竞争环境,竞争项目界定,精装修,邻近区域大盘,项目周边高端,项目特性,界定原则,贵阳市所有精装修楼盘 南湖板块高档楼盘 金阳新区有竞争影响大盘 其他郊区有竞争影响大盘,其他郊区大盘,大盘项目界定：实力开发商开发，具有较强品牌识别性、对本项目将产生竞争影响的城 市名盘、大盘。高端项目界定：价格较高，能体现客户的身份地位，代表贵阳市住宅市场的高端消费和 购买能力。周边项目界定：本案所属住宅区域南湖板块范围内的项目。,竞争项目选取,1贵阳市所有精装修楼盘 山水黔城/新世界2本项目周边南湖板块高档楼盘 利海米兰春天/丽水铭城/中天托斯卡纳3本项目邻近区域金阳新区有竞争影响大盘 金龙国际花园/观山湖1号/远大生态风景/贵阳世纪城4贵阳市其他郊区有竞争影响大盘 保利温泉新城/中天世纪新城,保利温泉新城,新世界,世纪城,远大生态风景,中天世纪新城,竞争项目位置分布,金阳新世界,2,3,中天托斯卡纳,9,丽水铭城,本案,贵阳世纪城,6,观山湖1号,5,金龙国际花园,4,保利温泉新城,7,利海米兰春天,10,中天世纪新城,8,远大生态风景,11,竞争项目规模分析,单位：万,社区规模在30万以上的项目占到了80%以上，本项目不具备规模竞争优势,竞争项目容积率绿化率分析,容积率多集中在1.8-2之间，绿化率多为40%以上，本项目竞争优势不明显,竞争项目产品类型分析,高层供应市场竞争最为激烈，相对而言，本项目的小高层具有较大市场空间竞争项目产品类型较为丰富，本项目的产品类型则相对单一，选择面较窄,竞争项目建筑风格分析,竞争项目的风格、符号各具特点，本项目的建筑风格不是很鲜明,竞争项目建筑风格分析,竞争项目园林设计特点,竞争项目多邀请知名园林公司进行设计，营造自然绿色生态景观 本项目园林景观的规模相对较小，但水系的打造较具个性特色,竞争项目园林设计特点,竞争项目园林设计特点,竞争项目户型供应分析,套型供应普遍偏大，一居、两居相对稀缺，本项目正好可以填补市场空白,竞争项目面积供应分析,单位：、套,面积供应偏大，但从销售情况看，80-120的小面积更受市场青睐，本项 目的面积供应拥有较大的竞争优势。,竞争项目面积供应分析,竞争项目户型设计特点,竞争项目在户型设计上已经非常成熟，大阳台、大露台成为他们 共同推崇的卖点，本项目的户型设计亮点相较而言并不突出。,竞争项目户型设计特点,竞争项目户型设计特点,竞争项目交房标准分析,精装修项目市场空间较大，目前本项目仍可达到差异化竞争的效果,毛坯房在市场中一直保持较高比例,而2007年“精装”的概念由大盘引入贵阳，并在贵阳引发升温；精装修项目在市场中反馈效果尚好，但精装水平尚待提高。,竞争项目配套分析,竞争项目配套完善，且特色配套丰富，而本项目在配套上不具备竞争优势,竞争项目的常规性配套设施，规划上比较齐全；特色配套比较受追捧，增强了项目的整体档次，也受到消费者的欢迎；保利温泉新城，山水黔城的配套先行，增加了客户对项目的信任度。,竞争项目销售分析,从目前竞争项目77套/月的平均去化速度来看，本项目年底要完成近1000套的 销售任务意味着必须保证250套/月的去化速度，相当于市场平均速度的3倍！,竞争项目推广分析,由于要进入推盘高峰期，从4月份开始，各项目推广力度开始加大，推广手段也 丰富多彩，在如此强大密集的推广攻势下，本项目的推广难度之大可想而知。,三、项目SWOT分析,拥有天然山水资源强大的恒大品牌实力豪装产品差异化明显户型紧凑适用独特的水景园林环境周边为高档居住区,W（劣势）,S（优势）,区域认可度较低土地成本高，拆迁量大位置较偏，交通不便周边配套不成熟豪装产品成本较高产品类型单一，户型偏小社区规模较小，配套缺乏,城市郊区化发展加速，外扩性增强金阳新区拥有巨大发展潜力项目周边市政交通规划利好南湖新区市场的整体向好豪装市场市场空间巨大贵阳客户住宅升级需求逐步增强,O（机会）,未来供应巨大，竞争激烈品牌开发商进入，竞争水平升级市场主流产品户型同质化严重政府承诺具有较大不确定性,T（威胁）,加大力度进行豪装概念的宣传，引领崭新的精品消费观念；区域近期认可度低,需要进行板块运营,并和项目互动推广；采用差异化策略,突出中央水景园林等产品特色优势；避开社区规模劣势，强调恒大精品战略。,竞争策略,做贵州房地产精品市场领袖,竞争策略,精装修：山水黔城新世界,金阳新区：观山湖1号金龙国际远大生态世纪城,南湖板块：利海米兰春天丽水铭城中天托斯卡纳,竞争楼盘,竞争策略,其他区域：保利温泉新城中天世纪新城,品牌竞争,产品竞争,板块竞争,区域竞争,竞争项目,树立品牌,深化产品,提升板块,强化区域,第三部分 项目定位,一、客户定位,区域置业客户分析,金阳及南湖区域目前的主力客群是政府公务人员、投资型客户和养老型客户，看好区域居住环境并来此置业生活的客群主要属于二次以上置业的客户群体和对该区域发展有信心的投资客户，其置业目的主要表现在固定资产长期投资和未来新城的良好居住环境。,、区域细分,目标客户细分,本项目的目标客户主要集中在贵阳本地，占65%的比例，因此区域推广重点应当放在贵阳本地，同时适当辐射周边县市级行政区域。,2、购买目的,目标客户细分,3、客户职业,目标客户细分,目标客户描述,各个行业 一个阶层,目标客户定位,城市中坚 都市新锐,泛贵阳人群,1、二十八岁以上，大专以上学历，有较高的审美能力，很关注生活的品位素质；2、家庭年收入8万以上，月收入4000元以上的中高收入人群，以比较优越的条件过着仍然属于平常人的生活，没有极度的奢侈和浪费；4、他们是一个工作压力与生活优越感并存的阶级，喜欢新奇、审美、变化并且懂得个性的、时尚的文化享受。5、相对而言他们更喜欢在城市外生活，要求居住环境清雅，往往在意居住环境的素质，以及社区的公众形象；6、国际化、大规模社区、开发商实力以及专属于他们的专享会所等，都将成为他们的吸引要素，社区居民的素质也是他们选择的考虑因素；7、他们向往或见识过更发达的地方，他们想提升自身的社会优越感、追求心、品味性，希望在本地住的有档次；8、他们好体面，具有强烈的攀比心理，追求超前享受和消费。,目标客户特征,目标客户心理预测,二、项目定位,1.具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应；2.卖房子就是卖生活，应在突出项目产品个性，人居环境的同时，提出新的城市生活方式，并打造一种新的贵阳人居模式；3.提升区域形象，营造高品质居住氛围。,本案定位原则,市场定位,泛贵阳首席生态国际社区,首 席,基于贵阳，超越贵阳；前所未有，顾客向往；自然山水，绝无污染；国际一线品牌共同打造；顶级纯品质生活。,生 态,国 际,社 区,定位解析,泛 贵 阳,龙潭路板块顶级生活CREEK,产品定位,借白云区“贵州省最佳品质生活城区”的规划定位，将本项目所在的龙潭路进行板块运营，将“龙潭路板块”打造成为最佳品质生活的代表，从而提升项目区域形象。,一座代表贵阳房地产发展的首席生态国际社区,一个与龙潭路板块共生共长的地产精品,一个引领贵阳乃至西南居住水平的顶级生活港湾,定位延展,形象定位,德意志森林式皇宫私家花园,森林中的皇宫皇室避暑别院,彰显身份地位，满足客户对奢华及体面生活的追求,生活方式,在大尺度的自然空间中生活在悠闲、淡慢的节奏里品尝着负离子远比城市多得多的新鲜空气没有极大的奢侈和浪费快乐成为生活第一需求,奢华的、自然的、悠闲的,“人之幸福在于心之幸福”。歌德,三、定位支撑,山水交映三山环抱、天然泉眼、大型水景园林、生态泳池,豪装精品豪华装修、国际品牌、稀缺户型、豪宅配套低公摊、超大楼间距等,开发商品牌恒大地产 当年入住 实力保证,项目核心价值,板块优势龙潭路板块、最佳生活品质城区,项目价值分析,板块优势,1.周边高档楼盘林立，贵阳高端居住区龙潭路板块初具雏形2.位居贵州未来“最佳生活品质城区”3.区外紧邻城市外环线云环路,山水交映,1.杨家山、马鞍山、白家松三山环抱，自然山势秀美，植被丰茂2.社区中有一眼清泉，泉水清冽，水量丰沛3.德国皇家风情园林，三大主题中央水景花园4.无边界超大型下沉式泳池5.四季季相丰富的珍贵树种,豪装精品,1.全精装修交楼，交楼后楼宇免费保修2年2.科勒、马可波罗、西门子30余家知名品牌供应商联盟，满屋皆名牌3.7000星级会所、2000双语幼儿园、1800风情商业街4.户型紧凑，无浪费空间，实用率高达90%以上5.开敞式的楼群布局，100M超大楼间距，低密度，大尺度6.简洁现代的欧式建筑风格，深绿和浅黄和谐搭配的外立面设计7.人车分流，无地面停车8.小户型，大空间（2.4M阳台，4.5M开间）9.精品施工保障质量10.3000多家材料供应联盟，所有建材均是最高端、质量最上乘产品,开发商品牌,1.恒大全国十强品牌，精品楼盘布局全国，10年楼盘品质保障2.当年施工、当年销售、当年交楼、当年入住3.戴得梁行五星级物业贴心服务,第四部分 价格策略,一、一期均价确定,竞争项目价格比较参考因素,竞争项目加权比较,以上在售均价按扣除装修费后毛坯房价格。,根据贵阳住宅价格发展趋势，预计未来一年内，均价上扬6%左右，因此在本案加权均价基础上考虑到价格增长因素及1000元/的精装修标准经计算：,本案一期毛坯房市场评估均价为：3922(1+6%)=4158元/精装房市场评估均价为：4158+1000=5158元/,（2007年贵阳商品房价格增长6.9%，往年增长率在5%左右。）,整盘评估均价,二、价格策略,（）平开高走为在开盘初期制造轰动效应、聚集有效人气，但又要避免低价对项目品牌价值的影响，建议采取“平开高走”的销售战略。在开盘初期定一个相对市场来说较能接受的价位，开盘后为了体现客户在不同时期购房所产生的利息差别及风险回报，再根据销售反应上调价格，最终维持总体均价水平。,（）价质均衡根据市场接受程度量化楼层差别及朝向差别，具体指标包括朝向、景观、视野、噪音、结构、户型、通风、采光、间距等。以量化打分的形式保证每个单位的价格质素比能够均衡，避免出现部分单位因价格低估而畅销、部分单位因价格高估而滞销，而这些滞销单位最终不得不降价造成销售损失。量化打分保证价格质素比的合理性，通过价格杠杆来实现销售均衡。,（）留有余地因为产品定位可能出现的偏差、建筑规划不可能达到十全十美（如部分朝向单位在景观、视野、采光方面成为死角），所以一定有少量单位或因市场原因或因产品原因会成为滞销点。同时客户在签订合同时往往向销售经理要求1-2个点的额外折扣。我们制定的整体均价水平应略高于预定均价，给后期难销单位留出足够的降价让利空间并弥补因额外折扣造成的均价损失。建议预留1-2%的空间，即按标准折扣执行的面价上提。,（）主动预防在产品形成之后，我们根据市场状况分析可能会有一些单位成为滞销点。建议：与其在尾盘阶段以降价让利为促销手段，倒不如先期主动预防，对于难销单位以一口价、特价等形式先期推出，以此方式在前期就消化部分难销单位，实现各种户型、各种朝向单位均衡有序的销售目标。,（5）调价策略通过三个阶段的推盘调价，最终实现一期整盘销售均价为5158元平方米；开盘初期以较低的开盘价入市；第二阶段则对价格作较大幅度提升，制造项目看涨氛围；第三阶段随着工程进展和区域，项目认可度的提升，价格保持持续稳定的涨势。,第一阶段开盘均价为：4958元/第二阶段推盘均价为：5158元/第三阶段推盘均价为：5358元/,建议,第五部分 开盘推广节奏,重要营销节点,08.8.20 现场销售中心、样板房对外开放,08.9.1 一期盛大开盘,08.7.1,市区临时接待咨询中心开放，恒大会启动,08.9 秋季房展会，高调参展,08.6.1 媒体全面启动,08.12.30 一期完美交楼入住,08.10 大手笔进入地州市场,2008年6-12月阶段推广节奏,2008.06-2008.07,2008.07-2008.08,2008.08-2008.09,品牌树立期,开盘造势期,持续保温期,推广启动户外建立蓄势待发,快速客户积累,高举高打活动造势扩大影响热销报道,现楼实景细节传递口碑传播持续关注,打造恒大品牌价值,挖掘产品稀缺价值,建立项目体验价值,2008.10-2008.12,项目亮相豪装印象精品解读客户积累,产品导入期,引导全新生活价值,品牌树立实力展现推广启动板块炒作,推广方向,推广主题,阶段,恒大在中国恒大在贵阳板块炒作,品牌,项目亮相豪装印象,产品,挺进地州恒大会活动现楼实景,保温,贵阳恒大精品领袖,阶段推广主题,“恒大精品中国年”“为贵阳更进一步”“白云之上 俯瞰金阳 顶级生活”,“三山绕城 一泉传世”当“豪装”遇到“精装”,活动预告开盘热销,开盘,“明星在我家”恒大绿洲引爆贵阳楼市,周周有新闻 月月有主题不断引导置业方向，不断制造市场热点，引起市场关注,“恒大绿洲 热袭八州”“恒大与我同行”“我心中的林城 我心中的绿洲”,推广思路,1、推广策略引导市场，阶段性密集发布，轰动市场，实现快速销售2、推广手段：媒体宣传+活动造势 媒体宣传=全方位、立体性的媒体攻势 活动造势=大规模、轰动性的事件营销 3、推广调性“华丽、高调、轰动”高调亮相，借助恒大品牌、项目档次及媒体效应，快速拔高项目形象,深根蓄水 集中引爆,多种媒体组合，立体发布。,单一媒体目的单纯，各司其职。,风格统一，形象一致。,累加效果，打动市场。,结合销售，有效推广。,媒体策略,推广通路,户外广告（市区主要地段，全面封杀出入金阳和贵阳的通道）,广告,报纸广告（选择两种以上报纸，每周二或周五投放一到两次）,电视广告（以套播形式增加覆盖率，配合活动及现楼实景的宣传）,电台广告（黄金时段循环播出，项目形象结合活动信息）,网络广告（强化网络媒体建设，充分利用网络优势）,杂志广告（针对目标受众，树立项目形象地位）,车体广告（经过繁华市区、项目公交线路车体及候车亭广告）,现场,地盘包装（围墙、广告牌、路旗、灯箱、条幅等）,销售中心（背景墙、展板、灯箱、POP、条幅、指示系统等）,样板房（样板间通路氛围布置、指示牌、户型标牌、展示空间功能牌、标牌、警示 标牌、温馨提示标牌等）,外展场（市中心高档人气聚集地，强化市区展示中心氛围）,材料展示间（建筑材料、装修材料、智能系统展示等）,外地巡展（借助外地恒大楼盘销售中心小型展示吸引外地客群的关注）,消费场所派发（在目标客群消费场所派发恒大会会刊及其宣传资料）,1、所有发布广告均有统一的风格，各阶段推广主题连贯一致。2、以“精美、尊贵、大气”的画面传达项目品质，吸引眼球；3、各画面主题紧密围绕阶段推广目标；4、推广软文全方位诠释恒大地产文化和项目产品细节。,推广要求,第七部分 分阶段推广执行,2008年6月1日2008年6月30日,推广目标：充分借助恒大地产集团的品牌价值和市场价值，树立“贵阳恒大 精品领袖”的企业形象，使恒大品牌强势进入贵阳市场。推广主题：6月1日-6月30日 恒大在中国“恒大精品中国年”恒大在贵阳“为贵阳更进一步”通路选择：以品牌表现力强，时效性长的户外广告作为主要发布媒体 报纸推广软文结合少量硬广作为辅助主题活动：1.恒大地产“生态文明城市论坛”启动仪式（借助政府关注热点传达恒大品牌精神）2.恒大地产品牌发布会（向贵阳市民展示恒大布局全国的品牌实力）,一、品牌树立期,推广目标：最大程度地挖掘产品特色优势，打造“贵州首席新城市生态豪宅”的独特项目形象。推广主题：7月1日-7月31日 项目亮相“三山环抱 一城传世”龙潭路板块价值发现“白云之上 俯瞰金阳”8月1日-8月15日 豪装印象 当“豪装”运到“精装”通路选择：以到达率高的报纸硬广+软文为主要投放方式高调亮相 辅以少量低频的电视及电台广告投放 同时所有户外画面更换为项目形象广告主题活动：1.“高尚居住板块标准”高峰论坛（为打造龙潭路板块奠定基础）2.恒大绿洲市区临时接待咨询中心开放日暨恒大会揭幕仪式（邀请名人加入成为名誉会长，名誉会员）3.恒大绿洲豪装国际品牌发布会暨奢侈品展示会（装修材料展示、战略商家签约仪式、LV、PRADA等奢侈品展示）4.“当豪装运到精装”住宅装修趋势论坛 5.恒大会招募（品牌发布会现场、外展场、消费场所广泛招募会员）,2008年7月1日2008年8月15日,二、产品导入期,三、开盘造势期,2008年8月15日2008年9月30日,推广目标：制造贵阳房地产市场阶段性最强“声音”，形成市场轰动效应，成 为贵阳房地产市场焦点话题。推广主题：8月15日-8月31日“明星在我家”9月1日-9月30日“恒大绿洲开盘热销，引爆贵阳楼市”通路选择：开盘前全方位立体运用覆盖贵阳市并辐射贵州省的主流媒体，短时间 内进行集中式地毯轰炸 开盘后重点运用报媒进行适时性的热销跟踪报道以及参展预告主题活动：1.恒大绿洲销售中心及样板间对外开放 2.恒大绿洲“明星在我家”盛大开盘活动（借助8月份市民对奥运盛事 的关注，邀请奥运明星和娱乐界明星共赴开盘现场）3.2008贵阳秋季房展会高调参展,四、持续保温期,2008年10月1日2008年12月31日,推广目标：吸引大量有效客户关注，为项目二期销售积累足够多的客户资源。推广主题：10月1日-10月31日“恒大绿洲 热袭八州”11月1日-11月30日“恒大与我同行”12月1日-12月31日“我心中的林城 我心中的绿洲”通路选择：缩小媒体覆盖范围，以客群关注的媒体为主，直接指向目标受众群 重点选择专业杂志类、电子类、新闻类媒体进行小范围投放 同时在各大地州出口进行户外媒体投放，为大手笔进入地州市场营造声势 主题活动：1.恒大绿洲8大地州大客户巡展活动 2.“恒大与我同行”恒大业主联谊月活动 3.恒大绿洲一期顺利入住暨“我心中的林城 我心中的绿洲”有奖摄影 征文活动,第六部分 推盘策略,一期总体销售目标 销 量:约15万 套 数：1496套 总 销 额：约7.6亿 销售均价：5158元/,销售目标,与工程进度相符合，配合工程形象进行销售推进遵循平开高走的价格原则，力求实现利润最大化优势产品与弱势产品相结合，价格对比促进销售通过分期销售，挤压客户购买，避免两极化购买打乱销售秩序分别实现不同阶段的快速销售，有利于推广炒作，创造热销局面整体分五期推出，每一期销售80%后开放下一阶段进行销售,推盘策略,平开高价 迅速拉升 两度巅峰 快速去化,理由：工程进度较快，选择样板房及旁边楼栋，开盘时，发售楼盘前后园区已开放，客户可直接获得实际观感，有利于引导客户进行选购，并有效实现开盘后项目价值的大幅度提升。,第一阶段推盘计划,一期：,理由：13#楼位置良好，属于本项目的主力优势产品，靠近最先完工的园林景观带，环境展示效果好，7、8、9位置稍差，但9#楼产品为大户型，规划正对水景园林，两期产品种类丰富，优势对比鲜明，可充分利用价差互相促销。,第二阶段推盘计划,二期：,三期：,理由：该组楼座因拆迁问题，工程进度稍慢，因此最后推出。由于此时已进入销售淡季，而且推出产品相对弱势，但搭配3#楼王推出，对市场产生较大冲击，提升人气。可将1、2号楼部分产品以特价方式进行大力促销。,第三阶段推盘计划,五期：,四期：,二期,四期,四期,五期,三期,一期,二期,二期,出货控制,蓄水计划,开盘头三天销售目标：实现销售300套，回笼资金约1.4亿,借助恒大会会员招募进行客户意向登记 金卡会员交5000元入会费，可享受购房积分优惠并冲抵10000元房费，同 时按100元/天获得成长购房款冲抵房费。银卡会员免费入会，若购房只享受积分优惠。,08.8.月初,08.9.1,蓄金卡800张银卡1200张,蓄金卡1000张银卡1800张,市区外展场开放,豪装品牌发布会,开 盘,08.7.1,第八部分 销售现场建设方案,综合楼正处于小区入口处，位置优越，便于接待工作开展；综合楼后连接人工泳池，后面正对小区人工湖，观感良好；综合楼一层面积适中，可完全满足售楼部场地需求，且空间布局便于规划；综合楼处于小区一期用地范围内，较少拆迁，工期可满足销售需要；综合楼外观金碧辉煌，内部宽敞大气，可以提升客户对楼盘的印象分。,售楼中心选址,售楼中心建议设置在 综合楼一层，总建筑面积约 1662 平方米。,售楼中心分区,销售中心示意,样板房选址,10栋楼户型涵盖二房和三房，可在一个楼盘展示所有户型；10栋位置优越，前面隔湖与售楼部相对，后面映衬群山起伏；10栋工期建设可满足销售时间需求；（3栋受拆迁影响较大）依工程进度推测，开盘时10栋前后花园均已完善，现场销售环境独具优势。,销售现场示意,第九部分 营销费用预算,见附表：贵阳恒大绿洲2008年营销费用计划表,第十部分 媒体投放排期计划,见附表：贵阳恒大绿洲2008年媒体投放排期计划表,第十一部分 平面表现赏析,THANK YOU!谢 谢,